保障性租賃住房的管理與投資專題報告：德美英日之經驗

保障性租賃住房的管理與投資專題報告：德美英日之經驗一、租賃住房發(fā)展進行時2021

年

7

月國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，

提出：“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保

障體系。”住房保障體系之所以要分為公租房、保障性租賃房和共有產權房三

個層次，主要是為了滿足不同類型群體的居住需求。2021

年

8

月住房和城鄉(xiāng)

建設部部長王蒙徽表示：“公租房主要是為了解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭。

目前，城鎮(zhèn)戶籍的低保、低收入住房困難家庭，已經做到了應保盡保，基本

上解決了這個問題。保障性租賃住房重點還是要解決人口凈流入的重點城市，

主要是大中城市，特別是這些城市的新市民和青年人的住房問題，我們現在

正在抓緊推進。共有產權住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經

濟實力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。”與傳統的公租房相比，如果有一定的配套政策支持，保障性租賃住房項

目能夠吸引更多的社會資本參與。我國最新政策對于保障性租賃住房的建設，

正在從金融、土地、稅收等多維度進行支持。事實上，發(fā)達國家在住房租賃體系保障方面有了較為漫長的發(fā)展經歷，

整體的體系亦相對較為成熟。了解其運作模式無疑將為我國住房租賃體系的

發(fā)展提供更多借鑒。下文將就此進一步展開。二、德國的租賃住房體系在發(fā)達國家中，德國自有住房率一直處于較低水平。其較為完善的住房

租賃制度、較為發(fā)達的住房租賃市場是德國租賃人口比重較高的重要原因。1、社會保障性住房在

20

世紀

50

年代，戰(zhàn)后德國建設了大量的保障性社會住房以解決德國居民的居住問題。1950

年德國制定出臺了第一部《住房建設法》，多舉措支持社會住房建設：財政資金直接補貼；給予開發(fā)商稅費優(yōu)惠；公共部門提供融資擔保；提供建筑費用

50%的無息貸款；住房投資加速折舊。但是開發(fā)商要獲得上述優(yōu)惠政策，同樣必須在鎖定期內讓渡部分權利給

政府：（1）在租客選擇方面，必須出租給低于收入上限的群體；（2）在租金

方面，政府進行租金限制，往往要求設定僅回收成本的房租水平，租金一般約為市場水平的

50%-60%；（3）在鎖定期方面，建設高峰期的鎖定期約為

20-

30

年左右，當前鎖定期已逐漸下降至

10-20年左右，在鎖定期結束之后，開發(fā)

商可獲得住房的使用權，其可以決定繼續(xù)出租還是出售，在租金方面亦不再

受此前合同限制。以住房合作社為例，其在租賃房方面獲得政府的典型支持政策有（幾言，

2019）：土地優(yōu)惠政策：政府以較低價格轉讓土地用于建設成本性租賃住宅；貸款支持：政府提供

30-40

年左右，最長

60-65

年的低息或無息貸款；稅費支持：降低所得稅、財產稅、交易稅等稅率。隨著德國住房規(guī)模的大幅改善、公租房社區(qū)環(huán)境惡化、財政收支壓力增

大以及意識形態(tài)爭議的增加，德國對于公共租賃住房的補貼力度大幅減弱。

從西德地區(qū)的數據來看，其年補貼房屋數量從巔峰期的

45

萬套一路降至不足

5

萬套。從德國存量住房的年代分布來看，現存的租賃住房中，以

20

世紀

80

年代前建設房屋為主，占比達到

71%。（2）申請條件當前，在德國無論是申請住房補貼、實物配租、按揭貸款補貼，都需要

先申請“WBS”（房屋資助許可證）。申請“WBS”，要求申請人或申請家庭的

收入水平低于收入上限。收入上限的規(guī)模取決于家庭人數以及所租住地區(qū)的

租金等級。擁有了

WBS之后，可以到所在區(qū)的住房和移民辦公室提交申請。申請通

過之后，會獲得公租房賬號和密碼，登錄后可以選擇

3

個心儀的房屋提交申請，

之后房東會與申請人進行交流。面試通過后，即可辦理入駐?？梢陨暾埖墓?/p>

寓大小將根據家庭規(guī)模來確定。一般個人申請的房屋面積不超過

45

平方米，

每增加一人，房屋面積上限可增加

15

平米。同時，可申請公寓的最大房間數

量為家庭人數，比如一個

5

口之家可以申請最多擁有

5

個房間的公寓（廚房也

會被認定為單獨房間）。自

20

世紀

90

年代末開始，德國住房短缺壓力明顯緩解，德國對住房市場

的補貼逐漸從供給端向需求端轉移，更傾向于給予公民租房、購房補貼。居

民的補貼規(guī)模亦主要根據家庭人數、家庭收入、租金水平來確定。2、租賃保障配套政策德國發(fā)達的租賃住房市場，除了大力建設保障住房、提供租賃補貼之外，

離不開其對租賃住戶的政策保護。具體包括：租金管控、租售同權、租約糾

紛處理等。（1）租金明鏡制度德國相對穩(wěn)定的住房租賃市場，離不開其對租金的有力控制。當前，德

國采用“租金明鏡”（Mietspiegel）制度來控制各地區(qū)租金漲幅?！白饨鹈麋R”由地方相關部門根據當地租賃情況制定地方住房租金參照表，包括平均租金、

最高租金和最低租金。其具體包括兩種類型：“簡單租金明鏡”，主要用于住房壓力相對較小的地區(qū)，是當地住房管理

部門、住房租賃協會等根據當地租賃住房合同平均數據，依據住房類型、區(qū)

位、建筑面積等方式確定租金參照表。其主要用于租戶租賃時參考使用?！昂细褡饨鹈麋R”，主要適用于大中城市，具有法律效力。除了住房類型、

區(qū)位、建筑面積外，還會考慮房間數量、設施配備狀況等，采用審核通過的

科學方法計算出不同區(qū)位不同條件的房屋租金參考價格。租賃雙方需根據參

考表確定租金價格，若有所調整，其同樣需要符合“租金明鏡”確定的租金

浮動上下限。同時，德國政府還出臺了針對“住房緊缺地區(qū)”的“租金剎車”政策，

要求房屋租金漲幅，在一定年限內不超過一定比例。當前德國政策要求大城

市

4

年內房租漲幅不得超過

15%，且加租需在承租

1

年后方可進行調整。（2）租賃合同期限在合同期限方面，德國合同一般

1

年起租，1

年之后轉為無限期合同，房

東不得隨意驅趕租戶。此后，房東不得隨意解約，除非用于本人或親屬自?。?/p>

租賃雇員；大規(guī)模改建；房東需提前

3

個月書面向租客提出解約且經租客同意。

若租客從事違法活動；未經許可轉租房間或拖欠房租超過

2

個月，房東可無條

件解除合同。而租客若要求解約，只需要提前

3

個月告知房東即可。

租約期間，內部小規(guī)模的維修處理由租客自行解決，大規(guī)模的維修處理

由房東負責。租約結束時，租客需負責房屋清潔、整理、維修。當發(fā)生租賃

糾紛時，各地租賃協會提供租賃調解機柜，解決租賃糾紛。（3）租售同權按照德國戶籍注冊制度要求，德國居民僅需要提供合格住房租賃合同和

住房租賃證明即可完成戶籍注冊，并不要求居民擁有住房所有權。完成戶籍

注冊后，居民即可辦理醫(yī)療保險、入學登記，與戶主一樣平等享有社會福利。三、美國的租賃住房體系整體來看，美國的住房保障體系經歷了從實物建設向住房補貼轉變的過

程。自

19

世紀末以來，美國城市化持續(xù)推進，城鎮(zhèn)住房短缺問題突出，貧民

窟現象嚴重。隨著社會關注度的提升，政府逐步完善城市住宅建設管理制度。

早期以公租房建設為主，面向低收入人群、工人階級、退伍軍人。此后，由

于財政壓力、社區(qū)環(huán)境、意識形態(tài)爭議等問題，逐步向住房補貼過渡。1、保障住房建設大蕭條期間，在美國經濟大幅萎縮，商品房建設增速大幅放緩，失業(yè)率

上升的背景下，住房短缺問題再次激化。1937

年，第一部住房法案出臺，對

公共住宅建設、城市貧民窟清理進行了具體的規(guī)劃，為后續(xù)公共住房的建設打下制度雛形。1949

年，第二部住房法案在

1937

年法案的基礎上，放開了地方政府對貧

民窟的征地權，取消了貧民窟“等量清除”的規(guī)定，同時給予私人開發(fā)商稅

收優(yōu)惠，鼓勵私人開發(fā)商介入貧民窟地區(qū)的更新開發(fā)工作。二戰(zhàn)后大量軍人

復員，同時大量移民進入美國后涌入城市，城市中心區(qū)住房壓力再次擴大。

同時，在長期的種族隔離政策下，城市中心區(qū)出現大量貧民窟。在原有政策

下，開發(fā)商利潤有限，城市更新動力不足。1949

年的法案即在此背景下出臺，

以期調動開發(fā)商的積極性。20

世紀

50

年代，在上述法案帶動下，美國保障房建設進入了高峰期。此

后，美國保障房建設在多重因素的影響下逐漸放緩：美國經濟大幅增長，低收入群體占比下降降低了公租房需求；保障房社區(qū)以黑人、移民為主，犯罪率高，空置率高；冷戰(zhàn)背景下，保障房存在意識形態(tài)爭議。當前，美國許多公共住房由于建設時間長、缺乏維修資金、社區(qū)環(huán)境惡

劣，面臨著拆除更新的壓力，由此導致美國公租房的數量呈現持續(xù)下降的趨

勢。（1）申請條件公共住房僅限于低收入群體和個人，其申請條件主要包括幾個方面：低收入群體：低于地區(qū)收入中位數的

80%；（超低收入群體的收入標準為50%）；家庭情況：老人、殘障人士或家庭；身份證明：美國公民或擁有合法移民身份。（2）租金水平租金水平（TotalTenantPayment）將取決于家庭年收入減去扣減項（如

有）?？蹨p項具體包括：每個兒童可扣減

480

美元；老人或殘障人士可扣減

400

美元；用于老人或殘障人士的部分醫(yī)療支出。

計算完扣減項之后，取下述部分

4

項中的最高值作為租金價格：調整后月收入的

30%；月收入的

10%；福利租金價格（若可申請）；最低租金價格：25

美元-50

美元/月不等（由各地住房與城市發(fā)展局

“HUD”確定）。2、住房補貼制度基于上述背景，20

世紀

70

年代以后，美國政府政策逐漸從供給補貼向需求側補貼轉變。當前，“住房優(yōu)惠券”成為美國政府住房補貼的主要方式。美國現行的住房補貼項目為“住房選擇優(yōu)惠券”：獲得補貼的居民可以在

市場上自由選擇符合要求的合適住房，城市住房管理局會直接將補貼金額打

入房東賬上，余下差額由居民交給房東。（1）申請條件HUD一般會根據申請人的家庭收入狀況來確定申請資格。其要求申請人

家庭收入不超過所在地區(qū)收入中位數的

50%；按照法律要求，公共住房管理

機構需將

75%的優(yōu)惠券用于低于收入中位數

30%的家庭。收入中位數標準，

將綜合考慮所在地區(qū)及家庭人數后，由

HUD頒布。由于申請人數往往超過補助金額規(guī)模，申請人可能需要排隊等候。一般

來說，符合以下條件的居民將具有優(yōu)先權：無家可歸者或居住于不符合標準住房的人群；支付

50%以上的收入用于租房人群；非自愿流離失所人群。（2）補貼規(guī)模補貼規(guī)模一般是租金標準減去調整后家庭月收入

30%的差額和實際租金

減去調整后家庭月收入

30%的差額兩者之間的較小值。四、英國的租賃住房體系英國的住房租賃保障體系同樣經歷了從實物配租向租金補貼轉變的過程。

但是英國的社會保障體系相較美國更為完善，公共住房占整體房屋的比例要

高于美國。在公共住房發(fā)展的制度設計上，較之美國亦更為豐富和全面。1、公共住宅發(fā)展早在

1919

年，英國政府即出臺了《住房和規(guī)劃法》，開始了政府直接干預

公共住房建設的嘗試，但是此時的建設規(guī)模相對較小。二戰(zhàn)后，大量房屋因

戰(zhàn)爭損毀、軍人復員、嬰兒潮來襲，英國住房短缺問題再現。英國政府大力

推行以社會公共住房為主的住房改革，出臺了多項相應政策推動公共住宅建

設。20

世紀

40

年代至

70

年代也成為了英國公共住宅建設的高峰期。一方面，英國中央政府通過公共工程貸款管理委員會給予地方政府低息

優(yōu)惠貸款，鼓勵地方政府加快公共住房建設。此外，中央政府還將住房補貼

配額與建設完成量掛鉤，提升地方建設的積極性（王兆宇，2012）。另一方面，英國政府大力推動住房協會發(fā)展，設立專項財政基金支持其

建設公共住房。不過

20

世紀

80

年代起，英國政府財務負擔加重，私有化風潮興起，英國

政府亦出臺多項政策推動公共住宅私有化，鼓勵市場主體承擔公共住宅的建

設任務，英國政府在公共住宅方面的資金投入亦逐漸減少。提出“購買權”政策：提供優(yōu)惠價格、放松按揭貸款限制，鼓勵公共

住宅的租戶購買產權；主體向住房協會轉移：允許住房協會低息購買公共住宅開展經營活動；推動開發(fā)商參與公共住宅開發(fā)：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第

106

條要求，獲得

規(guī)劃許可的開發(fā)商需配建一定比例的基礎設施或保障性住房，要求保障

性住房租金在一定的鎖定期內維持在市價

70%-85%左右。當前，英國城鎮(zhèn)化進程基本結束，房地產市場進入存量階段；加之本國

財政壓力逐漸增大，英國政府更強調公共住房的質量，以及公共住房所在社

區(qū)的整體規(guī)劃。強調“可負擔住宅”和“混合型社區(qū)”建設。（1）申請條件英國的實物租賃住房保障項目主要包括兩種：一是社會租賃住房，這種住房即所謂廉租房，主要面向當地的低收入者、

老人、殘障人士等群體。部分地區(qū)會要求申請者在所在區(qū)域工作或生活過一

定時間。如果存在拖欠租金、反社會行為或擁有符合居住條件的自有住房等

情況，將無法通過申請。二是中級租賃住房，這種住房主要面向社會中的“重要工作者”，主要包

括醫(yī)生、教師、警察等公共部門工作群體，作為其購買自有住房的過渡。此

外，租住者還需符合以下條件：處于工作狀態(tài)當中；申請

1-2

居室的住戶，年收入需小于

66000

英鎊；申請

3

居室以上的住戶，年收入需小于

80000

英鎊；可自行承擔市價

80%左右的租金。（2）租金價格社會租賃住房的租金一般為市場價格的

50%左右。英國政府有較為具體

的計算公式：租金價格

=

70%*國家平均租金*相對本市收入水平比例*房間數量權重

+30%*國家平均租金*房屋價格相對于國家平均房屋價格水平同時，英國政府還設置了相應的租金上限，計算出的租金價格與租金上

限取較低者適用。中級租賃住房的租金價格介于社會租賃住房租金與市場租金之間，一般

為市場租金的

80%左右。其租住年限一般在

3-5年左右，在租約期內，租住者

可隨時購買一定比例（25%左右）的住房產權，并逐步購買余下產權。3、住房租金補貼20

世紀

80

年代以來，隨著英國政府公共政策的轉向，其住房補貼的重點

亦逐漸向租金補貼轉變。當前，英國的租金補貼主要包括幾個項目：住房補

貼、本地房屋津貼以及福利救濟金。其中，住房補貼和本地房屋津貼是住房補貼的兩種形式。其中，住房補

貼申請條件要求包括：達到法定退休年齡或無固定、可靠居所；存款小于

16000

英鎊；無個人住宅及按揭貸款；非全職學生；未申請其他住房補貼項目。住房補貼的規(guī)模會結合居民的收入水平、稅收減免等多重因素計算得出，

個體間會存在明顯的差異。本地房屋津貼計算：根據不同房間數量的房屋對應的

30%分位數（此前

為

50%）租金水平，來確定租戶可享受的租金補貼規(guī)模。這一規(guī)模與租戶實

際租用房屋的價格無關。福利救濟金是近年來英國政府在大力推行的福利政策，用以整合住房補貼、

失業(yè)救濟等多項福利政策，福利救濟金會通過綜合考慮申請者年齡、家庭收

入、子女數量、身體狀況、養(yǎng)老情況等來確定救濟金規(guī)模。不過福利救濟金

最高不得超過自身所能獲得的福利上限。相關機構會定期評估申請者的生活

狀況，保證其符合申請資格。五、日本的租賃住房體系二戰(zhàn)結束之后，日本國內住房短缺問題嚴重，住房缺口約為

420

萬套

（Kobayashi,2016）。彼時，日本政府政策重心同樣以大規(guī)模增加住房供給為

主。政策方面，日本政府逐漸確立了住房政策“三支柱”：日本住宅公團、公

營住宅制度和住宅金融公庫。1、公營住宅制度1951

年日本出臺了《公營住宅法》，推動日本公營住宅建設來為低收入群

體提供廉租房?；诖朔ò?，日本政府為地方政府平臺提供財政資金以支持

其建設、運營公營住宅。（1）資金來源公營住宅根據籌集方式不同，費用分擔機制亦有所不同。直接建設、收

購民間住宅，土地費由地方政府全額承擔，建設費用及周邊配套基建費用則

由中央政府和地方政府各自承擔

50%的費用。地方政府通過發(fā)行地方債來籌

集所需費用。同時，地方政府會租用部分民間住宅作為公營住宅出租給低收入群體。

此時，房屋配套的基建費用，由中央、地方、業(yè)主三方共同分擔。同時，租

金與市價間的差距由中央、地方政府共同分擔后給予補貼。（2）申請條件基于公營住宅的高補貼、高福利特性，其要求申請人為低收入群體，并

且根據各地情況不同，設置不同的申請條件。在家庭收入方面，基本原則是要求申請人收入在

25%的收入分位以下；

對于老年人、殘疾人、單親家庭等特殊人群，年收入可放寬至

40%的收入分

位下。實際申請中，各地政府會根據當地實際情況設置不同的收入標準線。同時，要求申請人確實存在住房困難。若家庭共同居住的成員中一人擁

有自有住宅便不可申請。（3）租金價格當前，日本政府逐步確立了公營住宅租金水平的確定方法。租金水平

=

基本金額×市鎮(zhèn)村系數×規(guī)模系數×經年系數×交通系數基本金額：由日本國土交通省確定，根據入住者收入水平的不同而異。市鎮(zhèn)村系數：根據入住房屋的地理位置和經濟發(fā)展情況確定。規(guī)模系數：地板面積/70

平米

經年系數：根據小區(qū)配套、房屋構造以及房屋使用年限計算。交通系數：根據住宅所在低端的交通便利情況決定。2、日本公團住宅日本住宅公團是日本政府于

1955

年全額出資設立的特殊法人，其旨在利

用公共資金在住宅短缺較為嚴重的地方，為無法依靠自身力量購房的工薪階

層提供優(yōu)良住宅。其主要職能包括：住宅建設、管理；住宅用地開發(fā)；住宅

相關配套基礎設施建設。此后，住宅公團多次整合改組，當前已整合為都市

再生機構（UrbanRenissance），公團住宅又被稱為

UR團地。在資金來源方面，主要來自國家財政以及信托、保險等民間金融機構的

貸款。財政出資方面，地方政府出資

1/4，中央政府出資

3/4。（1）租金價格公團住宅主要是針對進入城鎮(zhèn)工作的新市民，大量住宅集中在城市地區(qū)。

2013年，日本共有公團住宅85.6萬套，其中有55.9%的住宅位于東京都市圈。

公團住宅作為政策性住房，其租金略低于市場價格。同時，相較于個人租賃

住宅還存在幾個方面的優(yōu)勢：無中介費：一般為

1

個月房租；無禮物費：給房東的見面禮，一般為

1-2

個月房租；無需保證人；無續(xù)約費：每兩年需等值

1

個月房租的續(xù)約費。（2）申請資格對于普通申請人而言，公團住宅要求申請人符合一定的收入標準。不過住宅公團兼具政策性住房的保障特性，特殊人群即使未能達到收入

標準也可以申請。同時，針對不同人群、不同家庭情況，在申請時給予不同

程度的租金優(yōu)惠。對于

60

歲以上的老年人，總收入低于

1.58

萬日元即可減免

29%月租；對于

35

歲以下青年、單親媽媽，可以一次性簽約

3

年，保證租金和租約穩(wěn)定；對于多子女家庭，可根據家庭子女數量，最多減免

25%的租金3、住宅金融公庫住宅金融公庫建立于

1950

年，其主要用于推動居民購買自用產權住房，

承擔為居民自建自購住宅提供長期穩(wěn)定、低息貸款的任務。住宅金融公庫的

資金主要來自財政投融資計劃資金。適用人群：以中低收入群體為主，對中低收入群體的貸款利率上限為

5.5%，與市場利率的差額主要由財政資金予以補貼。高收入群體亦可申請貸

款，但是并未有利率優(yōu)惠。適用住宅：在價格上限內的住宅方可申請該項貸款，豪宅不符合申請條

件。六、發(fā)達國家住房租賃體系對比從幾個發(fā)達國家住房租賃政策的對比情況，其具有幾個方面的特點：第一，住房租賃政策的早期，均是以推動公共住房建設為主。當住房短

缺問題較為嚴重時，需要政府參與公共住房建設以擴大住房總量，增加供給。

英德公共住房建設的高峰期在

20

世紀

50-60

年代，彼時英德的城市化率已超

過

70%，但是由于二戰(zhàn)摧毀了大量住宅，其依然面臨著較大的供給短缺問題。對于美日來說，其公共住房建設的高峰期對應著其城市化進程加快階段。

此時，大量人口涌入城市，加劇了整體的供給壓力。此時，選擇增加供給可

以有效解決住房問題。第二，住房租賃政策后期逐漸向住房租金補貼轉變。隨著住房短缺問題

的改善，社會經濟水平進一步提高，公共住房建設的經濟性下降。（1）隨著社會發(fā)展，政府公有土地數量減少，存量土地拆遷、更新成本

大幅提升，建設公共住房的經濟性下降。（2）發(fā)達國家財政支出壓力逐漸增大，傾向于減少住房方面的財政支出。（3）公共住房社區(qū)由于長期聚集大量低收入群體，容易加劇社區(qū)犯罪率，

甚至演變?yōu)樾碌呢毭窨?。?）公共住房的租戶長期租住，公租房難以流轉；住房福利亦抑制租戶

工作的積極性。相比之下，租金補貼便成為更合適的選擇。一方面，可以結合居民的家

庭收入、養(yǎng)育小孩、老人、殘障人士的壓力、居住環(huán)境等多方面的因素，制

定個性化的補貼方案；另一方面，租金補貼要求定期審核居民財務狀況，對

于不再符合申請條件的居民，可及時停止補貼發(fā)放，提高財政資金效率。但

是這也要求國家具有相對完善的居民收入信息系統。第三，普遍存在配套的租金控制政策，針對保障群體不同租金設置存在

一定梯度。對于廉租房和經濟適用房，不同國家政府存在不同的租金計算方

式。整體來看，廉租房租金普遍設置在租金市場價的

50%，公團住宅等針對

白領住房保障的房屋租金則約為市場價格的

80%。租金設置存在一定的梯度

以滿足不同群體的租賃需求。此外，許多國家還出臺有針對市場租金的租金控制政策，如德國的“租

金明鏡”和“租金剎車”、英國的可負擔租金政策等，以避免租金過快上漲。

對于國家財政而言，可以避免住房補貼規(guī)模快速上漲。對于普通居民而言，

租金控制政策可以減輕居民生活壓力，避免房租支出過度擠占居民其他消費，

提高居民生活質量。七、中國住房租賃保障體系發(fā)展空間當前，在“住有所居”的政策導向下，我國正在逐步建立起包含公租房

和保障性租賃住房在內的住房租賃保障體系。在‘十四五’期間，預計新增

保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例會達到

30%以上。借鑒發(fā)達國家

經驗，我國的住房租賃保障體系可以從以下兩個方面進一步完善：1、住房租賃保障體系完善方向第一，加大保障性租賃住房的建設力度。當前，我國已經基本建立起了

公租房的住房保障體系，對于低收入群體、“雙困”（住房困難、生活困難）

家庭的住房保障已相對完善。但是，隨著我國經濟發(fā)展，我國存在大量的流

動人口數量，七普數據顯示我國共有流動人口

3.76

億人。而流動人口中租房

人群比例較高，國家衛(wèi)健委

2017

年針對流動人口的調研數據顯示，流動人口

中租房比例超過

70%。流動人口存在大量的租賃需求，但是在租賃關系中處

于相對弱勢，租金、租期不穩(wěn)定、租客權益難以保障。我國可以仿效日本的

公團住宅、英國的中等租賃住宅，加大面向藍領工人、新畢業(yè)大學生等新市民的保障性租賃住房建設。第二，加強住房租金管控政策。此前我國房價經過了多輪快速上漲，增

幅遠超居民收入增速。而房租受居民消費能力限制漲幅相對較慢，呈現出了

看似偏低的租售比。但是隨著“房住不炒”的深入，住房升值預期的減弱或

將推動住房租金價格的上漲以提升收益率。尤其是在一二線等人口大量流入

地區(qū)，近年來房租漲幅較為明顯。2021

年

8

月

10

日，住建部發(fā)布了《關于在

實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，里面明確提

出：“住房租金年度漲幅不超過

5%?！边@一政策與德國的“租金剎車”制度類

似，即限定一定年限內的租金漲幅上限。但是，德國、英國等對于租金收入

漲幅的管理，在政策目標之外，有著較為成熟全面的管理工具。比如定期制

定不同區(qū)域不同類型房屋的參考價格、建立特定的住房協會，專門管理租金

糾紛等。當前，我國在住房租金管理方面，還缺乏實際有效的落地政策，未

來仍有較強的加強空間。2、保障性住房建設投資空間在《國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和

2035

年遠景目標綱要》（以

下簡稱《“十四五”綱要》）中，我國對“十四五”期間住房保障體系，尤其

是住房租賃市場的完善進行了細致的工作部署。其中明確提出：“有力有序擴

大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上

具有同等權利…有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持

政策。”當前，經濟周期性回落疊加疫情反復，我國經濟壓力再度上升。此時，

加快保障性住房建設，一方面保障性租賃住房的租金價格略低于市場價格，

可以減輕居民居住負擔，提升消費動能；另一方面，保障性租賃住房有穩(wěn)定

的現金流回報，可以在實現逆周期政策發(fā)力托底經濟的同時，不過度增加財

政負擔。那么，當前我國保障性租賃住房的投資空間有多大呢？我們通過下述公式來進行測算：保障性租賃住房投資空間

=

租賃人口

*

人均租住面積

*

保障性租賃住房占比保障性租賃住房租賃人口

=

流動人口規(guī)模

*

租賃人口占比在流動人口方面，

我們可以通過城鎮(zhèn)化率的變化來預測未來流動人口規(guī)

模。城鎮(zhèn)化率的提升意味著人口從農村向城鎮(zhèn)流動。此外，城鎮(zhèn)化率的提升

意味著經濟水平的提升，同樣會加快城市間人口流動。我們對兩者進行簡單

的線性回歸后，可以發(fā)現

2000-2020

年間，城鎮(zhèn)化率每提升

1

個百分點，流動

人口規(guī)模會增長

157

萬人?！丁笆奈濉本V要》中明確提出，到

2025

年我國常

住人口城鎮(zhèn)化率要由

2020

年的

60.6%提高到

65%。這意味著到

2025

年我國常

住人口或將達到

4.2

億人。在租賃人口占比方面，從國際經驗來看，住宅自有率的變化通常十分緩

慢，因此我們假設流動人口自有住宅比率基本不變，到

2025

年這一比例仍為

70%。同時，住建部披露的數據顯示，我國當前已有

3800

萬人住進公租房