重慶東原D7項目二、三、四期前期定位報告2課件

項目概念形象展示Page1項目概念形象展示Page1產(chǎn)品定位方案產(chǎn)品創(chuàng)新點建議產(chǎn)品配置建議價格及推售節(jié)奏建議樣板房示范區(qū)建議商業(yè)配套建議二、項目產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位方案二、項目產(chǎn)品建議項目二期定位方案項目二期定位方案以客戶定位、產(chǎn)品定位、同區(qū)域產(chǎn)品相同或相近為標(biāo)準(zhǔn)，對全市項目進行篩選，分析其產(chǎn)品2009-2010年成交比例情況：財信城市國際、龍湖MOCO中心、北城國際中心、萬科朗潤園、大川壹江城、朵力尚美國際、東海岸、鵬潤藍海公寓、元合悠哉悠宅、升偉泊客、中渝都會首站、珠江太陽城、朵力尚美國際、亞太城、萬友7季城、大鼎第一時間、金科西城大院、中交麗景、上海城、諾丁陽光、龍鳳云洲、首創(chuàng)立方、金沙港灣、融僑彩虹道、康德國會山、藍溪谷地、龍城國際成交結(jié)構(gòu)角度分析：以客戶定位、產(chǎn)品定位、同區(qū)域產(chǎn)品相同或相近為標(biāo)準(zhǔn)，對全市項目面積段單間配套一房二房三房四房總計小于30㎡2357

235730-40㎡

4646464640-50㎡

41221668579050-60㎡

2633459372260-70㎡

6185341652670-80㎡

14981559305780-90㎡

5101135164590-100㎡

341341100-120㎡

647647大于120㎡

77178總計23579031133204100128809競品項目成交面積比例競品項目成交房型占比比例成交結(jié)構(gòu)角度分析：同類項目歷史成交以一房（30-50㎡）、兩房（50-70㎡），三房（70-90㎡），單間配套僅用作局部結(jié)構(gòu)處理或純小戶型公寓樓棟。2009年-2010年4月同類競品成交情況一覽表面積段單間配套一房二房三房四房總計小于30㎡2357客戶調(diào)查：需求房型：兩房約50%，三房約40%，一房約10%需求面積：一房40-50㎡,；兩房55-65㎡；三房75-85㎡和90-100㎡客戶調(diào)查：需求房型：兩房約50%，三房約40%，一房約10%主力競品首置首改產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：兩房主力65-75㎡，三房主力85-100㎡，一房較少主力競品首置首改產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：兩房主力65-75㎡，三房主力85市場下行期（08年）抗風(fēng)險能力分析

：利用贈送院館、陽臺、躍層客廳上空，創(chuàng)新產(chǎn)品形式，精裝修等方式，使戶型更加緊湊、高性價比，亮點突出，抗風(fēng)險能力強。陽臺贈送一米陽光面積49.75㎡龍湖MOCO銷售69㎡客廳上空贈送34㎡金科西城大院銷售面積55.08㎡贈送面積15㎡院館贈送市場下行期（08年）抗風(fēng)險能力分析：利用贈送院館、陽臺、躍房型面積區(qū)間套數(shù)房型比例單配34-3632711.64%一房半45-4768824.48%緊二56-6249717.69%標(biāo)二64-6876027.05%兩房半74-812709.61%緊三901505.34%標(biāo)三971184.20%合計2810100%項目一期戶型配比分析：一期戶型以一房、兩房戶型為主，面積偏緊湊，為達到品質(zhì)承上啟下的效果，二期定位應(yīng)在控制面積的前提下適當(dāng)考慮居住舒適度，同時避開與一期產(chǎn)品的直接競爭：房型面積區(qū)間套數(shù)房型比例單配34-3632711.64%一房1、在市場可行前提下進行組合產(chǎn)品2、消化高容積率，為后期產(chǎn)品留空間3、充分考慮景觀朝向4、充分考慮端頭與中間戶型差異戶型配比建議遵循原則：1、在市場可行前提下進行組合產(chǎn)品戶型配比建議遵循原則：根據(jù)對重慶房地產(chǎn)市場類似高層項目的供應(yīng)及去化分析、客戶調(diào)查分析、競爭市場分析、市場下行期抗風(fēng)險產(chǎn)品分析、項目一期戶型配比分析，結(jié)合本地塊特殊條件、以及新規(guī)范限制條件，對本地塊戶型配比提出如下三種方案：戶型配比及分布方案建議：根據(jù)對重慶房地產(chǎn)市場類似高層項目的供應(yīng)及去化分標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055463#樓8245260167178283————5214#樓8245260167178283————521合計304——6——4——5——9——2——2180在充分考慮了地塊的優(yōu)劣勢，以及市場的可行性，在消化高容積率的條件下，一定程度保證品質(zhì)的情況下，戶型配比如下表：戶型配比方案建議（一）：標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-1234123410578887867888810578887867888883604567836045788360456783604578方案1各戶型位置分配：123412341057888786788881057888標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055463#樓10445260167178283————6114#樓10445260167178283————611合計348——6——4——5——9——2——2360在方案一的基礎(chǔ)上，思考提升容積率的可能性，從而出現(xiàn)3#、4#戶數(shù)增加、標(biāo)準(zhǔn)層平面加大的情況，戶型配比如下表：戶型配比方案建議（二）：標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-123412341057888786788881057888786788888360674578608345454583606745786083454545方案2各戶型位置分配：123412341057888786788881057888標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055463#樓8————460167178283————5514#樓8————460167178283————551合計30————10——4——5——9——2——2240在方案一、二的基礎(chǔ)上優(yōu)化，但是出現(xiàn)了缺少一房的情況，戶型配比如下表：戶型配比方案建議（三）：標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-1234123410578887867888860607810588886783606760607860838360676060786083方案3各戶型位置分配：123412341057888786788886060781梯戶比和戶型配比建議：為迎合市場、提升品質(zhì)、快速銷售，建議采取方案1備選方案方案1方案2方案3梯戶比和得房率1#、2#：3T7：得房率0.833、4#：3T8：得房率0.81#、2#：3T7：得房率0.833#、4#：3T10：得房率0.771#、2#：3T7：得房率0.833#、4#：3T8：得房率0.77樓層數(shù)42層42層42層住宅計容建筑面積112619㎡124614㎡115829㎡房型（面積段）一房（40-50㎡）13%24%——兩房和2.5房（60-75㎡）50%44%63%三房（80-105㎡）37%32%37%優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢戶型比例與客戶需求吻合，利于提升品質(zhì)計容面積大——劣勢計容面積偏小二房比例小、一房比例大，與客戶需求有一定偏差，不利于品質(zhì)住宅計容面積較方案二較小，且缺乏1房。建議方案備注：總層數(shù)43層，提高產(chǎn)品品質(zhì)，底樓進行架空，實際建筑樓層42層。梯戶比和戶型配比建議：為迎合市場、提升品質(zhì)、快速銷售，建議采樓棟標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積套數(shù)比例13.33%20%13.33%16.67%30%6.67%——面積比例8.45%16.90%12.21%17.61%34.98%9.86%——1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055263#樓8245260167178283————5214#樓8245260167178283————521合計304——6——4——5——9——2——2130戶型配比建議：樓棟標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（6項目重要指標(biāo)住宅建筑面積112619平方米商業(yè)和幼兒園建筑面積7300平方米總戶數(shù)1290戶樓棟數(shù)4棟樓層數(shù)43層（一樓架空）容積率4.89公攤系數(shù)1.23梯戶比3T7、3T8戶梯比98戶/梯和112戶/梯平均套內(nèi)面積73平方米項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：項目重要指標(biāo)住宅建筑面積112619平方米商業(yè)和幼兒園建筑面項目三、四期定位方案項目三、四期定位方案Page22Ⅳ（北）說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅳ（南）ⅠⅡⅢ站前廣場二期按定位報告方案執(zhí)行（詳見二期定位報告）一期已經(jīng)確定按原方案執(zhí)行三期充分考慮獨立商業(yè)價值最大化四期（北）沖高容積率，為南地塊留足發(fā)揮空間四期（南）為項目重心，高端住宅實現(xiàn)利潤價值和品牌價值指標(biāo)強排原則和限制條件：Page22Ⅳ（北）說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅳ（南）在滿足財務(wù)要求、品牌要求，充分考慮土地條件的情況下地塊用地指標(biāo)的相關(guān)限制條件；一期已經(jīng)確定按原方案執(zhí)行；二期初步按定位報告方案執(zhí)行（詳見二期定位報告）；三期充分考慮獨立商業(yè)價值最大化；四期（北）沖高容積率，為南地塊留足發(fā)揮空間；四期（南）為項目重心，高端住宅實現(xiàn)利潤價值和品牌價值；可售商鋪在能保證價值的情況下體量最大化。指標(biāo)強排原則和限制條件：在滿足財務(wù)要求、品牌要求，充分考慮土地條件的情況下指標(biāo)強排原指標(biāo)強排思路流程圖：東原D7項目總用地指標(biāo)既定項目一期已實施指標(biāo)既定項目二期完成指標(biāo)分配方案指標(biāo)既定項目三期購物中心和四期（北）酒店商業(yè)公司提供指標(biāo)剩余四期（南）、三期住宅部分的用地指標(biāo)四期(南)容積率為2.5的強排方案四期(南)容積率為2.8的強排方案四期(南)容積率為3.2的強排方案確立最終強排方案項目四期（北）沖高容積率原則強排確定指標(biāo)四期(南)容積率為3.5的強排方案指標(biāo)強排思路流程圖：東原D7項目總用地指標(biāo)既定項目一期已實施東原D7項目總用地指標(biāo)總占地面積233785.65㎡總計容建筑面積1000736.8㎡住宅計容建筑面積774240.28㎡商業(yè)計容建筑面積226496.57容積率4.28東原D7項目總用地指標(biāo)既定東原D7項目總用地指標(biāo)總占地面積233785.65㎡總計容建Page26說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅰ期用地范圍Ⅱ項目一期重要指標(biāo)占地面積50158.39㎡住宅計容建筑面積217442㎡商業(yè)計容建筑面積12785㎡梯戶比3T8H\4T14H容積率4.59物業(yè)形態(tài)高層、超高層項目一期已實施指標(biāo)既定Page26說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅰ期用地范圍Ⅱ項目房型面積區(qū)間套數(shù)房型比例單配34-3632711.64%一房半45-4768824.48%緊二56-6249717.69%標(biāo)二64-6876027.05%兩房半74-812709.61%緊三901505.34%標(biāo)三971184.20%合計2810100%項目一期戶型配比分析：一期戶型以一房、兩房戶型為主，面積偏緊湊，典型的首置、首改居住社區(qū)。一期戶型配比房型面積區(qū)間套數(shù)房型比例單配34-3632711.64%一房項目二期用地指標(biāo)占地面積24461.97㎡住宅計容建筑面積112619㎡商業(yè)計容建筑面積4300㎡幼兒園建筑面積3000㎡梯戶比3T7H\3T8H容積率4.90物業(yè)形態(tài)超高層二期用地范圍說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅱ備注：詳細方案見二期定位報告項目二期完成指標(biāo)分配方案指標(biāo)既定項目二期用地指標(biāo)占地面積24461.97㎡住宅計容11261樓棟標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積套數(shù)比例13.33%20%13.33%16.67%30%6.67%——面積比例8.45%16.90%12.21%17.61%34.98%9.86%——1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055263#樓8245260167178283————5214#樓8245260167178283————521合計304——6——4——5——9——2——2130二期產(chǎn)品戶型配比選定方案：樓棟標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（61234123410578887867888810578887867888883604567836045788360456783604578戶型位置分配選定方案：123412341057888786788881057888項目二期用地指標(biāo)占地面積14845.57㎡物業(yè)形態(tài)寫字樓、酒店、公寓Ⅳ北地塊說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。酒店定位：超五星級商務(wù)酒店酒店體量：4.5萬平方米酒店與寫字樓建筑關(guān)系：建議在一棟內(nèi)進行設(shè)置，同時需要保證酒店的地標(biāo)性形象。項目三期購物中心和四期（北）商業(yè)公司提供指標(biāo)項目二期用地指標(biāo)占地面積14845.57㎡物業(yè)形態(tài)寫字樓、酒三期集中商業(yè)規(guī)劃思路：購物中心與公寓完全獨立

購物中心地塊占地面積27724平方米，計劃體量12.6萬平方米，樓層數(shù)6層（其中地上5層，地下1層）。購物中心地塊內(nèi)需要設(shè)置廣場。三期集中商業(yè)規(guī)劃思路：購物中心與公寓完全獨立限定條件總高度<180米寫字樓層高3.9米酒店層高3.3米裙樓4層，層高4.5米避難層2層4.4米酒店+裙樓4.5萬平

裙樓商業(yè)約7000㎡

酒店和寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500平方米四期北地塊計容建筑面積分析：酒店+寫字樓+商業(yè)配套約為73500㎡裙樓高度：4.5*4=18米酒店層數(shù)：（45000-7000）/1500=25.33（取整為25層）酒店高度：25*3.3=82.5米避難層高：2.2*2=4.4米剩余高度：180-18-82.5-4.4=75.1米寫字樓層數(shù)：75.1/3.9=19.26（取整為19層）寫字樓體量為：19層*1500平/層=28500㎡項目四期（北）沖高容積率原則強排確定指標(biāo)備注：1、總高度小于180米是基于結(jié)構(gòu)成本分析的考慮。

2、寫字樓體量的市場驗證一步將進行詳細市場驗證。限定條件四期北地塊計容建筑面積分析：酒店+寫字樓+商業(yè)配套約Page3434入住項目在售項目在建項目未建項目售罄項目重賓保利國際廣場世貿(mào)中心大都會商廈新華國際日月光中心國貿(mào)中心萬豪國際開發(fā)金融大廈紐約紐約聯(lián)合國際環(huán)球金融大廈海洋國際協(xié)信中心世紀(jì)英皇未來國際中新上城國際申基會展國際萬科項目恒大項目英利項目龍湖項目龍湖西城國際長江國際亞太商谷寫字樓項目國匯中心西南經(jīng)濟協(xié)作大廈浦輝項目喜來登萬達國際美源國際北區(qū)西區(qū)南區(qū)中心區(qū)項目名稱目前售價二手售價主力租金協(xié)信中心17000海洋國際16000世紀(jì)英皇12000財富中心11000龍湖國際10000未來國際1200050-70金融中心內(nèi)購15000項目名稱目前售價二手售價主力租金上城國際套12000西城國際套1000040-60會展國際700040-50項目名稱目前售價二手售價主力租金喜來登18000長江國際15000萬達國際12000經(jīng)協(xié)大廈10000項目名稱目前售價二手售價主力租金大都會只租不售130世貿(mào)13000110國貿(mào)13000110紐約紐約1200090新華國際18000聯(lián)合國際15000注：租金、售價均為建面價格重慶目前甲級寫字樓供應(yīng)分布圖金融中心兩江星界龍湖國際財富中心威斯丁金融國際重慶高檔宜居區(qū)域，中堅消費力強，城市發(fā)展方向，影響力大重慶是最早發(fā)展區(qū)域，傳統(tǒng)的高檔商務(wù)集中地，有著雄厚的基礎(chǔ)，重慶外界的名片重慶老城中心區(qū)域，早期重工業(yè)區(qū)，影響力弱，消費力偏老齡化，缺少中堅消費力發(fā)展期晚，規(guī)劃力度弱，消費力不集中，商務(wù)功能配套不足，氣氛差Page3434入住項目在售項目在建項目未建項目售罄項目重賓Page35項目名稱所屬片區(qū)建筑體量建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積層高停車位建筑高度現(xiàn)狀龍湖國際冉家壩5萬方38層1295㎡3.7米870個155米封頂財富中心高新園5.9萬方33層1962㎡3.9米829個155米外裝世紀(jì)英皇紅旗河溝2.4萬方29層1443㎡3.6米597個120米交房萬達國際南坪步行街5.9萬方24、27層1500㎡3.3-3.6米1495個100米交房中新上城國際袁家崗8.8萬房（4.6萬方）54層2100㎡4.5米2700個221米在售1、類似項目建筑指標(biāo)競品項目建筑標(biāo)準(zhǔn)層高以3.6-3.9米為主，其萬達國際3.3米層高為低端配置，辦公空間較壓抑，其產(chǎn)品面積以100㎡以下戶型為主，另外配置最后的是中新上城國際，其標(biāo)準(zhǔn)層高為4.5米，處于目前整體市場高端配置。Page35項目名稱所屬片區(qū)建筑體量建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積層高停Page36項目名稱大堂挑高大堂面積電梯品牌電梯數(shù)量衛(wèi)生間空調(diào)形式龍湖國際9.7米300㎡通力8部每層2個，約20㎡常規(guī)分戶控制中央空調(diào)財富中心1層主入口10.4m，2層次入口3.9m1層主入口400㎡，2層次入口320㎡奧的斯/三菱12部每層2個，約20㎡常規(guī)分戶控制中央空調(diào)世紀(jì)英皇9米220㎡三菱7部每層2個，約30㎡常規(guī)分戶控制中央空調(diào)萬達國際9米150㎡日立7部每層2個，約20㎡常規(guī)分戶控制中央空調(diào)中新上城國際7米400㎡迅達19部（寫字樓10部）每層2個米，約常規(guī)分戶控制中央空調(diào)2、類似項目配置標(biāo)準(zhǔn)競品項目大堂挑高7-9米，大堂面積200-300㎡，電梯配置為國際品牌合資電梯，配備7-12部，其電梯配置數(shù)量多少跟標(biāo)準(zhǔn)層面積大小及體量成直接對比關(guān)系，另外中央空調(diào)配置均為常規(guī)型分戶控制中央空調(diào)。Page36項目名稱大堂挑高大堂面積電梯品牌電梯數(shù)量衛(wèi)生間空Page37項目名稱當(dāng)時售價目前市值售價去化率租金水平出租率物管費龍湖國際套內(nèi)8600建面10000100%未交房暫定6元/㎡財富中心套內(nèi)9200建面11000100%未交房暫定7元/㎡世紀(jì)英皇套內(nèi)9500建面12000100%未入住7元/㎡萬達國際套內(nèi)9500建面12000100%未入住A棟11.5元/㎡B棟10.8元/㎡中新上城國際套內(nèi)1200050%未交房8元/㎡3、類似項目市場表現(xiàn)主要競品項目由于銷售時間早，且受一定市場影響，此而整體開盤售價較低，隨時市場的發(fā)展、企業(yè)新增量的大幅增加及環(huán)境改變需求等的促使下，目前競品項目二手市場售價均達到建面10000元/㎡以上。Page37項目名稱當(dāng)時售價目前市值售價去化率租金水平出租率Page3838重慶未來甲級寫字樓供應(yīng)項目分布在建項目未建項目重賓保利國際廣場新華國際日月光中心萬豪國際金融中心國際開發(fā)金融大廈聯(lián)合國際環(huán)球金融大廈海洋國際協(xié)信中心世紀(jì)英皇中新上城國際萬科項目恒大項目英利項目龍湖項目長江國際亞太商谷國匯中心西南經(jīng)濟協(xié)作大廈浦輝項目喜來登萬達國際龍湖國際北區(qū)西區(qū)中心區(qū)南區(qū)財富中心兩江星界威斯丁金融國際江北嘴規(guī)劃體量653萬方，寫字樓辦公體量約262萬方，其中包括中海、九龍倉、越洋等項目金融中心甲級寫字樓未來新增供應(yīng)量巨大，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前：渝中區(qū)8個；

北區(qū)6個；

南岸區(qū)7個；

九龍坡區(qū)5個；江北嘴目前在建項目1個，總商務(wù)辦公體量是262萬方。Page3838重慶未來甲級寫字樓供應(yīng)項目分布在建項目未建項Page39區(qū)域項目名稱兩年內(nèi)供應(yīng)量（萬㎡）兩年內(nèi)銷售量（萬㎡）目前狀態(tài)價格（元/㎡）北部新區(qū)財富中心5

外裝售罄龍湖國際5

外裝售罄兩江星界4.4

待售今年中開盤江北區(qū)富力海洋國際2.8

在售15000世紀(jì)英皇2.4

內(nèi)裝售罄協(xié)信中心4.2

在售15000重慶金融中心15

內(nèi)購15000南岸區(qū)長江國際5

在售14000西南經(jīng)濟協(xié)作大廈5

尾售10000皇冠國際4

待售主體上升中國匯中心

3待售地基處理萬達國際5.9

尾售10000喜來登5

在售17000渝中區(qū)重賓保利國際廣場6

待售今年中開盤重慶環(huán)球金融中心

7.8待售地基處理新華國際5

在售18000聯(lián)合國際7

待售蓄客中萬豪國際金融中心

6待售停工國際金融開發(fā)中心

8待售地基完成九龍坡區(qū)中新上城國際4.6

在售套內(nèi)12000隆鑫國際

2.4待售工程準(zhǔn)備中英利大坪項目

6待售地基處理合計86.333.2——

——

重慶未來5年內(nèi)甲級寫字樓供應(yīng)量通過對重慶主城區(qū)未來5年潛在辦公用房的供應(yīng)量預(yù)測，可以明顯的看出：潛在供應(yīng)量主要集中在渝中區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)和南岸區(qū)。隨著政策CBD金三角的逐步建成落實，該區(qū)域的寫字樓放量將進一步提升，競爭勢必激烈，同時也將推動重慶辦公物業(yè)市場邁向更高的臺階。Page39區(qū)域項目名稱兩年內(nèi)供應(yīng)量（萬㎡）兩年內(nèi)銷售量（萬Page40寫字樓定位：標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域領(lǐng)先型客戶：成長中的服務(wù)型企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層：1500㎡/層總體量：28500㎡間隔方式：適當(dāng)柱距，可自由間隔Page40寫字樓定位：標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域領(lǐng)先型四期（北）公寓分析：根據(jù)指標(biāo)分解知商業(yè)體量已滿足規(guī)劃要求，此棟可作住宅性質(zhì)參考案例（一）：龍湖西城天街公寓梯戶比4T20戶合計套內(nèi)面積（㎡）35.8135.8939.0148.7248.4849.04——建筑面積（㎡）46.5746.6750.7362.1963.0563.78——套數(shù)102222220合計建面（㎡）465.793.34101.46124.38126.10127.561038.54梯戶比4T14戶合計套內(nèi)面積（㎡）42.5444.3544.7445.3945.5558.8258.98——建筑面積（㎡）52.0254.2354.7155.555.771.9372.12——套數(shù)241122214合計建面（㎡）104.04216.9251.7155.5111.4143.86144.24830.67參考案例（二）：協(xié)信城公寓梯戶比5T14H合計套內(nèi)面積（㎡）41.6637.8265.8838.4361.67——建筑面積（㎡）54.249.285.715080.23——套數(shù)4224214合計建面（㎡）216.898.4171.42200160.46847.08參考案例（三）：中渝都會首站公寓四期（北）公寓分析：根據(jù)指標(biāo)分解知商業(yè)體量已滿足規(guī)劃要求，此

根據(jù)指標(biāo)分解知商業(yè)體量已滿足規(guī)劃要求，此棟可作住宅性質(zhì)參考類似性質(zhì)產(chǎn)品，公寓可作5梯16戶，標(biāo)準(zhǔn)層平面面積控制在900平方米為沖高容積率為南地塊留足發(fā)揮空間，建議此棟公寓做140米超高層底樓做2層裙樓商業(yè)消化2000平方商業(yè)體量。四期（北）公寓體量分析:可消化住宅體量：900*41=36900㎡根據(jù)指標(biāo)分解知商業(yè)體量已滿足規(guī)劃要求，此棟可作住宅性質(zhì)四期上述條件下剩余可開發(fā)體量總結(jié)：

項目總指標(biāo)一期二期三期四期（南）四期（北）其他用地剩余占地（㎡）233785.6550158.3924461.9750748.6884894.1214845.578676.920

總體量（㎡）1000736.85230227119919X+126000Y+Z

11240000

住宅體量（㎡）774240.28217442115619XY

369000404279.28商業(yè)體量（㎡）226496.57127854300126000+LZ75500(酒店+寫字樓+商業(yè)配套)07911.57容積率

4.594.90————7.570——

剩余住宅體量=X+Y=404279.28㎡

剩余商業(yè)體量=Z+L=7911.57㎡剩余四期（南）、三期住宅部分的用地指標(biāo)上述條件下剩余可開發(fā)體量總結(jié)：項目總指標(biāo)一期二期三期四期（留給三期和四期南地塊的問題：住宅體量：444179.28-36900=404279.28㎡

商業(yè)體量：9917.57-2000=7917.57㎡原則：盡量滿足四期南地塊高品質(zhì)低容積率，再對三期地塊分配指標(biāo)；四期（南）梯戶比控制在2T4H、2T3H以下，最好不能超過3T5H。剩余四期（南）、三期住宅部分的用地指標(biāo)留給三期和四期南地塊的問題：原則：剩余四期（南）、三期住宅部剩余商業(yè)體量分化建議：

根據(jù)針對高端項目配套調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各項目均配備休閑會所，因此處于為四期高端住宅加分的考慮，可以在四期配備商業(yè)（會所），體量初步定為約3000㎡；其他部分可以分化至三期作臨街門面出售。剩余四期（南）、三期住宅部分的用地指標(biāo)剩余商業(yè)體量分化建議：根據(jù)針對高端項目配套調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各項目Page46說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅳ（南）用地范圍三期及四期（南）用地范圍：Ⅲ期用地范圍項目三期用地指標(biāo)占地面積50748.68㎡集中商業(yè)約12.6萬方項目四期（南）用地指標(biāo)占地面積84894.12㎡Page46說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅳ（南）三期及四期強排方案（一）：四期（南）容積率2.5，

四期（南）三期占地（㎡）84894.1250748.68總體量（㎡）212235.3

328961.57住宅體量（㎡）209235.3195044商業(yè)體量（㎡）3000126000+4917.57容積率2.506.48

四期（33F板式高層+花園洋房）組合，本方案可保證南地塊產(chǎn)品品質(zhì)，但三期樓棟即使按5棟43層計算，單層平面仍達到973.19㎡，標(biāo)準(zhǔn)層過大進而使銷售難度過大。（此方案可行性極?。┧钠?南)容積率為2.5的強排方案強排方案（一）：四期（南）容積率2.5，四期（南）三期占地強排方案（二）：四期（南）容積率2.8

四期（南）三期占地（㎡）84894.1250748.68總體量（㎡）237703.54303493.31住宅體量（㎡）234703.54169575.74商業(yè)體量（㎡）3000126000+4917.57容積率2.805.92梯戶比2T2H\2T3H\2T4H4T10H\4T18H高度板式（33F高層+11F小高層）43層點式

四期（南）（33F板式高層+11F小高層）組合，相對方案（一）容積率略有提高，對品質(zhì)不會產(chǎn)生本質(zhì)影響，但能大幅降低三期住宅容積率壓力，使三期住宅標(biāo)準(zhǔn)層控制在750-850㎡之間。四期(南)容積率為2.8的強排方案強排方案（二）：四期（南）容積率2.8四期（南）三期占地（戶型配比建議表（套內(nèi)銷售面積）強排方案（二）四期南地塊戶型配比建議：由上表得出，四期平均套內(nèi)面積105.95㎡,產(chǎn)品為33層2T2H、2T3H、2T4H和11層2T2H。產(chǎn)品兩房半三房四房及以上面積70-75㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-150㎡主力面積7295105115125130140150房型二室二廳雙衛(wèi)（帶可變空間）三室二廳雙衛(wèi)（主臥帶衣帽間）三室二廳雙衛(wèi)雙陽臺（主臥套房）三室二廳雙衛(wèi)雙陽臺+院館（主臥套房）三室二廳雙衛(wèi)雙陽臺+院館（主臥套房）舒三+院館+入戶花園（主臥套房）舒三+院館+入戶花園（主臥套衣帽間書房）四房(主臥套房+大景觀陽臺+入戶花園)套數(shù)占比10.00%35.00%20.00%10.00%10.00%7.00%6.00%2.00%戶型配比建議表（套內(nèi)銷售面積）強排方案（二）四期南地塊戶型配強排方案（二）三期住宅配比：3棟純住宅(4T10H)/2棟公寓(4T18H)其中公寓可以選一棟做精裝修。樓層：43層公攤：1.25總建筑面積：約169575.74㎡樓棟

標(biāo)準(zhǔn)層

單配（20-30）

一房（30-35）

一房半（45-50）

緊2房（50-60）

標(biāo)2房（60-65）

小3房（75-85）

單層套內(nèi)

戶數(shù)

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

面積合計

套數(shù)比例

24.24%12.12%15.15%19.70%24.24%4.55%——

1#樓

1000002453584611815892#樓

1000002453584611815893#樓

1000002453584611815894#樓（公寓）

18829433246258261006945#樓（公寓）

1882943324625826100694合計

6616——

8——

10——

13——

16——

3——

3155備注：電梯配置要以國家相應(yīng)規(guī)定為準(zhǔn)強排方案（二）三期住宅配比：3棟純住宅(4T10H)/2棟公

項目總指標(biāo)一期二期三期四期（南）四期（北）道路用地占地（㎡）233785.6550158.3924461.9750748.6884894.1214845.578676.92總體量（㎡）1000736.85230227119919300487.31237703.541124000住宅體量（㎡）774240.28217442住宅112619幼兒園3000169575.74234703.54369000商業(yè)體量（㎡）226496.57127854300購物中心126000商鋪4911.57會所3000酒店45000寫字樓28500商鋪20000容積率4.28

4.594.905.922.87.570梯戶比——3T8H3T14H3T7H3T8H3T10H4T18H2T2H2T3H2T4H5T16H——產(chǎn)品形態(tài)——43F點式超高層33F點式高層43層點式超高層5棟43F點式超高層33F板式高層11F板式小高層超高層——項目指標(biāo)強排方案（二）結(jié)論：強排方案（二）指標(biāo)一覽表備注：電梯配置要以國家相應(yīng)規(guī)定為準(zhǔn)項目總指標(biāo)一期二期三期四期（南）四期（北）道路用地占地（㎡重慶東原D7項目二、三、四期前期定位報告2課件強排方案（三）：四期（南）容積率3.2指標(biāo)四期（南）三期占地（㎡）84894.1250748.68總體量（㎡）271661.18269536.37住宅體量（㎡）268661.18135618.8商業(yè)體量（㎡）3000126000+4917.57容積率3.25.25梯戶比2T3H\2T4H\3T5H3T8H\4T16H高度33F板式+點式41層點式

四期（南）（33F板式+點式高層）組合，相對方案(一)、（二）容積率大幅提高，降低三期容積率，但對四期（南）產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響。四期(南)容積率為3.2的強排方案備注：電梯配置要以國家相應(yīng)規(guī)定為準(zhǔn)強排方案（三）：四期（南）容積率3.2指標(biāo)四期（南）三期占戶型配比建議表（套內(nèi)銷售面積）強排方案（三）四期南地塊戶型配比建議：由上表得出，平均套內(nèi)面積105.95㎡,產(chǎn)品為33層2T3H、2T4H、3T5H（板式與點式結(jié)合）。產(chǎn)品兩房半三房四房及以上面積70-75㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-150㎡主力面積7295105115125130140150房型二室二廳雙衛(wèi)（帶可變空間）三室二廳雙衛(wèi)（主臥帶衣帽間）三室二廳雙衛(wèi)雙陽臺（主臥套房）三室二廳雙衛(wèi)雙陽臺+院館（主臥套房）三室二廳雙衛(wèi)雙陽臺+院館（主臥套房）舒三+院館+入戶花園（主臥套房）舒三+院館+入戶花園（主臥套衣帽間書房）四房(主臥套房+大景觀陽臺+入戶花園)套數(shù)占比10.00%35.00%20.00%10.00%10.00%7.00%6.00%2.00%戶型配比建議表（套內(nèi)銷售面積）強排方案（三）四期南地塊戶型配樓層：41層公攤：1.25總建筑面積：約135618.8㎡其中公寓可以選一棟做精裝修。強排方案（三）三期住宅配比：3棟純住宅(3T8H)/2棟公寓（4T16H）樓棟

標(biāo)準(zhǔn)層

戶數(shù)

單配（20-30）

一房（30-35）

大1房（45-50）

緊2房（50-60）

標(biāo)2房（60-65）

小3房（75-85）

單層套內(nèi)

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

戶數(shù)

主力面積

面積合計

套數(shù)比例

24.24%12%15.15%19.70%24%4.55%——

1#樓

800002462583631824792#樓

800002462583631824793#樓

800002462583631824794#樓（公寓）

16628433446158163006055#樓（公寓）

1662843344615816300605合計

5612——

8——

14——

8——

11——

3——

2647備注：電梯配置要以國家相應(yīng)規(guī)定為準(zhǔn)樓層：41層其中公寓可以選一棟做精裝修。強排方案（三）三期住備選方案方案（一）方案（二）方案（三）方案（四）四期容積率2.52.83.23.5四期物業(yè)組合板式高層+洋房板式（高層+小高層）板式高層（板式+點式）高層梯戶比2T2H\2T3H2T2H\2T3H\2T4H2T3H\2T4H\3T5H2T3H\2T4H\3T5H\3T6H四期住宅計容建筑面積209235.3㎡234703.54㎡268661.18㎡297129.42㎡三期容積率6.425.925.254.75三期住宅計容面積195044㎡169483.8㎡135618.80㎡110149.86㎡樓層及梯戶比43層43層（3棟4T10H\2棟4梯18H）41層（3棟3T8H\2棟4梯16戶）43層（3棟3T8H\1棟4梯16戶）優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢四期容積率容易實現(xiàn)高品質(zhì)高溢價相對方案一三期壓力減小平衡均好性強于方案（一）對商業(yè)影響大幅降低相對前三種方案對商業(yè)不利影響降至最低劣勢三期密度過大，影響品質(zhì)和商業(yè)四期品質(zhì)略有降低，但不受本質(zhì)影響四期品質(zhì)損傷大四期產(chǎn)品選擇面最窄，品質(zhì)損傷最大梯戶比和戶型配比組合方案如下：建議不采用確立最終強排方案備注：下一步需在強排的基礎(chǔ)之上，進行市場、技術(shù)經(jīng)濟分析，以便確立最終方案。備選方案方案（一）方案（二）方案（三）方案（四）四期容積率2Page57產(chǎn)品創(chuàng)新點建議Page57產(chǎn)品創(chuàng)新點建議產(chǎn)品配置及內(nèi)部配套建議產(chǎn)品配置及內(nèi)部配套建議一房二房小三房大三房客戶對配套設(shè)施關(guān)注要點：項目已經(jīng)擁有交通、社區(qū)商業(yè)、幼兒園和車庫配套；另對室外健身設(shè)施、社區(qū)醫(yī)院和休閑會所需求高，對室外泳池和慢步道關(guān)注度較低。一房二房小三房大三房客戶對配套設(shè)施關(guān)注要點：項目已經(jīng)配套設(shè)施建議：可利用架空層修建兒童活動場所和擺放健身器材，室外可修建占地面積小的羽毛球場和半籃球場，在滿足上述配套設(shè)施的前提下，剩余土地可修建給項目加分的小型室外戲水池。社區(qū)配套項目必備配套魅力配套建議方式社區(qū)商業(yè)√約4300㎡臨街1層獨立商業(yè)幼兒園√約3000㎡社區(qū)幼兒園私家車庫√地下獨立車庫室外健身器材√架空層擺放占地面積小的乒乓球臺、建設(shè)器材等室外游泳池√客戶關(guān)注度小，受剩余土地面積影響，建議不做室外游泳池；改做面積小，同時能夠給項目加分的小型室外戲水池。休閑會所√可考慮在廣場入口二層商業(yè)處布置兒童活動場所√建議與幼兒園公用或者臨近幼兒園另外占用約50㎡地塊修建網(wǎng)球場√受場地面積影響，不建議修建羽毛球場√考慮在兩棟住宅之間修建，長13.4米，寬6.1米，約81㎡籃球場√考慮修建半個籃球場地，長14米，寬15米，總面積210㎡總占地面積（㎡）樓棟基底面積（㎡）商業(yè)基底面積（㎡）幼兒園面積（㎡）步道面積（㎡）入口廣場面積（㎡）綠化面積（㎡）剩余面積（㎡）24462約3300約4300約6930約1000約1550約6100約1280配套設(shè)施建議：可利用架空層修建兒童活動場所和擺放健身器材，室項目價格與推售計劃建議項目價格與推售計劃建議項目概念形象展示Page62項目概念形象展示Page1產(chǎn)品定位方案產(chǎn)品創(chuàng)新點建議產(chǎn)品配置建議價格及推售節(jié)奏建議樣板房示范區(qū)建議商業(yè)配套建議二、項目產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位方案二、項目產(chǎn)品建議項目二期定位方案項目二期定位方案以客戶定位、產(chǎn)品定位、同區(qū)域產(chǎn)品相同或相近為標(biāo)準(zhǔn)，對全市項目進行篩選，分析其產(chǎn)品2009-2010年成交比例情況：財信城市國際、龍湖MOCO中心、北城國際中心、萬科朗潤園、大川壹江城、朵力尚美國際、東海岸、鵬潤藍海公寓、元合悠哉悠宅、升偉泊客、中渝都會首站、珠江太陽城、朵力尚美國際、亞太城、萬友7季城、大鼎第一時間、金科西城大院、中交麗景、上海城、諾丁陽光、龍鳳云洲、首創(chuàng)立方、金沙港灣、融僑彩虹道、康德國會山、藍溪谷地、龍城國際成交結(jié)構(gòu)角度分析：以客戶定位、產(chǎn)品定位、同區(qū)域產(chǎn)品相同或相近為標(biāo)準(zhǔn)，對全市項目面積段單間配套一房二房三房四房總計小于30㎡2357

235730-40㎡

4646464640-50㎡

41221668579050-60㎡

2633459372260-70㎡

6185341652670-80㎡

14981559305780-90㎡

5101135164590-100㎡

341341100-120㎡

647647大于120㎡

77178總計23579031133204100128809競品項目成交面積比例競品項目成交房型占比比例成交結(jié)構(gòu)角度分析：同類項目歷史成交以一房（30-50㎡）、兩房（50-70㎡），三房（70-90㎡），單間配套僅用作局部結(jié)構(gòu)處理或純小戶型公寓樓棟。2009年-2010年4月同類競品成交情況一覽表面積段單間配套一房二房三房四房總計小于30㎡2357客戶調(diào)查：需求房型：兩房約50%，三房約40%，一房約10%需求面積：一房40-50㎡,；兩房55-65㎡；三房75-85㎡和90-100㎡客戶調(diào)查：需求房型：兩房約50%，三房約40%，一房約10%主力競品首置首改產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：兩房主力65-75㎡，三房主力85-100㎡，一房較少主力競品首置首改產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：兩房主力65-75㎡，三房主力85市場下行期（08年）抗風(fēng)險能力分析

：利用贈送院館、陽臺、躍層客廳上空，創(chuàng)新產(chǎn)品形式，精裝修等方式，使戶型更加緊湊、高性價比，亮點突出，抗風(fēng)險能力強。陽臺贈送一米陽光面積49.75㎡龍湖MOCO銷售69㎡客廳上空贈送34㎡金科西城大院銷售面積55.08㎡贈送面積15㎡院館贈送市場下行期（08年）抗風(fēng)險能力分析：利用贈送院館、陽臺、躍房型面積區(qū)間套數(shù)房型比例單配34-3632711.64%一房半45-4768824.48%緊二56-6249717.69%標(biāo)二64-6876027.05%兩房半74-812709.61%緊三901505.34%標(biāo)三971184.20%合計2810100%項目一期戶型配比分析：一期戶型以一房、兩房戶型為主，面積偏緊湊，為達到品質(zhì)承上啟下的效果，二期定位應(yīng)在控制面積的前提下適當(dāng)考慮居住舒適度，同時避開與一期產(chǎn)品的直接競爭：房型面積區(qū)間套數(shù)房型比例單配34-3632711.64%一房1、在市場可行前提下進行組合產(chǎn)品2、消化高容積率，為后期產(chǎn)品留空間3、充分考慮景觀朝向4、充分考慮端頭與中間戶型差異戶型配比建議遵循原則：1、在市場可行前提下進行組合產(chǎn)品戶型配比建議遵循原則：根據(jù)對重慶房地產(chǎn)市場類似高層項目的供應(yīng)及去化分析、客戶調(diào)查分析、競爭市場分析、市場下行期抗風(fēng)險產(chǎn)品分析、項目一期戶型配比分析，結(jié)合本地塊特殊條件、以及新規(guī)范限制條件，對本地塊戶型配比提出如下三種方案：戶型配比及分布方案建議：根據(jù)對重慶房地產(chǎn)市場類似高層項目的供應(yīng)及去化分標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055463#樓8245260167178283————5214#樓8245260167178283————521合計304——6——4——5——9——2——2180在充分考慮了地塊的優(yōu)劣勢，以及市場的可行性，在消化高容積率的條件下，一定程度保證品質(zhì)的情況下，戶型配比如下表：戶型配比方案建議（一）：標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-1234123410578887867888810578887867888883604567836045788360456783604578方案1各戶型位置分配：123412341057888786788881057888標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055463#樓10445260167178283————6114#樓10445260167178283————611合計348——6——4——5——9——2——2360在方案一的基礎(chǔ)上，思考提升容積率的可能性，從而出現(xiàn)3#、4#戶數(shù)增加、標(biāo)準(zhǔn)層平面加大的情況，戶型配比如下表：戶型配比方案建議（二）：標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-123412341057888786788881057888786788888360674578608345454583606745786083454545方案2各戶型位置分配：123412341057888786788881057888標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055463#樓8————460167178283————5514#樓8————460167178283————551合計30————10——4——5——9——2——2240在方案一、二的基礎(chǔ)上優(yōu)化，但是出現(xiàn)了缺少一房的情況，戶型配比如下表：戶型配比方案建議（三）：標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-1234123410578887867888860607810588886783606760607860838360676060786083方案3各戶型位置分配：123412341057888786788886060781梯戶比和戶型配比建議：為迎合市場、提升品質(zhì)、快速銷售，建議采取方案1備選方案方案1方案2方案3梯戶比和得房率1#、2#：3T7：得房率0.833、4#：3T8：得房率0.81#、2#：3T7：得房率0.833#、4#：3T10：得房率0.771#、2#：3T7：得房率0.833#、4#：3T8：得房率0.77樓層數(shù)42層42層42層住宅計容建筑面積112619㎡124614㎡115829㎡房型（面積段）一房（40-50㎡）13%24%——兩房和2.5房（60-75㎡）50%44%63%三房（80-105㎡）37%32%37%優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢戶型比例與客戶需求吻合，利于提升品質(zhì)計容面積大——劣勢計容面積偏小二房比例小、一房比例大，與客戶需求有一定偏差，不利于品質(zhì)住宅計容面積較方案二較小，且缺乏1房。建議方案備注：總層數(shù)43層，提高產(chǎn)品品質(zhì)，底樓進行架空，實際建筑樓層42層。梯戶比和戶型配比建議：為迎合市場、提升品質(zhì)、快速銷售，建議采樓棟標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積套數(shù)比例13.33%20%13.33%16.67%30%6.67%——面積比例8.45%16.90%12.21%17.61%34.98%9.86%——1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055263#樓8245260167178283————5214#樓8245260167178283————521合計304——6——4——5——9——2——2130戶型配比建議：樓棟標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（6項目重要指標(biāo)住宅建筑面積112619平方米商業(yè)和幼兒園建筑面積7300平方米總戶數(shù)1290戶樓棟數(shù)4棟樓層數(shù)43層（一樓架空）容積率4.89公攤系數(shù)1.23梯戶比3T7、3T8戶梯比98戶/梯和112戶/梯平均套內(nèi)面積73平方米項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：項目重要指標(biāo)住宅建筑面積112619平方米商業(yè)和幼兒園建筑面項目三、四期定位方案項目三、四期定位方案Page83Ⅳ（北）說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅳ（南）ⅠⅡⅢ站前廣場二期按定位報告方案執(zhí)行（詳見二期定位報告）一期已經(jīng)確定按原方案執(zhí)行三期充分考慮獨立商業(yè)價值最大化四期（北）沖高容積率，為南地塊留足發(fā)揮空間四期（南）為項目重心，高端住宅實現(xiàn)利潤價值和品牌價值指標(biāo)強排原則和限制條件：Page22Ⅳ（北）說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅳ（南）在滿足財務(wù)要求、品牌要求，充分考慮土地條件的情況下地塊用地指標(biāo)的相關(guān)限制條件；一期已經(jīng)確定按原方案執(zhí)行；二期初步按定位報告方案執(zhí)行（詳見二期定位報告）；三期充分考慮獨立商業(yè)價值最大化；四期（北）沖高容積率，為南地塊留足發(fā)揮空間；四期（南）為項目重心，高端住宅實現(xiàn)利潤價值和品牌價值；可售商鋪在能保證價值的情況下體量最大化。指標(biāo)強排原則和限制條件：在滿足財務(wù)要求、品牌要求，充分考慮土地條件的情況下指標(biāo)強排原指標(biāo)強排思路流程圖：東原D7項目總用地指標(biāo)既定項目一期已實施指標(biāo)既定項目二期完成指標(biāo)分配方案指標(biāo)既定項目三期購物中心和四期（北）酒店商業(yè)公司提供指標(biāo)剩余四期（南）、三期住宅部分的用地指標(biāo)四期(南)容積率為2.5的強排方案四期(南)容積率為2.8的強排方案四期(南)容積率為3.2的強排方案確立最終強排方案項目四期（北）沖高容積率原則強排確定指標(biāo)四期(南)容積率為3.5的強排方案指標(biāo)強排思路流程圖：東原D7項目總用地指標(biāo)既定項目一期已實施東原D7項目總用地指標(biāo)總占地面積233785.65㎡總計容建筑面積1000736.8㎡住宅計容建筑面積774240.28㎡商業(yè)計容建筑面積226496.57容積率4.28東原D7項目總用地指標(biāo)既定東原D7項目總用地指標(biāo)總占地面積233785.65㎡總計容建Page87說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅰ期用地范圍Ⅱ項目一期重要指標(biāo)占地面積50158.39㎡住宅計容建筑面積217442㎡商業(yè)計容建筑面積12785㎡梯戶比3T8H\4T14H容積率4.59物業(yè)形態(tài)高層、超高層項目一期已實施指標(biāo)既定Page26說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅰ期用地范圍Ⅱ項目房型面積區(qū)間套數(shù)房型比例單配34-3632711.64%一房半45-4768824.48%緊二56-6249717.69%標(biāo)二64-6876027.05%兩房半74-812709.61%緊三901505.34%標(biāo)三971184.20%合計2810100%項目一期戶型配比分析：一期戶型以一房、兩房戶型為主，面積偏緊湊，典型的首置、首改居住社區(qū)。一期戶型配比房型面積區(qū)間套數(shù)房型比例單配34-3632711.64%一房項目二期用地指標(biāo)占地面積24461.97㎡住宅計容建筑面積112619㎡商業(yè)計容建筑面積4300㎡幼兒園建筑面積3000㎡梯戶比3T7H\3T8H容積率4.90物業(yè)形態(tài)超高層二期用地范圍說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。Ⅱ備注：詳細方案見二期定位報告項目二期完成指標(biāo)分配方案指標(biāo)既定項目二期用地指標(biāo)占地面積24461.97㎡住宅計容11261樓棟標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（60-70）2.5房（70-80）小3房（80-90）中3房（95-105）單層套內(nèi)面積合計戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積戶數(shù)主力面積套數(shù)比例13.33%20%13.33%16.67%30%6.67%——面積比例8.45%16.90%12.21%17.61%34.98%9.86%——1#樓7————————16727838811055922#樓7————26016717828811055263#樓8245260167178283————5214#樓8245260167178283————521合計304——6——4——5——9——2——2130二期產(chǎn)品戶型配比選定方案：樓棟標(biāo)準(zhǔn)層1.5房（40-50）小2房（55-60）2房（61234123410578887867888810578887867888883604567836045788360456783604578戶型位置分配選定方案：123412341057888786788881057888項目二期用地指標(biāo)占地面積14845.57㎡物業(yè)形態(tài)寫字樓、酒店、公寓Ⅳ北地塊說明：此圖為項目整體概念規(guī)劃。酒店定位：超五星級商務(wù)酒店酒店體量：4.5萬平方米酒店與寫字樓建筑關(guān)系：建議在一棟內(nèi)進行設(shè)置，同時需要保證酒店的地標(biāo)性形象。項目三期購物中心和四期（北）商業(yè)公司提供指標(biāo)項目二期用地指標(biāo)占地面積14845.57㎡物業(yè)形態(tài)寫字樓、酒三期集中商業(yè)規(guī)劃思路：購物中心與公寓完全獨立

購物中心地塊占地面積27724平方米，計劃體量12.6萬平方米，樓層數(shù)6層（其中地上5層，地下1層）。購物中心地塊內(nèi)需要設(shè)置廣場。三期集中商業(yè)規(guī)劃思路：購物中心與公寓完全獨立限定條件總高度<180米寫字樓層高3.9米酒店層高3.3米裙樓4層，層高4.5米避難層2層4.4米酒店+裙樓4.5萬平

裙樓商業(yè)約7000㎡

酒店和寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500平方米四期北地塊計容建筑面積分析：酒店+寫字樓+商業(yè)配套約為73500㎡裙樓高度：4.5*4=18米酒店層數(shù)：（45000-7000）/1500=25.33（取整為25層）酒店高度：25*3.3=82.5米避難層高：2.2*2=4.4米剩余高度：180-18-82.5-4.4=75.1米寫字樓層數(shù)：75.1/3.9=19.26（取整為19層）寫字樓體量為：19層*1500平/層=28500㎡項目四期（北）沖高容積率原則強排確定指標(biāo)備注：1、總高度小于180米是基于結(jié)構(gòu)成本分析的考慮。

2、寫字樓體量的市場驗證一步將進行詳細市場驗證。限定條件四期北地塊計容建筑面積分析：酒店+寫字樓+商業(yè)配套約Page9595入住項目在售項目在建項目未建項目售罄項目重賓保利國際廣場世貿(mào)中心大都會商廈新華國際日月光中心國貿(mào)中心萬豪國際開發(fā)金融大廈紐約紐約聯(lián)合國際環(huán)球金融大廈海洋國際協(xié)信中心世紀(jì)英皇未來國際中新上城國際申基會展國際萬科項目恒大項目英利項目龍湖項目龍湖西城國際長江國際亞太商谷寫字樓項目國匯中心西南經(jīng)濟協(xié)作大廈浦輝項目喜來登萬達國際美源國際北區(qū)西區(qū)南區(qū)中心區(qū)項目名稱目前售價二手售價主力租金協(xié)信中心17000海洋國際16000世紀(jì)英皇12000財富中心11000龍湖國際10000未來國際1200050-70金融中心內(nèi)購15000項目名稱目前售價二手售價主力租金上城國際套12000西城國際套1000040-60會展國際700040-50項目名稱目前售價二手售價主力租金喜來登18000長江國際15000萬達國際12000經(jīng)協(xié)大廈10000項目名稱目前售價二手售價主力租金大都會只租不售130世貿(mào)13000110國貿(mào)13000110紐約紐約1200090新華國際18000聯(lián)合國際15000注：租金、售價均為建面價格重慶目前甲級寫字樓供應(yīng)分布圖金融中心兩江星界龍湖國際財富中心威斯丁金融國際重慶高檔宜居區(qū)域，中堅消費力強，城市發(fā)展方向，影響力大重慶是最早發(fā)展區(qū)域，傳統(tǒng)的高檔商務(wù)集中地，有著雄厚的基礎(chǔ)，重慶外界的名片重慶老城中心區(qū)域，早期重工業(yè)區(qū)，影響力弱，消費力偏老齡化，缺少中堅消費力發(fā)展期晚