商業(yè)物業(yè)管理方案

商業(yè)物業(yè)管理方案目錄一、方案編制前言3二、百盛街物業(yè)基本情況………3三、百盛街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨…………….…3四、物業(yè)管理追求目標(biāo)……….…3五、第一章

物業(yè)管理要點…………….…….4六、第二章

百盛街商業(yè)管理處……………….……..……5七、第三章

百盛街商業(yè)管理處員工招聘………………9八、第四章

百盛街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理.………………..10九、第五章百盛街商業(yè)物業(yè)管理16十、第六章管理成本測算及經(jīng)濟效益分析33十一、第七章檔案的建立與管理34方案編制前言百盛街商業(yè)項目，是中聯(lián)地產(chǎn)潛心打造的又一商業(yè)旗艦項目，是集天時、地理、人和諸多優(yōu)勢為一體的明星商業(yè)建筑，她將引領(lǐng)張家口核心商業(yè)圈奔向輝煌。就商業(yè)街的發(fā)展及項目后期的管理與服務(wù)，物業(yè)管理作為地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的物業(yè)管理在此起著至關(guān)重要的作用。百盛街商業(yè)的物業(yè)管理方案從長遠發(fā)展的方向和管理目標(biāo)來考慮，定位標(biāo)準(zhǔn)是從開始就按照正規(guī)化、專業(yè)化的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場經(jīng)營、專業(yè)管理及質(zhì)量管理。編制《百盛街商業(yè)物業(yè)管理方案》是在行業(yè)內(nèi)的一些成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在物業(yè)管理法律法規(guī)及張家口市相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)允許的基礎(chǔ)上編制而成，可能一些成熟經(jīng)驗在實際運營及管理過程之中，不能進行實際操作，還有待于去證明和修正，為此，請公司的各位同事和各位領(lǐng)導(dǎo)加以修正和指導(dǎo)。百盛街物業(yè)基本情況項目名稱：百盛街商業(yè)廣場；發(fā)展商：中聯(lián)地產(chǎn)有限公司；物業(yè)管理：萬鴻物業(yè)管理有限公司；地理位置：；占地面積：17000㎡；建筑面積：63000㎡；停車場面積：3083.8㎡；車位：70個（地上10個，地下70個）；車庫層高：3.3米；商業(yè)項目：油畫城、百貨、超市、街鋪、休閑等；設(shè)施配套：消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等；百盛街商業(yè)物業(yè)服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。急業(yè)主商戶之所急，想業(yè)主商戶之所想，全心全意為業(yè)主商戶服務(wù)。物業(yè)管理追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，打造品牌。短期目標(biāo)：在最初進入百盛商業(yè)街半年之內(nèi)做到：（1）商業(yè)街環(huán)衛(wèi)徹底改觀，無死角，無灰塵，無污染；（2）公共設(shè)施正常運行；（3）治安管理有序，車輛停放整齊；（4）綠化、整齊無污染、建筑小品無損缺花木養(yǎng)護得當(dāng)，植物景觀自然生長；（5）完善的客戶服務(wù)體系，規(guī)范管理，至誠服務(wù)。長期目標(biāo)：一年內(nèi)達到市優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)百盛街商業(yè)物業(yè)管理的實際情況，逐步完善商業(yè)物業(yè)管理各操作流程；二年內(nèi)爭取達到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)“安全文明標(biāo)兵市場”三年內(nèi)逐步達到國優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)市場價值，樹立萬鴻企業(yè)形象，打造品牌。第一章

物業(yè)管理要點●

運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保商業(yè)的保值與升值?！?/p>

人性化的管理方針與業(yè)主商戶建立溝通的橋梁，增進了解與信任，誠信為本，提高管理服務(wù)的信譽?！?/p>

結(jié)合百盛街商業(yè)物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，為業(yè)主商戶推出完善的管理服務(wù)?！?/p>

為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項基礎(chǔ)、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式針對百盛街商業(yè)物業(yè)的特點制定出具有操作性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由公司富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)管理的經(jīng)驗和標(biāo)準(zhǔn)，擬采用“商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)式商管物業(yè)管理”的模式，力求充分滿足業(yè)主商戶需求。采用“即時服務(wù)與隱性管理”相結(jié)合的管理理念，既為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，又充分尊重商戶經(jīng)營的私密空間。二、二項基礎(chǔ)

1、建立和完善人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)組織，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。加強品質(zhì)管理督導(dǎo)力度，引入競爭激勵機制，采用效率管理和計劃管理相結(jié)合的方式。建立完善的服務(wù)網(wǎng)點，為業(yè)主商戶提供個性化的商務(wù)服務(wù)。

2、組織豐富多彩的文化和商業(yè)推廣活動，維系社會各界的良好關(guān)系和業(yè)主商戶與顧客雙向的溝通，共同營造溫馨、獨特、文明的商業(yè)文化氛圍。三、三個重點1、安全管理為第一為確保業(yè)主商戶和顧客生命、財產(chǎn)的安全，我們將根據(jù)商業(yè)的實際情況，進行人員科學(xué)的分部布崗防范，以商業(yè)智能系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）為技防，進行安全管理全面防范。建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄商業(yè)在安全的條件下為業(yè)主商戶服務(wù)。實行24小時專人全天值班，負責(zé)所轄商業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險品進入物業(yè)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，防患于未然。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人商業(yè)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主商戶創(chuàng)造一個良好、舒適的經(jīng)營（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證商業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為東大街增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。3、各項設(shè)施正常運行針對百盛街現(xiàn)有的設(shè)施設(shè)備的實際情況，為業(yè)主商戶提供方便快捷的維修服務(wù)，我們將24小時受理業(yè)戶報修接待，即時報修，及時維修，即時服務(wù)。為了確保商業(yè)不間斷的安全運行，加強對設(shè)施設(shè)備的巡檢、養(yǎng)護，規(guī)范各項操作的及時、準(zhǔn)確，嚴(yán)格安全操作流程，監(jiān)督與杜絕不當(dāng)?shù)牟僮?。四、四項措?/p>

1、強有力的目標(biāo)計劃管理將按照全國優(yōu)秀示范市場的標(biāo)準(zhǔn)制定各項管理指標(biāo)，在兩年時間內(nèi)成為省優(yōu)物業(yè)管理市場。以此為目標(biāo)，對各職能部門及各職能管理人員明確責(zé)任，并將目標(biāo)實施的情況、存在問題及時用圖表和文字表達出來，實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，以進行目標(biāo)成果評價，建立完整的計劃體系；具體措施為：目標(biāo)與措施相結(jié)合；計劃與檢查考核相結(jié)合；強調(diào)培訓(xùn)和員工個人的職業(yè)發(fā)展；全員重視計劃管理。2、全面質(zhì)量管理建立了一整行之有效的、具有商業(yè)特色的質(zhì)量管理體系，并根據(jù)ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，其有效方法之一是：建立“計劃—實施—檢查—處理”（PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)，把質(zhì)量目標(biāo)落實到各部門、各環(huán)節(jié)、每個人，并通過品質(zhì)管理處監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高。3、全面督導(dǎo)管理將在管理現(xiàn)場采用國際酒店業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實施指揮和指導(dǎo)管理。一是經(jīng)濟管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調(diào)動員工積極性。二是法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。三是宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。4、量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化運作A、量化管理每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對業(yè)主商戶滿意率、機電設(shè)備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。實行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對管理處管理目標(biāo)進行細化和量化，做出具體要求。管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。財務(wù)運作量化，制定詳細的年度財務(wù)預(yù)算方案，對管理處各項目采取計劃的控制成本的財務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。B、標(biāo)準(zhǔn)化運作貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。第二章

百盛街商業(yè)管理處東大街商業(yè)管理處外部組織體系（見圖）張家口市政府主管部門張家口市政府主管部門中聯(lián)房地產(chǎn)有限公司萬鴻商業(yè)物業(yè)管理有限公司中聯(lián)房地產(chǎn)有限公司萬鴻商業(yè)物業(yè)管理有限公司萬鴻管理有限公司隸屬關(guān)系萬鴻管理有限公司隸屬關(guān)系計劃目標(biāo)管理計劃目標(biāo)管理指百盛街商業(yè)管理處百盛街商業(yè)管理處導(dǎo)百盛街物業(yè)管理服務(wù)督同百盛街物業(yè)管理服務(wù)二、百盛街商業(yè)管理處內(nèi)部組織體系（見圖）招商中心維修中心環(huán)境中心安管中心財務(wù)內(nèi)勤百盛街商業(yè)管理處萬鴻商業(yè)物業(yè)管理有限公司三、百盛街商業(yè)管理處職能招商中心維修中心環(huán)境中心安管中心財務(wù)內(nèi)勤百盛街商業(yè)管理處萬鴻商業(yè)物業(yè)管理有限公司貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營管理方針、質(zhì)量方針、環(huán)保方針和目標(biāo)，落實各項規(guī)章制度。制定管理處年度、季度、月度工作計劃。做好收入和各類費用的核算和控制。按照企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)要求進行區(qū)域物業(yè)管理運作，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)形象，滿足物業(yè)管理服務(wù)方的需求。嚴(yán)格貫徹企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中的相關(guān)要求，保證企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有效運行并持續(xù)改進。序號崗位人數(shù)任職條件1管理處主任1大學(xué)本科以上學(xué)歷歷，持物業(yè)管管理企業(yè)經(jīng)理理資格證書，對對物業(yè)管理業(yè)業(yè)務(wù)有全面認認識，商業(yè)物物業(yè)管理相關(guān)關(guān)工作經(jīng)歷四四年以上，辦辦事果斷干練練，組織協(xié)調(diào)調(diào)能力強。熟熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、質(zhì)量管理理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟熟悉物業(yè)管理理設(shè)施設(shè)備、保保安、保潔、綠綠化和客戶服服務(wù)等運作實實務(wù)。2管理處主任助理（兼安管隊長）1大學(xué)本科以上學(xué)歷歷，持物業(yè)管管理企業(yè)經(jīng)理理資格證書，對對物業(yè)管理業(yè)業(yè)務(wù)有全面認認識，商業(yè)物物業(yè)管理相關(guān)關(guān)工作經(jīng)歷四四年以上，辦辦事果斷干練練，組織協(xié)調(diào)調(diào)能力強。熟熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、質(zhì)量管理理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟熟悉物業(yè)管理理設(shè)施設(shè)備、保保安、保潔、綠綠化和客戶服服務(wù)等運作實實務(wù)。3機電工程師2大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷歷，持物業(yè)管管理上崗證書書，有物業(yè)土土建、機電設(shè)設(shè)備、中央空空調(diào)、電梯、給給排水設(shè)施維維護工作經(jīng)驗驗，組織協(xié)調(diào)調(diào)能力強，三三年以上相關(guān)關(guān)工作經(jīng)驗。4財務(wù)內(nèi)勤（兼文員員）1大專以上學(xué)歷，相相關(guān)專業(yè)工作作經(jīng)驗三年以以上，能熟練練使用計算機機，熟練使用用物業(yè)管理財財務(wù)軟件5保安班長3高中以上文化程度度，身高1773CM以上上，年齡25歲以下，品品行良好，相相貌端正，退退伍軍人，兩兩年以上物業(yè)業(yè)管理工作經(jīng)經(jīng)驗，有一定定的組織協(xié)調(diào)調(diào)能力，熟悉悉物業(yè)保安管管理運作實務(wù)務(wù)。6保安人員32高中以上文化程度度，身高1773CM以上上，年齡25歲以下，品品行良好，相相貌端正，退退伍軍人優(yōu)先先。商場巡查查：2人*2+中控室室：1人*3+停車場場入口：2人*3+停車場場出口：1人*3+停車場場卸貨區(qū)：11人*2+停車場場1層巡查：2人*3+停車場場2、3層巡查：2人*2+商業(yè)廣廣場巡查：11人*3+機動：：1人*17電梯工1五年以上工齡，高高中以上學(xué)歷歷，中級電梯梯工以上8空調(diào)工1五年以上工齡，高高中以上學(xué)歷歷，中級技工工以上9強、弱電工2五年以上工齡，高高中以上學(xué)歷歷，中級電工工以上10清潔工6初中以上文化程度度，身高1660CM以上上，年齡30歲以下，品品行良好，相相貌端正（衛(wèi)衛(wèi)生間及辦公公場地保潔，其其余外圍）合計50參與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，制訂本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制訂涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。對物業(yè)設(shè)施設(shè)備精心維修保養(yǎng)，提高性能，確保安全運行，使設(shè)備保值。在物業(yè)接管后，協(xié)助相關(guān)方解決物業(yè)遺留問題。加強物業(yè)安全防火管理，落實各項安全防范措施，確保物業(yè)和業(yè)主商戶的生命財產(chǎn)安全。加強管理處內(nèi)部溝通，定期召開管理處工作例會，掌握業(yè)主商戶信息，檢查、推進服務(wù)工作和內(nèi)部管理工作。做好員工的崗位實物培訓(xùn)、績效考核。建立健全各類質(zhì)量記錄和基礎(chǔ)臺帳。建立文件資料檔案。貫徹物業(yè)管理條例，熟悉與物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。處理好與業(yè)戶、地產(chǎn)的關(guān)系，與社會及政府部門建立良好的公共關(guān)系。積極倡導(dǎo)公司企業(yè)文化，創(chuàng)建文明班組，培養(yǎng)員工進取精神，培養(yǎng)集體凝聚力。四、百盛街商業(yè)管理處崗位任職要求第三章

百盛街商業(yè)管理處員工招聘一、物業(yè)管理人員（由公司進行招聘）

1、百盛街商業(yè)管理處主任大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認識，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運作實務(wù)。2、客戶服務(wù)大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，能熟練使用計算機，有豐富的客戶服務(wù)經(jīng)驗，有社區(qū)文化活動的組織與開展經(jīng)驗和商務(wù)管理經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，相關(guān)工作經(jīng)歷2年以上。

3、機電工程師大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗4、財務(wù)內(nèi)勤大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上，能熟練使用計算機，熟練使用物業(yè)管理財務(wù)軟件第四章

百盛街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理一、員工的培訓(xùn)1.培訓(xùn)目標(biāo)為了把百盛街商業(yè)廣場的物業(yè)管理達到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的商業(yè)物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（1）確保每個員工年度培訓(xùn)在50課時以上。（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。（6）對員工進行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2.確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識、綜合素質(zhì)、團體合作”四個方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計劃。訓(xùn)練計劃包括：A、按什么標(biāo)準(zhǔn)，達到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）；B、訓(xùn)練程序、方法；C、訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）；D、訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識、操守等）；E、訓(xùn)練地點、時間以及經(jīng)費預(yù)算；F、效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者；G、預(yù)備修正計劃。（2）員工的訓(xùn)練分兩個層次進行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實施對第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個層次的訓(xùn)練均進行“兩個W”的階段，即“WHAT”：使訓(xùn)練對象知道工作怎樣做，“WHY”：進而明白為什么這樣做，由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。（3）訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓(xùn)練的步驟為：告知（TELL）、呈現(xiàn)（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討（FOLLOWUP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。3、培訓(xùn)計劃（略）二、員工的管理1、具體的管理服務(wù)主要是由員工來實施的。想要員工對服務(wù)對象——業(yè)主商戶以微笑，首先要管理者對員工微笑。（1）管理者對員工必須具備服務(wù)意識，重視每一個員工，注重員工的感受，在工作中結(jié)合“原則與彈性原則”，鼓勵員工的進步，修正員工的失誤。（2）加強員工實際操作的品質(zhì)管理督導(dǎo)，有針對性地具體實施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工的成長。（3）適當(dāng)?shù)氖跈?quán)，結(jié)合“指令”的信息傳達、實施過程，進行必要的效果追蹤，增強員工的“參與感”。（4）主動了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發(fā)員工士氣，倡導(dǎo)團結(jié)合作精神。2、錄用與考核員工的錄用與考核，將嚴(yán)格按照公司的管理程序進行。3、崗位職責(zé)管理處主任（助理）職責(zé)：*完成公司下達的經(jīng)濟、管理和安全指標(biāo)，負責(zé)管理目標(biāo)的細分。*完成物業(yè)管理服務(wù)委托方提出的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求（委托合同），積極支持、配合物業(yè)管理服務(wù)委托方的經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)活動的開展，滿足物業(yè)管理服務(wù)委托方的期望和需求。*負責(zé)管理處工作計劃、財務(wù)預(yù)算的制定，按規(guī)定做好收入、支出的控制和核算工作。*負責(zé)全面協(xié)調(diào)、控制管理處的各項管理工作和運作實務(wù)（基礎(chǔ)管理、業(yè)主商戶服務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作、公關(guān)和公共事務(wù)管理等），保持管理處正常運行秩序及良性經(jīng)濟循環(huán)。*在保持經(jīng)營收入相對穩(wěn)定的前提下，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平，降低服務(wù)與管理成本。*負責(zé)選拔和聘任管理處內(nèi)各類操作人員，實施業(yè)務(wù)培訓(xùn)和督導(dǎo)，激勵員工的工作積極性，做好對員工的考核工作。*負責(zé)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的宣傳貫徹工作，樹立良好的公司形象，與業(yè)主商戶及各相關(guān)方保持良好的關(guān)系。*按公司要求，負責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的ISO9001質(zhì)量管理體系與ISO14001環(huán)境管理體系的運行和持續(xù)改進，并通過年度外部審核。*負責(zé)制定管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制定涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。*全面負責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作，做好對各類突發(fā)事件的預(yù)案制定與防范工作。負責(zé)突發(fā)事件發(fā)生后的應(yīng)急處理的指揮、協(xié)調(diào)、聯(lián)系和信息反饋工作。*負責(zé)建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)主商戶資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資料）。日常工作中抓好各類服務(wù)、維修和合同的臺帳管理。*做好管理處內(nèi)各部門及員工之間的溝通和協(xié)調(diào)工作，處理好與公司各部門的工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)，提高管理和工作效率。*完成公司總經(jīng)理室、主管職能部門交辦的其他工作。機電工程師職責(zé)：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)實施所管轄物業(yè)的房屋建筑、各系統(tǒng)機電設(shè)備、管道、電氣及控制線路等設(shè)施設(shè)備的檢查、運行、維修、保養(yǎng)工作。確保設(shè)備規(guī)范操作及安全運行。*編制所管物業(yè)的委外維修、保養(yǎng)年度計劃（草案），報管理處，做好零配件及物品的計劃申購。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的自行維修、保養(yǎng)年度計劃（草案），報管理處。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的定期檢查和年度檢測計劃（草案），報管理處。*合理安排，做好上述計劃實施的日常工作安排，帶領(lǐng)設(shè)備維修工按有關(guān)作業(yè)規(guī)范，對物業(yè)設(shè)備設(shè)施做好檢查、維修保養(yǎng)工作和委外維修項目實施的監(jiān)管工作，做好維修臺帳記錄。*做好設(shè)備維修工的班次編排、考勤及業(yè)務(wù)考評工作。*負責(zé)對物業(yè)維修服務(wù)質(zhì)量和設(shè)備維修工安全操作的檢查、督導(dǎo)。*負責(zé)設(shè)施設(shè)備的運行、維修服務(wù)投訴的處理及回訪工作，負責(zé)不合格服務(wù)的糾正和預(yù)防措施的制定實施、跟蹤檢查。*做好設(shè)備事故的處理和防范工作，制定設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案和設(shè)備搶修方案，及時正確處理設(shè)備的突發(fā)故障、緊急事故。*負責(zé)對物業(yè)裝修施工的圖紙審查、現(xiàn)場監(jiān)管、房屋結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施的保護。在安全、可靠、經(jīng)濟、合理的原則下，在公司主管部門的指導(dǎo)下，探索設(shè)備技術(shù)節(jié)能方案，并組織實施。*每年負責(zé)編制設(shè)施設(shè)備清單，對新建設(shè)備及時收集設(shè)備技術(shù)資料，做好整理歸檔工作。*組織設(shè)備維修工參加專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高設(shè)備維修工的操作技術(shù)水平、專業(yè)維修技能，增強質(zhì)量和服務(wù)意識。*將每月設(shè)備運行維修的各類記錄匯總裝訂成冊，上交管理處存檔。*關(guān)心設(shè)備維修工的生活，教育設(shè)備維修工互相團結(jié)與合作。*完成管理處及公司主管部門交辦的其他任務(wù)。財務(wù)內(nèi)勤職責(zé)：*認真審核原始憑證，發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯誤的，應(yīng)當(dāng)由出票單位重開或者更正，更正處應(yīng)當(dāng)加蓋開出單位的公章。發(fā)現(xiàn)審批手續(xù)不全的原始憑證，應(yīng)當(dāng)退回，要求補充、更正。*現(xiàn)金報銷應(yīng)當(dāng)按照公司財務(wù)管理制度規(guī)定辦理，對違反規(guī)定的財務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正。*現(xiàn)金出納應(yīng)按照規(guī)定使用現(xiàn)金，不得坐支現(xiàn)金，庫存現(xiàn)金按銀行核定的限額內(nèi)使用，隔夜現(xiàn)金最多不能超過5000元。*出納人員對各種支票和付款憑證應(yīng)認真保管，使用時按編號順序登記。支票如有遺失，必須及時向銀行辦理掛失手續(xù)，不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。逾期支票，不準(zhǔn)出租出借支票給別的公司、個人使用。*辦理銀行結(jié)算，應(yīng)正確填寫結(jié)算憑證，認真審核，及時辦理；按期收回。*建立健全現(xiàn)金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現(xiàn)金、銀行日記帳。現(xiàn)金日記帳?，F(xiàn)金日記帳要做到日結(jié)日清，帳款相符。不得白條頂庫?？照{(diào)維護員職責(zé)：*熟悉所管設(shè)備的性能及操作方法，了解空調(diào)系統(tǒng)及送風(fēng)管、排風(fēng)管和水管的布局走向。每天按規(guī)定準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉空調(diào)，符合區(qū)域送風(fēng)量、新風(fēng)量和溫度的要求。*嚴(yán)格遵守各項操作規(guī)程，做好勤測試、勤記錄、勤調(diào)節(jié)，確保空調(diào)機組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵的正常運行，要節(jié)約能源，并認真做好記錄。*按規(guī)定對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機、風(fēng)機盤管、變風(fēng)量空調(diào)機、電磁閥、濾網(wǎng)、冷凝水管道等）和消防排煙系統(tǒng)設(shè)備（正壓風(fēng)機和排煙風(fēng)機、風(fēng)管、防火閥、排煙閥等）進行清潔、保養(yǎng)，做好空調(diào)機房和工作的保潔工作。電梯工職責(zé)：*按規(guī)定要求管理、維護保養(yǎng)各垂直客梯、貨梯、自動扶梯，確保此類設(shè)備正常運行。定時巡檢電梯運行情況，做好電梯運行日志和維修保養(yǎng)記錄。*配合、監(jiān)督委外專業(yè)維修單位，進行周、月、季、年保養(yǎng)，對零部件更換進行確認和記錄，做好機房和電梯轎廂的保潔工作。*嚴(yán)格執(zhí)行電梯運行安全操作規(guī)定，按時開啟和關(guān)閉電梯，嚴(yán)密監(jiān)視電梯運行狀況，及時處理各類問題。遇緊急停機故障，應(yīng)迅速到位，先解救電梯轎廂中被困人員，然后排除電梯故障。保安班長職責(zé)：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至上”的觀念，帶領(lǐng)班隊員認真執(zhí)行保安服務(wù)與相關(guān)物業(yè)安全的作業(yè)規(guī)范，按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，做好日常保安服務(wù)工作，為業(yè)戶提供細致、溫馨的服務(wù)。*做好班前檢查，嚴(yán)格要求保安員規(guī)范著裝。值勤時，要經(jīng)常檢查保安員的精神狀況、用語規(guī)范、儀容儀表等。*負責(zé)搞好交接班工作，認真填寫交接班記錄。進行交班時，認真做好班組考勤、檢查、講評和指示。*負責(zé)對保安門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員調(diào)度，督促保安員堅守崗位，負責(zé)安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時間和空間上確保安全服務(wù)覆蓋整個物業(yè)管理轄區(qū)范圍的所有崗位。*負責(zé)督促監(jiān)控中心、車庫崗?fù)ぁ⒈０仓蛋嗍覂?nèi)設(shè)備和環(huán)境的保潔工作。每周對管轄區(qū)范圍內(nèi)的消防器材作全面清點、檢查，發(fā)現(xiàn)缺少損壞應(yīng)及時上報修復(fù)，并做好記錄。*當(dāng)班時負責(zé)對物業(yè)業(yè)設(shè)施、人員員流動、財物物進出等安全全動態(tài)加強監(jiān)監(jiān)視、管理，如如遇突發(fā)事件件，指揮保安安員按有關(guān)應(yīng)應(yīng)急預(yù)案處置置。*熟悉物業(yè)安全重點點部位和物業(yè)業(yè)環(huán)境狀況，熟熟悉消防設(shè)備備設(shè)施及器材材的性能和使使用方法，熟熟悉物業(yè)保安安管理服務(wù)的的專業(yè)知識，做做好保安員的的保安知識和和操作實務(wù)培培訓(xùn)，提高保保安員的業(yè)務(wù)務(wù)水平。*配合落實各項安全全基礎(chǔ)管理工工作，開展對對“五防”的日常自查查。*負責(zé)協(xié)調(diào)本班和其其他班次人員員的關(guān)系，搞搞好班組團結(jié)結(jié)。*完成上級交辦的其其他工作任務(wù)務(wù)。保安員職責(zé)：*嚴(yán)格執(zhí)行保安服務(wù)務(wù)作業(yè)規(guī)范，持持證上崗，服服從領(lǐng)導(dǎo)的安安排，聽從指指揮，忠于職職守，提高警警惕，遵紀(jì)守守法。*樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至至上”的觀念，統(tǒng)統(tǒng)一著裝，儀儀表整潔、精精神飽滿、語語言文明、姿姿勢動作規(guī)范范。對業(yè)戶要要表現(xiàn)出熱情情、誠懇、彬彬彬有禮的態(tài)態(tài)度，體現(xiàn)良良好的物業(yè)服服務(wù)形象。*遵守交接班制度，不不遲到，不早早退，不擅自自離崗。交接接班要清楚，責(zé)責(zé)任明確。*熟悉物業(yè)重要設(shè)備備設(shè)施、消防防設(shè)施、供水水等開關(guān)的分分布情況和區(qū)區(qū)域環(huán)境狀況況，掌握各類類突發(fā)事件應(yīng)應(yīng)急處理規(guī)程程，正確果斷斷、靈活機智智的進行處理理。*熟悉消防器材的性性能和使用方方法，認真接接受有關(guān)消防防知識的培訓(xùn)訓(xùn)，參加操作作技能的訓(xùn)練練。*在緊急情況下，服服從管理處及及現(xiàn)場負責(zé)人人的指揮，通通力合作，發(fā)發(fā)揚臨危不懼懼、見義勇為為的精神，全全力保護物業(yè)業(yè)的安全和業(yè)業(yè)戶生命財產(chǎn)產(chǎn)的安全。*維護物業(yè)公共區(qū)域域內(nèi)的公共秩秩序，防止矛矛盾激化，做做到以理服人人，打不還手手，罵不還口口。*當(dāng)值時間應(yīng)思想集集中，嚴(yán)禁睡睡覺、打瞌睡睡、喝酒、吸吸煙、吃零食食、閑聊、接接電話、玩手手機等不良現(xiàn)現(xiàn)象。*完成管理處交辦的的其他工作任任務(wù)。百盛街商業(yè)物業(yè)管管理一、業(yè)主商戶的進進場裝修流程程及辦理相關(guān)關(guān)手續(xù)1、裝修申報工作流流售樓處1、在售樓處確認商商戶身份，填填寫商戶相關(guān)關(guān)詳細資料，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)管理處一份份存檔。售樓處2、由經(jīng)售樓處出具具《業(yè)主交房房確認書》萬鴻物業(yè)管理公司百盛街商業(yè)管理處辦理裝修申請1、商戶憑《辦理裝裝修確認書》在在管理處填寫寫《裝修申請請表》，裝修修公司提供裝裝修審核資料料（裝修企業(yè)業(yè)承建資格證證、營業(yè)執(zhí)照照、年審記錄錄、稅務(wù)登記記證）的復(fù)印印件加蓋公章章、裝修圖紙紙及水電改動動圖紙全套、填填寫〈商鋪移移交表〉、簽簽署相關(guān)協(xié)議議。萬鴻物業(yè)管理公司百盛街商業(yè)管理處辦理裝修申請管理處財務(wù)交費1、交納裝修押金，具具體詳見裝修修收費標(biāo)準(zhǔn)。管理處財務(wù)交費2、預(yù)預(yù)收一年物業(yè)業(yè)費。萬鴻物業(yè)工程部1、管理處將商戶之之裝修申請資資料轉(zhuǎn)工程部部進行裝修審審核。工程部對商戶戶之裝修提出出相關(guān)意見和和要求。審核核完的裝修資資料及時轉(zhuǎn)管管理處確認。萬鴻物業(yè)工程部發(fā)裝修施工發(fā)裝修施工批準(zhǔn)通知書1、商戶、裝修公司司須憑管理處處簽發(fā)的〈裝裝修施工批準(zhǔn)準(zhǔn)通知書〉辦辦理人員、材材料進場并施施工。1、裝修期間管理處處工作人員將將定期或不定定裝修現(xiàn)場管理期對裝修現(xiàn)場進行行檢查、監(jiān)督督，對違反裝修現(xiàn)場管理裝修管理規(guī)定的現(xiàn)現(xiàn)象及人員，管管理處將按照裝修規(guī)定定予以相應(yīng)的的處理。辦理裝修驗收1、裝裝修完工之后后，由商戶向向管理處提出出裝辦理裝修驗收修驗收申請，管理理處將安排人人員、約定時間聯(lián)合商戶及項項目部、經(jīng)營營公司進行驗收。1、對對無違反規(guī)定定現(xiàn)象、無超超出裝修申報報范管理處財務(wù)辦理退費手續(xù)圍、裝修驗收合格格的一周內(nèi)在管理處財務(wù)辦理退費手續(xù)務(wù)辦理退費手續(xù)。2、對對違反裝修管管理規(guī)定的，將將按照相關(guān)規(guī)規(guī)定進行處理。2、裝修管理協(xié)議為確保物業(yè)區(qū)域之之安全，凡入入住裝修業(yè)戶戶（簡稱業(yè)戶戶）、承擔(dān)業(yè)業(yè)戶裝修工程程隊（簡稱施施工隊），必必須遵守如下下規(guī)定：安全管理審核裝修施工單位位的資格（如如：營業(yè)執(zhí)照照、稅務(wù)登記記證）及其申申請的裝修設(shè)設(shè)計圖紙、裝裝修工程造價價預(yù)算及有關(guān)關(guān)的申報手續(xù)續(xù)，對不符合合管理處裝修修要求的設(shè)計計、預(yù)算提出出修改意見，直直至達到裝修修管理之要求求。業(yè)戶禁止使用木質(zhì)質(zhì)材料進行室室內(nèi)吊頂與隔隔墻的制作安安裝，使用的的裝修材料必必須為防火材材料，如確需需零星使用木木筋或木板材材，應(yīng)在《裝裝修申請表》中中注明，經(jīng)管管理處經(jīng)理批批準(zhǔn)同意后方方可使用，并并在木筋或木木板材四面涂涂刷防火料二二度以上。如如違反以上規(guī)規(guī)定，經(jīng)管理理處或消防部部門查出，由由業(yè)戶負責(zé)全全部整改，并并承擔(dān)一切經(jīng)經(jīng)濟損失。業(yè)戶在房內(nèi)進行隔隔斷，隔墻頂頂部與平頂?shù)醯蹴旈g隔不小小于30厘米。施工期間，管理處處原則上不同同意業(yè)戶聘請請的施工隊借借住在施工區(qū)區(qū)域內(nèi)，且不不能進行飲食食制作活動。施工隊進出本物業(yè)業(yè)區(qū)域必須辦辦理施工人員員工作證，平平時進出本區(qū)區(qū)域應(yīng)佩帶此此證，施工隊隊上下電梯或或運輸材料只只能走指定電電梯及樓梯。施工隊的施工工具具和材料運出出本區(qū)域，應(yīng)應(yīng)持有管理處處開具的《出出門證》。施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙煙，應(yīng)在管理理處指定的吸吸煙點吸煙。工程施工需動用明明火時，施工工隊須向管理理處提出申請請，并填妥《動動火申請審批批表》，經(jīng)管管理處批準(zhǔn)后后方可動火，操操作時應(yīng)按動動火管理要求求落實安全措措施。特殊工工種，如電工工、電焊工等等應(yīng)持證上崗崗。施工隊?wèi)?yīng)妥善保管管易燃易暴物物品，應(yīng)在遠遠離火源的專專門房間集中中集中存放，并并加注明顯標(biāo)標(biāo)志。施工隊不準(zhǔn)在無關(guān)關(guān)樓面走動。11、嚴(yán)禁施工隊隊把消防設(shè)施施移作他用。12、施工隊須做做好現(xiàn)場管理理工作，明確確施工安全負負責(zé)人。施工工隊?wèi)?yīng)嚴(yán)格遵遵守有關(guān)建筑筑施工安全規(guī)規(guī)定。因業(yè)戶戶或施工隊原原因造成傷亡亡事故，由業(yè)業(yè)戶或施工隊隊負責(zé)。13、使用面積超超過100平方米米的室內(nèi)裝修修，業(yè)戶應(yīng)事事先向裝修所所在地區(qū)的消消防部門提出出裝修防火審審核申報及消消防安全檢查查申報。14、施工現(xiàn)場應(yīng)應(yīng)至少配備兩兩個4KG的干粉粉滅火器。15、關(guān)于商鋪廣廣告、招牌及及涉及專項施施工的事項必必須事先進行行申請。施工安全業(yè)戶需將涉及裝修修的全部圖紙紙和《裝修申申請表》報送送管理處，經(jīng)經(jīng)管理處批準(zhǔn)準(zhǔn)后，方可開開工。涉及水水、電、風(fēng)、弱弱電（通訊線線路、電話、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）的變更更，業(yè)戶須另另行書面提出出申請，經(jīng)管管理處批準(zhǔn)后后方可動工。施施工驗收前，管管理處按獲批批準(zhǔn)的施工圖圖先行檢查，對對涉及公共部部位裝修、增增添或修改原原設(shè)備等項目目，管理處將將嚴(yán)格檢查，如如有不合格，責(zé)責(zé)令業(yè)戶整改改。施工隊在施工中嚴(yán)嚴(yán)禁損壞建筑筑的原有結(jié)構(gòu)構(gòu)、裝修材料料、設(shè)施設(shè)備備，更嚴(yán)禁在在幕墻鋁合金金骨架上打洞洞，施工隊在在施工前先做做好煙感、噴噴淋、送回風(fēng)風(fēng)口、電梯、消消防栓箱、手手動報警等設(shè)設(shè)施設(shè)備的保保護措施。如如有損壞由業(yè)業(yè)戶或施工隊隊賠償。如因業(yè)戶不按管理理處規(guī)定要求求擅自施工而而造成影響自自己今后使用用的問題（如如不合理的隔隔斷影響空調(diào)調(diào)進出風(fēng)質(zhì)量量、擅自增大大用電負荷造造成頻繁跳電電），由業(yè)戶戶自己負責(zé)。施工人員使用廁所所時，必須使使用手紙，并并嚴(yán)禁在水盤盤及下水管槽槽中沖洗沙漿漿桶，如違反反本規(guī)定造成成污水或下水水管道堵塞，由由業(yè)戶與施工工隊負責(zé)及時時疏通，或向向管理處賠償償。施工隊施工產(chǎn)生的的建筑和生活活垃圾，應(yīng)袋袋裝后集中放放置其裝修現(xiàn)現(xiàn)場，并由業(yè)業(yè)戶及時外運運，不得有亂亂擺放、不外外運或占用其其它業(yè)戶場地地及公共場地地的現(xiàn)象。對商鋪進行二次裝裝修租賃業(yè)戶戶，在租賃期期滿搬出前，對對房屋需恢復(fù)復(fù)進戶前原樣樣或向管理處處支付一次性性恢復(fù)賠償。業(yè)戶退租后，原由由固定的裝修修設(shè)施（如隔隔斷等）不準(zhǔn)準(zhǔn)拆除帶出本本物業(yè)管理區(qū)區(qū)域，需交管管理處處理。施工隊施工動用公公用水、電和和電梯運送材材料，應(yīng)由業(yè)業(yè)戶支付相應(yīng)應(yīng)水、電費用用，用于補償償物業(yè)公共耗耗能費。施工隊污損的公共共部位，業(yè)戶戶必須予以修修復(fù)或恢復(fù)。施施工隊?wèi)?yīng)注意意環(huán)境清潔衛(wèi)衛(wèi)生，不準(zhǔn)在在公共部位或或向窗外亂拋拋雜物、亂倒倒垃圾、隨地地吐痰，一經(jīng)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視情情節(jié)輕重予以以罰款。施工隊白天禁止使使用有噪音的的工具。進行行鑿除工程和和圖刷有刺激激性氣味的材材料，應(yīng)在管管理處限定的的時間內(nèi)進行行。施工時間應(yīng)事先通通知管理處，經(jīng)經(jīng)管理處核準(zhǔn)準(zhǔn)后方可在規(guī)規(guī)定時間進入入物業(yè)管理區(qū)區(qū)域進行施工工作業(yè)。同時時，施工現(xiàn)場場應(yīng)有施工安安全負責(zé)人進進行監(jiān)護。因業(yè)戶及其施工隊隊原因造成管管理處建筑設(shè)設(shè)施、設(shè)備損損壞及第三方方的財產(chǎn)損失失、人員傷亡亡，由業(yè)戶承承擔(dān)責(zé)任并負負責(zé)賠償。施工隊施工完成后后，負責(zé)對其其施工場地、施施工通道、施施工人員生活活區(qū)及進出通通道進行清潔潔。施工隊施工中違反反上述規(guī)定而而不采取整改改措施，管理理處有權(quán)采取取必要的措施施，情節(jié)特別別嚴(yán)重者，另另行處理。施工期為：年月日日至年月日施工隊安全負責(zé)人人為：業(yè)戶裝修商號：管理處：日期：業(yè)戶蓋章和簽名//日期：施工隊蓋章和簽名名/日期3、百盛街商業(yè)物業(yè)管管理公約根據(jù)《物業(yè)管理條條例》和張家家口市有關(guān)的的物業(yè)管理法法律、法規(guī)，結(jié)結(jié)合百盛街商業(yè)廣廣場（以下簡簡稱“百盛街”）的實際情情況，為維護護百盛街萬鴻物業(yè)管管理公司（以以下簡稱管理理者）和租戶戶的合法權(quán)益益及公共利益益，明確各自自的權(quán)利、義義務(wù)或責(zé)任，確確保百盛街的管理理能夠達到高高標(biāo)準(zhǔn)要求，使使區(qū)域內(nèi)各方方行為有公開開、明確的規(guī)規(guī)章可遵循，特特制定《百盛盛街商業(yè)廣場場物業(yè)管理公公約》（以下下簡稱“公約”）。公約對對百盛街發(fā)展商商、百盛街萬萬鴻物業(yè)管理理公司、租戶戶及管理者均均有約束力，公公約約束力內(nèi)內(nèi)涉及管理者者、發(fā)展商及及租戶的受讓讓人、繼承人人、合并人、接接辦人、承租租人或?qū)嶋H占占用人。公約約泛指本公約約及其附件，及及依據(jù)本公約約賦予之權(quán)力力而訂立的各各項守則。總則1.1公約是為了了維護發(fā)展商商、管理者與與租戶的利益益而設(shè)置，發(fā)發(fā)展商、管理理者與租戶均均須遵守和履履行公約所規(guī)規(guī)定的義務(wù)和和責(zé)任。1.2管理者對百百盛街所有物物業(yè)擁有管理理權(quán)，擁有委托托轉(zhuǎn)讓所有單單位的使用權(quán)權(quán)的絕對權(quán)利利，擁有聘請請管理者的絕絕對權(quán)利與制制定公約的絕絕對權(quán)利；擁擁有依法決定定管理費收取取標(biāo)準(zhǔn)與收取取辦法的絕對對權(quán)利。1.3租戶均對其其租賃的租賃賃單位擁有經(jīng)經(jīng)營使用權(quán)，對對管理公約擁擁有修改建議議權(quán)。1.4公約賦予發(fā)發(fā)展商及其招招聘的物業(yè)管管理公司具有有全權(quán)管理百百盛街的權(quán)力力。發(fā)展商聘聘請張家口市市萬鴻物業(yè)管管理有限公司司為百盛街的物業(yè)業(yè)管理者，由由該管理者行行使公約或發(fā)發(fā)展商賦予的的各種物業(yè)管管理權(quán)利。1.5任何租戶不不得因任何原原因自行修改改本公約之任任何條款或任任何由管理者者制定的管理理制度。1.6本公約任一一條款在法律律上可能導(dǎo)致致的無效性或或部份無效性性均不影響或或減免本公約約其他所有條條款的有效性性、完整性及及對所有發(fā)展展商、租戶、管管理公司的約約束性。1.7任何租戶不不得以本公約約任何條款為為依據(jù)或利用用本公約的任任何疏漏從事事或準(zhǔn)備從事事可能侵害其其他租戶、發(fā)發(fā)展商、管理理者或百盛街共用部部位、共用設(shè)設(shè)備、設(shè)施以以及社會公共共利益的行為為或活動；更更不得利用單單元及百盛街之任何何部份從事違違反或不符合合中國法律之之行為。1.8任何使用百百盛街范圍內(nèi)內(nèi)物業(yè)的租戶戶均視為完全全承諾本公約約；任何租戶戶不得以未簽簽領(lǐng)或未翻閱閱或未熟讀或或未領(lǐng)會本公公約為理由而而故意或過失失違反本公約約，或不履行行或不完全履履行本公約項項下的義務(wù)與與責(zé)任。如租租賃單位是由由兩位或以上上租戶共同承承租，該租戶戶在本公約項項下所承擔(dān)的的責(zé)任為連帶帶責(zé)任。1.9除發(fā)展商及及管理者另有有限制外，共共用部位可由由每一位租戶戶及其客戶,雇員、訪客客及其他使用用者使用。1.10租戶及其其客戶、雇員員、訪客及其其他使用者一一切時候均須須遵守和履行行本公約所載載之保證、規(guī)規(guī)定及限制，并并受其約束。各各租戶對其客客戶、雇員、訪訪客及其他使使用者之行為為依法負連帶帶責(zé)任。1.11發(fā)展商在在百盛街建立停停車場，停車車場的產(chǎn)權(quán)屬屬于發(fā)展商，發(fā)發(fā)展商有權(quán)依依法自行制定定有關(guān)管理停停車場的規(guī)則則，而毋須任任何租戶的同同意。1.12租戶除要要遵守本公約約外，亦需遵遵守由發(fā)展商商審批并有物物業(yè)管理公司司公開發(fā)布的的其他一系列列文件。文件件可不定期由由管理公司做做出修訂而無無需任何租戶戶或商戶同意意。租戶的權(quán)利、義務(wù)務(wù)和責(zé)任2.1租戶之權(quán)益益2.1.1依法和和依租賃合同同獨自經(jīng)營使使用其租賃的的租賃單位。2.1.2在不影影響百盛街建筑結(jié)結(jié)構(gòu)及立面外外觀和第三者者合法權(quán)益的的前提下，對對其租賃的租租賃單位進行行裝修工程。2.1.3可與其其他租戶按本公公約規(guī)定共同同使用百盛街的公共共地方和公共共設(shè)施（須由由萬鴻物業(yè)許許可方可使用用并雙方達成成約定），以以及百盛街所有的的保安、衛(wèi)生生設(shè)施。2.1.4可根據(jù)據(jù)公約維護自自身的合法權(quán)權(quán)益。2.1.5可根據(jù)據(jù)本公約條款款監(jiān)督管理者者及管理人員員的工作。租租戶無權(quán)直接接懲戒管理人人員，任何投投訴可向管理理者負責(zé)人提提出，由管理理者負責(zé)人采采取其認為合合適的必要行行動。2.2租戶的義務(wù)務(wù)：2.2.1租戶在在行使上述權(quán)權(quán)力和使用其其租賃的租賃賃單位時，須須遵守公約的的規(guī)定。2.2.2租戶須須依照公約的的規(guī)定，負責(zé)責(zé)依時繳交其其名下應(yīng)分擔(dān)擔(dān)的管理費、押金及其它款項（具體款項詳見租賃合同）。2.2.3租戶須須執(zhí)行和服從從管理者的決決議、決定。2.2.4租戶須須自覺維護公公共場所的整整潔、美觀、暢暢通及公用設(shè)設(shè)施的完好。2.2.5租戶須須共同負責(zé)維維戶百盛街的結(jié)構(gòu)構(gòu)、包括外墻墻、公共地方方及公共設(shè)施施等并承擔(dān)其其費用。2.2.6租戶須須按時繳交其其租賃的租賃賃單位需付的的稅款、水、電電、煤氣、管理費,公共水電分分?jǐn)偟燃坝嘘P(guān)關(guān)公共設(shè)施費費用。2.2.7租戶須須遵守管理者者所訂立的《裝裝修管理協(xié)議議》及其它規(guī)規(guī)章制度。2.2.8明白并并承諾租戶及及非租戶使用用人與管理者者在本物業(yè)內(nèi)內(nèi)不存在人身身、財產(chǎn)保管管或保險關(guān)系系。2.3租戶的責(zé)任任：2.3.1不得改改變建筑物的的結(jié)構(gòu)，不得得更改承力墻墻、橫梁、支支柱等，或加加建、擴建、拆拆除任何建筑筑物；不得改改變百盛街任何部部分的外貌，不不得在百盛街外墻上上安裝任何雕雕塑品、遮光光簾、遮蓬、花花架、天線、旗旗桿、懸掛旗旗幟、橫幅標(biāo)標(biāo)語、廣告牌牌、招牌、燈燈箱或其它任任何伸出物，亦亦不得堵塞任任何窗戶。2.3.2單位露露外之窗戶不不得改變原有有色彩，以維維護百盛街外貌整整齊美觀；負負責(zé)其單位內(nèi)內(nèi)部整潔及維維修，保持一一切設(shè)施暢通通完好，以免免對其他單位位用戶造成損損失。2.3.3不得堵堵塞、切割、損損壞、更改、干干擾建筑物任任何公用部分分之水、電或或煤氣等供應(yīng)應(yīng)及排水道、暗暗渠、喉管、電電纜、固定裝裝置等設(shè)施。2.3.4各單位位的租戶，只只能將其單位位按租賃合同同規(guī)定用途使使用，不得將將其租賃的租租賃單位作非非法或不道德德用途，或在在單位內(nèi)進行行任何足以妨妨礙或侵?jǐn)_其其它租戶的事事項。2.3.5除得管管理者書面許許可外，不得得在百盛街內(nèi)飼養(yǎng)養(yǎng)家禽牲畜或或任何寵物。2.3.6不得在在建筑物內(nèi)進進行任何足以以引致建筑物物投購之保險險全部或部分分失效或引致致保險費增加加的行為；不不得在單位內(nèi)內(nèi)儲存易燃易易爆危險品。2.3.7不得妨妨礙他人合法法使用公共地地方及公共設(shè)設(shè)施；不得在在公共地方晾晾曬衣物或棄棄置垃圾雜物物。2.3.8未經(jīng)向向萬鴻物業(yè)管理理者申報并獲獲批準(zhǔn)，任何何租戶不得擅擅自更改、遷遷移或增大用用電、用水裝裝置負荷。2.3.9違反公公約規(guī)定的租租戶需就所引引致之損失負負責(zé)及支付一一切有關(guān)開支支。2.3.10租戶戶可就單位內(nèi)內(nèi)物業(yè)維修或或其他需求與與管理者達成成特別服務(wù)約約定，并按照照市場價格向向管理者支付付其相關(guān)費用用，不得以交交納管理費為為名，拒絕交交納特別服務(wù)務(wù)費用。發(fā)展商的權(quán)利發(fā)展商具有以下的的權(quán)利：3.1發(fā)展商具有有全權(quán)管理百百盛街的權(quán)力力。除非租賃賃合同、物業(yè)業(yè)管理合同及及其他文件另另有約定，發(fā)發(fā)展商可于任任何時間發(fā)出出書面通知終終止本公約授授予租戶的權(quán)權(quán)力。3.2為檢查、維維修及保養(yǎng)百百盛街物業(yè)（包包括公共地方方、公共設(shè)施施或租戶單位位內(nèi)物業(yè)），發(fā)發(fā)展商、管理理者及其各自自的承建商、代代理人及其它它經(jīng)許可的人人有權(quán)攜帶一一切必需的設(shè)設(shè)備、機器及及材料進入百百盛街任何一一部分；如有有必要，可進進入百盛街的任何何單位；但除除緊急情況外外，應(yīng)事先通通知有關(guān)的租租戶或其使用用人；但發(fā)展展商在使用此此項權(quán)利時，不不得妨礙其它它租戶使用其其所租賃的租租賃單位。3.3除緊急情況況外，發(fā)展商商或管理者受受發(fā)展商授權(quán)權(quán)發(fā)出合理通通告后，有權(quán)權(quán)暫時終止任任何設(shè)施以進進行維修，同同時不須賠償償租戶為此遭遭受之損失。發(fā)發(fā)展商和管理理者不為因緊緊急情況停止止服務(wù)所造成成的損失負責(zé)責(zé)賠償。3.4發(fā)展商將其其在百盛街范圍內(nèi)內(nèi)部分或全部部擁有房屋所所有權(quán)的地方方（包括保留留地方）在其其認為適當(dāng)?shù)牡臅r間內(nèi)，劃劃作額外的公公共地方，并并向各租戶公公布，并將由由管理者負責(zé)責(zé)該等額外地地方的保養(yǎng)及及維修。3.5取消或更改改本章所規(guī)定定由發(fā)展商劃劃作額外的公公共地方，而而無需經(jīng)其它它租戶或其它它對百盛街享有利利益人士的同同意。3.6發(fā)展商于百百盛街任何使使用權(quán)并未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的部分、公公共地方、公公共設(shè)施及保保留地方安裝裝、架設(shè)、更更改、翻新、保保養(yǎng)或拆去煙煙囪、招牌（包包括霓虹光管管招牌）、廣廣告、天線、桅桅桿、照明及及其它各種固固定設(shè)施；并并在事先給予予各租戶書面面通知后（緊緊急情況除外外）于一切合合理時間帶其其工作人員或或設(shè)備進入臨臨時公共百盛盛街任何部分分，以便進行行上述有關(guān)工工程及按發(fā)展展商認為適當(dāng)當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許許或批準(zhǔn)授權(quán)權(quán)其它人進行行上述工程，上上述工程盡量量不妨礙其它它租戶使用其其所屬的單位位,并就進行上上述工程時所所造成之破壞壞負責(zé)賠償損損失。3.7可授權(quán)百盛盛街管理者向向百盛街各租戶戶收取公約所所述的款項。3.8根據(jù)百盛街街管理的實際際情況合理調(diào)調(diào)整管理費。3.9根據(jù)百盛街街管理的實際際情況將管理理份額重新分分配或做出更更改，而無需需經(jīng)其它租戶戶同意。3.10根據(jù)百盛盛街管理的實實際情況，發(fā)發(fā)展商有全權(quán)權(quán)自行或授權(quán)權(quán)管理者制訂訂及修改有關(guān)關(guān)管理百盛街的規(guī)則則，而無需經(jīng)經(jīng)任何租戶同同意；所有管管理規(guī)則及其其修改，應(yīng)張張貼于百盛街告示欄欄。3.11租賃合同同、物業(yè)管理理合同及其他他合同協(xié)議中中約定的發(fā)展展商的權(quán)力和和權(quán)利。3.12根據(jù)法律律法規(guī)、商業(yè)業(yè)習(xí)慣，發(fā)展展商應(yīng)享有的的其他權(quán)利和和權(quán)力。管理4.1一般事項4.1.1管理者者享有以下的的權(quán)力，但同同時須遵守和和履行公約中中其應(yīng)遵守及及履行之責(zé)任任及義務(wù)。4.1.2每一個個租戶將被視視為全權(quán)及已已不可撤銷地地授權(quán)管理者者為執(zhí)行公約約規(guī)定的代理理人。4.2管理者的權(quán)權(quán)力及責(zé)任。4.2.1管理者者有權(quán)對百盛盛街進行有效效的管理和維維護，并為百百盛街的消防防、治安、公公共秩序等負負責(zé)，具體包包括（但不限限于）下列事事項：4.2.1.1檢檢查、視察百百盛街，必要要時包括所有有單位的內(nèi)部部。有權(quán)義務(wù)務(wù)協(xié)助管理者者檢查、監(jiān)督督商戶使用設(shè)設(shè)施的情況。4.2.1.2每每一位租戶或或其使用者應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格按照《裝裝修管理協(xié)議議》之規(guī)則，完完成其租賃單單位的裝修工工程。如果管管理者發(fā)現(xiàn)該該租戶聘用的的承包商或其其工人違反裝裝修規(guī)則，管管理者有權(quán)拒拒絕讓該等人人士進入百盛盛街，或在管管理者認為有有必要的情況況下，將其逐逐出百盛街。裝修修期間，管理理者有權(quán)進入入正在裝修的的租賃單位，以以檢查并確定定有否違反裝裝修規(guī)定。所所有直接或間間接因裝修工工程引起的訴訴訟、索賠、要要求及費用完完全由該租戶戶單獨負責(zé)，與與其它租戶、發(fā)發(fā)展商及管理理者無關(guān)。管管理者有權(quán)在在適當(dāng)時候?qū)ρb修規(guī)定進進行修改，并并可在裝修工工程開始前，以以合理的通知知，要求裝修修的租戶依據(jù)據(jù)裝修規(guī)則繳繳交裝修保證證金予管理者者，并由管理理者根據(jù)《裝裝修管理協(xié)議議》的條款作作有關(guān)的應(yīng)用用。裝修保證證金并無利息息，由管理者者應(yīng)用于補償償租戶或其聘聘用承包商等等引起的所有有損失。裝修修保證金在裝裝修工作完成成后，經(jīng)物業(yè)業(yè)管理公司驗驗收合格及沒沒有違反有關(guān)關(guān)裝修規(guī)定的的情況下發(fā)還還給該租戶，如如款項需補償償前述損失，則則在計算及扣扣除補償后，余余款發(fā)還該租租戶。4.2.1.3物物業(yè)管理公司司應(yīng)根據(jù)東百百盛街之日常常運作，建立立一套完整的的管理工作程程序，并在實實施中不斷完完善。4.2.1.4物物業(yè)管理公司司應(yīng)根據(jù)公約約制訂百盛街《裝修修管理協(xié)議》及及其它必要的的規(guī)章制度，并并經(jīng)發(fā)展商書書面同意實施施后，以有效效之形式督促促租戶遵守。4.2.1.5對對百盛街公共部部分和公共設(shè)設(shè)施進行維護護，使之保持持良好的狀態(tài)態(tài)，如維修或或清潔主要結(jié)結(jié)構(gòu)、外墻、窗窗框門及玻璃璃、設(shè)備、器器材的更換、修修理、涂漆等等，如有需要要，管理者或或其聘用之承承建商、代理理人及其他經(jīng)經(jīng)許可的人,可進入百盛街的任何何單位進行有有關(guān)工作，除除緊急情況外外，應(yīng)事前發(fā)發(fā)出通告。4.2.1.6負負責(zé)人事管理理工作，并指指導(dǎo)和監(jiān)督所所招聘之員工工完成各項管管理工作和保保障各項公共共設(shè)施正常運運作。4.2.1.7根根據(jù)百盛街實際情情況，負責(zé)建建立健全的財財務(wù)管理制度度和編制百盛盛街管理預(yù)算算，收取管理理費或代收水水、電、煤氣氣、電話等市市政公用設(shè)施施使用費及追追討欠款。4.2.1.8處處理所有對于于百盛街內(nèi)管理理的投訴及各各項維修，并并協(xié)助調(diào)解發(fā)發(fā)展商或租戶戶之間因百盛盛街管理而引起起的糾紛與爭爭執(zhí)。4.2.1.9負負責(zé)百盛街的保安安工作，保持持百盛街的正常常秩序和盡力力使發(fā)展商或或租戶免遭騷騷擾。4.2.1.100對各項管理理職責(zé)定期（每每月及每年）或或于發(fā)展商要要求時做出檢檢討和總結(jié)，并并對改善百盛盛街管理或增增加服務(wù)項目目等事宜向發(fā)發(fā)展商及遞交交報告及做出出建議。4.2.1.111清除及拆除去任何不符符合管理規(guī)則則規(guī)定的建筑筑物或安裝物物、擺放之貨貨物及雜物，向向應(yīng)負責(zé)的人人征收及追索索清除費和因因此而發(fā)生的的有關(guān)費用（發(fā)發(fā)展商遵守交交房標(biāo)準(zhǔn)）。4.2.1.122控制該百盛街內(nèi)所有有車輛（包括括機動及腳踏踏車）停放、行行人交通、拖拖離或扣留所所有違反管理理規(guī)則停泊的的車輛,并向該等車車輛之車主收收取拖離及扣扣留費用，并并可收取欠款款利息及手續(xù)續(xù)費。4.2.1.133在所有有關(guān)關(guān)百盛街之法律律訴訟，管理理者可以根據(jù)據(jù)需要提供訴訴訟服務(wù)并收收取相關(guān)的服服務(wù)費用。4.2.1.144防止任何人人未經(jīng)管理者者書面同意或或未按本公約約的規(guī)定而占占用或使用公公共地方及公公共服務(wù)設(shè)施施。4.2.1.155采取一切必必要措施以遵遵守政府對百百盛街的要求求。4.2.1.166防止任何人人對百盛街或公共共設(shè)施進行有有害的變更或或損壞，并對對損壞者進行行索償。4.2.1.177節(jié)日期間可可裝飾百盛街外墻包包括燈光及其其它飾物。如如管理者認為為必要，可以以組織百盛街內(nèi)的文文娛活動。4.2.1.188聘請、撤換換及付酬予律律師、建筑商商、會計師或或其它專業(yè)顧顧問、承建商商、工人、代代理人、清潔潔工人或其它它工作人員。4.2.1.199采取一切必必要措施（包包括提出及進進行訴訟）制制止各租戶違違反、不遵守守或不履行公公約或用戶守守則的行為。4.2.1.200制定公共設(shè)設(shè)施的使用規(guī)規(guī)章。4.2.2管理百百盛街公共地地方及公共設(shè)設(shè)施4.2.2.1安安排保養(yǎng)和維維修百盛街的公共共地方及公共共設(shè)施。4.2.2.2確確保所有百盛盛街租戶依照照公約規(guī)定的的用途正確使使用其所占用用之百盛街部分，如如有百盛街租戶違違反公約，管管理者應(yīng)盡量量使用可行的的方法制止此此等違約行為為，并向違約約者追討賠償償及費用。4.2.2.3在在有合理需要要時，為百盛盛街之公共地地方及外墻涂涂漆、清潔、鋪鋪砌或視情況況而施行其適適當(dāng)之工程。4.2.2.4更更換在公共地地方的破損設(shè)設(shè)施。4.2.2.5保保持公共地方方的照明系統(tǒng)統(tǒng)運作良好。4.2.2.6保保持百盛街的公共共地方環(huán)境清清潔、衛(wèi)生及及美觀。4.2.2.7阻阻止任何廢物物被棄置于百百盛街之公共共地方，負責(zé)責(zé)清除百盛街公共地地方之垃圾及及安排適當(dāng)?shù)牡拈g隔時間為為租戶收集垃垃圾。4.2.2.8采采取適當(dāng)措施施防止百盛街任何公公共地方受阻阻塞。4.2.2.9確確保所有公用用污水渠、排排水渠、管道道及水管無淤淤塞情況。4.2.2.100保持百盛街的所有有公用設(shè)備、機機械和器材包包括百盛街消防系系統(tǒng)、保安系系統(tǒng)、電話系系統(tǒng)、電器系系統(tǒng)、照明系系統(tǒng)、給排水水系統(tǒng)等性能能良好和運作作正常。4.2.2.111在可能的情情況下阻止百百盛街任何垃垃圾或其它物物體棄置、排排出、侵蝕或或拋出于街道道、暗渠、污污水渠、排水水渠或水溝，并并把已棄置、排排出、侵蝕或或拋出之垃圾圾或物體移走走。確保管理理者所進行之之維修或其它它工程不會對對毗鄰的排水水渠、引水道道、水道、行行人路、污水水渠、水溝、水水管、電纜、公公共設(shè)施或其其它工程造成成損害，如有有損害、應(yīng)及及時修補。4.2.2.122安排百盛街保安、管管理員及搬運運工人的日常常工作程序。根根據(jù)百盛街管理公公約或用戶守守則之條款，管管理、保養(yǎng)、維維修及監(jiān)督使使用以下設(shè)施施：垃圾收集站及垃圾圾車停放處；；市政、綠地及其它它設(shè)施。4.2.34.2.3.1負負責(zé)百盛街之財務(wù)務(wù)管理及帳務(wù)務(wù)處理；正確確地運用管理理賬戶收取管管理費及支付付款項，定期期復(fù)審結(jié)存以以確保有足夠夠資金維持必必要的開支。4.2.3.2財財務(wù)管理包括括編制每年之之管理百盛街預(yù)算及及盡可能使百百盛街之開支支及運作控制制在此預(yù)算范范圍內(nèi)，每個個執(zhí)行期年度度的年度預(yù)算算須于該年度度前兩個月前前提交予發(fā)展展商審批，并并在批準(zhǔn)后方方可實施。每每月定期向租租戶收取管理理費，及其他他應(yīng)付之費用用并定期審核核征收情況以以確保所有租租戶準(zhǔn)時履行行其財務(wù)上的的責(zé)任，如有有租戶在發(fā)出出適當(dāng)警告書書后，仍拒絕絕交付以上費費用則以管理理者身份向其其提出法律訴訴訟。4.3管理費4.3.1各租戶戶須于約定時時限內(nèi)提前繳繳交其租賃單單位該應(yīng)付之之管理費。首首期管理費從從正式試營業(yè)業(yè)之日起后開開始計算。4.3.2所有管管理費及其它它根據(jù)公約或或管理規(guī)定應(yīng)應(yīng)付的款項，均均須按期清繳繳，任何租戶戶如果未能于于應(yīng)付的款項項到期日支付付其應(yīng)付的款款項，則管理理者有權(quán)采取取下列措施并并收取附加費費用：4.3.2.1收收取未繳付的的款項自應(yīng)付付之日起至支支付日期間按按日支付滯納納金。4.3.2.2收收取所欠費的的5%作為手續(xù)費費，補償因違違約而引起管管理者所發(fā)生生的額外行政政工作所產(chǎn)生生的損失賠償償，該手續(xù)費費可由管理者者按年調(diào)整。4.3.2.3管管理者有權(quán)對對欠款租戶提提出催交通知知及做出其它它追討行動；；4.3.2管理者者根據(jù)公約做做出的決定及及任何合理行行動在各方面面對所有發(fā)展展商均有約束束力。4.3.3管理者者及其雇員因因下列原因造造成的服務(wù)中中斷無需對租租戶負責(zé)。4.3.4管理者者應(yīng)盡全力按按照公約的規(guī)規(guī)定履行其對對百盛街的管理理和維護的職職責(zé)。4.3.4.1為為履行公約所所進行之一切切管理工作，但但涉及刑事責(zé)責(zé)任、蓄意或或嚴(yán)重疏忽而而造成之損失失不包括在內(nèi)內(nèi)。4.3.4.2因因下列原因造造成的服務(wù)中中斷：因任何設(shè)施、裝置置必要之保養(yǎng)養(yǎng)及更換；火災(zāi)、水災(zāi)以及政政府行為等不不可抗力引致致中斷服務(wù)；；無法避免的燃料、材材料、供水、電電力、空調(diào)短短缺；管理者所無法控制制的其它一切切原因。其它事項5.1公約內(nèi)有任任何條文于任任何法律抵觸觸下成為無效效，非法或不不能執(zhí)行時，公公約其余條文文之有效性、合合法性及執(zhí)行行性并不因此此而受損。5.2所有受公約約約束的使用用者倘因公約約條款發(fā)生爭爭議，應(yīng)首先先用協(xié)商辦法法解決；如協(xié)協(xié)商不成，應(yīng)應(yīng)由張家口市仲裁裁委員會進行行仲裁。5.3公約所規(guī)定定之任何發(fā)給給百盛街各使用者的通知知，以送至有有關(guān)租戶的單單位或所知租租戶的最后通通訊地址為準(zhǔn)準(zhǔn)；如通過郵郵局以掛號信信投送的，則則以郵局掛號號收據(jù)為準(zhǔn)；；所有不以其其單位為通訊訊地址之使用用者應(yīng)將其選選擇之通訊地地址事先通知知管理者。5.4本公約解釋釋權(quán)歸萬鴻物物業(yè)管理有限限公司方所以。5.5公約以中文文書寫，以正正式印刷文件件是為有效。5.6公約自租戶戶簽署承諾書書之日起生效效。5.7本公約發(fā)展展商、租戶、物物業(yè)管理處各各執(zhí)一份。張家口市萬鴻物業(yè)業(yè)管理限公司司二O一O年六月一十八日承諾書致：萬鴻物業(yè)管理理有限公司本租戶所使用物業(yè)業(yè)位于百盛街第層第第號商鋪，建建筑面積m2。商鋪使用者者為，聯(lián)系電電話為。為維護及促進上述述商鋪的管理理，本人/我公司已經(jīng)經(jīng)收到公約并并明白公約所所有條文的內(nèi)內(nèi)容,并同意遵守守萬鴻物業(yè)管理理有限公司制制訂的《百盛盛街商業(yè)物業(yè)業(yè)管理公約（試試行版）》及及其他定期及及不定期制訂訂的相關(guān)規(guī)定定和制度內(nèi)的的一切條款及及有關(guān)修訂。本人/我司并承諾本物業(yè)業(yè)管理公約項項下使用者所須負負擔(dān)的各項責(zé)責(zé)任及義務(wù)同同樣適用于本本人/我司。特此承諾。承租方出租方（簽章章）：使用者二O一O年月日第57頁，共57頁4、業(yè)戶進場相關(guān)記記錄《辦理裝修確認書書》《裝修審批表》《商戶情況登記表表》《裝修施工批準(zhǔn)通知知書》《裝修現(xiàn)場記錄》《整改通知》《出門證》《動火申請審批表表》《裝修驗收表》《商鋪移交表》《裝修防火責(zé)任書書》《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)協(xié)議書》《百盛街商業(yè)廣場裝裝修繳費通知知單》二、日常管理相關(guān)關(guān)工作（一）、公共設(shè)施施設(shè)備管理組織架構(gòu)機電工程師空調(diào)運行電梯運行強電維修弱電維修機電工程師空調(diào)運行電梯運行強電維修弱電維修2、管理目標(biāo)保證設(shè)備運行正常常，無重大管管理責(zé)任事故故。3、管理措施（1）制定設(shè)備安全運運行、崗位責(zé)責(zé)任制、定期期檢查維修保保養(yǎng)運行記錄錄、維修檔案案等管理制度度。（2）配備所需專業(yè)技技術(shù)人員，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行操作作規(guī)程，設(shè)備備管理和維修修人員持證上上崗。（3）設(shè)備及機房環(huán)境境整潔，無雜雜物，灰塵積積垢，無鼠、蟲蟲害發(fā)生，機機房環(huán)境符合合設(shè)備要求。（4）建立供電、供水水的管理制度度，供配電、供供水系統(tǒng)配置置人員24小時值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能能化設(shè)施、設(shè)設(shè)備運行正常常，有記錄并并按規(guī)定定期期保存。按工工作標(biāo)準(zhǔn)時間間排除故障，保保證系統(tǒng)工作作正常。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊齊全，完好無無損，確保隨隨時啟用。（7）消防管理人員掌掌握消防設(shè)施施、設(shè)備的使使用方法并能能及時處理設(shè)設(shè)施、設(shè)備的的各種問題。（8）制訂有突發(fā)火災(zāi)災(zāi)的應(yīng)急方案案，設(shè)立消防防疏散示意圖圖，照明設(shè)施施，引路標(biāo)志志完好，緊急急疏散通道暢暢通，無火災(zāi)災(zāi)安全隱患。（9）給排水設(shè)備、閥閥門、管道工工作正常，無無跑、冒、滴滴、漏現(xiàn)象，按按規(guī)定時間對對二次供水蓄蓄水池設(shè)施、設(shè)設(shè)備進行清潔潔、消毒。二二次供水衛(wèi)生生許可證、水水質(zhì)化驗單等等證齊全。水水池、水箱清清潔衛(wèi)生無二二次污染。水水泵、水池、水水箱有嚴(yán)格的的管理措施，水水池、水箱周周圍無污染隱隱患。排水系系統(tǒng)通暢，汛汛期無泛水，地地下室、設(shè)備備房無積水浸浸泡發(fā)生。遇遇有事故，維維修人員在規(guī)規(guī)定時間內(nèi)進進行搶修，保保證無大面積積跑水、泛水水，長時間停停水現(xiàn)象。建建立事故應(yīng)急急處理方案。（10）公共配套服務(wù)設(shè)設(shè)施維護周到到，公用管線線統(tǒng)一下地或或入公共管道道，無架空管管線，無礙觀觀瞻。道路、大大堂等公共照照明完好，大大廈范圍內(nèi)的的道路暢通，路路面平坦。（11）空調(diào)系統(tǒng)確?？湛照{(diào)主機運行行應(yīng)無異常噪噪音和震動；；冷凍水、冷冷卻水進出溫溫度應(yīng)符合要要求；冷卻塔塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)應(yīng)應(yīng)平穩(wěn)，無異異常噪音，淋淋水應(yīng)均勻，積積水盤水位應(yīng)應(yīng)正常；膨脹脹水箱水位應(yīng)應(yīng)近溢水口；；循環(huán)水泵應(yīng)應(yīng)無異常噪音音、氣味和震震動；熱水器器出水溫度應(yīng)應(yīng)正常；空調(diào)調(diào)主機運行應(yīng)應(yīng)平穩(wěn)，無異異常噪音；管管道、閥門應(yīng)應(yīng)無滲漏，保保溫層應(yīng)完好好；電控柜各各儀表顯示參參數(shù)應(yīng)正常，各各元器件動作作應(yīng)正常。（二）、安全管理理組織架構(gòu)安保中心主管三班一班二班安保中心主管三班一班二班2、管理目標(biāo)（1）確保百盛內(nèi)無因因管理責(zé)任引引發(fā)的重大火火災(zāi)。（2）維護好百盛內(nèi)的的公共秩序，控控制私設(shè)攤點點、廣告牌、廣廣告字畫、亂亂貼、亂畫現(xiàn)現(xiàn)象；控制小小商小販進入入。（3）有預(yù)見性地對任任何可能危急急業(yè)戶的安全全情況，采取取防范措施。3、安管部制度運作作儀容儀表禮儀禮節(jié)宿舍的管理制度對講機管理制度4、崗位工作規(guī)程交接班程序運作商場崗位工作職責(zé)責(zé)巡邏崗位工作職責(zé)責(zé)中控定室崗位工作作職責(zé)入清場程序安管班長工作職責(zé)責(zé)員工通道管理職責(zé)責(zé)5、建立交互式聯(lián)動動治安網(wǎng)絡(luò)（1）在大廈設(shè)立流動動崗哨，實行行24h值班巡邏制制。做到2h巡視一遍，并并記錄安全情情況及消防設(shè)設(shè)備、公共物物品的完好情情況。（2）遇到有緊急情況況或其他治安安需要，管理理處通過對講講機下達指令令，巡邏人員員可在1min~3miin內(nèi)到達現(xiàn)場場進行支援。（3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊ń⒕窆步ńP(guān)系，并商商請其警官兼兼任管理處安安全管理指導(dǎo)導(dǎo)員，定期與與管理處安全全管理員分析析治安形勢、特特點以及防范范的方法和技技能。6、緊急情況下的應(yīng)應(yīng)急措施（1）發(fā)生盜竊、搶劫劫、交通事故故、火災(zāi)、電電梯故障、漏漏水等異?，F(xiàn)現(xiàn)象時，管理理處迅速調(diào)集集巡邏安全管管理員，以最最快的速度趕趕到現(xiàn)場，控控制局面，爭爭取主動。（2）迅速調(diào)整人力、物物力，以確保保應(yīng)急工作的的順利進行。（3）發(fā)生案件時，立立即報警并維維護現(xiàn)場，協(xié)協(xié)助共安機關(guān)關(guān)調(diào)查破案。（4）管理處主任應(yīng)在在突發(fā)時間發(fā)發(fā)生的第一時時間到達現(xiàn)場場，沉著、機機智實施處理理，并向上級級進行報告。（三）、消防管理理消防組織機構(gòu)的建建立管理處主任疏散組動力組救護組管理處主任疏散組動力組救護組2、崗位職責(zé)（1）管理處負責(zé)建立立消防安全小小組。（2）管理處主任為消消防安全負責(zé)責(zé)人。（3）管理處其他人員員為義務(wù)消防防員。（4）保安負責(zé)人為專專職安全監(jiān)督督員。（5）日常巡視保安員員為兼職消防防巡視員。（6）管理處負責(zé)制定定組織機構(gòu)圖圖及人員職責(zé)責(zé)。2、建立各項消防制制度（1）消防檢查制度。（2）專職安全員每日日檢查百盛街內(nèi)的消消防安全情況況，包括消防防設(shè)備、動火火作業(yè)監(jiān)督、安安全用水、用用電情況等，檢檢查結(jié)果記錄錄在《安全檢檢查記錄》中中，該記錄每每周由管理處處主任審核。（3）兼職巡視員負責(zé)責(zé)每樓、每層層消防安全情情況巡視，每每2h巡視一遍，并并填寫《消防防安全檢查登登記表》。（4）在安全檢查中發(fā)發(fā)現(xiàn)消防隱患患，應(yīng)及時采采取整改措施施，做到隱患患不過夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修修造成消防隱隱患，應(yīng)向業(yè)業(yè)戶發(fā)放《整整改通知》，限限期整改，并并跟蹤驗證。（6）管理處制定《動動火審批制度度》，內(nèi)容包包括動火申請請和審批程序序及違章處理理方法。3、防火措施（1）貫徹“預(yù)防為主主，防消結(jié)合合”的方針，業(yè)業(yè)戶要樹立防防火意識，管管理處每周確確定一名主管管以上的管理理人員為防火火值班員，全全面負責(zé)百盛盛街的消防工工作。（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接接臨時用點線線路，電器線線路需維修時時請及時找管管理處安排施施工。（3）嚴(yán)禁在百盛街內(nèi)內(nèi)燒廢紙、雜雜物，亂丟煙煙頭或燃放煙煙花爆竹等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除除、封堵消防防設(shè)施和通道道。（5）不準(zhǔn)在樓道、過過道設(shè)立倉庫庫，堆放雜物物，阻礙通道道。（6）嚴(yán)格裝修審批手手續(xù)，動火審審批手續(xù)，保保證每樓、每每層有必要的的消防設(shè)施。（7）公共場所嚴(yán)禁使使用可燃性裝裝修材料，室室內(nèi)使用可燃燃性材料要嚴(yán)嚴(yán)格控制，并并加以處理。4、消防知識培訓(xùn)（1）對業(yè)戶的消防要要求（包括安安全用水、用用電），通過過《管理公約約》傳達到各各業(yè)戶，并向向業(yè)戶發(fā)放有有關(guān)消防學(xué)習(xí)習(xí)資料，用宣宣傳欄等消防防宣傳途徑對對業(yè)戶進行消消防宣傳教育育。（2）管理處內(nèi)部每月月的第一個星星期一上午為為各組安全消消防學(xué)習(xí)時間間，學(xué)習(xí)教材材是安全消防防管理條例，內(nèi)內(nèi)部的消防管管理制度，設(shè)設(shè)備設(shè)施操作作方法等，學(xué)學(xué)習(xí)情況須詳詳細記錄。（3）管理處主任每月月檢查一次安安全活動記錄錄并簽字認可可。（4）在安全消防活動動日查出的安安全、消防隱隱患，有各組組自行在活動動記錄中登記記并整改。（5）專、兼職消防員員在上崗前必必須接受消防防常識和消防防技能培訓(xùn)，考考試合格后方方可任職，其其資格每年確確認一次。5、消防設(shè)備管理（1）管理處負責(zé)建立立消防檔案。（2）管理處對各種消消防設(shè)備和設(shè)設(shè)施的標(biāo)識進進行設(shè)計，編編制《消防設(shè)設(shè)備標(biāo)識登記記》。消防設(shè)設(shè)備標(biāo)識由管管理處主任指指定人專實施施，并在各項項安全檢查中中作為檢查內(nèi)內(nèi)容。（3）制定《設(shè)備管理理制度》，對對消防設(shè)備進進行檢查和維維護。6、消防演習(xí)（1）百盛街內(nèi)每年至少少組織一到兩兩次消防演習(xí)習(xí)，具體辦法法和內(nèi)容參見見由管理處每每次制定的《消消防演習(xí)方案案》并報政府府消防部門。（2）消防演習(xí)后，管管理處主任編編制《消防演演習(xí)報告》。對對演習(xí)過程中中發(fā)現(xiàn)的問題題，及時調(diào)整整、糾正并驗驗證其結(jié)果。（四）、車輛管理理為確保百盛街車輛輛安全，為業(yè)業(yè)戶提供良好好的車輛保管管服務(wù)，特制制定本標(biāo)準(zhǔn)。1、百盛街停車場實行行日夜24h值班制度，由由管理處保安安員負責(zé)管理理，車輛可以以隨時進出、停停放。2、百盛街停車場實行行有償使用，車車主須憑車輛輛進出百盛街的磁卡卡（月卡或一一次性卡）進進入停車場。3、車輛進入：車輛輛進入停車場場應(yīng)一停二慢慢，必須服從從管理員的指指揮和安排，取取得管理員同同意后方可進進入。4、車輛停放：車輛輛停放時必須須服從管理員員指揮，注意意前后左右車車輛的安全，在在規(guī)定位置上上停放，并與與周圍車輛保保持適當(dāng)距離離，不得對其其他車輛的進進出和其他車車位的使用造造成阻礙，車車主必須鎖好好車門，調(diào)整整好防盜系統(tǒng)統(tǒng)至警備狀態(tài)態(tài)，車內(nèi)貴重重物品須隨身身帶走，車主主停好車輛后后須立即離開開停車場，不不得在他人車車輛旁停留。管管理員應(yīng)指揮揮車輛停放，查查看車輛有無無上鎖，有無無外部破損，應(yīng)應(yīng)通知車主并并登記，不服服從指揮、亂亂停放車輛的的按照交通亂亂停放車輛有有關(guān)規(guī)定給予予處罰。停車車場車位分固固定車位和非非固定車位，車車主按類使用用車位。5、駛離：車輛駛離離停車場時應(yīng)應(yīng)注意周圍車車輛的安全，緩緩慢駛離，并并在出口處向向管理員交回回停車牌，管管理員核對牌牌號相符，收收回停車牌、收收取停車費后后方可駛離。6、管理員值班期間間應(yīng)認真負責(zé)責(zé)，熱情服務(wù)務(wù)，不得會客客、喝酒、睡睡覺，不得離離開，不得讓讓親朋好友和和其他無關(guān)人人員進入停車車場，嚴(yán)格核核對駛離車輛輛的牌號，對對車主的合理理要求應(yīng)給予予滿足。管理理員交接班時時應(yīng)辦理交接接手續(xù)，核實實停車場內(nèi)車車輛與登記記記錄相符，并并列簽字交接接。7、停車場內(nèi)不得試試剎車、練習(xí)習(xí)車、修理車車輛，禁止裝裝載有毒、易易燃、易爆物物品和其他危危險品的車輛輛停放。（五）、清潔管理理1、人員配置及分工工詳見崗位架架構(gòu)圖（略）。2、市場保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）基本要求●

保潔工應(yīng)按公司統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定著裝裝，佩帶胸卡卡，儀容儀表表整潔端莊?！?/p>

保潔工應(yīng)遵守商場場的規(guī)章制度度，禮貌待人人，規(guī)范作業(yè)業(yè)?！?/p>

保潔工應(yīng)遵守相關(guān)關(guān)安全作業(yè)規(guī)規(guī)范，牢固樹樹立“安全第一”思想，防止止對物業(yè)設(shè)備備設(shè)施和第三三者造成損失失，防止人身身事故發(fā)生?！?/p>

保潔作業(yè)應(yīng)盡可能能減少對商戶戶和顧客的影影響。●

保潔作業(yè)時工具應(yīng)應(yīng)隨身攜帶或或在保潔車上上規(guī)范放置，不不允許在作業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)隨意亂亂放。作業(yè)完完畢應(yīng)按規(guī)定定地點規(guī)范擺擺放或放回工工具間?！?/p>

清運垃圾應(yīng)按照指指定路線行走走，事前對袋袋內(nèi)垃圾進行行檢查，以防防商品混入，垃垃圾處理應(yīng)袋袋裝化。●

保潔工如果揀到物物品應(yīng)及時交交管理處處理理。●

保潔主管應(yīng)定時，定定人，定地，定定任務(wù)，定質(zhì)質(zhì)量的實施保保潔服務(wù)計劃劃?！?/p>

保潔主管應(yīng)聽取商商戶意見，加加強宣傳和溝溝通，爭取商商戶的支持，不不斷改進工作作?！?/p>

保潔服務(wù)過程中不不允許影響食食品衛(wèi)生?！?/p>

杜絕浪費，節(jié)約能能源。（2）保潔服務(wù)質(zhì)量要求求●

不同材質(zhì)的地表面面應(yīng)保持材料料的原有色澤澤，無霧花現(xiàn)現(xiàn)象出現(xiàn)。磚磚面及拼縫，邊邊沿線等處應(yīng)應(yīng)潔凈，無積積垢，灰塵，水水跡，紙屑，食食品殘渣和粘粘膠物等，保保持地面干燥燥清潔?！?/p>

內(nèi)墻面，天花，頂頂角，墻角和和轉(zhuǎn)角等處應(yīng)應(yīng)保持粉刷涂涂料原色，無無積塵和霉斑斑，蜘蛛網(wǎng)?！?/p>

玻璃門，玻璃窗等等表面應(yīng)潔凈凈，明亮，無無水跡，指印印和張貼物?！?/p>

窗臺和上下接縫處處等應(yīng)光潔，無無灰塵，水跡跡和霉斑。●

門面，門框，門背背等處應(yīng)保持持本色光澤，花花紋清晰，無無油跡和灰塵塵，金屬門飾飾，門鎖，門門附件等應(yīng)保保持金屬光亮亮，無銹斑，污污跡和水跡。（3）各類設(shè)施保潔服務(wù)務(wù)質(zhì)量要求●

自動扶梯金屬踏板板表面無銹斑斑和污跡，槽槽縫無殘留垃垃圾?！?/p>

自動扶梯不銹鋼裙裙邊或玻璃擋擋板等表面無無水跡和污跡跡。橡膠護手手表面應(yīng)保持持光潔，無膠膠粘物和油跡跡?！?/p>

垂直電梯召喚面板板應(yīng)光亮，無無指印，污跡跡和膠粘物?！?/p>

垂直電梯轎廂門和和內(nèi)壁門應(yīng)保保持光亮潔凈凈，無指印，污污跡和膠粘物物?！?/p>

垂直電梯地面無灰灰塵，腳印，紙紙屑和膠粘物物?！?/p>

照明燈具（包括應(yīng)應(yīng)急燈）應(yīng)保保持清潔明亮亮，燈具無積積塵?！?/p>

燈罩應(yīng)明亮，無灰灰塵和蜘蛛網(wǎng)網(wǎng)?！?/p>

各樓層的風(fēng)機和風(fēng)風(fēng)口百葉窗無無積塵，油垢垢和蜘蛛網(wǎng)?！?/p>

消防排煙裝置，報報警裝置和外外露管道應(yīng)無無積塵和污跡跡?！?/p>

消火栓箱玻璃應(yīng)清清潔明亮，箱箱內(nèi)和消防帶帶，水嘴，閥閥門無積塵。（4）公共區(qū)域保潔服務(wù)務(wù)要求●

大堂環(huán)境應(yīng)整潔，大大理石墻面應(yīng)應(yīng)清潔光亮，地地面無紙屑和和水跡,花壇內(nèi)無煙煙蒂，雜物，走走道和路邊無無廢棄物?！?/p>

門前金屬標(biāo)牌和大大理石表面應(yīng)應(yīng)保持光滑，光光亮，無水跡跡和灰塵?！?/p>

車庫地面無積水，積積塵，油跡和和垃圾?！?/p>

照明燈具（包括應(yīng)應(yīng)急燈）應(yīng)保保持清潔明亮亮，燈具無積積塵?！?/p>

消防排煙裝置，報報警裝置和外外露管道應(yīng)無無積塵和污跡跡。●

消火栓箱玻璃應(yīng)清清潔明亮，箱箱內(nèi)和消防帶帶，水嘴，閥閥門無積塵?！?/p>

車庫應(yīng)定期噴灑滅滅害藥水進行行消毒處理，保保持空氣流通通，無異味?！?/p>

垃圾放置處應(yīng)定期期消毒，保持持干凈，衛(wèi)生生，周邊無垃垃圾，蚊蠅和和臭味?！?/p>

外圍場地應(yīng)保持干干凈，平整，無無積水，殘葉葉和垃圾?！?/p>

洗手間鏡面應(yīng)明凈凈，無水跡，指指印和霧水?！?/p>

洗手間臺盆和臺面面應(yīng)有光澤，無無積垢，銹跡跡，皂跡和毛毛發(fā)?！?/p>

洗手間面池水龍頭頭應(yīng)保持光亮亮，無水跡，皂皂跡和污垢。●

洗手間便斗內(nèi)應(yīng)放放置衛(wèi)生球，無無黃斑、銹跡跡和污垢?！?/p>

洗手間坐便器外部部無污垢，內(nèi)內(nèi)部無黃斑。便便蓋無水跡和和污跡。●

洗手間廢紙簍無污污跡和臭味?！?/p>

洗手間煙灰缸表面面無積垢，缸缸內(nèi)煙蒂不超超過五個?！?/p>

洗手間地面無污穢穢物、水跡和和腳印?！?/p>

顧客休息區(qū)域坐椅椅應(yīng)保持清潔潔，無腳印、水水跡和污跡?！?/p>

外墻立面保持材料料原有光澤，無無積灰和污跡跡。第六章管理成成本測算及經(jīng)經(jīng)濟效益分析析（萬元/年）項目經(jīng)濟測算（萬元//年）說明1、利潤2、測算分析2.1、收入2.1.1管理費費2.1.2空調(diào)運運行費2.1.3空調(diào)維維護費2.1.4停車場場收入2.2支出2.2.1稅金（營營業(yè)稅及附加加稅）2.3.2管理成成本2.3.2.1電電梯費2.3.2.1..1客（貨）梯梯2.3.2.1..2扶梯2.3.2.1..3維修保養(yǎng)養(yǎng)費（扶梯）2.3.2.1..4維修保養(yǎng)養(yǎng)費（客（貨貨）梯）2.3.2.1..5運行維護護管理費2.3.2.2中中央空調(diào)運行行費2.3.2.2..1冷水機組組2.3.2.2..2冷卻水泵泵2.3.2.2..3冷凍水泵泵2.3.2.2..4冷卻塔2.3.2.2..5新