某北區(qū)別墅價格策略教材課件

金地格林春岸北區(qū)別墅價格策略

金地格林春岸北區(qū)別墅價格策略目錄一、定價策略二、別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析三、北區(qū)/南區(qū)別墅均價四、北區(qū)別墅價格表形成目錄一、定價策略定價策略Part1定價策略Part1春岸2011年銷售目標為5.26億，占公司總銷售目標的17%；其中別墅產(chǎn)品占項目總金額的41%。

別墅是春岸實現(xiàn)2011年度銷售目標的重要籌碼！春岸2011年銷售目標為5.26億，占公司總銷售目標2011年春岸別墅銷售目標為43套。根據(jù)項目別墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度別墅銷售目標分解如下：2011年春岸別墅銷售目標為43套。南區(qū)別墅于2010年4月入市，銷售一年時間，截止目前已售10套，均是景觀資源最好的端頭產(chǎn)品，成交均價10886元/㎡。南區(qū)別墅于2010年4月入市，銷售一年時間，截止目前高性價比的價格優(yōu)勢快速走量2011年別墅是項目全年銷售工作重點，且任務(wù)艱巨。因此，在當前市場環(huán)境下，提高產(chǎn)品形象價值，打造高性價比是完成別墅銷售任務(wù)的必要條件。高性價比的價格優(yōu)勢快速走量2011年別墅是項目全年銷別墅定價策略：銷售策略逆市下，打開市場，形成熱銷快速走量，搶占市場先機價格策略——以高性價比的優(yōu)勢實現(xiàn)快速銷售別墅定價策略：銷售策略價格策略——以高性價比的優(yōu)勢實現(xiàn)快速銷別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析Part2別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析Part22010年武漢別墅市場整體成交總量小，成交量最好的區(qū)域集中在湯遜湖片區(qū)，成交排名前10名別墅樓盤平均55套/年。2010年武漢市別墅成交量為668套，別墅成交面積為19.53萬平方米，成交金額22.57億，成交均價11555.12元/平方米。

銷量最好的前10名中，銷量最好的湯遜湖片區(qū)2010年別墅成交量共239套，占武漢市2010年別墅成交總量的35.8%。前10名樓盤成交套數(shù)大部分在50套左右。

價格決定銷售量，盤龍城寶安中國院子，別墅面積220平米的，均價7000元，總價在100萬左右。年成交量150套。2010年武漢別墅市場整體成交總量小，成交量最好的區(qū)2010年全年東西湖區(qū)別墅成交總量為79套。2011年年初受新政影響，武漢整體別墅市場呈急劇下降趨勢，2011年東西湖片區(qū)別墅將遇更大的銷售阻力。2010年整個東西湖片區(qū)核心別墅樓盤所賣套數(shù)為79套，成交量相當小。片區(qū)核心別墅大部分為2010年之前剩余的產(chǎn)品，2010年并未推出新產(chǎn)品。2010年，片區(qū)項目整體市場推盤量相當小，且蓄客時間非常久，基本用了一年的消化時間。2010年整個東西湖片區(qū)樓盤成交情況非常不理想。2010年4月之后，由于二套房首付比例提高至50%，導致下半年銷量情況明顯下降。新政后，別墅成交情況非常不理想，導致2011年別墅推售壓力劇增。2010年全年東西湖區(qū)別墅成交總量為79套。2011競爭對手產(chǎn)品分析一：萬科高爾夫項目產(chǎn)品：產(chǎn)品舒適度欠佳，但景觀設(shè)計較好；項目本體分析地下室一層二層三層聯(lián)排：298平米（五房兩廳四衛(wèi)）中庭中庭含有中庭，增加了采光面；16米面寬太窄，25.7米進深過長；2露臺、庭院較多，但地下室面積過小；3別墅全部臨湖，景觀面較佳4私密性較差，與高層距離較近5競爭對手產(chǎn)品分析一：萬科高爾夫項目產(chǎn)品：產(chǎn)品舒適度欠佳，但景競爭對手產(chǎn)品分析二：銀湖翡翠項目產(chǎn)品別墅—湖景資源較為開闊，但整體設(shè)計風格相對陳舊項目本體分析一層二層地下室

項目產(chǎn)品別墅面積（地上建筑面積）有260平米左右。優(yōu)勢在于別墅均有獨立雙車位和較大面積的地下室。

從別墅的戶型圖可以看出，別墅的整體設(shè)計風格顯得有些相對陳舊。別墅產(chǎn)品競爭對手產(chǎn)品分析二：銀湖翡翠項目產(chǎn)品別墅—湖景資源較為開闊，本項目北區(qū)別墅產(chǎn)品分析：

三面環(huán)湖，景觀資源豐富，獨立成團，私密性好北區(qū)別墅北區(qū)別墅三面環(huán)湖，景觀資源豐富，獨立成團，私密性好。北區(qū)別墅的位置說明：南面與南區(qū)別墅和10#樓相鄰北面為緊鄰北區(qū)公園。東面、西面為寬闊湖景北區(qū)公園本項目北區(qū)別墅產(chǎn)品分析：

三面環(huán)湖，景觀資源北區(qū)別墅的產(chǎn)品說明：共59套聯(lián)排別墅景觀上：21、23、25棟別墅景觀資源最好11、16、19、22、24棟01號房湖景資源最好21、18、15、13棟東邊端頭別墅湖景資源最好產(chǎn)品上：280平米的產(chǎn)品多個庭院，在戶型上優(yōu)于260平米的產(chǎn)品11、16、19、22、24、25棟的01、02號房和1302、1303、1503、1504號房共16套別墅是單車位。私密性上：11、12、13棟的緊鄰10棟高層，私密性較差采光上：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、24、25棟別墅端頭戶型的采光優(yōu)于中間戶型北區(qū)別墅的產(chǎn)品說明：共59套聯(lián)排別墅景觀上：產(chǎn)品上：私密性上項目別墅產(chǎn)品主要賣點：1、三重庭院，360°全景露臺。2、大面寬、短進深，9米調(diào)高客廳。3、主人全層私屬尊崇空間。4、配送約120㎡地下空間。5、順勢建房，坡地建筑。7、超大落地窗，兼顧景觀與私密性。8、地下陽光車庫，部分為雙子車庫。項目別墅產(chǎn)品主要賣點：北區(qū)/南區(qū)別墅均價Part3北區(qū)/南區(qū)別墅均價Part3別墅成交客戶核心關(guān)注點——從武漢客戶敏感度看，客戶核心關(guān)注的是項目的片區(qū)交通的便利性配套的完善性別墅產(chǎn)品體現(xiàn)的檔次別墅成交客戶核心關(guān)注點——從武漢客戶敏感度看，客戶核心關(guān)注的得分最高得分最低本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品得分情況——得分最高得分最低本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品得分情況——金山大道片區(qū)“聯(lián)排”比較參考金山大道片區(qū)的自然資源非常好，客戶普遍認可的萬科和銀湖翡翠的別墅，該片區(qū)看湖景、單邊位的TH今年預計價格在1.3-1.5萬。金山大道片區(qū)“聯(lián)排”比較參考金山大道片區(qū)的自然資源非常好，客吳家山片區(qū)環(huán)境資源略次與金銀湖，客戶認可度比較低，前期別墅較為老式，且位置較遠，整體競爭力較弱，前期成交均價8000元/平方吳家山片區(qū)“聯(lián)排”比較參考吳家山片區(qū)環(huán)境資源略次與金銀湖，客戶認可度比較低，前期別墅較本片區(qū)是緊鄰三環(huán)，離城市中心近，別墅供應量較少，多為高層剛需產(chǎn)品，臥龍原墅預計6月推出，交通便利，容積率低，預計均價13000元/平方金銀湖三環(huán)片區(qū)“聯(lián)排”比較參考本片區(qū)是緊鄰三環(huán)，離城市中心近，別墅供應量較少，多為高層剛需產(chǎn)品形象高低高銀湖翡翠臥龍別墅萬科高爾夫沿海賽洛城格林春岸第一梯隊別墅：老牌別墅區(qū)，以便利的交通、成熟的社區(qū)、精美的園林、優(yōu)良的景觀為核心賣點，客戶認可度高第二梯隊別墅：新興別墅區(qū)，臥龍別墅以其優(yōu)良的配套（雙地鐵配套）及良好的產(chǎn)品品質(zhì)構(gòu)筑核心競爭力景觀、性價比景觀、產(chǎn)品、社區(qū)雙地鐵別墅性價比品牌、景觀、園林、社區(qū)本項目別墅定位：由于位置較偏，產(chǎn)品密度較高，項目與片區(qū)別墅比競爭力較弱，處于第二梯隊產(chǎn)品形象高低高銀湖翡翠臥龍別墅萬科高爾夫沿海賽洛城格林春岸第本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品定價比準打分本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品定價比準打分通過市場比較法組合出本項目聯(lián)排按照市場比準均價約為：11871元/平方米均價比準前提:項目展示到位達市場高端別墅項目標準,有足夠客戶基礎(chǔ)，無影響政策出臺.設(shè)本項目“聯(lián)排”均價為：PxP1=折實均價×權(quán)重×本項目得分/該項目得分(P2、P3……P7的算法同P1)Px=P1+P2+P3+P4+P5+P6+P7本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品均價定位（靜態(tài)比準，未考慮銷售速度；定位于二類聯(lián)排價格水平）通過市場比較法組合出本項目聯(lián)排按照市場比準均價北區(qū)別墅的均價制定：因此，北區(qū)別墅定價需務(wù)實、謹慎。。。銷售均價為11500元/平方米。北區(qū)別墅根據(jù)前面的市場權(quán)重價格分析結(jié)合目前的市場新政的影響最終為實現(xiàn)全年43套的艱巨任務(wù)北區(qū)別墅的均價制定：因此，北區(qū)別墅定價需務(wù)實、謹慎。。。北南區(qū)別墅31套，整體均價12000元/平方米，別墅銷售從2010年4月至今，12個月成交10套，成交情況不理想。南區(qū)別墅31套，整體均價12000元/平方米，別墅銷南區(qū)別墅銷售分析：南區(qū)已售別墅10套，都是景觀資源好的端頭別墅，成交均價10886元/平方米。剩余別墅21套（不包括樣板間）。景觀好視野開闊戶型好已售房源未售房源景觀差視野差戶型一般售價10886元/平方米售價12130元/平方米在逆市環(huán)境下，目前別墅價格并無上漲空間，因此，南區(qū)別墅剩余產(chǎn)品價格是不合理的。素質(zhì)好的產(chǎn)品素質(zhì)差的產(chǎn)品南區(qū)別墅滯銷南區(qū)別墅銷售分析：南區(qū)已售別墅10套，都是景觀資源好的端頭別南區(qū)別墅價格調(diào)整：同時參考北區(qū)別墅9500—13200元的別墅單價，為了合理的配合北區(qū)別墅銷售，均衡走貨。南區(qū)剩余素質(zhì)較差產(chǎn)品均價定位9500元/㎡比較合理銷售均價為9500元/平方米。由于目前剩余產(chǎn)品都是素質(zhì)較差的別墅產(chǎn)品，根據(jù)南區(qū)別墅前期銷售素質(zhì)好的產(chǎn)品價格10880元/㎡進行分析,南區(qū)剩余產(chǎn)品比已售產(chǎn)品在素質(zhì)上比較：在景觀上相差1000元/㎡在視野開闊度上相差600元/㎡市場上漲空間200元/㎡(結(jié)合目前金銀湖市場今年和去年別墅銷售的上漲幅度）南區(qū)別墅價格調(diào)整：同時參考北區(qū)別墅9500—13200元的別北區(qū)別墅價格表形成Part4北區(qū)別墅價格表形成Part4結(jié)合對項目的入市背景、項目競爭環(huán)境等方面的分析，建議在價格的制定上采取以下策略：》拉大總價差，均衡走貨策略：拉大端頭和中間別墅的價差，以合理的價差設(shè)置，保證項目整體的均衡銷售?！芳毞之a(chǎn)品，合理設(shè)置景觀戶型差：對產(chǎn)品進行細分，提高優(yōu)質(zhì)湖景別墅價格，降低中間資源較差的單位價格，分流集中在端頭的意向客戶。通過合理的價格體系，快速走貨價格表的制定標準結(jié)合對項目的入市背景、項目競爭環(huán)境等方面的分析，建議在價格的一、每棟別墅戶型差：280平米較260平米多個庭院，且基本都位于端頭，端頭景觀資源好，戶型優(yōu)于明顯。11、12、16、19、22、24棟別墅兩端頭13、15、18、21棟別墅東邊端頭23、25棟別墅西邊端頭280平米產(chǎn)品一、每棟別墅戶型差：280平米較260平米多個庭院，且基本都二、每棟別墅景觀差：根據(jù)不同景觀資源，別墅景觀跳差500-1800元不等。二、每棟別墅景觀差：根據(jù)不同景觀資源，別墅景觀跳差500-1三、視野采光不同：11棟4號別墅和12棟5套別墅被10棟小高層遮擋，采光視野差，價差減800元13棟1301、1302別墅南面被商業(yè)建筑遮擋，價差減600元三、視野采光不同：11棟4號別墅和12棟5套別墅被10棟小高四、朝向差：五、車位配置差：四、朝向差：五、車位配置差：六、最好別墅單元：六、最好別墅單元：七、最差別墅單元：七、最差別墅單元：八、匯總分析：每棟別墅單位整體價格均衡，東西各有景觀和朝向優(yōu)勢。進行綜合權(quán)衡相似產(chǎn)品價格差，有利于客戶引導和選擇。最好最差八、匯總分析：每棟別墅單位整體價格均衡，東西各有景觀和朝向優(yōu)分戶價格表形成工具：P=基準價+戶型調(diào)差、附贈面積調(diào)差+朝向、景觀、車位差、噪音差、視野+特殊調(diào)差分戶價格表形成工具：P=基準價+戶型調(diào)差、附贈面積調(diào)差七、項目總價：七、項目總價：附件：價格表附件：價格表ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish金地格林春岸北區(qū)別墅價格策略

金地格林春岸北區(qū)別墅價格策略目錄一、定價策略二、別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析三、北區(qū)/南區(qū)別墅均價四、北區(qū)別墅價格表形成目錄一、定價策略定價策略Part1定價策略Part1春岸2011年銷售目標為5.26億，占公司總銷售目標的17%；其中別墅產(chǎn)品占項目總金額的41%。

別墅是春岸實現(xiàn)2011年度銷售目標的重要籌碼！春岸2011年銷售目標為5.26億，占公司總銷售目標2011年春岸別墅銷售目標為43套。根據(jù)項目別墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度別墅銷售目標分解如下：2011年春岸別墅銷售目標為43套。南區(qū)別墅于2010年4月入市，銷售一年時間，截止目前已售10套，均是景觀資源最好的端頭產(chǎn)品，成交均價10886元/㎡。南區(qū)別墅于2010年4月入市，銷售一年時間，截止目前高性價比的價格優(yōu)勢快速走量2011年別墅是項目全年銷售工作重點，且任務(wù)艱巨。因此，在當前市場環(huán)境下，提高產(chǎn)品形象價值，打造高性價比是完成別墅銷售任務(wù)的必要條件。高性價比的價格優(yōu)勢快速走量2011年別墅是項目全年銷別墅定價策略：銷售策略逆市下，打開市場，形成熱銷快速走量，搶占市場先機價格策略——以高性價比的優(yōu)勢實現(xiàn)快速銷售別墅定價策略：銷售策略價格策略——以高性價比的優(yōu)勢實現(xiàn)快速銷別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析Part2別墅樓市環(huán)境及產(chǎn)品分析Part22010年武漢別墅市場整體成交總量小，成交量最好的區(qū)域集中在湯遜湖片區(qū)，成交排名前10名別墅樓盤平均55套/年。2010年武漢市別墅成交量為668套，別墅成交面積為19.53萬平方米，成交金額22.57億，成交均價11555.12元/平方米。

銷量最好的前10名中，銷量最好的湯遜湖片區(qū)2010年別墅成交量共239套，占武漢市2010年別墅成交總量的35.8%。前10名樓盤成交套數(shù)大部分在50套左右。

價格決定銷售量，盤龍城寶安中國院子，別墅面積220平米的，均價7000元，總價在100萬左右。年成交量150套。2010年武漢別墅市場整體成交總量小，成交量最好的區(qū)2010年全年東西湖區(qū)別墅成交總量為79套。2011年年初受新政影響，武漢整體別墅市場呈急劇下降趨勢，2011年東西湖片區(qū)別墅將遇更大的銷售阻力。2010年整個東西湖片區(qū)核心別墅樓盤所賣套數(shù)為79套，成交量相當小。片區(qū)核心別墅大部分為2010年之前剩余的產(chǎn)品，2010年并未推出新產(chǎn)品。2010年，片區(qū)項目整體市場推盤量相當小，且蓄客時間非常久，基本用了一年的消化時間。2010年整個東西湖片區(qū)樓盤成交情況非常不理想。2010年4月之后，由于二套房首付比例提高至50%，導致下半年銷量情況明顯下降。新政后，別墅成交情況非常不理想，導致2011年別墅推售壓力劇增。2010年全年東西湖區(qū)別墅成交總量為79套。2011競爭對手產(chǎn)品分析一：萬科高爾夫項目產(chǎn)品：產(chǎn)品舒適度欠佳，但景觀設(shè)計較好；項目本體分析地下室一層二層三層聯(lián)排：298平米（五房兩廳四衛(wèi)）中庭中庭含有中庭，增加了采光面；16米面寬太窄，25.7米進深過長；2露臺、庭院較多，但地下室面積過?。?別墅全部臨湖，景觀面較佳4私密性較差，與高層距離較近5競爭對手產(chǎn)品分析一：萬科高爾夫項目產(chǎn)品：產(chǎn)品舒適度欠佳，但景競爭對手產(chǎn)品分析二：銀湖翡翠項目產(chǎn)品別墅—湖景資源較為開闊，但整體設(shè)計風格相對陳舊項目本體分析一層二層地下室

項目產(chǎn)品別墅面積（地上建筑面積）有260平米左右。優(yōu)勢在于別墅均有獨立雙車位和較大面積的地下室。

從別墅的戶型圖可以看出，別墅的整體設(shè)計風格顯得有些相對陳舊。別墅產(chǎn)品競爭對手產(chǎn)品分析二：銀湖翡翠項目產(chǎn)品別墅—湖景資源較為開闊，本項目北區(qū)別墅產(chǎn)品分析：

三面環(huán)湖，景觀資源豐富，獨立成團，私密性好北區(qū)別墅北區(qū)別墅三面環(huán)湖，景觀資源豐富，獨立成團，私密性好。北區(qū)別墅的位置說明：南面與南區(qū)別墅和10#樓相鄰北面為緊鄰北區(qū)公園。東面、西面為寬闊湖景北區(qū)公園本項目北區(qū)別墅產(chǎn)品分析：

三面環(huán)湖，景觀資源北區(qū)別墅的產(chǎn)品說明：共59套聯(lián)排別墅景觀上：21、23、25棟別墅景觀資源最好11、16、19、22、24棟01號房湖景資源最好21、18、15、13棟東邊端頭別墅湖景資源最好產(chǎn)品上：280平米的產(chǎn)品多個庭院，在戶型上優(yōu)于260平米的產(chǎn)品11、16、19、22、24、25棟的01、02號房和1302、1303、1503、1504號房共16套別墅是單車位。私密性上：11、12、13棟的緊鄰10棟高層，私密性較差采光上：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、24、25棟別墅端頭戶型的采光優(yōu)于中間戶型北區(qū)別墅的產(chǎn)品說明：共59套聯(lián)排別墅景觀上：產(chǎn)品上：私密性上項目別墅產(chǎn)品主要賣點：1、三重庭院，360°全景露臺。2、大面寬、短進深，9米調(diào)高客廳。3、主人全層私屬尊崇空間。4、配送約120㎡地下空間。5、順勢建房，坡地建筑。7、超大落地窗，兼顧景觀與私密性。8、地下陽光車庫，部分為雙子車庫。項目別墅產(chǎn)品主要賣點：北區(qū)/南區(qū)別墅均價Part3北區(qū)/南區(qū)別墅均價Part3別墅成交客戶核心關(guān)注點——從武漢客戶敏感度看，客戶核心關(guān)注的是項目的片區(qū)交通的便利性配套的完善性別墅產(chǎn)品體現(xiàn)的檔次別墅成交客戶核心關(guān)注點——從武漢客戶敏感度看，客戶核心關(guān)注的得分最高得分最低本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品得分情況——得分最高得分最低本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品得分情況——金山大道片區(qū)“聯(lián)排”比較參考金山大道片區(qū)的自然資源非常好，客戶普遍認可的萬科和銀湖翡翠的別墅，該片區(qū)看湖景、單邊位的TH今年預計價格在1.3-1.5萬。金山大道片區(qū)“聯(lián)排”比較參考金山大道片區(qū)的自然資源非常好，客吳家山片區(qū)環(huán)境資源略次與金銀湖，客戶認可度比較低，前期別墅較為老式，且位置較遠，整體競爭力較弱，前期成交均價8000元/平方吳家山片區(qū)“聯(lián)排”比較參考吳家山片區(qū)環(huán)境資源略次與金銀湖，客戶認可度比較低，前期別墅較本片區(qū)是緊鄰三環(huán)，離城市中心近，別墅供應量較少，多為高層剛需產(chǎn)品，臥龍原墅預計6月推出，交通便利，容積率低，預計均價13000元/平方金銀湖三環(huán)片區(qū)“聯(lián)排”比較參考本片區(qū)是緊鄰三環(huán)，離城市中心近，別墅供應量較少，多為高層剛需產(chǎn)品形象高低高銀湖翡翠臥龍別墅萬科高爾夫沿海賽洛城格林春岸第一梯隊別墅：老牌別墅區(qū)，以便利的交通、成熟的社區(qū)、精美的園林、優(yōu)良的景觀為核心賣點，客戶認可度高第二梯隊別墅：新興別墅區(qū)，臥龍別墅以其優(yōu)良的配套（雙地鐵配套）及良好的產(chǎn)品品質(zhì)構(gòu)筑核心競爭力景觀、性價比景觀、產(chǎn)品、社區(qū)雙地鐵別墅性價比品牌、景觀、園林、社區(qū)本項目別墅定位：由于位置較偏，產(chǎn)品密度較高，項目與片區(qū)別墅比競爭力較弱，處于第二梯隊產(chǎn)品形象高低高銀湖翡翠臥龍別墅萬科高爾夫沿海賽洛城格林春岸第本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品定價比準打分本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品定價比準打分通過市場比較法組合出本項目聯(lián)排按照市場比準均價約為：11871元/平方米均價比準前提:項目展示到位達市場高端別墅項目標準,有足夠客戶基礎(chǔ)，無影響政策出臺.設(shè)本項目“聯(lián)排”均價為：PxP1=折實均價×權(quán)重×本項目得分/該項目得分(P2、P3……P7的算法同P1)Px=P1+P2+P3+P4+P5+P6+P7本項目“聯(lián)排”產(chǎn)品均價定位（靜態(tài)比準，未考慮銷售速度；定位于二類聯(lián)排價格水平）通過市場比較法組合出本項目聯(lián)排按照市場比準均價北區(qū)別墅的均價制定：因此，北區(qū)別墅定價需務(wù)實、謹慎。。。銷售均價為11500元/平方米。北區(qū)別墅根據(jù)前面的市場權(quán)重價格分析結(jié)合目前的市場新政的影響最終為實現(xiàn)全年43套的艱巨任務(wù)北區(qū)別墅的均價制定：因此，北區(qū)別墅定價需務(wù)實、謹慎。。。北南區(qū)別墅31套，整體均價12000元/平方米，別墅銷售從2010年4月至今，12個月成交10套，成交情況不理想。南區(qū)別墅31套，整體均價12000元/平方米，別墅銷南區(qū)別墅銷售分析：南區(qū)已售別墅10套，都是景觀資源好的端頭別墅，成交均價10886元/平方米。剩余別墅21套（不包括樣板間）。景觀好視野開闊戶型好已售房源未售房源景觀差視野差戶型一般售價10886元/平方米售價12130元/平方米在逆市環(huán)境下，目前別墅價格并無上漲空間，因此，南區(qū)別墅剩余產(chǎn)品價格是不合理的。素質(zhì)好的產(chǎn)品素質(zhì)差的產(chǎn)品南區(qū)別墅滯銷南區(qū)別墅銷售分析：南區(qū)已售別墅10套，都是景觀資源好的端頭別南區(qū)別墅價格調(diào)整：同時參考北區(qū)別墅9500—13200元的別墅單價，為了合理的配合北區(qū)別墅銷售，均衡走貨。南區(qū)剩余素質(zhì)較差產(chǎn)品均價定位9500元/㎡比較合理銷售均價為9500元/平方米。由于目前剩余產(chǎn)品都是素質(zhì)較差的別墅產(chǎn)品，根據(jù)南區(qū)別墅前期銷售素質(zhì)好的產(chǎn)品價格10880元/㎡進行分析,南區(qū)剩余產(chǎn)品比已售產(chǎn)品在素質(zhì)上比較：在景觀上相差1000元/㎡在視野開闊度上相差6