某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告課件

市場介紹市場介紹（一）連云港市城市概況

2009/06《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》正式上升為國家戰(zhàn)略！國務(wù)院常務(wù)會議上討論并原則通過《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著始于上世紀(jì)90年代的江蘇沿海開發(fā)戰(zhàn)略終于上升到國家戰(zhàn)略層面。“立足沿海，依托長三角，服務(wù)中西部，面向東北亞，建設(shè)我國重要的綜合交通樞紐，沿海新型的工業(yè)基地，重要的后備土地資源開發(fā)區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人民生活富足的宜居區(qū)，成為我國東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長極和輻射帶動能力強(qiáng)的新亞歐大陸橋東方橋頭堡?！边@是國務(wù)院對江蘇沿海開發(fā)最新的戰(zhàn)略定位。江蘇沿海地區(qū)不僅要發(fā)展以連云港港為核心，由南通港、鹽城港共同組成的海港群，還要綜合發(fā)展陸路交通和航空業(yè)，支撐起國際航運(yùn)和現(xiàn)代物流業(yè)的大發(fā)展。到2020年，江蘇沿海的人均地區(qū)生產(chǎn)總值要超過東部地區(qū)的平均水平，達(dá)到當(dāng)時中上等收入國家的平均水平！連云港區(qū)域性國際商務(wù)中心(CBD)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的綜合性園區(qū)，已列入全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和“十一五”計劃發(fā)展綱要，與南京、昆山一起為目前我省在建的三大區(qū)域性國際商務(wù)中心。（一）連云港市城市概況

2009/06《江（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

去年我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供銷旺盛的良好發(fā)展勢頭，從商品房銷售情況看，1～12月，市區(qū)商品住宅銷售面積為126.46萬平方米，同比增長74.36%，銷售額達(dá)38.1億元，同比增長88.35%。從商品房供應(yīng)情況看，供應(yīng)量繼續(xù)增大。2007年，市區(qū)商品住宅竣工面積為116.56萬平方米，同比增長64.3%。同時，市區(qū)商品住宅施工面積達(dá)660萬平方米，同比增長48%。（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

去年我市房2007年~2008年連云港市區(qū)商品房銷售情況項目單位數(shù)值同比增長2007年市區(qū)住宅銷售面積萬平方米129.4674.36%2007年市區(qū)住宅銷售額億元38.0888.35%2007年市區(qū)住宅套型平均面積平方米1092007年~2008年項目單位數(shù)值同比增長2007年市區(qū)住宅2007年~2008年連云港市區(qū)商品房銷售情況項目單位數(shù)值同比增長2008年市區(qū)商品房銷售面積萬平方米104.59-23.5%2008年市區(qū)商品房銷售額億元37.1-11.9%2008年市區(qū)商品住宅銷售面積2008年市區(qū)商品住宅銷售額萬平方米億元91.8731.46-27.4%-17.4%2007年~2008年項目單位數(shù)值同比增長2008年市區(qū)商品2009年一季度，市區(qū)住宅成交量一直處于上升狀態(tài)，同國內(nèi)其他很多城市的市場一樣出現(xiàn)了“小陽春”現(xiàn)象，呈現(xiàn)出回暖的跡象。商品房銷售面積為56.21萬平方米，其中商品住房銷售面積為45.54萬平方米，共4322套，同比分別增長89.49％、106.66％。商品房日均成交97套，已經(jīng)超過前兩年年初市場最佳時期。2009年4月份，全市成交商品房3746套，5月份全市商品房共成交4924套，與4月相比增長1178套，漲幅達(dá)到31.4%！4924的成交數(shù)據(jù)與3月份相比增長1907套，增幅達(dá)到63.2%。綜合近幾年資料，可以說連云港市房地產(chǎn)市場在開發(fā)投資和銷售上，保持了強(qiáng)勁的增勢，房地產(chǎn)市場運(yùn)行也基本呈健康、理性的態(tài)勢。此外，我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；?、高層化趨勢明顯，產(chǎn)銷兩旺，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了拉動我市經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。再加之商品房的成本一直水漲船高，因此，銳思認(rèn)為，09年~10年的整體形式仍將向好。城區(qū)房價將保持供銷兩旺，且房價穩(wěn)中有升。2009年一季度，市區(qū)住宅成交量一直處于上升狀態(tài)，（二）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

多年的銷售經(jīng)驗告訴我們，一個地區(qū)的寫字樓市場繁榮，那么這個地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重應(yīng)該很重要。以往民營企業(yè)、辦事處、上升型公司的辦公大多集中于賓館、居民區(qū)等地方，隨著市場活躍，公司形象意識的增強(qiáng)，高檔次、智能化程度高的寫字樓越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注，它成為公司實力、信譽(yù)、形象、身份的象征。同時近年來，投資意識的增強(qiáng)，使越來越多的投資客把目光從股票、證券、住宅轉(zhuǎn)移到商鋪、寫字樓的投資上，使得寫字樓的價格也穩(wěn)步提高，而越高檔的寫字樓，受到的關(guān)注越大，一些位于城市中心、CBD范圍的寫字樓，銷售、租賃市場很好。在連云港，多年的發(fā)展使得一批擁有一定實力的中、小公司發(fā)展壯大，而這類公司最需要的就是公司形象和實力的彰顯，高檔寫字樓就成為其辦公首選。同樣一批較大型公司，由于公司經(jīng)營性質(zhì)的決定，還不足于自建辦公樓，高檔寫字樓也是他們最需要的。通過對連云港寫字樓的調(diào)查顯示，前兩年連云港高檔寫字樓的供應(yīng)量并不能滿足這些公司的需要。高檔寫字樓對連云港來說是一種市場急需的商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充。（二）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

多年的銷售經(jīng)驗告訴我們，一個地區(qū)的寫字·在東部城區(qū)，寫字樓市場最主要的客戶群體是與港口物流業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)的企事業(yè)單位。隨著東部建設(shè)進(jìn)度日益加快，國家政策層面空前地重視，傳統(tǒng)行業(yè)的信心指數(shù)大為提升；此外，國家投資帶來的新興產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的周邊行業(yè)，對高檔次辦公的需求也是巨大的潛在力量。·我們預(yù)測連云港辦公寫字樓物業(yè)的高速增長期已經(jīng)來臨：1、連云港辦公寫字樓市場前幾年處于受壓抑狀態(tài)，隨著住宅市場的增長速度趨緩，辦公寫字樓市場勢能得以釋放的時機(jī)來臨2、受國家宏觀調(diào)控政策影響，消費(fèi)者的投資消費(fèi)行為更加理性，住宅和商鋪的投資黃金周期已過，短期炒房的獲利機(jī)會難找，辦公寫字樓會成為連云港下一輪房地產(chǎn)消費(fèi)投資的熱點。（二）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

（二）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

寫字樓、商鋪、住宅均價發(fā)展歷程對比

備注：上圖中市區(qū)商品住宅均價來自連云港市房產(chǎn)管理局；寫字樓均價來自代表性樓盤的實際銷售價格；商鋪均價來自新浦商業(yè)中心區(qū)代表性樓盤。

由此可以明顯看出，寫字樓均價由2004年前與住宅相差無幾，到今天差距逐漸拉大，增速較快。

寫字樓、商鋪、住宅均價發(fā)展歷程對比

備注：上圖中市區(qū)商品住宅寫字樓、商鋪、住宅均價發(fā)展歷程對比

備注：上圖中市區(qū)商品住宅均價來自連云港市房產(chǎn)管理局；寫字樓均價來自代表性樓盤的實際銷售價格；商鋪均價來自新浦商業(yè)中心區(qū)代表性樓盤。

由此可以明顯看出，中心區(qū)商鋪銷售價格極速增長，與此同時，年收益率不斷下降。

寫字樓、商鋪、住宅均價發(fā)展歷程對比

備注：上圖中市區(qū)商品住宅寫字樓、商鋪投資回報對比單價面積房款租金年收益年回報率7500200150萬元45~65元/m2·月108000~156000元7.2%~10.4%墟溝地區(qū)投資一套200平方米的高級寫字樓單價面積房款租金年收益年回報率12000125150萬元52元/m2·月78000元5.2%市區(qū)新浦海寧路投資一套125平方米的商鋪（以珍城公寓一層門面為例）單價面積房款租金年收益年回報率2120070150萬元100元/m2·月88000元5.9%市區(qū)新浦通灌路附近投資一套70平方米的商鋪寫字樓、商鋪投資回報對比單價面積房款租金年收益年回報率750由此可見，目前連云港的房地產(chǎn)投資型物業(yè)中,辦公寫字樓投資價值相對較高，是長線投資者做房地產(chǎn)投資的最佳投資物業(yè).在連云港市區(qū)，部分商鋪雖投資回報率很高，但同時售價非常高。如通灌路核心位置，今年將開盤的“廣盛元房產(chǎn)”項目將達(dá)到6萬元/平方米，投資門檻過高。選擇地段較次的商鋪，投資少、潛力大，卻要等數(shù)年的時間價值才能提升。而寫字樓交付即可達(dá)到預(yù)期的出租價格。由此可見，目前連云港的房地產(chǎn)投資型物業(yè)中,辦公寫字樓投資價值項目介紹項目介紹壹品國際（連云港市旅游大廈）位置：市政府大樓西側(cè)開發(fā)商：南通啟秀房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積：銷售價格：預(yù)期約6500元/㎡層面積：1200㎡衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間空調(diào)：分戶計量中央空調(diào)電梯：4部辦公常用電梯目前進(jìn)度：地下工程剛完工，未開盤裝修：公共部分精裝修，內(nèi)部未定業(yè)態(tài)：五星級酒店、商務(wù)經(jīng)濟(jì)酒店、會議中心、高檔寫字樓、精品商業(yè)街和挑高型酒店式公寓為一體的綜合性商務(wù)酒店社區(qū)。壹品國際（連云港市旅游大廈）位置：市政府大樓西側(cè)某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告建院未來城（連云港市建筑設(shè)計院）位置：朝陽路與通灌路交叉口東北角開發(fā)商：連云港建筑設(shè)計院寫字樓銷售面積：1萬㎡銷售價格：預(yù)期約6500元/㎡層面積：606㎡衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間空調(diào)：分戶計量中央空調(diào)電梯：2部辦公常用電梯目前進(jìn)度：即將開盤裝修：公共部分裝修、套內(nèi)墻面乳膠漆、吊頂、復(fù)合地板。業(yè)態(tài)：寫字樓、高層住宅區(qū)。建院未來城（連云港市建筑設(shè)計院）位置：朝陽路與通灌路交叉口東金海國際項目占地28.7畝，建筑面積約11400平方米，建筑高度為132米，共三十四層，裙樓為四層，集寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店于一體。

2009年5月16日，上午10點28分，我市區(qū)域性國際商務(wù)中心標(biāo)志性建筑之一的金海國際項目盛大開盤。經(jīng)過一年多的建設(shè)，金海國際8到13層商務(wù)寫字樓，目前開始正式對外發(fā)售。金海國際本次推出的商務(wù)寫字樓，面積分布豐富而多樣，主要集中在40-1200平方米不等，起價為每平方米7160元，均價為每平方米8000元。所有購房客戶都可享受免契稅的優(yōu)惠。另外，16日當(dāng)天，前8名正式簽訂購房合同的客戶，可獲得購房總價95折優(yōu)惠。

將于今年年底封頂、2010年完成項目整體竣工、2011年6月份左右全面交付使用。公共部分精裝修，內(nèi)部除地面外，墻面乳膠漆、天花板吊頂。分戶中央空調(diào)。該開盤2個月以來，截止到2009年7月10日，已經(jīng)正式銷售4套共1093.69平方米。銷售成績并未達(dá)到預(yù)期。金海國際項目占地28.7畝，建筑面積約11400某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告陽光國際中心位置：墟溝海濱大道開發(fā)商：連云港帝豪實業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積：ABCD四座樓12.8萬㎡銷售價格：后期約6500元/㎡客層構(gòu)成：65%以上為投資，20%左右自用辦公，8%左右自用居住銷售狀況：商鋪成交40%；辦公公寓成交80%左右。陽光國際中心由海濱陽光大廈（A、B、C、D座）、200米的陽光國際大廈(E座)以及五星級的陽光國際酒店(F座)共同組成。一期A、B、C、D座的總建筑面積約12.8萬㎡。它的主要銷售期是在2006年，并且是CBD中心率先銷售的項目。盡管它不是純粹的寫字樓，但在當(dāng)時的市場供求關(guān)系下，他們搶占了先機(jī)。從我們掌握的銷售詳細(xì)辦法及各階段數(shù)據(jù)看，這個項目的銷售形式有別于當(dāng)時所有的項目。它擁有一支龐大的、相對自由的精兵強(qiáng)將組成的隊伍，以外跑加高額提成獎金為主要手段，獨(dú)樹一幟，并且在特定的市場環(huán)境下取得了不俗業(yè)績。陽光國際中心某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告大陸橋國際商務(wù)大廈開發(fā)商：江蘇大陸橋國際商務(wù)投資發(fā)展有限公司大陸橋國際商務(wù)大廈是集商務(wù)辦公、商務(wù)會所、酒店、多功能會議廳為一體的多功能商務(wù)大廈。位于連云港墟溝海棠北路國展中心對面，核電專家村以北，東臨黃海，西依北崮山。大廈地上九層（局部四、五層），總占地面積為43233㎡，總建筑面積為5.5萬㎡，綠化率達(dá)到40%以上，容積率1.1，總戶數(shù)200左右。大廈分為A區(qū)和B、C區(qū)。A區(qū)主要作為商務(wù)辦公，擁有完善的配套設(shè)施，為連云港首家5A甲級智能化寫字樓。B、C區(qū)的主要功能是商務(wù)會所和酒店，豪華套間、商務(wù)套房、會議廳、中西餐廳、各種大型宴會廳。銷售價格：5000——6500——7000元/㎡（發(fā)展歷程），2008年底期有精裝修轉(zhuǎn)讓二手房，成交價格達(dá)到了9500元/㎡。是連云港市目前投入使用的檔次最高的寫字樓。最新成交的個案價格——9500元/㎡，有一定的偶然性，比如精裝修，以及交易雙方的具體談判情況等。我們認(rèn)為，不能就此說明該區(qū)域同檔次的產(chǎn)品在此時的銷售價格達(dá)到了這一水平。大陸橋國際商務(wù)大廈在海一方開發(fā)商：連云港市九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形態(tài)：寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店建筑面積：11000㎡建筑層數(shù)：11層地塊：棠梨路南、觀海路西原海棠冷庫地塊銷售狀況：簽約率僅15%不到。在不大的總體量中，這個項目選擇了超過4種產(chǎn)品形態(tài)，挑高型公寓、商業(yè)門面、大酒店、辦公……本來的想法也許是為了使產(chǎn)品多元化、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險，然而結(jié)果正好相反，這使產(chǎn)品無法形成專業(yè)性的形象，使客戶無所適從，反而導(dǎo)致銷售不暢。東方國際該項目主要面臨兩個問題：一是與政府部門的合作（商檢）問題，二是資金問題。預(yù)計今年內(nèi)將著手開展市場工作。在海一方東方國際祥源國際大廈位置：新浦朝陽中路168號占地面積：3000㎡建筑面積：15660㎡銷售率：80%平均單價：5500元/㎡月租價格：30~35元/㎡開發(fā)商名稱：連云港祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司層數(shù)：21層規(guī)劃戶數(shù)：101戶物業(yè)管理費(fèi)：2元/㎡·月客戶構(gòu)成：75%以上為投資出租中央空調(diào)：分戶計量中央空調(diào)系統(tǒng)衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間祥源國際大廈是連云港精裝修寫字樓，交通便利，停車方便，由于市區(qū)內(nèi)無更多選擇，一時間租賃、銷售火熱。但由于形象老化，位置偏西，硬件（電梯）數(shù)量、質(zhì)量跟不上，目前也面臨租戶不斷退出的境地。祥源國際大廈某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告龍河大廈位置：連云港市新浦蒼梧路開發(fā)商：連云港帝豪實業(yè)有限公司占地：2800㎡規(guī)劃戶數(shù)：108戶銷售率：100%建筑樓層：24層目前轉(zhuǎn)讓單價：約4500~5000元/㎡月租價格：25~30元/㎡客戶構(gòu)成：70%以上投資出租中央空調(diào)：無衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間龍河大廈綜合寫字樓，1-4層為商鋪，5-24層為寫字樓，銷售情況良好，有整層購買，也有小面積購買，購買的目的大部分是為再出租，一部分是辦公使用。由于停車難問題突出，雖然地處華聯(lián)廣場周邊，租價反而不如祥源大廈。龍河大廈與祥源大廈代表了市區(qū)第一代專業(yè)寫字樓的形象，設(shè)計不完善，電梯少，停車問題，空調(diào)問題等難以解決。正在逐漸被新建寫字樓取代。龍河大廈國際貿(mào)易中心位置：西臨通灌南路，南臨通建巷，東側(cè)為市民廣場一期，北側(cè)為市民廣場二期緊鄰海連路?；刂苓呌袊泊髲B、銀城國際酒店等建筑。建設(shè)用地總面積：11508㎡建設(shè)基地面積：9869㎡；總建筑面積：73833㎡地上建筑面積：63185㎡地下建筑面積：10648㎡建筑占地面積：4489㎡建筑密度：45%容積率：6.4建筑高度：99m建筑層數(shù)：26層汽車停車：243輛，地上停車39輛，地下停車：204輛。自行車面積：2700㎡。客戶構(gòu)成：65%以上投資，25%以下自用。單價：寫字樓5000——5500——6000——7000元/㎡（發(fā)展歷程）我司在2005年為國際貿(mào)易中心做前期市場定位分析及銷售預(yù)測分析，這個項目是能夠突出代表連云港市新浦區(qū)高端寫字樓市場的物業(yè)。由于寫字樓部分滿足不了市場需求，加之產(chǎn)權(quán)酒店部分銷售不暢，后期甚至將酒店部分專門拿出2層做寫字樓銷售。這說明在2006~2007年，高端辦公樓產(chǎn)品市場供求關(guān)系是供不應(yīng)求的。國際貿(mào)易中心金港灣項目金港灣項目（一）項目概況■項目概況開發(fā)商：連云港市金港灣建設(shè)開發(fā)有限公司建筑面積：地上：30000㎡地下：約9200㎡建筑層數(shù)：地上23層，地下2層建筑高度：99.96米竣工日期：2009年8月待銷售面積：近20000㎡產(chǎn)品形態(tài)：5A甲級標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓（一）項目概況■項目概況某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告（二）項目SWOT分析優(yōu)勢……項目選址優(yōu)越：本項目位于連云港CBD中心區(qū)，從大局看，占據(jù)了江蘇省兩個區(qū)域性國際商務(wù)中心（昆山、連云港）之一，宏觀政策對本項目區(qū)域上利好；從局部看，本項目所處位置景觀資源、交通資源、規(guī)劃發(fā)展資源豐富，商務(wù)辦公的用途指向目標(biāo)明確，區(qū)域形象極佳。發(fā)展商資信品牌強(qiáng)：金港灣公司代表政府投資開發(fā)項目，資金雄厚，市場形象與美譽(yù)度非社會開發(fā)商比擬，極大地增強(qiáng)客戶信任度，為本案的順利開發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障。行政功能定位：通關(guān)審批中心、港口管理部門的進(jìn)駐，是本項目銷售的重大利好之一，可以吸引大批相關(guān)行業(yè)跟隨。產(chǎn)品定位高端，形象佳。5A甲級寫字樓的定位標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)品的市場形象高端；周圍為辦公配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施完善，使這里成為規(guī)劃設(shè)計前瞻性極強(qiáng)的高端商用物業(yè)。（二）項目SWOT分析優(yōu)勢……項目選址優(yōu)越：本項目位于（二）項目SWOT分析劣勢產(chǎn)品同質(zhì)化傾向嚴(yán)重：除目前已經(jīng)投入使用的“大陸橋國際商務(wù)大廈”外，金海國際、東方國際及本項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)雷同，位置集中。從產(chǎn)品本身，我們很難做出差異化的核心競爭力。小區(qū)域局部交通及視線影響：比較CBD中心的局部交通狀況，只有貴項目在相對位置上存在不利——不沿主要干道，在視覺上受到其它樓宇的制約。同時由于產(chǎn)品本身的設(shè)計及周圍項目的遮擋，使海景資源較少。市場供求關(guān)系不利：Ⅰ、在東部城區(qū)近200家物流企業(yè)中，我們隨機(jī)拜訪了中、小企業(yè)20家左右。這些企業(yè)多集中在院前路轉(zhuǎn)盤附近、中華路、陽光國際中心等地。其中：5家擁有自己的完全產(chǎn)權(quán)辦公室，15家租用辦公室；17家在所謂的“商住樓“中辦公，只有3家在純寫字樓里辦公；19家公司辦公室面積<200㎡，1家面積約300㎡；Ⅱ、分析陽光國際的銷售詳表，及在第一部分中我們列舉的其它幾個已經(jīng)銷售出的寫字樓，至少60%以上的銷售面積為投資客購買；僅有30%左右是因企業(yè)自用而購買。這說明早期大部分寫字樓的銷售渠道是投資客，大部分（在我們隨機(jī)走訪的企業(yè)中占75%）物流企業(yè)使用租用的辦公室。Ⅲ、即使以上所有的物流企業(yè)全部購買自己的完全產(chǎn)權(quán)寫字樓，按照200㎡/家計算，也僅需要30000㎡的寫字樓。而這也僅僅是理想狀態(tài)下的理論值。Ⅳ、這就使我們的目標(biāo)客戶不僅僅局限于物流企業(yè)，投資者及其他行業(yè)也應(yīng)予以關(guān)注。（二）項目SWOT分析劣勢產(chǎn)品同質(zhì)化傾向嚴(yán)重：除目前已機(jī)會政府政策扶持CBD地區(qū)，發(fā)展前景看好：從宏觀層面看，國家政策對東部開發(fā)的力度空前加強(qiáng)，對CBD地區(qū)的政策扶持力度很大，正式出臺了CBD詳細(xì)規(guī)劃并大規(guī)模建設(shè)；區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，無不顯示著CBD區(qū)域的美好的發(fā)展前景。本項目位于CBD核心區(qū)，可最大程度的借助政策利好因素。市場預(yù)期向好，仍處上升、穩(wěn)定期；（二）項目SWOT分析可銷售任務(wù)較輕，相對周期短

不到8000㎡的銷售面積，相對于其它樓盤，該項目可以創(chuàng)造較短的銷售周期。同時，較早投入使用，也是該項目比較其它產(chǎn)品的較強(qiáng)優(yōu)勢。同區(qū)域同類樓盤不遺余力造勢推廣，可以借勢。金海國際是CBD中心最早市場化運(yùn)做的項目，也是規(guī)模最大的項目。預(yù)計該項目至今大約投放了上百萬元的廣告費(fèi)用，加上銷售中心等硬件，銷售成本非常高。有了金海國際的前期鋪墊，至少CBD的形象導(dǎo)入已經(jīng)完成，我們借勢推廣，在最恰當(dāng)?shù)姆较蛲斗胚m量的廣告即可。機(jī)會政府政策扶持CBD地區(qū)，發(fā)展前景看好：從宏觀層面看，（二）項目SWOT分析威脅競爭激烈Ⅰ、據(jù)現(xiàn)場了解，工程進(jìn)度上，金海國際與本項目基本一致；Ⅱ、而在銷售上，金海國際已經(jīng)開始準(zhǔn)備申領(lǐng)銷售許可證的前期工作，除銷售價格外，廣告推廣、接待、登記、預(yù)銷售等詳細(xì)計劃已經(jīng)出臺；而貴項目即使本月確定營銷計劃，確定接待中心，那么裝修、建立銷售隊伍、培訓(xùn)等工作至少也需要兩個月時間。這兩個月，競爭項目很有可能已經(jīng)拜訪完所有的目標(biāo)客戶了；Ⅲ、在項目形象（體量、高度等）上，金海國際是CBD中心的“領(lǐng)頭羊”，在購買心理上容易產(chǎn)生高端形象；市場逐漸成熟，買方市場已經(jīng)形成，尤其是中高端市場，購買者基本為二次、三次置業(yè)，選擇更謹(jǐn)慎。（二）項目SWOT分析威脅競爭激烈市場逐漸成熟，買方市場發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會Ⅰ、充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，利用政策導(dǎo)向的利好。在市場引導(dǎo)及銷售推廣中，CBD核心這一理念是毫無疑問要強(qiáng)調(diào)的，并且將其與全市大發(fā)展的戰(zhàn)略，全省的區(qū)域性國際商務(wù)中心乃至融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的概念有機(jī)結(jié)合起來。Ⅱ、充分利用產(chǎn)品的高端定位，著力營造高級商務(wù)環(huán)境的銷售氛圍，引導(dǎo)潛在購買者認(rèn)同高端商務(wù)環(huán)境對企業(yè)發(fā)展的推動力。Ⅲ、充分利用政府部門進(jìn)駐及通關(guān)大廳的設(shè)立。不僅要強(qiáng)調(diào)商務(wù)的便捷性，更要使?jié)撛诳蛻粽J(rèn)同“與政府部門共同辦公對公司形象的至關(guān)重要”。這一點將在后期的銷售中加以強(qiáng)力推廣。Ⅳ、準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位。找準(zhǔn)目標(biāo)客戶層，并展開一對一的營銷模式，對每個具體客戶制訂個性化的解決方案，以此提升銷售的有效率。Ⅴ、聯(lián)合同類產(chǎn)品開發(fā)商，著力營造政府大力推動的氛圍，力求消除購買者的觀望情緒。Ⅵ、準(zhǔn)確定位銷售價格，并提高工作效率，盡快入市，實現(xiàn)快速領(lǐng)先銷售。Ⅶ、在產(chǎn)品規(guī)格同質(zhì)化情勢下，通過設(shè)置一些人性化、便利的設(shè)施（如大屏幕信息發(fā)布系統(tǒng)等），實實在在地給予使用者方便，以此爭取更多注重細(xì)節(jié)的客戶。消化劣勢規(guī)避威脅

發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會Ⅰ、充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，利用政策導(dǎo)向的利好（三）目標(biāo)客戶群體分析如前所述，我們已經(jīng)很清楚地看到，僅靠東部城區(qū)物流企業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了產(chǎn)品需求的客源。根據(jù)前述幾家大型樓盤的客戶資料分析，我們無法忽視投資客的存在。然而在今天的市場形勢下，吸引投資客成為更大的難題。我們認(rèn)為，在首先爭取時間，盡快、盡力爭取物流企業(yè)自用的前提下，還應(yīng)當(dāng)把目光放長遠(yuǎn)，納入一部分投資者，畢竟我們項目的獨(dú)特優(yōu)勢存在，眼光獨(dú)到者購買之后出租給相關(guān)企業(yè)，也是很現(xiàn)實的事情。（三）目標(biāo)客戶群體分析如前所述，我們已經(jīng)很清楚地看結(jié)合本案的產(chǎn)品特質(zhì)，銳思分析本案顯性客戶群如下：

目標(biāo)客戶組成1、投資型客戶

2、物流及關(guān)聯(lián)企業(yè)使用客戶3、政府部門

4、本地港口關(guān)聯(lián)企業(yè)總部5、外地駐連機(jī)構(gòu)或辦事處6、金融機(jī)構(gòu)

結(jié)合本案的產(chǎn)品特質(zhì)，銳思分析本案顯性客戶群如下：目標(biāo)客戶組核心群體中端投資客戶、外地駐連機(jī)構(gòu)政府職能機(jī)構(gòu)、港口及關(guān)聯(lián)企業(yè)總部、物流及關(guān)聯(lián)企業(yè)、高端投資者補(bǔ)充群體周邊區(qū)域的其他行業(yè)私營企業(yè)主、政策指引下新進(jìn)大型企業(yè)機(jī)構(gòu)輻射群體核心群體中端投資客戶、外地駐連機(jī)構(gòu)政府職能機(jī)構(gòu)、港口及關(guān)聯(lián)企目標(biāo)本項目不同于社會開發(fā)商運(yùn)做的項目，社會開發(fā)企業(yè)更多追求的是利益最大化、最快化。而在本項目上，我們認(rèn)為首先是產(chǎn)品形象和企業(yè)形象的同步樹立，同時，達(dá)到銷售速度和企業(yè)效益的雙贏。本項目的運(yùn)作目標(biāo)為：樹立形象穩(wěn)步銷售（六）項目市場定位目標(biāo)（六）項目市場定位【項目市場定位】項目定位應(yīng)體現(xiàn)片區(qū)唯一的特性，即差異化經(jīng)營；項目定位應(yīng)滿足終極目標(biāo)；項目定位應(yīng)充分整合資源；項目定位應(yīng)使客戶（消費(fèi)者）資源及發(fā)展商利益（文化效益、經(jīng)濟(jì)效益）最大化?！卷椖渴袌龆ㄎ弧宽椖慷ㄎ粦?yīng)體現(xiàn)片區(qū)唯一的特性，即差異CBD核心國際化行政商務(wù)旗艦【產(chǎn)品定位】CBD核心國際化行政商務(wù)旗艦【產(chǎn)品定位】CBD核心國際化行政商務(wù)旗艦【產(chǎn)品定位】1、區(qū)位上看，金港灣大廈是當(dāng)之無愧的CBD核心原點。2、開門見山地指出項目位于江蘇省三大CBD之一：連云港區(qū)域性CBD。1、國家政策層面上，早已將連云港推向了開發(fā)開放的最前沿，CBD核心高級寫字樓客戶從事的業(yè)務(wù)應(yīng)是面對全球的，面向國際的。2、同時將產(chǎn)品的定位拔高至全球高度。1、行政區(qū)是我們產(chǎn)品的核心賣點，與政府通關(guān)行政場所一同辦公，不僅僅是企業(yè)辦事效率提升這么簡單，更重要的是企業(yè)形象得到質(zhì)的提升！1、旗艦是權(quán)力的象征，蘊(yùn)涵高端企業(yè)船大沖大洋的氣魄；2、隱含該項目由政府權(quán)力機(jī)關(guān)和企業(yè)總部權(quán)利機(jī)關(guān)進(jìn)駐。CBD核心國際化行政商務(wù)旗艦【產(chǎn)品定位】1、區(qū)位上看，金港市場形象定位（廣告語）攜手通關(guān)政務(wù)·共贏全球戰(zhàn)略海景辦公室·魅力金港灣市場形象定位（廣告語）項目價格定位項目價格定位在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事。定價方法

A成本利潤定價法

B市場比較定價法

C客戶感受定價法

限于篇幅這里不一一贅述，由于產(chǎn)品本身的詳細(xì)狀況（設(shè)施、配套、標(biāo)準(zhǔn)等）尚未明確，在這里我們主要依據(jù)市場，而沒有依據(jù)產(chǎn)品本身成本利潤率判斷，我們認(rèn)為本項目寫字樓部分的平均銷售價格應(yīng)在7500~9500元/㎡之間。具體的銷售價格還應(yīng)視當(dāng)時的市場狀況。

開盤均價：7500元/㎡

銷售率達(dá)到20%后：每㎡提價500元，達(dá)到8000元/㎡

銷售率達(dá)到40%后：每㎡提價500元，達(dá)到8500元/㎡

銷售率達(dá)到60%后，每㎡提價500元，達(dá)到9000元/㎡

銷售率達(dá)到80%后，每㎡提價500元，達(dá)到9500元/㎡在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事。推廣策略推廣策略根據(jù)目前市場形式，銳思認(rèn)為本案未來的銷售在很大方面將取決于前期蓄勢——企劃與推廣，兩者互為穿插并互相作用，貫穿于整個營銷過程之中。因此，銳思認(rèn)為本項目推廣策略為：多角度、合理投入、強(qiáng)勢營銷多角度——指在媒體推廣的形式選擇上同時選擇報刊廣告、戶外媒體、電視廣告等各種形式。合理投入——指本案綜合推廣費(fèi)用的成本控制。強(qiáng)勢營銷——是本案的風(fēng)格、手段與訴求，推廣力度的要求，以勢造勢。根據(jù)目前市場形式，銳思認(rèn)為本案未來的銷售在很大方媒體廣告(報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、DM直投)我們認(rèn)為，推廣方式應(yīng)為：三位一體聯(lián)合推廣方式SP活動（開盤、封頂、簽約···）戶外長效廣告（新浦、墟溝各一）針對當(dāng)前連云港房地產(chǎn)市場廣告投放密度過大，廣告費(fèi)用水漲船高但是信息傳達(dá)效率過低的現(xiàn)狀，銳思認(rèn)為，除了適度的媒體廣告、戶外廣告投放方式外，應(yīng)該適度地在SP活動上有所傾斜。媒體廣告我們認(rèn)為，推廣方式應(yīng)為：三位一體聯(lián)合推廣方式SA推廣策略：推廣階段劃分//各階段推廣部署A推廣策略：推廣階段劃分//各階段推廣部署借政府著力打造東部的契機(jī)，聯(lián)合并協(xié)助政府有關(guān)部門宣傳市政建設(shè)事件迅速提升金港灣的品牌形象，短時間讓港城人知道了解金港灣通過點面結(jié)合的整合營銷推廣，塑造項目城市地標(biāo)頂峰領(lǐng)域的超高端形象通過較長時間全城聚焦造勢，分批滾動式推貨，拉升樓價，進(jìn)一步提升項目形象的高端性，促進(jìn)階段銷售總體思路借政府著力打造東部的契機(jī)，聯(lián)合并協(xié)助政府有關(guān)部門宣傳市政建設(shè)傳播重點寫字樓傳播核心項目形象推動企業(yè)品牌建立傳播次重點項目、規(guī)劃、配套等具體利益點目標(biāo)客戶群行業(yè)背景2009行業(yè)發(fā)展年會目標(biāo)客戶群生活喜好高爾夫球賽立體傳播架構(gòu)樹區(qū)位及項目品牌傳播城市CBD規(guī)劃發(fā)展高峰論壇系列入駐簽約儀式政府職能部門、外資企業(yè)總部入駐歡慶儀式聯(lián)誼酒會政府要員參加的開盤、封頂儀式傳播核心傳播次重點目標(biāo)客戶群行業(yè)背景目標(biāo)客戶群生活喜好立體傳具體推廣細(xì)節(jié)具體推廣細(xì)節(jié)具體推廣細(xì)節(jié)日期媒體主題預(yù)計費(fèi)用（萬元）8.14蒼梧晚報半版項目形象及開盤廣告2.48.16連云港日報蒼梧晚報半版項目形象及開盤廣告68.16SP活動開盤儀式19.26SP活動名企入駐簽約儀式19.28蒼梧晚報半版名企入駐簽約儀式2.4合計：53.7具體推廣細(xì)節(jié)日期媒體主題預(yù)計費(fèi)用（萬元）8.14蒼梧晚報半形象導(dǎo)入期平面表現(xiàn)主推方案形象導(dǎo)入期【房展會整體推廣】我市每年的五月中旬都安排了“連云港市春季房展會”，本市市民的參與熱情相當(dāng)高，有潛在購房意向的消費(fèi)者也會趁此收集資料，為購房作參考。這是一個展現(xiàn)公司形象和品牌實力的良好平臺，順勢將項目進(jìn)行公開和展示，引發(fā)市場關(guān)注。如果在前期對參會進(jìn)行精心的準(zhǔn)備和籌劃，選取優(yōu)勢展區(qū)，精心設(shè)計安裝展位，對項目整體進(jìn)行強(qiáng)勢包裝，配合設(shè)計發(fā)放各種主題鮮明的推廣資料、紀(jì)念品，實施精彩多樣的現(xiàn)場活動，再結(jié)合貴司仕方花園城項目的完美設(shè)計和優(yōu)良品質(zhì)，必然贏得良好口碑，為產(chǎn)品的推廣銷售打下堅實的市場基礎(chǔ)。銳思推薦以下幾例（具體方案另附）：【房展會整體推廣】我市每年的五月中旬都安排了“連云某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告【金港灣國際商務(wù)大廈盛大開盤暨喜登金頂】銳思推薦以下幾例（具體方案另附）：【金港灣國際商務(wù)大廈盛大開盤暨喜登金頂】銳思推薦以下幾例（具【港口通關(guān)大廳入駐簽約儀式】銳思推薦以下幾例（具體方案另附）：【港口通關(guān)大廳入駐簽約儀式】銳思推薦以下幾例（具體方案另附）營銷周期營銷周期時間銷售進(jìn)度備注2009年7月底入市準(zhǔn)備期售樓處建好，沿街圍墻綠化景觀完成2009.8.1—8.16蓄勢期媒體推廣起動2009.8.16開盤并持續(xù)積累認(rèn)購并同時開始簽約2009.8.16~9.30總銷售面積1000平方米以上認(rèn)購并同時開始簽約2009.10.1~2010.1.30一期銷售80%以上，二期開盤?？備N售面積2000平方米以上強(qiáng)銷期2010.5.30一期銷售完成，二期達(dá)90%以上。強(qiáng)銷期并清盤備注：按照上市銷售面積5000平方米計算，擬分兩期開盤銷售，一是易于產(chǎn)生市場新鮮感，二是有利于價格及銷售策略調(diào)整。銷售進(jìn)度表（按2009.8.16開盤計，銷售周期約12個月）時間銷售進(jìn)度備注2009年7月底入市準(zhǔn)備期售樓處建好End。連云港銳思地產(chǎn)投資顧問有限公司■我們的聯(lián)系方式地址：江蘇省連云港市海昌北路101號705室電話：0518-8557509715061319000傳真-mail:race_thinking@126.comEnd。連云港銳思地產(chǎn)投資顧問有限公司■我們的聯(lián)系方式即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。浪費(fèi)時間。12月-2212月-22蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言10:2610:2610:26:0912月-22前方充滿著未知，但我必須得走。無法評估，就無法管理。12月-2212月-2212月-2212月-2210:2610:26授權(quán)就像放風(fēng)箏，部屬能力弱線就要收一收，部屬能力強(qiáng)了就要放一放。軍隊無放任，學(xué)校無放任，此今日世界各共和國之道例。軍隊放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國忠，莫此之尤。21-12月-2221-12月-22積極的人在每一次憂患中都看到一個機(jī)會，而消極的人則在每個機(jī)會都看到某種憂患。不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。12月-2212月-2212月-22用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。觀察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類最貴重的禮物做人低三分，做事高三分。10:26:0910:26:0910:2612月-22決不能在沒有選擇的情況下，作出重大決策。經(jīng)營企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個念頭，就決定整個失敗當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念頭時，你應(yīng)該加以注意，這是最危險的時候!12月-2212月-2210:2610:26:09世界上沒有夕陽企業(yè),只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。光靠價格便宜的產(chǎn)品能夠長久地存活下來。沒有組織就沒有管理，而沒有管理也就沒有組織。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。管理就是做好無數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。21-12月-2221-12月-2212月-22將良品率預(yù)定為85%，那么便表示容許15%的錯誤存在。顧客是重要的創(chuàng)新來源。人生的選擇決定一切。成功的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。卓有成效的管理者善于用人之長。2022年12月21日21十二月2022做生意，要隨著形勢的變化而變化。做小生意，在于勤;做大生意，要看政治觀局勢。魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。十二月2212月-2210:26大多數(shù)的錯誤是企業(yè)在狀況好的時候犯下的，而不是在經(jīng)營不善的時候。沒有什么比忙忙碌碌更容易，沒有什么比事半功倍更困難。成功的方法千萬條,多總結(jié)別人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實的路行走,不要太在意聽取名人大家的創(chuàng)業(yè)格言。協(xié)調(diào)以及控制。12月-222022/12/2110:2610:26:09上午企業(yè)做大后CEO說話要越來越細(xì)。小企業(yè)要有長遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。2022/12/2110:26:09企業(yè)的成功靠團(tuán)隊，而不是靠個人。只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。12月-222022/12/2110:26:09正確的決策來自眾人的智慧。周到的服務(wù)，那簡直是難以想象的。10:262022/12/2110:26:09謝謝各位！即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈品，就贈送“笑市場介紹市場介紹（一）連云港市城市概況

2009/06《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》正式上升為國家戰(zhàn)略！國務(wù)院常務(wù)會議上討論并原則通過《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著始于上世紀(jì)90年代的江蘇沿海開發(fā)戰(zhàn)略終于上升到國家戰(zhàn)略層面?！傲⒆阊睾＃劳虚L三角，服務(wù)中西部，面向東北亞，建設(shè)我國重要的綜合交通樞紐，沿海新型的工業(yè)基地，重要的后備土地資源開發(fā)區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人民生活富足的宜居區(qū)，成為我國東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長極和輻射帶動能力強(qiáng)的新亞歐大陸橋東方橋頭堡?！边@是國務(wù)院對江蘇沿海開發(fā)最新的戰(zhàn)略定位。江蘇沿海地區(qū)不僅要發(fā)展以連云港港為核心，由南通港、鹽城港共同組成的海港群，還要綜合發(fā)展陸路交通和航空業(yè)，支撐起國際航運(yùn)和現(xiàn)代物流業(yè)的大發(fā)展。到2020年，江蘇沿海的人均地區(qū)生產(chǎn)總值要超過東部地區(qū)的平均水平，達(dá)到當(dāng)時中上等收入國家的平均水平！連云港區(qū)域性國際商務(wù)中心(CBD)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的綜合性園區(qū)，已列入全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和“十一五”計劃發(fā)展綱要，與南京、昆山一起為目前我省在建的三大區(qū)域性國際商務(wù)中心。（一）連云港市城市概況

2009/06《江（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

去年我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供銷旺盛的良好發(fā)展勢頭，從商品房銷售情況看，1～12月，市區(qū)商品住宅銷售面積為126.46萬平方米，同比增長74.36%，銷售額達(dá)38.1億元，同比增長88.35%。從商品房供應(yīng)情況看，供應(yīng)量繼續(xù)增大。2007年，市區(qū)商品住宅竣工面積為116.56萬平方米，同比增長64.3%。同時，市區(qū)商品住宅施工面積達(dá)660萬平方米，同比增長48%。（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

去年我市房2007年~2008年連云港市區(qū)商品房銷售情況項目單位數(shù)值同比增長2007年市區(qū)住宅銷售面積萬平方米129.4674.36%2007年市區(qū)住宅銷售額億元38.0888.35%2007年市區(qū)住宅套型平均面積平方米1092007年~2008年項目單位數(shù)值同比增長2007年市區(qū)住宅2007年~2008年連云港市區(qū)商品房銷售情況項目單位數(shù)值同比增長2008年市區(qū)商品房銷售面積萬平方米104.59-23.5%2008年市區(qū)商品房銷售額億元37.1-11.9%2008年市區(qū)商品住宅銷售面積2008年市區(qū)商品住宅銷售額萬平方米億元91.8731.46-27.4%-17.4%2007年~2008年項目單位數(shù)值同比增長2008年市區(qū)商品2009年一季度，市區(qū)住宅成交量一直處于上升狀態(tài)，同國內(nèi)其他很多城市的市場一樣出現(xiàn)了“小陽春”現(xiàn)象，呈現(xiàn)出回暖的跡象。商品房銷售面積為56.21萬平方米，其中商品住房銷售面積為45.54萬平方米，共4322套，同比分別增長89.49％、106.66％。商品房日均成交97套，已經(jīng)超過前兩年年初市場最佳時期。2009年4月份，全市成交商品房3746套，5月份全市商品房共成交4924套，與4月相比增長1178套，漲幅達(dá)到31.4%！4924的成交數(shù)據(jù)與3月份相比增長1907套，增幅達(dá)到63.2%。綜合近幾年資料，可以說連云港市房地產(chǎn)市場在開發(fā)投資和銷售上，保持了強(qiáng)勁的增勢，房地產(chǎn)市場運(yùn)行也基本呈健康、理性的態(tài)勢。此外，我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模化、高層化趨勢明顯，產(chǎn)銷兩旺，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了拉動我市經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。再加之商品房的成本一直水漲船高，因此，銳思認(rèn)為，09年~10年的整體形式仍將向好。城區(qū)房價將保持供銷兩旺，且房價穩(wěn)中有升。2009年一季度，市區(qū)住宅成交量一直處于上升狀態(tài)，（二）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

多年的銷售經(jīng)驗告訴我們，一個地區(qū)的寫字樓市場繁榮，那么這個地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重應(yīng)該很重要。以往民營企業(yè)、辦事處、上升型公司的辦公大多集中于賓館、居民區(qū)等地方，隨著市場活躍，公司形象意識的增強(qiáng)，高檔次、智能化程度高的寫字樓越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注，它成為公司實力、信譽(yù)、形象、身份的象征。同時近年來，投資意識的增強(qiáng)，使越來越多的投資客把目光從股票、證券、住宅轉(zhuǎn)移到商鋪、寫字樓的投資上，使得寫字樓的價格也穩(wěn)步提高，而越高檔的寫字樓，受到的關(guān)注越大，一些位于城市中心、CBD范圍的寫字樓，銷售、租賃市場很好。在連云港，多年的發(fā)展使得一批擁有一定實力的中、小公司發(fā)展壯大，而這類公司最需要的就是公司形象和實力的彰顯，高檔寫字樓就成為其辦公首選。同樣一批較大型公司，由于公司經(jīng)營性質(zhì)的決定，還不足于自建辦公樓，高檔寫字樓也是他們最需要的。通過對連云港寫字樓的調(diào)查顯示，前兩年連云港高檔寫字樓的供應(yīng)量并不能滿足這些公司的需要。高檔寫字樓對連云港來說是一種市場急需的商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充。（二）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

多年的銷售經(jīng)驗告訴我們，一個地區(qū)的寫字·在東部城區(qū)，寫字樓市場最主要的客戶群體是與港口物流業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)的企事業(yè)單位。隨著東部建設(shè)進(jìn)度日益加快，國家政策層面空前地重視，傳統(tǒng)行業(yè)的信心指數(shù)大為提升；此外，國家投資帶來的新興產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的周邊行業(yè)，對高檔次辦公的需求也是巨大的潛在力量。·我們預(yù)測連云港辦公寫字樓物業(yè)的高速增長期已經(jīng)來臨：1、連云港辦公寫字樓市場前幾年處于受壓抑狀態(tài)，隨著住宅市場的增長速度趨緩，辦公寫字樓市場勢能得以釋放的時機(jī)來臨2、受國家宏觀調(diào)控政策影響，消費(fèi)者的投資消費(fèi)行為更加理性，住宅和商鋪的投資黃金周期已過，短期炒房的獲利機(jī)會難找，辦公寫字樓會成為連云港下一輪房地產(chǎn)消費(fèi)投資的熱點。（二）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

（二）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀

寫字樓、商鋪、住宅均價發(fā)展歷程對比

備注：上圖中市區(qū)商品住宅均價來自連云港市房產(chǎn)管理局；寫字樓均價來自代表性樓盤的實際銷售價格；商鋪均價來自新浦商業(yè)中心區(qū)代表性樓盤。

由此可以明顯看出，寫字樓均價由2004年前與住宅相差無幾，到今天差距逐漸拉大，增速較快。

寫字樓、商鋪、住宅均價發(fā)展歷程對比

備注：上圖中市區(qū)商品住宅寫字樓、商鋪、住宅均價發(fā)展歷程對比

備注：上圖中市區(qū)商品住宅均價來自連云港市房產(chǎn)管理局；寫字樓均價來自代表性樓盤的實際銷售價格；商鋪均價來自新浦商業(yè)中心區(qū)代表性樓盤。

由此可以明顯看出，中心區(qū)商鋪銷售價格極速增長，與此同時，年收益率不斷下降。

寫字樓、商鋪、住宅均價發(fā)展歷程對比

備注：上圖中市區(qū)商品住宅寫字樓、商鋪投資回報對比單價面積房款租金年收益年回報率7500200150萬元45~65元/m2·月108000~156000元7.2%~10.4%墟溝地區(qū)投資一套200平方米的高級寫字樓單價面積房款租金年收益年回報率12000125150萬元52元/m2·月78000元5.2%市區(qū)新浦海寧路投資一套125平方米的商鋪（以珍城公寓一層門面為例）單價面積房款租金年收益年回報率2120070150萬元100元/m2·月88000元5.9%市區(qū)新浦通灌路附近投資一套70平方米的商鋪寫字樓、商鋪投資回報對比單價面積房款租金年收益年回報率750由此可見，目前連云港的房地產(chǎn)投資型物業(yè)中,辦公寫字樓投資價值相對較高，是長線投資者做房地產(chǎn)投資的最佳投資物業(yè).在連云港市區(qū)，部分商鋪雖投資回報率很高，但同時售價非常高。如通灌路核心位置，今年將開盤的“廣盛元房產(chǎn)”項目將達(dá)到6萬元/平方米，投資門檻過高。選擇地段較次的商鋪，投資少、潛力大，卻要等數(shù)年的時間價值才能提升。而寫字樓交付即可達(dá)到預(yù)期的出租價格。由此可見，目前連云港的房地產(chǎn)投資型物業(yè)中,辦公寫字樓投資價值項目介紹項目介紹壹品國際（連云港市旅游大廈）位置：市政府大樓西側(cè)開發(fā)商：南通啟秀房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積：銷售價格：預(yù)期約6500元/㎡層面積：1200㎡衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間空調(diào)：分戶計量中央空調(diào)電梯：4部辦公常用電梯目前進(jìn)度：地下工程剛完工，未開盤裝修：公共部分精裝修，內(nèi)部未定業(yè)態(tài)：五星級酒店、商務(wù)經(jīng)濟(jì)酒店、會議中心、高檔寫字樓、精品商業(yè)街和挑高型酒店式公寓為一體的綜合性商務(wù)酒店社區(qū)。壹品國際（連云港市旅游大廈）位置：市政府大樓西側(cè)某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告建院未來城（連云港市建筑設(shè)計院）位置：朝陽路與通灌路交叉口東北角開發(fā)商：連云港建筑設(shè)計院寫字樓銷售面積：1萬㎡銷售價格：預(yù)期約6500元/㎡層面積：606㎡衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間空調(diào)：分戶計量中央空調(diào)電梯：2部辦公常用電梯目前進(jìn)度：即將開盤裝修：公共部分裝修、套內(nèi)墻面乳膠漆、吊頂、復(fù)合地板。業(yè)態(tài)：寫字樓、高層住宅區(qū)。建院未來城（連云港市建筑設(shè)計院）位置：朝陽路與通灌路交叉口東金海國際項目占地28.7畝，建筑面積約11400平方米，建筑高度為132米，共三十四層，裙樓為四層，集寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店于一體。

2009年5月16日，上午10點28分，我市區(qū)域性國際商務(wù)中心標(biāo)志性建筑之一的金海國際項目盛大開盤。經(jīng)過一年多的建設(shè)，金海國際8到13層商務(wù)寫字樓，目前開始正式對外發(fā)售。金海國際本次推出的商務(wù)寫字樓，面積分布豐富而多樣，主要集中在40-1200平方米不等，起價為每平方米7160元，均價為每平方米8000元。所有購房客戶都可享受免契稅的優(yōu)惠。另外，16日當(dāng)天，前8名正式簽訂購房合同的客戶，可獲得購房總價95折優(yōu)惠。

將于今年年底封頂、2010年完成項目整體竣工、2011年6月份左右全面交付使用。公共部分精裝修，內(nèi)部除地面外，墻面乳膠漆、天花板吊頂。分戶中央空調(diào)。該開盤2個月以來，截止到2009年7月10日，已經(jīng)正式銷售4套共1093.69平方米。銷售成績并未達(dá)到預(yù)期。金海國際項目占地28.7畝，建筑面積約11400某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告陽光國際中心位置：墟溝海濱大道開發(fā)商：連云港帝豪實業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積：ABCD四座樓12.8萬㎡銷售價格：后期約6500元/㎡客層構(gòu)成：65%以上為投資，20%左右自用辦公，8%左右自用居住銷售狀況：商鋪成交40%；辦公公寓成交80%左右。陽光國際中心由海濱陽光大廈（A、B、C、D座）、200米的陽光國際大廈(E座)以及五星級的陽光國際酒店(F座)共同組成。一期A、B、C、D座的總建筑面積約12.8萬㎡。它的主要銷售期是在2006年，并且是CBD中心率先銷售的項目。盡管它不是純粹的寫字樓，但在當(dāng)時的市場供求關(guān)系下，他們搶占了先機(jī)。從我們掌握的銷售詳細(xì)辦法及各階段數(shù)據(jù)看，這個項目的銷售形式有別于當(dāng)時所有的項目。它擁有一支龐大的、相對自由的精兵強(qiáng)將組成的隊伍，以外跑加高額提成獎金為主要手段，獨(dú)樹一幟，并且在特定的市場環(huán)境下取得了不俗業(yè)績。陽光國際中心某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告大陸橋國際商務(wù)大廈開發(fā)商：江蘇大陸橋國際商務(wù)投資發(fā)展有限公司大陸橋國際商務(wù)大廈是集商務(wù)辦公、商務(wù)會所、酒店、多功能會議廳為一體的多功能商務(wù)大廈。位于連云港墟溝海棠北路國展中心對面，核電專家村以北，東臨黃海，西依北崮山。大廈地上九層（局部四、五層），總占地面積為43233㎡，總建筑面積為5.5萬㎡，綠化率達(dá)到40%以上，容積率1.1，總戶數(shù)200左右。大廈分為A區(qū)和B、C區(qū)。A區(qū)主要作為商務(wù)辦公，擁有完善的配套設(shè)施，為連云港首家5A甲級智能化寫字樓。B、C區(qū)的主要功能是商務(wù)會所和酒店，豪華套間、商務(wù)套房、會議廳、中西餐廳、各種大型宴會廳。銷售價格：5000——6500——7000元/㎡（發(fā)展歷程），2008年底期有精裝修轉(zhuǎn)讓二手房，成交價格達(dá)到了9500元/㎡。是連云港市目前投入使用的檔次最高的寫字樓。最新成交的個案價格——9500元/㎡，有一定的偶然性，比如精裝修，以及交易雙方的具體談判情況等。我們認(rèn)為，不能就此說明該區(qū)域同檔次的產(chǎn)品在此時的銷售價格達(dá)到了這一水平。大陸橋國際商務(wù)大廈在海一方開發(fā)商：連云港市九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形態(tài)：寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店建筑面積：11000㎡建筑層數(shù)：11層地塊：棠梨路南、觀海路西原海棠冷庫地塊銷售狀況：簽約率僅15%不到。在不大的總體量中，這個項目選擇了超過4種產(chǎn)品形態(tài)，挑高型公寓、商業(yè)門面、大酒店、辦公……本來的想法也許是為了使產(chǎn)品多元化、降低發(fā)展商的投資風(fēng)險，然而結(jié)果正好相反，這使產(chǎn)品無法形成專業(yè)性的形象，使客戶無所適從，反而導(dǎo)致銷售不暢。東方國際該項目主要面臨兩個問題：一是與政府部門的合作（商檢）問題，二是資金問題。預(yù)計今年內(nèi)將著手開展市場工作。在海一方東方國際祥源國際大廈位置：新浦朝陽中路168號占地面積：3000㎡建筑面積：15660㎡銷售率：80%平均單價：5500元/㎡月租價格：30~35元/㎡開發(fā)商名稱：連云港祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司層數(shù)：21層規(guī)劃戶數(shù)：101戶物業(yè)管理費(fèi)：2元/㎡·月客戶構(gòu)成：75%以上為投資出租中央空調(diào)：分戶計量中央空調(diào)系統(tǒng)衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間祥源國際大廈是連云港精裝修寫字樓，交通便利，停車方便，由于市區(qū)內(nèi)無更多選擇，一時間租賃、銷售火熱。但由于形象老化，位置偏西，硬件（電梯）數(shù)量、質(zhì)量跟不上，目前也面臨租戶不斷退出的境地。祥源國際大廈某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告龍河大廈位置：連云港市新浦蒼梧路開發(fā)商：連云港帝豪實業(yè)有限公司占地：2800㎡規(guī)劃戶數(shù)：108戶銷售率：100%建筑樓層：24層目前轉(zhuǎn)讓單價：約4500~5000元/㎡月租價格：25~30元/㎡客戶構(gòu)成：70%以上投資出租中央空調(diào)：無衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間龍河大廈綜合寫字樓，1-4層為商鋪，5-24層為寫字樓，銷售情況良好，有整層購買，也有小面積購買，購買的目的大部分是為再出租，一部分是辦公使用。由于停車難問題突出，雖然地處華聯(lián)廣場周邊，租價反而不如祥源大廈。龍河大廈與祥源大廈代表了市區(qū)第一代專業(yè)寫字樓的形象，設(shè)計不完善，電梯少，停車問題，空調(diào)問題等難以解決。正在逐漸被新建寫字樓取代。龍河大廈國際貿(mào)易中心位置：西臨通灌南路，南臨通建巷，東側(cè)為市民廣場一期，北側(cè)為市民廣場二期緊鄰海連路?；刂苓呌袊泊髲B、銀城國際酒店等建筑。建設(shè)用地總面積：11508㎡建設(shè)基地面積：9869㎡；總建筑面積：73833㎡地上建筑面積：63185㎡地下建筑面積：10648㎡建筑占地面積：4489㎡建筑密度：45%容積率：6.4建筑高度：99m建筑層數(shù)：26層汽車停車：243輛，地上停車39輛，地下停車：204輛。自行車面積：2700㎡。客戶構(gòu)成：65%以上投資，25%以下自用。單價：寫字樓5000——5500——6000——7000元/㎡（發(fā)展歷程）我司在2005年為國際貿(mào)易中心做前期市場定位分析及銷售預(yù)測分析，這個項目是能夠突出代表連云港市新浦區(qū)高端寫字樓市場的物業(yè)。由于寫字樓部分滿足不了市場需求，加之產(chǎn)權(quán)酒店部分銷售不暢，后期甚至將酒店部分專門拿出2層做寫字樓銷售。這說明在2006~2007年，高端辦公樓產(chǎn)品市場供求關(guān)系是供不應(yīng)求的。國際貿(mào)易中心金港灣項目金港灣項目（一）項目概況■項目概況開發(fā)商：連云港市金港灣建設(shè)開發(fā)有限公司建筑面積：地上：30000㎡地下：約9200㎡建筑層數(shù)：地上23層，地下2層建筑高度：99.96米竣工日期：2009年8月待銷售面積：近20000㎡產(chǎn)品形態(tài)：5A甲級標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓（一）項目概況■項目概況某某年連云港某國際商務(wù)大廈項目市調(diào)報告（二）項目SWOT分析優(yōu)勢……項目選址優(yōu)越：本項目位于連云港CBD中心區(qū)，從大局看，占據(jù)了江蘇省兩個區(qū)域性國際商務(wù)中心（昆山、連云港）之一，宏觀政策對本項目區(qū)域上利好；從局部看，本項目所處位置景觀資源、交通資源、規(guī)劃發(fā)展資源豐富，商務(wù)辦公的用途指向目標(biāo)明確，區(qū)域形象極佳。發(fā)展商資信品牌強(qiáng)：金港灣公司代表政府投資開發(fā)項目，資金雄厚，市場形象與美譽(yù)度非社會開發(fā)商比擬，極大地增強(qiáng)客戶信任度，為本案的順利開發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障。行政功能定位：通關(guān)審批中心、港口管理部門的進(jìn)駐，是本項目銷售的重大利好之一，可以吸引大批相關(guān)行業(yè)跟隨。產(chǎn)品定位高端，形象佳。5A甲級寫字樓的定位標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)品的市場形象高端；周圍為辦公配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施完善，使這里成為規(guī)劃設(shè)計前瞻性極強(qiáng)的高端商用物業(yè)。（二）項目SWOT分析優(yōu)勢……項目選址優(yōu)越：本項目位于（二）項目SWOT分析劣勢產(chǎn)品同質(zhì)化傾向嚴(yán)重：除目前已經(jīng)投入使用的“大陸橋國際商務(wù)大廈”外，金海國際、東方國際及本項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)雷同，位置集中。從產(chǎn)品本身，我們很難做出差異化的核心競爭力。小區(qū)域局部交通及視線影響：比較CBD中心的局部交通狀況，只有貴項目在相對位置上存在不利——不沿主要干道，在視覺上受到其它樓宇的制約。同時由于產(chǎn)品本身的設(shè)計及周圍項目的遮擋，使海景資源較少。市場供求關(guān)系不利：Ⅰ、在東部城區(qū)近200家物流企業(yè)中，我們隨機(jī)拜訪了中、小企業(yè)20家左右。這些企業(yè)多集中在院前路轉(zhuǎn)盤附近、中華路、陽光國際中心等地。其中：5家擁有自己的完全產(chǎn)權(quán)辦公室，15家租用辦公室；17家在所謂的“商住樓“中辦公，只有3家在純寫字樓里辦公；19家公司辦公室面積<200㎡，1家面積約300㎡；Ⅱ、分析陽光國際的銷售詳表，及在第一部分中我們列舉的其它幾個已經(jīng)銷售出的寫字樓，至少60%以上的銷售面積為投資客購買；僅有30%左右是因企業(yè)自用而購買。這說明早期大部分寫字樓的銷售渠道是投資客，大部分（在我們隨機(jī)走訪的企業(yè)中占75%）物流企業(yè)使用租用的辦公室。Ⅲ、即使以上所有的物流企業(yè)全部購買自己的完全產(chǎn)權(quán)寫字樓，按照200㎡/家計算，也僅需要30000㎡的寫字樓。而這也僅僅是理想狀態(tài)下的理論值。Ⅳ、這就使我們的目標(biāo)客戶不僅僅局限于物流企業(yè)，投資者及其他行業(yè)也應(yīng)予以關(guān)注。（二）項目SWOT分析劣勢產(chǎn)品同質(zhì)化傾向嚴(yán)重：除目前已機(jī)會政府政策扶持CBD地區(qū)，發(fā)展前景看好：從宏觀層面看，國家政策對東部開發(fā)的力度空前加強(qiáng)，對CBD地區(qū)的政策扶持力度很大，正式出臺了CBD詳細(xì)規(guī)劃并大規(guī)模建設(shè)；區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，無不顯示著CBD區(qū)域的美好的發(fā)展前景。本項目位于CBD核心區(qū)，可最大程度的借助政策利好因素。市場預(yù)期向好，仍處上升、穩(wěn)定期；（二）項目SWOT分析可銷售任務(wù)較輕，相對周期短

不到8000㎡的銷售面積，相對于其它樓盤，該項目可以創(chuàng)造較短的銷售周期。同時，較早投入使用，也是該項目比較其它產(chǎn)品的較強(qiáng)優(yōu)勢。同區(qū)域同類樓盤不遺余力造勢推廣，可以借勢。金海國際是CBD中心最早市場化運(yùn)做的項目，也是規(guī)模最大的項目。預(yù)計該項目至今大約投放了上百萬元的廣告費(fèi)用，加上銷售中心等硬件，銷售成本非常高。有了金海國際的前期鋪墊，至少CBD的形象導(dǎo)入已經(jīng)完成，我們借勢推廣，在最恰當(dāng)?shù)姆较蛲斗胚m量的廣告即可。機(jī)會政府政策扶持CBD地區(qū)，發(fā)展前景看好：從宏觀層面看，（二）項目SWOT分析威脅競爭激烈Ⅰ、據(jù)現(xiàn)場了解，工程進(jìn)度上，金海國際與本項目基本一致；Ⅱ、而在銷售上，金海國際已經(jīng)開始準(zhǔn)備申領(lǐng)銷售許可證的前期工作，除銷售價格外，廣告推廣、接待、登記、預(yù)銷售等詳細(xì)計劃已經(jīng)出臺；而貴項目即使本月確定營銷計劃，確定接待中心，那么裝修、建立銷售隊伍、培訓(xùn)等工作至少也需要兩個月時間。這兩個月，競爭項目很有可能已經(jīng)拜訪完所有的目標(biāo)客戶了；Ⅲ、在項目形象（體量、高度等）上，金海國際是CBD中心的“領(lǐng)頭羊”，在購買心理上容易產(chǎn)生高端形象；市場逐漸成熟，買方市場已經(jīng)形成，尤其是中高端市場，購買者基本為二次、三次置業(yè)，選擇更謹(jǐn)慎。（二）項目SWOT分析威脅競爭激烈市場逐漸成熟，買方市場發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會Ⅰ、充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，利用政策導(dǎo)向的利好。在市場引導(dǎo)及銷售推廣中，CBD核心這一理念是毫無疑問要強(qiáng)調(diào)的，并且將其與全市大發(fā)展的戰(zhàn)略，全省的區(qū)域性國際商務(wù)中心乃至融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的概念有機(jī)結(jié)合起來。Ⅱ、充分利用產(chǎn)品的高端定位，著力營造高級商務(wù)環(huán)境的銷售氛圍，引導(dǎo)潛在購買者認(rèn)同高端商務(wù)環(huán)境對企業(yè)發(fā)展的推動力。Ⅲ、充分利用政府部門進(jìn)駐及通關(guān)大廳的設(shè)立。不僅要強(qiáng)調(diào)商務(wù)的便捷性，更要使?jié)撛诳蛻粽J(rèn)同“與政府部門共同辦公對公司形象的至關(guān)重要”。這一點將在后期的銷售中加以強(qiáng)力推廣。Ⅳ、準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位。找準(zhǔn)目標(biāo)客戶層，并展開一對一的營銷模式，對每個具體客戶制訂個性化的解決方案，以此提升銷售的有效率。Ⅴ、聯(lián)合同類產(chǎn)品開發(fā)商，著力營造政府大力推動的氛圍，力求消除購買者的觀望情緒。Ⅵ、準(zhǔn)確定位銷售價格，并提高工作效率，盡快入市，實現(xiàn)快速領(lǐng)先銷售。Ⅶ、在產(chǎn)品規(guī)格同質(zhì)化情勢下，通過設(shè)置一些人性化、便利的設(shè)施（如大屏幕信息發(fā)布系統(tǒng)等），實實在在地給予使用者方便，以此爭取更多注重細(xì)節(jié)的客戶。消化劣勢規(guī)避威脅

發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會Ⅰ、充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，利用政策導(dǎo)向的利好（三）目標(biāo)客戶群體分析如前所述，我們已經(jīng)很清楚地看到，僅靠東部城區(qū)物流企業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了產(chǎn)品需求的客源。根據(jù)前述幾家大型樓盤的客戶資料分析，我們無法忽視投資客的存在。然而在今天的市場形勢下，吸引投資客成為更大的難題。我們認(rèn)為，在首先爭取時間，盡快、盡力爭取物流企業(yè)自用的前提下，還應(yīng)當(dāng)把目光放長遠(yuǎn)，納入一部分投資者，畢竟我們項目的獨(dú)特優(yōu)勢存在，眼光獨(dú)到者購買之后出租給相關(guān)企業(yè)，也是很現(xiàn)實的事情。（三）目標(biāo)客戶群體分析如前所述，我們已經(jīng)很清楚地看結(jié)合本案的產(chǎn)品特質(zhì)，銳思分析本案顯性客戶群如下：

目標(biāo)客戶組成1、投資型客戶

2、物流及關(guān)聯(lián)企業(yè)使用客戶3、政府部門

4、本地港口關(guān)聯(lián)企業(yè)總部5、外地駐連機(jī)構(gòu)或辦事處6、金融機(jī)構(gòu)

結(jié)合本案的產(chǎn)品特質(zhì)，銳思分析本案顯性客戶群如下：目標(biāo)客戶組核心群體中端投資客戶、外地駐連機(jī)構(gòu)政府職能機(jī)構(gòu)、港口及關(guān)聯(lián)企業(yè)總部、物流及關(guān)聯(lián)企業(yè)、高端投資者補(bǔ)充群體周邊區(qū)域的其他行業(yè)私營企業(yè)主、政策指引下新進(jìn)大型企業(yè)機(jī)構(gòu)輻射群體核心群體中端投資客戶、外地駐連機(jī)構(gòu)政府職能機(jī)構(gòu)、港口及關(guān)聯(lián)企目標(biāo)本項目不同于社會開發(fā)商運(yùn)做的項目，社會開發(fā)企業(yè)更多追求的是利益最大化、最快化。而在本項目上，我們認(rèn)為首先是產(chǎn)品形象和企業(yè)形象的同步樹立，同時，達(dá)到銷售速度和企業(yè)效益的雙贏。本項目的運(yùn)作目標(biāo)為：樹立形象穩(wěn)步銷售（六）項目市場定位目標(biāo)（六）項目市場定位【項目市場定位】項目定位應(yīng)體現(xiàn)片區(qū)唯一的特性，即差異化經(jīng)營；項目定位應(yīng)滿足終極目標(biāo)；項目定位應(yīng)充分整合資源；項目定位應(yīng)使客戶（消費(fèi)者）資源及發(fā)展商利益（文化效益、經(jīng)濟(jì)效益）最大化?！卷椖渴袌龆ㄎ弧宽椖慷ㄎ粦?yīng)體現(xiàn)片區(qū)唯一的特性，即差異CBD核心國際化行政商務(wù)旗艦【產(chǎn)品定位】CBD核心國際化行政商務(wù)旗艦【產(chǎn)品定位】CBD核心國際化行政商務(wù)旗艦【產(chǎn)品定位】1、區(qū)位上看，金港灣大廈是當(dāng)之無愧的CBD核心原點。2、開門見山地指出項目位于江蘇省三大CBD之一：連云港區(qū)域性CBD。1、國家政策層面上，早已將連云港推向了開發(fā)開放的最前沿，CBD核心高級寫字樓客戶從事的業(yè)務(wù)應(yīng)是面對全球的，面向國際的。2、同時將產(chǎn)品的定位拔高至全球高度。1、行政區(qū)是我們產(chǎn)品的核心賣點，與政府通關(guān)行政場所一同辦公，不僅僅是企業(yè)辦事效率提升這么簡單，更重要的是企業(yè)形象得到質(zhì)的提升！1、旗艦是權(quán)力的象征，蘊(yùn)涵高端企業(yè)船大沖大洋的氣魄；2、隱含該項目由政府權(quán)力機(jī)關(guān)和企業(yè)總部權(quán)利機(jī)關(guān)進(jìn)駐。CBD核心國際化行政商務(wù)旗艦【產(chǎn)品定位】1、區(qū)位上看，金港市場形象定位（廣告語）攜手通關(guān)政務(wù)·共贏全球戰(zhàn)略海景辦公室·魅力金港灣市場形象定位（廣告語）項目價格定位項目價格定位在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事。定價方法

A成本利潤定價法

B市場比較定價法

C客戶感受定價法

限于篇幅這里不一一贅述，由于產(chǎn)品本身的詳細(xì)狀況（設(shè)施、配套、標(biāo)準(zhǔn)等）尚未明確，在這里我們主要依據(jù)市場，而沒有依據(jù)產(chǎn)品本身成本利潤率判斷，我們認(rèn)為本項目寫字樓部分的平均銷售價格應(yīng)在7500~9500元/㎡之間。具體的銷售價格還應(yīng)視當(dāng)時的市場狀況。

開盤均價：7500元/㎡

銷售率達(dá)到20%后：每㎡提價500元，達(dá)到8000元/㎡

銷售率達(dá)到40%后：每㎡提價500元，達(dá)到8500元/㎡

銷售率達(dá)到60%后，每㎡提價500元，達(dá)到9000元/㎡

銷售率達(dá)到80%后，每㎡提價500元，達(dá)到9500元/㎡在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事。推廣策略推廣策略根據(jù)目前市場形式，銳思認(rèn)為本案未來的銷售在很大方面將取決于前期蓄勢——企劃與推廣，兩者互為穿插并互相作用，貫穿于整個營銷過程之中。因此，銳思認(rèn)為本項目推廣策略為：多角度、合理投入、強(qiáng)勢營銷多角度——指在媒體推廣的形式選擇上同時選擇報刊廣告、戶外媒體、電視廣告等各種形式。合理投入——指本案綜合推廣費(fèi)用的成本控制。強(qiáng)勢營銷——是本案的風(fēng)格、手段與訴求，推廣力度的要求，以勢造勢。根據(jù)目前市場形式，銳思認(rèn)為本案未來的銷售在很大方媒體廣告(報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、DM直投)我們認(rèn)為，推廣方式應(yīng)為：三位一體聯(lián)合推廣方式SP活動（開盤、封頂、簽約···）戶外長效廣告（新浦、墟溝各一）針對當(dāng)前連云港房地產(chǎn)市場廣告投放密度過大，廣告費(fèi)用水漲船高但是信息傳達(dá)效率過低的現(xiàn)狀，銳思認(rèn)為，除了適度的媒體廣告、戶外廣告投放方式外，應(yīng)該適度地在SP活動上有所傾斜。媒體廣告我們認(rèn)為，推廣方式應(yīng)為：三位一體聯(lián)合推廣方式SA推廣策略：推廣階段劃分//各階段推廣部署A推廣策略：推廣階段劃分//各階段推廣部署借政府著力打造東部的契機(jī)，聯(lián)合并協(xié)助政府有關(guān)部門宣傳市政建設(shè)事件迅速提升金港灣的品牌形象，短時間讓港城人知道了解金港灣通過點面結(jié)合的整合營銷推廣，塑造項目城市地標(biāo)頂峰領(lǐng)域的超高端形象通過較長時間全城聚焦造勢，分批滾動式推貨，拉升樓價，進(jìn)一步提升項目形象的高端性，促進(jìn)階段銷售總體思路借政府著力打造東部的契機(jī)，聯(lián)合并協(xié)助政府有關(guān)部門宣傳市政建設(shè)傳播重點寫字樓傳播核心項目形象推動企業(yè)品牌建立傳播次重點項目、規(guī)劃、配