某假日溫泉項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略課程

青島天泰假日溫泉項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究謹(jǐn)呈：青島天泰集團(tuán)股份有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2005.12.29項(xiàng)目顧問(wèn)工作階段劃分2005/11/142005/11/21工作成果區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域土地市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值定位項(xiàng)目定位開發(fā)次序城市規(guī)劃及其他項(xiàng)目背景研究類似區(qū)域發(fā)展案例借鑒相關(guān)項(xiàng)目案例借鑒項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究第二階段（中期）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)分析客戶分析7個(gè)日歷天25個(gè)日歷天2005/12/1414個(gè)日歷天第三階段（終期）提交終稿根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告提交整體報(bào)告（終稿）

2005/12/282在過(guò)去的一個(gè)半月里，世聯(lián)專案組進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析項(xiàng)目周邊及地塊勘察青島宏觀經(jīng)濟(jì)情況青島城市發(fā)展現(xiàn)狀青島城市總體規(guī)劃青島房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況即墨溫泉鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目和地區(qū)的背景分析目標(biāo)市場(chǎng)與客戶的集中分析規(guī)劃設(shè)計(jì)建議目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談地產(chǎn)專業(yè)人士訪談銷售人員訪談天泰相關(guān)人員的訪談青島規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、旅游局、國(guó)土資源局以及發(fā)展改革委員會(huì)、即墨規(guī)劃局青島中高端房地產(chǎn)在售（預(yù)售）項(xiàng)目青島典型低密度項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析城市規(guī)劃影響探討城市經(jīng)濟(jì)構(gòu)成分析房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析中高端購(gòu)房人置業(yè)特點(diǎn)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析高端消費(fèi)者價(jià)值取向和置業(yè)傾向的分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略確定產(chǎn)品定位研究開發(fā)節(jié)奏與時(shí)序研究地形地貌狀況地塊資源狀況物業(yè)發(fā)展建議一、項(xiàng)目概況與項(xiàng)目界定項(xiàng)目位于青島即墨市溫泉鎮(zhèn)，距黃海鰲山灣海岸約4公里，距青島市中心車行時(shí)間約1小時(shí)機(jī)場(chǎng)青島市區(qū)假日海灘本項(xiàng)目項(xiàng)目位置交通通達(dá)性行政區(qū)劃上位于青島即墨溫泉鎮(zhèn)。臨近黃海鰲山灣，距沙灘約4公里。離青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)30分鐘車程。目前由市中心經(jīng)由308國(guó)道或青銀高速進(jìn)入項(xiàng)目，約1小時(shí)車程。項(xiàng)目基本構(gòu)成：包括GOLF、滑雪場(chǎng)在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施、已經(jīng)開發(fā)的高檔別墅、五塊住宅用地與特色溫泉資源湖畔山莊100畝陽(yáng)坡地塊100畝先鋒谷100畝別墅二期100畝干療所139畝在建9洞高爾夫18洞高爾夫滑雪場(chǎng)假日沙灘4公里濱海大道3公里會(huì)所已建成22套在建23套已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的設(shè)施于04年開始運(yùn)營(yíng)的18洞golf，包括高爾夫會(huì)所一處，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好?；﹫?chǎng)。正在籌建中的設(shè)施9洞golf，計(jì)劃于06年10月建成并開始運(yùn)營(yíng)。溫泉水世界：以溫泉為特色的高星級(jí)度假村，擬建設(shè)面積1萬(wàn)平米，目前正處于招商引資階段。已經(jīng)開發(fā)的住宅項(xiàng)目蘭泉?jiǎng)e墅一期，占地100畝，包括45套高檔獨(dú)棟別墅，目前已經(jīng)建成并開始銷售22套，其余23套將于明年上半年入市。待建住宅用地包括干療所、蘭泉?jiǎng)e墅二期用地、先鋒谷用地、陽(yáng)坡地、湖畔山莊用地在內(nèi)的五塊住宅用地，指標(biāo)待定，總面積共539畝。特色溫泉資源屬于比較稀缺的海水礦化溫泉，在整個(gè)被中國(guó)只此一處。但目前政府對(duì)于溫泉的使用已經(jīng)開始進(jìn)行限制。本次顧問(wèn)工作范圍：包括干療所、蘭泉?jiǎng)e墅二期、先鋒谷、陽(yáng)坡地、湖畔山莊在內(nèi)的五塊住宅用地，總規(guī)模539畝。湖畔山莊100畝陽(yáng)坡地塊100畝先鋒谷100畝別墅二期100畝干療所139畝在建9洞高爾夫18洞高爾夫滑雪場(chǎng)假日沙灘4公里濱海大道3公里會(huì)所已建成22套在建23套—干療所總用地139畝，其中建設(shè)用地125畝?！m泉?jiǎng)e墅二期占地100畝，地形平整—陽(yáng)坡用地占地100畝，坡地。—先鋒谷用地占地100畝，坡地?！仙角f用地占地100畝，山谷洼地用地現(xiàn)狀：五塊用地分散在高爾夫球場(chǎng)周

邊，相互聯(lián)系不強(qiáng)，地塊資源存在差異湖畔山莊100畝陽(yáng)坡地塊100畝先鋒谷100畝別墅二期100畝干療所139畝在建9洞高爾夫18洞高爾夫滑雪場(chǎng)假日沙灘4公里濱海大道3公里會(huì)所已建成22套在建23套湖畔山莊用地山谷洼地，平整度不佳地塊靠近18洞高爾夫球場(chǎng)，但水庫(kù)距離較遠(yuǎn)。目前無(wú)直達(dá)道路，且與其他地塊之間聯(lián)系不暢。陽(yáng)坡用地處于山的陽(yáng)坡，典型山坡地型，緊鄰高爾夫會(huì)所與在建的9洞高爾夫球場(chǎng)。無(wú)直達(dá)道路。緊鄰村莊對(duì)形象有影響。先鋒谷用地距離天泰滑雪場(chǎng)與在建的9洞高爾夫較遠(yuǎn)。四至有村莊與鄉(xiāng)村小學(xué)。到達(dá)道路為村路。蘭泉?jiǎng)e墅二期用地地形相對(duì)平整。地塊地塊緊鄰已建成的22棟別墅和泉海路以及在建的9洞高爾夫。緊鄰公路，昭示性好。干療所用地內(nèi)有廢棄建筑物，地塊較為平整。地塊緊鄰18洞高爾夫球場(chǎng)和泉海路地面有較為成熟的植被。藍(lán)泉?jiǎng)e墅一期在青島市場(chǎng)上屬于非沿海高端低密度住宅項(xiàng)目，為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)奠定了高起的形象基礎(chǔ)項(xiàng)目基本情況總建筑面積：7630平方米容積率：0.22綠化率：70%總套數(shù)：22產(chǎn)品情況產(chǎn)品形式：全獨(dú)棟別墅單體面積：地上面積從290-420平米不等。院落面積：從693㎡到1624㎡不等銷售狀況開盤時(shí)間：2005年5月12日對(duì)外公開銷售，8月底開始進(jìn)行推廣銷售狀況：目前已成交8套，主要集中在面積較小的A戶型（294平米）和C戶型（335平米）?？蛻魳?gòu)成：8個(gè)成交客戶中7個(gè)為青島本地人，目前尚未發(fā)現(xiàn)高爾夫會(huì)員購(gòu)買。作為青島的唯一的山地標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，天泰高爾夫?qū)崿F(xiàn)了較成功經(jīng)營(yíng)，球場(chǎng)客戶整體上以韓國(guó)籍人士為主在建九洞高爾夫會(huì)所已建18洞在建九9洞天泰假日溫泉高爾夫是青島唯一的山地高爾夫球場(chǎng)，占地面積約1580畝，按照27洞108桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。一期18洞已經(jīng)投入使用，二期9洞預(yù)計(jì)明年9月底投入使用。高爾夫經(jīng)營(yíng)狀況較好，目前已經(jīng)有會(huì)員300余人，韓國(guó)籍客戶占到80-85%，青島本地客戶占到10-15%；截至到11月，高爾夫球場(chǎng)流水收入已經(jīng)達(dá)到1700萬(wàn)項(xiàng)目資源源評(píng)價(jià)整體上看看規(guī)模較較大，但但建設(shè)用用地比較較分散削削弱了規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)。涉及了旅旅游資源源、經(jīng)營(yíng)營(yíng)性設(shè)施施和住宅宅，屬于于綜合性性開發(fā)。。以高爾夫夫景觀和和山景為為主的景景觀資源源。溫泉資源源為特色色產(chǎn)品的的打造提提供了條條件。包括了高高爾夫、、滑雪場(chǎng)場(chǎng)以及未未來(lái)的溫溫泉水世世界的設(shè)設(shè)施提供供了休閑閑度假生生活配套套。蘭泉一期期高位入入市，為為項(xiàng)目后后續(xù)開發(fā)發(fā)奠定了了較好的的形象基基礎(chǔ)規(guī)模上自然資源源設(shè)施資源源地塊資源源山地地形形為特色色產(chǎn)品的的打造提提供了條條件。除蘭泉二二期、干干療所以以外，其其他地塊塊均存在在通達(dá)性性、周邊邊村莊影影響的問(wèn)問(wèn)題。用地分布布分散，，且和經(jīng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施施之間聯(lián)聯(lián)系不緊緊密，影影響設(shè)施施資源發(fā)發(fā)揮作用用。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)目標(biāo)與與約束條條件項(xiàng)目開發(fā)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目約束束條件啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速的的現(xiàn)金回回流：2006年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金回回流2～～3個(gè)億億（包括括蘭泉?jiǎng)e別墅一期期后續(xù)銷銷售）。。獨(dú)棟別墅墅實(shí)現(xiàn)與蘭泉1萬(wàn)元左左右的單單價(jià)、其其他低密密度產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)5000-6000元元左右的的單價(jià)，，打入青青島中高高端住宅宅競(jìng)爭(zhēng)圈圈。獲得市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可、、贏得美美譽(yù)度、、鞏固天天泰品牌牌，為在在該區(qū)域域的后續(xù)續(xù)取地與與開發(fā)奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。啟動(dòng)資金金5000萬(wàn)元元。土地價(jià)格格20-30萬(wàn)/畝。啟動(dòng)區(qū)計(jì)計(jì)劃2006年年中入市市。湖畔山莊莊用地由由于土地地取得原原因不納納入啟動(dòng)動(dòng)考慮。。項(xiàng)目界定定城市遠(yuǎn)郊郊區(qū)具備優(yōu)良良資源的的較大規(guī)模模中高端端住宅項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)二、項(xiàng)目目開發(fā)背背景研究究明確項(xiàng)目目基本條條件以后后，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的區(qū)域域背景、、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、客客戶狀況況進(jìn)行掃掃描，是是發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題的前前提項(xiàng)目所在在區(qū)域在在城市中中目前的的地位如如何？城市規(guī)劃劃對(duì)區(qū)域域未來(lái)發(fā)發(fā)展的定定義如何何？其他影響響區(qū)域發(fā)發(fā)展的重重大事件件？界定項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)范范圍競(jìng)爭(zhēng)范圍圍內(nèi)的市市場(chǎng)供需需狀況、、產(chǎn)品素素質(zhì)、銷銷售狀況況如何？？相關(guān)細(xì)分分市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)狀狀況？城市中高高端客戶戶的來(lái)源源、構(gòu)成成與特征征？城市中高高端客戶戶的置業(yè)業(yè)需求？？城市中高高端客戶戶的價(jià)值值取向和和置業(yè)核核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素？？區(qū)域背景景市場(chǎng)環(huán)境境客戶狀況況項(xiàng)目所在在位置是是青島遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊縣級(jí)級(jí)市的邊邊緣地區(qū)區(qū)，距離離市中心心的實(shí)際際距離和和心理距距離均比比較遠(yuǎn)，，屬于陌陌生區(qū)域域即墨市5市：膠膠州市、、膠南市市、即墨墨市、平平度市、、萊西市市5個(gè)縣縣級(jí)市7區(qū)：市市南、市市北、四四方、李李滄、城城陽(yáng)、嶗嶗山、黃黃島7個(gè)個(gè)區(qū)五市七區(qū)區(qū)：城市意向向被稱作““鑲著金金邊的抹抹布”的的城市，，除市南南和嶗山山兩區(qū)以以外的其其他區(qū)域域發(fā)展相相對(duì)滯后后。即墨意向向遠(yuǎn)郊五個(gè)個(gè)縣級(jí)市市之一。。到市中心心車行時(shí)時(shí)間超過(guò)過(guò)１小時(shí)時(shí)。小商品批批發(fā)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)。。溫泉鎮(zhèn)即墨邊緣緣鄉(xiāng)鎮(zhèn)之之一?？?cè)丝?萬(wàn)人。。因得天獨(dú)獨(dú)厚的地地下礦熱熱水聞名名。在新的城城市規(guī)劃劃中，項(xiàng)項(xiàng)目被劃劃入七大大城市組組團(tuán)之一一的鰲山山衛(wèi)組團(tuán)團(tuán)中，從從邊緣化化地區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為城城市未來(lái)來(lái)重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域域之一東接北擴(kuò)東接南展市區(qū)紅島黃島膠南瑯琊鰲山田橫本案舊的城市市規(guī)劃中中對(duì)城市市空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略的部署署是“東東接、北北擴(kuò)、南南展”：：東接使膠膠南和黃黃島成為為青島西西海岸最最富有成成長(zhǎng)性的的城市之之一。北擴(kuò)是由由南向北北，即沿沿著浮山山后、李李滄區(qū)東東部和城城陽(yáng)南部部發(fā)展。。南展是為為青島西西海岸的的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展提供供第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支支撐并帶帶動(dòng)膠南南，黃島島的發(fā)展展。在這樣的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略下，，項(xiàng)目所所在區(qū)域域?qū)儆谶呥吘壔瘏^(qū)區(qū)域。新的城市市規(guī)劃對(duì)對(duì)未來(lái)發(fā)發(fā)展的設(shè)設(shè)想是““三點(diǎn)點(diǎn)布局，，一線展展開，組組團(tuán)發(fā)展展”，，并定義義了沿海海的七大大城市組組團(tuán)。項(xiàng)目被劃入入鰲山組團(tuán)團(tuán)，是位于于“一線””東翼規(guī)劃劃中以“四四灣一泉””為旅游度假特特色的以高高教科研為為補(bǔ)充的現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)型型新城市組組團(tuán)在這樣的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略下下，項(xiàng)目所所在區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)來(lái)資源聚集集之地，成成為城市未未來(lái)優(yōu)先發(fā)發(fā)展之地。。舊規(guī)劃新規(guī)劃濱海大道的的建成修車車和即墨市市的撤市建建區(qū)進(jìn)一步步加強(qiáng)了項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與城市市中心區(qū)的的聯(lián)系濱海大道是是國(guó)家級(jí)重重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，在青青島“三點(diǎn)點(diǎn)布局、一一線展開、、組團(tuán)發(fā)展展”大城市市框架中占占有重要地地位。該項(xiàng)項(xiàng)目北起即即墨栲栳大大壩，止于于膠南南端端的204國(guó)道，總總長(zhǎng)169公里，計(jì)計(jì)劃總投資資37億元元，于2004年11月開工工，建設(shè)周周期3年濱海大道緊緊鄰本項(xiàng)目目所屬地塊塊，從即墨墨到青島市市區(qū)濱海大大道路段預(yù)預(yù)計(jì)2006年10月開通，，該路段的的貫通，將將較大的改改善項(xiàng)目周周邊區(qū)域的的道路狀況況，屆時(shí)有有本項(xiàng)目到到青島市中中心預(yù)計(jì)車車程將有現(xiàn)現(xiàn)在的1個(gè)個(gè)小時(shí)縮短短為30分分鐘。根據(jù)對(duì)即墨墨市規(guī)劃局局的訪談，，即墨市2006年年將正式撤撤市建區(qū)。。青島、即墨、項(xiàng)目區(qū)域的位置關(guān)系：Before青島、即墨、項(xiàng)目區(qū)域的位置關(guān)系：After瑯琊橫市區(qū)鰲山青島新東部部計(jì)劃的提提出使得項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域成為成成為青島城城市發(fā)展的的新一極，，帶來(lái)巨大大的發(fā)展的的契機(jī)依據(jù)城市的的全新整體體規(guī)劃，溫溫泉以及整整個(gè)鰲山組組團(tuán)成為繼繼嶗山區(qū)域域之后成為為青島城市市東部發(fā)展展的重點(diǎn)。。青島市委““以溫泉周周邊區(qū)域?yàn)闉閱?dòng)點(diǎn)，，拉動(dòng)青島島城市東部部崛起”的的重大戰(zhàn)略略部署，使使得未來(lái)來(lái)溫泉片區(qū)區(qū)成為青島島城市發(fā)展展的新一極極隨著青島濱濱海大道的的通車，同同時(shí)青島市市政府即將將投入30億元用于于該片區(qū)的的公路、供供水、電力力和供熱、、供氣和污污水處理等等四大城市市基礎(chǔ)設(shè)施施，為該區(qū)區(qū)域的發(fā)展展提供優(yōu)良良的硬件設(shè)設(shè)施。新東部計(jì)劃劃以溫泉作作為啟動(dòng)點(diǎn)點(diǎn)，繼續(xù)突突出起休閑閑旅游的特特點(diǎn)，成為為青島大旅旅游的豐富富，補(bǔ)充和和有效延伸伸。本案青島新東部區(qū)域背景掃掃描結(jié)論從位置上看看，項(xiàng)目所所在的即墨墨市溫泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)是青島遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊縣級(jí)市市的邊緣地地區(qū)，距離離市中心的的實(shí)際距離離和心理距距離均比較較遠(yuǎn)，屬于于陌生區(qū)域域。在新的城市市規(guī)劃中，，項(xiàng)目被劃劃入七大城城市組團(tuán)之之一的鰲山山衛(wèi)組團(tuán)中中，從邊緣緣化地區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為城市市未來(lái)重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域之一，未未來(lái)將成為為資源聚集集之地。濱海大道的的建成修車車和即墨市市的撤市建建區(qū)進(jìn)一步步加強(qiáng)了項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與城市市中心區(qū)的的聯(lián)系。隨著青島新新東部計(jì)劃劃的提出使使得項(xiàng)目所所在片區(qū)面面臨更大的的發(fā)展契機(jī)機(jī)，成為青青島城市發(fā)發(fā)展的新一一極。明確項(xiàng)目基基本條件以以后，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的的區(qū)域背景景、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、客戶戶狀況進(jìn)行行掃描，是是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題的前提項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域在城市市中目前的的地位如何何？城市規(guī)劃對(duì)對(duì)區(qū)域未來(lái)來(lái)發(fā)展的定定義如何？？其他影響區(qū)區(qū)域發(fā)展的的重大事件件？界定項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)范圍競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)內(nèi)的市場(chǎng)供供需狀況、、產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)、銷售狀狀況如何？？相關(guān)細(xì)分市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況？城市中高端端客戶的來(lái)來(lái)源、構(gòu)成成與特征？？城市中高端端客戶的置置業(yè)需求？？城市中高端端客戶的價(jià)價(jià)值取向和和置業(yè)核心心驅(qū)動(dòng)因素素？區(qū)域背景市場(chǎng)環(huán)境客戶狀況根據(jù)項(xiàng)目本本體特征確確定市場(chǎng)研研究的范圍圍項(xiàng)目本體特征較大規(guī)模。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未定，可能涉及多種產(chǎn)品形式。開發(fā)目標(biāo)是打入城市中高端住宅競(jìng)爭(zhēng)圈。同一區(qū)域中的首個(gè)項(xiàng)目，周邊目前尚無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市。市場(chǎng)研究范圍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀特征。城市中高端城市住宅市場(chǎng)。城市低密度住宅市場(chǎng)。同一區(qū)域內(nèi)的未來(lái)供應(yīng)狀況。城市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好，，形成房地地產(chǎn)市場(chǎng)高高速發(fā)展的的動(dòng)力和基基礎(chǔ)青島歷年人人均GDP增長(zhǎng)值與與增長(zhǎng)率青島歷年GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)值與增長(zhǎng)長(zhǎng)率

小于4%

4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系青島GDP近三年保保持了約15%的增增長(zhǎng)速度；；2004年青島GDP達(dá)到到2163.8億元元，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)的強(qiáng)烈?guī)?dòng)下，青青島房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入入高速發(fā)展展階段2004年年青島人均均GDP超超過(guò)2萬(wàn)元元，比2003年增增長(zhǎng)達(dá)到20％。青島房地產(chǎn)產(chǎn)投資保持持了高速增增長(zhǎng)，其中中絕大部分分集中在住住宅方面青島近年來(lái)來(lái)房地產(chǎn)投投資以25%左右的的速度增長(zhǎng)長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資資占固定資資產(chǎn)投資的的比重逐年年下降，說(shuō)說(shuō)明房地產(chǎn)產(chǎn)在未來(lái)還還有很大的的發(fā)展空間間房地產(chǎn)投資資絕大部分分集中在住住宅方面，，因此其施施工量保持持了增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)。其他物業(yè)類類型由于受受到投資變變化的限制制，多年施施工量的變變化趨勢(shì)不不穩(wěn)定，存存在變化。。住宅平均銷銷售價(jià)格保保持高速增增長(zhǎng)；包括括高端住宅宅在內(nèi)的銷銷售面積大大于或等于于竣工面積積，表明了了需求的強(qiáng)強(qiáng)勁青島住宅市市場(chǎng)供給和和需求保持持了快速增增長(zhǎng)，空置置率保持在在較低水平平；2005年度截截至9月，，銷售量略略大于竣工工量。在強(qiáng)勁的需需求帶動(dòng)下下，青島住住宅平均價(jià)價(jià)格保持高高速增長(zhǎng)，，到今年9月住宅均均價(jià)達(dá)到3300元元左右青島住宅高高端項(xiàng)目消消化量保持持了較為強(qiáng)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年年消化量達(dá)達(dá)到30萬(wàn)萬(wàn)平米以上上，而供應(yīng)應(yīng)量相對(duì)平平穩(wěn)，基本本穩(wěn)定在住住宅總體供供應(yīng)量的15%左右右，預(yù)計(jì)將將來(lái)普通商商品住宅和和經(jīng)濟(jì)適用用房的供應(yīng)應(yīng)比例會(huì)增增加根據(jù)項(xiàng)目本本體特征確確定市場(chǎng)研研究的范圍圍項(xiàng)目本體特征較大規(guī)模。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未定，可能涉及多種產(chǎn)品形式。開發(fā)目標(biāo)是打入城市中高端住宅競(jìng)爭(zhēng)圈。同一區(qū)域中的首個(gè)項(xiàng)目，周邊目前尚無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市。市場(chǎng)研究范圍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀特征。城市中高端城市住宅市場(chǎng)。城市低密度住宅市場(chǎng)。同一區(qū)域內(nèi)的未來(lái)供應(yīng)狀況。大青島的房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)由六大板板塊組成；；不同的板板塊資源決決定了各個(gè)個(gè)板塊內(nèi)部部主要的住住宅產(chǎn)品類類型不同：市區(qū)南部板塊包括市南區(qū)和市北區(qū)依托城市核心資源和海景資源產(chǎn)品以高層住宅為主客戶包括青島和外地高端客戶單價(jià)區(qū)間在9000-13000青島城市高檔住宅區(qū)市區(qū)北部板塊包括李滄區(qū)和四方區(qū)依托城市資源和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以多層住宅為主客戶為中低收入者單價(jià)區(qū)間4000-6000青島城市普通住宅區(qū)西海岸板塊青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市依托海景資源和本地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以多層為主；城市住宅客戶為本地人口，海景住宅有青島和外地客戶黃島單價(jià)區(qū)間：4000-6000膠南單價(jià)區(qū)間：2500-3500相對(duì)獨(dú)立的城市住宅市場(chǎng)東海岸板塊嶗山區(qū)和即墨市依托自然資源和城市資源產(chǎn)品包括高層、多層以及低密度類嶗山一線海景客戶為當(dāng)?shù)睾屯獾馗叨丝蛻?；即墨客戶群體多樣化嶗山一線海景單價(jià)：10000-20000；非一線在7000左右，即墨單價(jià)3000-5000嶗山：高檔景觀住宅市場(chǎng)/即墨：中高檔低密度與普通城市住宅并存市場(chǎng)青島北部板塊萊西市和平度市依托本地城市資源產(chǎn)品以多層住宅為主，少量低密度以本地客戶為主單價(jià)區(qū)間：1200-1400相對(duì)獨(dú)立的城市住宅市場(chǎng)膠州灣北部板塊城陽(yáng)區(qū)和膠州市依托當(dāng)?shù)爻鞘匈Y源和青島核心城市資源產(chǎn)品包括高層、多層以及部分低密度物業(yè)城陽(yáng)以青島和本地客戶為主；膠州以本地客戶為主城陽(yáng)單價(jià)：3500-5000；膠州：1500-3000城陽(yáng)：受到青島核心城市一定輻射影響的城市住宅市場(chǎng)膠州：相對(duì)獨(dú)立的城市住宅市場(chǎng)青島中高端端住宅市場(chǎng)場(chǎng)依據(jù)分布布板塊和所所依托資源源的不同整整體上可以以分為兩類類依托城市資資源的中高高檔城市住住宅目前分分布在兩個(gè)個(gè)區(qū)域：新新城市中心心和浮山后后；客戶主主要以青島島本地客戶戶為主，主主要功能為為自住，對(duì)對(duì)城市配套套依賴性強(qiáng)強(qiáng)城市核心住住宅城市中心浮山后城市中心區(qū)區(qū)中高端住住宅主要依依托資源是是城市核心心資源，價(jià)價(jià)格平臺(tái)明明顯低于市市區(qū)和嶗山山一線同產(chǎn)產(chǎn)品類型海海景住宅，，說(shuō)明海資資源對(duì)于房房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)高于城市市資源。浮山后地區(qū)區(qū)依托的是是便捷的城城市交通和和已經(jīng)形成成的中高檔檔物業(yè)聚集集效應(yīng)，目目前已經(jīng)成成為城市中中產(chǎn)聚集地地，價(jià)格平平臺(tái)低于城城市中心區(qū)區(qū)同類別產(chǎn)產(chǎn)品，但呈呈現(xiàn)持續(xù)上上漲趨勢(shì)。。依托海景資資源的中高高檔住宅分分布在市區(qū)區(qū)南部板塊塊、東海岸岸板塊的嶗嶗山以及西西海岸板塊塊的黃島和和膠南四個(gè)個(gè)區(qū)域海景住宅市區(qū)南部板板板塊中高高端海景住住宅主要依依托海景資資源和城市市核心資源源。嶗山區(qū)中高高端海景住住宅依托大大眾對(duì)于嶗嶗山的總體體認(rèn)知以及及優(yōu)良的海海景自然資資源。西海岸板塊塊黃島和膠膠南中高端端海景住宅宅單純依靠靠海景資源源，但是由由于傳統(tǒng)片片區(qū)認(rèn)知較較低，以加加工制造生生產(chǎn)基地為為主，負(fù)面面影響較大大。從價(jià)格來(lái)看看，市區(qū)中中高端海景景住宅與嶗嶗山區(qū)價(jià)格格相當(dāng)，而而西海岸板板塊價(jià)格較較低。市區(qū)南部板板塊中高端端海景住宅宅價(jià)格高，，本地高端端客戶居多多，自住功功能突出市區(qū)南部海海景住宅東海岸板塊塊嶗山區(qū)中中高端海景景住宅價(jià)格格與市區(qū)同同類產(chǎn)品相相當(dāng)，本地地客戶和外外地客戶各各占一半，，休閑度假假功能相對(duì)對(duì)突出東海岸嶗山山區(qū)海景住宅西海岸板塊塊黃島海景景住宅價(jià)格格較低，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)一一般，客戶戶以本地為為主，投資資度假功能能突出西海岸黃島島海景住宅西海岸板塊塊膠南海景景住宅價(jià)格格低，產(chǎn)品品品質(zhì)一般般，客戶以以本地為主主，自住和和度假功能能均有西海岸膠南南海景住宅中高端城市市住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析結(jié)論論市場(chǎng)充分細(xì)細(xì)分，板塊塊競(jìng)爭(zhēng)格局局鮮明。整體上看青青島中高端端城市住宅宅市場(chǎng)發(fā)展展水平較高高，屬于充充分競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)。市場(chǎng)充分細(xì)細(xì)分：根據(jù)自住住、度假兩兩大功能，，針對(duì)不同同支付能力力的客戶形形成具有價(jià)價(jià)格梯度的的細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)。板塊競(jìng)爭(zhēng)格格局鮮明：以自住住功能為主主的項(xiàng)目分分別形成了了城市中心心海景住宅宅板塊、城城市中心板板塊以及浮浮山后板塊塊三個(gè)資源源不同、產(chǎn)產(chǎn)品特色不不同、客戶戶群體不同同的三個(gè)板板塊。而以以度假為主主的項(xiàng)目則則根據(jù)其所所在區(qū)域的的區(qū)域認(rèn)知知形成了價(jià)價(jià)格不同，，針對(duì)不同同承受能力力客戶的嶗嶗山、膠南南、黃島三三大板塊。。產(chǎn)品素質(zhì)整整體較高，，不同類型型的代表型型項(xiàng)目均有有分布：根據(jù)其所所在板塊不不同、資源源不同，形形成了不同同類型的代代表型項(xiàng)目目，如海景景豪宅琴海海星、大規(guī)規(guī)模中等密密度項(xiàng)目海海信慧園、、海景公寓寓燕島國(guó)際際公寓等海景成為住住宅開發(fā)壓壓倒一切的的絕對(duì)資源源。市南區(qū)內(nèi)，，具備海景景資源的項(xiàng)項(xiàng)目的售價(jià)價(jià)高于城市市核心地段段的項(xiàng)目。。同一項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部，一線線海景房的的銷售速度度遠(yuǎn)快于非非海景房。。外地客戶以以擁有海景景作為購(gòu)買買度假居所所的關(guān)鍵驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素。。本地客戶購(gòu)購(gòu)買海景住住宅的目的的包括彰顯顯財(cái)富身份份和休閑度度假。外地客戶形形成強(qiáng)有力力支撐。以度假功能能為主的海海景項(xiàng)目中中，外地客客戶的比例例達(dá)到50%。非海景項(xiàng)目目中，外地地客戶的比比例非常低低。根據(jù)項(xiàng)目本本體特征確確定市場(chǎng)研研究的范圍圍項(xiàng)目本體特征較大規(guī)模。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未定，可能涉及多種產(chǎn)品形式。開發(fā)目標(biāo)是打入城市中高端住宅競(jìng)爭(zhēng)圈。同一區(qū)域中的首個(gè)項(xiàng)目，周邊目前尚無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市。市場(chǎng)研究范圍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀特征。城市中高端城市住宅市場(chǎng)。城市低密度住宅市場(chǎng)。同一區(qū)域內(nèi)的未來(lái)供應(yīng)狀況。目前青島的的低密度物物業(yè)分布整整體較為分分散，但在在城陽(yáng)王沙沙路區(qū)域和和即墨已經(jīng)經(jīng)開始出現(xiàn)現(xiàn)低密度物物業(yè)聚集的的現(xiàn)象王沙路即墨青島低密度度物業(yè)分布布整體較為為分散；但但在城陽(yáng)王王沙路沿線線和即墨區(qū)區(qū)已經(jīng)開始始出現(xiàn)低密密度樓盤扎扎堆的現(xiàn)象象。王沙路出現(xiàn)現(xiàn)低密度項(xiàng)項(xiàng)目聚集的的原因包括括：規(guī)劃中中的高檔居居住區(qū)、山山景資源、、通過(guò)308國(guó)道的的便利交通通以及城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)相對(duì)較較好的認(rèn)知知。即墨出現(xiàn)低低密度項(xiàng)目目聚集主要要依托當(dāng)?shù)氐氐某鞘匈Y資源。城陽(yáng)王沙路路沿線的低低密度物業(yè)業(yè)依托自然然資源和當(dāng)當(dāng)?shù)爻鞘匈Y資源，產(chǎn)品品以聯(lián)排為為主，單價(jià)價(jià)在4000元左右右，以青島島客戶和城城陽(yáng)客戶為為主城陽(yáng)王沙路路沿線即墨低密度度物業(yè)主要要分布在即即墨經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)，產(chǎn)產(chǎn)品形式多多樣化，僅僅以降低居居住密度為為訴求點(diǎn)，，單價(jià)3000-6000元元不等，以以青島客戶戶為主，主主要用途是是度假、養(yǎng)養(yǎng)老和投資資即墨墨經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)青島島低低密密度度物物業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體發(fā)發(fā)展展水水平平明明顯顯滯滯后后，，屬屬于于非非充充分分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品形形式式涵涵蓋蓋了了幾幾乎乎所所有有的的低低密密度度物物業(yè)業(yè)類類型型，，但但是是缺缺乏乏細(xì)細(xì)分分，，不不同同產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型檔檔次次劃劃分分不不明明顯顯，，單單價(jià)價(jià)相相差差不不大大；；總總價(jià)價(jià)的的不不同同只只是是體體現(xiàn)現(xiàn)在在面面積積上上。。除了了少少數(shù)數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目目外外，，大大部部分分低低密密度度物物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要訴訴求求在在于于降降低低居居住住密密度度；；低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)和和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)均均一一般般，，缺缺乏乏有有特特色色的的領(lǐng)領(lǐng)先先性性項(xiàng)項(xiàng)目目。。以青青島島本本地地財(cái)財(cái)富富階階層層為為主主。。產(chǎn)品品項(xiàng)目目訴訴求求點(diǎn)點(diǎn)客戶戶狀狀況況分布布與與聚聚集集度度低密密度度物物業(yè)業(yè)分分布布較較為為分分散散，，但但是是城城陽(yáng)陽(yáng)王王沙沙路路和和即即墨墨出出現(xiàn)現(xiàn)了了初初步步的的低低密密度度物物業(yè)業(yè)聚聚集集現(xiàn)現(xiàn)象象，，低低密密度度物物業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊并并沒沒有有出出現(xiàn)現(xiàn)，，物物業(yè)業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)僅僅限限于于單單個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目之之間間的的產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，層層次次較較低低并并且且不不充充分分。。參照照成成熟熟市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展歷歷程程和和規(guī)規(guī)律律，，我我們們將將青青島島的的低低密密度度市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀界界定定為為啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段，，即即將將進(jìn)進(jìn)入入快快速速發(fā)發(fā)展展期期啟動(dòng)期迅速發(fā)展期期產(chǎn)品分布項(xiàng)目訴求點(diǎn)點(diǎn)客戶聚集度競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品沒有細(xì)細(xì)分擁有良好城城市交通條條件的城市市建成區(qū)邊邊緣或者城城市近郊區(qū)區(qū)較低的居住住密度頂級(jí)財(cái)富客客戶沒有板塊概概念形成,但是個(gè)別別區(qū)域開始始形成初步步聚集單個(gè)項(xiàng)目之之間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，限于產(chǎn)產(chǎn)品、位置置等因素產(chǎn)品細(xì)分擁?yè)碛忻鞔_的的市場(chǎng)分布依托景景觀資源、、設(shè)施資源源、環(huán)境資資源產(chǎn)品設(shè)計(jì)、、建筑風(fēng)格格、社區(qū)、、景觀等價(jià)價(jià)值點(diǎn)由頂級(jí)財(cái)富富客戶擴(kuò)大大到準(zhǔn)財(cái)富富和中產(chǎn)階階級(jí)客戶階階層在領(lǐng)袖型項(xiàng)項(xiàng)目帶動(dòng)下下，板塊概概念形成板塊之間的的宏觀競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和板塊內(nèi)內(nèi)部的產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)，全全面的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)北京低密度度市場(chǎng)發(fā)展展歷程研究究客戶認(rèn)知對(duì)不同產(chǎn)品品形式認(rèn)知知不清，認(rèn)認(rèn)為類別墅墅產(chǎn)品就是是別墅對(duì)低密度產(chǎn)產(chǎn)品的不同同產(chǎn)品形式式有了清楚楚的認(rèn)知，，為不同的的產(chǎn)品支付付不同的價(jià)價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目本本體特征確確定市場(chǎng)研研究的范圍圍項(xiàng)目本體特征較大規(guī)模。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未定，可能涉及多種產(chǎn)品形式。開發(fā)目標(biāo)是打入城市中高端住宅競(jìng)爭(zhēng)圈。同一區(qū)域中的首個(gè)項(xiàng)目，周邊目前尚無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市。市場(chǎng)研究范圍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀特征。城市中高端城市住宅市場(chǎng)。城市低密度住宅市場(chǎng)。同一區(qū)域內(nèi)的未來(lái)供應(yīng)狀況。區(qū)域內(nèi)將出出現(xiàn)度假物物業(yè)和低密密度物業(yè)的的集中放量量，且項(xiàng)目目的檔次和和類型呈現(xiàn)現(xiàn)多樣化，，區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)特征未來(lái)來(lái)發(fā)展前景景不明朗海棠沐邑：：規(guī)劃用地地面積為24.91公頃，其其中建設(shè)用用地23.89公頃頃。共有153棟別別墅。1豪旭日式溫溫泉度假中中心：總投投資8億，，主要建設(shè)設(shè)日式洗浴浴中心和酒酒店。2溫泉聯(lián)安健健康體檢中中心：總投投資2000萬(wàn)美元元，主要在在溫泉旅游游度假區(qū)內(nèi)內(nèi)建設(shè)五星星級(jí)美式健健康體檢中中心3青島合達(dá)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式度假假酒店：總總投資3億億元，總建建面13萬(wàn)萬(wàn)平米，主主要建設(shè)高高檔產(chǎn)權(quán)式式度假酒店店4青島合達(dá)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式度假假酒店：總總投資3.83億元元，總建面面2.7萬(wàn)萬(wàn)平米，主主要建設(shè)五五星級(jí)酒店店5124356四舍山綜合合旅游開發(fā)發(fā)：總投資資1億元，，主要開發(fā)發(fā)建設(shè)集休休閑、觀光光、度假于于一體的山山地生態(tài)旅旅游6目前來(lái)看即即墨的高尚尚住宅會(huì)集集中在鰲山山衛(wèi)組團(tuán)，，并且與度度假物業(yè)類類型相結(jié)合合；目前城城區(qū)內(nèi)部不不可能也沒沒有地方興興建低密度度社區(qū)，未未來(lái)主要會(huì)會(huì)集中在東東部區(qū)域。。目前在東東部已經(jīng)開開工的7-8個(gè)度假假項(xiàng)目中，，每個(gè)都有有一定的別別墅供應(yīng)量量——即墨規(guī)規(guī)劃局謝工工程師市場(chǎng)環(huán)境掃掃描結(jié)論青島的中高高端住宅市市場(chǎng)發(fā)展水水平較高，，屬于充分分競(jìng)爭(zhēng)型市市場(chǎng)，市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分已經(jīng)經(jīng)形成。海海景是中高高端城市住住宅開發(fā)依依托的壓倒倒一切的絕絕對(duì)資源。。以買海為為目標(biāo)的外外地客戶形形成強(qiáng)勁支支撐。青島的低密密度市場(chǎng)尚尚處于啟動(dòng)動(dòng)階段，產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)較較差、市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分未形形成，板塊塊特征不明明晰，客戶戶對(duì)于類別別墅產(chǎn)品和和別墅產(chǎn)品品的認(rèn)知混混淆，但該該市場(chǎng)即將將進(jìn)入快速速發(fā)展期，，隨著市場(chǎng)場(chǎng)的細(xì)分和和板塊分化化的形成，，客戶對(duì)不不同的產(chǎn)品品形式將形形成鮮明的的清晰認(rèn)知知。區(qū)域內(nèi)未來(lái)來(lái)將出現(xiàn)度度假物業(yè)和和低密度物物業(yè)的集中中放量，且且項(xiàng)目的檔檔次和類型型呈現(xiàn)多樣樣化，區(qū)域域市場(chǎng)特征征未來(lái)發(fā)展展前景不明明朗。明確項(xiàng)目基基本條件以以后，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的的區(qū)域背景景、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、客戶戶狀況進(jìn)行行掃描，是是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題的前提項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域在城市市中目前的的地位如何何？城市規(guī)劃對(duì)對(duì)區(qū)域未來(lái)來(lái)發(fā)展的定定義如何？？其他影響區(qū)區(qū)域發(fā)展的的重大事件件？界定項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)范圍競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)內(nèi)的市場(chǎng)供供需狀況、、產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)、銷售狀狀況如何？？相關(guān)細(xì)分市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況？城市中高端端客戶的來(lái)來(lái)源、構(gòu)成成與特征？？城市中高端端客戶的置置業(yè)需求？？城市中高端端客戶的價(jià)價(jià)值取向和和置業(yè)核心心驅(qū)動(dòng)因素素？區(qū)域背景市場(chǎng)環(huán)境客戶狀況青島民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，成為為整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)大大后盾，促促進(jìn)了城市市財(cái)富階層層的形成民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)展展，為整體體經(jīng)濟(jì)提供供了強(qiáng)大后后盾，同時(shí)時(shí)使得城市市人口結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生變化化，私企業(yè)業(yè)主的快速速增加，城城市財(cái)富階階層形成，，影響力增增大2004年年，青島市市個(gè)體私營(yíng)企企業(yè)達(dá)29.8萬(wàn)戶戶，注冊(cè)資本789億元元，分別增增長(zhǎng)18.3％％和35.6％。個(gè)體體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加加值635億元，增增長(zhǎng)18％％。全市年年?duì)I業(yè)收入入過(guò)億元的的民營(yíng)企業(yè)148家，過(guò)10億億元的13家，有12家企業(yè)進(jìn)入全全省百?gòu)?qiáng)民民營(yíng)企業(yè)行行列。2005年年上半年，，個(gè)體私營(yíng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)增加加值348億元，同同比增長(zhǎng)17%；注注冊(cè)資本金金875億億元，同比比增長(zhǎng)33.4%；；實(shí)現(xiàn)稅收收收入16.8億元元，同比增增長(zhǎng)30.7%；6月末全全市個(gè)體私營(yíng)企企業(yè)31.9萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)15.1%；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開開局良好，，二產(chǎn)發(fā)展迅迅猛，三產(chǎn)保持穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。。預(yù)計(jì)上半半年，青島島市民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)第一、、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成增增加值同比比分別增長(zhǎng)長(zhǎng)0.1%、25.5%和14%；；上半年各區(qū)區(qū)市民營(yíng)企企業(yè)實(shí)際利利用外資步步伐較快，，開發(fā)區(qū)、、即墨市突突破2000萬(wàn)萬(wàn)美元，膠南、市市南突破1500萬(wàn)萬(wàn)美元。上上半年，全全市共引進(jìn)進(jìn)民營(yíng)企業(yè)業(yè)投資項(xiàng)目目698個(gè)個(gè)，投資額額108億億元，同比比增長(zhǎng)34.4%。。個(gè)人財(cái)富的的增長(zhǎng)促使使高收入人人群的生活活方式發(fā)生生明顯變化化，對(duì)于生生活享受的的追求和社社會(huì)階層的的自我標(biāo)榜榜蔚然成風(fēng)風(fēng)2004年年青島平均均人均消費(fèi)費(fèi)支出比例例（單位：：元）2004年年青島高收收入人群平平均人均消消費(fèi)支出比比例（單位位：元）恩格爾系數(shù)數(shù)：38％％恩格爾系數(shù)數(shù)：28％％青島城市生生活水平穩(wěn)穩(wěn)步提升，，2004年城市恩恩格爾系數(shù)數(shù)比2003年降低低1.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，，，達(dá)到38％，人人民生活富富裕。城市市高收入人人群恩格爾爾系數(shù)低于于30％進(jìn)進(jìn)入最富裕裕階段。同時(shí)高收入入人群的生生活方式發(fā)發(fā)生明顯變變化，開始始更加的注注重生活質(zhì)質(zhì)量的改善善。居住、、文化娛樂樂、交通通通訊的之處處有較大比比例的支出出，分別占占到總支出出的14％％，17％％與14％％，高于城城市平均水水平。青島人均GDP已經(jīng)經(jīng)超過(guò)3000美元元，城鎮(zhèn)化化水平為60%，，處于主動(dòng)動(dòng)郊區(qū)化的的啟動(dòng)階段段，高收入入人群開始始在環(huán)境良良好的郊區(qū)區(qū)置業(yè)城市化被動(dòng)郊區(qū)化化主動(dòng)郊區(qū)化化城市中心擁?yè)碛凶顑?yōu)越越的可達(dá)性性和區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)城市要素向向中心聚集集城市中心規(guī)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，，涵蓋了城城市商務(wù)、、商業(yè)、金金融貿(mào)易、、教育等所所有城市功功能郊區(qū)快速干干道初步形形成，市政政基礎(chǔ)設(shè)施施完善郊區(qū)主流客客戶為本區(qū)區(qū)域的中高高收入階層層購(gòu)房目的為為第一居所所、第二居居所或投資資有城市更新新改造背景景形成大量量購(gòu)房需求求政府同時(shí)大大量投資基基礎(chǔ)設(shè)施與與捷運(yùn)系統(tǒng)統(tǒng)建設(shè)在全市中低低價(jià)房分布布中郊區(qū)占占到絕對(duì)比比重階段劃分城市特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特特征人均收入(GDP)/美圓<300人均收入(GDP)/美圓300-1000人均收入(GDP)/美圓>3000，城市化化率70%解決溫飽問(wèn)問(wèn)題；生理理性需求占占主導(dǎo)地位位的階段，，主要是對(duì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和和輕工品的的需求追求便利和和功能階段段；人們對(duì)對(duì)耐用品的的消費(fèi)需求求迅速增加加，從已生生活必需品品為主逐漸漸轉(zhuǎn)向已非非必需品為為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住住宅成本；；改善居住住環(huán)境并重重非物質(zhì)消消費(fèi)（如：：旅游、健健身、體育育保健及文文化欣賞等等）大大增增加追求生活質(zhì)質(zhì)量階段，，對(duì)物業(yè)的的要求不僅僅停留在居居住的要求求，開始出出現(xiàn)度假居居所，投資資物業(yè)等等等。大都市，城城市群城市出現(xiàn)多多個(gè)中心副都心的出出現(xiàn)多個(gè)城市共共同發(fā)展城市發(fā)展趨趨勢(shì)：城市市中心區(qū)發(fā)發(fā)展進(jìn)一步步完善，周周邊郊區(qū)成成為未來(lái)發(fā)發(fā)展的主流流方向，城城市高收入入階層開始始主動(dòng)向資資源優(yōu)良的的郊區(qū)主動(dòng)動(dòng)外溢。根據(jù)來(lái)源、、支付能力力、置業(yè)目目的和目標(biāo)標(biāo)的不同，，我們將青青島住宅市市場(chǎng)的中高高端客戶共共分為四類類外地客戶外地中等收入客戶，支付能力有限，但是對(duì)大海情有獨(dú)鐘，多在西海岸的黃島和膠南購(gòu)買總價(jià)較低的海景住宅，總價(jià)在30-60萬(wàn)，如千禧龍花園等擁有青島核心地段的一線海景住宅作為身份象征，總價(jià)在120萬(wàn)以上，如金光都市名家、海信燕島國(guó)際公寓等60-70萬(wàn)120萬(wàn)200萬(wàn)本地中產(chǎn)本地財(cái)富階層外地高端客戶，很強(qiáng)的支付能力，對(duì)于青島最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者東海岸板塊的嶗山一線海景處購(gòu)買住宅，總價(jià)120萬(wàn)以上，如碧?；▓@、金光都市名家、燕島國(guó)際公寓等追求住房舒適度，對(duì)于城市核心資源絕對(duì)依賴，在不離開城市生活便利設(shè)施的前提下改善居住環(huán)境和舒適度；在城市核心地段或者城市新興中高端住宅區(qū)購(gòu)買物業(yè)，總價(jià)70-150萬(wàn)之間如尚城、海信慧園等客戶狀況掃掃描結(jié)論青島民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅迅速，促使使城市人口口結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化，私私企業(yè)主的的快速增加加，城市財(cái)財(cái)富階層形形成，影響響力增大。。高收入人群群的生活方方式發(fā)生明明顯變化，，對(duì)于生活活享受的追追求和社會(huì)會(huì)階層的自自我標(biāo)榜蔚蔚然成風(fēng)。。城市人均GDP超過(guò)過(guò)3000美元，城城鎮(zhèn)化水平平為60%，處于于主動(dòng)郊區(qū)區(qū)化的啟動(dòng)動(dòng)階段，高高收入人群群開始在環(huán)環(huán)境良好的的郊區(qū)置業(yè)業(yè)。中高端客戶戶構(gòu)成較復(fù)復(fù)雜，可分分為中等收收入外地客客戶、外地地財(cái)富階層層、本地中中產(chǎn)、本地地財(cái)富階層層四大類，，其來(lái)源、、支付能力力、置業(yè)目目的、置業(yè)業(yè)目標(biāo)均不不相同。四、基于背背景掃描提提出問(wèn)題世聯(lián)觀點(diǎn)：：區(qū)域價(jià)值值定位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)陌生生區(qū)域較大大規(guī)模中高高檔項(xiàng)目開開發(fā)首要解解決的問(wèn)題題項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域目前屬屬于遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)，距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)，陌生度度高。城市規(guī)劃和和重大事件件為區(qū)域發(fā)發(fā)展帶來(lái)了了新的契機(jī)機(jī)，加強(qiáng)了了區(qū)域與城城市中心之之間的聯(lián)系系，使得區(qū)區(qū)域成為未未來(lái)城市重重點(diǎn)發(fā)展的的地區(qū)之一一。目前唯一的的在售項(xiàng)目目蘭泉?jiǎng)e墅墅為區(qū)域的的形象奠定定了一個(gè)高高起的基礎(chǔ)礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)將出出現(xiàn)集中放放量，供應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)品類類型、產(chǎn)品品形式以及及檔次呈現(xiàn)現(xiàn)多元化，，區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)發(fā)展展前景不明明朗。問(wèn)題一：作作為區(qū)域中中的第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，我我們應(yīng)該對(duì)對(duì)區(qū)域價(jià)值值進(jìn)行怎樣樣的界定？？郊區(qū)or城市化？？度假居居所or第一居所所？別墅or公公寓？面對(duì)區(qū)域外外競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分別提出出我們的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略是是本項(xiàng)目其其次應(yīng)解決決的問(wèn)題青島的中高高端城市住住宅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展水平較較高，屬于于充分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)型市場(chǎng)，，市場(chǎng)細(xì)分分已經(jīng)形成成。海景是是中高端城城市住宅開開發(fā)依托的的壓倒一切切的絕對(duì)資資源。以買買海為目標(biāo)標(biāo)的外地客客戶形成強(qiáng)強(qiáng)勁支撐青島的低密密度市場(chǎng)尚尚處于啟動(dòng)動(dòng)階段，產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)低低、市場(chǎng)細(xì)細(xì)分未形成成，雖然出出現(xiàn)項(xiàng)目聚聚集但板塊塊特征不明明顯，即將將進(jìn)入板塊塊特征形成成和板塊分分化的階段段區(qū)域內(nèi)未來(lái)來(lái)將出現(xiàn)度度假物業(yè)和和低密度物物業(yè)的集中中放量，且且項(xiàng)目的檔檔次和類型型呈現(xiàn)多樣樣化，區(qū)域域市場(chǎng)特征征未來(lái)發(fā)展展前景不明明朗。問(wèn)題二：面面對(duì)區(qū)域外外中高端城城市住宅項(xiàng)項(xiàng)目和低密密度項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)策略略？問(wèn)題三：面面對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)未來(lái)不確確定的激烈烈競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略？？作為一個(gè)較較大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目，在一一個(gè)較長(zhǎng)的的開發(fā)周期期中，我們們應(yīng)該制定定怎樣的客客戶定位以以保證成功功啟動(dòng)和持持續(xù)的發(fā)展展？青島民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅迅速，促使使城市人口口結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化，私私企業(yè)主的的快速增加加，城市財(cái)財(cái)富階層形形成，影響響力增大。。高收入人群群的生活方方式發(fā)生明明顯變化，，對(duì)于生活活享受的追追求和社會(huì)會(huì)階層的自自我標(biāo)榜蔚蔚然成風(fēng)。。城市人均GDP超過(guò)過(guò)3000美元，城城鎮(zhèn)化水平平為60%，處于于主動(dòng)郊區(qū)區(qū)化的啟動(dòng)動(dòng)階段，高高收入人群群開始在環(huán)環(huán)境良好的的郊區(qū)置業(yè)業(yè)。中高端客戶戶構(gòu)成較復(fù)復(fù)雜，可分分為中等收收入外地客客戶、外地地財(cái)富階層層、本地中中產(chǎn)、本地地財(cái)富階層層四大類，，其來(lái)源、、支付能力力、置業(yè)目目的、置業(yè)業(yè)目標(biāo)均不不相同。問(wèn)題四：針針對(duì)四類客客戶的不同同特征及置置業(yè)需求，，以項(xiàng)目的的本體條件件為基礎(chǔ)，，應(yīng)制定怎怎樣的客戶戶定位才能能保證成功功啟動(dòng)和持持續(xù)的發(fā)展展？四、區(qū)域價(jià)價(jià)值定位通過(guò)對(duì)區(qū)域域發(fā)展機(jī)遇遇、區(qū)域發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)的的研究，我我們?yōu)轫?xiàng)目目所在區(qū)域域制定了““青島中央央別墅區(qū)””的價(jià)值定定位發(fā)展機(jī)遇本項(xiàng)目所在在區(qū)域被劃劃入城市七七大組團(tuán)之之一的鰲山山組團(tuán)。濱濱海大道的的建成通車車以及即墨墨撤市建區(qū)區(qū)建立了城城市中心與與區(qū)域的直直接聯(lián)系，，并將兩者者之間的通通行時(shí)間縮縮短到半小小時(shí)之內(nèi)。。青島新東部部計(jì)劃的提提出，使得得項(xiàng)目所在在區(qū)域成為為青島城市市發(fā)展的新新一極。城市進(jìn)入主主動(dòng)郊區(qū)化化初期階段段，城市財(cái)財(cái)富階層開開始到郊區(qū)區(qū)尋求低密密度置業(yè)。。城市沿海地地區(qū)包括市市南、嶗山山、膠南、、黃島在沿沿海一線均均已形成了了相對(duì)成熟熟的城市中中高端住宅宅市場(chǎng)，供供應(yīng)產(chǎn)品以以多層以上上的中高密密度住宅為為主。城市低密度度市場(chǎng)處于于啟動(dòng)階段段，產(chǎn)品素素質(zhì)低，板板塊特征和和板塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局尚未未形成。區(qū)域所具有的溫泉資源在城市甚至是北中國(guó)均具有稀缺性。根據(jù)訪談，青島財(cái)富階層對(duì)于溫泉資源具有非常高的認(rèn)可度。蘭泉?jiǎng)e墅一期的開發(fā)為區(qū)域發(fā)展奠定了較高的形象基礎(chǔ)。發(fā)展基礎(chǔ)位于城市新新的發(fā)展極極上、具備備良好的資資源優(yōu)勢(shì)和和高端配套套優(yōu)勢(shì)的、、吸引城市市最早郊區(qū)區(qū)化高收入入人群的低低密度產(chǎn)品品聚集區(qū)青島中央別別墅區(qū)老的高檔別別墅區(qū)的衰衰落與富人人生活方式式的轉(zhuǎn)變是是青島新的的中央別墅墅區(qū)形成的的基礎(chǔ)青島城市老別墅區(qū)——湛山寺別墅區(qū)與城市的距離：城市核心地帶依托資源：城市資源、文化積淀開發(fā)時(shí)間：90年代初，青島首批財(cái)富階層形成之初產(chǎn)品特征：以獨(dú)棟別墅為主，產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后價(jià)格特征：300萬(wàn)元/套，但貶值嚴(yán)重客戶特征：剛剛形成的城市首批富豪階層，以購(gòu)置別墅作為財(cái)富和身份的標(biāo)志勻質(zhì)性：較差，與城市住宅混雜一處青島中央別墅區(qū)——溫泉鎮(zhèn)與城市的距離：在車行可達(dá)范圍內(nèi)遠(yuǎn)離城市喧囂依托資源：環(huán)境、溫泉資源、高端休閑配套開發(fā)時(shí)間：2005年開始，青島主動(dòng)郊區(qū)化剛剛開始客戶特征：以活躍的城市富豪階層為代表的城市中高端人群，追求低密度的郊區(qū)貴族生活勻質(zhì)性：較好中央別墅區(qū)區(qū)將以良好好的環(huán)境、、較強(qiáng)的勻勻質(zhì)性、能能夠提供高高檔次的生生活享受的的溫泉資源源和高端休休閑配套，，取代日益益衰落的老老城市高檔檔別墅區(qū)，，成為青島島財(cái)富階層層的居住首首選地總結(jié)北京、、上?！爸兄醒雱e墅區(qū)區(qū)”的發(fā)展展證明，中中央別墅區(qū)區(qū)往往在板板塊競(jìng)爭(zhēng)中中處于絕對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)，打打造中央別別墅區(qū)能夠夠幫助本項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)域域外競(jìng)爭(zhēng)中中立于不敗敗之地北京中央別墅區(qū)——天竺別墅區(qū)板塊形象：國(guó)際氛圍/高檔別墅社區(qū)依托資源：機(jī)場(chǎng)、溫榆河價(jià)格平臺(tái)：2000美金客戶特征：城市東部商務(wù)區(qū)國(guó)際化高端收入階層產(chǎn)品特征：以高檔獨(dú)棟別墅為主，產(chǎn)品素質(zhì)一般上海中央別墅區(qū)——長(zhǎng)寧別墅區(qū)板塊形象：國(guó)際氛圍/高檔別墅社區(qū)依托資源：城市資源價(jià)格平臺(tái)：2500美金客戶特征：浦西以東南亞港臺(tái)客戶為主的涉外高收入人群中央別墅區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)建立起起較高高的價(jià)價(jià)格平平臺(tái)：：板塊認(rèn)認(rèn)知成成為板板塊最最大的的特殊殊價(jià)值值資源源，奠奠定了了板塊塊的高高價(jià)格格平臺(tái)臺(tái)，板板塊內(nèi)內(nèi)部項(xiàng)項(xiàng)目定定價(jià)全全面超超越其其他區(qū)區(qū)域同同類別別項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格建立競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)門門檻：：基于高高端生生活設(shè)設(shè)施的的高生生活成成本，，為板板塊內(nèi)內(nèi)部項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)定了了高門門檻。?？蛻粼丛矗侯I(lǐng)袖型型客戶戶的示示范作作用保保證了了高素素質(zhì)的的、持持續(xù)的的客戶戶源。。北京中中央別別墅區(qū)區(qū)案例例研究究上海中中央別別墅區(qū)區(qū)案例例研究究通過(guò)對(duì)對(duì)北京京、上上海““中央央別墅墅區(qū)””的研研究，，我們們總結(jié)結(jié)了中中央別別墅區(qū)區(qū)賴以以形成成的KPI，并并與區(qū)區(qū)域的的本體體條件件進(jìn)行行對(duì)比比１、和和城市市中心心區(qū)良良好的的位置置關(guān)系系（車車行時(shí)時(shí)間不不超過(guò)過(guò)３００分鐘鐘）２、快快速交交通干干道連連接城城市中中心３、具具有強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的的稀缺缺資源源４、在在高端端客戶戶中具具有一一定的的認(rèn)知知基礎(chǔ)礎(chǔ)5、領(lǐng)領(lǐng)袖型型項(xiàng)目目出現(xiàn)現(xiàn)吸引引城市市領(lǐng)袖袖型客客戶？通過(guò)與與中央央別墅墅區(qū)賴賴以形形成的的KPI進(jìn)進(jìn)行對(duì)對(duì)比，，區(qū)域域打造造中央央別墅墅區(qū)必必須以以領(lǐng)袖袖型項(xiàng)項(xiàng)目的的出現(xiàn)現(xiàn)為前前提，，而本本項(xiàng)目目由于于在區(qū)區(qū)域中中具備備資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)、先先發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)以以及品品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)而而具備備了成成為領(lǐng)領(lǐng)袖型型項(xiàng)目目的條條件。。在這個(gè)個(gè)部分分我們們事實(shí)實(shí)上已已經(jīng)解解決了了兩個(gè)個(gè)問(wèn)題題形成了區(qū)域的價(jià)值定位—“中央別墅區(qū)”制定了針對(duì)區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)策略—通過(guò)將本項(xiàng)目打造為領(lǐng)袖型項(xiàng)目，定義中央別墅區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)全面的超越競(jìng)爭(zhēng)下一個(gè)個(gè)要解解決的的問(wèn)題題是：：項(xiàng)目如何應(yīng)對(duì)區(qū)域內(nèi)未來(lái)多元化的集中放量競(jìng)爭(zhēng)？即我們以何形成“領(lǐng)袖”？即項(xiàng)目針對(duì)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)策略是什么五、針針對(duì)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略一個(gè)問(wèn)題題：我們們以何形形成領(lǐng)袖袖？『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文資源（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式碧水莊園園納帕溪谷谷地產(chǎn)項(xiàng)目目的的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力矩陣陣第五園碧水莊園園位于北北京八達(dá)達(dá)嶺告訴訴沙河出出口，屬屬于八達(dá)達(dá)嶺沿線線低密度度項(xiàng)目聚聚集帶位置：北北京八達(dá)達(dá)嶺高速速路沙河河出口項(xiàng)目一共共分為三三期開發(fā)發(fā)：一期：占地面積積27公頃容積率0.311995年入市市二期：占地面積積30公頃容積率0.132000年入市市三期：占地面積積30公頃容積率0.132003年入市市以資源為為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的項(xiàng)目案案例項(xiàng)目三期期入市時(shí)時(shí)，同區(qū)區(qū)域中已已有多個(gè)個(gè)素質(zhì)參參差不齊齊、價(jià)格格不一低低密度項(xiàng)項(xiàng)目在售售，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈以資源為為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的項(xiàng)目案案例碧水莊園園利用豐豐富的地地下水資資源，營(yíng)營(yíng)造北京京罕見的的巨大湖湖面，以以“大景景觀+大大戶型+大庭院院”產(chǎn)品品面世，，獲得成成功銷售售以資源為為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的項(xiàng)目案案例大面積私私家花園園別墅，，戶均花花園面積積達(dá)1000㎡㎡，成成為項(xiàng)目目最大的的附加值值別墅依湖湖擺放，，特別是是三期中中的700-1000平米的的超大戶戶型單位位，在湖湖邊點(diǎn)陣陣式排列列并擁有有私家湖湖岸。由于“大大景觀+大戶型型+大庭庭院”的的豪宅對(duì)對(duì)于資源源的獨(dú)享享，在價(jià)價(jià)格定位位上采用用了高價(jià)價(jià)入市的的策略，，但是取取得了良良好的市市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)，在激激烈的市市場(chǎng)條件件之下實(shí)實(shí)現(xiàn)了較較好的消消化速度度和最高高的市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文資源主動(dòng)式碧水莊園園的產(chǎn)品品夸張突突出了對(duì)對(duì)于稀缺缺自然資資源的專專享，以以高于區(qū)區(qū)域平均均價(jià)格的的高價(jià)入入市地產(chǎn)項(xiàng)目目的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣“資源””要素需需要專享享，是成成為領(lǐng)袖袖的因素素之一鑒于稀缺缺資源的的獨(dú)享性性，市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較較小，價(jià)價(jià)格策略略一般采采用高價(jià)價(jià)入市以資源為為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的項(xiàng)目案案例納帕溪谷谷——項(xiàng)項(xiàng)目位于于昌平小小湯山地地區(qū)，屬屬于北京京低密度度市場(chǎng)的的熱點(diǎn)板板塊昌平平亞北板板塊以產(chǎn)品為為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的項(xiàng)目案案例納帕溪谷谷離亞運(yùn)運(yùn)村僅20公里里，立湯湯路、京京昌、京京承、北北六環(huán)、、機(jī)場(chǎng)高高速、輕輕軌等多多條線路路便捷到到達(dá)總占地：：80萬(wàn)萬(wàn)平方米米總建筑面面積：25萬(wàn)平平方米總總戶數(shù)：：608戶容積率率：0.3綠化率率：64%項(xiàng)目一一期占占地60萬(wàn)萬(wàn)平米米，總總建面面20萬(wàn)項(xiàng)目所所屬板板塊是是北京京目前前低密密度市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)最最為激激烈的的板塊塊之一一，項(xiàng)項(xiàng)目入入市前前后均均有大大量產(chǎn)產(chǎn)品形形式不不一、、資源源條件件相近近的低低密度度項(xiàng)目目入市市以產(chǎn)品品為核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的項(xiàng)項(xiàng)目案案例由于板板塊內(nèi)內(nèi)部各各項(xiàng)目目所占占據(jù)資資源相相似，，因此此納帕帕溪谷谷從產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新出出發(fā)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了市市場(chǎng)上上的巨巨大成成功以產(chǎn)品品為核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的項(xiàng)項(xiàng)目案案例從戶型型上看看，戶戶型面面積主主要集集中小小戶型型和大大戶型型兩種種產(chǎn)品品形式式，其其中小小戶型型獨(dú)棟棟屬于于板塊塊內(nèi)部部少見見的低低總價(jià)價(jià)型獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品從產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)來(lái)看看，采采用了了美式式西班班牙風(fēng)風(fēng)格，，但是是和板板塊內(nèi)內(nèi)部其其他同同類風(fēng)風(fēng)格項(xiàng)項(xiàng)目相相比較較，在在產(chǎn)品品的細(xì)細(xì)部處處理上上有了了進(jìn)一一步的的提高高，如如多重重庭院院的設(shè)設(shè)計(jì)、、外立立面的的材質(zhì)質(zhì)、加加大建建筑面面寬等等措施施，使使得項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)了了產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)的全全面領(lǐng)領(lǐng)先入市價(jià)價(jià)格采采取較較為穩(wěn)穩(wěn)健的的策略略，以以區(qū)域域平臺(tái)臺(tái)價(jià)格格9000元的的單價(jià)價(jià)入市市，對(duì)對(duì)于匯匯集人人氣和和獲得得市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可可非常常重要要『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境主動(dòng)式式納帕溪溪谷創(chuàng)創(chuàng)新性性的原原版引引進(jìn)了了美式式西班班牙風(fēng)風(fēng)格別別墅，，形成成了具具有絕絕對(duì)領(lǐng)領(lǐng)先的的產(chǎn)品品，形形成自自己的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力矩矩陣“產(chǎn)品品”要要素需需要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新，，是項(xiàng)項(xiàng)目成成功的的因素素之一一鑒于產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新需需要人人氣和和市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)認(rèn)可，，穩(wěn)健健的價(jià)價(jià)格策策略非非常重重要，，區(qū)域域平臺(tái)臺(tái)價(jià)格格是重重要參參考因因素以產(chǎn)品品為核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的項(xiàng)項(xiàng)目案案例萬(wàn)科第第五園園位于于深圳圳龍崗崗片區(qū)區(qū)，隨隨著梅梅龍路路、福福龍路路、南南坪快快速路路等多多條主主要交交通干干道的的貫通通以及及地鐵鐵線的的規(guī)劃劃修建建，該該片區(qū)區(qū)屬于于房地地產(chǎn)開開發(fā)的的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域以人文文為核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的項(xiàng)項(xiàng)目案案例位置：：坂雪雪崗片片區(qū)南南部，，東鄰鄰坂雪雪崗大大道，，北與與雅園園路相相接，，南側(cè)側(cè)是環(huán)環(huán)城南南路占地面面積22萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，建筑筑面積積25萬(wàn)平平方米米，容容積率率1.14，總總戶數(shù)數(shù)約2500戶戶。分3期期2年年開發(fā)發(fā)，先先期開開發(fā)142072平平方米米(含含4000平方方米商商業(yè)面面積)，容容積率率1.0產(chǎn)品形形式:townhouse/情情景洋洋房/多層層一期2004年年10月動(dòng)動(dòng)工,2005年年7月月開始始銷售售所在片片區(qū)同同類型型項(xiàng)目目供應(yīng)應(yīng)量較較大，，供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品品層次次較高高，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)非非常激激烈片區(qū)內(nèi)內(nèi)部各各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目所所占資資源相相當(dāng)，，產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)類型型相似似，基基本以以多產(chǎn)產(chǎn)品組組合為為主；；各個(gè)個(gè)項(xiàng)目目產(chǎn)素素質(zhì)不不低，，相同同類別別產(chǎn)品品價(jià)格格水平平相當(dāng)當(dāng)以人文文為核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的項(xiàng)項(xiàng)目案案例“骨子子里的的中國(guó)國(guó)情結(jié)結(jié)”將將文化化全面面融入入到產(chǎn)產(chǎn)品中中，上上升到到了新新時(shí)代代中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)居住住方式式的高高度，，實(shí)現(xiàn)差差異化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)外部提提煉““墻””的形形象內(nèi)部強(qiáng)強(qiáng)調(diào)““院””的作作用色彩渲渲染““素””的意意味氣候體體現(xiàn)““冷””的追追求環(huán)境營(yíng)營(yíng)造““幽””的氛氛圍規(guī)劃表表達(dá)““村””的形形態(tài)以人文文為核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的項(xiàng)項(xiàng)目案案例一期產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型保保持比比片區(qū)區(qū)內(nèi)同同類別別產(chǎn)品品偏小小，達(dá)達(dá)到控控制總總價(jià)和和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差異異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主主打““骨子子里的的中國(guó)國(guó)情結(jié)結(jié)”，，在建建筑形形式上上對(duì)于于中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)建筑筑形式式進(jìn)行行創(chuàng)新新式的的揚(yáng)棄棄和利利用，，為建建筑融融入了了文化化的理理念，，在產(chǎn)產(chǎn)品形形式和和營(yíng)銷銷理念念上全全面超超越片片區(qū)內(nèi)內(nèi)部項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格入入市價(jià)價(jià)格采采取較較為穩(wěn)穩(wěn)健的的策略略，以以區(qū)域域平臺(tái)臺(tái)價(jià)格格11000/5500元的的單價(jià)價(jià)入市市，對(duì)對(duì)于匯匯集人人氣和和獲得得市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可可非常常重要要『客觀觀性』』被動(dòng)式式『主觀觀性』』3142服務(wù)人文資源主動(dòng)式式萬(wàn)科在在對(duì)中中國(guó)傳傳統(tǒng)建建筑文文化揚(yáng)揚(yáng)棄基基礎(chǔ)上上，結(jié)結(jié)合品品牌的的號(hào)召召力，，打造造了一一種““新而而中””的居居住文文化地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力矩矩陣“人文文”要要素需需要積積累，，是領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者品牌牌的標(biāo)標(biāo)志之之一鑒于注注入人人文的的產(chǎn)品品理念念需要要人氣氣和市市場(chǎng)的的認(rèn)可可，穩(wěn)穩(wěn)健的的價(jià)格格策略略非常常重要要，區(qū)區(qū)域平平臺(tái)價(jià)價(jià)格是是重要要參考考因素素產(chǎn)品以人文文為核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的項(xiàng)項(xiàng)目案案例通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目本本體條條件和和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力模模型適適用前前提對(duì)對(duì)比，，對(duì)于于本項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)來(lái)說(shuō)，，單獨(dú)獨(dú)從一一個(gè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)點(diǎn)發(fā)力力不能能完全全確保保在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中中的絕絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力模型型適用條條件優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)及價(jià)價(jià)格策策略項(xiàng)目本本體條條件對(duì)對(duì)照資源產(chǎn)品人文服務(wù)稀缺資資源的的絕對(duì)對(duì)占有有和專專享資源條條件一一般/市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品素質(zhì)質(zhì)一般般，有有可創(chuàng)創(chuàng)新的的余地地資源條條件一一般/市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品素質(zhì)質(zhì)較高高/很很強(qiáng)的的品牌牌支撐撐能夠帶帶來(lái)絕絕對(duì)溢溢價(jià)，