某商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位課件

王家灣商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位1王家灣商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位1項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目屬性研判與界定問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議2008/07/14第二階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)整建議2008/07/172008/07/30第一階段市場(chǎng)調(diào)研2項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘項(xiàng)目屬性研判與界定2008/核心問(wèn)題界定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)3核心問(wèn)題界定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目解析城市研究問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w環(huán)境分析城市屬性界定4項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目解析城市研究問(wèn)題界定與武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為核心，以100公里為半徑的城市群落，包括武漢及黃石、鄂州等八個(gè)周邊城市，總面積約2.45萬(wàn)平方公里，人口1640萬(wàn)人。武漢首位度極高，城市圈內(nèi)其他城市零售量分流到武漢。2005年度武漢首位度為6.21，2006年上升為6.4，首位度極高，核心優(yōu)勢(shì)和中心地位愈加明顯。武漢地位武漢城市圈規(guī)劃及武漢的城市地位，將有效增強(qiáng)處于門戶區(qū)域商圈外圍的輻射力度，位于武漢西南門戶的王家灣商圈未來(lái)將擴(kuò)至周邊城市。5武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴(kuò)展戰(zhàn)略實(shí)施為王家灣——“武漢城區(qū)西南向大門”的商業(yè)帶來(lái)了無(wú)限契機(jī)和更大量消費(fèi)群體。王家灣區(qū)域商業(yè)中心強(qiáng)化沿長(zhǎng)江軸和垂直于長(zhǎng)江的漢水－武珞軸，實(shí)施“兩軸三城、多核放射”的空間優(yōu)化戰(zhàn)略，完善三鎮(zhèn)功能，在三鎮(zhèn)建設(shè)各自的功能中心，以東、西、南三個(gè)方向?yàn)槌鞘形磥?lái)的主要擴(kuò)展方向。6武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴(kuò)展戰(zhàn)略實(shí)施為王家灣——“武漢城區(qū)武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長(zhǎng)江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃面積368平方公里，包括漢陽(yáng)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及蔡甸區(qū)、漢南區(qū)的一部分，方公里規(guī)劃人口100萬(wàn)。目前，連通沌口、漢陽(yáng)大道和月湖橋的原梅子（現(xiàn)命名“江城大道”）已全線通車，沌口開(kāi)發(fā)區(qū)和漢口城區(qū)通過(guò)漢陽(yáng)大道前往漢陽(yáng)中心城區(qū)的時(shí)間大大縮短。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，梅子路的連通，必將帶動(dòng)其周邊主要干線如漢陽(yáng)大道等區(qū)域的發(fā)展。武漢新區(qū)的城市規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃為王家灣商圈發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，將改變目前漢陽(yáng)商圈級(jí)別的劃分。7武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長(zhǎng)江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃城市軌道交通規(guī)劃武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長(zhǎng)530公里，由3條市域快線，9條市區(qū)線構(gòu)成，設(shè)站309座。3#，35KM,后湖-武漢開(kāi)發(fā)區(qū)；

4#，50KM,永安堂-武漢火車站（延長(zhǎng)線，武漢火車站－陽(yáng)邏）

——3、4#線相交于十里鋪6#，30KM,盤龍城-沌口；

10#，59公里，蔡甸－豹獬。

12#，73公里，永安－陽(yáng)邏。其中，10#和12#線為市域線，最高速度140公里/小時(shí)，平均站距4－4.5公里，平均速度75公里/小時(shí)9條市區(qū)線，相“扣”成環(huán)成網(wǎng)，覆蓋魯巷、四新、楊春湖三大城市副中心，三大火車站，機(jī)場(chǎng)，武漢新區(qū)、王家墩商務(wù)區(qū)等城市發(fā)展熱點(diǎn)和交通樞紐地區(qū)。城市軌道交通規(guī)劃將進(jìn)一步增強(qiáng)王家灣作為漢陽(yáng)交通樞紐的地位，將使得商業(yè)進(jìn)一步向該區(qū)域聚集，鐘家村商圈地位將進(jìn)一步降低，王家灣商圈在未來(lái)將成為整個(gè)漢陽(yáng)區(qū)域的中心。8城市軌道交通規(guī)劃武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長(zhǎng)5武漢城市商圈分布格局武漢城市商圈的格局反映出，鐘家村商圈作為武漢市級(jí)商業(yè)中心的地位在受到漢口商圈的影響下，商圈將逐步?jīng)]落。王家灣商圈受到外在競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，發(fā)展?jié)摿薮螅瑢⑷〈娂掖宄蔀槭屑?jí)商業(yè)中心。圖例：漢口商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心武漢城市商圈的格局反映出王家灣商圈完全理所當(dāng)然的取代鐘家村成為市級(jí)商業(yè)中心。9武漢城市商圈分布格局武漢城市商圈的格局反映出，鐘家村商圈作為項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定城市研究問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議城市整體市場(chǎng)分析城市研究小結(jié)項(xiàng)目解析區(qū)域?qū)傩?0項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定城市研究問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分武漢作為城市圈龍頭城市，將有力增強(qiáng)處于武漢門戶地位的商圈的擴(kuò)容，輻射面將更廣，為王家灣商圈發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。城市研究小結(jié)武漢新區(qū)規(guī)劃和軌道交通規(guī)劃，將進(jìn)一步增強(qiáng)王家灣作為漢陽(yáng)交通樞紐的地位，其商業(yè)將進(jìn)一步向該區(qū)域聚集，未來(lái)發(fā)展有良好的前景。武漢商業(yè)格局發(fā)展，鐘家村雖被規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)中心，但受到漢口商圈強(qiáng)力影響和人口支持力度不足的情況，將逐步?jīng)]落，王家灣將取而代之。11武漢作為城市圈龍頭城市，將有力增強(qiáng)處于武漢門戶地位的商圈的擴(kuò)項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議區(qū)域研究區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域?qū)傩越缍?2項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與漢陽(yáng)片區(qū)商業(yè)規(guī)劃目前，漢陽(yáng)片區(qū)已成型的商圈有三個(gè)，分別為鐘家村商圈、王家灣商圈和沌口商圈，本案處于王家灣商圈。十一五規(guī)劃中，鐘家村規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)中心，十升路（王家灣）、四新、沌口等地規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)副中心(指在居民稠密區(qū)、歷史商業(yè)集中路段、公共交通集散地、新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心)。鐘家村規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)中心，王家灣規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)副中心，區(qū)域商業(yè)潛力被低估，未來(lái)發(fā)展前景看好13漢陽(yáng)片區(qū)商業(yè)規(guī)劃目前，漢陽(yáng)片區(qū)已成型的商圈有三個(gè)，分別為鐘家王家灣商業(yè)市場(chǎng)分析王家灣商圈商業(yè)體量超過(guò)40萬(wàn)方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，市場(chǎng)已進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段。王家灣商圈內(nèi)已有、在建和規(guī)劃中的大中型商業(yè)單體的總體量已超出40萬(wàn)方，以該商圈5公里以內(nèi)的總?cè)丝跒?0萬(wàn)人計(jì)算，根據(jù)人口及消費(fèi)能力確定法，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，1萬(wàn)平方米的商業(yè)面積必須支持的服務(wù)系數(shù)為87114。商圈內(nèi)所支持的項(xiàng)目體量為7-8萬(wàn)平方米。大中型單體商業(yè)主營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)模（萬(wàn)㎡）說(shuō)明漢商21世紀(jì)中心百貨、家樂(lè)福生活超市、餐飲娛樂(lè)、家電家居8規(guī)劃擴(kuò)建至12萬(wàn)㎡國(guó)美、工貿(mào)、蘇寧家電專業(yè)賣場(chǎng)1.9金馬、好美家家居3武漢摩爾城超市、百貨、百貨、餐飲、影藝、娛樂(lè)地上9.5地下4.5在建大洋百貨中檔百貨3-4在建歐亞達(dá)家居6規(guī)劃合計(jì)46（含擴(kuò)建、在建和規(guī)劃）商業(yè)項(xiàng)目適宜的規(guī)模X=（該項(xiàng)目輻射的消費(fèi)人口×區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）/87114。目前漢陽(yáng)人均可支配收入=12866（按2006年水平，平均漲幅10%計(jì)算）王家灣商圈可輻射人口=50萬(wàn)X=（12866×500000）/87114=73845平方米14王家灣商業(yè)市場(chǎng)分析王家灣商圈商業(yè)體量超過(guò)40萬(wàn)方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位區(qū)域研究區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域研究小結(jié)15項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與消費(fèi)人口眾多區(qū)域研究小結(jié)王家灣商圈位處交通要道，連通開(kāi)發(fā)區(qū)與漢口、漢陽(yáng)中心區(qū)，輻射國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，超越鐘家村商圈指日可待。王家灣商圈半徑5公里內(nèi)，聚集了50萬(wàn)人，已建和在建的小區(qū)有300多個(gè)，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)眾多，為區(qū)域商業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。王家灣商圈大中型項(xiàng)目扎堆，總商業(yè)體量近50萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化16消費(fèi)人口眾多區(qū)域研究小結(jié)王家灣商圈位處交通要道，連通開(kāi)發(fā)區(qū)與項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定17項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與項(xiàng)目地段分析18項(xiàng)目位于王家灣十字路口東北角，位置核心。隨著摩爾城和大洋百貨選址龍陽(yáng)大道南段，商業(yè)開(kāi)發(fā)向南聚集。金馬好美家本案漢商21世紀(jì)家樂(lè)福漢陽(yáng)大道龍陽(yáng)大道項(xiàng)目位于王家灣商圈核心，南臨漢陽(yáng)大道，與家樂(lè)福相呼應(yīng)；西臨龍陽(yáng)大道，與金馬凱旋家居隔街相望。位于王家灣東南角的家樂(lè)福聚集了商圈的主要人流，同時(shí)隨著摩爾城和大洋百貨選址龍陽(yáng)大道南段，地塊周邊商氣更顯南聚。待本案和臨近的五星級(jí)酒店建成，聯(lián)合附近的蘇寧，東北角將有可能成為王家灣商圈重要一角。五星級(jí)酒店蘇寧工貿(mào)大洋百貨國(guó)美摩爾城永豐路項(xiàng)目地段分析18項(xiàng)目位于王家灣十字路口東北角，位置核心。隨著項(xiàng)目交通分析19本項(xiàng)目所在的東北角交通便利度較高，雖人流較為充足，但均被目前的21世紀(jì)購(gòu)物中心所吸引，本案地塊停留時(shí)間不長(zhǎng)。人流測(cè)算：東北角（1.36萬(wàn)/天）略低于西南角（1.41萬(wàn)/天）；不到東南角（2.83萬(wàn)/天）的?車流測(cè)算：東北角（7.3萬(wàn)輛/天）略低于東南角（9.1萬(wàn)輛/天）地塊周邊商業(yè)價(jià)值有待挖掘，車流有待轉(zhuǎn)化為人流。東北角東南角西南角西北角西向（3條）3/32/30/南向（9條）1/99/98/9東向（13條）12/1311/131/13北向（18條）13/1817/185/18交通便利度：東南角＞東北角＞西南角＞西北角金馬好美家家樂(lè)福本案摩爾城西通蔡甸：26、707、735北上漢口：535、705、716、720、70、520、575、604、5東往鐘家村、武昌：222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站點(diǎn)400米367米600米19項(xiàng)目交通分析19本項(xiàng)目所在的東北角交通便利度較高，雖人流較為20項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總用地面積：18332平方米容積率≤4建筑密度：40％西臨龍陽(yáng)大道232米南臨漢陽(yáng)大道160米項(xiàng)目?jī)擅媾R街，商業(yè)價(jià)值較高。規(guī)模中等，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域限于王家灣商圈。本案232米160米2020項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總用地面積：18332平方米項(xiàng)目?jī)擅媾R街，項(xiàng)目資源大型住宅區(qū)：玫瑰苑、南國(guó)明珠、國(guó)信新城、碧水晴天、新澳藍(lán)草坪……大型企業(yè)：武煙、九州通、神龍、晨鳴紙業(yè)、冠捷、唯冠、海爾、美的……21所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)分布，為商業(yè)消費(fèi)囤積大量人流。武煙東風(fēng)總部21項(xiàng)目資源大型住宅區(qū)：玫瑰苑、南國(guó)明珠、國(guó)信新城、碧水晴天、22項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處王家灣商圈核心，商業(yè)氣氛較濃；地形優(yōu)勢(shì)地塊兩面臨主干道，商業(yè)價(jià)值高。交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處漢陽(yáng)大道和龍陽(yáng)大道交匯處，公交網(wǎng)絡(luò)較成熟，交通方便，滿足項(xiàng)目商業(yè)的可達(dá)性要求；同時(shí)，項(xiàng)目周邊有地鐵的規(guī)劃。2222項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)2223項(xiàng)目劣勢(shì)地塊周邊人流、車流被其他商業(yè)項(xiàng)目分流。項(xiàng)目周邊人氣、商氣主要集中在龍陽(yáng)大道南段的家樂(lè)福，本案面臨人流引導(dǎo)的問(wèn)題。2323項(xiàng)目劣勢(shì)地塊周邊人流、車流被其他商業(yè)項(xiàng)目分流。2324項(xiàng)目機(jī)會(huì)大量消費(fèi)人群推動(dòng)商業(yè)發(fā)展王家大型住宅和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)分布，為商業(yè)消費(fèi)囤積大量人流。周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好目前項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境快速向好，包括漢商21世紀(jì)購(gòu)物中心、家樂(lè)福、國(guó)美、工貿(mào)、蘇寧電器等商家集中開(kāi)業(yè)，商業(yè)氛圍漸濃，為項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值易快速形成；存在引進(jìn)高端百貨的可能性項(xiàng)目地塊旁將開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店，這為引入高檔百貨提供了可能性，高檔百貨是可成為五星級(jí)酒店的配套，同時(shí)酒店為百貨提供穩(wěn)定的客源。政策利好宏觀政策對(duì)住宅投資的打壓，促使投資者把眼光投向了商業(yè)地產(chǎn)。2424項(xiàng)目機(jī)會(huì)大量消費(fèi)人群推動(dòng)商業(yè)發(fā)展2425項(xiàng)目威脅商氣南聚摩爾城和大洋百貨均選址龍陽(yáng)大道南段，王家灣商氣明顯南聚，位于北面的本案將面臨孤軍作戰(zhàn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈摩爾城和頂琇大廈的開(kāi)建，21世紀(jì)商業(yè)中心的擴(kuò)建，使得09年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量大增，本項(xiàng)目將面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。同時(shí)，這些項(xiàng)目業(yè)態(tài)涵蓋全面，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)很少。2525項(xiàng)目威脅商氣南聚市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2526商圈核心區(qū)的中等規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目交通便利，商業(yè)價(jià)值有待挖掘競(jìng)爭(zhēng)壓力較大項(xiàng)目屬性小結(jié)2626商圈核心區(qū)的中等規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目交通便利，商業(yè)價(jià)值有待挖掘競(jìng)核心問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)定位27核心問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn)（Question

）(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效28我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦情境（Situ通過(guò)S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問(wèn)題的分析模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R229通過(guò)S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問(wèn)題的分析模型？RS：情境（situation）

——項(xiàng)目背景事實(shí)（規(guī)模、交通、市場(chǎng)等）中等規(guī)模，最大建面達(dá)7萬(wàn)方；兩面臨街；多路公交通達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)、蔡甸及漢陽(yáng)中心區(qū)，交通便捷；龍陽(yáng)大道和漢陽(yáng)大道交匯處；周邊5公里內(nèi)聚集了50萬(wàn)人，為項(xiàng)目帶來(lái)大量的消費(fèi)群體；地塊無(wú)需拆遷；區(qū)域成熟度有待提高，商業(yè)氛圍日趨成熟；大型超市、賣場(chǎng)聚集，經(jīng)營(yíng)狀況良好；整體市場(chǎng)09年待售同類項(xiàng)目較多，未來(lái)面臨殘酷的競(jìng)爭(zhēng)；大型商業(yè)聚集在龍陽(yáng)大道南段，商氣南聚。規(guī)模交通位置區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀30S：情境（situation）

——項(xiàng)目背景事實(shí)（規(guī)模、交通R1：非期望結(jié)果

——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果項(xiàng)目周邊人流被其他商業(yè)項(xiàng)目分流，商氣南聚。大型超市、賣場(chǎng)、百貨、餐飲娛樂(lè)一應(yīng)俱全，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)成熟、全面。31R1：非期望結(jié)果

——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果項(xiàng)目周邊人流被R2：期望結(jié)果

——我們的期望目標(biāo)（實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)）順利實(shí)現(xiàn)可售面積銷售，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)最大化；在競(jìng)爭(zhēng)激烈的王家灣商圈中，成功突圍，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)。32R2：期望結(jié)果

——我們的期望目標(biāo)（實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)）順利實(shí)現(xiàn)可C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突R1R2矛盾沖突項(xiàng)目周邊人流不足，商氣南聚。如何引導(dǎo)人流，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，順利實(shí)現(xiàn)可售面積銷售，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)最大化；大型超市、賣場(chǎng)、百貨、餐飲娛樂(lè)一應(yīng)俱全，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)成熟、全面在競(jìng)爭(zhēng)激烈的王家灣商圈中，本案以何角色面市？如何打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)成功突圍。VSVS33C：矛盾或沖突（complication）

——R1與RQ：提出問(wèn)題（question）

——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須面臨的核心問(wèn)題項(xiàng)目如何規(guī)劃？？項(xiàng)目投資收益如何最大化？項(xiàng)目業(yè)態(tài)如何組合？？？34Q：提出問(wèn)題（question）

——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目商業(yè)定位35問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積8萬(wàn)方業(yè)態(tài)-1樓新加坡美食城1樓家樂(lè)福超市、武漢家具城、21數(shù)碼通信城、漢商家電大賣場(chǎng)、肯德基、萬(wàn)客來(lái)牛排館、天上人間美發(fā)館2樓周大福、金伯利、歐萊雅、歐珀萊、百麗、TATA、聲雨竹、KACO、ATTITUDE、勁霸、夢(mèng)特嬌，麥當(dāng)勞、金童子3樓天空樂(lè)坊KTV、凱威啤酒屋、糖果酒廊、21網(wǎng)吧、紅象電玩、天羽體育運(yùn)動(dòng)中心、養(yǎng)身足療館、天河21影城補(bǔ)充即將擴(kuò)建至12萬(wàn)方，后期增加百貨、休閑娛樂(lè)類等經(jīng)營(yíng)面積點(diǎn)評(píng)：王家灣區(qū)域最早、業(yè)態(tài)最全的綜合商業(yè)項(xiàng)目；超市地位很難被取代；業(yè)態(tài)齊全，但經(jīng)營(yíng)檔次偏低，且建筑老舊；預(yù)計(jì)將在現(xiàn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改造擴(kuò)建，形成一個(gè)巨大的商業(yè)綜合體。21世紀(jì)中心以家樂(lè)福作為主力店，為項(xiàng)目聚集了充足的人氣，本項(xiàng)目若要占領(lǐng)市場(chǎng)分額，需針對(duì)其項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行升級(jí)或補(bǔ)充漢商21世紀(jì)購(gòu)物中心36經(jīng)營(yíng)面積8萬(wàn)方業(yè)態(tài)-1樓新加坡美食城1樓家樂(lè)福超市、武漢家具名稱武漢摩爾城大洋百貨地理位置隔龍陽(yáng)大道與家樂(lè)福斜對(duì)漢陽(yáng)好美家與國(guó)美之間建筑規(guī)模地上9.5萬(wàn)方，地下4.5萬(wàn)方3-4萬(wàn)方項(xiàng)目說(shuō)明由三棟建筑合圍而成，類似于漢口的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。其中地上6層，地下2層。地面主要經(jīng)營(yíng)百貨、餐飲、影藝等，地下一層為沃爾瑪，地下二層為停車場(chǎng)大洋百貨繼漢口中山店和武昌光谷店之后的第三家店，主要從事中檔百貨零售業(yè)態(tài)王家灣區(qū)的百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目再經(jīng)營(yíng)普通百貨零售業(yè)的勝算機(jī)會(huì)較小，必須在檔次方面進(jìn)行突破。點(diǎn)評(píng)：摩爾城建成后將成為王家灣區(qū)域最大的綜合商業(yè)體；摩爾城、大洋百貨和21世紀(jì)內(nèi)均存在百貨零售業(yè)態(tài)，相互間激烈的競(jìng)爭(zhēng)可見(jiàn)一斑。本案規(guī)模不及摩爾城，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看，本案的地段和人流量將遠(yuǎn)勝于此項(xiàng)目以及大洋百貨；同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)上百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)和檔次均一般的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目可嘗試走高檔路線。對(duì)本項(xiàng)目的啟示：武漢摩爾城、大洋百貨（在建）37名稱武漢摩爾城大洋百貨地理位置隔龍陽(yáng)大道與家樂(lè)福斜對(duì)漢陽(yáng)好美三大電器行業(yè)巨頭齊聚王家灣商圈，再加上21世紀(jì)中心的家電賣場(chǎng)，基本上壟斷了商圈內(nèi)的家電市場(chǎng)。名稱國(guó)美電器工貿(mào)家電蘇寧電器經(jīng)營(yíng)面積0.8萬(wàn)方0.5萬(wàn)方0.6萬(wàn)方業(yè)態(tài)主營(yíng)IT、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品，兼營(yíng)家電特色品種齊全、品牌眾多、價(jià)格優(yōu)惠點(diǎn)評(píng)：國(guó)美、工貿(mào)和蘇寧三大家電專業(yè)賣場(chǎng)匯聚，業(yè)態(tài)相似，價(jià)格相近，相互間競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)門店距離較近，已接近“近身戰(zhàn)”；21世紀(jì)購(gòu)物中心的漢商家電賣場(chǎng)也是區(qū)域內(nèi)的重要家電供應(yīng)商家。對(duì)本項(xiàng)目的啟示：家電類業(yè)態(tài)本項(xiàng)目定位時(shí)根本不用考慮。國(guó)美、工貿(mào)、蘇寧電器38三大電器行業(yè)巨頭齊聚王家灣商圈，再加上21世紀(jì)中心的家電賣場(chǎng)名稱金馬凱旋家居好美家歐亞達(dá)（規(guī)劃中）經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)方2萬(wàn)方6萬(wàn)方業(yè)態(tài)主營(yíng)家具，兼營(yíng)家居用品主營(yíng)各類建材主營(yíng)家具，兼營(yíng)家居用品特色品牌家具賣場(chǎng)，貨品較齊全，品牌眾多品種多而全、檔次中端高端品牌家居賣場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：受漢西家裝市場(chǎng)影響，在營(yíng)業(yè)的金馬和好美家王家灣店經(jīng)營(yíng)狀況均比較一般；三家大型品牌家居齊聚王家灣商圈，雖檔次不同、針對(duì)的客戶群體各有差異，但由于綜合體量將近10萬(wàn)方，且受外界影響較大，因此必將導(dǎo)致該商圈內(nèi)家居供給的過(guò)剩。規(guī)劃中的歐亞達(dá)和在營(yíng)業(yè)的金馬、好美家將一起導(dǎo)致王家灣商圈內(nèi)家裝類業(yè)態(tài)的過(guò)剩。對(duì)本項(xiàng)目的啟示：家居類業(yè)態(tài)也是本項(xiàng)目定位時(shí)首先應(yīng)排除的業(yè)態(tài)。金馬、好美家、歐亞達(dá)家居39名稱金馬凱旋家居好美家歐亞達(dá)（規(guī)劃中）經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)方2萬(wàn)方6問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目商業(yè)定位40問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)王家灣商圈在營(yíng)業(yè)商業(yè)中：“家居、家電”類業(yè)態(tài)基本飽和；區(qū)域內(nèi)零售業(yè)態(tài)較多，隨著摩爾城和大洋百貨的加入，體量還會(huì)大幅增加；“餐飲”比例較小，僅以新家坡美食城和玫瑰街上的中低檔餐飲為主，中高檔次和特色餐飲都比較缺乏；即將擴(kuò)建的21世紀(jì)中心頂層規(guī)劃為“娛樂(lè)中心”，可在一定程度上彌補(bǔ)“休閑娛樂(lè)”比例較小的現(xiàn)狀，但檔次較低。“時(shí)尚購(gòu)物”業(yè)態(tài)和場(chǎng)所均比較缺乏。大洋百貨可能在一定程度上有所彌補(bǔ)，但也無(wú)特色可言。對(duì)本項(xiàng)目的啟示：從目前來(lái)看，王家灣商圈業(yè)態(tài)較為齊全，本案可立足“餐飲”、“休閑娛樂(lè)”“時(shí)尚購(gòu)物”等市場(chǎng)空白，在特色和檔次等方面下功夫以尋求市場(chǎng)突破。王家灣商圈業(yè)態(tài)齊全，但餐飲和休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)相對(duì)較少，且檔次均中檔偏低，基本無(wú)特色可言；而時(shí)尚購(gòu)物更是比較缺乏，因此本案可立足市場(chǎng)空白，從業(yè)態(tài)特色和檔次方面進(jìn)行突破，凸顯自身主題。王家灣商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析王家灣商圈在營(yíng)業(yè)商業(yè)中：對(duì)本項(xiàng)目的啟示：從目前來(lái)看，王家灣商問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定機(jī)會(huì)挖掘總結(jié)項(xiàng)目商業(yè)定位42問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)目前王家灣商圈大中型商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)分布齊全，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：百貨零售類：大洋百貨、摩爾城和21世紀(jì)商業(yè)中心均涉及百貨業(yè)，但檔次均為中檔，本案可在特色、檔次上突破。超市類：已有家樂(lè)福、即將進(jìn)入沃爾瑪，該類業(yè)態(tài)本案不可考慮。專業(yè)市場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、工貿(mào)等家電賣場(chǎng)匯聚；好美家、金馬、歐亞達(dá)等家居賣場(chǎng)扎堆，本案不宜涉足。餐飲娛樂(lè)類：僅有新家坡美食城比較集中，體量少、檔次低，與王家灣大型商圈定位完全不符；雖然后期摩爾城規(guī)劃有餐飲，但本案可以特色和主題作為重要的突破口。時(shí)尚購(gòu)物類：大洋百貨將引入時(shí)尚購(gòu)物，但仍以中檔百貨為主，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和經(jīng)營(yíng)方式的特色均不足，本案可從特色方面著手，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。總的來(lái)看，本項(xiàng)目起步相對(duì)較晚，在規(guī)模上也無(wú)法與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手硬拼，若要有效抓住目標(biāo)消費(fèi)群體，爭(zhēng)奪市場(chǎng)分額，則必須抓住市場(chǎng)空白，進(jìn)行特色化和主題化的市場(chǎng)定位。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘總結(jié)本項(xiàng)目應(yīng)抓住市場(chǎng)上特色餐飲、高檔百貨及特色時(shí)尚購(gòu)物缺乏的現(xiàn)狀，從經(jīng)營(yíng)特色和檔次等方面進(jìn)行突破，凸顯自身主題。43目前王家灣商圈大中型商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)分布齊全，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目研究工作步驟產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議44問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘大型項(xiàng)目扎堆，競(jìng)爭(zhēng)激烈特色、檔次上尋求突破交通便利，商業(yè)價(jià)值有待挖掘核心問(wèn)題人氣不足，如何引導(dǎo)人流，營(yíng)造商業(yè)氛圍？競(jìng)爭(zhēng)激烈，何種角色面市，如何突圍？項(xiàng)目屬性界定商圈核心區(qū)的中等規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略前回顧整合：項(xiàng)目屬性分析、市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘在商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈、本案周邊人氣不足的情況下，本案必需先明確自身的角色，才能有的放矢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功操作。45市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘大型項(xiàng)目扎堆，競(jìng)爭(zhēng)激烈特色、檔次上尋求突項(xiàng)目戰(zhàn)略定位：市場(chǎng)的挑戰(zhàn)者——壟斷價(jià)格——產(chǎn)品引領(lǐng)當(dāng)前市場(chǎng)——不斷創(chuàng)新，使后來(lái)者難以超越

——改變游戲規(guī)則——強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)——強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值

——搭便車，借勢(shì)——以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)——價(jià)格戰(zhàn)的制造者

——目標(biāo)明確，挖掘客戶

——瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者非行業(yè)老大，中等規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者在目前王家灣商圈大型商業(yè)項(xiàng)目扎堆，各種業(yè)態(tài)均已齊全的狀況下，本案規(guī)模限定不能成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者；本項(xiàng)目唯有走特色商業(yè)之路，以挑戰(zhàn)者的身份面市才能吸引人流，從白熱化的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中脫穎而出?！?6項(xiàng)目戰(zhàn)略定位：市場(chǎng)的挑戰(zhàn)者行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者整體戰(zhàn)略落實(shí)戰(zhàn)略定位：市場(chǎng)挑戰(zhàn)者對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充和升級(jí)，與商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)引入特色業(yè)態(tài)和打造有趣的商業(yè)空間，為客戶創(chuàng)造一種體驗(yàn)式消費(fèi)概念降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化差異化路線特色路線47整體戰(zhàn)略落實(shí)戰(zhàn)略定位：市場(chǎng)挑戰(zhàn)者對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充和升級(jí)，與商圈問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)定位方案項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目研究工作步驟問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析48問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)定位方案項(xiàng)目商業(yè)定位業(yè)態(tài)組合建議區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)業(yè)種選擇目前王家灣商圈業(yè)態(tài)較為全面，本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位需研究區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)組合和情況。百貨類：從大洋百貨、摩爾城的國(guó)際百貨到21世紀(jì)商業(yè)中心擴(kuò)建引入百貨，檔次集中在中檔，本案可在檔次上突破。超市類：沃爾瑪、家樂(lè)福，本案在引入超市作為主力店可能性不大。專業(yè)市場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、工貿(mào)等家電賣場(chǎng)扎堆；好美家、金馬等家居賣場(chǎng)扎堆，本案不宜涉足。餐飲娛樂(lè)類：數(shù)量少、檔次低、無(wú)特色，本案可作為重要的突破口。時(shí)尚購(gòu)物類：大洋百貨將引入時(shí)尚購(gòu)物，但仍以中檔百貨為主，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和經(jīng)營(yíng)方式的特色均不足，本案可從特色方面著手，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。業(yè)態(tài)組合建議49業(yè)態(tài)組合建議區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)業(yè)種選擇目前王家灣商圈業(yè)業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)百貨店滿足人們各種生活需求是百貨最基本的特點(diǎn)，現(xiàn)代百貨店商品結(jié)構(gòu)更加多樣化，突出主題性，品牌特點(diǎn)更強(qiáng)，仍占零售業(yè)態(tài)主導(dǎo)地位，很受消費(fèi)者歡迎優(yōu)選在武漢消費(fèi)市場(chǎng)上，到百貨購(gòu)物的觀念根深蒂固；同時(shí)零售業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)，使百貨業(yè)態(tài)成為品牌零售商存活的重要載體。項(xiàng)目作為區(qū)域購(gòu)物中心，需要主力店的支撐，并且從前期人氣的培育及零售商的招商，都需考慮引入百貨本案所在王家灣商圈未來(lái)百貨業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈，今后將聚集大洋百貨、21世紀(jì)購(gòu)物中心將擴(kuò)建引入百貨、摩爾城將引入百貨。鑒于以上情況，結(jié)合項(xiàng)目旁五星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)，建議本案引入高端百貨，進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)超市其經(jīng)營(yíng)是以最優(yōu)惠的價(jià)格，提供最齊全的商品和家居用品，尤其大賣場(chǎng)這樣主力店，可確保固定的客群定期重復(fù)到訪，商圈附近的居民為項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定的客源優(yōu)選為商業(yè)提供充足的人流，為項(xiàng)目提供問(wèn)題的客源但周邊已存在多個(gè)大型超市，引入超市的可能性比較小區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議50業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)家居大賣場(chǎng)滿足消費(fèi)者家庭裝修、裝飾、家居需要為目的，采取自選式經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，單店規(guī)模通常在1萬(wàn)平方米以上，經(jīng)營(yíng)的商品種類幾乎覆蓋裝修、家飾、家居相關(guān)的所有商品種類不選周邊已擁有好美，項(xiàng)目周邊還有一個(gè)建材大市場(chǎng)。周邊市場(chǎng)存在飽和，同時(shí)家居賣場(chǎng)租金水平較低，不建議引入。不建議引入專賣店是重要的招商對(duì)象，也往往是租金利潤(rùn)的主要?jiǎng)?chuàng)造者。服裝專賣店的品牌組合將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，時(shí)尚化的服裝旗艦店值得關(guān)注優(yōu)選作為購(gòu)物中心的商業(yè)形式，專賣店無(wú)疑是要引入的重要業(yè)態(tài)，涉及各類商品的專賣店，是商戶組合及獲取租金收入的重要組成部分。引入不同商品類別的專賣店覆蓋不同檔次品牌。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議51業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)家居業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)專業(yè)店電器專賣店為消費(fèi)者提供低價(jià)高品質(zhì)的家電業(yè)態(tài)，有持續(xù)發(fā)展空間，電器專業(yè)店多獨(dú)立店，但逐漸成為購(gòu)物招商的重要組合。不選作為一站式購(gòu)物中心需要電器專業(yè)店不建議引入家居旗艦店家居品牌因?yàn)槠渥陨砥放撇町愒颍饔刑厣?，在?gòu)物中心往往能形成特殊的市場(chǎng)吸引力。不選租金承受力較弱，不建議設(shè)置不建議引入運(yùn)動(dòng)用品店隨著消費(fèi)者對(duì)健康意識(shí)的提高，對(duì)于健身中心體育用品及運(yùn)動(dòng)服裝的需求甚為殷切。在經(jīng)營(yíng)上需要增強(qiáng)差異化，以增強(qiáng)體育用品店的吸引力，如設(shè)置體驗(yàn)性設(shè)施優(yōu)選隨著人們對(duì)體育運(yùn)動(dòng)消費(fèi)量逐漸增大，不可忽視就經(jīng)營(yíng)方式上需要區(qū)別于市場(chǎng)上目前以代理商專賣店的形式，覆蓋各類用品的大型專業(yè)店和品牌折扣店符合未來(lái)消費(fèi)需求建議引入大型運(yùn)動(dòng)用品專業(yè)店或者運(yùn)動(dòng)用品的工廠直銷店或折扣店等。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議52業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)專業(yè)業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)專業(yè)店“時(shí)尚生活”書店是提供舒適，裝修現(xiàn)代化及高雅的閱讀環(huán)境體現(xiàn)時(shí)尚生活主題有一定規(guī)模的書店。這類書店的經(jīng)營(yíng)理念是將純粹的購(gòu)物行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e享受過(guò)程，通常還提供飲品、簡(jiǎn)餐、并經(jīng)營(yíng)些特色的手工藝品等可選項(xiàng)目時(shí)尚，文化特色需要體現(xiàn)在商戶的選擇上鑒于周邊商圈內(nèi)未出現(xiàn)該類專業(yè)店，建議可以引入文化書吧，提供除購(gòu)書、音像文化產(chǎn)品，提供簡(jiǎn)餐和飲品等玩具店現(xiàn)今兒童對(duì)成年人選擇購(gòu)物的地點(diǎn)越來(lái)越重要的影響力。可通過(guò)創(chuàng)造一個(gè)互動(dòng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境以創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、用差異性吸引消費(fèi)者可選滿足家庭消費(fèi)的主題概念建議通過(guò)各類專賣店的組合營(yíng)造出專業(yè)店的經(jīng)營(yíng)環(huán)境業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議53業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)專業(yè)業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲美食廣場(chǎng)方便快捷的產(chǎn)品，便宜的價(jià)錢以及多元化，可讓家庭或朋友于同一環(huán)境中獲得滿足。針對(duì)家庭化、年輕化及大眾化消費(fèi)群體。這個(gè)組合配合裝飾和環(huán)境將對(duì)顧客形成一定吸引力優(yōu)選餐飲形式能較好滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求，但在環(huán)境上需要有所提升，以區(qū)別現(xiàn)有的消費(fèi)場(chǎng)所。建議引入有一定特色的，如菜式豐富，特色的就餐環(huán)境等特色小吃通常規(guī)模在30—100平米，作為中國(guó)傳統(tǒng)飲食文化的現(xiàn)代版延伸，它的價(jià)位填補(bǔ)了快餐市場(chǎng)中低端的空白，且更貼近國(guó)人生活優(yōu)選滿足大眾消費(fèi)需求建議引入武漢經(jīng)營(yíng)良好的商家，涵蓋不同檔次西式快餐品牌知名度高，是國(guó)人感受異國(guó)飲食文化的重要途徑。且現(xiàn)以休閑為目的到此就餐。學(xué)生和白領(lǐng)是西式快餐店主力群體優(yōu)選商圈內(nèi)雖已存在肯德基、麥當(dāng)勞等西式快餐，但一個(gè)大型商圈能支撐的西式快餐體量可能遠(yuǎn)大于此該業(yè)態(tài)可為項(xiàng)目提供較為充足的人流，是項(xiàng)目的人氣店。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議54業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲異國(guó)料理常見(jiàn)的日韓、東南亞法式、意式，品牌均有較高的知名度，且一般配合裝修等手段，營(yíng)造出異國(guó)風(fēng)情。優(yōu)選能塑造項(xiàng)目差異性規(guī)劃引入新品牌的異國(guó)料理連鎖店主題，特色餐廳主題特色餐廳在于餐廳的菜品，裝潢，布置服務(wù)，音樂(lè)，服務(wù)員及服裝等營(yíng)造出一個(gè)特定主題。優(yōu)選可塑性高?？山Y(jié)合不同業(yè)態(tài)主題設(shè)置不同主題的餐廳。如：運(yùn)動(dòng)主題，兒童主題，情人主題餐廳等。可引入主題餐廳，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)大型餐飲在經(jīng)營(yíng)上各有特色，是購(gòu)物中心主力店重要類型優(yōu)選本案商圈內(nèi)缺乏大型餐飲機(jī)構(gòu)，其以后的經(jīng)營(yíng)效果十分理想。同時(shí)存在來(lái)自沌口區(qū)域的商務(wù)需求及周邊居民消費(fèi)需求可引入本地或外地的大型餐飲機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議55業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲甜品店需求面積從5座位的5個(gè)平方米到25-40平方米的傳統(tǒng)甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人最愛(ài)優(yōu)選休閑性強(qiáng)，沖動(dòng)性消費(fèi)適當(dāng)布置可活躍零售氛圍建議引入一些甜品，冰淇凌店及地方特色甜品店?？Х鹊昕Х燃t茶音樂(lè)烘托出高雅氣氛是這類店鋪重要的賣點(diǎn)，飲品茶點(diǎn)品種豐富，是情侶約會(huì)，朋友座談的好去處優(yōu)選休閑性強(qiáng)，增強(qiáng)項(xiàng)目購(gòu)物休閑功能性及體驗(yàn)性建議引入品牌連鎖機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議56業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)娛樂(lè)電影院多屏幕的電影院是購(gòu)物中心最普遍的娛樂(lè)設(shè)施電影院利用不斷更換片源的優(yōu)勢(shì)，并配合其他餐飲與零售設(shè)施，吸引顧客重復(fù)到訪不選21市級(jí)商業(yè)中心有環(huán)藝天河電影城，摩爾城將引入金逸國(guó)際影城，本案不宜設(shè)置不建議引入PUB有100多平方到幾百平方米的迪吧、慢搖吧屬于高壓人群娛樂(lè)場(chǎng)所中青年是主力軍，消費(fèi)檔次依裝修檔次和服務(wù)檔次定位優(yōu)選區(qū)域內(nèi)無(wú)該類型商戶，存在市場(chǎng)空白建議引入不同風(fēng)格的酒吧，以形成消費(fèi)氛圍業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議57業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)娛樂(lè)業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)娛樂(lè)KTV現(xiàn)在流行的量販?zhǔn)終TV含大中小及VIP包房，現(xiàn)在KTV一般除上午時(shí)間可以營(yíng)業(yè)，各時(shí)段折扣不同以吸引可消費(fèi)能力的消費(fèi)者優(yōu)選該類型設(shè)施發(fā)展成熟，本案周邊仍存在較大空缺，尤其是大型高檔次的KTV引入品牌連鎖店電玩游戲品牌電玩城設(shè)施完善安全，種類多，且配套設(shè)施良好，有穩(wěn)定客戶群優(yōu)選目前電玩消費(fèi)市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)模式單一，以家庭游戲?yàn)橹鳎纾簻沸艿?。要形成?dú)特的經(jīng)營(yíng)特色差異化經(jīng)營(yíng)建議引入電玩游戲，增加成人游戲，如模擬游戲，與市場(chǎng)現(xiàn)有設(shè)施差異化經(jīng)營(yíng)，選擇新的經(jīng)營(yíng)者，如：SEGA兒童娛樂(lè)中心父母可暫時(shí)把孩子寄托在商場(chǎng)的兒童設(shè)施內(nèi)而輕松的去購(gòu)物，可配置一個(gè)有托兒服務(wù)的軟性游戲活動(dòng)中心，以及一個(gè)以換領(lǐng)游戲卷形式經(jīng)營(yíng)的嘉年華攤位游戲和餐飲設(shè)施。可選滿足大型購(gòu)物中心及家庭化消費(fèi)的特點(diǎn)建議引入兒童娛樂(lè)城，如反斗城業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議58業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)娛樂(lè)業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)服務(wù)美容美發(fā)、美甲、化妝面積幾至幾百平方米都有，標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)行業(yè)，引入檔次應(yīng)配合商場(chǎng)定位，在品質(zhì)保證下，消費(fèi)者主要以回頭客居多優(yōu)選目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，有助于為本項(xiàng)目吸引一批固定的消費(fèi)群體建議引入專業(yè)化較強(qiáng)的美容美發(fā)和美甲等店，如個(gè)人形象設(shè)計(jì)，Salon,美容Spa，瘦身美體、特色美甲、化妝及紋身等個(gè)人護(hù)理這個(gè)方面市場(chǎng)上最大名氣的是屈臣氏日用品便利店，一般面積為200-300平方米，經(jīng)營(yíng)所有類別的日用品不選受周邊商業(yè)環(huán)境的影響，引入市場(chǎng)發(fā)展成熟的經(jīng)營(yíng)者較為穩(wěn)妥本案所處商圈內(nèi)已有屈臣氏，引入的可能性不大照相攝影此類專營(yíng)店面積不大定，看引進(jìn)品牌的檔次和數(shù)量而定優(yōu)選分家用級(jí)和專業(yè)級(jí)面向客戶不同，是購(gòu)物中心必然引進(jìn)的項(xiàng)目建議此入新品牌的兒童攝影店、婚紗攝影店或個(gè)人形象攝影店銀行銀行網(wǎng)點(diǎn)90-200平方米，自助銀行一般20-30平方米，作為方便顧客的基本配置，一般購(gòu)物中心會(huì)有一個(gè)自助銀行和幾個(gè)ATM機(jī)優(yōu)選需設(shè)置多個(gè)自助銀行，以滿足便利性的要求建議引入銀行網(wǎng)點(diǎn)以及自助銀行業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議59業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)服務(wù)美容美發(fā)、美業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)服務(wù)眼鏡光學(xué)20-30平米左右，品牌眾多，已經(jīng)有比較多的代理店，以一個(gè)店面匯集多個(gè)品牌，可直接引進(jìn)優(yōu)選消費(fèi)需求高，商家利潤(rùn)高，是承租能力相對(duì)較高的類別引入多家眼鏡店，在經(jīng)營(yíng)上突出不同的特色，如近視鏡框、隱形眼鏡、名品太陽(yáng)眼鏡，引入檔次權(quán)威性（眼科醫(yī)院直屬店）或品牌連鎖店藥店各地均有政策規(guī)定最小面積，一般店面在200平方米左右，作為人民生活的必需品，一個(gè)方便齊備的藥店，可以極大的吸引周圍的群眾可選作為順帶消費(fèi)品，滿足一站式消費(fèi)的定位需要建議引入結(jié)合藥妝的藥店。音像禮品經(jīng)營(yíng)包括音像制品，房間飾品，小物件，以及音像配套物品，購(gòu)物中心必備可選一般的音像店多開(kāi)設(shè)在沿街店鋪及居民區(qū)附近，形象不佳，承租能力不高建議引入專業(yè)音像店，配備有音像視聽(tīng)系統(tǒng)，能體現(xiàn)體驗(yàn)性的商家業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議60業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場(chǎng)現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)服務(wù)業(yè)態(tài)組合建議購(gòu)物類百貨店、專賣店專業(yè)店運(yùn)動(dòng)用品店、“時(shí)尚生活”書店餐飲類美食廣場(chǎng)、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、咖啡店休閑娛樂(lè)類PUB、KTV、電玩、兒童娛樂(lè)中心服務(wù)類美容美發(fā)、照相攝影、眼鏡光學(xué)、銀行業(yè)種業(yè)態(tài)組合：從本項(xiàng)目自身?xiàng)l件及所處的市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，將本項(xiàng)目可能選擇的業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行以下組合61高端百貨為主業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議61業(yè)態(tài)組合建議購(gòu)物類百貨店、專賣店專業(yè)店運(yùn)動(dòng)用品店、“時(shí)尚生活購(gòu)物類專賣店、服飾精品店、運(yùn)動(dòng)用品店餐飲類美食廣場(chǎng)、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、咖啡店休閑娛樂(lè)類PUB、KTV、電玩服務(wù)類美容美發(fā)、美甲、彩妝、紋身、照相攝影、眼鏡、銀行時(shí)尚購(gòu)物為主，特色商業(yè)路線，引領(lǐng)漢陽(yáng)時(shí)尚潮流業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議62購(gòu)物類專賣店、服飾精品店、運(yùn)動(dòng)用品店餐飲類美食廣場(chǎng)、主題特色項(xiàng)目功能定位一站式購(gòu)物購(gòu)物餐飲娛樂(lè)休閑服務(wù)63項(xiàng)目功能定位一站式購(gòu)物購(gòu)物餐飲娛樂(lè)休閑服務(wù)63問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目產(chǎn)品方案建議項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目方案建議可借鑒案例研究原規(guī)劃方案研判64問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目產(chǎn)品方案建議項(xiàng)目商業(yè)地塊商業(yè)價(jià)值分析商業(yè)高價(jià)值區(qū)域商業(yè)中價(jià)值區(qū)域商業(yè)低價(jià)值區(qū)域通過(guò)地塊商業(yè)價(jià)值分析，地塊商業(yè)價(jià)值主要集中在臨路區(qū)域，而該區(qū)域面積占地塊面積比例較小。而地塊擁有較大面積的腹地面積，這塊是商業(yè)面積最低的區(qū)域。如何將人流引入地塊腹地，有效的將人流在地塊內(nèi)形成循環(huán)，將是項(xiàng)目規(guī)劃首要解決的問(wèn)題。其次，在地塊中應(yīng)注意道路尺度規(guī)劃，使之能安排垂直交通系統(tǒng)，使人流向上，提升商業(yè)價(jià)值。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析65地塊商業(yè)價(jià)值分析商業(yè)高價(jià)值區(qū)域商業(yè)中價(jià)值區(qū)域商業(yè)低價(jià)值區(qū)域通項(xiàng)目原方案從整體效果上來(lái)看，還是很有特點(diǎn)，立面效果都很美觀。如：弧形集中商業(yè)體、弧形交通動(dòng)線、現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)街區(qū)、大型入口廣場(chǎng)。但對(duì)方案進(jìn)行仔細(xì)分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)方案存在比較嚴(yán)重的缺陷，將使整個(gè)項(xiàng)目將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析66項(xiàng)目原方案從整體效果上來(lái)看，還是很有特點(diǎn)，立面效果都很美觀。通過(guò)我司，對(duì)方案整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，存在以下八大問(wèn)題，將導(dǎo)致項(xiàng)目面臨開(kāi)發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析67通過(guò)我司，對(duì)方案整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，存在以下八大問(wèn)題，將導(dǎo)致問(wèn)題一：項(xiàng)目柱網(wǎng)排布不合理，這樣的柱網(wǎng)排布，方便了地下車庫(kù)的使用，但造成了地上商業(yè)面積分割存在問(wèn)題，商鋪無(wú)法使用。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析68問(wèn)題一：原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析68問(wèn)題二：項(xiàng)目主入口廣場(chǎng)，好看但不實(shí)用。方案中入口廣場(chǎng)設(shè)置在項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域，對(duì)商業(yè)價(jià)值存在浪費(fèi)。同時(shí)距離項(xiàng)目人氣最旺的王家灣車站較遠(yuǎn)，對(duì)人流吸引匯集作用有限。項(xiàng)目入口設(shè)計(jì)過(guò)多，造成交通動(dòng)線較為混亂，人氣聚集度不好，同時(shí)對(duì)商業(yè)價(jià)值造成浪費(fèi)。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析69問(wèn)題二：原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析69問(wèn)題三：項(xiàng)目在車行交通組織上，主要考慮了私車的組織，并未考慮到從龍陽(yáng)大道和漢陽(yáng)大道的士?？康膯?wèn)題，在兩條主干道的士?？烤嬖谶`規(guī)停車的問(wèn)題。這將極大的影響客戶的到達(dá)性，無(wú)法將車流轉(zhuǎn)化為商業(yè)人氣。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析70問(wèn)題三：原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析70問(wèn)題四：項(xiàng)目在商業(yè)體量分布上較不合理，將商業(yè)位置最好的位置設(shè)置體量較小，而將大規(guī)模的高樓層集中商業(yè)放在地塊商業(yè)價(jià)值最低的位置，這勢(shì)必將造成高樓層區(qū)域商業(yè)價(jià)值更低且商業(yè)經(jīng)營(yíng)也無(wú)法存活。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析71問(wèn)題四：原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析71問(wèn)題五：項(xiàng)目在尺度的設(shè)計(jì)把握上存在較大偏差。1、方案中商鋪的面寬與進(jìn)深的比例關(guān)系在1：1，按經(jīng)驗(yàn)值面寬與進(jìn)深的比例關(guān)在1：2為合理范圍。項(xiàng)目規(guī)劃中的沿街商鋪面寬與進(jìn)深關(guān)系不合理，造成商鋪的分割存在較大問(wèn)題。2、街道空間尺度設(shè)計(jì)不合理，方案中街道寬度最寬不足8米，最窄為2米，這在很大程度上，影響消費(fèi)者的舒適度。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析72問(wèn)題五：原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析72問(wèn)題六：項(xiàng)目在規(guī)劃中缺乏垂直交通體系。1、由于街道寬度的限制，使得無(wú)法設(shè)置自動(dòng)扶梯，使人流無(wú)法向上，無(wú)法提升高樓層的商業(yè)價(jià)值。2、項(xiàng)目街區(qū)商鋪很多是用樓梯來(lái)解決垂直交通，而樓梯在購(gòu)物中心更多是作為輔助交通和消防問(wèn)題，根本是無(wú)法來(lái)解決垂直交通問(wèn)題。3、項(xiàng)目為規(guī)劃用觀光電梯，這直接影響了項(xiàng)目檔次和消費(fèi)者的體驗(yàn)性和趣味性，同時(shí)無(wú)法滿足高樓層目的性消費(fèi)的需要。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析73問(wèn)題六：原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析73問(wèn)題七：項(xiàng)目方案中集中商業(yè)體的規(guī)劃后，項(xiàng)目規(guī)劃了兩條商業(yè)街區(qū)，直接導(dǎo)致了街道尺度的設(shè)計(jì)。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析74問(wèn)題七：原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析74問(wèn)題八：項(xiàng)目腹地缺乏較大空間的中庭或室外廣場(chǎng)規(guī)劃，使得整個(gè)商業(yè)空間缺乏趣味性，各商業(yè)空間缺乏交流，對(duì)人流缺乏引導(dǎo)性。同時(shí)，后期經(jīng)營(yíng)缺乏足夠的商業(yè)促銷展示區(qū)。原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析75問(wèn)題八：原方案評(píng)判地塊價(jià)值研究方案分析75問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目產(chǎn)品方案建議項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目方案建議原規(guī)劃方案研判可借鑒案例研究76問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目產(chǎn)品方案建議項(xiàng)目商業(yè)入口廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)由一個(gè)“TIMESSQUARE”英文字母構(gòu)成的古式方形時(shí)鐘，指針永遠(yuǎn)凝固在十點(diǎn)十分。這是時(shí)代廣場(chǎng)最標(biāo)準(zhǔn)，最具美感又神秘的時(shí)間坐標(biāo)上。上海恒隆廣場(chǎng)在入口廣場(chǎng)規(guī)劃一個(gè)噴泉和一些綠化設(shè)置?？山梃b案例研究入口廣場(chǎng)商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)77入口廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)由一個(gè)“TIMESSQUARE”英文字母構(gòu)室外及中庭廣場(chǎng)又一城的室內(nèi)購(gòu)物空間設(shè)計(jì)成層層疊疊，商場(chǎng)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)空間感和透明感，創(chuàng)造一種國(guó)際化生活休閑概念。漢口新民眾樂(lè)園1-2樓樓梯轉(zhuǎn)角處有一個(gè)小型舞臺(tái)設(shè)計(jì)，可不定期舉辦促銷活動(dòng)，有效吸引消費(fèi)者眼球。世界城1期商業(yè)中，規(guī)劃一個(gè)中心廣場(chǎng)，成為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)主要商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。可借鑒案例研究入口廣場(chǎng)商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)78室外及中庭廣場(chǎng)又一城的室內(nèi)購(gòu)物空間設(shè)計(jì)成層層疊疊，商場(chǎng)設(shè)計(jì)強(qiáng)垂直交通體系香港時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心是一棟高15層的都會(huì)型垂直式大型購(gòu)物中心，約有300個(gè)店鋪專柜，建筑物內(nèi)利用升降梯與自動(dòng)扶梯的連結(jié)，時(shí)代廣場(chǎng)的中庭呈環(huán)型，自動(dòng)扶梯安放在中庭的兩端，垂直升降觀光梯在中部?？山梃b案例研究入口廣場(chǎng)商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)79垂直交通體系香港時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心是一棟高15層的都會(huì)型垂直式通道尺度購(gòu)物中心的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要。在中國(guó)的購(gòu)物中心規(guī)劃中，必須要根據(jù)人的習(xí)慣來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)。寬敞的通道可以更大程度提升商業(yè)檔次，不但可以給經(jīng)營(yíng)商家與消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)舒適的經(jīng)營(yíng)與購(gòu)物環(huán)境，而且可以更大程度地提高商鋪的商業(yè)價(jià)值。如：上海港匯廣場(chǎng)，上海恒隆廣場(chǎng)等?？山梃b案例研究入口廣場(chǎng)商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)80通道尺度購(gòu)物中心的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要主題商業(yè)的構(gòu)建愉景新城有三條主題街區(qū)：兒童街、愉景街、滋味街。愉景街為主流購(gòu)物街區(qū)，兒童街集中于兒童主題，滋味街是美食廣場(chǎng)?？山梃b案例研究入口廣場(chǎng)商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)81主題商業(yè)的構(gòu)建愉景新城有三條主題街區(qū)：兒童街、愉景街、滋味街問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目產(chǎn)品方案建議項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目研究工作步驟原規(guī)劃方案研判項(xiàng)目方案建議可借鑒案例研究82問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目產(chǎn)品方案建議項(xiàng)目商業(yè)本項(xiàng)目柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)采取多種形式進(jìn)行組合，并通過(guò)中庭、街道來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，以保證地上商鋪的使用價(jià)值為原則。1、項(xiàng)目在沿龍陽(yáng)大道沿街商鋪柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)與龍陽(yáng)大道垂直，以提高街鋪的使用價(jià)值；2、其他區(qū)域柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)結(jié)合主力店、中庭、弧形街區(qū)等進(jìn)行變化，以保證地上商業(yè)空間的使用為原則，進(jìn)行多種組合。項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議83本項(xiàng)目柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)采取多種形式進(jìn)行組合，并通過(guò)中庭、街道來(lái)進(jìn)行根據(jù)對(duì)地塊商業(yè)價(jià)值分析得出了商業(yè)價(jià)值高、中、低三個(gè)價(jià)值不同等級(jí)商業(yè)價(jià)值區(qū)。針對(duì)不同等級(jí)商業(yè)價(jià)值區(qū)安排商業(yè)體量，來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。在商業(yè)高價(jià)值區(qū)，規(guī)劃較大體量的商業(yè)，將商業(yè)價(jià)值最大程度利用。同時(shí)，以平衡在商業(yè)低價(jià)值區(qū)的體量。在低商業(yè)價(jià)值區(qū)，規(guī)劃低容積率水平，降低商業(yè)體量，避免產(chǎn)生無(wú)效商業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議84根據(jù)對(duì)地塊商業(yè)價(jià)值分析得出了商業(yè)價(jià)值高、中、低三個(gè)價(jià)值不同等項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議將原方案多個(gè)入口設(shè)計(jì)，建議修改為3個(gè)入口規(guī)劃：1、取消原方案中的主入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，將其作為整個(gè)項(xiàng)目的形象面；2、在地塊公交站點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃為項(xiàng)目主入口，利用該區(qū)域的公交站點(diǎn)，人流量大等優(yōu)勢(shì)，將人流引導(dǎo)項(xiàng)目商業(yè)腹地；3、在地塊北面與龍陽(yáng)大道交匯處規(guī)劃為項(xiàng)目次入口，引導(dǎo)項(xiàng)目北面人流；4、取消原方案中龍陽(yáng)大道區(qū)域3個(gè)入口的設(shè)計(jì)，將其規(guī)劃為一個(gè)路口，作為項(xiàng)目輔助入口；85項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議在大型商業(yè)項(xiàng)目中，主力店是商業(yè)成功的重要因素。主力店對(duì)整個(gè)商業(yè)起到創(chuàng)造穩(wěn)定人流，引導(dǎo)人流的作用。通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)組合的篩選，本案主力店最有可能引入的是高端百貨。而其他的超市、專業(yè)賣場(chǎng)及電影院等基本不可能引入。根據(jù)本項(xiàng)目單主力店結(jié)構(gòu)的特征，其主力店設(shè)置地塊腹地，以起到引導(dǎo)人流的作用。86項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議建議項(xiàng)目規(guī)劃中加強(qiáng)中庭等商業(yè)節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，對(duì)人流進(jìn)行引導(dǎo)。在商業(yè)節(jié)點(diǎn)空間組織促銷活動(dòng)，提供休息功能，來(lái)聚集人氣，打造商業(yè)特色，形成項(xiàng)目自身亮點(diǎn)。87項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力商業(yè)街道尺度修改建議室內(nèi)主通道的寬度設(shè)置在4-6米，次通道在2.8-3.6米，否則縱深的較深的商鋪就會(huì)成為“死鋪”。寬敞的通道可以更大程度提升商業(yè)檔次，不但可以給經(jīng)營(yíng)商家與消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)舒適的經(jīng)營(yíng)與購(gòu)物環(huán)境，而且可以更大程度地提高商鋪的商業(yè)價(jià)值。街道設(shè)置在10-20米之間，超過(guò)20米寬的商業(yè)街道，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議88商業(yè)街道尺度修改建議室內(nèi)主通道的寬度設(shè)置在4-6米，次通道在構(gòu)建垂直交通體系建議以電梯形成“循環(huán)”人流，手扶電梯不僅僅能將人流往上提升，更是關(guān)系到購(gòu)物中心交通組織的重要部分。不但延長(zhǎng)了消費(fèi)者的停留時(shí)間，更是有利于在購(gòu)物中心內(nèi)的人流形成一個(gè)“循環(huán)”的網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃觀光電梯可提高電梯的趣味性。同時(shí)可考慮為高樓層的娛樂(lè)、餐飲項(xiàng)目設(shè)置一步到位的自立電梯，提升高樓層的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議89構(gòu)建垂直交通體系建議以電梯形成“循環(huán)”人流，手扶電梯不僅僅能主題商業(yè)空間的構(gòu)建面對(duì)項(xiàng)目周邊未來(lái)將有40萬(wàn)平方米的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，本案應(yīng)從項(xiàng)目的特色、功能等方面入手，增加和補(bǔ)充項(xiàng)目的特殊功能，突出與其他項(xiàng)目的區(qū)別，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)和特色化經(jīng)營(yíng)，最大程度上滿足客戶的觀光購(gòu)物，娛樂(lè)、休閑的體驗(yàn)。綜上，我司建議：本案應(yīng)注重打造主題購(gòu)物的商業(yè)空間，對(duì)不同購(gòu)物區(qū)域?qū)崿F(xiàn)不同的主題商業(yè)空間設(shè)計(jì)，通過(guò)特色的購(gòu)物體驗(yàn)，來(lái)吸引消費(fèi)者，為項(xiàng)目聚集人氣。商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議90主題商業(yè)空間的構(gòu)建面對(duì)項(xiàng)目周邊未來(lái)將有40萬(wàn)平方米的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略建筑規(guī)模思考項(xiàng)目形象定位91問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化租金水平1F180-1F1502F1503F1204F705F506F50容積率水平建筑面積可規(guī)劃樓層可實(shí)現(xiàn)程度2.6（原方案）大型商業(yè)：321008-11F5樓以上商業(yè)價(jià)值低且難以存活商業(yè)步行街：15560地下商業(yè)：150503-4F可實(shí)現(xiàn)商業(yè)步行街1-2樓和地下1層商業(yè)銷售根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度來(lái)分析。商業(yè)租金按樓層層層遞減。且商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度和風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。本項(xiàng)目要突破2.6的容積率，若通過(guò)增加商業(yè)樓層來(lái)進(jìn)行，無(wú)疑是只有投入無(wú)產(chǎn)出的效果。項(xiàng)目規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析92租金水平1F180-1F1502F1503F1204F705容積率水平建筑面積總成本靜態(tài)投資收益2.6（原方案）476601446436400.894.0733282174996910.39注：包含土地費(fèi)用及土地增值稅從投資收益測(cè)算分析，本項(xiàng)目要突破2.6的容積率，若通過(guò)單純?cè)黾由虡I(yè)面積來(lái)進(jìn)行，無(wú)疑是只有投入無(wú)產(chǎn)出的效果，勢(shì)必造成整個(gè)項(xiàng)目的失敗。項(xiàng)目規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析單純?cè)黾由虡I(yè)面積來(lái)提高容積率水平，只會(huì)增加無(wú)效商業(yè)面積，降低項(xiàng)目整體投資收益水平。93容積率水平建筑面積總成本靜態(tài)投資收益2.6（原方案）4766考慮到本項(xiàng)目地段，完全可以通過(guò)不增加無(wú)效商業(yè)面積，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，可通過(guò)規(guī)劃小戶型產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目規(guī)模，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。通過(guò)投資收益測(cè)算，當(dāng)項(xiàng)目容積率水平在3.0水平，靜態(tài)投資收益最大，隨著容積率水平的提升，項(xiàng)目投資收益在減少。項(xiàng)目規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析投資測(cè)算前提條件：1、本案單一主力店規(guī)劃，其單層面積至少需要5000平方米，商業(yè)可規(guī)劃面積為5層，剩余3000平方米規(guī)劃商業(yè)步行街，可規(guī)劃3層商業(yè)；2、商業(yè)可銷售面積為商業(yè)步行街1-2層及地下一層商業(yè)，共計(jì)2.4萬(wàn)平方米，全部實(shí)現(xiàn)銷售；3、利潤(rùn)中包含土地費(fèi)用及增值稅費(fèi)用未扣除；94考慮到本項(xiàng)目地段，完全可以通過(guò)不增加無(wú)效商業(yè)面積，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略建筑規(guī)模思考項(xiàng)目形象定位95問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化商業(yè)功能定位小戶型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周邊配套購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲一站式購(gòu)物中心SOHO公寓，提供居住和商務(wù)功能地塊旁五星級(jí)酒店規(guī)劃項(xiàng)目三大資源將有機(jī)整合成王家灣商圈都市綜合體形象定位：漢陽(yáng)都會(huì)生活體驗(yàn)中心項(xiàng)目作為王家灣商圈都市綜合體項(xiàng)目，將有效提升王家灣商圈檔次，提升區(qū)域價(jià)值。區(qū)域價(jià)值的提升將推動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，形成良性循環(huán)，為項(xiàng)目創(chuàng)造更高價(jià)值。項(xiàng)目形象定位——漢陽(yáng)都會(huì)生活體驗(yàn)中心96商業(yè)功能定位小戶型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周邊配套購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲一站問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略建筑規(guī)模思考項(xiàng)目形象定位97問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)過(guò)程98項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)過(guò)程98項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)過(guò)程99項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)過(guò)程99項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)過(guò)程100項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)過(guò)程100附：世界城·光谷步行街項(xiàng)目介紹101附：世界城·光谷步行街項(xiàng)目介紹101項(xiàng)目位于武昌東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)光谷廣場(chǎng)，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)、居住、寫字樓、酒店式公寓用地。項(xiàng)目規(guī)劃為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、婚慶、美食、觀光、居住、辦公、酒店等為一體的巨型商業(yè)步行街。項(xiàng)目總投資約50億。項(xiàng)目概況建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、項(xiàng)目容積率：3.72、項(xiàng)目總用地面積：41.79萬(wàn)平方米3、建筑密度：45％

4、項(xiàng)目總建筑面積：121.5萬(wàn)平方米4.1商業(yè)部分：37.5萬(wàn)平方米4.2住宅面積：78萬(wàn)平方米

4.3酒店及辦公：6萬(wàn)平方米102項(xiàng)目位于武昌東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)光谷廣場(chǎng)，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)、項(xiàng)目規(guī)劃理念一條有趣的步行街，以及由此展開(kāi)的城市生活在規(guī)劃中，規(guī)劃路鄰近光谷廣場(chǎng)一段分布有百貨，酒店、學(xué)生街等，剩余約1250M的世界風(fēng)情步行街將以退臺(tái)花園情境洋房的形態(tài)，經(jīng)營(yíng)美食街、酒吧街等業(yè)態(tài)。103項(xiàng)目規(guī)劃理念一條有趣的步行街，以及由此展開(kāi)的城市生活在規(guī)劃中項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)入口通過(guò)樹(shù)形結(jié)構(gòu)拱廊形成面對(duì)廣場(chǎng)的門戶，具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。商業(yè)功能沿珞瑜路大型商業(yè)與店面向周邊延伸，便于形成完整的城市界面。東西兩端大型商業(yè)公共空間與中部沿街小鋪面相結(jié)合，營(yíng)造多樣性的商業(yè)氛圍。大型商業(yè)布置在主要入口，便于吸引人流，以便在開(kāi)發(fā)初期形成商業(yè)氣氛；小型店鋪可以采用多種有活力的經(jīng)營(yíng)模式，形成多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)。104項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)入口通過(guò)樹(shù)形結(jié)構(gòu)拱廊形成面對(duì)廣場(chǎng)的門戶，具有項(xiàng)目建筑規(guī)劃建筑的立面就是人的外衣，構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者的直接吸引。人對(duì)商業(yè)建筑的印象會(huì)經(jīng)歷三個(gè)過(guò)程。首先是建筑的天際線，每個(gè)成功的商業(yè)建筑都擁有宏偉的建筑造型；其次，建筑的立面設(shè)計(jì)，建筑的造型、色彩、風(fēng)格可以影響對(duì)消費(fèi)者心理對(duì)建筑的親疏程度；最后，建筑的材質(zhì)直接影響消費(fèi)者對(duì)一個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)檔次的判斷。105項(xiàng)目建筑規(guī)劃建筑的立面就是人的外衣，構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者的直接吸引。有趣的城市，有趣的街項(xiàng)目規(guī)劃全球各國(guó)標(biāo)志風(fēng)情，如：古老風(fēng)車磨房，慕尼黑啤酒桶，倫敦大笨鐘，西班牙帆船，法國(guó)玻璃金字塔等，來(lái)打造一個(gè)情侶的世界，家庭的世界，兒童的世界，女人的世界，學(xué)生的世界，時(shí)尚的世界，節(jié)日的世界項(xiàng)目建筑規(guī)劃106有趣的城市，有趣的街項(xiàng)目規(guī)劃全球各國(guó)標(biāo)志風(fēng)情，如：古老風(fēng)車磨107107項(xiàng)目景觀規(guī)劃景觀的規(guī)劃可以起到讓消費(fèi)者停下來(lái)，留下來(lái)，愿意的作用。項(xiàng)目的景觀規(guī)劃達(dá)到了可視性、可達(dá)性、趣味性的效果。通過(guò)綠化、街道小品、街道的鋪地、節(jié)慶廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)使消費(fèi)者的購(gòu)物過(guò)程充滿趣味性。108項(xiàng)目景觀規(guī)劃景觀的規(guī)劃可以起到讓消費(fèi)者停下來(lái)，留下來(lái)，愿意的節(jié)慶廣場(chǎng)規(guī)劃109節(jié)慶廣場(chǎng)規(guī)劃109光主題規(guī)劃通過(guò)整條街的燈光規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成一條發(fā)光的銀河，成為武漢夜空獨(dú)特的風(fēng)景。110光主題規(guī)劃通過(guò)整條街的燈光規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成一條發(fā)光的銀河，成為商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能定位辦公酒店居住購(gòu)物餐飲娛樂(lè)旅游休閑健身集主題式定向購(gòu)物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集購(gòu)物消費(fèi)、餐飲娛樂(lè)、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級(jí)商業(yè)步行街區(qū)。111商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能定位集主題式定向購(gòu)物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集購(gòu)物項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、辦公于一體的復(fù)合性商業(yè)街區(qū)?，F(xiàn)代商業(yè)中心應(yīng)該是告別單一的購(gòu)物功能，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)平分秋色的復(fù)合性商業(yè)。在體驗(yàn)式消費(fèi)經(jīng)濟(jì)下，除了購(gòu)物，人們更注重的是購(gòu)物過(guò)程中和過(guò)程后的心理體驗(yàn)，休閑、娛樂(lè)多種業(yè)態(tài)應(yīng)勢(shì)而生。將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心兩端，一般商戶設(shè)置在購(gòu)物中心的中部。購(gòu)物中心內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃是購(gòu)物中心規(guī)劃的靈魂。需要盡量引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)每一間店面，使每一間店鋪擁有足夠多的人流。人流動(dòng)線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)。對(duì)于項(xiàng)目而言，百貨和影院這兩個(gè)主力店安排在兩端，一般商戶分布在中間，在主力店的拉動(dòng)下，使中間的商戶享受更多的人流，實(shí)現(xiàn)資源互動(dòng)、人流共享的目的。餐飲區(qū)的點(diǎn)面結(jié)合。點(diǎn)面結(jié)合，即美食在購(gòu)物中心各個(gè)層級(jí)之間進(jìn)行點(diǎn)狀分布，在多個(gè)樓層都設(shè)置休閑餐飲區(qū)，但會(huì)在一個(gè)面積較大的區(qū)域，形成一個(gè)專門的美食區(qū)。這個(gè)區(qū)域，通常設(shè)置在頂樓，但也有安排在中庭的，比如香港青衣稱，就在中庭地面制造了一個(gè)壯觀的餐飲區(qū)；在世界城項(xiàng)目自下而上的人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)中，在較高樓層設(shè)置集中的餐飲區(qū)，可以形成一個(gè)人流磁極，促使顧客往上走。112項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、辦公于一體的復(fù)合性項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)分期空間形態(tài)商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)一期街區(qū)MALL零售為主百貨、超市、影院、服飾，家電、家居、飲食二期風(fēng)情街休閑商業(yè)為主兒童城、女人街、灑吧村、美食城、工藝品城三期購(gòu)物島零售為主品牌專賣、百貨、大型餐飲、休閑會(huì)所113項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)分期空間形態(tài)商業(yè)形式主要業(yè)態(tài)一期街區(qū)MALL零售項(xiàng)目1期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃114項(xiàng)目1期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃114項(xiàng)目1期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃115項(xiàng)目1期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃115項(xiàng)目1期商業(yè)布局116項(xiàng)目1期商業(yè)布局116項(xiàng)目1期商業(yè)布局117項(xiàng)目1期商業(yè)布局117項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式在專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的前提下，實(shí)行招租+委托經(jīng)營(yíng)管理+自營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)形式。招商、簽約、租金管理、物業(yè)管理專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)純租賃品牌主力店招商、協(xié)助簽約、租金管理售后返租品牌專賣店純售自營(yíng)店物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)型態(tài)118項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式在專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目成功運(yùn)作主力店入駐世界城·光谷步行街新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片119項(xiàng)目成功運(yùn)作主力店入駐世界城·光谷步行街新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片1項(xiàng)目成功運(yùn)作世界城·光谷步行街招商新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片120項(xiàng)目成功運(yùn)作世界城·光谷步行街招商新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片120項(xiàng)目成功運(yùn)作世界城·光谷步行街二期住宅銷售現(xiàn)場(chǎng)照片121項(xiàng)目成功運(yùn)作世界城·光谷步行街二期住宅銷售現(xiàn)場(chǎng)照片121匯報(bào)結(jié)束！現(xiàn)在是溝通時(shí)間…122匯報(bào)結(jié)束！122王家灣商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位123王家灣商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位1項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目屬性研判與界定問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議2008/07/14第二階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)整建議2008/07/172008/07/30第一階段市場(chǎng)調(diào)研124項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘項(xiàng)目屬性研判與界定2008/核心問(wèn)題界定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)125核心問(wèn)題界定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目解析城市研究問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w環(huán)境分析城市屬性界定126項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目解析城市研究問(wèn)題界定與武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為核心，以100公里為半徑的城市群落，包括武漢及黃石、鄂州等八個(gè)周邊城市，總面積約2.45萬(wàn)平方公里，人口1640萬(wàn)人。武漢首位度極高，城市圈內(nèi)其他城市零售量分流到武漢。2005年度武漢首位度為6.21，2006年上升為6.4，首位度極高，核心優(yōu)勢(shì)和中心地位愈加明顯。武漢地位武漢城市圈規(guī)劃及武漢的城市地位，將有效增強(qiáng)處于門戶區(qū)域商圈外圍的輻射力度，位于武漢西南門戶的王家灣商圈未來(lái)將擴(kuò)至周邊城市。127武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴(kuò)展戰(zhàn)略實(shí)施為王家灣——“武漢城區(qū)西南向大門”的商業(yè)帶來(lái)了無(wú)限契機(jī)和更大量消費(fèi)群體。王家灣區(qū)域商業(yè)中心強(qiáng)化沿長(zhǎng)江軸和垂直于長(zhǎng)江的漢水－武珞軸，實(shí)施“兩軸三城、多核放射”的空間優(yōu)化戰(zhàn)略，完善三鎮(zhèn)功能，在三鎮(zhèn)建設(shè)各自的功能中心，以東、西、南三個(gè)方向?yàn)槌鞘形磥?lái)的主要擴(kuò)展方向。128武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴(kuò)展戰(zhàn)略實(shí)施為王家灣——“武漢城區(qū)武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長(zhǎng)江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃面積368平方公里，包括漢陽(yáng)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及蔡甸區(qū)、漢南區(qū)的一部分，方公里規(guī)劃人口100萬(wàn)。目前，連通沌口、漢陽(yáng)大道和月湖橋的原梅子（現(xiàn)命名“江城大道”）已全線通車，沌口開(kāi)發(fā)區(qū)和漢口城區(qū)通過(guò)漢陽(yáng)大道前往漢陽(yáng)中心城區(qū)的時(shí)間大大縮短。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，梅子路的連通，必將帶動(dòng)其周邊主要干線如漢陽(yáng)大道等區(qū)域的發(fā)展。武漢新區(qū)的城市規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃為王家灣商圈發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，將改變目前漢陽(yáng)商圈級(jí)別的劃分。129武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長(zhǎng)江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃城市軌道交通規(guī)劃武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長(zhǎng)530公里，由3條市域快線，9條市區(qū)線構(gòu)成，設(shè)站309座。3#，35KM,后湖-武漢開(kāi)發(fā)區(qū)；

4#，50KM,永安堂-武漢火車站（延長(zhǎng)線，武漢火車站－陽(yáng)邏）

——3、4#線相交于十里鋪6#，30KM,盤龍城-沌口；

10#，59公里，蔡甸－豹獬。

12#，73公里，永安－陽(yáng)