建筑工程項目后評價報告講義

D現(xiàn)場營銷氣氛營造：主要選擇了樓體字，售樓處樓體包裝，項目自建高炮等，在節(jié)省了大筆廣告費用的同時，是現(xiàn)場的營銷氛圍富裕濃厚，媒體選擇4、工程案例1.工程質(zhì)量案例分析(1)多層區(qū)一層地面返潮問題如圖所示，地圈梁上下采用吸水率很高的粉煤灰磚， 墻體外側未做任何防水結點設計，雨水直接由室外地坪與地圈梁間120mn高差處滲入室內(nèi)地面以下回填土內(nèi)，長期灌水回填土飽和，導致一層地面返潮。后期采取截水溝的整改措施。

訐護 iLI1訐護 iLI1㈣r0SM呼11你**'2.||丨1"專f.iB*a&'-ILEi-f VJv(2)地下室滲漏問題地下室墻體及穿墻管道周邊防水細部處理不細，導致滲漏，給后期維修帶來很大困難。該情況建議今后類似情況，嚴格檢查測試防水質(zhì)量，確定合格后回填周邊土。2.使用功能案例分析(1)高層區(qū)頂層消防管設計標高問題影響精裝效果(2)院景house二層入戶門距離太近相互碰撞無法正常開啟(3)飄窗側面玻璃無法清理(4)院景house一層庭院可視對講高度問題導致無法達到正常使用功能(5)室外空調(diào)機位尺寸及位臵設計不合理,影響外立面效果(6)高層區(qū)水井內(nèi)空間狹窄不便于日后維修，并且部分樓座水暖井內(nèi)未設計地漏和防水，造成隱患。

(7)單元門的材料選擇及把手形式造成單元門經(jīng)常損壞(8)多層區(qū)院景房自來水及熱力管井設計在樓外北側 ，冬天容易被凍壞且門的高度不便于日后抄表及維修(9)多層區(qū)單元入口內(nèi)墻上的電箱布臵橫七豎八 ,影響美觀(10)多層區(qū)設計的雨水管直角彎較多，冬天易凍裂影響排水(11)由于未考慮廚房的燃氣熱水器排氣口預留問題 ，導致外墻被隨意開口(10)多層區(qū)設計的雨水管直角彎較多，冬天易凍裂影響排水(11)由于未考慮廚房的燃氣熱水器排氣口預留問題 ，導致外墻被隨意開口，帶來外墻滲水隱患且影響美觀(12)高層區(qū)東西戶，主臥空調(diào)機位設計在陽臺上，業(yè)主封閉陽臺后，導致空調(diào)外機無處放臵(13)高層區(qū)消防箱及個別電箱厚度大于墻體厚度，箱體突出墻面，影響裝飾效果(14)高層區(qū)屋面設計未考慮后期保溫及鑲貼厚度 ，導致屋面防護墻高度低于國家規(guī)范要求,后期安裝20cm欄桿,造成費用的增加(15)高層區(qū)電梯集水坑井蓋位臵設計在電梯前室,影響使用功能及美觀(16)普通多層，一層管溝穿墻管處未設計防水封堵，后期雨季管溝內(nèi)長期積水，對一(17)一層入戶燃氣管道位臵的設計，給業(yè)主后期裝修帶來很大不便，業(yè)主反映比較強烈(18)廚房排水立管設計為直三通，后期直三通處漏水，給部分裝修好的業(yè)主造成很大影響,后變更為斜三通（19）外墻質(zhì)量因材料質(zhì)量原因目前已產(chǎn)生龜裂。 外墻涂料選用普通膩子，在局部找平后厚度較厚，而普通膩子沒有彈性，經(jīng)過一定時間的溫差變化，產(chǎn)生龜裂，且龜裂很難消除，特別是水泥砂漿抹灰部位。建議外墻保溫后采用彈性膩子施工。（20） 多層區(qū)屋面滲漏現(xiàn)象較為嚴重建議防水施工完成后一定要認真做好閉水及淋水實驗，在保護層施工過程中要注意防水成品保護。（21） 戶內(nèi)間隔墻體開裂情況比較嚴重主要原因，第一，在招標比價過程中，只重視價格，未考慮加氣砌塊的穩(wěn)定性，進場材料多為小廠家生產(chǎn)，造成后期墻體開裂收縮；其次是由于工期原因，加氣塊養(yǎng)護齡期不到。（22） 門窗工程中部分相關配件由于合同約定不明晰，施工單位未安裝，引起業(yè)主的不滿及投訴。3、室外景觀綠化案例分析1.多層區(qū)鋪裝完畢后才開始建筑垃圾清運，工序顛倒造成多層區(qū)鋪裝破壞嚴重，影響工期。

2.多層區(qū)管網(wǎng)前期控制與景觀脫節(jié)，多處出現(xiàn)陰陽井3.2#地下車庫換熱站前期預留洞口位臵錯誤后期施工被迫重新開洞4.多層區(qū)景觀標咼冋題（部分甬道標咼咼于室內(nèi)地坪及地下室窗標咼）5.人行入口門設計考慮不周實際使用起來很不方便6?小區(qū)南入口安全島設臵影響車輛轉彎，后期取消安全島，造成成本的浪費7.環(huán)路距離鄰側樓座一樓距離不符合規(guī)范要求，造成業(yè)主的不滿和投訴8.部分甬道汀步設計不合理，存在截彎取直處7.環(huán)路距離鄰側樓座一樓距離不符合規(guī)范要求，造成業(yè)主的不滿和投訴8.部分甬道汀步設計不合理，存在截彎取直處9.甬道未設計路沿石，微地形制作完成后水土流失嚴重，待后期植物生長后情況方得以改善10.甬道處理高差方面設計考慮不詳?shù)靡愿纳?0.甬道處理高差方面設計考慮不詳11.雨季時期雨水管網(wǎng)仍未能接入市政主管網(wǎng)淹（托期長達半年）導致小區(qū)部分樓座被11.雨季時期雨水管網(wǎng)仍未能接入市政主管網(wǎng)淹（托期長達半年）導致小區(qū)部分樓座被12.隱形消防車道設計覆土厚度僅10公分，草坪長勢很弱，嚴重影響小區(qū)綠化品質(zhì)13.現(xiàn)場景觀綠化用水管網(wǎng)使用UPV13.現(xiàn)場景觀綠化用水管網(wǎng)使用UPV（管材破碎率極高，景觀噴泉設計用泵型號超大14.瀝青路與停車位交接處經(jīng)溝通不同意增加界石，雨水通過嵌草磚滲入道路墊層,易引發(fā)邊緣處下沉且觀感質(zhì)量很差5、成本采購案例煙臺海信慧園甲方采購過程中也存在著不足之處，應加以總結以利于后續(xù)工作的有效開展和規(guī)范。材料（設備）采購方面一、加氣砼砌塊的招標采購：1、說明：因受原材料粉煤灰的限制，煙臺當?shù)厣a(chǎn)加氣砼砌塊的企業(yè)較少，加氣砼砌塊一直屬于賣方壟斷市場。煙臺海信慧園用加氣砼砌塊招標后，因各生產(chǎn)企業(yè)均要求預付貨款的支付方式，與我公司常規(guī)付款方式不符，因此遲遲未能確定供貨商，致使墻體砌筑延期一月有余，后續(xù)外墻保溫、涂料、門窗、抹灰等等一系列分部工程工期均被迫延期，直接影響房屋驗收及交付。后期隨市場需求量的增加，加氣砼砌塊的價格也上漲了10%左右。2、經(jīng)驗總結：1）針對如加氣砼砌塊一類特殊材料，建議公司打破常規(guī)適應市場，及時應變，抓住材料市場價格處于低位時招標采購，簽訂供貨合同后預付貨款將材料價格固定，既能保證供貨及時又避免了材料漲價的風險。2）目前加氣砼砌塊填充墻墻體裂縫嚴重，在不增加成本投入的前提下，此質(zhì)量通病很難消除，交付后業(yè)主對此投訴較多，對我公司產(chǎn)品質(zhì)量造成負面影響。經(jīng)調(diào)查煙臺當?shù)仨椖看蠖純H砌筑外圍護墻體及廚衛(wèi)墻體，內(nèi)分割墻一般留待業(yè)主裝修時自行砌筑或木制作分割，此做法的好處是既減少因墻體裂縫引起的質(zhì)量投訴又大大降低了建筑成本而且可縮短工期，增加了我公司產(chǎn)品的市場競爭力，但如業(yè)主自行砌筑墻體恐對室外景觀及樓內(nèi)設施造成破壞和污染。建議公司對此進行專項探討決策。二、材料（設備）計劃提報：1、說明：煙臺海信慧園需進場材料（設備）數(shù)量均由施工企業(yè)提報，我公司項目部確認后由采購部招標采購。像鋼材、砼、水泥、木材、電線電纜等通用大宗材料，我公司對總用量及階段性用量缺少定量把控，施工企業(yè)提報多少就進場多少，存在施工企業(yè)多提報挪作他用、擠占我公司資金的潛在可能。2、經(jīng)驗總結：1）項目開工前，由成本部作出預算，提供各種材料的定額用量，作為采購部招標、簽訂合同的依據(jù)，同時控制材料進場總量； 2）階段性進場材料數(shù)量由項目部嚴格把關，核算確認后提報采購部進場；3）項目部對每批進場材料認真核對數(shù)量同時加強現(xiàn)場監(jiān)控，避免施工企業(yè)直接將材料運至他處或從現(xiàn)場二次運出； 4）竣工結算時將預算材料用量與實際用量進行對比，如有出入查明原因。三、材料（設備）進場驗收：1、說明：煙臺海信慧園工程施工階段，對進場材料（設備）的驗收存在責任不明，采購部與項目部之間工作流程脫節(jié)的現(xiàn)象，雖然鋼材、水泥、砼等材料均由當?shù)刭|(zhì)檢部門二次復檢，煙臺海信慧園未因材料（設備）質(zhì)量引起質(zhì)量事故，但現(xiàn)場材料驗收責任缺失。2、經(jīng)驗總結：1）明確材料（設備）進場驗收的責任部門為項目部。采購部在招標采購合同簽訂后，將所采購材料（設備）的名稱、規(guī)格、數(shù)量、驗收標準、進場時間等以書面形式與項目部進行交接確認，同時將供貨方提報的材料（設備）樣品交由項目部封樣；2）制定措施對供貨商不按合同約定供貨的行為進行處罰。四、施工企業(yè)自采材料的質(zhì)量控制1、說明：煙臺海信慧園室外景觀硬鋪用石材等材料由施工企業(yè)自行采購，由于不需我公司項目部、采購部等部門簽字確認，因而對此部分材料的質(zhì)量監(jiān)控尤為欠缺，曾發(fā)生其進場石材厚度與設計厚度不符的情況。2、經(jīng)驗總結：制定施工企業(yè)自采材料進場驗收制度，材料進場前由施工企業(yè)將欲進場材料樣品報送項目部，經(jīng)我公司相關部門確認后方可大批進場，每批材料進場時報項目部驗收，驗收通過后方可用于工程。分包工程采購方面一、庭院圍墻欄桿：1、說明：煙臺海信慧園庭院圍墻欄桿經(jīng)招標確定由青島某企業(yè)承攬加工安裝，其投標報價明顯低于煙臺當?shù)仄髽I(yè)報價?，F(xiàn)場安裝時其所使用方管壁厚與我公司圖紙設計嚴重不符，造成所安裝圍墻欄桿全部拆除重裝，影響按期交付的后果。2、經(jīng)驗總結：招標后科學評價選擇施工企業(yè)，對于明顯不合理的報價者，慎重確定其中標，否則其只有通過偷工減料等非正常手段來達到其盈利的目的，從而給我公司工程質(zhì)量或工期造成不利影響。二、方案確定對招標采購、工程進度的影響1、說明：煙臺慧園涉及觀感效果的陽臺欄桿、樓梯欄桿、鋼架雨篷、木廊架以及園林景觀小品、門衛(wèi)室、自行車棚等等均由我公司研發(fā)部門出具方案，往往因方案出具遲緩而影響招標采購和工程進度。分析影響煙臺慧園工期的因素，方案確定不及時是比較重要的因素。2、經(jīng)驗總結：1）對于像樓梯欄桿等較通用、有標準圖集可直接選用的方案，可于圖紙設計階段直接明確其樣式，不必二次出具方案報批；2）建立公司部品標準庫，根據(jù)不同項目定位，確定不同部品標準，直接自標準庫中集中選用報批，避免針對每一部品單獨出具方案、單獨報批，周期長效率低的情況。室外配套工程1、室外配套工程（電力、熱力、燃氣、自來水等）的施工一般不需我公司招標采購，均由當?shù)鼐邏艛嘈再|(zhì)的專業(yè)公司自行設計、施工、驗收，我公司一般按照配套工程施工圖預算一次性包死簽訂施工合同，