某地置業(yè)高新區(qū)地塊項(xiàng)目整體規(guī)劃報(bào)告

1以技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的高新區(qū)，雖作為合肥傳統(tǒng)老城區(qū)，其居住價(jià)值并未被廣泛認(rèn)可區(qū)域?qū)傩匀珖F(xiàn)象區(qū)域現(xiàn)狀分析技術(shù)產(chǎn)業(yè)老城區(qū)居住價(jià)值認(rèn)可度低高新區(qū)遠(yuǎn)離市中心，在城市主流居住區(qū)之外；客戶對高新區(qū)的價(jià)值認(rèn)知為技術(shù)產(chǎn)業(yè)，居住、商業(yè)等價(jià)值認(rèn)知度低。高新區(qū)目前價(jià)格平臺(tái)為4500元/㎡，基本為全市的價(jià)格洼地；區(qū)域供應(yīng)及成交始終為全市最低，一定程度上抑制區(qū)域價(jià)格的上漲。作為國家級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，功能相對單一。全市價(jià)格洼地區(qū)域的單一化發(fā)展、住宅供應(yīng)量小、客戶對其居住價(jià)值的低認(rèn)可度，導(dǎo)致高新區(qū)成為全市的價(jià)格洼地。2缺乏充足的住宅供應(yīng)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，使得本地客戶被迫外溢至其他區(qū)域區(qū)域?qū)傩匀珖F(xiàn)象區(qū)域現(xiàn)狀分析最大客群為價(jià)格敏感的剛性客戶內(nèi)部優(yōu)質(zhì)客戶外溢外部客戶可吸引早期開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，如綠城桂花園，吸引了大量的區(qū)域外乃至市外客戶區(qū)域住宅供應(yīng)多為中低品質(zhì)項(xiàng)目，難以滿足優(yōu)質(zhì)客戶的需求客戶被迫外溢優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可吸引外部客戶區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶雖普遍外溢，但個(gè)別項(xiàng)目仍能吸引大量外來客戶，表明客戶對于高新區(qū)置業(yè)并無明顯抗性，區(qū)域未來具有捕捉到廣泛客群的潛力。區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品素質(zhì)普遍偏低，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶外溢嚴(yán)重，固守客戶多為價(jià)格敏感的剛性需求客戶。3隨著城市發(fā)展，高新區(qū)受到大蜀山板塊及政務(wù)區(qū)雙面驅(qū)動(dòng)，區(qū)域價(jià)值將得到提升海棠路銀杏路科學(xué)大道二環(huán)望江路馬鞍山路板塊政務(wù)區(qū)市中心長江西路學(xué)府板塊潛山路高新區(qū)區(qū)域?qū)傩匀珖F(xiàn)象區(qū)域未來預(yù)判大蜀山政務(wù)區(qū)——城市未來發(fā)展方向，綜合價(jià)值全市最高，對本區(qū)域具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。大蜀山板塊——優(yōu)質(zhì)自然資源帶動(dòng)全市中高端客戶，為區(qū)域提供良好的客戶基礎(chǔ)?？蛻纛A(yù)判隨著未來市中心供應(yīng)緊缺、政務(wù)區(qū)飽和、大蜀山資源帶動(dòng)，將有部分優(yōu)質(zhì)客戶流向高新區(qū)；區(qū)域原有固守客戶將仍以剛性需求為主，部分可能轉(zhuǎn)化為更高的產(chǎn)品需求。價(jià)值預(yù)判區(qū)域價(jià)值在政務(wù)區(qū)、大蜀山的驅(qū)動(dòng)下被動(dòng)提升的同時(shí)，需要出現(xiàn)高端項(xiàng)目內(nèi)部帶動(dòng)；未來區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將有更好的區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)，吸引廣泛的客群，并突破區(qū)域價(jià)格平臺(tái)。4項(xiàng)目地塊位于高新區(qū)與政務(wù)區(qū)交界處，能夠很好的利用政務(wù)區(qū)的市場基礎(chǔ)本體屬性全國現(xiàn)象區(qū)位上海棠路銀杏路科學(xué)大道二環(huán)望江路政務(wù)區(qū)市中心長江西路學(xué)府板塊潛山路高新區(qū)大蜀山地塊位于政務(wù)區(qū)邊緣，能夠一定程度的借助政務(wù)區(qū)的市場基礎(chǔ)。西部的高壓線對地塊產(chǎn)生一定的影響，規(guī)劃上應(yīng)重點(diǎn)考慮規(guī)避。地塊東、北向臨路，具有一定的商業(yè)價(jià)值和交通組織優(yōu)勢。政務(wù)區(qū)邊緣的地段位置為項(xiàng)目在價(jià)值實(shí)現(xiàn)上提供了較好的基礎(chǔ)，同時(shí)雙面臨路的商業(yè)價(jià)值也成為項(xiàng)目的利潤點(diǎn)的之一。5指標(biāo)上屬于高地價(jià)、中等規(guī)模、中等容積率項(xiàng)目，有多種可選的物業(yè)組合方案本體屬性全國現(xiàn)象指標(biāo)上占地面積：94706.67㎡可建筑面積：236766.675㎡容積率:2.5地價(jià)：6.25億可能的物業(yè)組合方案小高層+高層+街鋪洋房+高層+街鋪聯(lián)排+高層+街鋪可保障較高的產(chǎn)品使用舒適度，但價(jià)格上難以突破區(qū)域現(xiàn)有水平。2.5容積率之下可規(guī)劃較大體量的洋房，社區(qū)感較好，溢價(jià)能力強(qiáng)。浪費(fèi)大面積土地規(guī)劃少量聯(lián)排，對高層造成壓力，且由于聯(lián)排產(chǎn)品過少，項(xiàng)目整體溢價(jià)能力有限。雖然項(xiàng)目在規(guī)劃指標(biāo)上有多種可選的物業(yè)組合方案，但由于自身的高成本壓力及區(qū)域市場的較低的價(jià)格平臺(tái)，使項(xiàng)目在開發(fā)上需要通過自身創(chuàng)造溢價(jià)，突破現(xiàn)有的市場價(jià)格體系。6項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及和核心問題提出市場及客戶分析定位與發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議7企業(yè)目標(biāo)解析——較高的預(yù)期目標(biāo)之下，企業(yè)操作行為發(fā)生轉(zhuǎn)變企業(yè)以往企業(yè)現(xiàn)在重視最終利潤聘請一流專業(yè)公司面臨項(xiàng)目高財(cái)務(wù)成本面臨資金平衡和利潤壓力低財(cái)務(wù)成本壓力企業(yè)由項(xiàng)目公司向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型本案為企業(yè)第三盤企業(yè)對于本項(xiàng)目的目標(biāo)：高品質(zhì)項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)高利潤、可持續(xù)增值、有利于進(jìn)一步樹立企業(yè)品牌的項(xiàng)目在此企業(yè)目標(biāo)之下，從取地開始，企業(yè)操作行為相對于以往發(fā)生轉(zhuǎn)變：不同于以往的低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作，企業(yè)此次高價(jià)拿地，使項(xiàng)目面臨較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在制定可行性開發(fā)方案之前，需深入的分析企業(yè)取地的決策依據(jù)。企業(yè)目標(biāo)解析8項(xiàng)目核心問題的分解——項(xiàng)目運(yùn)營層面及項(xiàng)目定位層面核心問題分解項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)所面臨的核心問題——如何在成本的壓力、市場未來走勢的不確定之下，制定合理的開發(fā)戰(zhàn)略及物業(yè)定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值、實(shí)現(xiàn)高利潤？成本壓力市場走勢不定區(qū)域價(jià)格平臺(tái)低科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營模式精準(zhǔn)的物業(yè)定位速度利潤品牌項(xiàng)目運(yùn)營層面采用什么樣的開發(fā)模式，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，迅速回現(xiàn)，持續(xù)有效的增長？項(xiàng)目定位層面怎樣的定位來使項(xiàng)目突破區(qū)域平臺(tái)，博取利潤的同時(shí)樹立項(xiàng)目乃至企業(yè)品牌？12核心問題分解9項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及和核心問題提出市場及客戶分析定位與發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議1011合肥住宅宅商品房房市場屬屬成本型型市場，，房價(jià)泡泡沫成分分小，市市場發(fā)展展健康平平穩(wěn)1999年~2008年合肥肥住宅商商品房供供應(yīng)及成成交情況況對比1999年~2008年合肥肥住宅商商品房成交均價(jià)價(jià)及增長長率合肥商品房的價(jià)格漲幅始終保持平穩(wěn)，屬于成本型市場，房價(jià)泡沫成分較小。合肥商品房市場整體供需關(guān)系健康，經(jīng)濟(jì)危機(jī)只是帶來短期影響。從1999年至2007年，合肥肥商品房房的供應(yīng)應(yīng)和需求求保持著著良好的的比例關(guān)關(guān)系，同同步穩(wěn)定定增長；；2002年以后，，銷售增增長率一一直略大大于供應(yīng)應(yīng)增長率率，到2005市場總體體由供大大于求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┕┬∮谇笄螅?008年受經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)影影響，需需求量大大幅下跌跌。兩次快速速增長階階段：第一次快快速增長長是03-05年，年增增長率超超過15%，第二次是在07年，而這這次增長長是對合合肥房價(jià)價(jià)的一種種補(bǔ)償性增增長，泡泡沫成分分很?。?；整體漲幅幅不大：：06~07年國內(nèi)某某些一二二線城市市房價(jià)高高速增長長時(shí)，合合肥房價(jià)價(jià)表現(xiàn)平平穩(wěn)，沒沒有出現(xiàn)現(xiàn)暴漲；；自2007年起房價(jià)價(jià)增長率率已經(jīng)跌跌落；宏觀市場全國現(xiàn)象市場走勢預(yù)判06-07年全國房房價(jià)高速速上漲時(shí)時(shí)，合肥肥補(bǔ)償性性的小幅幅上漲，，08年經(jīng)濟(jì)危危機(jī)將房房價(jià)上漲漲空間壓壓縮，合合肥住宅宅市場始始終屬于于成本型型市場。。122009年后全全市住宅宅商品房房成交火火爆，目目前整體體均價(jià)對對比年初初漲幅近近1000元/㎡宏觀市場全國現(xiàn)象市場走勢預(yù)判自2006年至2008年，合肥肥住宅商商品房年年上漲價(jià)價(jià)格均在在500元/㎡，并維持持著良好好的供求求關(guān)系；；2009年后合肥肥住宅商商品房市市場成交交火爆，，價(jià)格高高速上漲漲，截止止至2009年11月，全市市住宅商商品房均均價(jià)4759元/㎡，對比年年初漲幅幅近1000元/㎡，是繼2005年后的又又一次大大幅度上上漲；近期土地地市場頻頻繁出現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)““地王””，過高高的低價(jià)價(jià)必將帶帶動(dòng)合肥肥房價(jià)未未來走向向更高點(diǎn)點(diǎn)。合肥住宅宅市場目目前量價(jià)價(jià)齊升，，漲勢明明顯，土土地市場場成交火火爆，地地王項(xiàng)目目頻出，，進(jìn)入了了快速發(fā)發(fā)展階段段。近期地王王項(xiàng)目頻頻出，高高成本之之下必將將帶動(dòng)合合肥房價(jià)價(jià)繼續(xù)走走高。合肥住宅宅價(jià)格持持續(xù)走高高并上漲漲迅速，，逐漸擺擺脫成本本型房價(jià)價(jià)。13當(dāng)前的市市場表現(xiàn)現(xiàn)為合肥肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場已已經(jīng)進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展階段段宏觀市場全國現(xiàn)象市場走勢預(yù)判價(jià)格曲線線現(xiàn)樓、期期房價(jià)格格齊跌，，交易量量長期低低迷投資者退退出，供供過于求求地價(jià)下跌跌比樓價(jià)價(jià)快開發(fā)商行行為：迅迅速賣樓樓、回籠籠資金、、取地便便宜用家持續(xù)續(xù)買樓+長期投資資者增加加地價(jià)上升升速度＞＞房價(jià)上上升速度度現(xiàn)樓價(jià)格格與期房房價(jià)格相相當(dāng)；開發(fā)商行行為：大大量買地地/賣樓當(dāng)前市場場階段投資回報(bào)報(bào)率高用家?guī)?dòng)動(dòng)市場成交量上上升速度度>價(jià)格上升升速度現(xiàn)房價(jià)格格＞期房房價(jià)格開發(fā)商行行為：買買地、不不賣樓預(yù)計(jì)項(xiàng)目目入市時(shí)時(shí)機(jī)發(fā)展階段段危機(jī)階段段蕭條階段段復(fù)蘇階段段用家比例例下降，，投資者者比例大大期房價(jià)格格＞現(xiàn)房房價(jià)格地價(jià)上升升速度＞＞房價(jià)上上升速度度價(jià)格上升升快，成成交量逐逐步下滑滑市場從高高峰迅速速跌入低低谷，沒沒有緩沖沖期開發(fā)商行行為：迅迅速賣樓樓合理價(jià)格格：價(jià)值值2009年后，合合肥房地地產(chǎn)市場場經(jīng)過近近半年的的平緩發(fā)發(fā)展，目目前價(jià)格格快速上上漲，進(jìn)進(jìn)入市場場發(fā)展周周期中的的快速上上升階段段；雖然市場場快速上上漲，但但客戶結(jié)結(jié)構(gòu)仍以以剛性需需求為主主，投資資客比例例過少，，對市場場未來的的持續(xù)性性上漲支支撐力度度不強(qiáng)，，可以預(yù)預(yù)見未來來1-2年市場可可能進(jìn)入入下行期期。14合肥市場場在進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展階段段的同時(shí)時(shí)，也進(jìn)進(jìn)入了由由成本型型市場向向資本型型市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的初初級階段段土地成本本低，開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)??；剛性需求求和一般般性改善善型客戶戶為主，，價(jià)格敏敏感；低成本之之下，利利潤實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一般。。宏觀市場全國現(xiàn)象市場走勢預(yù)判成本型市市場特征征當(dāng)前市場場特征資本型市市場特征征土地成本本較高，，開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高；；剛性需求求和一般般性改善善客戶為為主，價(jià)價(jià)格承受受力可適適當(dāng)調(diào)動(dòng)動(dòng)；利潤實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較高，，仍不能能擺脫成成本壓力力。土地成本本高，最最大的開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在市場場大勢；；客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)多元化化，投資資客所占占比例大大，整體體購買力力高；利潤實(shí)現(xiàn)現(xiàn)極高，，成本幾幾乎可忽忽略。合肥房地地產(chǎn)市場場雖處于于向資本本性市場場的轉(zhuǎn)型型階段，，但市場場實(shí)際表表現(xiàn)下，，合肥目目前仍更更傾向于于成本型型市場，，高成本本的項(xiàng)目目開發(fā)具具有一定定風(fēng)險(xiǎn)。。當(dāng)前市場價(jià)格平臺(tái)與高地價(jià)存在矛盾，使項(xiàng)目開發(fā)具有較大風(fēng)險(xiǎn)目前的客戶結(jié)構(gòu)仍屬一般成本型市場，投資客比例較低，對市場價(jià)格上漲缺乏有力支持15在由成本本型向資資本型市市場轉(zhuǎn)化化的邊緣緣階段，，選擇資資本型市市場的操操盤方式式具有較較大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)市場基礎(chǔ)礎(chǔ)不支撐撐客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)不支撐撐剛性及一一般性改改善為主主的客戶戶結(jié)構(gòu)，，難以支支撐價(jià)格格持續(xù)高高速上漲漲，進(jìn)而而無法支支持高成成本之下下的利潤潤預(yù)期。。宏觀市場全國現(xiàn)象市場走勢預(yù)判開發(fā)結(jié)果果不支撐撐市場現(xiàn)實(shí)實(shí)與資本本型市場場操盤方方式之間間的矛盾盾資本性市市場的操操盤關(guān)鍵鍵詞：大豪宅、、高端精精品、奢奢華配套套、天價(jià)價(jià)、投資資客、收收藏客…當(dāng)前的市市場特征征傾向于于成本型型市場，，在售的的大部分分項(xiàng)目綜綜合開發(fā)發(fā)成本較較低，產(chǎn)產(chǎn)品力有有限，整整體沖高高價(jià)格的的能力有有限。成本型的的市場基基礎(chǔ)、剛剛性需求求為主的的價(jià)格敏敏感型客客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)，使項(xiàng)項(xiàng)目難以以博高資資本型市市場中所所預(yù)期的的利潤，，同時(shí)背背負(fù)高成成本壓力力，無法法實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期中的的開發(fā)結(jié)結(jié)果。雖然合肥肥市場發(fā)發(fā)展迅速速，但就就現(xiàn)階段段而言，，在市場場尚未完完全成熟熟轉(zhuǎn)型之之前，項(xiàng)項(xiàng)目的定定位及產(chǎn)產(chǎn)品組合合應(yīng)迎合合市場主主流需求求。16全市范圍圍的住宅宅類產(chǎn)品品梳理——由于高新新區(qū)目前前為全市市的價(jià)格格洼地，，以區(qū)域域價(jià)值為為依據(jù)進(jìn)進(jìn)行市場場分析對對本項(xiàng)目目的可參參照性不不強(qiáng)，因因此以產(chǎn)產(chǎn)品線為為劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)進(jìn)行市場場分析，，有助于于落實(shí)本本項(xiàng)目后后續(xù)定位位。別墅類產(chǎn)產(chǎn)品洋房/多層類產(chǎn)產(chǎn)品高層/小高層類類產(chǎn)品公寓類產(chǎn)產(chǎn)品17合肥房地地產(chǎn)市場場豪宅體體系尚未未建立，，無集中中別墅區(qū)區(qū)，別墅墅項(xiàng)目零零散分布布于各區(qū)區(qū)域中觀市場全國現(xiàn)象別墅市場大蜀山天鵝湖南艷湖翡翠湖一環(huán)二環(huán)合肥豪宅宅體系尚尚未建立立，現(xiàn)有有項(xiàng)目水水平?jīng)]有有真正達(dá)達(dá)到豪宅宅的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，導(dǎo)致致市場中中別墅價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)相對較較低。在售項(xiàng)目售完項(xiàng)目合肥別墅墅項(xiàng)目分分散，無無明顯的的集群效效應(yīng)項(xiàng)目多缺缺乏外部部優(yōu)質(zhì)自自然資源源或城市市價(jià)值早期開發(fā)發(fā)的別墅墅項(xiàng)目多多為規(guī)劃劃指標(biāo)之之下的產(chǎn)產(chǎn)物，政政府出讓讓土地亦亦沒有考考慮到使使某個(gè)片片區(qū)作為為低密度度集群，，導(dǎo)致合合肥目前前的別墅墅項(xiàng)目過過于分散散。由于合肥肥市少有有優(yōu)質(zhì)自自然資源源，除遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊個(gè)別別項(xiàng)目，，大多別別墅項(xiàng)目目均無優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源，僅僅僅在物業(yè)業(yè)形態(tài)上上滿足一一般豪宅宅的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，但整整體上遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到到標(biāo)準(zhǔn)豪豪宅的要要求。合肥別墅墅項(xiàng)目分分布圖18在售的普普通別墅墅項(xiàng)目價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)相對較較低，高高端物業(yè)業(yè)的價(jià)值值沒有充充分實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中觀市場全國現(xiàn)象別墅市場注：表格格中的面面積區(qū)間間、成交交均價(jià)、、銷售速速度、客客戶構(gòu)成成均指各各項(xiàng)目中中的別墅墅產(chǎn)品市場在售售的典型型別墅項(xiàng)項(xiàng)目盤點(diǎn)點(diǎn)雖然合肥肥客戶對對于別墅墅的價(jià)值值認(rèn)知并并不十分分清晰，，但個(gè)別別項(xiàng)目的的熱銷表表明純粹粹的低密密度社區(qū)區(qū)物業(yè)形形態(tài)、良良好的區(qū)區(qū)域大環(huán)環(huán)境是別別墅快銷銷并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)格格的必要要條件。。棠溪人家從銷銷售速度和銷銷售價(jià)格上均均優(yōu)于其他項(xiàng)項(xiàng)目，關(guān)鍵在在于其所處的的濱湖區(qū)具有有一定的獨(dú)特特性，同時(shí)純純別墅社區(qū)，，也成為項(xiàng)目目的另一核心心賣點(diǎn)。19從典型項(xiàng)目的的產(chǎn)品水平來來看，合肥現(xiàn)現(xiàn)有的別墅產(chǎn)產(chǎn)品并不能成成為真正意義義上的豪宅中觀市場全國現(xiàn)象別墅市場市場中別墅項(xiàng)項(xiàng)目在自然資資源占有、地地段交通便利利、內(nèi)部社區(qū)區(qū)規(guī)劃、單體體戶型設(shè)計(jì)方方面都有待提提升。在現(xiàn)有有產(chǎn)品水平之之下，沒有充充分實(shí)現(xiàn)價(jià)值值。玫瑰紳城無自然環(huán)境與與城市交通優(yōu)優(yōu)勢，純粹依依靠內(nèi)部社區(qū)區(qū)；英倫風(fēng)格社區(qū)區(qū)，社區(qū)內(nèi)部部尺度感不足足，景觀打造造過于普通住住宅化，單體體戶型設(shè)計(jì)上上無創(chuàng)新價(jià)值值點(diǎn)。旭輝中央宮園園地段上具有一一定優(yōu)勢，交交通便利但無無強(qiáng)勢景觀資資源；社區(qū)內(nèi)只有少少量的別墅產(chǎn)產(chǎn)品，且別墅墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)上上完全無亮點(diǎn)點(diǎn)，被企業(yè)內(nèi)內(nèi)部定義為““快速回現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品”。作為合肥別墅墅市場的熱點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目，玫瑰瑰紳城和旭輝輝中央宮園基基本上代表了了合肥別墅在在產(chǎn)品力、社社區(qū)規(guī)劃、地地段區(qū)位方面面的普遍水平平20供應(yīng)量較大但但產(chǎn)品素質(zhì)一一般，未來將將迎來別墅市市場的初步成成型以及產(chǎn)品品升級合肥別墅客戶戶有限，現(xiàn)有有項(xiàng)目供應(yīng)量量上基本滿足足客戶需求，，產(chǎn)品素質(zhì)上上無法捕捉更更高端客戶靜安睿園旭輝中央宮園園綠色港灣綠地政務(wù)區(qū)地地塊綠城翡翠湖地地塊半島一號棠溪人家玫瑰紳城帝豪星港灣碧湖云溪持銷項(xiàng)目待售項(xiàng)目尾盤項(xiàng)目合肥別墅市場場盤點(diǎn)隨著合肥整體體房地產(chǎn)市場場的成熟與細(xì)細(xì)分，綠城等等品牌企業(yè)的的別墅項(xiàng)目入入市，未來合合肥別墅體系系將逐步建立立，客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)高端化，產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值將被被充分實(shí)現(xiàn)。。產(chǎn)品升級帶動(dòng)市場升級級指標(biāo)上，兩地地塊為平衡資資金，必然出出現(xiàn)高價(jià)別墅墅產(chǎn)品；兩地塊地段位位置及資源環(huán)環(huán)境俱佳，具具有打造高端端物業(yè)的基本本素質(zhì)，并且且兩企業(yè)自身身打造高端物物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)豐豐富；綠城與綠地項(xiàng)項(xiàng)目的面市，，將引領(lǐng)合肥肥別墅市場真真正走向成熟熟和高端化。。中觀市場全國現(xiàn)象別墅市場21合肥別墅市場場小結(jié)中觀市場全國現(xiàn)象別墅市場產(chǎn)品水平并未未達(dá)到真正意意義上的豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格相對偏低低，高端物業(yè)業(yè)價(jià)值并未充充分實(shí)現(xiàn)中高端客戶為為主合肥豪宅體系系尚未成型，，整體產(chǎn)品水水平有待提升升，別墅價(jià)格格實(shí)現(xiàn)尚未到到達(dá)頂峰。未未來隨著綠城城、綠地項(xiàng)目目面市，合肥肥別墅市場將將走向成熟，，高端物業(yè)將將與一般性居居住物業(yè)拉開開價(jià)值梯隊(duì)。?，F(xiàn)有的別墅項(xiàng)項(xiàng)目，無法滿滿足豪宅所需需要的強(qiáng)勢資資源占有、便便利的交通、、社區(qū)規(guī)劃和和園林景觀要要求、單體戶戶型的優(yōu)化和和創(chuàng)新，只能能作為別墅市市場的起步階階段。市場在售的各各別墅項(xiàng)目的的均以私企小小業(yè)主為核心心客戶，少有有能夠捕捉到到社會(huì)名流、、企業(yè)家等真真正的高端客客戶，因此對對于合肥別墅墅價(jià)格上漲的的支持力有限限。未來別墅市場場將逐步成熟熟和升級綠城與綠地項(xiàng)項(xiàng)目的面市，，將引領(lǐng)合肥肥別墅市場真真正走向成熟熟和高端化。。特殊區(qū)域的個(gè)個(gè)別特殊項(xiàng)目目除外，市場場上普遍的別別墅項(xiàng)目價(jià)格格實(shí)現(xiàn)低，并并沒有實(shí)現(xiàn)別別墅產(chǎn)品應(yīng)有有的市場地位位和價(jià)值。22從具體的銷售售數(shù)據(jù)來看，，近期市場中中洋房產(chǎn)品的的價(jià)格漲勢明明顯，但速度度略有下降中觀市場全國現(xiàn)象洋房市場注：表格中的的面積區(qū)間、、成交均價(jià)、、銷售速度、、客戶構(gòu)成均均指各項(xiàng)目中中的別墅產(chǎn)品品幸福里洋房今今年8月以市場領(lǐng)先先的價(jià)格出售售，當(dāng)天售完完。融僑、華華地洋房后續(xù)續(xù)持續(xù)提價(jià)，，但銷售速度度略有受阻。。表明洋房雖雖被客戶認(rèn)可可，也具有較較高的溢價(jià)能能力，但客戶戶對其價(jià)格仍仍有心理上限限。近期市場場在售的的洋房項(xiàng)項(xiàng)目盤點(diǎn)點(diǎn)幸福里學(xué)府名都都融僑天駿駿采取惜售售的銷控控策略23稀缺的物物業(yè)形態(tài)態(tài)、優(yōu)質(zhì)質(zhì)地段、、合理的的總價(jià)，，高附加加值，華華潤洋房房吸引了了大量的的置業(yè)客客戶中觀市場全國現(xiàn)象洋房市場排除地段段、品牌牌等外部部因素，，客戶購購買華潤潤洋房最最大驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素為為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品具有有相對其其心理預(yù)預(yù)期較低低的價(jià)格格。位于學(xué)府府板塊的的地段、、企業(yè)品品牌、市市場稀缺缺產(chǎn)品，，使得華華潤洋房房以8000元/㎡的單價(jià)，，仍取得得了開盤盤當(dāng)天近近100%的銷售率率。126㎡㎡頂層146㎡㎡首層戶型設(shè)計(jì)計(jì)緊湊居居家化，，100萬左右的的總價(jià)吸吸引了廣廣泛的客客戶。案例：華華潤幸福福里24客戶購買買洋房多多由于其其類別墅墅的外部部形態(tài)，，但洋房房在內(nèi)部部戶型設(shè)設(shè)計(jì)上有有待提升升中觀市場全國現(xiàn)象洋房市場融僑天駿駿洋房外外部形態(tài)態(tài)頗受市市場認(rèn)可可，但戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)上表現(xiàn)現(xiàn)一般，，雖有較較高的成成交價(jià)，，并一定定程度帶帶動(dòng)了高高層的銷銷售，但但自身的的銷售速速度受到到影響。。案例：融融僑天駿駿外立面層層層退臺(tái)臺(tái)，層次次分明，，造型美美觀，配配和干掛掛石材，，體現(xiàn)了了較為高高端的物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)。6+1洋房，1、2層均有大大面積地地下室贈(zèng)贈(zèng)送，6層躍層設(shè)設(shè)計(jì)；戶型設(shè)計(jì)計(jì)上采用用兩個(gè)半半開間，，雖控制制了面積積尺寸，，但同時(shí)時(shí)也使得得戶型使使用舒適適度受到到一定程程度的影影響。25作為日漸漸稀缺的的產(chǎn)品，，洋房受受到大量量客戶的的追捧，，具有較較高的溢溢價(jià)能力力，為優(yōu)優(yōu)質(zhì)的回回現(xiàn)產(chǎn)品品中觀市場全國現(xiàn)象洋房市場產(chǎn)品日漸漸稀缺但但產(chǎn)品力力有待提提升客戶認(rèn)可可較高溢價(jià)能力力較強(qiáng)，，但有心心理上限限合肥洋房房市場目前僅融融僑天駿駿、學(xué)府府名都供供應(yīng)洋房房，且供供應(yīng)量有有限；現(xiàn)有洋房房的產(chǎn)品品力有待待提升們們，客戶購買買多由于于其類別別墅的外外部形態(tài)態(tài)和相對對的性價(jià)價(jià)比。合肥市政政府以出出讓高容容積率土土地為主主要推地地思路，，洋房在在現(xiàn)在乃乃至未來來都將是是稀缺產(chǎn)產(chǎn)品。另另外綜合合物業(yè)形形態(tài)的優(yōu)優(yōu)勢加上上客戶的的高認(rèn)知知，使得得該產(chǎn)品品具備了了良好的的市場實(shí)實(shí)現(xiàn)。省內(nèi)外的的私企業(yè)業(yè)主和公公務(wù)員為為主力客客戶；客戶喜好好洋房的的外部物物業(yè)形態(tài)態(tài)，相對對高的性性價(jià)比，，在高價(jià)價(jià)之下，，需完善善戶型的的內(nèi)部空空間，進(jìn)進(jìn)一步提提升產(chǎn)品品附加值值。在高售價(jià)價(jià)之下，，洋房并并沒有理理想的銷銷售速度度，表明明洋房雖雖然稀缺缺，但客客戶心里里價(jià)格仍仍有上線線，要突破客客戶現(xiàn)有有的心理理價(jià)格上上限，需需要從產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)內(nèi)部著手手，提升升附加值值來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)26高層住宅宅一定程程度受所所屬區(qū)域域價(jià)值影影響，目目前全市市各區(qū)域域居住價(jià)價(jià)值分級級已經(jīng)形形成中觀市場全國現(xiàn)象普通高層住宅市場一環(huán)二環(huán)市中心政務(wù)區(qū)高新區(qū)馬鞍山路板塊廬陽區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)開區(qū)濱湖區(qū)學(xué)府板塊合肥各區(qū)區(qū)居住價(jià)價(jià)值分級級基本形形成，高高新區(qū)雖雖劃為第第三梯隊(duì)隊(duì)，但隨隨著城市市發(fā)展進(jìn)進(jìn)程和周周邊區(qū)域域帶動(dòng)，，未來將將進(jìn)入住住宅價(jià)值值第二梯梯隊(duì)。住宅價(jià)值第二梯隊(duì)住宅價(jià)值第一梯隊(duì)學(xué)府、馬馬鞍山路路板塊——依托文教教資源及及新興商商圈形成成的中高高端片區(qū)區(qū)；政務(wù)區(qū)——依托政務(wù)務(wù)及環(huán)境境資源的的中高端端片區(qū)。。住宅價(jià)值第三梯隊(duì)廬陽區(qū)、、瑤海區(qū)區(qū)——傳統(tǒng)老城城區(qū)改造造，中端端居住區(qū)區(qū)；新站區(qū)——新興商圈圈帶動(dòng)的的中端居居住片區(qū)區(qū)；濱湖區(qū)——依托政府府導(dǎo)向和和資源環(huán)環(huán)境的中中端居住住區(qū)。經(jīng)開區(qū)、、高新區(qū)區(qū)——科技技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)，居住住價(jià)值較較低。全市住宅宅片區(qū)居居住價(jià)值值分級27高層住宅宅溢價(jià)能能力有限限，如無無外部資資源依托托，需從從項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部著手手，提升升項(xiàng)目價(jià)價(jià)值中觀市場全國現(xiàn)象普通高層住宅市場高層住宅宅實(shí)現(xiàn)高高價(jià)格須須依托外外部資源源及內(nèi)部部產(chǎn)品力力，外部部資源基基本決定定了產(chǎn)品品的價(jià)格格平臺(tái)，，因此通通過項(xiàng)目目自身的的優(yōu)化和和創(chuàng)新，，才有可可能突破破現(xiàn)有價(jià)價(jià)格平臺(tái)臺(tái)。高品質(zhì)住住宅集中中，市場場表現(xiàn)為為配套完完善、有有多層等等物業(yè)帶帶動(dòng)銷售售的高層層溢價(jià)能能力高高層產(chǎn)品品本身突突破區(qū)域域價(jià)格平平臺(tái)難度度大，需需通過其其他配套套帶動(dòng)才才能形成成高溢價(jià)價(jià)區(qū)域整體體價(jià)格上上漲緩慢慢，進(jìn)而而制約單單盤上漲漲28除項(xiàng)目外外部區(qū)域域價(jià)值之之外，項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)部部的精細(xì)細(xì)化打造造和產(chǎn)品品創(chuàng)新，，也能夠夠影響和和帶動(dòng)高高層價(jià)值值中觀市場全國現(xiàn)象普通高層住宅市場項(xiàng)目外部部價(jià)值區(qū)域整體體價(jià)格平平臺(tái)地段價(jià)值值資源價(jià)值值外部配套套價(jià)值高層價(jià)值提升項(xiàng)目內(nèi)部部價(jià)值內(nèi)部規(guī)劃劃價(jià)值內(nèi)部高端端物業(yè)帶帶動(dòng)建筑單體體的優(yōu)化化內(nèi)部戶型型的面積積贈(zèng)送和和創(chuàng)新本體配套套的完善善在項(xiàng)目外外部價(jià)值值相對較較弱的情情況之下下，個(gè)別別項(xiàng)目通通過內(nèi)部部物業(yè)形形態(tài)創(chuàng)新新，戶型型創(chuàng)新，，同樣實(shí)實(shí)現(xiàn)了較較高的溢溢價(jià)，為為全市范范圍客戶戶追捧。。29國耀一方方城———代表性性高層豪豪宅項(xiàng)目目，產(chǎn)品品創(chuàng)新及及精品化化社區(qū)贏贏得市場場口碑中觀市場全國現(xiàn)象普通高層住宅市場位于經(jīng)開開區(qū)，區(qū)區(qū)域地位位與高新新區(qū)相近近；項(xiàng)目總建建面10.3萬平，容容積率3.4，指標(biāo)上上無明顯顯的規(guī)劃劃優(yōu)勢。。全部規(guī)劃劃高層疊疊加產(chǎn)品品；180-270㎡大戶型，，每戶均均有大面面積增送送，贈(zèng)送送比例高高達(dá)50%左右；均價(jià)6800元/㎡，對應(yīng)全全市范圍圍內(nèi)的中中高端消消費(fèi)人群群。單純的憑憑借優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品獲獲得良好好的市場場認(rèn)知，，消除了了區(qū)域價(jià)價(jià)值帶來來的不利利影響，，成為全全市代表表性的豪豪宅項(xiàng)目目。260㎡㎡四房三廳廳四衛(wèi)+大露臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送30金色池塘塘——高高層通過過社區(qū)內(nèi)內(nèi)部規(guī)劃劃和高價(jià)價(jià)值物業(yè)業(yè)帶動(dòng)，，成功突突破區(qū)域域的價(jià)格格平臺(tái)中觀市場全國現(xiàn)象普通高層住宅市場合肥高層層住宅價(jià)價(jià)格受區(qū)區(qū)域價(jià)值值影響明明顯，本本身溢價(jià)價(jià)能力較較低，因因此采用用科學(xué)的的開發(fā)模模式，以以客戶高高度認(rèn)可可的高端端物業(yè)帶帶動(dòng)高層層銷售，，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高層溢溢價(jià)的最最有效方方式之一一。項(xiàng)目一期期推出洋洋房產(chǎn)品品，吸引引大量區(qū)區(qū)域外客客戶，并并使項(xiàng)目目持續(xù)增增值，當(dāng)當(dāng)前洋房房二手房房均價(jià)7000-8000元/㎡；目前在售售的高層層以緊湊湊型居家家產(chǎn)品為為主，借借助項(xiàng)目目先期基基礎(chǔ)，同同樣吸引引了大量量區(qū)域外外客戶，，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)6200元/㎡，（區(qū)域整體體均價(jià)4500元/㎡）。金色池塘——高新區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目代表作。前期以洋房+多層+小高層啟動(dòng)，化解客戶對陌生區(qū)域的置業(yè)抗性，調(diào)動(dòng)價(jià)格。后期推出小高層+高層，借助先期的市場基礎(chǔ)，完全突破了區(qū)域價(jià)格平臺(tái)。31從全市范范圍內(nèi)的的高層產(chǎn)產(chǎn)品盤點(diǎn)點(diǎn)來看，，需求以以主流居居家的戶戶型為主主中觀市場全國現(xiàn)象普通高層住宅市場注：表格格中的戶戶型面積積及價(jià)格格，均指指各項(xiàng)目目中的高高層、小小高層產(chǎn)產(chǎn)品從高新區(qū)區(qū)及臨近近的政務(wù)務(wù)區(qū)在售售項(xiàng)目的的銷售情情況可見見，熱銷銷戶型面面積集中中在80-120㎡㎡區(qū)間段，，區(qū)域市市場主流流需求為為一般性性的居家家產(chǎn)品。。32盤點(diǎn)全市市范圍內(nèi)內(nèi)高層的的熱銷戶戶型，利利于指導(dǎo)導(dǎo)本項(xiàng)目目高層產(chǎn)產(chǎn)品的戶戶型面積積配比中觀市場全國現(xiàn)象普通高層住宅市場注：表格格中的戶戶型面積積及價(jià)格格，均指指各項(xiàng)目目中的高高層、小小高層產(chǎn)產(chǎn)品總體來看看，當(dāng)前前高層市市場的主主流需求求以緊湊湊居家產(chǎn)產(chǎn)品為主主，熱銷銷戶型面面積集中中在80-120㎡㎡區(qū)間段。。本項(xiàng)目目的高層層產(chǎn)品要要實(shí)現(xiàn)理理想的銷銷售速度度，其戶戶型配比比的制定定應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)參照此此面積區(qū)區(qū)間段。。全市范圍圍內(nèi)其他他在售的的典型項(xiàng)項(xiàng)目，熱熱銷戶型型面積集集中在80-140㎡㎡，個(gè)別特特殊項(xiàng)目目（綠城城玉蘭公公寓）以以品質(zhì)引引領(lǐng)市場場，大戶戶型也實(shí)實(shí)現(xiàn)了熱熱銷。33合肥公寓寓市場目目前處于于起步階階段，產(chǎn)產(chǎn)品中檔檔偏下，，銷售速速度可以以保障，，但價(jià)格格難沖高高中觀市場全國現(xiàn)象公寓市場銷售速度度有保障障，價(jià)格格難沖高高優(yōu)質(zhì)地段段的公寓寓產(chǎn)品能能保障絕絕對的快快速去化化；由于于客客戶戶結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次的的綜綜合合原原因因，，公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格較較難難沖沖高高。。產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)多多樣樣、、檔檔次次偏偏低低合肥肥居居住住類類公公寓寓分分為為平平層層、、挑挑高高、、復(fù)復(fù)式式三三種種形形態(tài)態(tài)；；以投投資資客客和和過過渡渡自自住住客客戶戶為為主主，，產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次偏偏低低，，無無高高端端（（如如酒酒店店式式公公寓寓））產(chǎn)產(chǎn)品品出出現(xiàn)現(xiàn)。。合肥肥公公寓寓市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀在交交通通便便利利、、商商務(wù)務(wù)價(jià)價(jià)值值高高的的地地段段，，公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品能能夠夠保保障障絕絕對對快快的的去去化化速速度度，，但但價(jià)價(jià)格格與與普普通通住住宅宅相相近近，，公公寓寓價(jià)價(jià)值值并并未未充充分分實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。典型型公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售情情況況34以投投資資客客為為核核心心客客戶戶的的公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品，，其其價(jià)價(jià)值值大大部部分分依依托托于于所所處處地地段段的的投投資資價(jià)價(jià)值值和和商商務(wù)務(wù)價(jià)價(jià)值值中觀市場全國現(xiàn)象公寓市場關(guān)于于公公寓寓，，客客戶戶核核心心的的關(guān)關(guān)注注的的是是能能夠夠帶帶來來高高投投資資回回報(bào)報(bào)的的產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值基基礎(chǔ)礎(chǔ)和和持持續(xù)續(xù)增增值值空空間間，，因因此此對對于于產(chǎn)產(chǎn)品品地地段段、、配配套套的的關(guān)關(guān)注注甚甚至至超超越越產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身。。地段段配套套產(chǎn)品品與與戶戶型型社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模面積積控控制制及及功功能能布布局局的的合合理理；；復(fù)式式、、挑挑高高、、贈(zèng)贈(zèng)送送等等創(chuàng)創(chuàng)新新形形成成區(qū)域域商商務(wù)務(wù)價(jià)價(jià)值值；；交通通便便捷捷；；未來來升升值值空空間間生活活的的便便利利大中中型型商商業(yè)業(yè)輻輻射射社區(qū)區(qū)本本體體規(guī)規(guī)劃劃；；社區(qū)區(qū)未未來來的的升升值值空空間間；；社區(qū)區(qū)本本體體配配套套客戶關(guān)于公寓的核心價(jià)值敏感點(diǎn)35優(yōu)活活公公寓寓————位位于于長長江江路路，，直直通通市市中中心心，，完完善善商商業(yè)業(yè)配配套套的的小小戶戶型型公公寓寓位于于高高新新區(qū)區(qū)北北邊邊，，直直連連長長江江路路，，可可直直達(dá)達(dá)市市中中心心，，除除本本體體的的配配套套商商業(yè)業(yè)外外，，周周邊邊還還有有大大型型購購物物超超市市，，生生活活和和購購物物便便利利。。中觀市場全國現(xiàn)象公寓市場大型商業(yè)配套小戶型公公寓，總總價(jià)區(qū)間間18-70萬，均價(jià)價(jià)5300元/㎡；一期推出出的近300套房源，，開盤當(dāng)當(dāng)天基本本售完，，據(jù)了解解二期準(zhǔn)準(zhǔn)備提價(jià)價(jià)優(yōu)活公寓寓良好的的價(jià)格及及銷售速速度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，主要要依靠其其位于長長江路的的地段優(yōu)優(yōu)勢、周周邊完善善的配套套、低總總價(jià)的小小戶型，，吸引了了大量的的投資客客戶。36目前公寓寓市場表表現(xiàn)為銷銷售價(jià)格格一般，，去化速速度良好好，未來來優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品將集集中流向向高商務(wù)務(wù)價(jià)值區(qū)區(qū)普通小戶戶型、低總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品為主主產(chǎn)品升級級精裝修酒酒店式公公寓客戶對于于公寓的的地段價(jià)價(jià)值要求求將伴隨隨著公寓寓產(chǎn)品升升級、價(jià)價(jià)格上漲漲而越來來越高，，非核心心商務(wù)區(qū)區(qū)的公寓寓項(xiàng)目需需通過自自身體系系的完善善，如精精裝修，，加入酒酒店式服服務(wù)概念念來提升升項(xiàng)目價(jià)價(jià)值。公寓市場場小結(jié)位于好地地段項(xiàng)目目的銷售售速度良良好價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)不高，，與普通通住宅基基本持平平優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品集中流流向商務(wù)務(wù)核心區(qū)區(qū)客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)升級，，出現(xiàn)商商務(wù)需求求客戶高溢價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品帶動(dòng)動(dòng)市場價(jià)價(jià)格提升升中觀市場全國現(xiàn)象公寓市場公寓市場場現(xiàn)狀公寓市場場未來37合肥分物物業(yè)市場場小結(jié)中觀市場全國現(xiàn)象市場小結(jié)別墅市場場洋房市場場高層市場場公寓市場場價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)尚未到到達(dá)頂峰峰；未來市場場將逐漸漸成熟和和升級中觀市場場小結(jié)產(chǎn)品日漸漸稀缺，，物業(yè)形形態(tài)本身身具有競競爭力；；產(chǎn)品內(nèi)部部戶型打打造上有有待提升升，目前前客戶表表現(xiàn)有心心理價(jià)格格上限外部區(qū)域域高層價(jià)價(jià)值影響響明顯；；通過內(nèi)部部產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、精精準(zhǔn)定位位、提升升附加值值，也可可實(shí)現(xiàn)高高價(jià)格銷售價(jià)格格一般，，去化速速度良好好；未來優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品將將集中流流向高商商務(wù)價(jià)值值區(qū)通過對合合肥中觀觀市場的的盤點(diǎn)，，得出各各物業(yè)市市場的現(xiàn)現(xiàn)狀特征征及未來來的發(fā)展展趨勢。。3839從區(qū)域內(nèi)部部板塊細(xì)分分來看，高高新區(qū)可分分為北、中中、南三區(qū)區(qū)，分別具具有各自的的微觀市場場特征微觀市場全國現(xiàn)象區(qū)域市場分析高新區(qū)南區(qū)政務(wù)區(qū)長江路二環(huán)望江路高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)高新區(qū)板塊塊細(xì)分示意意圖高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)高新區(qū)的傳傳統(tǒng)老區(qū)，，依靠市中中心驅(qū)動(dòng)高新區(qū)住宅宅供應(yīng)主要要集中在北北區(qū)，物業(yè)業(yè)形態(tài)集中中了公寓、、寫字樓、、普通高層層住宅、別別墅等。高新區(qū)南區(qū)高新區(qū)價(jià)值值洼地，供供應(yīng)量少，，可參照項(xiàng)項(xiàng)目較少僅有個(gè)別小小規(guī)模項(xiàng)目目供應(yīng)，完完全為區(qū)域域內(nèi)部客戶戶消化。新興區(qū)域，，由政務(wù)區(qū)區(qū)輻射帶動(dòng)動(dòng)，發(fā)展?jié)摑摿ψ畲笈c政務(wù)區(qū)相相鄰，能夠夠利用政務(wù)務(wù)區(qū)良好的的市場基礎(chǔ)礎(chǔ)和城市價(jià)價(jià)值，目前前供應(yīng)量較較少，但價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)良良好?？傮w來看，，高新區(qū)的的供應(yīng)量少少，項(xiàng)目素素質(zhì)跨度較較大，且少少有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目。40總體來看，，高新區(qū)多多數(shù)項(xiàng)目定定位檔次偏偏低，對產(chǎn)產(chǎn)品打造不不用心，制制約自身及及區(qū)域價(jià)格格上漲微觀市場全國現(xiàn)象區(qū)域市場分析位于本項(xiàng)目目正東邊，，緊鄰政務(wù)務(wù)區(qū)，地段段上具有一一定的優(yōu)勢勢；自身定位偏偏低，多層層只實(shí)現(xiàn)均均價(jià)5800元/平。規(guī)劃有多層層、小高層層，戶型多多為緊湊居居家產(chǎn)品；；整體定位檔檔次偏低，，只吸引了了價(jià)格敏感感的剛性需需求客戶。。企業(yè)定位并并沒有充分分利用項(xiàng)目目地段上的的優(yōu)勢，而而是以中低低端定位，，吸引購買買力較低的的本地客戶戶，使得項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)偏低且且提價(jià)困難難。百商愛上城城41前城優(yōu)樂———區(qū)域內(nèi)內(nèi)的主流經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用產(chǎn)產(chǎn)品，主抓抓購買力低低、價(jià)格敏敏感的剛需需群體78-114㎡的中小戶型型，均價(jià)3500元/㎡；產(chǎn)品設(shè)計(jì)上上雖缺點(diǎn)較較多，但價(jià)價(jià)格便宜，，吸引了周周邊價(jià)格敏敏感的剛性性需求客戶戶，開盤4個(gè)月基本上上清盤。微觀市場全國現(xiàn)象區(qū)域市場分析小規(guī)模項(xiàng)目目，中低檔檔次定位，，低價(jià)快銷銷策略區(qū)域內(nèi)多數(shù)數(shù)可見此類類規(guī)模小、、產(chǎn)品力低低、價(jià)格低低的中低檔檔次項(xiàng)目，，對應(yīng)的客客戶素質(zhì)偏偏低，價(jià)格格敏感，但但銷售速度度比較理想想。42新加坡花園園城——開開發(fā)多年、、區(qū)域內(nèi)相相對成熟、、高低密度度搭配的復(fù)復(fù)合居住社社區(qū)微觀市場全國現(xiàn)象區(qū)域市場分析開發(fā)之前首首先打造了了400畝的景觀湖湖及周邊綠綠化，前期期銷售別墅墅物業(yè)，后后期銷售小小高層等物物業(yè)；目前在售的的是小高層層和高層，，中小戶型型為主。產(chǎn)品實(shí)際的的外部形態(tài)態(tài)及內(nèi)部戶戶型均一般般，但由于于區(qū)域內(nèi)缺缺乏可比準(zhǔn)準(zhǔn)的好項(xiàng)目目，加上地地段優(yōu)勢，，仍然實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了6000左右的均價(jià)價(jià)。區(qū)域內(nèi)少有有規(guī)模較大大，在景觀觀，產(chǎn)品上上精細(xì)打造造的項(xiàng)目，，新加坡花花園城雖然然實(shí)際項(xiàng)目目素質(zhì)不優(yōu)優(yōu)，但其在在區(qū)域內(nèi)的的產(chǎn)品比較較優(yōu)勢和地地段優(yōu)勢，，使其實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了較好的的銷售價(jià)格格。43在區(qū)域市場場現(xiàn)狀之下下，本案有有條件通過過精品化打打造，脫離離區(qū)域平臺(tái)臺(tái)，進(jìn)入全全市范圍內(nèi)內(nèi)的競爭微觀市場全國現(xiàn)象市場小結(jié)和機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘現(xiàn)有市場條條件以中低端項(xiàng)項(xiàng)目為主的的區(qū)域市場場，整體價(jià)價(jià)格上漲受受到制約。。區(qū)域市場定性優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)檔次相對偏偏高的項(xiàng)目目，即使仍仍然存在一一定的問題題，也實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了較好的的價(jià)格。外部客戶可可吸引區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目可以以吸引到全全市范圍內(nèi)內(nèi)的中高端端客戶。通過項(xiàng)目整整體的精品品化打造，，脫離區(qū)域域內(nèi)部競爭爭，并以高高附加值的的產(chǎn)品消除除區(qū)域帶來來的不利因因素；通過高端物物業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目整體價(jià)價(jià)值，將客客戶群擴(kuò)大大至全市，，并提高客客戶整體檔檔次。市場機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)挖掘44作為城市西西側(cè)的較偏偏遠(yuǎn)區(qū)域，，商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)較為薄弱弱，主要依依賴于外部部區(qū)域輻射射和主干道道承接高新區(qū)板塊的的商業(yè)配套主主要依賴東側(cè)側(cè)的學(xué)府板塊塊和東南側(cè)的的政務(wù)區(qū)板塊塊；在學(xué)府板塊定定義為合肥商商業(yè)西南副中中心的影響下下，面臨機(jī)遇遇和挑戰(zhàn)；未來擁有大型型商業(yè)配套規(guī)規(guī)劃的項(xiàng)目尚尚不明確。內(nèi)部商業(yè)供應(yīng)應(yīng)欠缺商業(yè)價(jià)值基礎(chǔ)較薄弱作為一個(gè)居住氛圍尚在成長中的區(qū)域，商業(yè)氛圍不足，商業(yè)價(jià)值一直較低。受學(xué)府板塊和政務(wù)區(qū)影響受傳統(tǒng)認(rèn)知度高的學(xué)府板塊及政務(wù)新區(qū)影響重，未來有望依托其進(jìn)行商業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。受區(qū)域商業(yè)氛氛圍影響，內(nèi)內(nèi)部供應(yīng)以小小規(guī)模，簡單單形態(tài)的商業(yè)業(yè)配套為主，，需求明顯存存在但并不高高端。西南商業(yè)中心心政務(wù)區(qū)商業(yè)中中心微觀市場全國現(xiàn)象商業(yè)市場分析綜合區(qū)域內(nèi)部部規(guī)劃發(fā)展及及外部驅(qū)動(dòng)影影響分析，區(qū)區(qū)域商業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)較較為薄弱，現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)值不高高依賴外部拉拉動(dòng)。45在區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)尚未成型的的情況下，受受外部輻射和和內(nèi)部居住氛氛圍影響造成成了現(xiàn)有商業(yè)業(yè)不同表現(xiàn)高新區(qū)南區(qū)政務(wù)區(qū)長江路二環(huán)望江路高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)高新區(qū)板塊細(xì)細(xì)分示意圖高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)高新區(qū)的傳統(tǒng)統(tǒng)老區(qū)和長江江路帶動(dòng)住宅集中供應(yīng)應(yīng)，使得該片片區(qū)的商業(yè)有有著相對良好好的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)礎(chǔ)，臨近長江江路更是有著著極大的帶動(dòng)動(dòng)作用。高新區(qū)南區(qū)住宅供應(yīng)少，，無法承接望望江路，黃山山路影響不足足本身的住宅基基礎(chǔ)較差，合合肥西站造成成的望江路斷斷頭更是給此此處的商業(yè)帶帶來了巨大的的不利影響，，黃山路的商商業(yè)輻射尚有有時(shí)日。受政務(wù)區(qū)輻射射帶動(dòng)，發(fā)展展?jié)摿ψ畲蟋F(xiàn)有商業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)不足，未來來更多的是靠靠片區(qū)的住宅宅成熟作為依依托，同時(shí)借借助政務(wù)區(qū)的的商業(yè)輻射。。北區(qū)商業(yè)興旺旺，中區(qū)慘淡淡，南區(qū)有借借力點(diǎn)和發(fā)展展空間是區(qū)域域內(nèi)的現(xiàn)有商商業(yè)格局。微觀市場全國現(xiàn)象商業(yè)市場分析46高新區(qū)南區(qū)政務(wù)區(qū)長江路二環(huán)望江路高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)地塊周邊商業(yè)業(yè)供應(yīng)量少，，商業(yè)氛圍不不濃，但存在在較為的明顯顯的商鋪需求求銀杏路沿線科學(xué)大道沿線線優(yōu)活公寓商業(yè)業(yè)百商愛上城街街鋪沿科學(xué)大道的的街鋪銷售和和經(jīng)營狀況良良好，空置率率較低且經(jīng)營營業(yè)態(tài)多樣；；地塊相鄰路段段科學(xué)大道、、銀杏路沿線線街鋪較為稀稀缺，在售項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)售售價(jià)7000元/㎡，兩層聯(lián)體銷銷售，價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)極低?！案咝聟^(qū)南邊的的居住氛圍還還在形成當(dāng)中中，我們的商商業(yè)不太敢沖沖高價(jià)格。””——百商愛上城銷銷售代表“沿長江路的的商業(yè)價(jià)值肯肯定是不低的的，我們的公公寓銷售這么么好也給未來來的商業(yè)帶來來了很大的信信心?！薄獌?yōu)活公寓銷售售代表微觀市場全國現(xiàn)象商業(yè)市場分析科學(xué)大道作為為高新區(qū)內(nèi)部部主干道，是是現(xiàn)有商業(yè)盤盤踞的重點(diǎn)，，多以城市街街鋪為主。結(jié)結(jié)合客戶對商商鋪需求和現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)情況，該沿沿線商業(yè)價(jià)值值有較大的發(fā)發(fā)展空間。47區(qū)域以商業(yè)形形態(tài)城市街鋪鋪為主體，大大型商業(yè)多聚聚集在地理位位置相對最優(yōu)優(yōu)處拓基城市廣場場——包含合家福和和內(nèi)部小商鋪鋪的中型購物物中心，是高高新區(qū)現(xiàn)有商商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值最高的位置置；金色池塘——位于北區(qū)，憑憑借社區(qū)成熟熟實(shí)現(xiàn)了較高高的社區(qū)商業(yè)業(yè)價(jià)值；百商愛上城——價(jià)格實(shí)現(xiàn)低，，以傳統(tǒng)的臨臨街商鋪?zhàn)鳛闉楸憩F(xiàn)形式。。銀杏路，紅楓楓路為代表的的次干道內(nèi)街街商業(yè)混亂，，業(yè)態(tài)單調(diào)，，實(shí)現(xiàn)價(jià)值相相對較低。集中式商業(yè)——大規(guī)模社區(qū)規(guī)規(guī)劃中的一部部分，出讓方方式一般為引引進(jìn)大型的mall或作為主題式式商業(yè)經(jīng)營。。城市街鋪——區(qū)域城市街鋪鋪現(xiàn)有項(xiàng)目價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)較高高，且未來仍仍有較大的提提價(jià)空間。內(nèi)街——經(jīng)營業(yè)態(tài)嚴(yán)重重受限，多作作為網(wǎng)吧或面面對社區(qū)內(nèi)部部的小商店經(jīng)經(jīng)營。微觀市場全國現(xiàn)象商業(yè)市場分析區(qū)域未來集中中式商業(yè)供應(yīng)應(yīng)有限，并有有朝著北側(cè)傾傾斜的可能。。城市臨街街街鋪在不同位位置有著不同同的價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，憑借著區(qū)區(qū)域的成熟和和發(fā)展有著良良好的前景。。48綜合地塊規(guī)模模、價(jià)值的市市場實(shí)現(xiàn)、未未來競爭及企企業(yè)目標(biāo)要求求等因素，初初步確定本案案商業(yè)形態(tài)中等規(guī)模地塊塊——打造集中式商商業(yè)和內(nèi)街對對地塊面積的的貶損較大；；地塊難以滿意意大體量集中中式商業(yè)對地地上停車位的的要求。城市街鋪需求求明顯，內(nèi)街街價(jià)值實(shí)現(xiàn)低低——內(nèi)街對于業(yè)主主亦存在著一一定的經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；街鋪當(dāng)前已有有較高的市場場價(jià)格實(shí)現(xiàn)。。集中式商業(yè)已已有聚集區(qū)——集中式商業(yè)未未來在自然市市場實(shí)現(xiàn)下去去化速度會(huì)受受到競爭的影影響；街鋪在明顯的的市場需求下下，易贏得市市場的快銷。。企業(yè)目標(biāo)之下下定義本案為為現(xiàn)金流項(xiàng)目目——速度為首要追追求的核心目目標(biāo)；打造迎合市場場主流需求的的速度型產(chǎn)品品，同時(shí)博取取相應(yīng)的利潤潤，最為契合合項(xiàng)目目標(biāo)。。綜合評價(jià)之下下，建議本案案商業(yè)形式——科學(xué)大道和銀銀杏路以城市市街鋪的形式式為主，重點(diǎn)點(diǎn)打造科學(xué)大大道的城市街街鋪；可考慮路段交交匯處設(shè)置集集中式商業(yè)，，體量不宜過過大；確保項(xiàng)目沿街街商業(yè)可銷售售面積最大化化。微觀市場全國現(xiàn)象商業(yè)市場分析4950競爭分析的研研究思路競爭分析全國現(xiàn)象研究思路競爭分析的目目的——通過與可對比比項(xiàng)目及產(chǎn)品品的競爭關(guān)系系分析，協(xié)助助進(jìn)行整體定定位；在合適的整體體定位之下，，選擇最具競競爭優(yōu)勢的物物業(yè)形態(tài)組合合，并直接指指導(dǎo)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位及產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。競爭分析的前前提目標(biāo)鎖定項(xiàng)目占位項(xiàng)目目標(biāo)和區(qū)區(qū)域市場現(xiàn)狀狀之下，在市市場中的占位位必定是區(qū)域域內(nèi)第一，并并進(jìn)入在全市市范圍內(nèi)的高高品質(zhì)住宅的的第一梯隊(duì)。。在此項(xiàng)目占位位之下，項(xiàng)目目未來競爭的的目標(biāo)鎖定在在全市范圍的的中高端項(xiàng)目目及產(chǎn)品。51綜合項(xiàng)目本體體、目標(biāo)、市市場現(xiàn)狀和未未來走勢，項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)避免與與市場中別墅墅及公寓的直直接競爭重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)業(yè)別墅洋房高層公寓重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)業(yè)未來優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品將主導(dǎo)市場場（具有良好好的自然資源源、寬松的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)、優(yōu)優(yōu)化的戶型設(shè)設(shè)計(jì)）；本案在未來別別墅市場的競競爭中，無明明顯競爭優(yōu)勢勢。在市場現(xiàn)狀及及未來走勢之之下，項(xiàng)目相對最具具競爭機(jī)會(huì)的的物業(yè)；在競爭關(guān)系中中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注注本案可以把把握并且放大大的價(jià)值點(diǎn)。。區(qū)域?qū)Ω邔觾r(jià)價(jià)值存在一定定的不利影響響；在競爭關(guān)系中中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注注項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的產(chǎn)品內(nèi)部部的創(chuàng)新與優(yōu)優(yōu)化。未來優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品將集中流向向高商務(wù)價(jià)值值區(qū)；項(xiàng)目在此基礎(chǔ)礎(chǔ)之下，并不不具備競爭優(yōu)優(yōu)勢。初步的競爭篩篩選之下，項(xiàng)項(xiàng)目的競爭關(guān)關(guān)系重點(diǎn)聚焦焦為全市范圍圍內(nèi)擁有洋房房和高層物業(yè)業(yè)的中高端項(xiàng)項(xiàng)目。競爭分析全國現(xiàn)象競爭物業(yè)選擇52洋房市場———產(chǎn)品日漸稀稀缺，競爭的的關(guān)注重點(diǎn)是是在現(xiàn)有產(chǎn)品品水平基礎(chǔ)上上，提升和完完善市場高價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)洋房產(chǎn)品品的核心價(jià)值值點(diǎn)華潤幸福里總價(jià)吸引：通過控制戶型型面積，將總總價(jià)控制在100萬左右；高附加值贈(zèng)送送：花園、露臺(tái)、、頂樓等大面面積增送；主題風(fēng)格鮮明明：純粹的Artdeco風(fēng)格合肥少有能夠夠同時(shí)具備各各個(gè)價(jià)值點(diǎn)的的洋房產(chǎn)品，，本項(xiàng)目有條條件最大化綜綜合提升產(chǎn)品品水平，發(fā)揮揮產(chǎn)品價(jià)值并并帶動(dòng)提升項(xiàng)項(xiàng)目整體競爭爭力。融僑天駿高附加值贈(zèng)送送：花園、露臺(tái)、、地下室等大大面積增送；；保持標(biāo)準(zhǔn)的洋洋房物業(yè)形態(tài)態(tài)：6層退臺(tái)，維持持在客戶接受受底線之內(nèi)；；資源環(huán)境：公園旁邊，具具有較好的自自然景觀資源源。競爭分析全國現(xiàn)象競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘53洋房市場———集中項(xiàng)目可可以把握，且且有能力放大大的產(chǎn)品價(jià)值值點(diǎn)，樹立項(xiàng)項(xiàng)目的核心競競爭優(yōu)勢高附加贈(zèng)送保準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的洋洋房物業(yè)形態(tài)態(tài)自然景觀資源源總價(jià)吸引洋房的核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)主題風(fēng)格鮮明明本項(xiàng)目可把握握，且有能力力放大的產(chǎn)品品價(jià)值點(diǎn)√√適度控制戶型型面積，搏高高單價(jià)的同時(shí)時(shí)，注意控制制總價(jià)；地下室、花園園、露臺(tái)、頂頂樓等可贈(zèng)送送空間充分挖挖掘；項(xiàng)目整體選擇擇統(tǒng)一的風(fēng)格格，充分體現(xiàn)現(xiàn)洋房物業(yè)的的形態(tài)和高端端價(jià)值感；在層數(shù)上合理理控制，在市市場接受底線線之下，維持持洋房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)形態(tài)。。√√通過在內(nèi)部的的精細(xì)化打造造和準(zhǔn)確定位位，充分實(shí)現(xiàn)現(xiàn)和放大產(chǎn)品品價(jià)值，為洋洋房物業(yè)的核核心競爭優(yōu)勢勢。競爭分析全國現(xiàn)象競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘54高層市場———全市范圍內(nèi)內(nèi)量價(jià)實(shí)現(xiàn)均均好的項(xiàng)目，，分別有各自自的核心價(jià)值值點(diǎn)來支撐項(xiàng)項(xiàng)目銷售金色池塘先期洋房帶動(dòng)動(dòng)后期高層銷銷售高端物業(yè)帶動(dòng)動(dòng)外部資源依托托產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新新精準(zhǔn)的產(chǎn)品定定位和戶型配配比高品質(zhì)的外部部形態(tài)天鵝湖一號政務(wù)區(qū)天鵝湖湖邊，一線湖湖景國耀一方城高層townhouse融科九重錦精致戶型，緊緊湊空間內(nèi)有有大面積的贈(zèng)贈(zèng)送內(nèi)部戶型優(yōu)化化和大面積贈(zèng)贈(zèng)送和昌都匯華府府精準(zhǔn)的戶型配配比，吸引各各類型的置業(yè)業(yè)人群綠城玉蘭公寓寓巴西進(jìn)口石材材外立面，充充分彰顯物業(yè)業(yè)品質(zhì)產(chǎn)品自身提升升價(jià)值依托外部提升升價(jià)值優(yōu)質(zhì)高層產(chǎn)品品的核心價(jià)值值點(diǎn)本案高層除可可通過本體規(guī)規(guī)劃的高端物物業(yè)帶動(dòng)以外外，同時(shí)也應(yīng)應(yīng)通過自身的的優(yōu)化和創(chuàng)新新，協(xié)同提升升產(chǎn)品價(jià)值。。競爭分析全國現(xiàn)象競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘55融科九重錦———純高層社社區(qū)，非區(qū)域域核心地段，，幾乎實(shí)現(xiàn)區(qū)區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)產(chǎn)品最高均價(jià)價(jià)2房-4房的主流居家家戶型，客群群廣泛；戶型緊湊化布布局，通過大大面積贈(zèng)送增增加內(nèi)部功能能空間和使用用舒適度。95㎡142㎡項(xiàng)目把握了合合肥客戶對于于戶型關(guān)注度度高的特點(diǎn)，，單純的依靠靠自身產(chǎn)品力力，吸引了大大量主流居家家客戶，銷售售過程中充分分放大產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了了較高的價(jià)格格?，F(xiàn)代風(fēng)格的精精品社區(qū)，重重點(diǎn)以優(yōu)化戶戶型結(jié)構(gòu)和大大面積贈(zèng)送，，提升產(chǎn)品附附加值，從而而提升單價(jià)。。競爭分析全國現(xiàn)象競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘56和昌都匯華府府——精準(zhǔn)的的產(chǎn)品定位和和戶型配比，，以緊湊化戶戶型控制產(chǎn)品品總價(jià)，提升升單價(jià)馬鞍山路板塊塊的邊緣位置置，以緊湊化化戶型迎合廣廣泛客戶需求求，實(shí)現(xiàn)了超超越區(qū)域平臺(tái)臺(tái)的價(jià)格。109㎡兩房變舒適三房89㎡兩房變緊湊三房89、109㎡的銷售面積，，通過戶型的的合理布局和和面積增速，，單價(jià)雖然提提高，但相對對市場其它在在售的同等使使用功能的產(chǎn)產(chǎn)品，仍具有有總價(jià)優(yōu)勢。。在產(chǎn)品定位上上精準(zhǔn)的控制制銷售面積，，89、109㎡為主力銷售面面積的戶型配配比，適合市市場需求。通通過緊湊戶型型制造總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢，即取得得了高單價(jià)又又贏得市場競競爭。競爭分析全國現(xiàn)象競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘57捕捉適合本項(xiàng)項(xiàng)目高層的競競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)，，多個(gè)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)協(xié)同放大高高層產(chǎn)品價(jià)值值微觀市場全國現(xiàn)象項(xiàng)目競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)高端物業(yè)帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目內(nèi)部洋房房可帶動(dòng)高層層銷售，協(xié)助助提升高層價(jià)價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新可考慮部分產(chǎn)產(chǎn)品加入適度度的創(chuàng)新元素素，豐富項(xiàng)目目價(jià)值點(diǎn)內(nèi)部戶型優(yōu)化化和大面積贈(zèng)贈(zèng)送保證高層各戶戶型內(nèi)部布局局合理，且大大面積實(shí)用贈(zèng)贈(zèng)送精準(zhǔn)的產(chǎn)品定定位和戶型配配比易于最大化捕捕捉客戶的產(chǎn)產(chǎn)品定位和戶戶型配比，同同時(shí)創(chuàng)造產(chǎn)品品的總價(jià)優(yōu)勢勢，以提升單單價(jià)高品質(zhì)的外部部形態(tài)外立面充分體體現(xiàn)產(chǎn)品的品品質(zhì)感適合本項(xiàng)目高高層重點(diǎn)挖掘掘的競爭機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)通過中觀市場場分析可知，，市場對高層層的主流需求求為一般性居居家產(chǎn)品，因因此制定產(chǎn)品品定位應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)考慮對戶型型的適度面積積控制，從而而做到總價(jià)控控制，在此基基礎(chǔ)上，加入入產(chǎn)品創(chuàng)新，，面積贈(zèng)送等等附加值。5859從客戶置業(yè)流流向方面，區(qū)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有置置業(yè)客戶可大大體分為三類類010203區(qū)域客戶的重重要組成部分分，所占比例例大，目前表表現(xiàn)為價(jià)格敏敏感。所占比例較少少，多為二次次以上置業(yè)，，自住改善或或給子女購買買，整體購買買力較高。所占比例較少少，低價(jià)和高高品質(zhì)產(chǎn)品吸吸引兩者兼有有。高品質(zhì)吸吸引而來的客客戶購買力較較高，對項(xiàng)目目的綜合要求求高?？蛻舴治鋈珖F(xiàn)象客戶分類本地固有客戶戶外溢后回流客客戶外來客戶從區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有有客戶的置業(yè)業(yè)目的、置業(yè)業(yè)特征、主力力需求產(chǎn)品、、購買力等方方面進(jìn)行分析析，以指導(dǎo)本本項(xiàng)目的客戶戶定位60本地固有客戶戶——所占比比例大，多表表現(xiàn)為價(jià)格敏敏感，需求以以主流居家產(chǎn)產(chǎn)品為主區(qū)域忠誠度較較高，區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有客戶的重重要組成對應(yīng)產(chǎn)品置業(yè)目的核心敏感因素素可調(diào)動(dòng)因素本地固有客戶戶90㎡左右的兩房或或小三房；110-120㎡三房剛性需求；一般性改善需需求（改善面面積和環(huán)境））價(jià)格，產(chǎn)品戶戶型面積可適度放放大，園林、、社區(qū)規(guī)?？煽扇趸?；部分客戶可接接受高品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目適度提價(jià)價(jià)；現(xiàn)階段區(qū)域域內(nèi)的客戶戶大多價(jià)格格敏感，除除戶型外對對產(chǎn)品要求求不高，但但其中部分分高購買力力且有地緣緣情節(jié)的客客戶，可以以作為項(xiàng)目目的重點(diǎn)捕捕捉客戶。?？蛻舴治鋈珖F(xiàn)象本地固有客戶61在項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)及本體之之下，項(xiàng)目目需實(shí)現(xiàn)較較高的售價(jià)價(jià)，因此應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)捕捉捉購買力較較高的客戶戶本地固有有的客戶戶中，能能夠滿足足項(xiàng)目回回現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的客戶戶客戶描摹摹：購買力較較高；年齡偏長長，有地地緣情節(jié)節(jié)，不愿愿意跨區(qū)區(qū)域置業(yè)業(yè)；產(chǎn)業(yè)園內(nèi)內(nèi)技術(shù)工工作者，，購買力力較高，，為了工工作便利利而選擇擇區(qū)域內(nèi)內(nèi)置業(yè)。。置業(yè)敏感感點(diǎn)：好產(chǎn)品；；總價(jià)有心心理上線線；項(xiàng)目整體體檔次和和社區(qū)環(huán)環(huán)境。市場驗(yàn)證證：金色池塘塘T6高層90㎡三房（8-18㎡贈(zèng)送）市市場熱銷銷；早期的洋洋房客戶戶仍然熱熱衷，目目前二手手房成交交均價(jià)8000左右。對應(yīng)產(chǎn)品品：主流流居家產(chǎn)產(chǎn)品為主主，個(gè)別別需求更更高端的的物業(yè)形形態(tài)主流居家家：80-90兩房，100-110㎡三房的銷銷售面積積，附有有大面積積增速，，保障戶戶型的使使用舒適適度；高端改善善：多層或洋洋房的物物業(yè)形態(tài)態(tài)，以滿滿足家族族人員居居住，多多需求舒舒適性三三房或四四房?？蛻舴治鋈珖F(xiàn)象目標(biāo)客群62由于區(qū)域域內(nèi)嚴(yán)重重缺乏優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品供應(yīng)，，導(dǎo)致大大部分追追求好產(chǎn)產(chǎn)品的客客戶外溢溢區(qū)域內(nèi)外外溢客戶戶資源價(jià)值值吸引外外溢產(chǎn)品價(jià)值值吸引外外溢不可回流流可回流城市資源源吸引自然資源源吸引流向城市市核心商商圈，學(xué)學(xué)府、馬馬鞍山板板塊等高高價(jià)值居居住區(qū)流向政務(wù)務(wù)區(qū)、濱濱湖區(qū)等等具有自自然資源源的區(qū)域域需求更好好的外部部資源環(huán)環(huán)境別墅、洋洋房等高高端物業(yè)業(yè)高品質(zhì)高高層、小小高層需求更好好的產(chǎn)品品流向玫瑰瑰紳城、、棠溪人人家等項(xiàng)項(xiàng)目流向?qū)W府府名都、、幸福里里等項(xiàng)目目項(xiàng)目可以捕捉且應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的客戶需求產(chǎn)品品別墅、洋洋房等高高端物業(yè)業(yè)，別墅墅體現(xiàn)尺尺度感，，洋房戶戶型緊湊湊化（控控總價(jià)））；高品質(zhì)高高層，90-140㎡㎡主流面積積段，需需加入面面積贈(zèng)送送或戶型型創(chuàng)新等等提升附附加值。。置業(yè)目的的：高購買力力的剛性性需求、、一般性性改善、、高端改改善；核心敏感感因素：：物業(yè)形態(tài)態(tài)、戶型型的合理理和創(chuàng)新新、社區(qū)區(qū)規(guī)劃與與配套。?？蛻舴治鋈珖F(xiàn)象本地外溢客戶63項(xiàng)目可通通過內(nèi)部部高品質(zhì)質(zhì)打造，，吸引已已外溢但但偏好好好產(chǎn)品的的區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶區(qū)域內(nèi)外外溢的客客戶除少少量高端端改善客客戶需求求高端物物業(yè)之外外，一般般性改善善客戶關(guān)關(guān)注的是是產(chǎn)品戶戶型的舒舒適度及及高附加加值，并并不是單單純的需需求大面面積。客戶描摹?。嘿徺I力高高的二次次及以上上置業(yè)；；需求好產(chǎn)產(chǎn)品；中年客戶戶，公務(wù)務(wù)員、企企事業(yè)單單位高管管、私企企業(yè)主等等選擇區(qū)區(qū)域內(nèi)置置業(yè)。按照客戶的置業(yè)目的，可以將客戶分為以下三類客戶分析全國現(xiàn)象目標(biāo)客群64外來客戶戶——低低價(jià)吸引引和高品品質(zhì)產(chǎn)品品追隨兩兩者兼有有，但整整體比例例較低項(xiàng)目可捕捉購買力低，無法承受市區(qū)高價(jià)外來客戶低價(jià)吸引高品質(zhì)產(chǎn)品追隨桂花園、金色池塘等項(xiàng)目，社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林景觀全市領(lǐng)先，吸引大量較高購買力的外來客戶需求產(chǎn)品品社區(qū)規(guī)劃劃、物業(yè)業(yè)形態(tài)、、景觀園園林俱佳佳的項(xiàng)目目別墅、洋洋房等高高端物業(yè)業(yè)，別墅墅體現(xiàn)尺尺度感，，洋房戶戶型滿足足居住舒舒適度即即可；高品質(zhì)高高層，90-120㎡㎡為主，尺尺寸可適適度放大大，加入入面積贈(zèng)贈(zèng)送或戶戶型創(chuàng)新新等提升升附加值值。置業(yè)目的的：一般性改改善、高高端改善善。項(xiàng)目可捕捉且應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的客戶外來客戶戶聚集的的項(xiàng)目客戶分析全國現(xiàn)象外來客戶65在缺乏優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源情況下下，項(xiàng)目目通過內(nèi)內(nèi)部產(chǎn)品品的精細(xì)細(xì)化打造造，仍然然可以吸吸引大量量外來客客戶