合作框架協(xié)議書共同拿地

WORD整理版附件5（B）項(xiàng)目合作框架協(xié)議（合用共同拿地合作開發(fā)）本協(xié)議由以下兩方于年月日在市簽訂：甲方：上海紅星美凱龍公司發(fā)展有限公司住處地：法定代表人：乙方：住處地：法定代表人：基于：1、甲方是在上海注冊的公司法人，擁有豐富的城市綜合體投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源，與乙方有著優(yōu)秀的合作基礎(chǔ)，甲方愿與乙方共同投資合作開發(fā)本協(xié)議項(xiàng)下項(xiàng)目。2、乙方是在_________市注冊建立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，存心在

_________市_________區(qū)依法經(jīng)過出讓方式結(jié)合甲方獲得約______畝土地使用權(quán)（以下簡稱“項(xiàng)目土地”）。甲、乙兩方本著自覺、同樣、公正和誠實(shí)信用的原則，依據(jù)國家法律法例和項(xiàng)目所在城市法例條例的規(guī)定，就兩方合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目事宜，經(jīng)充分磋商一致，完成本協(xié)議。第一條項(xiàng)目大體1.1項(xiàng)目土地大體：1.1.1土地地點(diǎn)和面積：位于______市______區(qū)，東至______路，南至______路，西至______路，北至______路，占地面積約為平方米（折合約畝）。土地地點(diǎn)和范圍詳見附件1《土地紅線圖》。1.1.2土地?cái)M控規(guī)指標(biāo)：容積率約≤%，建筑密度≤%，綠化率≥%，最后以政府同意的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)。1.1.3土地用地性質(zhì)：。1.1.4土地現(xiàn)狀：當(dāng)前為，估計(jì)在年月日前以凈地掛牌出讓。優(yōu)秀參照資料WORD整理版1.2項(xiàng)目名稱及建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目暫命名為“紅星國際廣場”，計(jì)劃規(guī)劃為集百貨MALL、SOHO、寫字樓、特點(diǎn)商業(yè)街、精選住處、酒店等為一體的城市綜合體。（此處建設(shè)內(nèi)容依據(jù)項(xiàng)目的詳細(xì)情況填寫）第二條合作的前提條件2.1乙方許諾在_____年____月____日以前（最晚應(yīng)在_____年_____月____日以前），負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解配合政府完成土地的拆遷和土地整理工作，促成項(xiàng)目土地依據(jù)以下要求完成公然出讓條件：1）項(xiàng)目土地為國有建設(shè)用地，并具備本框架協(xié)議第一條的控規(guī)指標(biāo)；2）項(xiàng)目土地為凈地，即地上建筑物（或修建物）或附著物所有拆遷部署完成；3）項(xiàng)目土地可作為獨(dú)立宗地掛牌可以獨(dú)自簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》并獨(dú)自辦理《國有土地使用證》。第三條合作方式3.1在項(xiàng)目土地達(dá)到公然出讓條件后，甲、乙兩方應(yīng)簽校正式協(xié)議。正式協(xié)議簽訂后由甲、乙兩方依據(jù)商定的條件結(jié)合競買土地；如成功競得項(xiàng)目土地，由甲、乙兩方在國有土地使用證辦理前建立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司獲得《國有土地使用證》并開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目。2甲、乙兩方以項(xiàng)目公司為合作平臺，甲方負(fù)責(zé)按本協(xié)議商定供給品牌、籌備建設(shè)資本、負(fù)責(zé)營運(yùn)管理，乙方依據(jù)本協(xié)議商定供給國有土地使用權(quán)。3.3甲、乙兩方在項(xiàng)目獲得及項(xiàng)目開發(fā)過程中，充分利用各方優(yōu)勢資源，為兩方創(chuàng)辦最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。第四條項(xiàng)目土地使用權(quán)的獲得4.1乙方應(yīng)爭取項(xiàng)目土地對付的土地出讓金不超出萬/畝（或樓面地價(jià)不超出元/平方米）。如項(xiàng)目土地起拍價(jià)/競價(jià)超出此價(jià)錢的，甲方有權(quán)放棄本項(xiàng)目合作并沒有需擔(dān)當(dāng)當(dāng)何違約責(zé)任，已經(jīng)繳納的土地競買保證金，由甲、乙雙方從領(lǐng)土部門回收。4.2項(xiàng)目公司對付的土地競買保證金，由乙方負(fù)責(zé)向領(lǐng)土部門支付，項(xiàng)目土地競得后，項(xiàng)目公司應(yīng)支付的土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，先由項(xiàng)目公司以注冊資本中乙方投入部分支付，注冊資本不夠支付的部分，由乙方以借錢形式投入項(xiàng)目公優(yōu)秀參照資料WORD整理版司并由項(xiàng)目公司支付。（如在兩方合作時(shí)還有土地款未交清，兩方磋商同意由紅星支付部分款項(xiàng)的，則紅星的持股比率應(yīng)相應(yīng)提升，此種情況下可以商定為：甲方需依據(jù)股權(quán)比率應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋乜铐?xiàng)，先以甲方投入項(xiàng)目公司的注冊資本支付，不足部分由甲方以股東借錢形式在項(xiàng)目公司注冊建立之此后七天內(nèi)投入項(xiàng)目公司，再由項(xiàng)目公司向土地部門支付土地款項(xiàng)。如在兩方合作時(shí)還有土地款未交清，兩方磋商同意由紅星支付部分款項(xiàng)但此部分的款項(xiàng)由合作方借錢給紅星的，則紅星的持股比率應(yīng)相應(yīng)降低，此種情況下可以商定為：甲方需依據(jù)股權(quán)比率應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)耐恋乜铐?xiàng)，由乙方在項(xiàng)目公司注冊建立之此后七天內(nèi)出借給甲方，再由甲方以股東借錢形式出借給項(xiàng)目公司，該借錢依據(jù)銀行同期貸款利率計(jì)算利息，該借錢和利息在分派時(shí)由甲方在項(xiàng)目動(dòng)工后一年半以內(nèi)用所得收入予以償還。）第五條項(xiàng)目公司治理架構(gòu)5.1項(xiàng)目公司注冊資本為萬元人民幣，此中甲方以錢幣資本出資萬元人民幣，占項(xiàng)目公司%股權(quán)（詳細(xì)比率依據(jù)項(xiàng)目情況談判確立，原則上甲方持股比率不低于30%），乙方以錢幣資本出資萬元人民幣，占項(xiàng)目公司%股權(quán)。5.2項(xiàng)目公司股東會是公司最高權(quán)益機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目重要事項(xiàng)進(jìn)行決議，股東依據(jù)出資比率履行表決權(quán)。項(xiàng)目公司的平時(shí)管理及項(xiàng)目建設(shè)由甲方負(fù)責(zé)。5.3項(xiàng)目公司設(shè)董事會，董事會由3名董事構(gòu)成，此中甲方委派2名董事，乙方委派1名董事。（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，應(yīng)盡量爭取紅星派多半董事，但合作方不同樣意，也可由合作方委派多半董事）5.4項(xiàng)目公司不設(shè)監(jiān)事會，設(shè)2名監(jiān)事，由甲、乙兩方各委派1名監(jiān)事。5.5項(xiàng)目公司董事長由乙方委派的董事?lián)?dāng)。項(xiàng)目公司總經(jīng)理暨法定代表人（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，紅星應(yīng)盡量爭取委派人員擔(dān)當(dāng)法定代表人，如合作方不同樣意，也可由合作方委派擔(dān)當(dāng)董事長的人員擔(dān)當(dāng)法定代表人），財(cái)務(wù)總監(jiān)由甲方委派的人員擔(dān)當(dāng)；項(xiàng)目公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總監(jiān)由乙方委派的人員擔(dān)當(dāng)；除甲、乙方委派到項(xiàng)目公司的人員之外的管理人員，經(jīng)過兩方介紹或公然市場方式招聘，并由總經(jīng)理聘用或解聘。項(xiàng)目公司詳細(xì)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制、薪水待遇、職能職責(zé)等由總經(jīng)理依據(jù)項(xiàng)目需要設(shè)計(jì)和制定。優(yōu)秀參照資料WORD整理版5.6項(xiàng)目公司注冊建立后，應(yīng)將項(xiàng)目公司新的營業(yè)執(zhí)照、公章、財(cái)務(wù)專用章、法人個(gè)人印鑒以及領(lǐng)土證等證照資料、財(cái)務(wù)資料等現(xiàn)存的所有資料移交給甲方管理人員。（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)控制，應(yīng)盡量爭取獨(dú)自管理使用印章，如合作方不同樣意，可以采納印章共管使用的方式）5.7有關(guān)項(xiàng)目公司的組織架構(gòu)、職權(quán)、議事規(guī)則等詳細(xì)事項(xiàng)，由甲、乙兩方依據(jù)本協(xié)議商定的原則磋商后在項(xiàng)目公司章程中商定。第六條項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)6.1甲方負(fù)責(zé)在本協(xié)議約按限時(shí)內(nèi)對本項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，乙方應(yīng)全力配合甲方完成開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品銷售等各項(xiàng)工作。當(dāng)甲方確有重要過失給項(xiàng)目造成巨大損失的，乙方方可采納合法舉措。6.2在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)時(shí)期，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的總規(guī)報(bào)批和項(xiàng)目配套費(fèi)減免、項(xiàng)目稅費(fèi)等優(yōu)惠政策等手續(xù)，甲方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的《建設(shè)工程規(guī)劃同意證》、《建設(shè)工程施工同意證》、《商品房預(yù)售同意證》、規(guī)劃查收、消防查收、人防查收、完工查收存案等手續(xù)的報(bào)批工作。兩方應(yīng)賞賜對方必需的輔助和配合。6.3項(xiàng)目公司應(yīng)在項(xiàng)目獲得第一份《建設(shè)工程施工同意證》之日起年內(nèi)完工完成整個(gè)項(xiàng)目。（依據(jù)詳細(xì)談判情況填寫）如遇乙方原由及不可以抗力、政府行為、法律法例變化、項(xiàng)目所在地冬天出現(xiàn)超常例天氣沒法施工造成工期延遲的，則整項(xiàng)目完成完工查收的時(shí)間也相應(yīng)順延，甲方不擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目緩期的責(zé)任。6.4項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、總平面設(shè)計(jì)等由甲方依據(jù)市場情況提出建議，由甲方和乙方討論同意后進(jìn)行正式設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)由乙方負(fù)責(zé)報(bào)批，甲方配合。各種產(chǎn)品售價(jià)參照項(xiàng)目周邊同類產(chǎn)品價(jià)錢并考慮本項(xiàng)目實(shí)質(zhì)優(yōu)勢后，住處銷售均價(jià)不低于周邊同類產(chǎn)品價(jià)錢、報(bào)乙方存案，假如該價(jià)錢的確偏高致使銷售困難時(shí)可由兩方共同商定合理的銷售價(jià)錢；商業(yè)及辦公價(jià)錢依據(jù)開盤時(shí)的市場情況由兩方商定后進(jìn)行定價(jià)。6.5為保障規(guī)劃的合理性以及開業(yè)后的營運(yùn)安全性，甲、乙兩方同意本項(xiàng)目的建設(shè)工程由項(xiàng)目公司拜托給甲方介紹/指定的總承包施工單位施工建設(shè)，詳細(xì)內(nèi)容由項(xiàng)目公司與總承包施工單位簽訂總承包施工合同予以明確。第七條項(xiàng)目建設(shè)資本投入、融資及財(cái)務(wù)安排優(yōu)秀參照資料WORD整理版7.1在項(xiàng)目公司獲得融資前，項(xiàng)目所需的建設(shè)資本由兩方依據(jù)股權(quán)比率以股東借錢方式投入。（如兩方磋商同意項(xiàng)目融資前的建設(shè)資本由甲方投入的，則應(yīng)相應(yīng)提升紅星擁有項(xiàng)目公司的股權(quán)比率）7.2除項(xiàng)目公司注冊資本之外，甲、乙兩方其余投入（包含但不限于甲、乙方投入的土地成本和甲方投入的建安成本）均記作兩方對項(xiàng)目公司的股東借錢，兩方同意不計(jì)取利息。7.3乙方同意甲方利用項(xiàng)目公司土地使用權(quán)、在建工程抵押等形式進(jìn)行融資，乙方配合辦理融資所需的手續(xù)，融資利息由項(xiàng)目公司擔(dān)當(dāng)。（如合作方要求項(xiàng)目獲得融資后用融資款償還土地購置的股東借錢，可以同意在所得融資優(yōu)先用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，融資資本可以保障建設(shè)資本需求時(shí)，項(xiàng)目公司將融資實(shí)質(zhì)到賬可用款項(xiàng)的%用于向乙方償還因購置土地形成的股東借錢）。7.4甲、乙兩方應(yīng)努力使本合作項(xiàng)目在合法前提下達(dá)到稅務(wù)籌備最優(yōu)化，具體實(shí)行方案兩方另行磋商確立辦理。第八條項(xiàng)目銷售及收益分派8.1兩方同意，本項(xiàng)目預(yù)售后獲得的銷售收入，先扣除項(xiàng)目公司應(yīng)支付的開發(fā)建設(shè)開銷、管理開銷，營銷開銷、到期銀行貸款本息和當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅及預(yù)收稅費(fèi)并預(yù)留必需的開發(fā)建設(shè)開銷（一般為人民幣1000萬元-2000萬元），再依據(jù)股權(quán)比率償還兩方對項(xiàng)目公司的股東借錢，最后對項(xiàng)目公司依法形成的利潤，兩方依據(jù)股權(quán)比率進(jìn)行分派。（如合作方要求限時(shí)回收土地成本的，可以同意合作方在項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)一年半之內(nèi)，在銷售收入后扣除前述開銷的余額按股權(quán)比率優(yōu)先償還項(xiàng)目公司對乙方的股東借錢，甲方按股權(quán)比率應(yīng)獲得的款項(xiàng)暫不拿走留在項(xiàng)目公司，如乙方從項(xiàng)目公司融資及銷售收入中獲得的資本不可以在一年半以內(nèi)回收土地成本的，由項(xiàng)目公司一次性補(bǔ)齊，乙方從項(xiàng)目公司融資及銷售收入中獲得的資本達(dá)到土地成本后，項(xiàng)目公司按股權(quán)比率向甲方償還甲方投入的股東借款，兩方依據(jù)以上規(guī)定回收各自資本投入后，項(xiàng)目依法形成的收益兩方依據(jù)股權(quán)比率進(jìn)行分派）第九條百貨MALL商業(yè)營運(yùn)：9.1甲、乙兩方同意，項(xiàng)目中百貨MALL物業(yè)由甲方手下商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)百貨MALL的品牌輸出、招商及營運(yùn)管理，詳細(xì)內(nèi)容由項(xiàng)目公司與該商業(yè)管理優(yōu)秀參照資料WORD整理版公司簽訂的合同確立。（如項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有百貨MALL，本條合用，不然予以刪除）第十條無形財(cái)富保護(hù)10.1乙方同意，所有依據(jù)本合同由甲方、甲方受權(quán)項(xiàng)目公司或外聘顧問創(chuàng)作的，包含甲方商標(biāo)或甲方無形財(cái)富或與甲方商標(biāo)或甲方無形財(cái)富聯(lián)系使用的圖片、圖形、設(shè)計(jì)圖紙、口號、名稱、標(biāo)題或近似資料，均應(yīng)屬于甲方的專有財(cái)富，包含但不限于所有可獲得著作權(quán)的事項(xiàng)。甲方無形財(cái)富包含但不限于甲方商標(biāo)、標(biāo)示、商號、甲方法定代表人或公司高管人員形象、甲方代言人形象。10.2項(xiàng)目公司或合作的任一方在進(jìn)行有關(guān)本項(xiàng)目和其余項(xiàng)目的宣傳和廣告策劃時(shí)，未經(jīng)權(quán)益人書面同意或同意不得使用“紅星美凱龍”商標(biāo)、表記、名稱等，且不得有任何影響甲方/權(quán)益人商業(yè)信用的行為。10.3未經(jīng)甲方起初同意，乙方或其關(guān)系方在建立新公司時(shí)，不得將“紅星美凱龍”、“紅星”、“美凱龍”或近似字樣作為公司名稱中字號的構(gòu)成部分。10.4如項(xiàng)目公司或合作的任一方違犯本條上述各款商定的，除應(yīng)依據(jù)本合同“違約條款”的商定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任外，還應(yīng)除去因其違約而造成對甲方和/或權(quán)利人無形財(cái)富所造成的不利影響（包含但不限于在甲方指定的媒體上按甲方要求的內(nèi)容宣告違約申明和致歉）。第十一條正式協(xié)議11.1本框架協(xié)議有效期至______年___月尾為止。若乙方未能促成項(xiàng)目土地在本協(xié)議有效期屆滿前按第一合商定的控規(guī)指標(biāo)作為獨(dú)立宗地以凈地條件進(jìn)行掛牌出讓，或甲乙兩方最遲未能在項(xiàng)目土地掛牌公揭宣告之日起十天內(nèi)簽校正式協(xié)議，或項(xiàng)目公司未能成功競得該項(xiàng)目土地的，或因法律、政策阻攔致使沒法按約建立項(xiàng)目公司的，則本框架協(xié)議停止，兩方互不擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。11.2在簽校正式協(xié)議以前，甲、乙兩方均有權(quán)就合作模式的合規(guī)性、項(xiàng)目土地、對方公司情況、履約能力等進(jìn)行財(cái)務(wù)、法務(wù)盡責(zé)檢查，兩方董事會均有權(quán)依據(jù)檢查結(jié)果斷定能否同意正式張開本項(xiàng)目合作。如任何一方董事會做出反對的決定，則本框架協(xié)議停止，兩方互不擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。第十二條排他性與代替性12.1本協(xié)議簽訂奏效后，乙方不得與除本協(xié)議之外的任何一方進(jìn)行與本協(xié)議項(xiàng)下交易同樣或相像的洽商或簽訂任何法律文件，若有違犯，乙方應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)優(yōu)秀參照資料WORD整理版任。12.2本協(xié)議簽訂奏效后，甲方可以在簽校正式協(xié)議時(shí)指定甲方之關(guān)系公司按照本協(xié)議原則條款與乙方以及項(xiàng)目公司簽校正式協(xié)議，乙方以及項(xiàng)目公司均無異議。第十三條違約責(zé)任13.1甲、乙方以及項(xiàng)目公司各方應(yīng)按本合同商定嚴(yán)格履行，若因?yàn)槿魏我环竭`約造成項(xiàng)目公司損失或?qū)Ψ綋p失的，違約方應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)償。13.2本協(xié)議奏效后，如項(xiàng)目公司或乙方任一方違犯“排他性”條款或“甲方無形財(cái)富保護(hù)”條款的任何商定，甲方有官僚求違約方立刻停止違約行為、除去影響并支付人民幣2000萬元違約金。第十四條法律合用及爭議解決14.1本協(xié)議合用中華人民共和國法律并受其管轄。14.2因本協(xié)議而產(chǎn)生的爭議，各方第一應(yīng)友善磋商解決，磋商不可以的，任何一方均可提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會上海分會依據(jù)其現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁地點(diǎn)在上海，仲裁判決是終局的，對各方均有拘束力。第十五條其余商定15.1本協(xié)議是甲、乙兩方對于項(xiàng)目合作的原則性、框架性商定，詳細(xì)事宜甲、乙方另行磋商，并在各方簽訂的正式協(xié)議以及項(xiàng)目公司章程中詳細(xì)商定。15.2乙方應(yīng)供給近期地質(zhì)勘探資料或/和文物勘探資料，如遇重要地質(zhì)缺點(diǎn)或/和存在文物之情況，兩方另行磋商解決方案。15.3本協(xié)議任何一方因參加本項(xiàng)目和/或?yàn)榍⑸?、簽訂、履行本協(xié)議而產(chǎn)生的所有開銷和開銷，包含但不限于聘用任何法律顧問的開銷、開銷和報(bào)銷款項(xiàng)，均由該方自行擔(dān)當(dāng)。15.4甲、乙兩方一致同意，應(yīng)將本框架協(xié)議所有內(nèi)容以及磋商、訂立和履行過程中收到或獲得的有關(guān)任何信息和文件視