淺說房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請的義務(wù)主體-兼談格式合同之法律適用及完善

淺說房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請的義務(wù)主體——兼談格式合同之法律適用及完善

提要：住房制度改革之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了市場化軌道，與此同時，商品房買賣糾紛日漸增多。通過分析房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移糾紛中的法律問題，證明轉(zhuǎn)移登記申請的主要義務(wù)在于出賣人和房地產(chǎn)登記部門，買受人僅承擔(dān)協(xié)助義務(wù)，建議對有關(guān)法規(guī)規(guī)章進(jìn)行相應(yīng)修改，并由此對我國格式合同及條款的適用與完善進(jìn)行探究與論證。

關(guān)鍵詞：初始登記；轉(zhuǎn)移登記；格式條款；法律適用

近幾年來，我國商品房的價格幾度攀升，相當(dāng)一部分群眾不堪重負(fù)。與此同時，商品房買賣糾紛日漸增多，譬如因逾期、不能辦理房屋登記及取得房產(chǎn)證而引發(fā)的糾紛就在我國比較普遍，本文擬對此類糾紛的解決及我國格式合同和格式條款之完善略陳管窺之見。

一、我國商品房買賣合同、司法實(shí)務(wù)中對逾期、不能辦理房屋登記及領(lǐng)取房產(chǎn)證的法律責(zé)任認(rèn)定及存在問題分析

我國商品房買賣雙方一般多采用建設(shè)部制作的格式合同文本《商品房買賣合同示范文本》(建住房[2000]200號)來規(guī)范各自的權(quán)利義務(wù)。在產(chǎn)權(quán)登記方面，該文本通常約定如果因?yàn)槌鲑u人的責(zé)任導(dǎo)致買受人無法在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，雙方同意按照兩種可能情形中某一項(xiàng)或者幾項(xiàng)進(jìn)行處理，該兩種可能情形為：買受人退房的情形，出賣人應(yīng)在買受人提出退房之日起一日內(nèi)將已付房款退還買受人，并且按已付房款的一％賠償買受人的損失；第二種是買受人不退房的情形，此時出賣人按照已付房款的一％向買受人支付違約金。依照規(guī)定，文本中的三處“一”都應(yīng)由雙方協(xié)商填寫，然而在實(shí)踐中，開發(fā)商一般多選擇直接填上60日，0．5％，1％，買受人大多只能默默接受。

筆者以為上述合同條款至少存在下列問題：一是對因出賣人的原因?qū)е沦I受人永遠(yuǎn)無法取得房產(chǎn)證的情況下責(zé)任如何承擔(dān)約定得不夠明確；二是對于出賣人在辦理房屋登記和房產(chǎn)證方面的義務(wù)和責(zé)任規(guī)定得不夠清楚；三是對于買受人以及房屋登記部門在辦理房屋登記和房產(chǎn)證方面各自應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和職責(zé)沒有做相應(yīng)的規(guī)定；四是規(guī)定開發(fā)商應(yīng)支付的違約金和賠償?shù)膿p失額過少，顯失公平；五是變相將可選擇條款變成了格式條款，這主要表現(xiàn)在前述按第幾項(xiàng)處理，按百分之多少賠償損失或支付違約金全都是由開發(fā)商定的，買受人一般并不具有討價還價的權(quán)利，否則在賣方市場上買受人就買不到房屋。上述缺漏充分說明我國格式合同和格式條款存在著較為嚴(yán)重的問題。

我國司法實(shí)務(wù)中對于上述不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋登記及領(lǐng)取房產(chǎn)證的責(zé)任主體及其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任是如何認(rèn)定的呢?這里僅以蘭州市中級人民法院的一份初審判決書和甘肅省高級人民法院的一份終審判決書為例來予以說明。原告(買受人)被告(出賣人)曾在合同中約定，在商品房交付使用之后90日內(nèi)，出賣人應(yīng)將辦理權(quán)屬登記方面需要出賣人提供的資料報給產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如果因?yàn)槌鲑u人責(zé)任導(dǎo)致買受人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，則依下列方式處理：買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起60日之內(nèi)將已付房款退還買受人，并且按照已付房款0．5％來賠償買受人的損失。

后來由于出賣人未能按時辦理初始房屋登記導(dǎo)致買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書。市中院認(rèn)為，關(guān)于原告要求判令被告賠償延期辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)違約金的訴訟請求，根據(jù)我國最高人民法院對商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因雙方在合同中約定為退房的條款，對于違約金沒有約定，按照上述規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)按照原告應(yīng)付款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。關(guān)于被告辯稱，產(chǎn)權(quán)證辦理的時間取決于相關(guān)的行政機(jī)關(guān)，其不存在違約責(zé)任的抗辯理由，因其未能提供可以免除責(zé)任的相關(guān)證據(jù)，故應(yīng)當(dāng)賠償原告因其逾期辦理權(quán)屬證書而產(chǎn)生的違約金，并應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)辦理房產(chǎn)證的義務(wù)。省高級人民法院的終審判決卻認(rèn)為，一審判決要求被告應(yīng)當(dāng)按照原告應(yīng)付款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金沒有合同依據(jù)，并撤銷了該項(xiàng)判決。提起再審后，最高人民法院民事裁定書則認(rèn)為，雙方并未選擇買受人不退房，出賣人按已付房價款的一定比例向買受人支付違約金的條款。

由于本案雙方當(dāng)事人已在合同中對不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書約定了特殊的處理方式，而該處理方式的選擇系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對雙方當(dāng)事人均有約束力。故本案不宜按照上述司法解釋的規(guī)定判處違約金。二審判決未支持原告關(guān)于違約金的訴訟請求有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，并無不當(dāng)。

由此可見，由于我國商品房買賣合同的格式化屬性，該格式合同未能公平地設(shè)計(jì)買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，又由于我國相當(dāng)一部分司法工作者及其他法律工作者固有的民商法思維，導(dǎo)致我國對上述逾期、不能辦理房產(chǎn)證的糾紛的處理可能顯失公平。為此，在法理層面，在立法論、解釋論層面，在守法、執(zhí)法、司法環(huán)節(jié)搞清楚以上爭執(zhí)點(diǎn)就顯得十分必要。

二、辦理房屋登記的義務(wù)主體分析及相關(guān)立法的完善

眾所周知，房屋是一種極其重要的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的變動要遵循公示公信原則，而登記則為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。房地產(chǎn)登記的功能主要表現(xiàn)為：界定房地產(chǎn)的歸屬，明晰房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系；降低權(quán)利人對不動產(chǎn)的保護(hù)成本，維護(hù)不動產(chǎn)的靜態(tài)安全；節(jié)省交易成本，提高交易效率。既然房地產(chǎn)登記和取得房產(chǎn)證如此重要，那究竟誰是辦理房屋登記及房產(chǎn)證的義務(wù)主體呢?

根據(jù)我國有關(guān)法學(xué)理論和法律規(guī)定，進(jìn)行房屋登記以及頒發(fā)房產(chǎn)證是房屋登記主管機(jī)關(guān)依法實(shí)施的一種依申請的行政確認(rèn)行為。由此可見，申請方和登記主管部門是進(jìn)行房屋登記和辦理房產(chǎn)證的共同義務(wù)主體。在這里，登記主管部門承擔(dān)的主要責(zé)任是行政責(zé)任。對于登記主管部門應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的追究一般可通過行政復(fù)議、行政訴訟的方式進(jìn)行。那么這里的申請方包括那些主體?其各自應(yīng)該承擔(dān)什么樣的義務(wù)和責(zé)任呢?

我國合同法對買賣合同的定義做出了相關(guān)規(guī)定，該類合同即出賣人向買受人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，而買受人支付價款。同時規(guī)定出賣人有義務(wù)向買受人交付標(biāo)的物或提取標(biāo)的物的單證。而物權(quán)法則明文規(guī)定了不動產(chǎn)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓生效的登記要件。可見出賣人是申請辦理房屋登記及房地產(chǎn)權(quán)屬證書的第一義務(wù)主體。因?yàn)橘I受人支付了價款就履行完了自己的主要義務(wù)，而出賣人交付房屋僅只是履行了部分義務(wù)，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)仍是其承擔(dān)的一項(xiàng)主要義務(wù)，而轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)就是要通過辦理房屋登記及讓買受人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書來實(shí)現(xiàn)。如果說買受人也有義務(wù)的話，買受人的義務(wù)僅表現(xiàn)在受領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書、協(xié)助出賣人申請登記等附隨義務(wù)方面。

合同法和物權(quán)法都是由全國人民代表大會通過的基本法律，其對辦理房屋登記及房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)主體的規(guī)定本是十分明確的，但我國有關(guān)的行政法規(guī)、規(guī)章卻對此作了與合同法、物權(quán)法不盡相同的規(guī)定。如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，無論是預(yù)售和限售商品房，辦理土地使用權(quán)變更以及房屋所有權(quán)登記的都是貝句買人的義務(wù)。而開發(fā)商只承擔(dān)協(xié)助義務(wù)以及提供證明文件。同時《城市商品房預(yù)售管理辦法》

也做出了由承購人承擔(dān)商品房權(quán)屬登記義務(wù)的類似規(guī)定。很顯然，這些規(guī)定有違合同法基本精神，即因房屋買賣而進(jìn)行的轉(zhuǎn)移登記申請義務(wù)主體包括了買受人和開發(fā)商兩者，且買受人是第一申請義務(wù)主體，開發(fā)商則是輔助一方。這樣的規(guī)定與合同法在買賣合同定義中規(guī)定的出賣人和買受人的義務(wù)本末倒置，將主要由出賣人承擔(dān)的轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到了買受人的頭上，這在理論上是錯誤的，在實(shí)踐中是有害的。眾所周知，購房者大多屬于購買居住用房的普通消費(fèi)者，其法律知識相當(dāng)有限，且辦理轉(zhuǎn)移登記需要以出賣人辦理了初始登記，取得了大房產(chǎn)證為前提。

而出賣人何時辦理了初始登記，取得了大房產(chǎn)證，辦理的整個過程和詳情購房者大多是不清楚的，故出賣人首先必須履行對買受人告知有關(guān)辦理初始登記，取得大房產(chǎn)證的具體情況。辦妥了初始登記后便進(jìn)入轉(zhuǎn)移登記階段，在這個階段是否是由買受人承擔(dān)主要義務(wù)?筆者的回答仍然是否定的，因?yàn)檗D(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人依舊是出賣人的主要義務(wù)，故在辦理轉(zhuǎn)移登記階段，出賣人仍然是主要的義務(wù)承擔(dān)者，他應(yīng)當(dāng)在辦妥初始登記后通知買受人和他一起去辦理轉(zhuǎn)移登記，并且要詳盡告知買受人要攜帶的材料和注意的各項(xiàng)事項(xiàng)。如果出賣人在辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記過程中沒有盡職盡責(zé)，致使辦理拖延或無法辦理，則出賣人應(yīng)按法律及合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此時的買受人承擔(dān)的仍然是附隨義務(wù)。從實(shí)際情況來看，大多數(shù)作為強(qiáng)勢的組織體一方的出賣人也是有能力承擔(dān)主要義務(wù)的。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》現(xiàn)在仍然有效，但其與合同法的沖突必須得以解決，根據(jù)上位法優(yōu)于下位法的基本原則，對《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》必須予以修改，以使其與合同法保持一致。

《房屋登記辦法》已于2008年1月22日經(jīng)建設(shè)部第147次常務(wù)會議討論通過，自2008年7月1日起施行。由該辦法第三十二條和第三十五條的規(guī)定可知，商品房的初始登記是必經(jīng)程序且是第一個環(huán)節(jié)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記則是第二個環(huán)節(jié)，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，前提是開發(fā)商就其開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記。第十二條規(guī)定了轉(zhuǎn)移登記申請應(yīng)由有關(guān)的雙方當(dāng)事人共同進(jìn)行。可見，該辦法已經(jīng)部分改變了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》關(guān)于轉(zhuǎn)移登記申請義務(wù)主體為買受人，開發(fā)商僅為協(xié)助人的規(guī)定，而明確規(guī)定轉(zhuǎn)移登記申請義務(wù)是由開發(fā)商和購房人共同承擔(dān)的，這就和合同法、物權(quán)法的規(guī)定接近一致了，這一點(diǎn)尤其值得我們重點(diǎn)關(guān)注。

不過，我國《房屋登記辦法》規(guī)定的不足之處也是十分明顯的：該法第十二條并沒有對當(dāng)事人做出明確具體的規(guī)定，沿用訴訟法上的當(dāng)事人概念于實(shí)體法在這里并不是很科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)；對于買賣合同來說，僅規(guī)定由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請尚欠準(zhǔn)確，因?yàn)楹贤ㄒ寻岛速u方的主申請義務(wù)，《房屋登記辦法》對此的規(guī)定有些模糊，當(dāng)然也與合同法不盡一致。

其實(shí)從體系解釋的角度來看，房屋登記機(jī)構(gòu)、買受人、出賣人都在辦理房屋登記和房地產(chǎn)權(quán)屬證書過程中承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，其中房屋登記機(jī)構(gòu)、出賣人承擔(dān)著主要義務(wù)，買受人僅在移轉(zhuǎn)登記環(huán)節(jié)承擔(dān)輔助義務(wù)。當(dāng)然這也屬于公私法交融的一個領(lǐng)域，僅僅由于政府方面的原因未登記或遲延登記而發(fā)生的糾紛則屬于行政爭議，與開發(fā)商和買受人之間發(fā)生的合同爭議完全屬于兩個不同的法律關(guān)系。

總而言之，現(xiàn)行的諸多有關(guān)房屋登記的行政法規(guī)、規(guī)章多與法律規(guī)定相沖突，特別是與合同法規(guī)定相沖突，而合同法的規(guī)定也遺漏了房屋登記部門，這不僅違背了我國的基本立法原則，而且也與買賣合同的本質(zhì)相悖。故建議對合同法、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房屋登記辦法》等法律法規(guī)進(jìn)行修改，明確房地產(chǎn)的初始登記義務(wù)在于開發(fā)商和房地產(chǎn)登記部門；轉(zhuǎn)移登記申請不是籠統(tǒng)地由出賣人和買受人共同提出，轉(zhuǎn)移登記的主要義務(wù)仍然在于出賣人和房地產(chǎn)登記部門，買受人僅承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。此外，《房屋登記辦法》規(guī)定當(dāng)房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿記載不一致時，當(dāng)以房屋登記簿為主。辦法第二十五條又規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。由此可見，房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿都是由房屋登記機(jī)構(gòu)制作的，且權(quán)屬證書制作在后，當(dāng)兩者不一致時，除過他人偽造、變造房屋權(quán)屬證書的情況1~291,，應(yīng)該追究房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員工作失誤的法律責(zé)任。故也建議在修改《房屋登記辦法》時加上這一點(diǎn)。

三、我國格式合同、格式條款之法律適用和完善

根據(jù)合同法規(guī)定，格式條款以及格式合同是一方當(dāng)事人為了能夠重復(fù)使用而預(yù)先擬定且在訂立時未與合同另一方當(dāng)事人協(xié)商的條款或合同。由于格式條款和格式合同具有提高交易效率等作用，因此在日常生活和交易活動中一直被大量使用。

前引案例中買賣雙方因逾期辦理房產(chǎn)證而產(chǎn)生了糾紛，主要原因是開發(fā)商未進(jìn)行初始登記，沒有取得大產(chǎn)權(quán)證。依照上面的論證結(jié)論，責(zé)任主體自當(dāng)是開發(fā)商無疑。那開發(fā)商到底應(yīng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任呢?雙方當(dāng)事人在合同中對買受人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的處理辦法進(jìn)行了相關(guān)約定，但是由于該約定條款是開發(fā)商先行擬定并拒絕與買受人協(xié)商的條款，包括可選擇項(xiàng)60日期限、相當(dāng)于已付房款0．5％的賠償額都是開發(fā)商事先擬定并拒絕與買受人協(xié)商的，故此條款當(dāng)屬格式條款無疑。

很顯然，雙方約定的是解除合同并賠償損失的責(zé)任形式，但按此約定履行則顯失公平，會嚴(yán)重?fù)p害買受人的權(quán)益。由于這些年來我國房地產(chǎn)價格暴漲，房價居高不下，過快增長已成為社會共識，購房消費(fèi)者處于極端弱勢的地位，一度喪失了討價還價的能力。就上述所舉例子來分析，當(dāng)一個購房者于2004年花200萬元購買一套房屋后，因開發(fā)商的原因他很久或永遠(yuǎn)都拿不到房產(chǎn)證，到2009年6月，當(dāng)他選擇退房時200萬元連原購房屋一半面積的同質(zhì)商品房都買不下，而他得到的0．5％的賠償金僅為一萬元人民幣，其間的差距是巨大的，該約定顯失公平。

在對格式合同和格式條款進(jìn)行法律適用時，我們要嚴(yán)格按照合同法及其司法解釋的規(guī)定進(jìn)行。根據(jù)規(guī)定，對于顯失公平的格式合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或撤銷。若提供格式條款一方免除自己的責(zé)任、加重對方責(zé)任或者排除對方主要權(quán)利，則該條款是無效的。另外，對于提供格式條款一方未能依據(jù)合同法規(guī)定盡提示說明義務(wù)而致使對方?jīng)]能注意到免除或限制責(zé)任的條款，可以申請撤銷該條款，法院應(yīng)予以支持。

另外，還要注意適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十四條的規(guī)定，經(jīng)營者不得以格式合同方式做出對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。這里要特別指出的是，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和合同法都屬于全國人民代表大會制定的基本法律，但消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法屬于特別法，應(yīng)該優(yōu)先適用。

非常遺憾的是，我國司法界對格式條款和格式合同進(jìn)行法律適用時很少按照上述原則和法律規(guī)定來操作。由于民商法帝國主義的情結(jié)，特別是合同自由主義帝國主義情結(jié)作祟，很多司法人員根本就沒有注意到格式條款或格式合同的存在，或者故意視而不見，至于對格式條款或格式合同進(jìn)行適用的特別規(guī)則更是早被他們拋到九霄云外了。在這種情況下，哪里還有適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十四條的余地?

出現(xiàn)上述情況的原因是多方面的，但一個很重要的原因就是我們在司法隊(duì)伍建設(shè)方面存在著嚴(yán)重不足。譬如，我們一度不重視吸收經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)人才進(jìn)入法官隊(duì)伍，殊不知消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法就屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇，它的問世就是對民商法僅關(guān)注形式正義的做法的矯正和對實(shí)質(zhì)正義的真正關(guān)懷，在法律適用中也只有具備經(jīng)濟(jì)法學(xué)背景知識的法官才能真正想到在格式條款和格式合同中適用它。另外一個重要的原因就是我們在民商法律人才的培養(yǎng)過程中過分強(qiáng)調(diào)自愿原則而忽視公平原則，最終導(dǎo)致了我們的法律適用關(guān)注自愿原則有余而關(guān)注公平原則嚴(yán)重不足。最后就是過分地強(qiáng)調(diào)民法優(yōu)位主義或其他某一個部門法優(yōu)位主義，導(dǎo)致了各個部門法、各個法學(xué)學(xué)科及其人才培養(yǎng)的非均衡發(fā)展。

前述案例中有關(guān)退房和賠償損失的規(guī)定按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法則應(yīng)屬無效，而按照合同法則屬于可變更、可撤銷的條款。由于買受人屬于自然人，且屬于為生活消費(fèi)的需要而購買商品房，故完全可以優(yōu)先適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。由于開發(fā)商以格式條款的方式做出對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，并且減輕了其延期辦理房屋登記而損害消費(fèi)者合法權(quán)益時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任，故可徑直認(rèn)定該條款無效。

若適用合同法，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。此外，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷在訂立合同時顯失公平之條款以及另一方當(dāng)事人欺詐脅迫或乘人之危違背對方真實(shí)意思的合同。，前引案例中開發(fā)商違規(guī)多建設(shè)了一層商品房，他明知辦理房屋登記時會有麻煩所以就以欺詐的手段使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立了辦理房產(chǎn)證的上述約定，故原告請求被告按照原告應(yīng)付款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的主張實(shí)際上就是在變更格式條款，理應(yīng)得到各級人民法院判決的支持而不是相反。

由此可見，要真正正確地適用法律，特別是要對格式合同和格式條款進(jìn)行正確的法律適用，必須反對民商法帝國主義，特別是合同自由主義帝國主義的立場；要重視吸收經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)人才進(jìn)入法官隊(duì)伍，在關(guān)注形式正義的同時也要兼顧實(shí)質(zhì)正義；在民商法律人才的培養(yǎng)過程中既要強(qiáng)調(diào)自愿原則又要強(qiáng)調(diào)公平原則；要反對民法優(yōu)位主義或其他某一個部門法優(yōu)位主義的觀念；要注意各個部門法、各個法學(xué)學(xué)科及其人才培養(yǎng)的均衡發(fā)展。

解決我國格式合同和格式條款存在著的問題，除了對其進(jìn)行正確的法律適用外，由中立的權(quán)威部門制定并不斷予以修改完善便是非常明智的選擇。為此，由有關(guān)中立的主管部門和行業(yè)協(xié)會甚至法學(xué)研究機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所制定格式合同和格式條款范本將有助于克服格式合同的欠公正性。但主管部門和行業(yè)協(xié)會以及法學(xué)研究機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所制定的格式合同和格式條款范本的內(nèi)容也要盡可能的全面、科學(xué)；權(quán)利義務(wù)的配置要公平合理；同時要