長沙天音房地產(chǎn)XXXX年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位課件

沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位PART1—說湖PART2—江湖（一）PART3—江湖（二）PART4—湖訴PART5—湖豎PART6—湖秀目錄

ContentsPART1—說湖目錄ContentsPart1:說湖——項目自身條件分析Part1:說湖——項目自身條件分析一、項目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配套相對缺乏一、項目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配一、項目整體屬性界定（二）項目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品質(zhì)、湖景住宅一、項目整體屬性界定（二）項目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品二、二期項目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、商業(yè)潛力較大二、二期項目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資源；戶型采用大進深景觀陽臺及落地飄窗設計，增加景觀面，提升戶型品質(zhì)；以景觀為導向，注重細部構件打造，是一期戶型最大特點之一，這也是二期產(chǎn)品需要延續(xù)的。三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資三、一期小高層反思戶型過于強調(diào)舒適性，忽視市場需求，導致面積偏大，總價過高，增加銷售壓力。受環(huán)線噪音影響較大。忽視市場需求，未采取有效措施規(guī)避先天劣勢是需要在二期改進的。三、一期小高層反思戶型過于強調(diào)舒適性，忽視市場需求，導致面積四、項目情況小結二期地塊條件本期地塊位于項目西北角，景觀資源一般，且緊鄰馬路，定位高端奢華產(chǎn)品的條件并不突出。項目整體屬性二環(huán)內(nèi)頂級湖景資源，低密度、高品質(zhì)別墅住宅區(qū)。項目機會點？如何實現(xiàn)市場突破？四、項目情況小結二期地塊條件本期地塊位于項目西北角，景觀資源Part2:江湖（一）——市場部分分析Part2:江湖（一）——市場部分分析一、區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場領導者：湘江世紀城——超大規(guī)模、完美配套、6公里湘江風光帶。藏瓏?湖上國際花園——城中造湖、湖中建島、島上立宅的景觀產(chǎn)品。北辰?新河三角洲——完美的景觀及配套將成為未來市場新的領頭人。萬科城——憑借萬科超強的品牌效應以及客戶口碑，為項目營造良好營銷環(huán)境。一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場領導者：一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場準領導者：萬國城MOMA——“以其獨特的高舒適度、微能耗”建筑形式，致力于開發(fā)舒適而節(jié)能的住宅。從而打造成一個高科技的住宅理念。雙灣國際——撈刀河、瀏陽河交匯處，景觀資源極其豐富。一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場準領導者：一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場追隨者：珠江花城——特點單一，市場影響力不高。第一灣——區(qū)域優(yōu)勢明顯，瀏陽河自然景觀帶也是其核心優(yōu)勢之一。一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場追隨者：一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特點，價格高低不同項目名稱價格（元/㎡）建筑類型湘江世紀城江景房均價：7500普通房均價：5000高層雙灣國際江景房均價：7000普通房均價：5600高層珠江花城整體均價：5000高層、小高層萬國城MOMA科技房均價：8000普通房均價：4800小高層、高層萬科城精裝修均價：6100洋房、高層第一灣整體均價：5400高層藏瓏湖上國際花園湖景房均價：8000普通房均價：6000別墅、洋房、高層北辰·新河三角洲普通住宅（2-8#）均價約8000樓王（1#）10000以上高層、超高層一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格策略——板塊價格跨度較大，依據(jù)各自特點實現(xiàn)價格突破一類產(chǎn)品：湘江世紀城、雙灣國際、藏瓏項目憑借江景、湖景資源取得價格突破。萬國城MOMA通過產(chǎn)品科技創(chuàng)新取得價格突破。萬科城則通過建筑創(chuàng)新和精裝修取得價格突破。一類產(chǎn)品價格均超過7000元/㎡，藏瓏、萬國城MOMA的一類產(chǎn)品其價格超過8000元/㎡。二類產(chǎn)品：湘江世紀城、萬國城MOMA、第一灣等，其普通房源價格在5000-6000元/㎡。一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格策略——板塊價格跨一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格體系——價格提升手段多樣湘江世紀城：憑借超大規(guī)模，完善配套及江景資源獲得價格上的突破。藏瓏：區(qū)位、配套、湖景是項目價值提升的重要手段。萬國城：科技創(chuàng)新、樣板展示區(qū)、小區(qū)細節(jié)打造增加購房者認同感。萬科城：品牌效應、精裝修、精細樣板展示區(qū)、園林細部打造實現(xiàn)項目價格提升。雙灣國際：天然景觀資源、細節(jié)打造、游艇實現(xiàn)價值最大化。一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格體系——價格提升手價格競爭小結——如何依托本項目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品質(zhì)、景觀資源、產(chǎn)品溶為一體，是本項目實現(xiàn)價格突破的關鍵所在。一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格競爭小結——如何依托本項目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的競品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個項目在售或即將推出的產(chǎn)品戶型，共5073套）一、區(qū)域市場分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析競品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個項目在售或即將市場空白點分析從上圖可以看出目前市場空白點：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1戶型：90㎡以下相對稀缺標準三房：115㎡以下相對稀缺3+1戶型：140㎡以下四房：150㎡以下一、區(qū)域市場分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析市場空白點分析一、區(qū)域市場分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析下表為在售項目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬國城1-9#數(shù)據(jù)，萬科城2#、雙灣國際4#尚未銷售，總共2027套。）一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析戶型面積（㎡）供應套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房80-901595.2%14715%1431.17100以上2106.9%962.19三房100以下2438.0%2321.05100-110882.9%651.35110-12039813.1%3721.07120-1302076.8%1491.39130-14069822.9%3342.09140以上59319.5%3961.50四房、五房160-180481.6%251.92180以上2287.5%1401.63復式200以上60.2%0/合計3046100.0%20991.45下表為在售項目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬國城1-9#熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。滯銷產(chǎn)品面積區(qū)間：100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上復式。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價低成為購房者首選產(chǎn)品供應量大，是產(chǎn)品存量較多的原因之一，如130-140㎡三房?？們r過高是滯銷的原因之一，如100㎡二房、160㎡以上四房。片區(qū)高端別墅產(chǎn)品集中，200㎡以上大平層競爭明顯處于劣勢。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價低成為購房者隨著長株潭一體化發(fā)展和流動人員的增加，經(jīng)濟型或過渡型戶型的需求量有所增加。隨著房價的持續(xù)上漲，購房總價在不斷上升，將推動購房者購房行為發(fā)生改變。未來需求趨勢：戶型區(qū)間緊湊、經(jīng)濟化成未來的一個趨勢。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析隨著長株潭一體化發(fā)展和流動人員的增加，經(jīng)濟型或過渡型戶型的需銷售情況小結——緊扣市場需求，尋找市場空白點，是保證本項目順利實現(xiàn)銷售目標的關鍵所在。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析銷售情況小結——緊扣市場需求，尋找市場空白點，是保證本項目順產(chǎn)品型案例代表（1）：萬國城基本經(jīng)濟指標：占地650畝，總建筑面積約120萬方，項目綜合容積率為3.0。目前為項目二期，上品格（高科技產(chǎn)品）共2棟，滿庭春共9棟。創(chuàng)新科技：被動建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達35％。主動建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達45％。銷售及價格：1-9#均價4800元/㎡；18-19#均價8000元/㎡。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（1）：萬國城一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：兩房兩廳二衛(wèi)建筑面積：116㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)。◆二房寬享空間，舒適性好?！糁髋P帶獨立衣帽間，私密性較差。◆L型廚房帶陽臺，使用更舒適?！舨蛷d沒有獨立的采光空間，主衛(wèi)衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。◆產(chǎn)品面積大，總價高。（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：兩房兩廳二衛(wèi)（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：143㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)◆大三房設計，舒適性高，盡享尊貴身份?！裟媳蓖ㄍ福迨浇Y構?！糁髋P帶大衛(wèi)生間設計，可自由設計，選擇性更強?！艨蛷d采光條件較差。（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：三房兩廳兩衛(wèi)（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：180㎡◆雖然為板式結構，但戶型整體通透性較差，客廳、餐廳的采光不足◆以客廳為中心布局，動靜區(qū)分不明顯，影響日常生活◆全部臥室的門都對客廳開，嚴重影響私密性◆消除了大部分交通面積，空間使用率較高◆產(chǎn)品包含不少高科技元素,具有一定亮點戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房兩廳兩衛(wèi)下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)供銷比二房1163412.5%48.5三房14317062.5%1017.01633412.5%311.3四房1803412.5%56.8合計272100.0%2212.4下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷案例小結：產(chǎn)品采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)，是長沙低碳環(huán)?？萍甲≌a(chǎn)品的代表。科技產(chǎn)品對建筑外立面要求嚴格，類似于公建形式，因此對戶型通透性、舒適性及緊湊性產(chǎn)生一定影響。從銷售來看，其創(chuàng)新科技產(chǎn)品的去化并不理想，12.4:1的供銷比足以見其滯銷程度。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析案例小結：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（2）：萬科城基本經(jīng)濟指標：占地約26.9萬㎡，總建面約50萬㎡，容積率2.52，綠化率46%。產(chǎn)品特點：項目為高層及洋房為主。高層產(chǎn)品以創(chuàng)新的“十字”型高層單體以及目前市場上比較熱銷的緊湊型2+1戶型及三房產(chǎn)品，受到市場熱捧。銷售及價格：1#高層，共165套。1#均價6100元/㎡（精裝修價格）。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（2）：萬科城一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：2+1戶型建筑面積：89㎡◆大景觀陽臺，盡享園林美景?！綮`活多變的戶型，可以改變?yōu)槿??！鬠型便捷廚房，使用率高?！暨M門過道浪費面積?！舨蛷d采光條件一般，影響整體舒適度。戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：2+1戶型一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：123㎡◆整體布局合理，干濕分區(qū)，動靜分區(qū)。◆靈活多變的戶型，可以改變?yōu)樗姆俊裘鲝N、明衛(wèi)、明廳，采光充足?！鬠型便捷廚房，使用率高。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房兩廳兩衛(wèi)下表為1#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積套數(shù)比例銷售套數(shù)供銷比2+189-916640.0%661.00三房1229960.0%981.01合計165100.0%1641.01下表為1#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)案例小結：憑借項目品牌、產(chǎn)品、現(xiàn)場、物業(yè)等方面的合力，項目取得了非常好的銷售成績，房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示目前項目1#僅剩下一套住宅。品牌，萬科強勢品牌。產(chǎn)品，十字天闊，增加采光面，減小分攤，提高性價比戶型，緊湊型戶型，契合市場需求?，F(xiàn)場，精致的樣板區(qū)，體現(xiàn)開發(fā)商深厚功底。物業(yè)，萬科物業(yè)。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析案例小結：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（3）：雙灣國際基本經(jīng)濟指標：占地約26.9萬㎡，總建面約50萬㎡，容積率2.52，綠化率46%。產(chǎn)品特點：項目位于撈刀河及湘江交匯處，景觀資源豐富，項目一期產(chǎn)品以160㎡以上為主。戶型上采用大面寬、短進深及進深調(diào)高陽臺設計是項目最大亮點之一。銷售價格：4#高層，共93套，均價5600元/㎡。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（3）：雙灣國際一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+2（二期）建筑面積：142㎡◆南北通透，通風采光良好◆花園、陽臺、飄窗贈送面積大，性價比高◆客廳帶調(diào)高大陽臺，景觀面豐富◆主臥帶衛(wèi)生套間設計，空間大氣◆客廳與餐廳有一定的交通浪費面積戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+2（二期）戶型解析：下表為4#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售套數(shù)供銷比三房131-1323032.3%1035%193.2復式230-25033.2%0/總計93100.0%293.2下表為4#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)案例小結：項目以湘江和撈刀河的雙景觀資源為核心打造江景豪宅，在戶型定位上普遍偏大。大面寬、短進深，調(diào)高陽臺設計，極大提高產(chǎn)品舒適度。從實際銷售情況來看，豪宅產(chǎn)品（特別是200㎡以上套型）滯銷嚴重。通過游艇、明星代言等時尚策略提高項目知名度及產(chǎn)品品質(zhì)。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析案例小結：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（4）：湘江世紀城基本經(jīng)濟指標：占地1500畝，總建面400萬㎡，容積率3.5。產(chǎn)品特點：項目由住宅、商業(yè)、酒店組成，規(guī)模巨大，配套設施堪稱完美，6公里沿江風光帶，資源優(yōu)勢突出。產(chǎn)品上涵蓋普通住宅及豪華住宅，成為北城項目的標桿。銷售價格：普通住宅5000元/㎡，江景房7500元/㎡。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（4）：湘江世紀城一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房二廳一衛(wèi)建筑面積：108-111㎡◆戶型緊湊，面積利用率高◆南北通透，通風采光條件好◆臥室都為飄窗（轉(zhuǎn)交飄窗）設計，增加戶型舒適度◆廚房灶臺操作不便利◆餐廳采光條件相對較差戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房二廳一衛(wèi)戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+1戶型建筑面積：141-143㎡◆戶型緊湊，可做四房使用◆板式結構，南北通透，通風采光條件好，◆主臥、次臥、客廳朝南，采光條件極佳◆平行灶臺設計，使用不便◆儲藏空間有限，影響實際生活一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+1戶型一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：5+1戶型建筑面積：185㎡◆大面寬、短進深設計，通風采光效果較好◆主臥連接豪華景觀陽臺，凸顯主人尊貴◆四陽臺設計，贈送面積大，性價比高◆平行廚房設計，使用效率較低◆儲藏空間較小，影響日常生活一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：5+1戶型下表為項目融江苑（基本上為10年推出房源）戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積（㎡）供應套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房88925.0%921.0091-951689.2%1431.172+1911287.0%1141.12三房108884.8%402.20110-11840822.3%3721.10122201.1%201.003+1135-13923012.6%1961.17140-14945324.8%3731.21四房150100.5%81.25160-162663.6%431.53183-1851659.0%1321.25合計/1828100.0%15211.20下表為項目融江苑（基本上為10年推出房源）戶型配比及銷售情況案例小結：規(guī)模、配套、江景資源是項目的核心優(yōu)勢。前期銷售為項目積累良好口碑，樹立北城大盤形象。產(chǎn)品贈送面積較大，性價比較高。從銷售來看，由于項目銷售周期較長，因此整體去化較好。緊湊型產(chǎn)品去化較好。價格競爭優(yōu)勢明顯也是項目取得如此銷售成績的主要原因。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析案例小結：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型亮點：萬科城，“十字天闊”增加整體舒適度；緊湊型、經(jīng)濟型戶型，滿足市場需求。萬國城MOMA，科技創(chuàng)新，以科技提升產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn)品價值。雙灣國際，依托江景、河景，采用大面寬、短進深及調(diào)高陽臺設計，提升產(chǎn)品檔次。湘江世紀城，產(chǎn)品涵蓋普通住宅及豪華住宅，產(chǎn)品贈送面積較大，性價比高。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型亮點：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析各類產(chǎn)品銷售情況小結：整體而言，緊湊型產(chǎn)品（包括二房、三房）由于總價較低而受到市場熱捧。高性價比產(chǎn)品市場接受程度較高，如湘江世紀城產(chǎn)品利用陽臺、入戶花園、飄窗增加贈送面積，受到購房者喜歡?？萍夹蛣?chuàng)新產(chǎn)品受到市場冷落。雖然具有優(yōu)越的景觀資源，但是180㎡以上套型滯銷程度相對較大，如湘江世紀城、雙灣國際及藏瓏（該項目將在以下具體介紹）?？們r高、受高端物業(yè)擠壓是根本原因。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析各類產(chǎn)品銷售情況小結：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析建筑風格：外立面各有差異，但總體基本都是采用現(xiàn)代簡約風格為主。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風格分析建筑風格：外立面各有差異，但總體基本都是采用現(xiàn)代簡約風格為主樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項目品質(zhì)，展示項目核心，以體驗式營銷感受未來居住感覺。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風格分析樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項目品質(zhì)，展示項目核心，以體驗式營銷感受未樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項目品質(zhì)，展示項目核心，以體驗式營銷感受未來居住感覺。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風格分析樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項目品質(zhì)，展示項目核心，以體驗式營銷感受未細節(jié)體現(xiàn)——注重細節(jié)上給客戶品質(zhì)上的感覺，如園林小品、看房通道等。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風格分析細節(jié)體現(xiàn)——注重細節(jié)上給客戶品質(zhì)上的感覺，如園林小品、看房通產(chǎn)品風格小結——本項目為別墅產(chǎn)品為主的小區(qū)，在產(chǎn)品品質(zhì)上先天優(yōu)于競爭對手，而且湖景資源得天獨厚，因此如何通過樣板區(qū)及園林細節(jié)上的營造，將項目潛在優(yōu)勢發(fā)揮到極致就是項目在下一期將要面對的。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風格分析產(chǎn)品風格小結——本項目為別墅產(chǎn)品為主的小區(qū)，在產(chǎn)品品質(zhì)上先天物業(yè)管理——建立良好的物管服務，將形成各個項目競爭要素之一。萬科城：全國首家物業(yè)公司，10多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，為萬科物業(yè)樹立良好口碑。湘江世紀城：強大的管理能力，良好的口碑，精心的塑造。一、區(qū)域市場分析（七）競爭樓盤物業(yè)比較物業(yè)管理——建立良好的物管服務，將形成各個項目競爭要素之一。物業(yè)競爭小結——在北城各項目條件相對接近的情況下，如何給購房者提供附加服務，增加客戶歸屬感、認同感，這就是物業(yè)服務所需要達到的目標。一、區(qū)域市場分析（七）競爭樓盤物業(yè)比較物業(yè)競爭小結——在北城各項目條件相對接近的情況下，如何給購房二、未來市場預測（一）今年下跌的理由一、二季度GDP增幅過高，打壓房地產(chǎn)不會對今年保八構成威脅。一季度房價增幅過高，民怨沸騰。中央必須抑制住房價才能在政治上有所交代。史上最嚴厲的調(diào)控強化了市場對價格下跌的預期，使市場陷入觀望、博弈和對峙，導致成交量迅速下滑。新政除抑制住投資和投機需求外，同樣抑制了部分剛性需求。故成交量下跌是必然的結果，且終將導致價格下滑。劇減的需求量和劇增的供應量，雙重作用下必然導致價格下滑。若開發(fā)商因資金充裕而負隅頑抗，必將出臺更為嚴厲的政策，直至達到打壓的目的。二、未來市場預測（一）今年下跌的理由一、二季度GDP增幅過高經(jīng)濟結構調(diào)整尚無成效，實體經(jīng)濟持續(xù)惡化，出口環(huán)境尚未改變，國內(nèi)消費增長不足……。這意味著GDP增長并無其它明顯動力。一旦GPD增幅明顯下滑，必然還需要房地產(chǎn)再次出場救市。地方政府對土地財政的依賴度難以改變，房地產(chǎn)不斷下滑的地方阻力將越來越大。隨著通脹預期加強以及對房價長期上漲的看好，避險資本仍將進入房地產(chǎn)市場。經(jīng)歷市場波動的洗禮，一旦政策有所松動，需求必然強勢反彈。而在客觀上被抑制的供應量，則促使房價的報復性反彈。二、未來市場預測（二）明年回升的理由經(jīng)濟結構調(diào)整尚無成效，實體經(jīng)濟持續(xù)惡化，出口環(huán)境尚未改變，國價格突破——依托別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品質(zhì)、景觀資源、產(chǎn)品溶為一體。產(chǎn)品突破（一）——在不犧牲產(chǎn)品景觀資源及舒適度情況下，減小面積，降低總價，迎合市場需求。產(chǎn)品突破（二）——增加贈送面積，提高產(chǎn)品性價比。三、區(qū)域市場小結價格突破——依托別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品建筑立面突破——強調(diào)社區(qū)整體風格協(xié)調(diào)性，突出產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品細節(jié)突破——注重看房通道、樣板區(qū)、園林小品的打造，將項目潛在優(yōu)勢發(fā)揮到極致。服務突破——提供附加服務，增加客戶歸屬感、認同感。三、區(qū)域市場小結建筑立面突破——強調(diào)社區(qū)整體風格協(xié)調(diào)性，突出產(chǎn)品品質(zhì)。三、區(qū)三、區(qū)域市場小結產(chǎn)品服務細節(jié)建筑湖景、別墅社區(qū)產(chǎn)品建筑三、區(qū)域市場小結產(chǎn)品服務細節(jié)建筑湖景、別墅社區(qū)產(chǎn)品建筑通過市場部分我們提煉本項目主要突破點（產(chǎn)品、建筑）及輔助突破點（細節(jié)、服務）那么我們?nèi)绾我劳泻凹皠e墅社區(qū)的核心優(yōu)勢，通過對以上要素的打造，將項目潛力完全發(fā)揮出來呢？三、區(qū)域市場小結通過市場部分我們提煉本項目主要突破點（產(chǎn)品、建筑）及輔助突破Part3:江湖（二）——個案借鑒Part3:江湖（二）——個案借鑒（一）項目總體規(guī)劃萬科.東麗湖位于東麗湖北岸，南臨東麗湖、北至東麗之光大道，西臨湖堤路。東麗湖位于項目的南側，是天津市自然生態(tài)保護區(qū)之一，水面面積達7.3平方公里，約是杭州西湖的1.5倍。項目占地4095畝（273公頃），總建筑面積達137萬方。產(chǎn)品涵蓋獨棟、聯(lián)排、洋房、高層、小高層。一、王者氣質(zhì)——東麗湖·萬科城（一）項目總體規(guī)劃一、王者氣質(zhì)——東麗湖·萬科城（二）項目一期產(chǎn)品一期開發(fā)總占地面積為22萬方，建筑面積6.4萬方，規(guī)劃產(chǎn)品以獨體別墅、聯(lián)排別墅、低層公寓為主。一期產(chǎn)品共301套，2004年開始銷售，05年9月15日開始入住，2006年7月30日全面入住。獨體別墅：193棟，面積199-271㎡；聯(lián)排別墅：24套，面積165-180㎡；合院別墅：32套，165-210㎡；聯(lián)排公寓：52套，80-150㎡。（二）項目一期產(chǎn)品（三）項目二期（北）產(chǎn)品項目二期城市天籟：占地12萬方，總建筑面積11.8萬方，容積率0.98。產(chǎn)品為4－6多層，11層小高層，分為情景洋房、寬景洋房、瞰景洋房，共計1099套，2007年8月全面入住。項目于2005年12月開盤。（三）項目二期（北）產(chǎn)品（四）項目二期（南）產(chǎn)品項目二期城市街坊占地6.5萬方，建筑面積10萬方，延續(xù)了北歐建筑風格，社區(qū)內(nèi)運用“丁”字型主路設計，使出行極為便利，充分展示了休閑的城市生活理念。產(chǎn)品以11層和18層的瞰景洋房為主，景觀塔樓作為東麗湖·萬科城全新的住宅形式，將成為整個二期的地標性建筑。（四）項目二期（南）產(chǎn)品（五）項目三期產(chǎn)品三期占地8.1萬方，以聯(lián)排別墅為主，并配以公寓產(chǎn)品，別墅資源為項目珍藏版其位置極佳，景觀視野極為開闊。整個項目的設計風格依舊延續(xù)了北歐簡約風格。三期產(chǎn)品在私家露臺、內(nèi)庭、天窗的設計更加人性化，更加注重居住的舒適度和家庭諧趣性。（五）項目三期產(chǎn)品（六）項目五期產(chǎn)品五期整體占地31萬方，建筑面積55萬方，容積率1.77，綠化率40%。產(chǎn)品以18層、27層的精裝瞰景洋房為主，配以少量的情景花園洋房。項目五期于08年入市，主力戶型面積為80-90㎡的經(jīng)典精裝兩居，首推入市均價約6500元/㎡。目前，項目小高層均價約8000-9000元/㎡，洋房11000元/㎡。最近于2010年4月份推出194套90㎡二房，目前已經(jīng)全部售罄。（六）項目五期產(chǎn)品（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳建筑面積：90㎡◆大面寬短進深，采光條件較好◆主臥帶有觀景陽臺及單獨儲藏室，增加產(chǎn)品舒適度◆南邊套，通透性較差◆餐廳沒有直接采光，使用受到一定影響（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳建筑面積：90㎡◆戶型緊湊，面積利用率高大◆主臥、次臥朝南，采光充足◆U型廚房，操作便利◆獨立玄關設計，更加人性化◆客廳、餐廳朝北◆雖然為邊套，但通透性較差（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳（八）營銷推廣主題——景觀、品牌、親情、建筑（八）營銷推廣主題——景觀、品牌、親情、建筑（九）個案小結7.3平方公里東麗湖，超長湖岸線為項目提供了獨一無二的景觀資源。4000多畝超大規(guī)模，幾乎完美的配套設施。04年開始銷售，至今已經(jīng)超過6年，項目知名度、美譽度極高。北歐風格建筑貫穿項目始終，線條簡潔、硬朗，和諧中凸顯項目品質(zhì)。萬科物業(yè)，細致服務。全裝修設計，精致生活。緊湊戶型，契合市場需求。推廣上，毫不粉飾，真摯樸實。憑借項目先天的優(yōu)勢條件及后天的精心打造，使得項目品質(zhì)與知名度從市場上脫穎而出。雖然項目在推廣過程中沒有太多投入，但是低調(diào)之中無法掩飾其王者氣質(zhì)。（九）個案小結憑借項目先天的優(yōu)勢條件及后天的精心打造，使得項（一）項目總體規(guī)劃星耀五洲地處天津市津南區(qū)的八里臺鎮(zhèn),項目總占地4100畝、周邊水域面積7000畝。總建筑面積300萬平米，容積率1.1。項目總體規(guī)劃參照地球五大洲進行布局，除開別墅、洋房、高層等普通住宅業(yè)態(tài)之外，項目還加入了六星級酒店、室內(nèi)滑雪場等豪華設施，使項目成為了目前天津房地產(chǎn)市場的標桿樓盤之一。二、創(chuàng)意的奢華——星耀五洲（一）項目總體規(guī)劃二、創(chuàng)意的奢華——星耀五洲（二）項目在售產(chǎn)品項目09年5月1日開盤，至今共推出高層產(chǎn)品2800多套，銷售約2100套，銷售率70%。項目目前在售的為“亞歐”組團，包括別墅、洋房和高層產(chǎn)品，高層產(chǎn)品均價9700元/㎡，周邊高層均價8000-9000元/㎡。各產(chǎn)品根據(jù)建筑高度不同進行有層次的排布，力求共享水景資源。（二）項目在售產(chǎn)品（二）項目在售產(chǎn)品由于項目還在施工當中，無法看到外立面的真實效果。從組團鳥瞰圖來看，高層產(chǎn)品與組團主色調(diào)一致，選用橙色和白色。建筑結構采用傳統(tǒng)幾何形，沒有圓弧造型或其他造型出現(xiàn)。（二）項目在售產(chǎn)品（二）項目在售產(chǎn)品戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比兩房8057830.01%5501.057728915.01%2891.0011528915.01%2001.45三房10028915.01%2891.0012828915.01%2891.00123643.32%641.004+1243643.32%134.92212643.32%79.14總計/1926100.00%17011.13從表中可以看出，項目產(chǎn)品以77-80㎡兩房為主，其次為100㎡和128㎡三房，大戶型豪宅產(chǎn)品只占在售產(chǎn)品的6.6%，比重極小。從銷售結果來看，主力戶型的去化情況較為理想，而大戶型產(chǎn)品則相對滯銷。（二）項目在售產(chǎn)品戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比兩房80戶型：三房兩廳（復式）建筑面積：106㎡◆結構新穎，動靜分區(qū)◆挑高客廳設計，空間舒適度極佳◆二層進深過長，影響整體采光及通透性◆其中一個衛(wèi)生間為暗衛(wèi)◆書房位于過道上，影響使用（二）項目在售產(chǎn)品戶型：三房兩廳（復式）（二）項目在售產(chǎn)品戶型：三房兩廳（復式）建筑面積：128㎡◆產(chǎn)品結構新穎，動靜分區(qū)◆朝南客廳、臥室，采光效果較好◆內(nèi)廊式設計影響整體通透性◆三個衛(wèi)生間全部為暗衛(wèi)，嚴重影響使用（二）項目在售產(chǎn)品戶型：三房兩廳（復式）（二）項目在售產(chǎn)品（八）營銷推廣主題——規(guī)模、品質(zhì)、創(chuàng)意、奢華（八）營銷推廣主題——規(guī)模、品質(zhì)、創(chuàng)意、奢華（九）個案小結460萬㎡水域面積，項目核心競爭力。4100多畝超大規(guī)模，極致奢華的配套設施。五大洲創(chuàng)意布局，經(jīng)典無法復制。緊湊戶型，契合市場需求。推廣上，高舉高打，拔高普通住宅調(diào)性。09年開始銷售，引發(fā)當?shù)厥袌鲇忠惠啹偪?。星耀五洲憑借龐大的規(guī)模、稀缺的水域資源以及精妙的項目創(chuàng)意成為天津乃至全國市場的一個知名項目。從產(chǎn)品方面來看，其戶型并沒有一味的追求高端，而是設計緊湊，切合市場需求。但在營銷推廣過程中，通過一些列的奢華包裝，使緊湊產(chǎn)品有了高端調(diào)性，從而成功實現(xiàn)了普通住宅產(chǎn)品在形象和價格上的雙重突破。（九）個案小結星耀五洲憑借龐大的規(guī)模、稀缺的水域資源以及精妙（一）項目整體規(guī)劃項目位置：長沙市月湖畔基本經(jīng)濟指標：項目占地500畝，總建筑面積約56萬方，容積率為1.85。產(chǎn)品特點：項目物業(yè)類型為別墅、洋房、高層，采用圍合式規(guī)劃，由南及北，由低矮的湖上獨島別墅過渡到洋房再過渡到高層住宅區(qū)，錯落有致，保證了景觀資源的最大共享性和視覺穿透性。三、北城明珠——藏瓏·湖上國際花園（一）項目整體規(guī)劃三、北城明珠——藏瓏·湖上國際花園（二）項目核心主打第一，幾乎完美的景觀資源條件——月湖公園；第二，項目位于萬家麗路與三一大道交匯處，地段成熟，交通極其便利；第三，生活、商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂配套實施十分完善。（二）項目核心主打（三）產(chǎn)品解析建筑立面——弧型外立面，輪廓清晰挺拔，與月湖交相輝映。（三）產(chǎn)品解析建筑立面——弧型外立面，輪廓清晰挺拔，與月湖交（四）戶型解析2+1戶型建筑面積：100㎡◆“N+1”產(chǎn)品，增強戶型的可塑性◆入戶花園設計，方便入戶過度、增加儲藏空間?！鬠型廚房，操作便利◆雙衛(wèi)生間設計，方便更多人數(shù)使用◆贈送面積較少，性價比相對不高◆贈送房間尺度較小，日后使用不便（四）戶型解析2+1戶型（四）戶型解析4+2戶型建筑面積：179㎡◆板式結構，南北通透◆“N+2”產(chǎn)品，增強戶型的可塑性◆贈送面積較大，性價比較高◆U型廚房，操作便利◆臨空面和觀景空間豐富◆雙入戶門設計，提升戶型品質(zhì)感（四）戶型解析4+2戶型（五）價格及銷售情況當前價格：均價6200元/㎡，最高價8000元/㎡（湖景）銷售情況：下表為2-5#、2-6#、3-6#、3-7#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房10217636.7%921.91三房139-14118438.3%622.97170-171306.3%56.00四房178-1805812.1%252.32190-193296.0%64.83復式330-37030.6%0/總計480100.0%1902.53（五）價格及銷售情況戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房1（六）案例小結：藏瓏為北城代表樓盤，憑借地段、配套、景觀資源取得市場領先地位；項目憑借以上幾點取得價格突破，高于市場平均價格約2000元/㎡以上；銷售上，二房去化速度優(yōu)于三房、四房及復式等中大戶型產(chǎn)品；雖然地段、景觀條件突出，但大面積依然滯銷嚴重，特別是190㎡以上四房及復式；同等總價下，性價比高的產(chǎn)品更受青睞，如上圖170-180㎡的四房銷售遠優(yōu)于三房。（六）案例小結：以上案例的成功之處及本項目可供吸取的經(jīng)驗：項目開發(fā)著眼于整體，是打造項目靈魂，保證項目品質(zhì)的前提。三個案例都是依托優(yōu)越的湖景資源，提煉項目核心競爭力，成為不可復制的項目優(yōu)勢。別墅為先，提升項目檔次及品質(zhì)，帶動項目其他產(chǎn)品銷售。注重項目各方面的打造，如規(guī)劃、產(chǎn)品、園林、物業(yè)、推廣、銷售等方面，而不僅偏向于一點。在產(chǎn)品方面，以市場為導向，注重客戶需求。天津萬科城及星耀五洲項目產(chǎn)品緊扣市場需求，以緊湊型戶型為主，市場銷售樂觀，但藏瓏則過于偏向舒適，導致銷售難度加大，滯銷相對嚴重。四、個案借鑒小結以上案例的成功之處及本項目可供吸取的經(jīng)驗：四、個案借鑒小結Part4:湖“訴”——項目定位分析Part4:湖“訴”——項目定位分析一、項目整體定位湖豎豎，通“墅”，代表項目品質(zhì)卓絕。豎，立也，寓意著項目建筑雄偉、挺拔。項目自身條件項目市場條件二環(huán)內(nèi)最大天然湖景資源別墅高檔社區(qū)二環(huán)內(nèi)，區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮蟾邫n樓盤集中，宜居氛圍突出普通樓盤眾多，競爭壓力巨大大盤入駐，提升板塊知名度一、項目整體定位湖豎豎，通“墅”，代表項目品質(zhì)卓絕。項目自身二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考從市場部分我們了解到產(chǎn)品突破的兩個方向緊湊型產(chǎn)品性價比型產(chǎn)品面積小、總價低、順應市場需求贈送面積大，性價比高，舒適度強本項目的產(chǎn)品突破方向？二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考從市場部分我們了解到產(chǎn)品突破的二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考緊湊型產(chǎn)品市場需求量大，較為保險可行性不可行性市場同質(zhì)化嚴重，面臨激烈競爭緊湊型產(chǎn)品與項目整體定位存在偏差區(qū)域發(fā)展迅速，未來潛力巨大二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考緊湊型產(chǎn)品市場需求量大，較為保二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價比型產(chǎn)品有可能導致總價增多，存在一定風險可行性不可行性產(chǎn)品可塑性大，是市場亮點贈送比較大，客戶接受度高與項目整體品質(zhì)定位相符市場需求量大，且產(chǎn)品相對稀缺二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價比型產(chǎn)品有可能導致總價增多二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價比型產(chǎn)品——贈送面積大、可塑性強、性價比高二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價比型產(chǎn)品——贈送面積大、可二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位片區(qū)市場內(nèi)存在以下空白點：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1戶型：90㎡以下相對稀缺標準三房：115㎡以下相對稀缺3+1戶型：140㎡以下四房：150㎡以下二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位片區(qū)市場內(nèi)存在以下空白點：二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位通過此前的分析得出，面積過于緊湊將影響項目檔次和調(diào)性。故排除“60㎡以下一房”和80㎡以下“二房”。通過項目自身條件及市場環(huán)境得知，180㎡以上產(chǎn)品（包括復式樓）滯銷嚴重，故排除180㎡以上產(chǎn)品。而140㎡以下3+1戶型和150㎡以下四房在功能上有重復。因而，總價更具競爭優(yōu)勢、性價比更高的3+1產(chǎn)品是我們的首選。最終戶型定位：2+1戶型、標準三房、3+1戶型二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位通過此前的分析得出，面積過于緊湊將優(yōu)勢劣勢84-88㎡兩房比舒適型兩房有總價優(yōu)勢總價優(yōu)勢不如緊湊型小兩房，空間舒適度不如大兩房95-105㎡兩房空間舒適度好功能及性價比不如小三房88-89㎡2+1性價比較高舒適度不如舒適型二房及標準三房91-97㎡小三房比常規(guī)三房有總價優(yōu)勢超過90㎡政策線，首付比高108-118㎡三房比大三房有總價優(yōu)勢空間舒適度不如大三房120-130㎡三房空間舒適度相對較好總價大于小三房，小于舒適型三房130-160㎡三房空間舒適度非常好總價不如普通三房，功能不如四房140-150㎡3+1性價比高空間舒適度不如三房和四房150-180四房空間舒適度極佳總價高，需求量少180㎡以上空間豪華總價極高，需求量少二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位優(yōu)勢劣勢84-88㎡兩房比舒適型兩房有總價優(yōu)勢總價優(yōu)勢不如緊二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位戶型戶控面積定位依據(jù)2+190㎡以下功能與競品相當，首付比競品少1/3，客群承受能力更強。三房118-125㎡功能與競品相當，總價較市場上同類產(chǎn)品低，符合未來需求趨勢。3+1130-135㎡在保證空間舒適度前提下降低總價，并同時能夠享受景觀資源。二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位戶型戶控面積定位依據(jù)2+190㎡以二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位2+1戶型：30%左右三房戶型：45%左右3+1戶型：25%左右二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位2+1戶型：30%左右三、客戶定位（一）競爭項目客群分析項目客戶群體湘江世紀城項目除擁有大量市內(nèi)客戶外，還有很多來自周邊地區(qū)的進城置業(yè)客戶，以及一線城市返鄉(xiāng)客戶等，客源非常廣泛萬科城以開福區(qū)政府公務員、企事業(yè)單位中高層人員、個體經(jīng)營戶、白領等為主，但由于萬科品牌在全市都有追隨者，因而其他區(qū)域及地州市客戶也占有一定比例珠江花城客戶分布中伍家?guī)X商圈金融機構（銀行、證券公司等）里的中高層管理人員較多，周邊大型醫(yī)院里的醫(yī)護人員也占有較大比例。而位置在附近的汽車北站職工以及區(qū)政府公務員反而不多雙灣國際以項目周邊區(qū)域的中高收入人群為主，包括周邊高校教師、醫(yī)護人員，車站管理人員等，此外還有一部分養(yǎng)老型客戶在此購房萬國城MOMA以開福區(qū)原住居民為主，不少在附近工作的中低層白領也在此購房。隨著北城的發(fā)展，有其他外地區(qū)域的客戶來買房，這其中，湘陰地區(qū)的客戶占多數(shù)藏瓏長大、國防科大、南湖大市場、三湘大市場、南航、廣州軍區(qū)、廣電等單位人員，少數(shù)周邊區(qū)域原住居民?？蛻纛愋鸵愿纳菩蜑橹鳎綆Р糠值酿B(yǎng)老型三、客戶定位（一）競爭項目客群分析項目客戶群體湘江世紀城項目三、客戶定位購買能力強的群體——數(shù)量少私營業(yè)主及個體工商戶政府工作人員企業(yè)高管、高校教授置業(yè)目的：改善型需求、投資型需求

（二）目標客群分類三、客戶定位購買能力強的群體——數(shù)量少（二）目標客群分類購買能力較強的群體——數(shù)量較多企業(yè)中高層管理者高校教師及其他事業(yè)單位職工各商圈普通私營業(yè)主退休人員地州市購房者及外地返鄉(xiāng)客拆遷戶置業(yè)目的：剛性需求及部分改善型需求、投資型需求

（二）目標客群分類三、客戶定位購買能力較強的群體——數(shù)量較多（二）目標客群分類三、客戶定位購買能力弱的群體——數(shù)量較多企業(yè)中低層職工被其它區(qū)域高房價排擠的自住群體置業(yè)目的：剛性需求

（二）目標客群分類三、客戶定位購買能力弱的群體——數(shù)量較多（二）目標客群分類三、客戶定位（三）客群需求分析客戶類型需求分析A購買能力強的改善型需求項目需有較大的規(guī)模完善的配套項目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商自住需中大戶型且更加注重居住環(huán)境的選擇B購買能力強的投資型需求地段好、交通便利、配套設施成熟總價低C購買能力較強的改善型需求項目需有較大的規(guī)模完善的配套項目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商自住需中大戶型且更加注重居住環(huán)境的選擇D購買能力較強的投資型需求地段好、交通便利、配套設施成熟總價低E購買能力較強的剛性需求項目需有較大的規(guī)模及完善的配套項目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商總價相對較低F購買能力弱的剛性需求戶型總價較低，首付可以承受戶型功能滿足，不要求空間舒適度追求高性價比。其它方面有則更好，沒有則以價格為先三、客戶定位（三）客群需求分析客戶類型需求分析A購買能力強的改善型需求項各種客戶類型（四）項目客戶定位三、客戶定位各種客戶類型（四）項目客戶定位三、客戶定位本項目客群篩選（四）項目客戶定位AFDCEB1、二環(huán)線以內(nèi)，交通便利，未來發(fā)展?jié)摿薮?、區(qū)域發(fā)展較晚，配套設施缺乏3、中高端樓盤聚集，市場競爭壓力巨大市場條件篩選ACEF1、先天湖景資源，景觀條件突出2、別墅社區(qū)配套，品質(zhì)高雅自身條件篩選ACE本項目目標客群三、客戶定位本項目客群篩選（四）項目客戶定位AFDCEB1、二環(huán)線以內(nèi)，本項目客戶以購買能力強及較強的改善型客戶與購買能力較強的剛性需求客戶為主。（四）項目客戶定位三、客戶定位本項目客戶以購買能力強及較強的改善型客戶與購買能力較強的剛性區(qū)域特征：開福區(qū)區(qū)域客戶為主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地區(qū)擁有不少客源（如瀏陽、株洲、湘潭、湘陰等）返鄉(xiāng)客戶群體占有一定比例（五）目標客戶特征分析三、客戶定位職業(yè)特征：以區(qū)域內(nèi)各企事業(yè)、機關單位里的中高收入人群為主，包括政府公務員、高校教師、醫(yī)院醫(yī)師、企業(yè)高管、個體經(jīng)營戶等。以及部分養(yǎng)老型客戶。區(qū)域特征：（五）目標客戶特征分析三、客戶定位職業(yè)特征：建筑風格與項目本身風格的協(xié)調(diào)性。從產(chǎn)品差異化角度來考慮，本項目應跳出目前市場現(xiàn)有的各種繁雜的建筑風格。從經(jīng)濟效益角度來考慮，本項目應該在盡可能控制成本基礎上，提升項目品質(zhì)感。滿足購房者的心理需求。五、建筑風格及園林定位（一）建筑風格考慮因素建筑風格與項目本身風格的協(xié)調(diào)性。五、建筑風格及園林定位（一）五、建筑風格及園林定位（一）建筑風格建議鑒于項目一期小高層產(chǎn)品采用了現(xiàn)代簡約風格，為了保持項目整體的協(xié)調(diào)性，建議本期高層產(chǎn)品同樣采用這一風格。但為了使產(chǎn)品調(diào)性得到拔高，并形成一定的差異化，須在外立面上進行一些別出心裁的設計和處理。五、建筑風格及園林定位（一）建筑風格建議鑒于項目一期小高層產(chǎn)（二）園林建議色五、建筑風格及園林定位（二）園林建議色五、建筑風格及園林定位（二）園林建議香五、建筑風格及園林定位（二）園林建議香五、建筑風格及園林定位（二）園林建議蔭五、建筑風格及園林定位（二）園林建議蔭五、建筑風格及園林定位（二）園林建議形五、建筑風格及園林定位（二）園林建議形五、建筑風格及園林定位（二）園林建議園林景觀原則形景觀效果50%在設計，50%在施工。所以必須選擇擁有設計機構且具有施工能力的景觀公司擔當設計和施工。以軟景為主，硬景為輔。五、建筑風格及園林定位（二）園林建議園林景觀原則五、建筑風格及園林定位六、其他規(guī)劃建議（一）整體規(guī)劃建議層數(shù)控制建議優(yōu)勢劣勢選擇建議全部為18層建安成本較低；得房率較高；密度大；空間環(huán)境差；天際線不優(yōu)美；日照計算困難；次選27、30層組合密度小；天際線優(yōu)美；有利于景觀環(huán)境營造；有利于日照計算；造價較高；得房率較低；首選另外，若要保證戶型品質(zhì)，單體盡量采取兩梯四戶的組合方式。六、其他規(guī)劃建議（一）整體規(guī)劃建議層數(shù)控制建議優(yōu)勢劣勢選擇建六、其他規(guī)劃建議（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)高層建議增加項目識別性新穎建筑立面也有利于形成異于市場的標志性建筑。為了增加資源景觀面，可以沿用原方案布局，即建筑采用15-20°東南斜角布置。另外在戶型的東向、東南向可規(guī)劃大面積景觀陽臺或者花園，增加產(chǎn)品景觀面。六、其他規(guī)劃建議（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)高層建議增加項六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)定位為“學區(qū)商業(yè)+偏外向型社區(qū)商業(yè)”學區(qū)商業(yè)，學區(qū)商業(yè)是以學生機教職工作為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。其規(guī)模為2000-2500㎡。社區(qū)商業(yè)，本項目社區(qū)商業(yè)形態(tài)定位為偏外向型社區(qū)模式，其規(guī)模為1500-2500㎡。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)形態(tài)定位（二）產(chǎn)品組合建議：商業(yè)定位——商業(yè)業(yè)態(tài)定位第一部分為學區(qū)商業(yè)，針對學生的消費習慣和消費能力，提供中小型餐飲、服飾、美發(fā)店、數(shù)碼產(chǎn)品、網(wǎng)吧、文化影像、娛樂休閑等商業(yè)形態(tài)。第二部分為社區(qū)商業(yè)，主要針對周邊社區(qū)居民提供中、大型餐飲機構、美容美發(fā)機構、汽車美容保養(yǎng)場所以及醫(yī)藥門診等商業(yè)形態(tài)。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)業(yè)態(tài)定位（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其商業(yè)定位——商業(yè)規(guī)劃建議保留原方案北邊兩棟高層之間規(guī)劃的3層商業(yè)裙樓，增加西向及北向沿街商業(yè)。門店面積可以控制在50㎡以下，部分需要增加營業(yè)面積的業(yè)態(tài)，如汽車保養(yǎng)、中型餐飲等，如有必要可進行合并。沿街商業(yè)采用挑高6.2m設計，二樓層高為4.0m。商業(yè)進深可采用12m設計。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)規(guī)劃建議（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其Part5:湖豎——概念產(chǎn)品設計Part5:湖豎——概念產(chǎn)品設計一、規(guī)劃條件分析二期高層提快呈南北條狀，略帶弧形。根據(jù)原規(guī)劃，總共排布4棟1+30F高層，規(guī)劃總建筑面積46400平方米。一、規(guī)劃條件分析二期高層提快呈南北條狀，略帶弧形。根據(jù)原規(guī)劃二、原單體方案分析根據(jù)原方案規(guī)劃指標，單體層平面面積約為387㎡。按照兩梯三戶的設計來看，應為一套90㎡以下的兩房及兩套150㎡左右的四房或3+1房型。根據(jù)我們的市場調(diào)研和產(chǎn)品定位，則原方案的戶型設計不能滿足我們的定位要求。原單體方案采用兩梯三戶設計，其中兩翼為小面寬、大進深的南北通透戶型，而中間則為凹陷在內(nèi)的不具備通風條件的戶型。因此，原方案的層平面的設計模式上存在一定的缺陷。按照原單體方案，單體結構有效進深不足15米，因此，結構造價的經(jīng)濟性不理想。二、原單體方案分析根據(jù)原方案規(guī)劃指標，單體層平面面積約為38三、產(chǎn)品概念設計需滿足的條件戶型面積滿足定位需求?？偨ㄖ娣e不小于原規(guī)劃方案。戶型設計具有一定的亮點，各套型能夠充分享受湖景資源。戶型通風、采光條件應優(yōu)于原方案。贈送面積較大，性價比高。建筑立面新穎、挺拔，體現(xiàn)建筑品質(zhì)。三、產(chǎn)品概念設計需滿足的條件戶型面積滿足定位需求。圓弧外形，增加外立面的圓潤感和差異化。首創(chuàng)挑高公共空中花園，全面積贈送，凸顯建筑品質(zhì)。一次公攤僅13%，提高產(chǎn)品性價比。圓弧外形，增加外立面的圓潤感和差異化。首創(chuàng)挑高公共空中花園，長沙天音房地產(chǎn)XXXX年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品概念設計——單體方案一戶型三個臨空面，采光、通風條件極佳，舒適度強。陽臺、次臥可打造成3+1居室。大面積挑高陽臺設計，增加戶型景觀面，提升產(chǎn)品品質(zhì)。臥室采用大容量衣柜空間設計。贈送面積巨大，性價比極高。四、產(chǎn)品概念設計——單體方案一戶型三個臨空面，采光、通風條件四、產(chǎn)品概念設計——單體方案一四、產(chǎn)品概念設計——單體方案一長沙天音房地產(chǎn)XXXX年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位長沙天音房地產(chǎn)XXXX年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品概念設計——單體方案二挑高陽臺設計，增加空間感及品質(zhì)感。客廳挑高，體現(xiàn)產(chǎn)品尊貴感。復式設計，產(chǎn)品新穎獨特。三衛(wèi)生間設計，增加戶型舒適度。主臥轉(zhuǎn)交飄窗，增加戶型景觀面。臥室采用大容量衣柜空間設計。U型廚房操作臺，更加便利。四、產(chǎn)品概念設計——單體方案二挑高陽臺設計，增加空間感及品質(zhì)Part5:湖秀——推廣戰(zhàn)術執(zhí)行Part5:湖秀——推廣戰(zhàn)術執(zhí)行一、市場競爭策略依托項目核心優(yōu)勢，突出產(chǎn)品創(chuàng)新，從而實現(xiàn)競爭突破的目的。一、市場競爭策略依托項目核心優(yōu)勢，突出產(chǎn)品創(chuàng)新，從而實現(xiàn)競爭高調(diào)入市，提高心理預期。少量多推，制造哄搶氣氛，實現(xiàn)價值最大化。銷售期靈活調(diào)整并配合銷控策略，保證利益最大化。后期以老帶新、口碑營銷，以達到降低營銷成本的目的。（一）銷售推盤策略二、銷售策略高調(diào)入市，提高心理預期。（一）銷售推盤策略二、銷售策略價格策略保證及時回款和利潤最大化原則，價格采用平開高走的價格策略。均價目標由于二期高層的入市時間估計在2012年，在當前市場波動較大的情況下，目前很難對二期高層的均價做出準確判斷。若基于正常的市場發(fā)展，二期高層的均價應能達到7000元/㎡以上。（二）價格策略二、銷售策略價格策略（二）價格策略二、銷售策略三、樣板展示區(qū)建議戶外指示牌、道旗、設計物料用中英文雙語導示系統(tǒng)等，體現(xiàn)人性化和專業(yè)化。（一）營銷中心外展示三、樣板展示區(qū)建議戶外指示牌、道旗、設計物料用中英文雙語導沿用項目已有銷售中心，個別細節(jié)部分進行微調(diào)，突出高層住宅產(chǎn)品的信息、元素。（二）營銷中心三、樣板展示區(qū)建議沿用項目已有銷售中心，個別細節(jié)部分進行微調(diào)，突出高層住宅產(chǎn)品精裝修樣板間：寬敞、明亮、簡潔、大氣是本期樣板間主題。通過樣板房的視覺沖擊力和心靈震撼，喚起客戶對將來在此定居的憧憬。（三）樣板展示區(qū)三、樣板展示區(qū)建議精裝修樣板間：寬敞、明亮、簡潔、大氣是本期樣板間主題。通過樣毛坯樣板間：交房標準，以實際的工程質(zhì)量增加購房者購買信心。（三）樣板展示區(qū)三、樣板展示區(qū)建議毛坯樣板間：交房標準，以實際的工程質(zhì)量增加購房者購買信心。（以新穎獨特的展廳形式分步驟展示施工過程，讓客戶了解他們所購買的房子的質(zhì)量及性能。（四）房屋功能組件展示三、樣板展示區(qū)建議以新穎獨特的展廳形式分步驟展示施工過程，讓客戶了解他們所購買看房通道，不僅僅是看高層，還是看湖、看別墅的通道?？捶客ǖ赖脑O計除了要求便捷安全之外，還要求外觀大氣、美觀。注重大堂、樓梯、服務方面的細節(jié)安排。（五）看房通道設計三、樣板展示區(qū)建議看房通道，不僅僅是看高層，還是看湖、看別墅的通道。（五）看房以高層產(chǎn)品開盤為節(jié)點，將項目推廣分為6個階段，即入市期、蓄客期、蓄客加強期、開盤、強銷期、持銷期。6個階段緊密聯(lián)系，成為一個完整的銷售周期。其中，通過入市期、蓄客期和蓄客加強期三個階段的成功操作為項目續(xù)集足夠多的客戶，以保證開盤的火爆銷售，并為開盤后的強銷期和持銷期創(chuàng)造有利條件。（一）市場推廣策略四、市場推廣及銷售的主要策略以高層產(chǎn)品開盤為節(jié)點，將項目推廣分為6個階段，即入市期、蓄客通過洗籌、內(nèi)部認購等方式對蓄積的客戶進行不斷測試，從而提高客戶心理預期和誠意度。通過房源優(yōu)劣搭配實現(xiàn)銷售的均衡去化。通過少量多推的方式制造需求饑渴，并借助暗箱操作促進房源的快速去化。通過外展點、客戶外拓等多條渠道進行擴客宣傳，為項目提供源源不斷的新客源。通過圈層營銷實現(xiàn)口碑傳播，保證銷售的持續(xù)性。通過一定量的小型活動進行親情營銷，保持項目的曝光率。通過建立客戶推介機制，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)客戶的資源共享，提高成交率。（二）銷售策略四、市場推廣及銷售的主要策略通過洗籌、內(nèi)部認購等方式對蓄積的客戶進行不斷測試，從而提高客ThanksThanks沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位PART1—說湖PART2—江湖（一）PART3—江湖（二）PART4—湖訴PART5—湖豎PART6—湖秀目錄

ContentsPART1—說湖目錄ContentsPart1:說湖——項目自身條件分析Part1:說湖——項目自身條件分析一、項目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配套相對缺乏一、項目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配一、項目整體屬性界定（二）項目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品質(zhì)、湖景住宅一、項目整體屬性界定（二）項目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品二、二期項目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、商業(yè)潛力較大二、二期項目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資源；戶型采用大進深景觀陽臺及落地飄窗設計，增加景觀面，提升戶型品質(zhì)；以景觀為導向，注重細部構件打造，是一期戶型最大特點之一，這也是二期產(chǎn)品需要延續(xù)的。三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資三、一期小高層反思戶型過于強調(diào)舒適性，忽視市場需求，導致面積偏大，總價過高，增加銷售壓力。受環(huán)線噪音影響較大。忽視市場需求，未采取有效措施規(guī)避先天劣勢是需要在二期改進的。三、一期小高層反思戶型過于強調(diào)舒適性，忽視市場需求，導致面積四、項目情況小結二期地塊條件本期地塊位于項目西北角，景觀資源一般，且緊鄰馬路，定位高端奢華產(chǎn)品的條件并不突出。項目整體屬性二環(huán)內(nèi)頂級湖景資源，低密度、高品質(zhì)別墅住宅區(qū)。項目機會點？如何實現(xiàn)市場突破？四、項目情況小結二期地塊條件本期地塊位于項目西北角，景觀資源Part2:江湖（一）——市場部分分析Part2:江湖（一）——市場部分分析一、區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場分析一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場領導者：湘江世紀城——超大規(guī)模、完美配套、6公里湘江風光帶。藏瓏?湖上國際花園——城中造湖、湖中建島、島上立宅的景觀產(chǎn)品。北辰?新河三角洲——完美的景觀及配套將成為未來市場新的領頭人。萬科城——憑借萬科超強的品牌效應以及客戶口碑，為項目營造良好營銷環(huán)境。一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場領導者：一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場準領導者：萬國城MOMA——“以其獨特的高舒適度、微能耗”建筑形式，致力于開發(fā)舒適而節(jié)能的住宅。從而打造成一個高科技的住宅理念。雙灣國際——撈刀河、瀏陽河交匯處，景觀資源極其豐富。一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場準領導者：一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場追隨者：珠江花城——特點單一，市場影響力不高。第一灣——區(qū)域優(yōu)勢明顯，瀏陽河自然景觀帶也是其核心優(yōu)勢之一。一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場追隨者：一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特點，價格高低不同項目名稱價格（元/㎡）建筑類型湘江世紀城江景房均價：7500普通房均價：5000高層雙灣國際江景房均價：7000普通房均價：5600高層珠江花城整體均價：5000高層、小高層萬國城MOMA科技房均價：8000普通房均價：4800小高層、高層萬科城精裝修均價：6100洋房、高層第一灣整體均價：5400高層藏瓏湖上國際花園湖景房均價：8000普通房均價：6000別墅、洋房、高層北辰·新河三角洲普通住宅（2-8#）均價約8000樓王（1#）10000以上高層、超高層一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格策略——板塊價格跨度較大，依據(jù)各自特點實現(xiàn)價格突破一類產(chǎn)品：湘江世紀城、雙灣國際、藏瓏項目憑借江景、湖景資源取得價格突破。萬國城MOMA通過產(chǎn)品科技創(chuàng)新取得價格突破。萬科城則通過建筑創(chuàng)新和精裝修取得價格突破。一類產(chǎn)品價格均超過7000元/㎡，藏瓏、萬國城MOMA的一類產(chǎn)品其價格超過8000元/㎡。二類產(chǎn)品：湘江世紀城、萬國城MOMA、第一灣等，其普通房源價格在5000-6000元/㎡。一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格策略——板塊價格跨一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格體系——價格提升手段多樣湘江世紀城：憑借超大規(guī)模，完善配套及江景資源獲得價格上的突破。藏瓏：區(qū)位、配套、湖景是項目價值提升的重要手段。萬國城：科技創(chuàng)新、樣板展示區(qū)、小區(qū)細節(jié)打造增加購房者認同感。萬科城：品牌效應、精裝修、精細樣板展示區(qū)、園林細部打造實現(xiàn)項目價格提升。雙灣國際：天然景觀資源、細節(jié)打造、游艇實現(xiàn)價值最大化。一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格體系——價格提升手價格競爭小結——如何依托本項目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品質(zhì)、景觀資源、產(chǎn)品溶為一體，是本項目實現(xiàn)價格突破的關鍵所在。一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格競爭小結——如何依托本項目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的競品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個項目在售或即將推出的產(chǎn)品戶型，共5073套）一、區(qū)域市場分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析競品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個項目在售或即將市場空白點分析從上圖可以看出目前市場空白點：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1戶型：90㎡以下相對稀缺標準三房：115㎡以下相對稀缺3+1戶型：140㎡以下四房：150㎡以下一、區(qū)域市場分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析市場空白點分析一、區(qū)域市場分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析下表為在售項目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬國城1-9#數(shù)據(jù)，萬科城2#、雙灣國際4#尚未銷售，總共2027套。）一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析戶型面積（㎡）供應套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房80-901595.2%14715%1431.17100以上2106.9%962.19三房100以下2438.0%2321.05100-110882.9%651.35110-12039813.1%3721.07120-1302076.8%1491.39130-14069822.9%3342.09140以上59319.5%3961.50四房、五房160-180481.6%251.92180以上2287.5%1401.63復式200以上60.2%0/合計3046100.0%20991.45下表為在售項目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬國城1-9#熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。滯銷產(chǎn)品面積區(qū)間：100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上復式。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價低成為購房者首選產(chǎn)品供應量大，是產(chǎn)品存量較多的原因之一，如130-140㎡三房?？們r過高是滯銷的原因之一，如100㎡二房、160㎡以上四房。片區(qū)高端別墅產(chǎn)品集中，200㎡以上大平層競爭明顯處于劣勢。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價低成為購房者隨著長株潭一體化發(fā)展和流動人員的增加，經(jīng)濟型或過渡型戶型的需求量有所增加。隨著房價的持續(xù)上漲，購房總價在不斷上升，將推動購房者購房行為發(fā)生改變。未來需求趨勢：戶型區(qū)間緊湊、經(jīng)濟化成未來的一個趨勢。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析隨著長株潭一體化發(fā)展和流動人員的增加，經(jīng)濟型或過渡型戶型的需銷售情況小結——緊扣市場需求，尋找市場空白點，是保證本項目順利實現(xiàn)銷售目標的關鍵所在。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析銷售情況小結——緊扣市場需求，尋找市場空白點，是保證本項目順產(chǎn)品型案例代表（1）：萬國城基本經(jīng)濟指標：占地650畝，總建筑面積約120萬方，項目綜合容積率為3.0。目前為項目二期，上品格（高科技產(chǎn)品）共2棟，滿庭春共9棟。創(chuàng)新科技：被動建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達35％。主動建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達45％。銷售及價格：1-9#均價4800元/㎡；18-19#均價8000元/㎡。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（1）：萬國城一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：兩房兩廳二衛(wèi)建筑面積：116㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)?！舳繉捪砜臻g，舒適性好?！糁髋P帶獨立衣帽間，私密性較差?！鬖型廚房帶陽臺，使用更舒適?！舨蛷d沒有獨立的采光空間，主衛(wèi)衛(wèi)生間為暗衛(wèi)?！舢a(chǎn)品面積大，總價高。（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：兩房兩廳二衛(wèi)（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：143㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)◆大三房設計，舒適性高，盡享尊貴身份?！裟媳蓖ㄍ福迨浇Y構。◆主臥帶大衛(wèi)生間設計，可自由設計，選擇性更強?！艨蛷d采光條件較差。（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：三房兩廳兩衛(wèi)（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：180㎡◆雖然為板式結構，但戶型整體通透性較差，客廳、餐廳的采光不足◆以客廳為中心布局，動靜區(qū)分不明顯，影響日常生活◆全部臥室的門都對客廳開，嚴重影響私密性◆消除了大部分交通面積，空間使用率較高◆產(chǎn)品包含不少高科技元素,具有一定亮點戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房兩廳兩衛(wèi)下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)供銷比二房1163412.5%48.5三房14317062.5%1017.01633412.5%311.3四房1803412.5%56.8合計272100.0%2212.4下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷案例小結：產(chǎn)品采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)，是長沙低碳環(huán)?？萍甲≌a(chǎn)品的代表?？萍籍a(chǎn)品對建筑外立面要求嚴格，類似于公建形式，因此對戶型通透性、舒適性及緊湊性產(chǎn)生一定影響。從銷售來看，其創(chuàng)新科技產(chǎn)品的去化并不理想，12.4:1的供銷比足以見其滯銷程度。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品