安徽巢湖金泰水岸生活項(xiàng)目及周邊環(huán)境市調(diào)報(bào)告課件

金泰·水岸生活項(xiàng)目及周邊環(huán)境市調(diào)報(bào)告輝達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司2012年7月金泰·水岸生活輝達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司報(bào)告內(nèi)容提示Part1、項(xiàng)目大環(huán)境解析評(píng)價(jià)Part3、項(xiàng)目開發(fā)綜合定位Part2、項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)研部分定位建議部分報(bào)告內(nèi)容提示Part1、項(xiàng)目大環(huán)境解析評(píng)價(jià)Part3、項(xiàng)目開市場(chǎng)調(diào)研篇Part1、項(xiàng)目大環(huán)境解析評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)研篇Part1、項(xiàng)目大環(huán)境解析評(píng)價(jià)背景資料巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析項(xiàng)目大環(huán)境解析1234背景資料巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景資料

巢湖市是一個(gè)區(qū)位獨(dú)特的地方，襟江而又擁湖，因而成為長(zhǎng)江北岸的一座“魚米之鄉(xiāng)”。但建國以來，巢湖的工業(yè)經(jīng)濟(jì)始終發(fā)展不起來，經(jīng)濟(jì)體量與周邊的合肥、蕪湖、馬鞍山相比，差距日益加大。巢湖經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，也使得其自身的穩(wěn)定性不足。建國以來，巢湖已經(jīng)歷過四次小規(guī)模的行政區(qū)劃調(diào)整。一方面，巢湖的經(jīng)濟(jì)體量與其管轄面積作比，是“小馬拉大車”，以至于“馬和車都累”。而且在周邊城市逐漸形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)體系情況下，巢湖的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是受到擠壓。另一方面，安徽省地級(jí)市較多，隨著“大交通”和“大城市”的發(fā)展，中心城市行政區(qū)劃管理幅度過小。巢湖撤市背景資料巢湖市是一個(gè)區(qū)位獨(dú)特的地方，襟江而又擁湖，背景資料撤市后的規(guī)劃本項(xiàng)目位于巢湖居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)。撤市后劃入合肥市。居巢區(qū)和廬江縣劃歸合肥，無為縣劃歸蕪湖，含山縣、和縣劃歸馬鞍山。具體區(qū)位圖背景資料撤市后的規(guī)劃本項(xiàng)目位于巢湖居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)。撤市后劃入合巢湖人如何看撤市合肥人如何看撤市當(dāng)?shù)厝说膽B(tài)度和評(píng)價(jià)對(duì)待并入合肥持觀望態(tài)度，無法確定今后走向，但期待更多政策上補(bǔ)貼與支持，對(duì)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)為價(jià)格高，質(zhì)量造型差，購買興趣不大。有利于合肥建設(shè)，但同時(shí)也擔(dān)心相關(guān)政策導(dǎo)向的偏移會(huì)帶來更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力欣喜與加入省會(huì)城市，希望借助相關(guān)指引政策改變巢湖落回的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。大家談撤市背景資料巢湖人如何看撤市合肥人如何看撤市當(dāng)?shù)厝说膽B(tài)度和評(píng)價(jià)對(duì)待并入合背景資料區(qū)位圖巢湖部分區(qū)域劃入合肥后，合肥將建成一個(gè)環(huán)巢湖的大城市，巢湖將變成合肥市的“內(nèi)湖”。調(diào)整區(qū)劃后，新合肥市所轄區(qū)縣達(dá)到至少10個(gè)，面積10000平方公里左右，人口800萬人，人口占全省比例12%，與全國省會(huì)平均水平相仿，成為一個(gè)在全國有影響力的大型城市。背景資料區(qū)位圖巢湖部分區(qū)域劃入合肥后，合肥將建成一個(gè)環(huán)巢湖的巢湖為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。在諸多名勝中，最具吸引力的是山水風(fēng)光名勝。滾滾東去的大江，煙波浩渺的巢湖，巍峨起伏的群山，熱氣蒸騰的溫泉，從宏觀上構(gòu)成了巢湖山水的壯麗氣勢(shì)。她集長(zhǎng)江天險(xiǎn)、湖光山色于一體，匯名泉名洞、奇石奇花于一身，湖光、江濤、溫泉、奇花，堪稱“巢湖四絕”，曾使歷史上多少文人墨客嘆為觀止！在開發(fā)山水名勝的同時(shí)，巢湖人也加快了歷史名勝的發(fā)掘和利用。修復(fù)了古昭關(guān)等古戰(zhàn)場(chǎng)遺址和霸王祠、周瑜墓園，再現(xiàn)了古戰(zhàn)場(chǎng)文化；發(fā)掘了西漢古墓，興建了文物博物館，搶救了西漢名勝文化；擴(kuò)建了陋室，搜集了古碑刻，發(fā)掘了唐宋名勝文化；整修了昭忠祠、李鴻章當(dāng)鋪、武壯祠和吳長(zhǎng)慶故居，保護(hù)了淮軍名勝文化；在原址按原樣整修了馮玉祥、張治中、李克農(nóng)“三將軍”舊居，并分別被批準(zhǔn)為國家和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，弘揚(yáng)了現(xiàn)代名人名居文化。此外，還修建了新四軍七師司令部和新四軍江北指揮部舊址及其紀(jì)念館，在抗日和渡江戰(zhàn)役紀(jì)念地豎起了一批紀(jì)念塔、紀(jì)念碑。

部分景點(diǎn)分布圖旅游資源背景資料巢湖為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。在諸多名勝中，最具吸引力的是山水風(fēng)

并去合肥后，合肥市加大對(duì)于其豐富的旅游資源的利用，緊抓融入合肥旅游圈和皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的兩個(gè)重大歷史機(jī)遇，大力發(fā)展該區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)，目前完成了中廟濱湖觀光帶景觀規(guī)劃、姥山島整體規(guī)劃。項(xiàng)目招商勢(shì)頭迅猛；二期工程將于明年年初開工建設(shè)。此外姥山島綜合開發(fā)、南北碼頭建設(shè)等正在如火如荼的建設(shè)中。隨著旅游項(xiàng)目的建設(shè)力度加大，中廟必將為環(huán)巢湖旅游平添更多看點(diǎn)。

優(yōu)良的自然、地質(zhì)環(huán)境適宜的氣候，為打造國際化的旅游名鎮(zhèn)奠定了基礎(chǔ)并去合肥后，合肥市加大對(duì)于其豐富的旅游資源的利用，緊抓融政策背景巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目大環(huán)境解析1234政策背景巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目未來國際旅游城鎮(zhèn)

巢湖中廟印象力求在短時(shí)間內(nèi)盡快完善道路交通與周邊配套設(shè)施城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展正逐步駛?cè)肟燔嚨缹⒊蔀槠潆A段性發(fā)展的主要任務(wù)中廟鎮(zhèn)位于巢湖市西部，巢湖北岸，屬濱湖之鄉(xiāng)。身臨中廟，八百里巢湖盡收眼底，湖心屹立著姥山島，湖岸有千年古剎忠廟，與姥山島隔水相望，真是“人間蓬萊”、“湖天第一勝處”。安徽省及巢湖市在制定旅游事業(yè)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，均把中廟濱湖旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶建設(shè)放在重要地位。中廟街道是現(xiàn)狀巢湖旅游業(yè)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)地域，有著相對(duì)良好的旅游接待能力和優(yōu)良的生態(tài)及景觀資源，同時(shí)又是連接巢湖主城區(qū)與合肥濱湖新城和東部新城的重要中間區(qū)位，不僅具有重要的發(fā)展?jié)摿Γ以谕七M(jìn)合肥經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展方面具有重要戰(zhàn)略性地位。但中廟街道地域面積狹小，對(duì)于未來發(fā)展形成了重要現(xiàn)實(shí)制約。因此，中廟街道已經(jīng)市域?qū)用娴闹攸c(diǎn)地域規(guī)劃導(dǎo)引中被確定為與黃麓鎮(zhèn)統(tǒng)籌考慮，以組團(tuán)方式共同建設(shè)新城。

國際旅游城鎮(zhèn)湖光——巢湖山色——姥山古鎮(zhèn)——千年歷史未來國際旅游城鎮(zhèn)巢湖中廟印象力求在短時(shí)間內(nèi)盡快完善道路交通中廟導(dǎo)游圖優(yōu)美的自然風(fēng)光中廟導(dǎo)游圖優(yōu)美的自然風(fēng)光中廟中廟——姥山景區(qū)。中廟又名“忠廟”，位于合肥市居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)，距市區(qū)48千米，古因居巢州、廬州中間，故曰“中廟”，號(hào)稱“湖天第一勝境”。由于歷代香火旺盛，素有“南九華，北中廟”之說。中廟初建于漢代，歷代屢廢屢修。中廟坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石磯上。石磯呈朱砂色，突入湖中，形似飛鳳，通稱鳳凰臺(tái)。古廟坐北朝南，橫峙湖岸，凌空映波，殿高壓云。廟門上有“巢湖中廟”書刻。整個(gè)廟宇樓閣重檐飛出，似丹鳳之冠，在晚霞的照射下，燦燦生輝。中廟現(xiàn)供奉關(guān)羽、觀音和諸神。中廟中廟——姥山景區(qū)。中廟又名“忠廟”，位于合肥市居巢區(qū)中廟姥山姥山--巢湖第一勝境。浩淼煙波的巢湖湖心，聳峙著一座氣勢(shì)不凡的橢圓形島嶼，這便是享譽(yù)古今、名弛四方的旅游勝地--姥山。姥山是巢湖中最大的島嶼，距北岸中廟3.5公里，面積0.86平方公里，海拔115米。相傳“陷巢州”時(shí)，焦姥為救鄉(xiāng)鄰，自己被洪水吞沒，化成了一座山，后人遂稱之為“姥山”。姥山曲岸懸壁，水闊天遠(yuǎn)，身披松竹，常年青郁，遠(yuǎn)看三山，近瞧九峰，如青螺浮水，蓬萊界外。郭沫若曾在此盤恒，揮毫寫下了“遙看巢湖金浪里，愛她姑姥發(fā)如油”的佳句。姥山的四季就是四幅色調(diào)各異的山水畫

夏避酷暑秋賞圓月冬迎冰雪春嗅花香四季山水畫姥山姥山--巢湖第一勝境。浩淼煙波的巢湖湖心，聳峙著一座氣勢(shì)政策背景巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析項(xiàng)目大環(huán)境解析1234政策背景巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)國內(nèi)生產(chǎn)總值—GDP2011年，合肥全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3600億元，增長(zhǎng)16%；規(guī)模以上工業(yè)增加值1490億元，增長(zhǎng)23%；財(cái)政收入620億元，增長(zhǎng)22%，其中地方財(cái)政收入330億元，增長(zhǎng)18%，合肥地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國省會(huì)城市前列，總量繼續(xù)進(jìn)位。2011年全年，合肥市完成固定資產(chǎn)投資3400億元，增長(zhǎng)27%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額1110億元，增長(zhǎng)19%。肥西在全國百強(qiáng)縣排名中前進(jìn)4位，肥東、長(zhǎng)豐在中部百強(qiáng)縣排名中分別前進(jìn)2位和5位。2012年，合肥市預(yù)計(jì)GDP增長(zhǎng)14%以上，也就是超過4100億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)20%以上。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)18%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長(zhǎng)14%、15%以上，追平甚至超過GDP漲幅。

合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)國內(nèi)生產(chǎn)總值—GDP2011年，合肥全人均GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展快人均收入增加房地產(chǎn)成交額有望持增加?？偨Y(jié)人均GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展快總結(jié)背景資料巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析項(xiàng)目大環(huán)境解析1234背景資料巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目本區(qū)域內(nèi)因?yàn)樘幱诖_發(fā)狀態(tài)因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)新建工程較少，通過分析比較確定碧桂園、高速云水灣為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目本區(qū)域內(nèi)因?yàn)樘幱诖_發(fā)狀態(tài)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

地塊位置：巢湖旅游度假區(qū)巢廬路軍分區(qū)教導(dǎo)隊(duì)西側(cè)

建筑面積：2200畝土地用途：多層、高層、花樣洋房、別墅投資商：碧桂園集團(tuán)建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)：毛坯容積率：0.55公攤：10%-19%主力戶型：87-123㎡兩房三房目前在售：云湖”1#、7#樓88-208㎡精裝洋房，4100元/平米起售；23#、25#樓湖景高層88—138㎡，一口價(jià)3938元/平米；1#、2#、5#樓80-180平米房源，銷售均價(jià)4200元/平米；30#、40#、26#樓多層房源，面積在87㎡、111㎡和123㎡，銷售均價(jià)4800元/平米。付款方式；一次性付款、按揭付款碧桂園濱湖城基本信息戶型圖地塊位置：巢湖旅游度假區(qū)巢廬路軍分區(qū)教導(dǎo)隊(duì)西側(cè)碧桂園濱湖考慮到周邊環(huán)境已經(jīng)相關(guān)市場(chǎng)，分析可知，碧桂園濱湖城在本片區(qū)的主要房源為別墅，與本項(xiàng)目以商業(yè)房源為主的項(xiàng)目物業(yè)類型相互間影響不大，項(xiàng)目體量大，售價(jià)高，項(xiàng)目規(guī)劃，戶型，小區(qū)環(huán)境均占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且項(xiàng)目宣傳力度大，宣傳范圍廣，使其在區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知度遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目。宣傳推廣好——在路口處的大型宣傳展板作用明顯，吸引眼球規(guī)劃建設(shè)好——獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅。碧桂園濱湖城考慮到周邊環(huán)境已經(jīng)相關(guān)市場(chǎng)，分析可知，碧桂園濱湖城在本片區(qū)的

地塊位置：巢湖北岸與濱湖旅游觀光大道之間

建筑面積：700畝土地用途：高層、別墅投資商：安徽省巢湖開發(fā)投資有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)：毛坯容積率：0.9主力戶型：76、106㎡目前在售：一期、二期別墅項(xiàng)目已經(jīng)售罄，95#、96#樓景觀湖景高層106、76平米開盤在售，均價(jià)3200元/平米，具體一房一價(jià)。付款方式；一次性付款、按揭付款高速云水灣基本信息實(shí)景圖效果圖地塊位置：巢湖北岸與濱湖旅游觀光大道之間高速云水灣基本信高速云水灣碧桂園濱湖新城金泰水岸生活政府支持黃金旅游資源靠湖，位置好宣傳推廣好品牌效應(yīng)商鋪，商業(yè)為主稀缺性本地開發(fā)商普通戶型多針對(duì)面廣別墅戶型多高速云水灣碧桂園濱湖新城金泰水岸生活政府支持靠湖，位置好宣傳市場(chǎng)調(diào)研篇Part2、項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)研篇Part2、項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)

項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目道路與交通項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目建議與分析項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)項(xiàng)目區(qū)位

地塊區(qū)位地塊處于巢湖中廟鎮(zhèn)核心區(qū)域，毗鄰巢湖，緊靠中廟寺、游船碼頭，與合肥濱湖新區(qū)遙相而望，坐擁黃金旅游資源。項(xiàng)目地塊圖區(qū)域優(yōu)勢(shì)地處合巢蕪經(jīng)濟(jì)走廊、合蕪寧“金三角”的腹地，緊鄰800里巢湖南岸，與巢湖零距離，背靠銀屏風(fēng)山，不僅自然景觀豐富，而且隨著城市環(huán)湖旅游經(jīng)濟(jì)帶的不斷開發(fā)，蘊(yùn)含著巨大的區(qū)域升值潛力。根據(jù)巢湖市政府城市“一城兩翼、擁湖發(fā)展”的空間發(fā)展策略，濱湖兩岸作為活躍的空間拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的元素，將帶動(dòng)整個(gè)巢湖西部地區(qū)的發(fā)展，以及促進(jìn)巢湖市的整體建設(shè)，房產(chǎn)升值潛力巨大。巢湖是人們公認(rèn)的風(fēng)水寶地，中廟更是寶地中的寶地。地塊區(qū)位地塊處于巢湖中廟鎮(zhèn)核心區(qū)域，毗鄰巢湖，緊靠中廟寺、

地塊道路和交通道路狀況良好——可實(shí)現(xiàn)合肥中廟1小時(shí)直達(dá)，隨著開發(fā)建設(shè)的加快，短期內(nèi)將實(shí)現(xiàn)半小時(shí)到達(dá)，并會(huì)有兩路直通公交，與駱崗機(jī)場(chǎng)距離近，更利于旅游資源開發(fā)，交通發(fā)達(dá)。地塊道路和交通道路狀況良好——可實(shí)現(xiàn)合肥中廟1小時(shí)直達(dá)，隨

地塊周邊配套尚處開發(fā)中，周邊配套設(shè)施一般，但前景無限。街邊一角在建工程，待開發(fā)地未來效果圖地塊周邊配套尚處開發(fā)中，周邊配套設(shè)施一般，但前景無限。街邊

項(xiàng)目指標(biāo)解析

地塊位置：巢湖中廟街道陽光新街

建筑面積：120畝土地用途:酒店式公寓、商鋪

投資商：安徽金泰投資集團(tuán)有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)：毛坯容積率：0.3目前在售：一號(hào)樓均價(jià)：15000元/㎡付款方式：一次性付款，簽訂十年返租協(xié)議

項(xiàng)目建筑體量小，以商業(yè)店鋪為主，招商引資為重點(diǎn)，考慮到政策引導(dǎo)及市場(chǎng)行情，要求項(xiàng)目周期盡可能短，盡快占有市場(chǎng)，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏安排勢(shì)必考慮這一因素。項(xiàng)目所處旅游風(fēng)景區(qū)情況也決定了大多數(shù)產(chǎn)品必須以滿足商業(yè)投資需求為方向。項(xiàng)目指標(biāo)解析地塊位置：巢湖中廟街道陽光新街項(xiàng)目建筑體量本項(xiàng)目戶型圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目效果圖本項(xiàng)目戶型圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目效果圖

地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）

項(xiàng)目靠近湖邊，獨(dú)占絕佳地理位置位于居巢區(qū)，毗鄰合肥濱湖新區(qū)，地段十分優(yōu)越，升值潛力大；處于中廟旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，千年名鎮(zhèn)，擁有豐富的旅游資源；可共享巢湖水體作為項(xiàng)目景觀；借助于大合肥開發(fā)建設(shè)政策，政府大力支持，未來潛力無限。政府扶持、旅游資源絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）項(xiàng)目靠近湖邊，獨(dú)占絕佳地理劣勢(shì)分析（W）短期內(nèi)項(xiàng)目周邊周邊缺乏生活配套；生活環(huán)境差相比目前其他在售項(xiàng)目規(guī)模小，售價(jià)高——現(xiàn)階段均價(jià)在15000左右；售樓中心設(shè)置簡(jiǎn)陋，售樓人員不專業(yè)；幾乎為任何宣傳渠道；項(xiàng)目戶型單一，可選擇面較窄。戶型結(jié)構(gòu)單一，價(jià)格高絕對(duì)劣勢(shì)

地塊SWOT分析劣勢(shì)分析（W）短期內(nèi)項(xiàng)目周邊周邊缺乏生活配套；生活環(huán)境差戶型機(jī)會(huì)分析（S）巢湖撤市，居巢區(qū)并入合肥，建設(shè)新合肥帶來的歷史機(jī)遇；市政府權(quán)利支持，項(xiàng)目以商業(yè)開發(fā)為主，符合政策方向；旅游進(jìn)一步發(fā)展，坐擁豐富旅游資源，未來商業(yè)價(jià)值無限；可借助周邊碧桂園項(xiàng)目前期對(duì)于中廟的宣傳效果，加以利用政府大力發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)絕對(duì)機(jī)會(huì)

地塊SWOT分析機(jī)會(huì)分析（S）巢湖撤市，居巢區(qū)并入合肥，建設(shè)新合肥帶來的歷史威脅分析（W）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)威脅；周邊開發(fā)時(shí)間和進(jìn)度難以把控；旅游市場(chǎng)的前景不明朗；已經(jīng)進(jìn)行過較長(zhǎng)時(shí)間銷售，客戶疲勞。售價(jià)高，客戶群窄。絕對(duì)威脅

地塊SWOT分析威脅分析（W）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)威脅；售價(jià)高，客戶群窄。SWOT交叉分析利用絕對(duì)優(yōu)勢(shì)削弱絕對(duì)劣勢(shì)借助政府扶持，利用周邊絕佳旅游資源，突出未來商業(yè)價(jià)值。通過創(chuàng)新宣傳，重塑項(xiàng)目形象，以拓充新型客戶源。

地塊SWOT分析SWOT交叉分析利用絕對(duì)優(yōu)勢(shì)削弱絕對(duì)劣勢(shì)借助政府扶持，利用周SWOT交叉分析利用絕對(duì)機(jī)會(huì)避免絕對(duì)威脅對(duì)客戶進(jìn)行相關(guān)引導(dǎo)。通過重塑產(chǎn)品形象、更新銷售理念，加快招商引資等改變將政府開發(fā)形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

地塊SWOT分析變威脅為機(jī)會(huì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤走差異性競(jìng)爭(zhēng)路線，并合力打造、炒作片區(qū)。SWOT交叉分析利用絕對(duì)機(jī)會(huì)避免絕對(duì)威脅對(duì)客戶進(jìn)行相關(guān)引導(dǎo)。重塑產(chǎn)品形象加快銷售運(yùn)營(yíng)引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)借助政府政策指向利用免費(fèi)資源輿論借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資源借助碧桂園前期對(duì)于中廟地區(qū)的宣傳借助國家政策此地?zé)o限購令三借

項(xiàng)目建議與分析重塑產(chǎn)品形象借助政府政策指向借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資源借助國家政策三借

項(xiàng)目建議與分析

中廟夜市—皖江士林街士林夜市：是臺(tái)北最著名、也最平民化的夜市去處，夜市可分兩大部分，一是慈誠宮對(duì)面的市場(chǎng)小吃；一是以陽明戲院為中心，包括安平街、大東路、文林、路圍成的區(qū)域。南北小吃、流行服飾、雜貨、加上如織的人潮，溢散熱鬧滾滾的氣息。背景市場(chǎng)背景：充分開發(fā)旅游資源，豐富旅游項(xiàng)目，吸引游客。政治背景：合肥市委吳存榮書記考察中廟時(shí)指出，姥山景區(qū)資源仍可深挖，要在中廟建屬于合肥人民的士林夜市，吸引中外游客。項(xiàng)目建議1、以夜市經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)入手，確定客戶群—針對(duì)經(jīng)營(yíng)巢湖特色小吃，客棧酒店為主的客戶群展開針對(duì)性推廣。2、將特色士林夜市計(jì)劃納入推廣計(jì)劃中，以其為重要賣點(diǎn)開展宣傳推廣。3、為加快招商速度，可借助政府輿論導(dǎo)向，順?biāo)浦?，加大宣傳力度，并以夜市?jì)劃為契機(jī)，設(shè)定新型優(yōu)惠方案。以士林夜市為項(xiàng)目推廣切入點(diǎn)，將項(xiàng)目營(yíng)銷方向與之相結(jié)合。項(xiàng)目建議與分析中廟夜市—皖江士林街士林夜市：是臺(tái)北最著名項(xiàng)目定位篇Part3、項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目定位篇Part3、項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合定位123項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合定位123項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位

在新合肥開發(fā)的大背景下，本項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)什么樣的功能？本項(xiàng)目的產(chǎn)品具備怎樣的使用功能？項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位在新合肥開發(fā)的大背景下，本項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)什項(xiàng)目功能定位打響中廟旅游開發(fā)的第一槍；中廟的標(biāo)桿性項(xiàng)目，區(qū)域地標(biāo)；對(duì)中廟旅游城鎮(zhèn)的完美詮釋和演繹；項(xiàng)目位于中廟臨湖絕佳位置，獨(dú)一無二，在這樣的情勢(shì)下，項(xiàng)目承載怎樣的功能：項(xiàng)目功能定位打響中廟旅游開發(fā)的第一槍；項(xiàng)目位于中廟臨湖絕佳位項(xiàng)目功能定位在市場(chǎng)、客戶層面，本項(xiàng)目及產(chǎn)品應(yīng)具備怎樣的功能？未來中廟中心，商業(yè)核心地段旅游度假型居住投資功能住宅商鋪功能本項(xiàng)目包含住宅、商業(yè)、等多項(xiàng)開發(fā)內(nèi)容，總體以商鋪為主項(xiàng)目功能定位在市場(chǎng)、客戶層面，本項(xiàng)目及產(chǎn)品應(yīng)具備怎樣的功能？未來中廟中心，商業(yè)核心地段項(xiàng)目的地位決定了必須面向市場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)群體，才能順利消化；無論是何種層次的購房，品質(zhì)和性價(jià)比都是客戶選擇的重要取向。其含義：伴隨著居巢區(qū)并如合肥的腳步，加快其經(jīng)濟(jì)發(fā)展以成為首要任務(wù)，而中廟片區(qū)因其突出的自然人文景觀更是走在了最前端，政策的大力扶持加之得天獨(dú)厚的旅游資源，決定了其必然將走上商業(yè)旅游路線，項(xiàng)目所處地段位于湖邊絕佳位置，緊靠游船碼頭與中廟寺，扼守中廟旅游黃金點(diǎn)，加之規(guī)劃中的商業(yè)酒吧一條街，在悠遠(yuǎn)歷史背后，蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。借鑒麗江鳳凰模式，酒吧加古鎮(zhèn)，必將掀起旅游高潮。未來中廟中心，商業(yè)核心地段項(xiàng)目的地位決定了必須面向市場(chǎng)投資經(jīng)旅游度假型居住千年古鎮(zhèn)中廟位于中國五大淡水湖之一的巢湖正中；是集山，島，湖，寺，庵，古建筑等多種旅游資源于一體的古鎮(zhèn)，是安徽最具特色的濱湖度假旅游資源地。中廟旅游人數(shù)夠多，這樣的條件其實(shí)蘊(yùn)含著旅游度假型居住的需求，為什么，周邊旅游度假平配設(shè)施無法及時(shí)出現(xiàn)？海南三亞也是適宜停留的度假城市，其公寓式酒店售價(jià)達(dá)到20000元/平米，大量外地客戶投資；山東日照，海濱小城，度假選擇地，其住宅受到北京、山東等各地度假客的追捧。旅游度假型居住千年古鎮(zhèn)中廟位于中國五大淡水湖之一的巢湖正中；中廟樓市還沒有做好外銷的準(zhǔn)備旅游度假型居住缺乏價(jià)值吸引點(diǎn)，樓市價(jià)值增長(zhǎng)緩慢，難以吸引外地投資；周邊形象、基礎(chǔ)配套沒有跟上來；市場(chǎng)產(chǎn)品主要針對(duì)本地客戶，沒有相關(guān)的外銷宣傳；觀點(diǎn)：隨著小鎮(zhèn)形象、交通等一系列硬件的改善，其房產(chǎn)的價(jià)值已蓄勢(shì)待升，已經(jīng)具備吸引外地客戶的條件。中廟樓市還沒有做好外銷的準(zhǔn)備旅游度假型居住缺乏價(jià)值吸引點(diǎn)，樓投資功能隨著合肥樓市的升值潛力不斷顯現(xiàn)，樓市的投資價(jià)值逐漸凸顯1、周邊處于未開發(fā)或正在開發(fā)的處女地，吸引力大，升值價(jià)值高；2、政府大力扶植，發(fā)展速度快，周邊配套設(shè)施齊全；3、旅游資源豐富，第三產(chǎn)業(yè)帶到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提升指日可待；投資功能隨著合肥樓市的升值潛力不斷顯現(xiàn)，樓市的投資價(jià)值逐漸凸項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合定位123項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合定位123項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目坐落旅游黃金點(diǎn)，以商業(yè)開發(fā)為首要目的，客戶群針對(duì)性較強(qiáng)，因此，這里給出定位：為主要商業(yè)人士，旅游資源單位或個(gè)人，以商品經(jīng)營(yíng)及酒吧為主。并根據(jù)市場(chǎng)行情及時(shí)做適當(dāng)調(diào)整。項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目坐落旅游黃金點(diǎn)，以商業(yè)開發(fā)為首要目的，客戶項(xiàng)目客戶區(qū)域定位外地客戶周邊客戶本地客戶本區(qū)域內(nèi)（30%）合肥及安徽省內(nèi)（50%）其他省市（20%）項(xiàng)目客戶區(qū)域定位外地客戶周邊客戶本地客戶本區(qū)域內(nèi)（30%）合項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合定位123項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合定位123項(xiàng)目形象定位800里水體為項(xiàng)目所用水無疑是項(xiàng)目的主題水用什么代言？形象定位思考：形象定位必須對(duì)項(xiàng)目形成高度精確的概括，使客戶產(chǎn)生直接美好的聯(lián)想項(xiàng)目形象定位800里水體為項(xiàng)目所用形象定位思考：形象定位必須山水古鎮(zhèn)典雅生活近品巢湖山水遠(yuǎn)見黃金未來項(xiàng)目形象定位山水古鎮(zhèn)典雅生活近品巢湖山水遠(yuǎn)見黃金未來項(xiàng)目形象定位謝謝觀賞謝謝觀賞金泰·水岸生活項(xiàng)目及周邊環(huán)境市調(diào)報(bào)告輝達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司2012年7月金泰·水岸生活輝達(dá)地產(chǎn)顧問有限公司報(bào)告內(nèi)容提示Part1、項(xiàng)目大環(huán)境解析評(píng)價(jià)Part3、項(xiàng)目開發(fā)綜合定位Part2、項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)研部分定位建議部分報(bào)告內(nèi)容提示Part1、項(xiàng)目大環(huán)境解析評(píng)價(jià)Part3、項(xiàng)目開市場(chǎng)調(diào)研篇Part1、項(xiàng)目大環(huán)境解析評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)研篇Part1、項(xiàng)目大環(huán)境解析評(píng)價(jià)背景資料巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析項(xiàng)目大環(huán)境解析1234背景資料巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景資料

巢湖市是一個(gè)區(qū)位獨(dú)特的地方，襟江而又擁湖，因而成為長(zhǎng)江北岸的一座“魚米之鄉(xiāng)”。但建國以來，巢湖的工業(yè)經(jīng)濟(jì)始終發(fā)展不起來，經(jīng)濟(jì)體量與周邊的合肥、蕪湖、馬鞍山相比，差距日益加大。巢湖經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，也使得其自身的穩(wěn)定性不足。建國以來，巢湖已經(jīng)歷過四次小規(guī)模的行政區(qū)劃調(diào)整。一方面，巢湖的經(jīng)濟(jì)體量與其管轄面積作比，是“小馬拉大車”，以至于“馬和車都累”。而且在周邊城市逐漸形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)體系情況下，巢湖的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是受到擠壓。另一方面，安徽省地級(jí)市較多，隨著“大交通”和“大城市”的發(fā)展，中心城市行政區(qū)劃管理幅度過小。巢湖撤市背景資料巢湖市是一個(gè)區(qū)位獨(dú)特的地方，襟江而又擁湖，背景資料撤市后的規(guī)劃本項(xiàng)目位于巢湖居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)。撤市后劃入合肥市。居巢區(qū)和廬江縣劃歸合肥，無為縣劃歸蕪湖，含山縣、和縣劃歸馬鞍山。具體區(qū)位圖背景資料撤市后的規(guī)劃本項(xiàng)目位于巢湖居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)。撤市后劃入合巢湖人如何看撤市合肥人如何看撤市當(dāng)?shù)厝说膽B(tài)度和評(píng)價(jià)對(duì)待并入合肥持觀望態(tài)度，無法確定今后走向，但期待更多政策上補(bǔ)貼與支持，對(duì)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)為價(jià)格高，質(zhì)量造型差，購買興趣不大。有利于合肥建設(shè)，但同時(shí)也擔(dān)心相關(guān)政策導(dǎo)向的偏移會(huì)帶來更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力欣喜與加入省會(huì)城市，希望借助相關(guān)指引政策改變巢湖落回的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。大家談撤市背景資料巢湖人如何看撤市合肥人如何看撤市當(dāng)?shù)厝说膽B(tài)度和評(píng)價(jià)對(duì)待并入合背景資料區(qū)位圖巢湖部分區(qū)域劃入合肥后，合肥將建成一個(gè)環(huán)巢湖的大城市，巢湖將變成合肥市的“內(nèi)湖”。調(diào)整區(qū)劃后，新合肥市所轄區(qū)縣達(dá)到至少10個(gè)，面積10000平方公里左右，人口800萬人，人口占全省比例12%，與全國省會(huì)平均水平相仿，成為一個(gè)在全國有影響力的大型城市。背景資料區(qū)位圖巢湖部分區(qū)域劃入合肥后，合肥將建成一個(gè)環(huán)巢湖的巢湖為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。在諸多名勝中，最具吸引力的是山水風(fēng)光名勝。滾滾東去的大江，煙波浩渺的巢湖，巍峨起伏的群山，熱氣蒸騰的溫泉，從宏觀上構(gòu)成了巢湖山水的壯麗氣勢(shì)。她集長(zhǎng)江天險(xiǎn)、湖光山色于一體，匯名泉名洞、奇石奇花于一身，湖光、江濤、溫泉、奇花，堪稱“巢湖四絕”，曾使歷史上多少文人墨客嘆為觀止！在開發(fā)山水名勝的同時(shí)，巢湖人也加快了歷史名勝的發(fā)掘和利用。修復(fù)了古昭關(guān)等古戰(zhàn)場(chǎng)遺址和霸王祠、周瑜墓園，再現(xiàn)了古戰(zhàn)場(chǎng)文化；發(fā)掘了西漢古墓，興建了文物博物館，搶救了西漢名勝文化；擴(kuò)建了陋室，搜集了古碑刻，發(fā)掘了唐宋名勝文化；整修了昭忠祠、李鴻章當(dāng)鋪、武壯祠和吳長(zhǎng)慶故居，保護(hù)了淮軍名勝文化；在原址按原樣整修了馮玉祥、張治中、李克農(nóng)“三將軍”舊居，并分別被批準(zhǔn)為國家和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，弘揚(yáng)了現(xiàn)代名人名居文化。此外，還修建了新四軍七師司令部和新四軍江北指揮部舊址及其紀(jì)念館，在抗日和渡江戰(zhàn)役紀(jì)念地豎起了一批紀(jì)念塔、紀(jì)念碑。

部分景點(diǎn)分布圖旅游資源背景資料巢湖為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。在諸多名勝中，最具吸引力的是山水風(fēng)

并去合肥后，合肥市加大對(duì)于其豐富的旅游資源的利用，緊抓融入合肥旅游圈和皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的兩個(gè)重大歷史機(jī)遇，大力發(fā)展該區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)，目前完成了中廟濱湖觀光帶景觀規(guī)劃、姥山島整體規(guī)劃。項(xiàng)目招商勢(shì)頭迅猛；二期工程將于明年年初開工建設(shè)。此外姥山島綜合開發(fā)、南北碼頭建設(shè)等正在如火如荼的建設(shè)中。隨著旅游項(xiàng)目的建設(shè)力度加大，中廟必將為環(huán)巢湖旅游平添更多看點(diǎn)。

優(yōu)良的自然、地質(zhì)環(huán)境適宜的氣候，為打造國際化的旅游名鎮(zhèn)奠定了基礎(chǔ)并去合肥后，合肥市加大對(duì)于其豐富的旅游資源的利用，緊抓融政策背景巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目大環(huán)境解析1234政策背景巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目未來國際旅游城鎮(zhèn)

巢湖中廟印象力求在短時(shí)間內(nèi)盡快完善道路交通與周邊配套設(shè)施城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展正逐步駛?cè)肟燔嚨缹⒊蔀槠潆A段性發(fā)展的主要任務(wù)中廟鎮(zhèn)位于巢湖市西部，巢湖北岸，屬濱湖之鄉(xiāng)。身臨中廟，八百里巢湖盡收眼底，湖心屹立著姥山島，湖岸有千年古剎忠廟，與姥山島隔水相望，真是“人間蓬萊”、“湖天第一勝處”。安徽省及巢湖市在制定旅游事業(yè)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，均把中廟濱湖旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶建設(shè)放在重要地位。中廟街道是現(xiàn)狀巢湖旅游業(yè)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)地域，有著相對(duì)良好的旅游接待能力和優(yōu)良的生態(tài)及景觀資源，同時(shí)又是連接巢湖主城區(qū)與合肥濱湖新城和東部新城的重要中間區(qū)位，不僅具有重要的發(fā)展?jié)摿?，而且在推進(jìn)合肥經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展方面具有重要戰(zhàn)略性地位。但中廟街道地域面積狹小，對(duì)于未來發(fā)展形成了重要現(xiàn)實(shí)制約。因此，中廟街道已經(jīng)市域?qū)用娴闹攸c(diǎn)地域規(guī)劃導(dǎo)引中被確定為與黃麓鎮(zhèn)統(tǒng)籌考慮，以組團(tuán)方式共同建設(shè)新城。

國際旅游城鎮(zhèn)湖光——巢湖山色——姥山古鎮(zhèn)——千年歷史未來國際旅游城鎮(zhèn)巢湖中廟印象力求在短時(shí)間內(nèi)盡快完善道路交通中廟導(dǎo)游圖優(yōu)美的自然風(fēng)光中廟導(dǎo)游圖優(yōu)美的自然風(fēng)光中廟中廟——姥山景區(qū)。中廟又名“忠廟”，位于合肥市居巢區(qū)中廟鎮(zhèn)，距市區(qū)48千米，古因居巢州、廬州中間，故曰“中廟”，號(hào)稱“湖天第一勝境”。由于歷代香火旺盛，素有“南九華，北中廟”之說。中廟初建于漢代，歷代屢廢屢修。中廟坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石磯上。石磯呈朱砂色，突入湖中，形似飛鳳，通稱鳳凰臺(tái)。古廟坐北朝南，橫峙湖岸，凌空映波，殿高壓云。廟門上有“巢湖中廟”書刻。整個(gè)廟宇樓閣重檐飛出，似丹鳳之冠，在晚霞的照射下，燦燦生輝。中廟現(xiàn)供奉關(guān)羽、觀音和諸神。中廟中廟——姥山景區(qū)。中廟又名“忠廟”，位于合肥市居巢區(qū)中廟姥山姥山--巢湖第一勝境。浩淼煙波的巢湖湖心，聳峙著一座氣勢(shì)不凡的橢圓形島嶼，這便是享譽(yù)古今、名弛四方的旅游勝地--姥山。姥山是巢湖中最大的島嶼，距北岸中廟3.5公里，面積0.86平方公里，海拔115米。相傳“陷巢州”時(shí)，焦姥為救鄉(xiāng)鄰，自己被洪水吞沒，化成了一座山，后人遂稱之為“姥山”。姥山曲岸懸壁，水闊天遠(yuǎn)，身披松竹，常年青郁，遠(yuǎn)看三山，近瞧九峰，如青螺浮水，蓬萊界外。郭沫若曾在此盤恒，揮毫寫下了“遙看巢湖金浪里，愛她姑姥發(fā)如油”的佳句。姥山的四季就是四幅色調(diào)各異的山水畫

夏避酷暑秋賞圓月冬迎冰雪春嗅花香四季山水畫姥山姥山--巢湖第一勝境。浩淼煙波的巢湖湖心，聳峙著一座氣勢(shì)政策背景巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析項(xiàng)目大環(huán)境解析1234政策背景巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)國內(nèi)生產(chǎn)總值—GDP2011年，合肥全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3600億元，增長(zhǎng)16%；規(guī)模以上工業(yè)增加值1490億元，增長(zhǎng)23%；財(cái)政收入620億元，增長(zhǎng)22%，其中地方財(cái)政收入330億元，增長(zhǎng)18%，合肥地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國省會(huì)城市前列，總量繼續(xù)進(jìn)位。2011年全年，合肥市完成固定資產(chǎn)投資3400億元，增長(zhǎng)27%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額1110億元，增長(zhǎng)19%。肥西在全國百強(qiáng)縣排名中前進(jìn)4位，肥東、長(zhǎng)豐在中部百強(qiáng)縣排名中分別前進(jìn)2位和5位。2012年，合肥市預(yù)計(jì)GDP增長(zhǎng)14%以上，也就是超過4100億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)20%以上。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)18%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長(zhǎng)14%、15%以上，追平甚至超過GDP漲幅。

合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)國內(nèi)生產(chǎn)總值—GDP2011年，合肥全人均GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展快人均收入增加房地產(chǎn)成交額有望持增加?？偨Y(jié)人均GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展快總結(jié)背景資料巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析項(xiàng)目大環(huán)境解析1234背景資料巢湖中廟印象合肥宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展趨勢(shì)中廟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目本區(qū)域內(nèi)因?yàn)樘幱诖_發(fā)狀態(tài)因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)新建工程較少，通過分析比較確定碧桂園、高速云水灣為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析本項(xiàng)目本區(qū)域內(nèi)因?yàn)樘幱诖_發(fā)狀態(tài)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

地塊位置：巢湖旅游度假區(qū)巢廬路軍分區(qū)教導(dǎo)隊(duì)西側(cè)

建筑面積：2200畝土地用途：多層、高層、花樣洋房、別墅投資商：碧桂園集團(tuán)建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)：毛坯容積率：0.55公攤：10%-19%主力戶型：87-123㎡兩房三房目前在售：云湖”1#、7#樓88-208㎡精裝洋房，4100元/平米起售；23#、25#樓湖景高層88—138㎡，一口價(jià)3938元/平米；1#、2#、5#樓80-180平米房源，銷售均價(jià)4200元/平米；30#、40#、26#樓多層房源，面積在87㎡、111㎡和123㎡，銷售均價(jià)4800元/平米。付款方式；一次性付款、按揭付款碧桂園濱湖城基本信息戶型圖地塊位置：巢湖旅游度假區(qū)巢廬路軍分區(qū)教導(dǎo)隊(duì)西側(cè)碧桂園濱湖考慮到周邊環(huán)境已經(jīng)相關(guān)市場(chǎng)，分析可知，碧桂園濱湖城在本片區(qū)的主要房源為別墅，與本項(xiàng)目以商業(yè)房源為主的項(xiàng)目物業(yè)類型相互間影響不大，項(xiàng)目體量大，售價(jià)高，項(xiàng)目規(guī)劃，戶型，小區(qū)環(huán)境均占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且項(xiàng)目宣傳力度大，宣傳范圍廣，使其在區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知度遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目。宣傳推廣好——在路口處的大型宣傳展板作用明顯，吸引眼球規(guī)劃建設(shè)好——獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅。碧桂園濱湖城考慮到周邊環(huán)境已經(jīng)相關(guān)市場(chǎng)，分析可知，碧桂園濱湖城在本片區(qū)的

地塊位置：巢湖北岸與濱湖旅游觀光大道之間

建筑面積：700畝土地用途：高層、別墅投資商：安徽省巢湖開發(fā)投資有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)：毛坯容積率：0.9主力戶型：76、106㎡目前在售：一期、二期別墅項(xiàng)目已經(jīng)售罄，95#、96#樓景觀湖景高層106、76平米開盤在售，均價(jià)3200元/平米，具體一房一價(jià)。付款方式；一次性付款、按揭付款高速云水灣基本信息實(shí)景圖效果圖地塊位置：巢湖北岸與濱湖旅游觀光大道之間高速云水灣基本信高速云水灣碧桂園濱湖新城金泰水岸生活政府支持黃金旅游資源靠湖，位置好宣傳推廣好品牌效應(yīng)商鋪，商業(yè)為主稀缺性本地開發(fā)商普通戶型多針對(duì)面廣別墅戶型多高速云水灣碧桂園濱湖新城金泰水岸生活政府支持靠湖，位置好宣傳市場(chǎng)調(diào)研篇Part2、項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)研篇Part2、項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)

項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目道路與交通項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目建議與分析項(xiàng)目自身解析評(píng)價(jià)項(xiàng)目區(qū)位

地塊區(qū)位地塊處于巢湖中廟鎮(zhèn)核心區(qū)域，毗鄰巢湖，緊靠中廟寺、游船碼頭，與合肥濱湖新區(qū)遙相而望，坐擁黃金旅游資源。項(xiàng)目地塊圖區(qū)域優(yōu)勢(shì)地處合巢蕪經(jīng)濟(jì)走廊、合蕪寧“金三角”的腹地，緊鄰800里巢湖南岸，與巢湖零距離，背靠銀屏風(fēng)山，不僅自然景觀豐富，而且隨著城市環(huán)湖旅游經(jīng)濟(jì)帶的不斷開發(fā)，蘊(yùn)含著巨大的區(qū)域升值潛力。根據(jù)巢湖市政府城市“一城兩翼、擁湖發(fā)展”的空間發(fā)展策略，濱湖兩岸作為活躍的空間拓展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的元素，將帶動(dòng)整個(gè)巢湖西部地區(qū)的發(fā)展，以及促進(jìn)巢湖市的整體建設(shè)，房產(chǎn)升值潛力巨大。巢湖是人們公認(rèn)的風(fēng)水寶地，中廟更是寶地中的寶地。地塊區(qū)位地塊處于巢湖中廟鎮(zhèn)核心區(qū)域，毗鄰巢湖，緊靠中廟寺、

地塊道路和交通道路狀況良好——可實(shí)現(xiàn)合肥中廟1小時(shí)直達(dá)，隨著開發(fā)建設(shè)的加快，短期內(nèi)將實(shí)現(xiàn)半小時(shí)到達(dá)，并會(huì)有兩路直通公交，與駱崗機(jī)場(chǎng)距離近，更利于旅游資源開發(fā)，交通發(fā)達(dá)。地塊道路和交通道路狀況良好——可實(shí)現(xiàn)合肥中廟1小時(shí)直達(dá)，隨

地塊周邊配套尚處開發(fā)中，周邊配套設(shè)施一般，但前景無限。街邊一角在建工程，待開發(fā)地未來效果圖地塊周邊配套尚處開發(fā)中，周邊配套設(shè)施一般，但前景無限。街邊

項(xiàng)目指標(biāo)解析

地塊位置：巢湖中廟街道陽光新街

建筑面積：120畝土地用途:酒店式公寓、商鋪

投資商：安徽金泰投資集團(tuán)有限公司建筑結(jié)構(gòu)：框架交付使用狀態(tài)：毛坯容積率：0.3目前在售：一號(hào)樓均價(jià)：15000元/㎡付款方式：一次性付款，簽訂十年返租協(xié)議

項(xiàng)目建筑體量小，以商業(yè)店鋪為主，招商引資為重點(diǎn)，考慮到政策引導(dǎo)及市場(chǎng)行情，要求項(xiàng)目周期盡可能短，盡快占有市場(chǎng)，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏安排勢(shì)必考慮這一因素。項(xiàng)目所處旅游風(fēng)景區(qū)情況也決定了大多數(shù)產(chǎn)品必須以滿足商業(yè)投資需求為方向。項(xiàng)目指標(biāo)解析地塊位置：巢湖中廟街道陽光新街項(xiàng)目建筑體量本項(xiàng)目戶型圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目效果圖本項(xiàng)目戶型圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目效果圖

地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）

項(xiàng)目靠近湖邊，獨(dú)占絕佳地理位置位于居巢區(qū)，毗鄰合肥濱湖新區(qū)，地段十分優(yōu)越，升值潛力大；處于中廟旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，千年名鎮(zhèn)，擁有豐富的旅游資源；可共享巢湖水體作為項(xiàng)目景觀；借助于大合肥開發(fā)建設(shè)政策，政府大力支持，未來潛力無限。政府扶持、旅游資源絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）項(xiàng)目靠近湖邊，獨(dú)占絕佳地理劣勢(shì)分析（W）短期內(nèi)項(xiàng)目周邊周邊缺乏生活配套；生活環(huán)境差相比目前其他在售項(xiàng)目規(guī)模小，售價(jià)高——現(xiàn)階段均價(jià)在15000左右；售樓中心設(shè)置簡(jiǎn)陋，售樓人員不專業(yè)；幾乎為任何宣傳渠道；項(xiàng)目戶型單一，可選擇面較窄。戶型結(jié)構(gòu)單一，價(jià)格高絕對(duì)劣勢(shì)

地塊SWOT分析劣勢(shì)分析（W）短期內(nèi)項(xiàng)目周邊周邊缺乏生活配套；生活環(huán)境差戶型機(jī)會(huì)分析（S）巢湖撤市，居巢區(qū)并入合肥，建設(shè)新合肥帶來的歷史機(jī)遇；市政府權(quán)利支持，項(xiàng)目以商業(yè)開發(fā)為主，符合政策方向；旅游進(jìn)一步發(fā)展，坐擁豐富旅游資源，未來商業(yè)價(jià)值無限；可借助周邊碧桂園項(xiàng)目前期對(duì)于中廟的宣傳效果，加以利用政府大力發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)絕對(duì)機(jī)會(huì)

地塊SWOT分析機(jī)會(huì)分析（S）巢湖撤市，居巢區(qū)并入合肥，建設(shè)新合肥帶來的歷史威脅分析（W）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)威脅；周邊開發(fā)時(shí)間和進(jìn)度難以把控；旅游市場(chǎng)的前景不明朗；已經(jīng)進(jìn)行過較長(zhǎng)時(shí)間銷售，客戶疲勞。售價(jià)高，客戶群窄。絕對(duì)威脅

地塊SWOT分析威脅分析（W）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目帶來的競(jìng)爭(zhēng)威脅；售價(jià)高，客戶群窄。SWOT交叉分析利用絕對(duì)優(yōu)勢(shì)削弱絕對(duì)劣勢(shì)借助政府扶持，利用周邊絕佳旅游資源，突出未來商業(yè)價(jià)值。通過創(chuàng)新宣傳，重塑項(xiàng)目形象，以拓充新型客戶源。

地塊SWOT分析SWOT交叉分析利用絕對(duì)優(yōu)勢(shì)削弱絕對(duì)劣勢(shì)借助政府扶持，利用周SWOT交叉分析利用絕對(duì)機(jī)會(huì)避免絕對(duì)威脅對(duì)客戶進(jìn)行相關(guān)引導(dǎo)。通過重塑產(chǎn)品形象、更新銷售理念，加快招商引資等改變將政府開發(fā)形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

地塊SWOT分析變威脅為機(jī)會(huì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤走差異性競(jìng)爭(zhēng)路線，并合力打造、炒作片區(qū)。SWOT交叉分析利用絕對(duì)機(jī)會(huì)避免絕對(duì)威脅對(duì)客戶進(jìn)行相關(guān)引導(dǎo)。重塑產(chǎn)品形象加快銷售運(yùn)營(yíng)引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)借助政府政策指向利用免費(fèi)資源輿論借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資源借助碧桂園前期對(duì)于中廟地區(qū)的宣傳借助國家政策此地?zé)o限購令三借

項(xiàng)目建議與分析重塑產(chǎn)品形象借助政府政策指向借助競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資源借助國家政策三借

項(xiàng)目建議與分析

中廟夜市—皖江士林街士林夜市：是臺(tái)北最著名、也最平民化的夜市去處，夜市可分兩大部分，一是慈誠宮對(duì)面的市場(chǎng)小吃；一是以陽明戲院為中心，包括安平街、大東路、文林、路圍成的區(qū)域。南北小吃、流行服飾、雜貨、加上如織的人潮，溢散熱鬧滾滾的氣息。背景市場(chǎng)背景：充分開發(fā)旅游資源，豐富旅游項(xiàng)目，吸引游客。政治背景：合肥市委吳存榮書記考察中廟時(shí)指出，姥山景區(qū)資源仍可深挖，要在中廟建屬于合肥人民的士林夜市，吸引中外游客。項(xiàng)目建議1、以夜市經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)入手，確定客戶群—針對(duì)經(jīng)營(yíng)巢湖特色小吃，客棧酒店為主的客戶群展開針對(duì)性推廣。2、將特色士林夜市計(jì)劃納入推廣計(jì)劃中，以其為重要賣點(diǎn)開展宣傳推廣。3、為加快招商速度，可借助政府輿論導(dǎo)向，順?biāo)浦郏哟笮麄髁Χ?，并以夜市?jì)劃為契機(jī)，設(shè)定新型優(yōu)惠方案。以士林夜市為項(xiàng)目推廣切入點(diǎn)，將項(xiàng)目營(yíng)銷方向與之相結(jié)合。項(xiàng)目建議與分析中廟夜市—皖江士林街士林夜市：是臺(tái)北最著名項(xiàng)目定位篇Part3、項(xiàng)目綜合