某商業(yè)項目市場定位

王家灣商業(yè)項目市場定位1項目研究工作階段劃分項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研項目屬性研判與界定問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議2008/07/14第二階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計調(diào)整建議2008/07/172008/07/30第一階段市場調(diào)研2核心問題界定市場競爭機(jī)會挖掘項目商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目整體戰(zhàn)略定位項目價值實(shí)現(xiàn)3項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目解析城市研究問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w環(huán)境分析城市屬性界定4武漢城市圈規(guī)劃及武漢的地位以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為核心，以100公里為半徑的城市群落，包括武漢及黃石、鄂州等八個周邊城市，總面積約2.45萬平方公里，人口1640萬人。武漢首位度極高，城市圈內(nèi)其他城市零售量分流到武漢。2005年度武漢首位度為6.21，2006年上升為6.4，首位度極高，核心優(yōu)勢和中心地位愈加明顯。武漢地位武漢城市圈規(guī)劃及武漢的城市地位，將有效增強(qiáng)處于門戶區(qū)域商圈外圍的輻射力度，位于武漢西南門戶的王家灣商圈未來將擴(kuò)至周邊城市。5武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴(kuò)展戰(zhàn)略實(shí)施為王家灣——“武漢城區(qū)西南向大門”的商業(yè)帶來了無限契機(jī)和更大量消費(fèi)群體。王家灣區(qū)域商業(yè)中心強(qiáng)化沿長江軸和垂直于長江的漢水－武珞軸，實(shí)施“兩軸三城、多核放射”的空間優(yōu)化戰(zhàn)略，完善三鎮(zhèn)功能，在三鎮(zhèn)建設(shè)各自的功能中心，以東、西、南三個方向?yàn)槌鞘形磥淼闹饕獢U(kuò)展方向。6武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃面積368平方公里，包括漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及蔡甸區(qū)、漢南區(qū)的一部分，方公里規(guī)劃人口100萬。目前，連通沌口、漢陽大道和月湖橋的原梅子（現(xiàn)命名“江城大道”）已全線通車，沌口開發(fā)區(qū)和漢口城區(qū)通過漢陽大道前往漢陽中心城區(qū)的時間大大縮短。從長遠(yuǎn)看來，梅子路的連通，必將帶動其周邊主要干線如漢陽大道等區(qū)域的發(fā)展。武漢新區(qū)的城市規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃為王家灣商圈發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機(jī)會，將改變目前漢陽商圈級別的劃分。7城市軌道交通規(guī)劃武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長530公里，由3條市域快線，9條市區(qū)線構(gòu)成，設(shè)站309座。3#，35KM,后湖-武漢開發(fā)區(qū)；

4#，50KM,永安堂-武漢火車站（延長線，武漢火車站－陽邏）

——3、4#線相交于十里鋪6#，30KM,盤龍城-沌口；

10#，59公里，蔡甸－豹獬。

12#，73公里，永安－陽邏。其中，10#和12#線為市域線，最高速度140公里/小時，平均站距4－4.5公里，平均速度75公里/小時9條市區(qū)線，相“扣”成環(huán)成網(wǎng)，覆蓋魯巷、四新、楊春湖三大城市副中心，三大火車站，機(jī)場，武漢新區(qū)、王家墩商務(wù)區(qū)等城市發(fā)展熱點(diǎn)和交通樞紐地區(qū)。城市軌道交通規(guī)劃將進(jìn)一步增強(qiáng)王家灣作為漢陽交通樞紐的地位，將使得商業(yè)進(jìn)一步向該區(qū)域聚集，鐘家村商圈地位將進(jìn)一步降低，王家灣商圈在未來將成為整個漢陽區(qū)域的中心。8武漢城市商圈分布格局武漢城市商圈的格局反映出，鐘家村商圈作為武漢市級商業(yè)中心的地位在受到漢口商圈的影響下，商圈將逐步?jīng)]落。王家灣商圈受到外在競爭壓力較小，發(fā)展?jié)摿薮?，將取代鐘家村成為市級商業(yè)中心。圖例：漢口商業(yè)中心市級商業(yè)中心區(qū)市級商業(yè)副中心武漢城市商圈的格局反映出王家灣商圈完全理所當(dāng)然的取代鐘家村成為市級商業(yè)中心。9項目研究工作步驟項目屬性研判與界定城市研究問題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境分析項目商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議城市整體市場分析城市研究小結(jié)項目解析區(qū)域?qū)傩?0武漢作為城市市圈龍頭城市市，將有力增增強(qiáng)處于武漢漢門戶地位的的商圈的擴(kuò)容容，輻射面將將更廣，為王王家灣商圈發(fā)發(fā)展帶來了契契機(jī)。城市研究小結(jié)結(jié)武漢新區(qū)規(guī)劃劃和軌道交通通規(guī)劃，將進(jìn)進(jìn)一步增強(qiáng)王王家灣作為漢漢陽交通樞紐紐的地位，其其商業(yè)將進(jìn)一一步向該區(qū)域域聚集，未來來發(fā)展有良好好的前景。武漢商業(yè)格局局發(fā)展，鐘家家村雖被規(guī)劃劃為市級商業(yè)業(yè)中心，但受受到漢口商圈圈強(qiáng)力影響和和人口支持力力度不足的情情況，將逐步步?jīng)]落，王家家灣將取而代代之。11項目研究工作作步驟項目屬性研判判與界定項目屬性城市屬性問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項目商業(yè)定位位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議區(qū)域研究區(qū)域市場分析析區(qū)域?qū)傩越缍ǘ?2漢陽片區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)劃目前，漢陽片片區(qū)已成型的的商圈有三個個，分別為鐘鐘家村商圈、、王家灣商圈圈和沌口商圈圈，本案處于于王家灣商圈圈。十一五規(guī)劃中中，鐘家村規(guī)規(guī)劃為市級商商業(yè)中心，十十升路（王家家灣）、四新新、沌口等地地規(guī)劃為市級商業(yè)副中中心(指在居民稠密密區(qū)、歷史商商業(yè)集中路段段、公共交通通集散地、新新興大型住宅宅區(qū)周邊設(shè)置置的區(qū)域性商商業(yè)服務(wù)中心心)。鐘家村規(guī)劃為為市級商業(yè)中中心，王家灣灣規(guī)劃為市級級商業(yè)副中心心，區(qū)域商業(yè)業(yè)潛力被低估估，未來發(fā)展展前景看好13王家灣商業(yè)市市場分析王家灣商圈商商業(yè)體量超過過40萬方，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)齊全，市市場已進(jìn)入白白熱化競爭階階段。王家灣商圈內(nèi)內(nèi)已有、在建建和規(guī)劃中的的大中型商業(yè)業(yè)單體的總體體量已超出40萬方，以該商商圈5公里以內(nèi)的總總?cè)丝跒?0萬人計算，根根據(jù)人口及消消費(fèi)能力確定定法，根據(jù)國國際經(jīng)驗(yàn)，1萬平方米的商商業(yè)面積必須須支持的服務(wù)務(wù)系數(shù)為87114。商圈內(nèi)所支支持的項目體體量為7-8萬平方米。大中型單體商業(yè)主營業(yè)態(tài)規(guī)模（萬㎡）說明漢商21世紀(jì)中心百貨、家樂福生活超市、餐飲娛樂、家電家居8規(guī)劃擴(kuò)建至12萬㎡國美、工貿(mào)、蘇寧家電專業(yè)賣場1.9金馬、好美家家居3武漢摩爾城超市、百貨、百貨、餐飲、影藝、娛樂地上9.5地下4.5在建大洋百貨中檔百貨3-4在建歐亞達(dá)家居6規(guī)劃合計46（含擴(kuò)建、在建和規(guī)劃）商業(yè)項目適宜宜的規(guī)模X=（該項目輻射射的消費(fèi)人口口×區(qū)域城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入）/87114。目前漢陽人人均可支配收收入=12866（按2006年水平，平均均漲幅10%計算）王家灣灣商圈可輻射射人口=50萬X=（12866××500000）/87114=73845平方米14項目研究工作作步驟項目屬性研判判與界定項目屬性城市屬性問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項目整體致勝勝策略項目商業(yè)定位位區(qū)域研究區(qū)域市場分析析區(qū)域研究小結(jié)結(jié)15消費(fèi)人口眾多多區(qū)域研究小結(jié)結(jié)王家灣商圈位位處交通要道道，連通開發(fā)發(fā)區(qū)與漢口、、漢陽中心區(qū)區(qū)，輻射國家家級開發(fā)區(qū)——武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，超越鐘鐘家村商圈指指日可待。王家灣商圈半半徑5公里內(nèi)，聚集集了50萬人，已建和和在建的小區(qū)區(qū)有300多個，住宅項項目開發(fā)眾多多，為區(qū)域商商業(yè)的發(fā)展提提供強(qiáng)有力的的支撐。王家灣商圈大大中型項目扎扎堆，總商業(yè)業(yè)體量近50萬方，市場競競爭進(jìn)入白熱熱化16項目研究工作作步驟項目屬性研判判與界定項目屬性城市屬性問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項目整體致勝勝策略項目商業(yè)定位位區(qū)域?qū)傩皂椖拷馕鲰椖繉傩越缍ǘ?7項目地段分析析18項目位于王家家灣十字路口口東北角，位位置核心。隨隨著摩爾城和和大洋百貨選選址龍陽大道道南段，商業(yè)業(yè)開發(fā)向南聚聚集。金馬好美家本案漢商21世紀(jì)家樂福漢陽大道龍陽大道項目位于王家家灣商圈核心心，南臨漢陽陽大道，與家家樂福相呼應(yīng)應(yīng)；西臨龍陽陽大道，與金金馬凱旋家居居隔街相望。。位于王家灣東東南角的家樂樂福聚集了商商圈的主要人人流，同時隨隨著摩爾城和和大洋百貨選選址龍陽大道道南段，地塊塊周邊商氣更更顯南聚。待本案和臨近近的五星級酒酒店建成，聯(lián)聯(lián)合附近的蘇蘇寧，東北角角將有可能成成為王家灣商商圈重要一角角。五星級酒店蘇寧工貿(mào)大洋百貨國美摩爾城永豐豐路路項目交通分析析19本項目所在的的東北角交通通便利度較高高，雖人流較較為充足，但但均被目前的的21世紀(jì)購物中心心所吸引，本本案地塊停留留時間不長。。人流測算：東東北角（1.36萬/天）略低于西西南角（1.41萬/天）；不到到東南角（2.83萬/天）的?車流測算：東東北角（7.3萬輛/天）略低于東東南角（9.1萬輛/天）地塊周邊商業(yè)業(yè)價值有待挖挖掘，車流有有待轉(zhuǎn)化為人人流。東北角東南角西南角西北角西向（3條）3/32/30/南向（9條）1/99/98/9東向（13條）12/1311/131/13北向（18條）13/1817/185/18交通便利度：：東南角＞東北北角＞西南角角＞西北角金馬好美家家樂福本案摩爾城西通蔡甸：26、707、735北上漢口：535、705、716、720、70、520、575、604、5東往鐘家村、武昌：222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站點(diǎn)400米367米600米1920項目技術(shù)指標(biāo)標(biāo)總用地面積：：18332平方米容積率≤4建筑密度：40％西臨龍陽大道道232米南臨漢陽大道道160米項目兩面臨街街，商業(yè)價值值較高。規(guī)模模中等，競爭爭區(qū)域限于王王家灣商圈。。本案232米160米20項目資源大型住宅區(qū)：：玫瑰苑、南南國明珠、國國信新城、碧碧水晴天、新新澳藍(lán)草坪……大型企業(yè)：武武煙、九州通通、神龍、晨晨鳴紙業(yè)、冠冠捷、唯冠、、海爾、美的的……21所處區(qū)域內(nèi)大大型住宅和經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大大量工業(yè)企業(yè)業(yè)分布，為商商業(yè)消費(fèi)囤積積大量人流。。武煙東風(fēng)總部2122項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢本項目地處王王家灣商圈核核心，商業(yè)氣氣氛較濃；地形優(yōu)勢地塊兩面臨主主干道，商業(yè)業(yè)價值高。交通優(yōu)勢項目地處漢陽陽大道和龍陽陽大道交匯處處，公交網(wǎng)絡(luò)絡(luò)較成熟，交交通方便，滿滿足項目商業(yè)業(yè)的可達(dá)性要要求；同時，，項目周邊有有地鐵的規(guī)劃劃。2223項目劣勢地塊周邊人流流、車流被其其他商業(yè)項目目分流。項目周邊人氣氣、商氣主要要集中在龍陽陽大道南段的的家樂福，本本案面臨人流流引導(dǎo)的問題題。2324項目機(jī)會大量消費(fèi)人群群推動商業(yè)發(fā)發(fā)展王家大型住宅宅和經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)大量工業(yè)業(yè)企業(yè)分布，，為商業(yè)消費(fèi)費(fèi)囤積大量人人流。周邊商業(yè)經(jīng)營營環(huán)境較好目前項目周邊邊經(jīng)營環(huán)境快快速向好，包包括漢商21世紀(jì)購物中心心、家樂福、、國美、工貿(mào)貿(mào)、蘇寧電器器等商家集中中開業(yè)，商業(yè)業(yè)氛圍漸濃，，為項目商業(yè)業(yè)價值易快速速形成；存在引進(jìn)高端端百貨的可能能性項目地塊旁將將開發(fā)五星級級酒店，這為為引入高檔百百貨提供了可可能性，高檔檔百貨是可成成為五星級酒酒店的配套，，同時酒店為為百貨提供穩(wěn)穩(wěn)定的客源。。政策利好宏觀政策對住住宅投資的打打壓，促使投投資者把眼光光投向了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。2425項目威脅商氣南聚摩爾城和大洋洋百貨均選址址龍陽大道南南段，王家灣灣商氣明顯南南聚，位于北北面的本案將將面臨孤軍作作戰(zhàn)。市場競爭激烈烈摩爾城和頂琇琇大廈的開建建，21世紀(jì)商業(yè)中心心的擴(kuò)建，使使得09年區(qū)域商業(yè)供供應(yīng)量大增，，本項目將面面臨較大的市市場競爭壓力力。同時，這這些項目業(yè)態(tài)態(tài)涵蓋全面，，市場機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)很少。2526商圈核心區(qū)的的中等規(guī)模商商業(yè)項目交通便利，商商業(yè)價值有待待挖掘競爭壓力較大大項目屬性小結(jié)結(jié)26核心問題界定定與結(jié)構(gòu)化分分析市場競爭環(huán)境境分析項目整體致勝勝策略項目商業(yè)定位位項目研究工作作步驟項目屬性研判判與界定項目商業(yè)定位位27我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方方法我們應(yīng)該怎么么辦情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)））沖突（Complication）（推動情境發(fā)發(fā)展并引發(fā)矛矛盾的因素））疑問（Question）(分析存在的問問題)需要完成某項項任務(wù)發(fā)生了防礙我我們完成任務(wù)務(wù)的事情存在某個問題題存在某個問題題采取了某項行行動知道解決的方方法有人提出一項項解決方案行動未能奏效效我們?nèi)绾螌?shí)施施解決方案該方案是否正正確為什么沒能奏奏效28通過S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分分析我們確定定了界定問題題的分析模型型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)導(dǎo)致的特定結(jié)結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)結(jié)果，想得到到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R229S：情境（situation）——項目背景事實(shí)實(shí)（規(guī)模、交交通、市場等等）中等規(guī)模，最最大建面達(dá)7萬方；兩面臨街；多路公交通達(dá)達(dá)開發(fā)區(qū)、蔡蔡甸及漢陽中中心區(qū)，交通通便捷；龍陽大道和漢漢陽大道交匯匯處；周邊5公里內(nèi)聚集了了50萬人，為項目目帶來大量的的消費(fèi)群體；；地塊無需拆遷遷；區(qū)域成熟度有有待提高，商商業(yè)氛圍日趨趨成熟；大型超市、賣賣場聚集，經(jīng)經(jīng)營狀況良好好；整體市場09年待售同類項項目較多，未未來面臨殘酷酷的競爭；大型商業(yè)聚集集在龍陽大道道南段，商氣氣南聚。規(guī)模交通位置區(qū)域現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀30R1：非期望結(jié)果果——由特定情境導(dǎo)導(dǎo)致的特定結(jié)結(jié)果項目周邊人流流被其他商業(yè)業(yè)項目分流，，商氣南聚。。大型超市、賣賣場、百貨、、餐飲娛樂一一應(yīng)俱全，周周邊商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)成熟、全面面。31R2：期望結(jié)果——我們的期望目目標(biāo)（實(shí)現(xiàn)客客戶目標(biāo)）順利實(shí)現(xiàn)可售售面積銷售，，并實(shí)現(xiàn)項目目銷售利潤最最大化；在競爭激烈的的王家灣商圈圈中，成功突突圍，打造項項目核心競爭爭力，保證項項目后續(xù)經(jīng)營營。32C：矛盾或沖突突（complication）——R1與R2之間存在著的的矛盾或沖突突R1R2矛盾沖突項目周邊人流流不足，商氣氣南聚。如何引導(dǎo)人流流，營造良好好的商業(yè)氛圍圍，順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)可售面積銷銷售，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項目銷售利利潤最大化；；大型超市、賣賣場、百貨、、餐飲娛樂一一應(yīng)俱全，周周邊商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)成熟、全面面在競爭激烈的的王家灣商圈圈中，本案以以何角色面市市？如何打造造項目核心競競爭力，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成功突圍。。VSVS33Q：提出問題（（question）——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須面臨的核核心問題項目如何規(guī)劃劃？？項目投資收益益如何最大化化？項目業(yè)態(tài)如何何組合？？？34問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機(jī)會會挖掘項目整體致勝勝策略項目商業(yè)定位位項目研究工作作步驟項目屬性研判判與界定典型項目分析析項目商業(yè)定位位35經(jīng)營面積8萬方業(yè)態(tài)-1樓新加坡美食城1樓家樂福超市、武漢家具城、21數(shù)碼通信城、漢商家電大賣場、肯德基、萬客來牛排館、天上人間美發(fā)館2樓周大福、金伯利、歐萊雅、歐珀萊、百麗、TATA、聲雨竹、KACO、ATTITUDE、勁霸、夢特嬌，麥當(dāng)勞、金童子3樓天空樂坊KTV、凱威啤酒屋、糖果酒廊、21網(wǎng)吧、紅象電玩、天羽體育運(yùn)動中心、養(yǎng)身足療館、天河21影城補(bǔ)充即將擴(kuò)建至12萬方，后期增加百貨、休閑娛樂類等經(jīng)營面積點(diǎn)評：王家灣區(qū)域最最早、業(yè)態(tài)最最全的綜合商商業(yè)項目；超超市地位很難難被取代；業(yè)態(tài)齊全，但但經(jīng)營檔次偏偏低，且建筑筑老舊；預(yù)計將在現(xiàn)基基礎(chǔ)上進(jìn)行改改造擴(kuò)建，形形成一個巨大大的商業(yè)綜合合體。21世紀(jì)中心以家家樂福作為主主力店，為項項目聚集了充充足的人氣，，本項目若要要占領(lǐng)市場分分額，需針對對其項目業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行升級或或補(bǔ)充漢商21世紀(jì)購物中心心36名稱武漢摩爾城大洋百貨地理位置隔龍陽大道與家樂福斜對漢陽好美家與國美之間建筑規(guī)模地上9.5萬方，地下4.5萬方3-4萬方項目說明由三棟建筑合圍而成，類似于漢口的萬達(dá)商業(yè)廣場。其中地上6層，地下2層。地面主要經(jīng)營百貨、餐飲、影藝等，地下一層為沃爾瑪，地下二層為停車場大洋百貨繼漢口中山店和武昌光谷店之后的第三家店，主要從事中檔百貨零售業(yè)態(tài)王家灣區(qū)的百百貨業(yè)競爭激激烈，本項目目再經(jīng)營普通通百貨零售業(yè)業(yè)的勝算機(jī)會會較小，必須須在檔次方面面進(jìn)行突破。。點(diǎn)評：摩爾城建成后后將成為王家家灣區(qū)域最大大的綜合商業(yè)業(yè)體；摩爾城、大洋洋百貨和21世紀(jì)內(nèi)均存在在百貨零售業(yè)業(yè)態(tài)，相互間間激烈的競爭爭可見一斑。。本案規(guī)模不及及摩爾城，但但是從長遠(yuǎn)規(guī)規(guī)劃來看，本本案的地段和和人流量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于此項目目以及大洋百百貨；同時結(jié)結(jié)合市場上百百貨業(yè)經(jīng)營和和檔次均一般般的現(xiàn)狀，本本項目可嘗試試走高檔路線線。對本項目的啟啟示：武漢摩爾城、、大洋百貨（（在建）37三大電器行業(yè)業(yè)巨頭齊聚王王家灣商圈，，再加上21世紀(jì)中心的家家電賣場，基基本上壟斷了了商圈內(nèi)的家家電市場。名稱國美電器工貿(mào)家電蘇寧電器經(jīng)營面積0.8萬方0.5萬方0.6萬方業(yè)態(tài)主營IT、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品，兼營家電特色品種齊全、品牌眾多、價格優(yōu)惠點(diǎn)評：國美、工貿(mào)和和蘇寧三大家家電專業(yè)賣場場匯聚，業(yè)態(tài)態(tài)相似，價格格相近，相互互間競爭激烈烈，同時門店店距離較近，，已接近“近近身戰(zhàn)”；21世紀(jì)購物中心心的漢商家電電賣場也是區(qū)區(qū)域內(nèi)的重要要家電供應(yīng)商商家。對本本項項目目的的啟啟示示：：家電電類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)本本項項目目定定位位時時根根本本不不用用考考慮慮。。國美美、、工工貿(mào)貿(mào)、、蘇蘇寧寧電電器器38名稱金馬凱旋家居好美家歐亞達(dá)（規(guī)劃中）經(jīng)營面積1萬方2萬方6萬方業(yè)態(tài)主營家具，兼營家居用品主營各類建材主營家具，兼營家居用品特色品牌家具賣場，貨品較齊全，品牌眾多品種多而全、檔次中端高端品牌家居賣場點(diǎn)評評：：受漢漢西西家家裝裝市市場場影影響響，，在在營營業(yè)業(yè)的的金金馬馬和和好好美美家家王王家家灣灣店店經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況均均比比較較一一般般；；三家家大大型型品品牌牌家家居居齊齊聚聚王王家家灣灣商商圈圈，，雖雖檔檔次次不不同同、、針針對對的的客客戶戶群群體體各各有有差差異異，，但但由由于于綜綜合合體體量量將將近近10萬方方，，且且受受外外界界影影響響較較大大，，因因此此必必將將導(dǎo)導(dǎo)致致該該商商圈圈內(nèi)內(nèi)家家居居供供給給的的過過剩剩。。規(guī)劃劃中中的的歐歐亞亞達(dá)達(dá)和和在在營營業(yè)業(yè)的的金金馬馬、、好好美美家家將將一一起起導(dǎo)導(dǎo)致致王王家家灣灣商商圈圈內(nèi)內(nèi)家家裝裝類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的過過剩剩。。對本本項項目目的的啟啟示示：：家居居類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)也也是是本本項項目目定定位位時時首首先先應(yīng)應(yīng)排排除除的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。金馬、好美家家、歐亞達(dá)家家居39問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機(jī)會會挖掘項目整體致勝勝策略項目商業(yè)定位位項目研究工作作步驟項目屬性研判判與界定競爭業(yè)態(tài)分析析項目商業(yè)定位位40王家灣商圈在在營業(yè)商業(yè)中中：“家居、家電電”類業(yè)態(tài)基基本飽和；區(qū)區(qū)域內(nèi)零售業(yè)業(yè)態(tài)較多，隨隨著摩爾城和和大洋百貨的的加入，體量量還會大幅增增加；“餐飲”比例例較小，僅以以新家坡美食食城和玫瑰街街上的中低檔檔餐飲為主，，中高檔次和特特色餐飲都比比較缺乏；即將擴(kuò)建的21世紀(jì)中心頂層層規(guī)劃為“娛娛樂中心”，，可在一定程程度上彌補(bǔ)““休閑娛樂””比例較小的的現(xiàn)狀，但檔檔次較低?！皶r尚購物””業(yè)態(tài)和場所所均比較缺乏乏。大洋百貨可能能在一定程度度上有所彌補(bǔ)補(bǔ)，但也無特特色可言。對本項目的啟啟示：從目前來看，，王家灣商圈圈業(yè)態(tài)較為齊齊全，本案可可立足“餐飲飲”、“休閑閑娛樂”“時時尚購物”等等市場空白，，在特色和檔檔次等方面下下功夫以尋求求市場突破。。王家灣商圈業(yè)業(yè)態(tài)齊全，但但餐飲和休閑閑娛樂等業(yè)態(tài)態(tài)相對較少，，且檔次均中中檔偏低，基基本無特色可可言；而時尚購物更更是比較缺乏乏，因此本案可可立足市場空空白，從業(yè)態(tài)態(tài)特色和檔次次方面進(jìn)行突突破，凸顯自自身主題。王家灣商圈商商業(yè)業(yè)態(tài)分析析問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭機(jī)會會挖掘項目整體致勝勝策略項目商業(yè)定位位項目研究工作作步驟項目屬性研判判與界定機(jī)會挖掘總結(jié)結(jié)項目商業(yè)定位位42目前王家灣商商圈大中型商商業(yè)體量較大大，業(yè)態(tài)分布布齊全，市場場競爭非常激激烈，主要表表現(xiàn)為以下特特點(diǎn)：百貨零售類：：大洋百貨、摩摩爾城和21世紀(jì)商業(yè)中心心均涉及百貨貨業(yè)，但檔次次均為中檔，，本案可在特色色、檔次上突突破。超市類：已有家樂福、、即將進(jìn)入沃沃爾瑪，該類類業(yè)態(tài)本案不不可考慮。專業(yè)市場：國美、蘇寧、、工貿(mào)等家電電賣場匯聚；；好美家、金金馬、歐亞達(dá)達(dá)等家居賣場場扎堆，本案案不宜涉足。。餐飲娛樂類：：僅有新家坡美美食城比較集集中，體量少少、檔次低，，與王家灣大大型商圈定位位完全不符；；雖然后期摩摩爾城規(guī)劃有有餐飲，但本案可以特色色和主題作為為重要的突破破口。時尚購物類：：大洋百貨將引引入時尚購物物，但仍以中中檔百貨為主主，經(jīng)營場所所和經(jīng)營方式式的特色均不不足，本案可從特色色方面著手，，引領(lǐng)時尚潮潮流?？偟膩砜矗颈卷椖科鸩较嘞鄬^晚，在在規(guī)模上也無無法與競爭對對手硬拼，若若要有效抓住住目標(biāo)消費(fèi)群群體，爭奪市市場分額，則則必須抓住市市場空白，進(jìn)進(jìn)行特色化和和主題化的市市場定位。市場競爭機(jī)會會挖掘總結(jié)本項目應(yīng)抓住住市場上特色色餐飲、高檔檔百貨及特色色時尚購物缺缺乏的現(xiàn)狀，，從經(jīng)營特色色和檔次等方方面進(jìn)行突破破，凸顯自身身主題。43問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項目整體戰(zhàn)略略定位項目商業(yè)定位位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目研究工作作步驟產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議44市場分析競爭機(jī)會挖掘掘大型項目扎堆堆，競爭激烈烈特色、檔次上上尋求突破交通便利，商商業(yè)價值有待待挖掘核心問題人氣不足，如如何引導(dǎo)人流流，營造商業(yè)業(yè)氛圍？競爭激烈，何何種角色面市市，如何突圍圍？項目屬性界定定商圈核心區(qū)的的中等規(guī)模商商業(yè)項目戰(zhàn)略前回顧整整合：項目屬屬性分析、市市場分析、競競爭機(jī)會挖掘掘在商圈內(nèi)競爭爭激烈、本案案周邊人氣不不足的情況下下，本案必需需先明確自身身的角色，才才能有的放矢矢，實(shí)現(xiàn)項目目成功操作。。45項目戰(zhàn)略定位位：市場的挑挑戰(zhàn)者

——壟斷價格——產(chǎn)品引領(lǐng)當(dāng)前市場

——不斷創(chuàng)新，使后來者難以超越

——改變游戲規(guī)則——強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)——強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價值

——搭便車，借勢——以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)——價格戰(zhàn)的制造者

——目標(biāo)明確，挖掘客戶

——瞄準(zhǔn)市場縫隙——創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補(bǔ)缺者非行業(yè)老大，，中等規(guī)模市市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主主義者在目前王家灣灣商圈大型商商業(yè)項目扎堆堆，各種業(yè)態(tài)態(tài)均已齊全的的狀況下，本本案規(guī)模限定定不能成為市市場領(lǐng)導(dǎo)者；；本項目唯有有走特色商業(yè)業(yè)之路，以挑挑戰(zhàn)者的身份份面市才能吸吸引人流，從從白熱化的競競爭市場中脫脫穎而出?！?6整體戰(zhàn)略落實(shí)實(shí)戰(zhàn)略定位：市市場挑戰(zhàn)者對業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充和升級，，與商圈內(nèi)的的業(yè)態(tài)形成差差異化競爭引入特色業(yè)態(tài)態(tài)和打造有趣趣的商業(yè)空間間，為客戶創(chuàng)創(chuàng)造一種體驗(yàn)驗(yàn)式消費(fèi)概念念降低市場風(fēng)險險，實(shí)現(xiàn)投資資收益最大化化差異化路線特色路線47問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析商業(yè)定位方案案項目商業(yè)定位位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目研究工作作步驟問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析48業(yè)態(tài)組合建議議區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇目前王家灣商商圈業(yè)態(tài)較為為全面，本項項目商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位需研究究區(qū)域現(xiàn)有商商業(yè)業(yè)態(tài)組合合和情況。百貨類：從大洋百貨、、摩爾城的國國際百貨到21世紀(jì)商業(yè)中心心擴(kuò)建引入百百貨，檔次集集中在中檔，，本案可在檔次次上突破。超市類：沃爾瑪、家樂樂福，本案在在引入超市作作為主力店可可能性不大。。專業(yè)市場：國美、蘇寧、、工貿(mào)等家電電賣場扎堆；；好美家、金金馬等家居賣賣場扎堆，本本案不宜涉足足。餐飲娛樂類：：數(shù)量少、檔次次低、無特色色，本案可作為重重要的突破口口。時尚購物類：：大洋百貨將引引入時尚購物物，但仍以中中檔百貨為主主，經(jīng)營場所所和經(jīng)營方式式的特色均不不足，本案可從特色色方面著手，，引領(lǐng)時尚潮潮流。業(yè)態(tài)組合建議議49業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)百貨店滿足人們各種生活需求是百貨最基本的特點(diǎn)，現(xiàn)代百貨店商品結(jié)構(gòu)更加多樣化，突出主題性，品牌特點(diǎn)更強(qiáng)，仍占零售業(yè)態(tài)主導(dǎo)地位，很受消費(fèi)者歡迎優(yōu)選在武漢消費(fèi)市場上，到百貨購物的觀念根深蒂固；同時零售業(yè)激烈競爭，使百貨業(yè)態(tài)成為品牌零售商存活的重要載體。項目作為區(qū)域購物中心，需要主力店的支撐，并且從前期人氣的培育及零售商的招商，都需考慮引入百貨本案所在王家灣商圈未來百貨業(yè)態(tài)競爭激烈，今后將聚集大洋百貨、21世紀(jì)購物中心將擴(kuò)建引入百貨、摩爾城將引入百貨。鑒于以上情況，結(jié)合項目旁五星級酒店的開發(fā)，建議本案引入高端百貨，進(jìn)行錯位經(jīng)營超市其經(jīng)營是以最優(yōu)惠的價格，提供最齊全的商品和家居用品，尤其大賣場這樣主力店，可確保固定的客群定期重復(fù)到訪，商圈附近的居民為項目帶來穩(wěn)定的客源優(yōu)選為商業(yè)提供充足的人流，為項目提供問題的客源但周邊已存在多個大型超市，引入超市的可能性比較小區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議50業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)家居大賣場滿足消費(fèi)者家庭裝修、裝飾、家居需要為目的，采取自選式經(jīng)營的業(yè)態(tài)，單店規(guī)模通常在1萬平方米以上，經(jīng)營的商品種類幾乎覆蓋裝修、家飾、家居相關(guān)的所有商品種類不選周邊已擁有好美，項目周邊還有一個建材大市場。周邊市場存在飽和，同時家居賣場租金水平較低，不建議引入。不建議引入專賣店是重要的招商對象，也往往是租金利潤的主要創(chuàng)造者。服裝專賣店的品牌組合將是項目成敗的關(guān)鍵，時尚化的服裝旗艦店值得關(guān)注優(yōu)選作為購物中心的商業(yè)形式，專賣店無疑是要引入的重要業(yè)態(tài)，涉及各類商品的專賣店，是商戶組合及獲取租金收入的重要組成部分。引入不同商品類別的專賣店覆蓋不同檔次品牌。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議51業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)專業(yè)店電器專賣店為消費(fèi)者提供低價高品質(zhì)的家電業(yè)態(tài)，有持續(xù)發(fā)展空間，電器專業(yè)店多獨(dú)立店，但逐漸成為購物招商的重要組合。不選作為一站式購物中心需要電器專業(yè)店不建議引入家居旗艦店家居品牌因?yàn)槠渥陨砥放撇町愒?，往往各有特色，在購物中心往往能形成特殊的市場吸引力。不選租金承受力較弱，不建議設(shè)置不建議引入運(yùn)動用品店隨著消費(fèi)者對健康意識的提高，對于健身中心體育用品及運(yùn)動服裝的需求甚為殷切。在經(jīng)營上需要增強(qiáng)差異化，以增強(qiáng)體育用品店的吸引力，如設(shè)置體驗(yàn)性設(shè)施優(yōu)選隨著人們對體育運(yùn)動消費(fèi)量逐漸增大，不可忽視就經(jīng)營方式上需要區(qū)別于市場上目前以代理商專賣店的形式，覆蓋各類用品的大型專業(yè)店和品牌折扣店符合未來消費(fèi)需求建議引入大型運(yùn)動用品專業(yè)店或者運(yùn)動用品的工廠直銷店或折扣店等。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議52業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)專業(yè)店“時尚生活”書店是提供舒適，裝修現(xiàn)代化及高雅的閱讀環(huán)境體現(xiàn)時尚生活主題有一定規(guī)模的書店。這類書店的經(jīng)營理念是將純粹的購物行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e享受過程，通常還提供飲品、簡餐、并經(jīng)營些特色的手工藝品等可選項目時尚，文化特色需要體現(xiàn)在商戶的選擇上鑒于周邊商圈內(nèi)未出現(xiàn)該類專業(yè)店，建議可以引入文化書吧，提供除購書、音像文化產(chǎn)品，提供簡餐和飲品等玩具店現(xiàn)今兒童對成年人選擇購物的地點(diǎn)越來越重要的影響力?？赏ㄟ^創(chuàng)造一個互動的經(jīng)營環(huán)境以創(chuàng)新經(jīng)營、用差異性吸引消費(fèi)者可選滿足家庭消費(fèi)的主題概念建議通過各類專賣店的組合營造出專業(yè)店的經(jīng)營環(huán)境業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議53業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲美食廣場方便快捷的產(chǎn)品，便宜的價錢以及多元化，可讓家庭或朋友于同一環(huán)境中獲得滿足。針對家庭化、年輕化及大眾化消費(fèi)群體。這個組合配合裝飾和環(huán)境將對顧客形成一定吸引力優(yōu)選餐飲形式能較好滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求，但在環(huán)境上需要有所提升，以區(qū)別現(xiàn)有的消費(fèi)場所。建議引入有一定特色的，如菜式豐富，特色的就餐環(huán)境等特色小吃通常規(guī)模在30—100平米，作為中國傳統(tǒng)飲食文化的現(xiàn)代版延伸，它的價位填補(bǔ)了快餐市場中低端的空白，且更貼近國人生活優(yōu)選滿足大眾消費(fèi)需求建議引入武漢經(jīng)營良好的商家，涵蓋不同檔次西式快餐品牌知名度高，是國人感受異國飲食文化的重要途徑。且現(xiàn)以休閑為目的到此就餐。學(xué)生和白領(lǐng)是西式快餐店主力群體優(yōu)選商圈內(nèi)雖已存在肯德基、麥當(dāng)勞等西式快餐，但一個大型商圈能支撐的西式快餐體量可能遠(yuǎn)大于此該業(yè)態(tài)可為項目提供較為充足的人流，是項目的人氣店。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議54業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲異國料理常見的日韓、東南亞法式、意式，品牌均有較高的知名度，且一般配合裝修等手段，營造出異國風(fēng)情。優(yōu)選能塑造項目差異性規(guī)劃引入新品牌的異國料理連鎖店主題，特色餐廳主題特色餐廳在于餐廳的菜品，裝潢，布置服務(wù)，音樂，服務(wù)員及服裝等營造出一個特定主題。優(yōu)選可塑性高?？山Y(jié)合不同業(yè)態(tài)主題設(shè)置不同主題的餐廳。如：運(yùn)動主題，兒童主題，情人主題餐廳等。可引入主題餐廳，增強(qiáng)消費(fèi)者的購物體驗(yàn)大型餐飲在經(jīng)營上各有特色，是購物中心主力店重要類型優(yōu)選本案商圈內(nèi)缺乏大型餐飲機(jī)構(gòu)，其以后的經(jīng)營效果十分理想。同時存在來自沌口區(qū)域的商務(wù)需求及周邊居民消費(fèi)需求可引入本地或外地的大型餐飲機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議55業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)餐飲甜品店需求面積從5座位的5個平方米到25-40平方米的傳統(tǒng)甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人最愛優(yōu)選休閑性強(qiáng)，沖動性消費(fèi)適當(dāng)布置可活躍零售氛圍建議引入一些甜品，冰淇凌店及地方特色甜品店?？Х鹊昕Х燃t茶音樂烘托出高雅氣氛是這類店鋪重要的賣點(diǎn)，飲品茶點(diǎn)品種豐富，是情侶約會，朋友座談的好去處優(yōu)選休閑性強(qiáng)，增強(qiáng)項目購物休閑功能性及體驗(yàn)性建議引入品牌連鎖機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議56業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)娛樂電影院多屏幕的電影院是購物中心最普遍的娛樂設(shè)施電影院利用不斷更換片源的優(yōu)勢，并配合其他餐飲與零售設(shè)施，吸引顧客重復(fù)到訪不選21市級商業(yè)中心有環(huán)藝天河電影城，摩爾城將引入金逸國際影城，本案不宜設(shè)置不建議引入PUB有100多平方到幾百平方米的迪吧、慢搖吧屬于高壓人群娛樂場所中青年是主力軍，消費(fèi)檔次依裝修檔次和服務(wù)檔次定位優(yōu)選區(qū)域內(nèi)無該類型商戶，存在市場空白建議引入不同風(fēng)格的酒吧，以形成消費(fèi)氛圍業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議57業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)娛樂KTV現(xiàn)在流行的量販?zhǔn)終TV含大中小及VIP包房，現(xiàn)在KTV一般除上午時間可以營業(yè)，各時段折扣不同以吸引可消費(fèi)能力的消費(fèi)者優(yōu)選該類型設(shè)施發(fā)展成熟，本案周邊仍存在較大空缺，尤其是大型高檔次的KTV引入品牌連鎖店電玩游戲品牌電玩城設(shè)施完善安全，種類多，且配套設(shè)施良好，有穩(wěn)定客戶群優(yōu)選目前電玩消費(fèi)市場成熟，經(jīng)營模式單一，以家庭游戲?yàn)橹?，如：湯姆熊等。要形成?dú)特的經(jīng)營特色差異化經(jīng)營建議引入電玩游戲，增加成人游戲，如模擬游戲，與市場現(xiàn)有設(shè)施差異化經(jīng)營，選擇新的經(jīng)營者，如：SEGA兒童娛樂中心父母可暫時把孩子寄托在商場的兒童設(shè)施內(nèi)而輕松的去購物，可配置一個有托兒服務(wù)的軟性游戲活動中心，以及一個以換領(lǐng)游戲卷形式經(jīng)營的嘉年華攤位游戲和餐飲設(shè)施?？蛇x滿足大型購物中心及家庭化消費(fèi)的特點(diǎn)建議引入兒童娛樂城，如反斗城業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議58業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)服務(wù)美容美發(fā)、美甲、化妝面積幾至幾百平方米都有，標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)行業(yè)，引入檔次應(yīng)配合商場定位，在品質(zhì)保證下，消費(fèi)者主要以回頭客居多優(yōu)選目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，有助于為本項目吸引一批固定的消費(fèi)群體建議引入專業(yè)化較強(qiáng)的美容美發(fā)和美甲等店，如個人形象設(shè)計，Salon,美容Spa，瘦身美體、特色美甲、化妝及紋身等個人護(hù)理這個方面市場上最大名氣的是屈臣氏日用品便利店，一般面積為200-300平方米，經(jīng)營所有類別的日用品不選受周邊商業(yè)環(huán)境的影響，引入市場發(fā)展成熟的經(jīng)營者較為穩(wěn)妥本案所處商圈內(nèi)已有屈臣氏，引入的可能性不大照相攝影此類專營店面積不大定，看引進(jìn)品牌的檔次和數(shù)量而定優(yōu)選分家用級和專業(yè)級面向客戶不同，是購物中心必然引進(jìn)的項目建議此入新品牌的兒童攝影店、婚紗攝影店或個人形象攝影店銀行銀行網(wǎng)點(diǎn)90-200平方米，自助銀行一般20-30平方米，作為方便顧客的基本配置，一般購物中心會有一個自助銀行和幾個ATM機(jī)優(yōu)選需設(shè)置多個自助銀行，以滿足便利性的要求建議引入銀行網(wǎng)點(diǎn)以及自助銀行業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議59業(yè)態(tài)組合建議議業(yè)種業(yè)態(tài)特點(diǎn)及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點(diǎn)服務(wù)眼鏡光學(xué)20-30平米左右，品牌眾多，已經(jīng)有比較多的代理店，以一個店面匯集多個品牌，可直接引進(jìn)優(yōu)選消費(fèi)需求高，商家利潤高，是承租能力相對較高的類別引入多家眼鏡店，在經(jīng)營上突出不同的特色，如近視鏡框、隱形眼鏡、名品太陽眼鏡，引入檔次權(quán)威性（眼科醫(yī)院直屬店）或品牌連鎖店藥店各地均有政策規(guī)定最小面積，一般店面在200平方米左右，作為人民生活的必需品，一個方便齊備的藥店，可以極大的吸引周圍的群眾可選作為順帶消費(fèi)品，滿足一站式消費(fèi)的定位需要建議引入結(jié)合藥妝的藥店。音像禮品經(jīng)營包括音像制品，房間飾品，小物件，以及音像配套物品，購物中心必備可選一般的音像店多開設(shè)在沿街店鋪及居民區(qū)附近，形象不佳，承租能力不高建議引入專業(yè)音像店，配備有音像視聽系統(tǒng)，能體現(xiàn)體驗(yàn)性的商家業(yè)態(tài)業(yè)種選擇擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合原則業(yè)態(tài)組合建議議60業(yè)態(tài)組合建議議購物類百貨店、專賣店專業(yè)店運(yùn)動用品店、“時尚生活”書店餐飲類美食廣場、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、咖啡店休閑娛樂類PUB、KTV、電玩、兒童娛樂中心服務(wù)類美容美發(fā)、照相攝影、眼鏡光學(xué)、銀行業(yè)種業(yè)態(tài)組合合：從本項目目自身條件及及所處的市場場環(huán)境出發(fā)，，將本項目可可能選擇的業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行行以下組合61高端百貨貨為主業(yè)態(tài)業(yè)種種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合原則則業(yè)態(tài)組合合建議61購物類專賣店、服飾精品店、運(yùn)動用品店餐飲類美食廣場、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、咖啡店休閑娛樂類PUB、KTV、電玩服務(wù)類美容美發(fā)、美甲、彩妝、紋身、照相攝影、眼鏡、銀行時尚購物物為主，，特色商商業(yè)路線線，引領(lǐng)領(lǐng)漢陽時時尚潮流流業(yè)態(tài)組合合建議業(yè)態(tài)業(yè)種種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合原則則業(yè)態(tài)組組合建建議62項目功功能定定位一站式式購物物購物餐飲娛樂休閑服務(wù)63問題界界定與與結(jié)構(gòu)構(gòu)化分分析市場競競爭環(huán)環(huán)境分分析項目產(chǎn)產(chǎn)品方方案建建議項目商商業(yè)定定位產(chǎn)品設(shè)設(shè)計優(yōu)優(yōu)化建建議項目屬屬性研研判與與界定定項目研研究工工作步步驟項目方方案建建議可借鑒鑒案例例研究究原規(guī)劃劃方案案研判判64地塊商商業(yè)價價值分分析商業(yè)高高價值值區(qū)域域商業(yè)中中價值值區(qū)域域商業(yè)低低價值值區(qū)域域通過地地塊商商業(yè)價價值分分析，，地塊塊商業(yè)業(yè)價值值主要要集中中在臨臨路區(qū)區(qū)域，，而該該區(qū)域域面積積占地地塊面面積比比例較較小。。而地地塊擁擁有較較大面面積的的腹地地面積積，這這塊是是商業(yè)業(yè)面積積最低低的區(qū)區(qū)域。。如何將將人流流引入入地塊塊腹地地，有有效的的將人人流在在地塊塊內(nèi)形形成循循環(huán)，，將是是項目目規(guī)劃劃首要要解決決的問問題。。其次，，在地地塊中中應(yīng)注注意道道路尺尺度規(guī)規(guī)劃，，使之之能安安排垂垂直交交通系系統(tǒng)，，使人人流向向上，，提升升商業(yè)業(yè)價值值。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析65項目原原方案案從整整體效效果上上來看看，還還是很很有特特點(diǎn)，，立面面效果果都很很美觀觀。如：弧弧形集集中商商業(yè)體體、弧弧形交交通動動線、、現(xiàn)代代時尚尚商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)、大大型入入口廣廣場。。但對方方案進(jìn)進(jìn)行仔仔細(xì)分分析，，會發(fā)發(fā)現(xiàn)方方案存存在比比較嚴(yán)嚴(yán)重的的缺陷陷，將將使整整個項項目將將面臨臨很大大的風(fēng)風(fēng)險，，導(dǎo)致致整個個項目目的失失敗。。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析66通過我我司，，對方方案整整體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計的的分析析，存存在以以下八大問問題，將導(dǎo)導(dǎo)致項項目面面臨開開發(fā)失失敗的的風(fēng)險險。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析67問題一一：項目柱柱網(wǎng)排排布不不合理理，這這樣的的柱網(wǎng)網(wǎng)排布布，方方便了了地下下車庫庫的使使用，，但造造成了了地上上商業(yè)業(yè)面積積分割割存在在問題題，商商鋪無無法使使用。。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析68問題二二：項目主主入口口廣場場，好好看但但不實(shí)實(shí)用。。方案案中入入口廣廣場設(shè)設(shè)置在在項目目商業(yè)業(yè)價值值最高高的區(qū)區(qū)域，，對商商業(yè)價價值存存在浪浪費(fèi)。。同時時距離離項目目人氣氣最旺旺的王王家灣灣車站站較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，對對人流流吸引引匯集集作用用有限限。項目入入口設(shè)設(shè)計過過多，，造成成交通通動線線較為為混亂亂，人人氣聚聚集度度不好好，同同時對對商業(yè)業(yè)價值值造成成浪費(fèi)費(fèi)。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析69問題三三：項目在在車行行交通通組織織上，，主要要考慮慮了私私車的的組織織，并并未考考慮到到從龍龍陽大大道和和漢陽陽大道道的士士停靠靠的問問題，，在兩兩條主主干道道的士士?？靠烤娲嬖谶`違規(guī)停停車的的問題題。這這將極極大的的影響響客戶戶的到到達(dá)性性，無無法將將車流流轉(zhuǎn)化化為商商業(yè)人人氣。。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析70問題四四：項目在在商業(yè)業(yè)體量量分布布上較較不合合理，，將商商業(yè)位位置最最好的的位置置設(shè)置置體量量較小小，而而將大大規(guī)模模的高高樓層層集中中商業(yè)業(yè)放在在地塊塊商業(yè)業(yè)價值值最低低的位位置，，這勢勢必將將造成成高樓樓層區(qū)區(qū)域商商業(yè)價價值更更低且且商業(yè)業(yè)經(jīng)營營也無無法存存活。。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析71問題五五：項目在在尺度度的設(shè)設(shè)計把把握上上存在在較大大偏差差。1、方案案中商商鋪的的面寬寬與進(jìn)進(jìn)深的的比例例關(guān)系系在1：1，按經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值值面寬寬與進(jìn)進(jìn)深的的比例例關(guān)在在1：2為合理理范圍圍。項項目規(guī)規(guī)劃中中的沿沿街商商鋪面面寬與與進(jìn)深深關(guān)系系不合合理，，造成成商鋪鋪的分分割存存在較較大問問題。。2、街道道空間間尺度度設(shè)計計不合合理，，方案案中街街道寬寬度最最寬不不足8米，最最窄為為2米，這這在很很大程程度上上，影影響消消費(fèi)者者的舒舒適度度。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析72問題六六：項目在在規(guī)劃劃中缺缺乏垂垂直交交通體體系。。1、由于于街道道寬度度的限限制，，使得得無法法設(shè)置置自動動扶梯梯，使使人流流無法法向上上，無無法提提升高高樓層層的商商業(yè)價價值。。2、項目目街區(qū)區(qū)商鋪鋪很多多是用用樓梯梯來解解決垂垂直交交通，，而樓樓梯在在購物物中心心更多多是作作為輔輔助交交通和和消防防問題題，根根本是是無法法來解解決垂垂直交交通問問題。。3、項目目為規(guī)規(guī)劃用用觀光光電梯梯，這這直接接影響響了項項目檔檔次和和消費(fèi)費(fèi)者的的體驗(yàn)驗(yàn)性和和趣味味性，，同時時無法法滿足足高樓樓層目目的性性消費(fèi)費(fèi)的需需要。。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析73問題七七：項目方方案中中集中中商業(yè)業(yè)體的的規(guī)劃劃后，，項目目規(guī)劃劃了兩兩條商商業(yè)街街區(qū)，，直接接導(dǎo)致致了街街道尺尺度的的設(shè)計計。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析74問題八八：項目腹腹地缺缺乏較較大空空間的的中庭庭或室室外廣廣場規(guī)規(guī)劃，，使得得整個個商業(yè)業(yè)空間間缺乏乏趣味味性，，各商商業(yè)空空間缺缺乏交交流，，對人人流缺缺乏引引導(dǎo)性性。同同時，，后期期經(jīng)營營缺乏乏足夠夠的商商業(yè)促促銷展展示區(qū)區(qū)。原方案案評判判地塊價價值研研究方案分分析75問題界界定與與結(jié)構(gòu)構(gòu)化分分析市場競競爭環(huán)環(huán)境分分析項目產(chǎn)產(chǎn)品方方案建建議項目商商業(yè)定定位產(chǎn)品設(shè)設(shè)計優(yōu)優(yōu)化建建議項目屬屬性研研判與與界定定項目研研究工工作步步驟項目方方案建建議原規(guī)劃劃方案案研判判可借鑒鑒案例例研究究76入口廣廣場時代廣廣場由由一個個“TIMESSQUARE”英文文字母母構(gòu)成成的古古式方方形時時鐘，，指針針永遠(yuǎn)遠(yuǎn)凝固固在十十點(diǎn)十十分。。這是是時代代廣場場最標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，最具具美感感又神神秘的的時間間坐標(biāo)標(biāo)上。。上海恒恒隆廣廣場在在入口口廣場場規(guī)劃劃一個個噴泉泉和一一些綠綠化設(shè)設(shè)置。?？山梃b鑒案例例研究究入口廣廣場商業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)空空間垂直交交通體體系街道尺尺度主題街街區(qū)77室外及及中庭庭廣場場又一城城的室室內(nèi)購購物空空間設(shè)設(shè)計成成層層層疊疊疊，商商場設(shè)設(shè)計強(qiáng)強(qiáng)調(diào)空空間感感和透透明感感，創(chuàng)創(chuàng)造一一種國國際化化生活活休閑閑概念念。漢口新新民眾眾樂園園1-2樓樓梯梯轉(zhuǎn)角角處有有一個個小型型舞臺臺設(shè)計計，可可不定定期舉舉辦促促銷活活動，，有效效吸引引消費(fèi)費(fèi)者眼眼球。。世界城城1期商業(yè)業(yè)中，，規(guī)劃劃一個個中心心廣場場，成成為后后期商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營主主要商商業(yè)活活動場場所。。可借鑒案例例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點(diǎn)空空間垂直交通體體系街道尺度主題街區(qū)78垂直交通體體系香港時代廣廣場購物中中心是一棟棟高15層的都會型型垂直式大大型購物中中心，約有有300個店鋪專柜柜，建筑物物內(nèi)利用升升降梯與自自動扶梯的的連結(jié)，時時代廣場的的中庭呈環(huán)環(huán)型，自動動扶梯安放放在中庭的的兩端，垂垂直升降觀觀光梯在中中部。可借鑒案例例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點(diǎn)空空間垂直交通體體系街道尺度主題街區(qū)79通道尺度購物中心的的規(guī)劃尺度度必須充分分尊重人的的感受，滿滿足人的需需要。在中中國的購物物中心規(guī)劃劃中，必須須要根據(jù)人人的習(xí)慣來來進(jìn)行設(shè)計計。寬敞的的通道可以以更大程度度提升商業(yè)業(yè)檔次，不不但可以給給經(jīng)營商家家與消費(fèi)者者營造一個個舒適的經(jīng)經(jīng)營與購物物環(huán)境，而而且可以更更大程度地地提高商鋪鋪的商業(yè)價價值。如：：上海港匯匯廣場，上上海恒隆廣廣場等。可借鑒案例例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點(diǎn)空空間垂直交通體體系街道尺度主題街區(qū)80主題商業(yè)的的構(gòu)建愉景新城有有三條主題題街區(qū)：兒兒童街、愉愉景街、滋滋味街。愉愉景街為主主流購物街街區(qū)，兒童童街集中于于兒童主題題，滋味街街是美食廣廣場?？山梃b案例例研究入口廣場商業(yè)節(jié)點(diǎn)空空間垂直交通體體系街道尺度主題街區(qū)81問題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目產(chǎn)品方方案建議項目商業(yè)定定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目屬性研判判與界定項目研究工作作步驟原規(guī)劃方案研研判項目方案建議議可借鑒案例研研究82本項目柱網(wǎng)規(guī)規(guī)劃應(yīng)采取多多種形式進(jìn)行行組合，并通通過中庭、街街道來進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，以保證證地上商鋪的的使用價值為為原則。1、項目在沿龍龍陽大道沿街街商鋪柱網(wǎng)規(guī)規(guī)劃應(yīng)與龍陽陽大道垂直，，以提高街鋪鋪的使用價值值；2、其他區(qū)域柱柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)結(jié)結(jié)合主力店、、中庭、弧形形街區(qū)等進(jìn)行行變化，以保保證地上商業(yè)業(yè)空間的使用用為原則，進(jìn)進(jìn)行多種組合合。項目規(guī)劃建議議商業(yè)入口建議議商業(yè)體量分布布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議議商業(yè)主力店設(shè)設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置建議商業(yè)空間規(guī)劃劃建議83根據(jù)對地塊商商業(yè)價值分析析得出了商業(yè)業(yè)價值高、中中、低三個價價值不同等級級商業(yè)價值區(qū)區(qū)。針對不同同等級商業(yè)價價值區(qū)安排商商業(yè)體量，來來實(shí)現(xiàn)整個項項目的商業(yè)價價值。在商業(yè)高價值值區(qū)，規(guī)劃較較大體量的商商業(yè)，將商業(yè)業(yè)價值最大程程度利用。同同時，以平衡衡在商業(yè)低價價值區(qū)的體量量。在低商業(yè)價值值區(qū)，規(guī)劃低低容積率水平平，降低商業(yè)業(yè)體量，避免免產(chǎn)生無效商商業(yè)。項目規(guī)劃建議議商業(yè)入口建議議商業(yè)體量分布布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議議商業(yè)主力店設(shè)設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置建議商業(yè)空間規(guī)劃劃建議84項目規(guī)劃建議議商業(yè)入口建議議商業(yè)體量分布布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議議商業(yè)主力店設(shè)設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置建議商業(yè)空間規(guī)劃劃建議將原方案多個個入口設(shè)計，，建議修改為為3個入口規(guī)劃：：1、取消原方案案中的主入口口廣場設(shè)計，，將其作為整整個項目的形形象面；2、在地塊公交交站點(diǎn)區(qū)域規(guī)規(guī)劃為項目主主入口，利用用該區(qū)域的公公交站點(diǎn)，人人流量大等優(yōu)優(yōu)勢，將人流流引導(dǎo)項目商商業(yè)腹地；3、在地塊北面面與龍陽大道道交匯處規(guī)劃劃為項目次入入口，引導(dǎo)項項目北面人流流；4、取消原方案案中龍陽大道道區(qū)域3個入口的設(shè)計計，將其規(guī)劃劃為一個路口口，作為項目目輔助入口；；85項目規(guī)劃建議議商業(yè)入口建議議商業(yè)體量分布布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議議商業(yè)主力店設(shè)設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置建議商業(yè)空間規(guī)劃劃建議在大型商業(yè)項項目中，主力力店是商業(yè)成成功的重要因因素。主力店店對整個商業(yè)業(yè)起到創(chuàng)造穩(wěn)穩(wěn)定人流，引引導(dǎo)人流的作作用。通過對業(yè)態(tài)組組合的篩選，，本案主力店店最有可能引引入的是高端端百貨。而其其他的超市、、專業(yè)賣場及及電影院等基基本不可能引引入。根據(jù)本項目單單主力店結(jié)構(gòu)構(gòu)的特征，其其主力店設(shè)置置地塊腹地，，以起到引導(dǎo)導(dǎo)人流的作用用。86項目規(guī)劃建議議商業(yè)入口建議議商業(yè)體量分布布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議議商業(yè)主力店設(shè)設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置建議商業(yè)空間規(guī)劃劃建議建議項目規(guī)劃劃中加強(qiáng)中庭庭等商業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的設(shè)置，對對人流進(jìn)行引引導(dǎo)。在商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)空間組組織促銷活動動，提供休息息功能，來聚聚集人氣，打打造商業(yè)特色色，形成項目目自身亮點(diǎn)。。87商業(yè)街道尺度度修改建議室內(nèi)主通道的的寬度設(shè)置在在4-6米，次通道在在2.8-3.6米，否則縱深深的較深的商商鋪就會成為為“死鋪”。。寬敞的通道道可以更大程程度提升商業(yè)業(yè)檔次，不但但可以給經(jīng)營營商家與消費(fèi)費(fèi)者營造一個個舒適的經(jīng)營營與購物環(huán)境境，而且可以以更大程度地地提高商鋪的的商業(yè)價值。。街道設(shè)置在10-20米之間，超過過20米寬的商業(yè)街街道，行人很很可能只關(guān)注注街道一側(cè)的的店鋪。項目規(guī)劃建議議商業(yè)入口建議議商業(yè)體量分布布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議議商業(yè)主力店設(shè)設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置建議商業(yè)空間規(guī)劃劃建議88構(gòu)建垂直交通通體系建議以電梯形成““循環(huán)”人流流，手扶電梯梯不僅僅能將將人流往上提提升，更是關(guān)關(guān)系到購物中中心交通組織織的重要部分分。不但延長長了消費(fèi)者的的停留時間，，更是有利于于在購物中心心內(nèi)的人流形形成一個“循循環(huán)”的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。規(guī)劃觀光電梯梯可提高電梯梯的趣味性。。同時可考慮慮為高樓層的的娛樂、餐飲飲項目設(shè)置一一步到位的自自立電梯，提提升高樓層的的商業(yè)價值。。項目規(guī)劃建議議商業(yè)入口建議議商業(yè)體量分布布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議議商業(yè)主力店設(shè)設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置建議商業(yè)空間規(guī)劃劃建議89主題商業(yè)空間間的構(gòu)建面對項目周邊邊未來將有40萬平方米的商商業(yè)競爭環(huán)境境，本案應(yīng)從從項目的特色色、功能等方方面入手，增增加和補(bǔ)充項項目的特殊功功能，突出與與其他項目的的區(qū)別，形成成差異化競爭爭和特色化經(jīng)經(jīng)營，最大程程度上滿足客客戶的觀光購購物，娛樂、、休閑的體驗(yàn)驗(yàn)。綜上，我司建建議：本案應(yīng)應(yīng)注重打造主主題購物的商商業(yè)空間，對對不同購物區(qū)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)不同同的主題商業(yè)業(yè)空間設(shè)計，，通過特色的的購物體驗(yàn)，，來吸引消費(fèi)費(fèi)者，為項目目聚集人氣。。商業(yè)入口建議議商業(yè)體量分布布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議議商業(yè)主力店設(shè)設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置置建議商業(yè)空間規(guī)劃劃建議項目規(guī)劃建議議90問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項目商業(yè)定位位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目屬性研判判與界定項目價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目運(yùn)營策略略建筑規(guī)模思考考項目形象定位位91租金水平1F180-1F1502F1503F1204F705F506F50容積率水平建筑面積可規(guī)劃樓層可實(shí)現(xiàn)程度2.6（原方案）大型商業(yè)：321008-11F5樓以上商業(yè)價值低且難以存活商業(yè)步行街：15560地下商業(yè)：150503-4F可實(shí)現(xiàn)商業(yè)步行街1-2樓和地下1層商業(yè)銷售根據(jù)項目商業(yè)業(yè)價值實(shí)現(xiàn)程程度來分析。。商業(yè)租金按按樓層層層遞遞減。且商業(yè)業(yè)經(jīng)營難度和和風(fēng)險也越來來越大。本項目要突破破2.6的容積率，若若通過增加商商業(yè)樓層來進(jìn)進(jìn)行，無疑是是只有投入無無產(chǎn)出的效果果。項目規(guī)模建議議租金比較分析析投資收益分析析92容積率水平建筑面積總成本靜態(tài)投資收益2.6（原方案）476601446436400.894.0733282174996910.39注：包含土地地費(fèi)用及土地地增值稅從投資收益測測算分析，本本項目要突破破2.6的容積率，若若通過單純增增加商業(yè)面積積來進(jìn)行，無無疑是只有投投入無產(chǎn)出的的效果，勢必必造成整個項項目的失敗。。項目規(guī)模建議議租金比較分析析投資收益分析析單純增加商業(yè)業(yè)面積來提高高容積率水平平，只會增加加無效商業(yè)面面積，降低項項目整體投資資收益水平。。93考慮到本項目目地段，完全全可以通過不不增加無效商商業(yè)面積，根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，可可通過規(guī)劃小小戶型產(chǎn)品來來提升項目規(guī)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)項項目價值最大大化。通過投資收益益測算，當(dāng)項項目容積率水水平在3.0水平，靜態(tài)投投資收益最大大，隨著容積積率水平的提提升，項目投投資收益在減減少。項目規(guī)模建議議租金比較分析析投資收益分析析投資測算前提提條件：1、本案單一主主力店規(guī)劃，，其單層面積積至少需要5000平方米，商業(yè)業(yè)可規(guī)劃面積積為5層，剩余3000平方米規(guī)劃商商業(yè)步行街，，可規(guī)劃3層商業(yè)；2、商業(yè)可銷售售面積為商業(yè)業(yè)步行街1-2層及地下一層層商業(yè)，共計計2.4萬平方米，全全部實(shí)現(xiàn)銷售售；3、利潤中包含含土地費(fèi)用及及增值稅費(fèi)用用未扣除；94問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項目商業(yè)定位位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目屬性研判判與界定項目價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目運(yùn)營策略略建筑規(guī)模思考考項目形象定位位95商業(yè)功能定位位小戶型產(chǎn)品開開發(fā)周邊配套購物、娛樂、、休閑、餐飲飲一站式購物物中心SOHO公寓，提供居居住和商務(wù)功功能地塊旁五星級級酒店規(guī)劃項目三大資源源將有機(jī)整合合成王家灣商商圈都市綜合合體形象定位：漢陽都會生活活體驗(yàn)中心項目作為王家家灣商圈都市市綜合體項目目，將有效提提升王家灣商商圈檔次，提提升區(qū)域價值值。區(qū)域價值值的提升將推推動項目價值值提升，形成成良性循環(huán)，，為項目創(chuàng)造造更高價值。。項目形象定位位——漢陽都會生活活體驗(yàn)中心96問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析市場競爭環(huán)境境分析項目商業(yè)定位位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目屬性研判判與界定項目價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化化建議項目