海創(chuàng)園海智項目市場研究及項目建議報告課件

海創(chuàng)園海智項目

市場研究及項目建議報告海創(chuàng)園海智項目

市場研究及項目建議報告1項目屬性研究地塊屬性研究區(qū)域?qū)傩匝芯砍鞘泻暧^研究區(qū)域市場研究市場專題研究外地項目考察市場深度研究案例借鑒研究整體定位物業(yè)定位客戶定位項目定位經(jīng)濟(jì)測算注:魚骨圖是由日本管理大師石川馨先生所創(chuàng),本提綱運用整理問題型魚骨圖,表示本研究報告的結(jié)構(gòu)構(gòu)成.

海智項目研究脈絡(luò)項目屬性研究地塊屬性研究區(qū)域?qū)傩匝芯砍鞘泻暧^研究區(qū)域市場研究2第一部分項目屬性研究地塊屬性研究區(qū)域?qū)傩匝芯宽椖繉傩越Y(jié)論產(chǎn)業(yè)屬性研究第一部分項目屬性研究地塊屬性研究區(qū)域?qū)傩匝芯宽椖繉傩?地塊屬性研究項目位于杭州市區(qū)余杭區(qū)創(chuàng)新基地海創(chuàng)園一期項目距離西湖直線距離約9公里，距離市中心武林廣場直線距離約10公里。區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價值界定地鐵1號線

項目宗地淘寶城項目中心城區(qū)蕭山城區(qū)大余杭片區(qū)杭州繞城地鐵2號線地塊屬性研究項目位于杭州市區(qū)余杭區(qū)創(chuàng)新基地海創(chuàng)園一期區(qū)位分4區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價值界定基地周圍全部都屬于海創(chuàng)園待建項目地塊方正，主入口可設(shè)在北側(cè)，地形方正有利于整體規(guī)劃50米限高園區(qū)式辦公方向宗地現(xiàn)狀為濕地，地塊內(nèi)有大量植被，灌木，喬木，廢棄的生態(tài)農(nóng)莊北側(cè)杭州師范大學(xué)（在建）東側(cè)待建土地（企業(yè)辦公）西側(cè)待建土地（企業(yè)辦公）南側(cè)西待建土地宗地現(xiàn)狀：土堆亂石/未平整占地（㎡）32627用途總部研發(fā)和商業(yè)商務(wù)辦公建面（㎡）48624限高（m）50年限40年地塊屬性研究區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價值界定區(qū)位分析基地周圍全部都屬于海創(chuàng)園待建項目北側(cè)杭州師范大學(xué)（在5規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃未調(diào)整土地占地面積：

48624平方米容積率：2.47總建筑面積：150000平方米建筑限高：50米用地性質(zhì)：總部研發(fā)和商業(yè)商務(wù)辦公使用年限：40年地塊屬性研究地上建筑面積約120000平方米建筑密度小于30%，綠地率大于25%限高50M,規(guī)劃高度4.8M,建筑高度不能超過45.2M裙房不超過18M停車要數(shù)大于850個。配建一個對外開放的公共停車場配建一個大于4000平米的公共開放空間機動車開口有距離規(guī)定規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃未調(diào)整地塊屬性研究地上建筑面積約120000平6項目解讀區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價值界定項目所屬區(qū)域，東西向以文一西路為主干道，南北向則主要靠東西大道，繞城西線為主要干道，區(qū)域內(nèi)并沒有四橫四縱的道路網(wǎng)絡(luò)，使得交通未能便捷，同時距離主城區(qū)黃龍、文教、武林三大商圈距離都較遠(yuǎn)項目所屬余杭區(qū)倉前鎮(zhèn)周邊并沒有主要功能區(qū)塊，資源配套也較為缺乏。周圍景觀資源缺乏，多為農(nóng)民自建房，安置房，和在建項目，主要配套來自學(xué)校和周圍樓盤的零散商業(yè)城西住區(qū)高新文教武林商圈湖濱商圈黃龍商圈浙大校區(qū)項目解讀區(qū)位分析項目所屬區(qū)域，東西向以文一西路為主干道，南北7區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價值界定杭州地鐵集團(tuán)擬在上報地鐵二期建設(shè)規(guī)劃，期限為2010~2016年，其中之一：軌道交通5號線工程(余杭鎮(zhèn)——蕭山火車南站，約50公里)。地鐵5號線工程線路全長53.4公里，全為地下線，設(shè)車站38座，其中換乘站15座西起老余杭，經(jīng)倉前街道（余杭區(qū)）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖區(qū)）、橋西、拱宸橋街道（拱墅區(qū)）、運河商貿(mào)中心、石橋街道、東新街道、和平廣場（下城區(qū)）、艮山門、經(jīng)建國路至城站火車站樞紐，再沿江城路轉(zhuǎn)望江門（上城區(qū)）、雄鎮(zhèn)樓、至飛云江路口，經(jīng)隧道過江，至濱江區(qū)江南大道，沿長河路至長河街道（濱江區(qū)），再轉(zhuǎn)向濱康路、新汽車南站，沿金城路、人民廣場（蕭山區(qū)），至杭州火車南站樞紐，往東至新街鎮(zhèn)，并預(yù)留瓜瀝組團(tuán)輕軌接口。區(qū)位分析杭州地鐵集團(tuán)擬在上報地鐵二期建設(shè)規(guī)劃，期限為20108區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價值界定項目解讀功能定位：海創(chuàng)園定位為未來科技園，余杭創(chuàng)新基地，城區(qū)最大的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展連片區(qū)塊整體規(guī)劃：海創(chuàng)園位于杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心區(qū)塊，規(guī)劃面積10平方公里，于2010年7月掛牌，定位為按全新機制運行的人才改革發(fā)展試驗區(qū)，集聚海內(nèi)外高層次人才的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新高地。海創(chuàng)園已投入60億元巨資做優(yōu)園區(qū)環(huán)境，新建道路40公里，完成綠化65萬平方米；12萬平方米人才公寓和18萬平方米科創(chuàng)中心正在抓緊實施之中，400余套人才房裝修完畢。世界一流水準(zhǔn)的國家級創(chuàng)新技術(shù)的“人才特區(qū)”區(qū)位分析項目解讀功能定位：海創(chuàng)園定位為未來科技園，余杭創(chuàng)新基9區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價值界定項目解讀現(xiàn)海創(chuàng)園一期1平方公里已經(jīng)完成規(guī)劃設(shè)計，212畝啟動區(qū)塊由政府投資建設(shè)，已于2010年12月開工，另有17萬方孵化大樓和12萬方人才公寓正在建設(shè)；規(guī)劃總面積212畝，總建面積37萬，其中地上建筑面積23.7萬方，地下11.6萬方，業(yè)態(tài)類型包括創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，會議中心，展示中心，高端研發(fā)辦公，酒店商業(yè)等。目前施工圖區(qū)位分析項目解讀現(xiàn)海創(chuàng)園一期1平方公里已經(jīng)完成規(guī)劃設(shè)計，210區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價值界定地塊現(xiàn)狀價值較好，區(qū)域配套尚不成熟，海創(chuàng)園規(guī)劃未來利好。受區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和政府政策支持的影響，預(yù)測未來年地塊價值會有較大幅度的提升。評判級別優(yōu)良一般較差土地級別☆★

自然景觀

☆★空氣質(zhì)量☆★交通情況☆★

生活配套

☆★社會治安

☆★

歷史人文

☆★

區(qū)位形象☆★商業(yè)氛圍

☆★商務(wù)氛圍☆

★地塊當(dāng)前價值評判：（現(xiàn)狀）優(yōu)秀價值點：無良好價值點：6個★一般價值點：3個★較差價值點：1個★

地塊3~5年后價值評判：（預(yù)測）優(yōu)秀價值點：5個☆

良好價值點：5個☆一般價值點：無較差價值點：無項目解讀區(qū)位分析地塊現(xiàn)狀價值較好，區(qū)域配套尚不成熟，海創(chuàng)園規(guī)劃未來利11戰(zhàn)略地位區(qū)位屬性研究本案從城市發(fā)展戰(zhàn)略高度上來看，項目所在的倉前鎮(zhèn)，處于旅游西進(jìn)戰(zhàn)略的發(fā)展帶上。項目所在的倉前區(qū)域位于西湖和新西湖(南湖)的中間地帶上，處于由杭州向臨安、富陽、安徽黃山等地黃金旅游線的重要節(jié)點，處于杭州城市核心景觀區(qū)和遠(yuǎn)郊景區(qū)的結(jié)合部，具地理位置的戰(zhàn)略性優(yōu)勢。戰(zhàn)略地位區(qū)位屬性研究本案從城市發(fā)展戰(zhàn)略高度上來看，項目所在的12整體規(guī)劃區(qū)位屬性研究功能定位

把余杭區(qū)打造成為杭州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)副中心、長三角先進(jìn)制造業(yè)基地、創(chuàng)新科教基地、文化休閑旅游中心、區(qū)域綜合交通物流中心，杭州大都市區(qū)北部集“經(jīng)濟(jì)強區(qū)、生態(tài)城區(qū)、文化名區(qū)”為一體的現(xiàn)代化生活品質(zhì)都市新區(qū)?？傮w發(fā)展框架：一副（臨平副城）三組團(tuán)（余杭組團(tuán)良渚組團(tuán)瓶窯組團(tuán)）三帶四廊其中本項目所在的倉前鎮(zhèn)所屬在“三組團(tuán)”中的余杭組團(tuán)，由余杭、閑林、倉前、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設(shè)成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、科研開發(fā)、高等教育為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。規(guī)劃余杭組團(tuán)的功能定位是“創(chuàng)新極核，濕地水鄉(xiāng)，居住新城”。整體規(guī)劃區(qū)位屬性研究功能定位總體發(fā)展框架：其中本項目所在的倉13整體規(guī)劃區(qū)位屬性研究《杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃》，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的重點規(guī)劃區(qū)以及與產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展有密切聯(lián)系的周邊相關(guān)地區(qū)，涉及余杭的五常街道、倉前鎮(zhèn)、閑林鎮(zhèn)、余杭鎮(zhèn)、中泰鄉(xiāng)，臨安的錦城、青山湖街道及橫畈鎮(zhèn)的部分地區(qū)，東至杭州繞城高速公路，南至余杭杭徽高速公路、臨安自然山體一線，西至臨安市錦城街道，北至中苕溪北塘樓村、杭長高速公路一線。重點規(guī)劃區(qū)，即杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)“十二五”時期的重點啟動區(qū)，包括余杭創(chuàng)新基地(含南湖綜合整治與保護(hù)區(qū)，下同)和青山湖科技城部分地區(qū)，規(guī)劃面積為69.4平方公里。整體規(guī)劃區(qū)位屬性研究《杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃》，產(chǎn)業(yè)集聚14產(chǎn)業(yè)屬性研究國家級千人計劃2008年12月，中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《中央人才工作協(xié)調(diào)小組關(guān)于實施海外高層次人才引進(jìn)計劃的意見》。海外高層次人才引進(jìn)計劃（簡稱“千人計劃”），主要是圍繞國家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，從2008年開始，用5到10年，在國家重點創(chuàng)新項目、重點學(xué)科和重點實驗室、中央企業(yè)和國有商業(yè)金融機構(gòu)、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為主的各類園區(qū)等，引進(jìn)并有重點地支持一批能夠突破關(guān)鍵技術(shù)、發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、帶動新興學(xué)科的戰(zhàn)略科學(xué)家和領(lǐng)軍人才回國（來華）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。千人計劃的組織領(lǐng)導(dǎo)海外高層次人才引進(jìn)工作小組負(fù)責(zé)千人計劃的組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。工作小組由中央組織部、人力資源和社會保障部會同教育部、科技部、中國人民銀行、國資委、中國科學(xué)院、中央統(tǒng)戰(zhàn)部、外交部、發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、公安部、財政部、僑辦、中國工程院、自然科學(xué)基金委、外專局、共青團(tuán)中央、中國科協(xié)等單位組成。

高科技產(chǎn)業(yè)高級人才產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)屬性研究國家級千人計劃2008年12月，中共中央辦公廳轉(zhuǎn)152011年12月31日，浙江杭州未來科技城（海創(chuàng)園）黨工委、管委會正式掛牌。浙江省委常委、組織部長蔡奇出席動工儀式并講話，副省長陳加元，市委常委、組織部長于躍敏，市委常委朱金坤出席儀式。2009年1月，中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《中央人才工作協(xié)調(diào)小組關(guān)于實施海外高層次人才引進(jìn)計劃的意見》，要求各地區(qū)各部門進(jìn)一步解放思想，完善體制機制，健全政策措施，以更寬的眼界、更寬的思路和更寬的胸襟做好海外高層次人才引進(jìn)工作。

2009年6月15日，教育部召開高等學(xué)校實施“千人計劃”視頻會議，對高等學(xué)校加快實施“千人計劃”進(jìn)行動員部署。中央組織部副部長、中央人才工作協(xié)調(diào)小組副組長李智勇，教育部部長周濟(jì)出席會議并講話2010年7月28日，受黨中央、國務(wù)院邀請，70位國家引進(jìn)海外高層次人才“千人計劃”入選專家28日到北戴河休假。中共中央政治局委員、國務(wù)委員劉延?xùn)|，中共中央政治局委員、中央書記處書記、中組部部長李源潮，前往北戴河看望。2010年7月，浙江省委組織部和杭州市、余杭區(qū)合作，在余杭掛牌成立浙江海外高層次人才創(chuàng)新園（簡稱“海創(chuàng)園”），并于11月被中組部列入重點聯(lián)系的四大科創(chuàng)城。千人計劃大事記產(chǎn)業(yè)屬性研究2011年12月31日，浙江杭州未來科技城（海創(chuàng)園）黨工委、16●軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

1、電子商務(wù)

2、信息技術(shù)外包（ITO）、業(yè)務(wù)流程外包（BPO）等服務(wù)外包

3、各類設(shè)計、管理與應(yīng)用軟件、信息處理軟件

4、操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、軟件平臺與中間件

5、信息增值服務(wù)

6、動畫、動漫、游戲等產(chǎn)品●電子與信息制造產(chǎn)業(yè)

1、高速寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備與產(chǎn)品、光傳輸設(shè)備、寬帶、有線、無線和衛(wèi)星接入芯片、設(shè)備與系統(tǒng)、數(shù)字移動通信產(chǎn)品及關(guān)鍵配套件

2、集成電路、信息功能材料及器件，信息安全產(chǎn)品與系統(tǒng)

3、電子專用設(shè)備、儀器

4、無線射頻設(shè)備及產(chǎn)品

5、嵌入式軟件及產(chǎn)品

6、機器人●對外服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要平臺作用的國內(nèi)外著名培訓(xùn)機構(gòu)或中介機構(gòu)●高教科研產(chǎn)業(yè)主要定位于為創(chuàng)新基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的，具有國際一流水平的，具有產(chǎn)、學(xué)、研合作能力的高等教育學(xué)校、科研院所。產(chǎn)業(yè)屬性研究產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等技術(shù)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；電子與信息制造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；有利于服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)或中介機構(gòu)；高教科研產(chǎn)業(yè)?！褴浖⑿畔⒎?wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)屬性研究產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：17項目屬性結(jié)論根據(jù)上述分析，本項目兼具了多重性質(zhì)的高科技產(chǎn)業(yè)項目，是杭州未來科技城的重要組成部分，在杭州城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中具有重要地位的產(chǎn)業(yè)項目高科技產(chǎn)業(yè)孵化基地國家級海外兼國內(nèi)高級人才匯聚之地杭州西部都市風(fēng)貌展示區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地項目屬性結(jié)論根據(jù)上述分析，本項目兼具了多重性質(zhì)的高科技產(chǎn)業(yè)項18第二部分市場深度研究城市宏觀研究區(qū)域市場研究市場專題研究第二部分市場深度研究城市宏觀研究區(qū)域市場研究市場專題19經(jīng)杭線路距離全長設(shè)計時速時間滬杭客運專線160km350km/h38min杭甬客運專線150km350km/h30min寧杭客運專線251km350km/h60min杭長客運專線884km350km/h180min杭黃客運專線260km250km/h80min高速客運鐵路運營大大縮減了城市間的距離，將長三角城市群交通圈壓縮至一小時范圍內(nèi)，使杭州的地理核心位置更為突出，與上海的同城效應(yīng)更加明顯，上海的部分商務(wù)功能可能因為成本壓力轉(zhuǎn)移到杭州，杭州在商務(wù)地位得到提升。城市宏觀研究——經(jīng)濟(jì)經(jīng)杭線路距離全長設(shè)計時速時間滬杭客運專線160km350km20市場分析——經(jīng)濟(jì)杭州市GDP走勢表現(xiàn)寫字樓樓市場規(guī)模對比GDP增長率來看，近幾年來杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展均處于全國平均水平之上，整體宏觀環(huán)從境十分穩(wěn)定，且人均GDP突破1萬美元，標(biāo)志著步入“上中等”發(fā)達(dá)國家水平。同時針對全國四大城市GDP與寫字樓市場規(guī)模對比發(fā)現(xiàn)，基本呈現(xiàn)線性正相關(guān)，這就意味著杭州寫字樓市場未來隨著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會有更大的發(fā)展空間。城市宏觀研究——固定資產(chǎn)市場分析——經(jīng)濟(jì)杭州市GDP走勢表現(xiàn)寫字樓樓市場規(guī)模對比GD21杭州市固定資產(chǎn)投資西湖區(qū)固定資產(chǎn)投資杭州市近幾年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較大幅度的快速增長，其中房地產(chǎn)是主要貢獻(xiàn)行業(yè)，在全市提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展目標(biāo)后，新興辦公物業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的比重日趨提高，杭州樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，僅次于北上廣圳，居全國35個主要城市的第5位。單從項目所在區(qū)域西湖區(qū)來看，固定資產(chǎn)份額位列全市前矛，與之相對應(yīng)的樓宇經(jīng)濟(jì)更是高居首位，全區(qū)稅收3000萬以上，樓宇超過20幢。杭州市固定資產(chǎn)投資西湖區(qū)固定資產(chǎn)投資杭州市近幾年固定資產(chǎn)投資2248.7%杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2005年2006年2007年2008年2009年2010年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）1297.51552.11879.82213.12509.92893.4增長率16.4%16.7％16.1%13.8%13.9%12.3%第三產(chǎn)業(yè)在杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，也是未來杭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與提升的關(guān)鍵所在。目前整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的對比來看，杭州以二、三產(chǎn)業(yè)兩分天下，但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)逐年增長趨勢。辦公寫字樓市場的發(fā)展一定是基于第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，未來空間隨之增加。城市宏觀研究——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)48.7%杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第三產(chǎn)業(yè)2005年2006年20023國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明,宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段,以此為參照,2007年杭州人均GDP約8063美元,目前杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展大致處于穩(wěn)定發(fā)展時期向減緩發(fā)展期過渡的階段.人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求減緩發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期快速發(fā)展期啟動期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元(數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計局)城市宏觀研究房地產(chǎn)市場發(fā)展水平國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明,宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個242005~2010年杭州市房地產(chǎn)投資水平：

異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%35.7%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)投資/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%16.1%

反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%36%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%從2010年的指標(biāo)來看,就整個杭州而言，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個高速發(fā)展階段，主要是受09年火爆的樓市影響，開發(fā)商紛紛加大開發(fā)力度，但時下政策收緊，預(yù)計未來2年內(nèi)將出現(xiàn)回調(diào)跡象。區(qū)域市場研究——房地產(chǎn)投資2005~2010年杭州市房地產(chǎn)投資水平：異?；菊；?5杭州商品房市場分物業(yè)近5年成交量走勢住宅地產(chǎn)市場波動明顯，風(fēng)險加??；商業(yè)地產(chǎn)市場敏感較弱發(fā)展穩(wěn)健。區(qū)域市場研究——房地產(chǎn)成交量杭州商品房市場分物業(yè)近5年成交量走勢住宅地產(chǎn)市場波動明顯，風(fēng)26市場分析——地產(chǎn)商住倒掛愈發(fā)凸顯；寫字樓年均增幅12%。杭州商品房市場分物業(yè)近5年成交價走勢區(qū)域市場研究——房地產(chǎn)成交量市場分析——地產(chǎn)商住倒掛愈發(fā)凸顯；寫字樓年均增幅12%。杭州272009年杭州主城區(qū)土地出讓概覽2010年杭州主城區(qū)土地出讓概覽用地類型板塊區(qū)位出讓宗地數(shù)占地面積總建筑面積平均容積率平均樓面地價住宅類濱江區(qū)414萬35萬2.512859拱墅區(qū)2276萬185萬110307江干區(qū)2396萬227萬0.98691上城區(qū)26萬12萬2.221594西湖區(qū)738萬77萬0.99304下城區(qū)413萬33萬1.111213下沙區(qū)1148萬135萬0.66474商業(yè)類濱江區(qū)35萬16萬3.55063拱墅區(qū)213萬3萬2.65639江干區(qū)813萬54萬4.210222上城區(qū)33萬12萬3.610449西湖區(qū)722萬43萬23432下城區(qū)811萬31萬2.83598下沙區(qū)714萬56萬43063用地類型板塊區(qū)位出讓宗地數(shù)占地面積總建筑面積平均容積率平均樓面地價住宅類濱江區(qū)313萬48萬3.68026拱墅區(qū)951萬116萬2.310864江干區(qū)415萬374萬2.514098上城區(qū)00000西湖區(qū)419萬311萬1.718163下城區(qū)38萬23萬2.716671下沙區(qū)629萬74萬2.66110商業(yè)類濱江區(qū)00000拱墅區(qū)57萬24萬3.46337江干區(qū)49萬48萬5.27323上城區(qū)10.7萬5.7萬7.814426西湖區(qū)1043萬92萬2.13721下城區(qū)79萬38萬4.34503下沙區(qū)713萬44萬3.46012杭州土地市場無論從成交量還是成交價來看，近兩年仍以住宅用地為主，商住倒掛現(xiàn)象依然明顯，但從今年雙限政策開始后，上半年土地市場成交慘淡，相比之下，商業(yè)用地更受開發(fā)商青睞，未來存在較大發(fā)展空間。從區(qū)域來看，住宅用地以拱墅和下沙為近兩年成交大戶，而商業(yè)用地以西湖區(qū)一枝獨秀，加之目前存量，預(yù)計未來2~3年內(nèi)西湖區(qū)市場供應(yīng)量將近150萬方，其中寫字樓估計70~80萬方。區(qū)域市場研究——土地市場2009年杭州主城區(qū)土地出讓概覽2010年杭州主城區(qū)土地出讓28市場分析——地產(chǎn)政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。杭州主城區(qū)寫字樓市場近一年半供需價走勢供需比1.47：1供需比0.99：1區(qū)域市場研究——寫字樓成交量市場分析——地產(chǎn)政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。杭州主29市場分析——地產(chǎn)杭州主城區(qū)寫字樓近一年半市場成交份額走勢19.0%25.6%區(qū)域市場研究——寫字樓成交量政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。市場分析——地產(chǎn)杭州主城區(qū)寫字樓近一年半市場成交份額走勢1930區(qū)域市場研究西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展西溪濕地周邊的蔣村西溪板塊，依靠浙大紫金港校區(qū)發(fā)展起來的大三墩板塊，以及位于之江國家旅游開發(fā)區(qū)的之江轉(zhuǎn)塘板塊是西湖區(qū)土地成交的重點所在。項目所在的蔣村西溪板塊，土地成交的格局主要依據(jù)幾條東西向交通干線進(jìn)行劃分，文一西路以北主要以住宅用地或商住綜合用地為主，天目山路以南主要以純住宅用地為主，文一西路與天目山路之間的區(qū)域為西溪自然濕地景觀的主體所在，成交土地大多是為西溪濕地國家公園提高商業(yè)服務(wù)的商業(yè)經(jīng)營性用地。2008年，綠城在蔣村以萬元樓面價拿地，將區(qū)域價值再次向上提升，未來板塊內(nèi)文一西路以北區(qū)域?qū)蔀橐粋€高端人文風(fēng)景社區(qū)。區(qū)域市場研究西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展西溪濕地周邊的蔣村西溪板塊，31區(qū)域市場研究西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展90年代中期-末期福利性住房蔣村板塊，以綠城為代表的開發(fā)商2001年以后學(xué)校外遷，文教板塊興起浙大紫金港校區(qū)，帶動城西樓市向北發(fā)展，古墩路向北，三墩板塊融入大城西2007年西溪板塊全面爆發(fā)，杭州高端物業(yè)主要集中區(qū)域綜合用地項目開發(fā)主要集中在西湖區(qū)市區(qū)范圍，分別沿文一、文二、文三、天目山路向西拓展至古墩路區(qū)域市場研究西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展90年代中期-末期2001年32服務(wù)業(yè)三大代表：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟(jì)高地打造城鄉(xiāng)融合典范培育創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土營造綠色和諧家園深入構(gòu)筑以總部樓宇經(jīng)濟(jì)為支撐，以文化創(chuàng)意、休閑旅游和高新技術(shù)為主導(dǎo)的富有西湖特色的“1+3”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成以高端服務(wù)為主的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，成為全省服務(wù)經(jīng)濟(jì)高地。進(jìn)一步加強和諧杭州示范區(qū)和都市鄉(xiāng)村建設(shè)，協(xié)調(diào)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、社會保障健全、身份文化認(rèn)同“三位一體”，率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，成為全省城鄉(xiāng)融合發(fā)展新典范。充分發(fā)揮轄區(qū)科技、人才、商務(wù)集聚優(yōu)勢，健全合作開放網(wǎng)絡(luò)，營造有序市場競爭氛圍，激活創(chuàng)新活力、做強創(chuàng)新載體、拓展創(chuàng)新空間，成為全省乃至全國一流的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土。進(jìn)一步凝聚政府、企業(yè)、社會和群眾合力，優(yōu)先發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、打造低碳城區(qū)，加強社會管理創(chuàng)新，成為全省綠色和諧家園的引領(lǐng)示范。十二五規(guī)劃戰(zhàn)略導(dǎo)向優(yōu)先發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)是西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)略創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)可持續(xù)發(fā)展主動力發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)、扶持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)未來發(fā)展的重點方向市場分析——經(jīng)濟(jì)區(qū)域市場研究

服務(wù)業(yè)三大代表：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟(jì)高33區(qū)域市場研究余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境圖中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠反映出：從絕對值來看，余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展期，但從GDP等值增幅的情況可以看出，余杭區(qū)近年的經(jīng)濟(jì)增長主要原因是物價上漲，而非創(chuàng)造價值的增加。從三產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，余杭區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)重點仍是以工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低，這也是余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸所在。(工業(yè)投入高，創(chuàng)造價值低，第三產(chǎn)業(yè)投入低，創(chuàng)造價值高);固定資產(chǎn)投資增長滯緩，05年開始的政策調(diào)整對于余杭區(qū)這類近郊房地產(chǎn)市場影響巨大，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資額也停滯不前。區(qū)域市場研究余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境圖中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠反映出：34區(qū)域市場研究余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展余杭區(qū)在未來杭州規(guī)劃中，被劃分為一副城三組團(tuán)四個部分，分別是臨平副城、余杭組團(tuán)、良渚組團(tuán)以及塘棲組團(tuán)，在杭州居住發(fā)展規(guī)劃中，這一副城三組團(tuán)是未來杭州主城區(qū)居住功能的有力補充。余杭區(qū)近年成交土地，主要還是以住宅用地為主，商業(yè)經(jīng)營性用地較少。

06年以前，在這一副城三組團(tuán)中，臨平副城和余杭組團(tuán)是余杭房地產(chǎn)發(fā)展的絕對主力，從06年開始，杭州城市北部逐漸興起，許多大型市場落戶良渚，良渚組團(tuán)發(fā)展速度加快，土地成交量逐年增加，余杭組團(tuán)受前幾年政府大量協(xié)議出讓土地的影響，土地流拍情況嚴(yán)重，臨平副城除天都城外其他項目基本都以當(dāng)?shù)叵癁橹?，土地成交基本維持不溫不火的局面。區(qū)域市場研究余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展余杭區(qū)在未來杭州規(guī)劃中，被劃35區(qū)域市場研究07年之前，余杭區(qū)商品房的年去化量維持在150萬平方米以內(nèi)，這個數(shù)字到2007年基本增加了一倍，在杭州房地產(chǎn)市場量價齊升的大環(huán)境帶動下，余杭區(qū)商品房在量和價上也都有了突破，臨平副城的喬司、天都城和良渚組團(tuán)表現(xiàn)尤為突出。軌道交通開工建設(shè)、公交一體化等利好大大提升了余杭區(qū)房地產(chǎn)市場的吸引力，除塘棲組團(tuán)外，其他區(qū)域以基本可以實現(xiàn)對主城區(qū)的輻射了。余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展余杭組團(tuán)良渚組團(tuán)塘棲組團(tuán)臨平副城區(qū)域市場研究07年之前，余杭區(qū)商品房的年去化量維持在150萬36片區(qū)規(guī)劃方面，兩個區(qū)的相鄰單元已經(jīng)在功能定位上體現(xiàn)出“大杭州”的發(fā)展思路，尤其是城市西部的融合，在高校、產(chǎn)業(yè)、旅游、配套等方面都有相對明確的前景。從道路規(guī)劃和交通組織來看，道路的延伸，路網(wǎng)的加密，都體現(xiàn)出了區(qū)域整體發(fā)展的思路。余杭區(qū)和西湖區(qū)通過更多新建和延伸的道路將區(qū)域間的聯(lián)系大大加強。西湖區(qū)功能定位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，為周邊區(qū)域的發(fā)展提供了更多的資源，隨著高校外遷、產(chǎn)業(yè)調(diào)整以及居住外擴(kuò)，余杭區(qū)在人力資源和產(chǎn)業(yè)資源上都獲得了更多的支持。城市化進(jìn)程的加快，使得區(qū)域的人口不斷增長，對商業(yè)和商務(wù)的需求使得區(qū)域的發(fā)展走到了新的時期。余杭區(qū)在承接西湖區(qū)外溢的人力和產(chǎn)業(yè)需求之外，自身也獲得了整合資源，發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)的機會。區(qū)域市場研究兩個行政區(qū)的融合互動關(guān)系片區(qū)規(guī)劃方面，兩個區(qū)的相鄰單元已經(jīng)在功能定位上體現(xiàn)出“大杭37區(qū)域市場研究項目所在片區(qū)在售項目情況樓盤名稱大華西溪風(fēng)情中都·西溪CIC西溪蝶園西溪里西港新界物業(yè)地址西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國家公園400米余杭區(qū)倉前鎮(zhèn)朱廟村文一路北側(cè)，西湖區(qū)東至規(guī)劃道路、南至文一西路、西至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路西湖區(qū)文一西路（蔣村西路口）西湖區(qū)振華路與西園路交匯處開發(fā)商杭州大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中都房產(chǎn)集團(tuán)杭州萬坤置業(yè)有限公司坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司億科置業(yè)（杭州）有限公司物業(yè)類型聯(lián)體別墅一幢五星級商務(wù)中心/寫字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國際商務(wù)寫字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所精裝修多層、小高層、高層TOWNHOUSE排屋和高層花園式寫字樓占地面積2001000平方米34138平方米155838平方米120000平方米90543平方米總建面積500000平方米153621平方米420000平方米250000平方米250000平方米開盤時間首期開盤為2003-2-18計劃在2008年9-10月開盤2007-12-212008-7-212007-05-26主力戶型面積240-350平方米寫字樓面積在300-500平方米左右190平方米左右公寓87、89平方米；排屋255-320平方米50平方米左右、4.78米層高LOFT，100—300平方米單層辦公、1000-4000平方米左右獨棟銷售均價22000元/平方米待定16000-23000元/平米公寓15000-16000元/平方米；排屋28000-30000元/平方米7200元/平方米，LOFT8600元/平方米銷售面積一期水岸茗苑有聯(lián)排排屋360余套，已售完；二期水榭茗邸有聯(lián)排排屋、疊排排屋共340余套，已售完；三期水榭香堤有雙拼排屋、聯(lián)排排屋和獨立別墅312套，已售完；四期水岸豪庭130余套聯(lián)體別墅，以銷售35551.7平方米。待定已推70901.55平方米，已售32619.53平方米已推58696.27平方米，已售37380.42平方米已推31868.12平方米，已售4131.76平方米區(qū)域市場研究項目所在片區(qū)在售項目情況樓盤名稱大華西溪風(fēng)情中都38市場分析——地產(chǎn)根據(jù)本項目可售部分體量，以及大體開發(fā)方向，賦予下列兩種類型寫字樓以不同權(quán)重，預(yù)測本項目消化周期為8個月左右。西湖區(qū)SOHO寫字樓月度成交量西湖區(qū)大面積寫字樓月度成交量樓盤數(shù)量銷售面積銷售周期861000近18個月樓盤名稱銷售面積銷售周期天際大廈29000近4個月浙商財富中心7000近2個月420方/月/個5000方/月/個20%80%市場分析——地產(chǎn)根據(jù)本項目可售部分體量，以及大體開發(fā)方向，賦39

第一次調(diào)控：2010年4月17日是上半年行情的絕對拐點房地產(chǎn)政策分析區(qū)域市場研究第一次調(diào)控：2010年4月17日是上半年行情的絕對拐點房地40

第二次調(diào)控：2010年9月29日政策迅猛/收效甚微調(diào)控要點政策解析暫停發(fā)放第三套房貸1推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點2限購令風(fēng)靡各大城市3新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點情況。房產(chǎn)稅政策可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實行，將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上?！案魃虡I(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時對居民的改善型需求也有影響。對于抑制投資投機需求，限購政策不愧為“精確打擊”的武器，真正是遏制住了投資機的“咽喉”，但是多數(shù)城市出臺限購令加了時間定語“暫定”，表示限購令是臨時的，有效時間或為半年、或為幾個月等。但就浙江而言，目前僅有杭州、寧波和溫州三地出臺相關(guān)限購政策，在這種情況下，大部分投資客很可能會選擇沒有限購政策的城市投資置業(yè)。政策分析區(qū)域市場研究第二次調(diào)控：2010年9月29日政策迅猛/收效甚微調(diào)控要點41

附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌加息通道資金監(jiān)管時隔三年后的加息通道，雖然并非主要針對房地產(chǎn)市場，但同樣存在較大影響，尤其是一旦進(jìn)入加息周期，無論對開發(fā)貸款還是購房貸款來說都存在巨大壓力，同時我們預(yù)計2011年還將有2~3次加息。去年11月1日，《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》正式實行，新批準(zhǔn)預(yù)售項目預(yù)售金已被納入專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。11月17日，繼浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法實施之后，《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則》正式出臺，是浙江省首個城市細(xì)則。細(xì)則出臺對開發(fā)商的資金鏈存在較大考驗，邊銷售邊拿地的快速滾動模式將難以再現(xiàn)，但已有開發(fā)商開始研究相應(yīng)對策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一部分預(yù)售資金。區(qū)域市場研究房地產(chǎn)政策分析附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌加息通道資金監(jiān)管時42

新國八條：2011年1月26日限購/限貸/增稅/加供進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任調(diào)整完善相關(guān)稅收政策加大保障安居工程建設(shè)力度嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理堅持和強化輿論引導(dǎo)合理引導(dǎo)住房需求2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)。多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制；增加公共租賃住房供應(yīng)。個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。保障住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前2年年均實際供應(yīng)量；競地單位須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。房價上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。強化差別化住房信貸政策貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制如期確定并公布年度新建住房價格控制目標(biāo)、房價上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國務(wù)院作出報告，并接受問責(zé)。從2成到6成使杠桿效應(yīng)去掉了66.67%，同時起到跌時擴(kuò)大損失、漲時縮小收益的作用，溢價型住宅投資客得到了堅決退場的信號。政策將迫使資金進(jìn)入商用物業(yè)，因為商用物業(yè)本身沒有受到政策的管制，反而其租賃回報率提供了明確的進(jìn)場信號。區(qū)域市場研究房地產(chǎn)政策分析新國八條：2011年1月26日限購/限貸/增稅/加供進(jìn)一步43市場分析小結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了前所謂未的高速增長機遇市場分析小結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了前所謂未的高速增長機遇44重點個案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究中都·西溪CIC位于西溪生態(tài)科技島核心區(qū)位，總建筑面積逾16萬平方米，由一幢五星級商務(wù)中心/寫字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國際商務(wù)寫字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所組成，建成后將成為未來西溪生態(tài)科技島的文化、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)中心。中都·西溪CIC定位為浙江風(fēng)投總部基地，商務(wù)中心將提供餐飲、住宿、休閑、娛樂等一切風(fēng)投活動所需要的商務(wù)設(shè)施。寫字樓、酒店式寓所以及各種生活配套，為創(chuàng)業(yè)者提供完整的“創(chuàng)業(yè)生活鏈”。孵化器為風(fēng)投投資的創(chuàng)業(yè)企業(yè)低租或免租提供辦公場所。中都.西溪CIC，從硬件條件上已經(jīng)完全滿足于“浙江風(fēng)投總部基地”的所有條件。項目計劃在2008年9-10月份開盤。重點個案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究中都·西溪CIC位于西45重點個案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究項目組成幢數(shù)層數(shù)總建筑面積產(chǎn)品說明科技孵化器34F/9F3萬m2蛋圓形建筑外觀,最大限度視野五星級商務(wù)中心126F2.7萬m2一層為商務(wù)中心、大堂吧、西餐廳、咖啡館、零點餐廳，二層為宴會廳、洗浴中心，三層為多功能廳、大小會議室、高檔KTV、足浴，四層為游泳池、健身房、乒乓球室、臺球室、棋牌室，五至十六層為酒店式豪華寫字樓，十七層二十六層為五星級商務(wù)客房酒店式金領(lǐng)寓所126F2.7萬m2五星級配套設(shè)施和五星級服務(wù)，室內(nèi)國際名家設(shè)計國際商務(wù)寫字樓613F2.5萬m2獨立門廳，外立面玻璃幕墻，干掛石材；規(guī)劃500個車位；5A智能設(shè)計單幢面積5000平方米，適合大中型企業(yè)總部辦公；單層面積200-400平方米，適合中小型企業(yè)獨立辦公。精裝寓所223F/27F4.3萬m2戶型面積30-80平方米重點個案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究項目組成幢數(shù)層數(shù)總建筑46重點個案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究123456寫字樓產(chǎn)品設(shè)計特點:6幢國際商務(wù)寫字樓,空間相連,可分可合;單幢面積5000平方米，適合大中型企業(yè)總部辦公；單層面積200-400平方米，適合中小型企業(yè)獨立辦公;目的:通過產(chǎn)品設(shè)計規(guī)避產(chǎn)權(quán)只分割到幢分割到層的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險.重點個案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究123456寫字樓產(chǎn)品47樂富智匯園由泰普森置業(yè)公司開發(fā)的樂富*智匯園位于拱墅科技工業(yè)功能區(qū)祥園路28號。是以“現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意園和文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園”為定位，工業(yè)產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)相互交融、和諧共存的新型創(chuàng)意園區(qū)。樂富*智匯園占地4.2萬平方米，總建筑面積102486平方米。目前一期工程已經(jīng)建成，建筑面積為27153平方米。目前，環(huán)境設(shè)計、平面設(shè)計、服飾設(shè)計、建筑設(shè)計、家居設(shè)計、現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計研發(fā)等二十多家創(chuàng)意型且有一定品位的公司已入駐我園區(qū)。2007年年底前已經(jīng)完成招商工作，入駐企業(yè)近30家，入駐率達(dá)到100%。二期總建筑面積為75333平方米，由8幢獨立樓宇、1幢16層主樓及攝影棚組成。區(qū)內(nèi)有科技創(chuàng)業(yè)起步功能區(qū)、LOFT設(shè)計創(chuàng)意功能區(qū)、高科技影視文化創(chuàng)意功能區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)創(chuàng)意功能區(qū)以及商務(wù)、會展、生活服務(wù)配套區(qū)域。其中8幢風(fēng)格獨特的單體樓宇組成二期LOFT設(shè)計創(chuàng)意區(qū)塊，室內(nèi)高大而開敞的空間淡化建筑“層”的概念。延伸到室內(nèi)的下沉景觀開放空間，締造辦公與休閑相結(jié)合的完美遐想。樂富*智匯園標(biāo)志性的高層主樓設(shè)有會務(wù)中心、展示中心、商務(wù)會所、創(chuàng)意書店、現(xiàn)代創(chuàng)意工業(yè)博物館、健身場館、員工餐廳、咖啡吧、西餐廳等。樂富智匯園由泰普森置業(yè)公司開發(fā)的樂富*智匯園位于拱墅科技工業(yè)48區(qū)域市場研究項目位于杭州市余杭區(qū)文一西路延伸段，新省委黨校西側(cè)，西溪生態(tài)科技島核心區(qū)，臨近國家級濕地公園--西溪濕地外圍，兼享優(yōu)越的自然環(huán)境，極具生態(tài)價值，項目總投資15億元，占地127畝，總建筑面積月27萬平方米。

杭州恒生科技園，建筑類型涵蓋獨棟花園辦公、孵化器、標(biāo)準(zhǔn)平房。復(fù)式寫字樓、綜合配套，園區(qū)成為杭州IT軟件、高新技術(shù)、創(chuàng)新創(chuàng)意、外貿(mào)金融等產(chǎn)業(yè)集聚之地，并為它們的孵化、成長、加速提供最優(yōu)秀的平臺。

浙江省金融工程中心、杭州市企業(yè)技術(shù)中心、杭州市服務(wù)外包企業(yè)協(xié)會、上海聚源數(shù)據(jù)服務(wù)公司（金融后臺服務(wù)中心）、杭州數(shù)米網(wǎng)科技有限公司等多家知名企業(yè)已入駐杭州恒生科技園。重點個案:恒生科技園區(qū)域市場研究項目位于杭州市余杭區(qū)文一西路延伸段，新省委黨校西49區(qū)域市場研究重點個案:恒生科技園(一)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策1、留學(xué)人員來余杭創(chuàng)辦企業(yè)，可憑本人護(hù)照(中國或外國的)等有關(guān)文件到所在地工商行政管理部門注冊登記，注冊資本金可按有關(guān)最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并可在二年內(nèi)分步驟付款；帶高新技術(shù)成果在余杭創(chuàng)業(yè)的非公司制企業(yè)，貨幣出資最低為1000美元。留學(xué)人員在余杭創(chuàng)辦的獨資、合資企業(yè)，符合有關(guān)規(guī)定的，可登記注冊為外商投資企業(yè)并享受外商投資企業(yè)的優(yōu)惠政策。2、留學(xué)人員創(chuàng)辦企業(yè)可以優(yōu)惠價購買創(chuàng)業(yè)園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、科研用房；租用園區(qū)的生產(chǎn)、科研用房，建筑面積在一定平方米內(nèi)的，第一年租金全額補助，第二年至第三年減半補助。3、對公費留學(xué)人員進(jìn)區(qū)創(chuàng)業(yè)的項目，由區(qū)財政按不低于1:1的比例給予配套資助。4、留學(xué)人員隨歸子女入托、入中小學(xué)，憑《杭州市留學(xué)回國人員工作證》或《外國專家證》，由區(qū)教育行政部門為其就近安排在優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校就讀，轉(zhuǎn)學(xué)手續(xù)隨到隨辦，不收取政府規(guī)定以外的任何費用。高中招生時，參加統(tǒng)一文化考試并在同等條件下優(yōu)先錄取。 (二)針對高新科技企業(yè)的優(yōu)惠政策 1、通過“雙軟”認(rèn)定的軟件企業(yè)，其銷售自主開發(fā)的軟件產(chǎn)品享受國家相關(guān)政策。對列入國家軟件百強企業(yè)，且通過自主知識產(chǎn)權(quán)登記的，給予高額獎金獎勵。對列入省、市信息服務(wù)與軟件業(yè)示范企業(yè)的，分別給予一定額度的獎金獎勵。2、高新技術(shù)企業(yè)，對經(jīng)認(rèn)定的國家級、省級、市級、區(qū)級的高新技術(shù)企業(yè)，分別按4個等級給予獎金獎勵。3、科技型企業(yè)，對經(jīng)認(rèn)定的省級、市級、區(qū)級的科技型企業(yè)，分別按3個等級給予獎金獎勵。4、新辦的高新技術(shù)企業(yè)，自新辦之日起一至三年內(nèi)，報經(jīng)地稅部門批準(zhǔn)，可免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和水利建設(shè)專項資金。5、區(qū)財政安排專項資金用于企業(yè)上市所必需的培訓(xùn)、咨詢、規(guī)范改制等前期費用的補助。 (三)優(yōu)先購房的優(yōu)惠政策 1、新引進(jìn)企業(yè)總部在余杭購買辦公房的，一次性購買價在規(guī)定金額以上的，經(jīng)認(rèn)定按房價給予一定百分比的獎勵。2、區(qū)級(含)以上高新技術(shù)企業(yè)、科技型中小企業(yè)、擁有區(qū)級以上企業(yè)研發(fā)中心和技術(shù)中心的企業(yè)、列入“1356”工程培育的企業(yè)，可獲得人才房優(yōu)先認(rèn)購資格。具有認(rèn)購資格企業(yè)引進(jìn)的人才滿足一定條件可優(yōu)先申購人才房。購買人才房，具體享受面積按本科生、中級職稱(技師)；碩士生、副高職稱(高級技師)；博士生、正高職稱；夫妻雙方同為我區(qū)引進(jìn)人才這四個等級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、購買人才房的申請人符合住房公積金貸款條件的，可優(yōu)先申請住房公積金貸款。

區(qū)域市場研究重點個案:恒生科技園(一)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策50區(qū)域市場研究恒生科技園總投資15億元，總占地面積160畝，總建筑面積27萬平方米，包括辦公、商業(yè)、配套，容積率小于2.18項目總共分為三期：一期用地面積約27530平方米二期用地面積約28528平方米三期用地面積約28608平方米一期地上、地下總建筑面積5.7萬平方米，將建設(shè)1.6萬平方米孵化器，11棟獨立研發(fā)中心和6000平米綜合配套,容積率1.53，建筑密度30.5%，綠地率20.2%。二期為16棟小獨棟三期目前還在規(guī)劃，具體細(xì)節(jié)未定重點個案:恒生科技園區(qū)域市場研究恒生科技園總投資15億元，總占地面積160畝，總51第三部分案例借鑒研究外地項目考察上海篇第三部分案例借鑒研究外地項目考察52位置:位于浦東新區(qū)中部項目概況：成立于1992年7月，規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至2005年9月，園區(qū)累計引進(jìn)注冊企業(yè)4141家，吸引跨國公司研發(fā)中心91家。交通道路:園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機場,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵:地鐵二號線從虹橋機場途經(jīng)張江到浦東國際機場,在人民廣場與地鐵一號線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線機場：園內(nèi)距虹橋機場25公里，距離浦東國際機場21公里?；疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上海火車可直達(dá)全國各主要城市級香港特區(qū)。張江模式——上海張江高科技園區(qū)地鐵站外環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮經(jīng)典案例研究

53位置:位于浦東新區(qū)中部張江模式——上海張江高科技園區(qū)上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃技術(shù)創(chuàng)新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目?？蒲薪逃齾^(qū)主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。

德宏賓館聯(lián)想大廈園區(qū)入口園區(qū)景觀居住服務(wù)區(qū)54上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃技術(shù)創(chuàng)新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科張江高科技園區(qū)的“星星之火”良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式政策的扶植較好的區(qū)位條件（陸家嘴）高效的運營模式(靈活）三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上的與規(guī)模上的同時擴(kuò)張）在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個良性循環(huán)的發(fā)展階段。國家人類基因組南方研究中心國家新藥篩選中心上海超級計算國家級研發(fā)機構(gòu)生物醫(yī)藥集成電路、信息技術(shù)通過引入一系列的國際級別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個良好的技術(shù)與人才平臺55張江高科技園區(qū)的“星星之火”良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式三大核心產(chǎn)業(yè)得當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥企業(yè)類型生物醫(yī)藥集成電路研發(fā)中心信息技術(shù)教育機構(gòu)中介機構(gòu)企業(yè)數(shù)量2076342487850各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重生物醫(yī)藥和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司羅氏（上海）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導(dǎo)體技術(shù)（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術(shù)）薩蒂揚軟件技術(shù)（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司畢博信息技術(shù)上海（有限）公司研發(fā)中心通用電器（中國）研究開發(fā)中心有限公司霍尼韋爾（中國）有限公司杜邦（中國）研究開發(fā)有限公司上海中科大研究發(fā)展中心有限責(zé)任公司各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)56當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：企業(yè)類型生上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場經(jīng)濟(jì)和知識經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。借助政府之手和市場之手形成開發(fā)合力、整合各種開發(fā)資源，形成不同于"硅谷模式"的"張江模式"。產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚通過推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強大的產(chǎn)業(yè)群體。生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級，實現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件

依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)背靠著長三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺和服務(wù)平臺、加強人才培養(yǎng)等新建了國家人類基因組南方研究中心、國家新藥篩選中心、國家新藥安全評價中心、上海光源工程中心、上海超級計算等國家級研發(fā)機構(gòu)，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺通過企業(yè)化和市場化運作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺，如軟件增值平臺、生物醫(yī)藥外包平臺等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實驗室、公共測試、檢測中心等。57上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈和平公園曲陽商務(wù)中心鞍山商圈五角場商圈(復(fù)旦科技園區(qū))四平路北外灘航運中心大連路遂道陸家嘴高?？萍紖^(qū)國際商務(wù)區(qū)區(qū)位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個國家級重點實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地——打造都市生活第三地58同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路和平公園曲陽商務(wù)中心鞍山商圈五角創(chuàng)智天地開發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場與復(fù)旦大學(xué)之間建筑設(shè)計美國SOM設(shè)計師事務(wù)所土地面積84公頃（1260畝）建筑面積－100萬總投資－100億元一期創(chuàng)智SOHO開盤－2006年下半年，售價15000元/平創(chuàng)智中心－提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施創(chuàng)智SOHO

－提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施的多功能小區(qū)?？萍紙@

－著重推動IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)江灣體育公園

－以江灣體育場為中心的綜合體育休閑場所，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設(shè)施59創(chuàng)智天地開發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場與復(fù)旦大學(xué)之間創(chuàng)智天地公共活動中心區(qū)

創(chuàng)智廣場創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū)

生活工作區(qū)

信息廣場科企天地會議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務(wù)企業(yè)研發(fā)機構(gòu)中小企業(yè)風(fēng)險基金終身教育行政管理人才培訓(xùn)特色商業(yè)街住宅街坊高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共活動中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)

公共活動中心區(qū)--提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施；

生活工作區(qū)--提供辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。

高科技園區(qū)--著重推動研發(fā)。60創(chuàng)智天地公共活動中心區(qū)創(chuàng)智廣場創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū)創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個全新科技集聚區(qū)和市場生態(tài)環(huán)境

創(chuàng)智天地客戶定位于大學(xué)、科研機構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會計事務(wù)所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。創(chuàng)業(yè)小公司風(fēng)險基金大學(xué)科研機構(gòu)律師事務(wù)所跨國公司研發(fā)中心會計事務(wù)所現(xiàn)代服務(wù)公司61創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一“創(chuàng)智天地”是一個居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式“創(chuàng)智天地”就是要營造這么一個適合知識經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識工作者生存的環(huán)境，他們在那里不僅工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。生活工作區(qū)工地實景

公共活動中心區(qū)效果

62“創(chuàng)智天地”是一個居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的創(chuàng)智天地的運行盈利模式：把握科技時代脈搏，獲取長期收益公共活動中心租售長期收益生活工作區(qū)會有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資高科技園區(qū)租售獲取長期收益獲取長期收益為主要目的63創(chuàng)智天地的運行盈利模式：把握科技時代脈搏，獲取長期收益公共活6464創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：項目距離五角場中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項大型配套已完全成熟。一是時機把握準(zhǔn)確：上海中長期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強力支持（政府入股）。三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。65創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：項目距離五角創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線：創(chuàng)智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時一改過去科技園實用、簡單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級配置）、生態(tài)化的路線。二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性：通過色彩、門口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營造一種創(chuàng)意的空間感。66創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度一是在城市中心走低密度生態(tài)化路創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強勁：瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：利用各種活動先后邀請了上海市級領(lǐng)導(dǎo)和國家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項目，在市場上產(chǎn)生了強大的社會影響力。三是高性價比：利用政府關(guān)系，對重點企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時與部分重點引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。67創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強勁：瑞安公司在上創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強勁：瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：利用各種活動先后邀請了上海市級領(lǐng)導(dǎo)和國家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項目，在市場上產(chǎn)生了強大的社會影響力。三是高性價比：利用政府關(guān)系，對重點企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時與部分重點引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。68創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強勁：瑞安公司在上第三部分案例借鑒研究外地項目考察北京篇第三部分案例借鑒研究外地項目考察69位置:位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項目概況：項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。

交通:位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處項目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心三條主干道通往市中心配套：項目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會所;

北京開發(fā)區(qū)五星級的博達(dá)國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道——關(guān)于客戶的思考亦莊BDA70位置:位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)準(zhǔn)確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨棟辦公樓獨棟辦公樓生態(tài)獨棟辦公樓BDA國際企業(yè)大道市場定位過程市場細(xì)分生態(tài)獨棟辦公樓目標(biāo)市場1500~3000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑市場定位大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計部門中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計、商務(wù)或增值服務(wù)為主題的智力密集型企業(yè)目標(biāo)客戶入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄：中石化;資生堂;白領(lǐng)服飾;世紀(jì)城房地產(chǎn);寶恒服裝設(shè)計;西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公司;中國黃金集團(tuán);71準(zhǔn)確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢成交客戶民營居多，且均為外地個性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門規(guī)劃：地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計特別強調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。每個獨立的企業(yè)都可以很方便地自成一個體系，享有自己的室外景觀空間。通過場地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個建筑。分布整個場地的人行路將建筑和道路有機的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺。

建筑：

既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。

體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到景觀中去。外立面運用不同材質(zhì)、虛實效果以及不同質(zhì)感的對比；特別強調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識設(shè)計，給各個企業(yè)以品牌的感覺。鋸齒型排布，退臺以及雨棚的引入，強調(diào)建筑設(shè)計的雕塑化感覺。環(huán)境：精心設(shè)計的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。相鄰建筑之間，采用加密樹木形成其緩沖帶。72個性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門規(guī)劃：建筑：環(huán)境：72依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈電子信息光機電一體化

生物技術(shù)與新醫(yī)藥

新材料與新能源

軟件制造

代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國數(shù)字電視聯(lián)盟

代表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE

代表企業(yè)拜爾、安萬特人類基因組北方研究中心國家病毒生物中心代表企業(yè)英納超導(dǎo)嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜

代表企業(yè)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院

以開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托

聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系，最終形成具有強烈競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。

國際企業(yè)大道73依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)通過客戶分析來了解客戶典型公司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)計3棟6000平米2000平米1000平米背景資料服飾行業(yè)，民營，已經(jīng)作出品牌，員工60——70人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營，行業(yè)領(lǐng)袖從事皮裘批發(fā)的國際貿(mào)易公司，民營，10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過程欲自行設(shè)計，遭拒絕；已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。5月來訪，第一次來就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定原無需求，被誘導(dǎo)出來。原認(rèn)為價格（5300）合適，到場后認(rèn)為貴6400，而且不需要這么大。從總價平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點突破。價格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周期從客戶關(guān)注——簽約，近一年；從追訪——簽約，共計四個月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時間。三個月，（等合同一個半月，注冊一個月）估計正常情況下20天就能成交從前期——7月，三個月?？蛻籼攸c老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。A樓，面積小，做倉庫；B樓，最漂亮，私人活動區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對地產(chǎn)熟悉，知道成本但無價格障礙客戶開通。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。74通過客戶分析來了解客戶典型公司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-2000平米體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計劃——三個月之內(nèi)，30個人來看，多次，對產(chǎn)品有強烈好感，對周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會欣賞）。購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價格要降低；流失原因：對開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價格阻力明顯。飲料公司：需求面積為辦公面積500—800平米，廠房1500—2000平米，主要想購買廠房?？蛻粢裀ASS，PASS原因：不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計劃，改為租賃。原因：老總覺得項目的獨棟朝向不好，價格高，資金不足。依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置——郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置——荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對本案的土地性質(zhì)、車位、費用等方面有明顯不認(rèn)可；75入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-2000平米體育器材公國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺白領(lǐng)服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第一品牌”在BDA國際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個研發(fā)設(shè)計中心。白領(lǐng)服飾置業(yè)原因——香水效應(yīng)：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強企業(yè)搭建的國際化平臺，站到這個平臺上，白領(lǐng)更容易實現(xiàn)國際化。2、新買基地，白領(lǐng)很看重BDA的獨棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計眾多世界500強企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營理念有利于白領(lǐng)邁上國際化的平臺。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營銷基地。76國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺白領(lǐng)服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第國外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟rIT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨資子公司，自1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。

泰爾文特置業(yè)原因：1、認(rèn)可中國現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；2、在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點，開發(fā)區(qū)的BDA國際企業(yè)大道的獨棟建筑風(fēng)格與設(shè)計理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨立的產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū)購地自建，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨棟正好符合置業(yè)需要。77國外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗促成客戶購買的因素對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)

BDA國際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念低密度景觀型獨棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個性與擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求

部分意向客戶流失的原因西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂;價格阻力;不能符合客戶的某些特定需求;個別獨棟朝向不好;區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認(rèn)同;不認(rèn)可開發(fā)區(qū)位置——郊區(qū)遠(yuǎn)

78從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗促成客戶購買的因素對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)對決定客戶購買因素的理性思考

在綜合分析影響客戶購買決策因素的基礎(chǔ)上,我們將這些因素分成三大類:第一類:必須滿足的因素;第二類:綜合考慮的因素;第三類:加分因素必須滿足的因素交通便利配套完善面積滿足其個性化需求政府優(yōu)惠政策高速信息網(wǎng)絡(luò)綜合考慮的因素入駐相關(guān)企業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)框架辦公樓面積易于劃分人力資源基礎(chǔ)區(qū)域大環(huán)境完善的服務(wù)體系生態(tài)環(huán)境加分因素標(biāo)桿企業(yè)入駐特色化的服務(wù)靈活的經(jīng)營方式彰顯企業(yè)個性與文化的建筑形態(tài)

79對決定客戶購買因素的理性思考在綜合分析影響客戶購買位置:豐臺南四環(huán)西路188號項目概況：豐臺總部基地是中關(guān)村豐臺園與英國道豐國際集團(tuán)合作開發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1