上海東苑古龍城企劃提報課件

東苑古龍城企劃提報東苑古龍城企劃提報項目狀況分析

項目狀況分析

上海東苑古龍城企劃提報優(yōu)勢體量雄偉占地近210,000萬平米，市區(qū)罕有四面領路呈規(guī)整矩形狀形態(tài)基地。2

規(guī)劃意義重大改寫閔行一貫中低檔居住板塊的整體形象，帶動周遍區(qū)域房產朝高品質、高檔次發(fā)展的力度。而本案成為上海西南地區(qū)具有歷史開創(chuàng)意義的新地標性建筑當仁不讓。3

超前、國際的居住理念的倡導：提出新概念“定制化社區(qū)，同質化生活”。4

地段優(yōu)越:Meetingpoint概念有“較為理想的中高檔新興居住區(qū)”的輿論基礎和市場認知度開發(fā)商實力：建設隊伍資質雄厚：聘請香港鄧振威設計事務所擔綱建筑設計，臺灣鄧琨艷進行景觀設計。優(yōu)體量雄偉占地近210,000萬平米，市區(qū)罕有四面領路呈規(guī)整獨特、稀缺的湖濱景觀：湖景成為具有功能作用的藝術行為裝置，注重人的參與性、參建性，賦予水以靈性和靈魂，提倡人與自然的對話互動。8

天然清水漕河涇港：引入活水概念，退讓70米寬做綠蔭步道，張揚人性尺度。9流暢、優(yōu)美的建筑動線：建筑物整體放置張弛得體收放自如，呈現(xiàn)動感與活力。10現(xiàn)代簡約建筑風格 11

人性化更人道化的社區(qū)交通設計12先進的智能化系統(tǒng)13

五星級物業(yè)管理優(yōu)勢獨特、稀缺的湖濱景觀：湖景成為具有功優(yōu)劣勢與障礙1虹梅路為南北雙向車道,是上海西南地區(qū)主要交通干道，環(huán)境差污染嚴重.2漕河涇周邊多為破舊低矮民房、廠房,景觀效果較差.3小區(qū)平南路沿線為高層建筑,受區(qū)域房產供銷關系影響對去化必有一定影響.4小區(qū)為多種建筑形態(tài)共存、共生的符合社區(qū)，給銷售帶來一定的難度上海東苑古龍城企劃提報市場威脅

1目前漕河涇顧戴路板塊環(huán)境還需要進一步的整治2周邊區(qū)域整治需大量資金，勢必需引進大量境外資金，所以競爭將十分激烈市場威脅潛在機遇加入世貿后各種政策方針的進一步落實2上海市場同質（湖濱觀景類）產品的稀缺性3同區(qū)域房產品質不斷上升的趨勢潛在機遇加入世貿后各種政策方針的進一步落實目標消費對象分析目標消費對象分析目標消費群機關企事業(yè)中高層管理人員自由職業(yè)者、SOHO族私營企業(yè)主及個體工商戶三資企業(yè)主及高級管理人員投資置業(yè)者IT、媒體、法律等行業(yè)專業(yè)人士境外人士、外省市人士客戶來源上海市及浙江、江蘇地區(qū)

徐家匯、漕河涇開發(fā)區(qū)、古北開發(fā)區(qū)。目標消費群機關企事業(yè)中高層管理人員自由職業(yè)者、SOHO族私營他們想要什么？

對于這個群體的人來說，讓他們覺得自己是與眾不同的，是有個性的“種族”，是讓別人羨慕的，他們要求生活是舒適的、健康的、安靜的、方便的、時尚的、快樂的、人文味道濃郁的。選擇居住的樓盤，他們會考慮能否代表自己的個性與“體面”。產品定位的依據！他們想要什么？對于這個群體的人來說，讓他們覺得企劃與推廣策略企劃與推廣策略東苑項目推廣案名東苑項目推廣案名盧加諾郡

LakeLugano

盧加諾作為瑞士境內橫跨意大利國界的湖，有世界“群湖之后”的美稱，濱臨盧加諾湖而建的盧加諾城則是世界上獨一無二的湖邊樂園。本案獨特的湖儐觀景特性和倡導自由、人道、健康、互惠互利的生活理念，符合舉世聞名的盧加諾風情。而富含尊貴和大氣的“郡”字則是對整個項目氣質的提升和強調。

主薦案名盧加諾郡

LakeLugano盧加諾作為推薦案名盧加諾·影像之旅觀瀾湖濱花園創(chuàng)世記湖濱花園

盧加諾·光明假期

盧加諾·新新小城

推薦案名盧加諾·影像之旅觀瀾湖濱花園創(chuàng)世記湖濱花廣告總精神廣告總精神

北緯古北，東經徐匯，

國際生活港，上海盧加諾強調以古北為北緯，以徐匯為東經，不僅點名地段實在，也彰顯了地段的尊貴性，稀有性和張揚性。一指本案的建成不僅是本區(qū)域高檔住宅地標性建筑，也提升上海（浦西）房產市場整體格調的一股強大力量，建設意義重大，未來前景不可估量。北緯古北，東經徐匯，強調以古北為北緯，以徐匯為前期：定位概念的造勢炒作

在項目正式開盤推廣前，主要利用軟文炒作“北緯古北，東經徐匯，國際生活港，上海盧加諾”的概念，為本盤的形象樹立和順利入市奠定基礎炒作話題1、“東苑”這幾年——

從大千美墅到虹橋首席…2、有一個地方，她是上海的Meetingpoint3、上海，哪里是定制化社區(qū)同質化生活館？4、盧加諾，怎樣的湖生活！5、多元建筑與多元文化—國際生活港上海盧加諾。6、湖濱生活離我們有多遠？7、都市新貴，期盼理想境界的“心中之城”前期：定位概念的造勢炒作

地段上海的meetingpoint本案是上海市場較為稀缺的湖濱生態(tài)景觀城，地處漕河涇開發(fā)區(qū)，與上?？?、教、文、衛(wèi)設施齊全，商業(yè)繁華的徐匯區(qū)僅一路之隔；北靠國際生活氣息濃厚的虹橋古北開發(fā)區(qū)；西距虹橋機場僅十分鐘左右車程，交通便捷；南面顧戴路板塊高級別墅開發(fā)區(qū)，高尚社區(qū)社交氛圍坐享其成?？烧f是上海市區(qū)罕見的集菁英地段、中外文化交流、建筑藝術精品于一體的“碰撞點”，地段本案是上海市場較為稀缺的湖濱生態(tài)景生活理念定制化社區(qū)，同制化生活定制化是人本精神的具體實現(xiàn)：相同類型的人更容易和諧共處。本案的規(guī)劃設計從目標客層的價值取向和生活格調出發(fā)，把“階層優(yōu)先、格調優(yōu)先、功能優(yōu)先的原則，貫徹各個專業(yè)層面：建造整體社區(qū)風格及綠化、街區(qū)、建筑、會所、戶型，物業(yè)、裝修等細節(jié)；也就是定制化的社區(qū)，帶來同質化生活的和諧與舒適。生活理念定制化是人本精神的具體實現(xiàn)：相同類型的人更容易和諧共

建筑理念多元建筑與多元文化沿湖而建的建筑動線，高低起伏（高層、小高層、多層，排屋、獨棟）、層次分明的建筑形態(tài)，以及最耀眼的湖濱景觀，使用圍和、斷裂、延續(xù)、跳躍的構建法，與瑞士盧加諾城的地理位置，尤其是精神線索盧加諾湖如出一轍。加上多元的國際社區(qū)文化，高尚齊備的泛會所設施，天然漕河涇港活水引流，倡導自由、高尚、品位、健康的國際生活港訴求與盧加諾遙相呼應。

產品力加強建議產品力加強建議會所倡導“泛會所”概念：一個臨近別墅及多層區(qū)，集中設置最高檔豪華的會所設施，以凸顯其地位顯赫；另一個則為屋苑住戶較易親近的會所，具體為：

別墅區(qū)會所室內功能●尊貴、情調、品位獨特的接待大廳（但面積無需太大）●香氛美容按摩中心（HealthSpa）●桑拿、水療及穴位推拿中心●保健顧問中心●多功能影響視廳（配備高級音響系統(tǒng)）●電子商務中心●雪茄室●紅酒庫會所高級會所室內功能

●豪華氣派中空大堂●室內（延至室外）恒溫特色泳池及水力按摩池●健身中心（舞蹈室）●桌球室、乒乓球室、壁球館●小型多功能體育館（可靈活變成籃球球場、羽毛球場及排球場）●兒童游戲室及小型閱覽室（閱覽室結合棋牌及品茗、咖啡等功能）●多功能宴會廳●中餐廳（無味精健康食府、素食館、棕櫚油餐館，可對外經營）●特色西餐廳及咖啡酒廊（可對外經營）上海東苑古龍城企劃提報戶外會所設施●網球場（最少兩個）●水上排球場●園林式沖浪泳池，親子嬉水池●健身緩跑徑，腳底按摩徑●水上攀巖區(qū)●湖畔釣魚臺●湖畔模型船玩放區(qū)●小型親子（溫室）農莊（可設于近小學區(qū)域）●兒童游戲區(qū)●老人活動區(qū)戶外會所設施景觀設計建議由知名設計師登琨滟擔綱設計，主要包括：燈光、親水步道、融入式人性化園林景觀等的設計。燈光：運用燈光效果及花卉色彩變化，使園林景觀有柳暗花明之效果，尤其是湖濱景觀達到日夜不同，四季變化。還可彌補高層無法經常親綠的遺憾，創(chuàng)造高空景觀。親水步道：作為人與自然對話的媒介，講求自然、生動、有趣的排列，既不破壞整體景觀，又可顯現(xiàn)地形的變化和動感。融入式人性化園林景觀：突出水的主題，將景觀延續(xù)到社區(qū)每一個角落，徹底打破以往景觀設計“只可遠瞻，不可近玩”的拘束。景觀設計媒體推廣策略媒體推廣策略報紙大量使用新聞報道性軟文，迅速在市場上樹立樓盤形象，擴大樓盤知名度。主導媒體以知名度大、受眾面廣的傳媒為主。奠定殷實輿論基礎主薦媒體：《新民晚報》、《解放日報》、《新聞晨報》

輔助：境內外報紙夾報常規(guī)媒體常規(guī)媒體考慮到本案客層較為全面，對接受信息的有效性，分眾市場（細分市場）媒體廣告投放力度必須具有針對性，配合時間節(jié)氣、工程點選擇一些在分眾市場具有較高投資回報率的新媒體。直接對本案客層進行刺激。主要針對：國內菁英人士和在滬海外人士。主薦媒體：

《生活速遞》《呼吸》《環(huán)球企業(yè)家》《財富》

輔助：

《移居上?！贰禩hat’sShanghai》《呼吸》高檔雜志高檔雜志SP支持項目倡導的“定制化社區(qū)，同質化生活”將在SP中等到充分的展現(xiàn)。除了參與房展會，進行產品演示會之外，進行現(xiàn)場生活場景的模擬活動，營造感人真場景。并且這些活動將作為社區(qū)的文化傳統(tǒng)一直保持下去，分別有：1、7月湖畔都會爵士樂音樂節(jié)，著名音樂家免費露天表演2、8月大型爵士樂、流行音樂和鄉(xiāng)謠音樂（臺灣等）的慶典活動3、放映湖邊電影，舉行月下舞會。4、紅酒品，雪茄賞，聘請戲曲學院的學生擔當活動司儀。5、開盤少年兒童航模比賽SP支持可推薦電視媒體可推薦電視媒體上海東苑古龍城企劃提報NP報紙稿試擬NP報紙稿試擬上海東苑古龍城企劃提報上海東苑古龍城企劃提報上海東苑古龍城企劃提報上海東苑古龍城企劃提報上海東苑古龍城企劃提報上海東苑古龍城企劃提報上海東苑古龍城企劃提報上海東苑古龍城企劃提報東苑古龍城企劃提報東苑古龍城企劃提報項目狀況分析

項目狀況分析

上海東苑古龍城企劃提報優(yōu)勢體量雄偉占地近210,000萬平米，市區(qū)罕有四面領路呈規(guī)整矩形狀形態(tài)基地。2

規(guī)劃意義重大改寫閔行一貫中低檔居住板塊的整體形象，帶動周遍區(qū)域房產朝高品質、高檔次發(fā)展的力度。而本案成為上海西南地區(qū)具有歷史開創(chuàng)意義的新地標性建筑當仁不讓。3

超前、國際的居住理念的倡導：提出新概念“定制化社區(qū)，同質化生活”。4

地段優(yōu)越:Meetingpoint概念有“較為理想的中高檔新興居住區(qū)”的輿論基礎和市場認知度開發(fā)商實力：建設隊伍資質雄厚：聘請香港鄧振威設計事務所擔綱建筑設計，臺灣鄧琨艷進行景觀設計。優(yōu)體量雄偉占地近210,000萬平米，市區(qū)罕有四面領路呈規(guī)整獨特、稀缺的湖濱景觀：湖景成為具有功能作用的藝術行為裝置，注重人的參與性、參建性，賦予水以靈性和靈魂，提倡人與自然的對話互動。8

天然清水漕河涇港：引入活水概念，退讓70米寬做綠蔭步道，張揚人性尺度。9流暢、優(yōu)美的建筑動線：建筑物整體放置張弛得體收放自如，呈現(xiàn)動感與活力。10現(xiàn)代簡約建筑風格 11

人性化更人道化的社區(qū)交通設計12先進的智能化系統(tǒng)13

五星級物業(yè)管理優(yōu)勢獨特、稀缺的湖濱景觀：湖景成為具有功優(yōu)劣勢與障礙1虹梅路為南北雙向車道,是上海西南地區(qū)主要交通干道，環(huán)境差污染嚴重.2漕河涇周邊多為破舊低矮民房、廠房,景觀效果較差.3小區(qū)平南路沿線為高層建筑,受區(qū)域房產供銷關系影響對去化必有一定影響.4小區(qū)為多種建筑形態(tài)共存、共生的符合社區(qū)，給銷售帶來一定的難度上海東苑古龍城企劃提報市場威脅

1目前漕河涇顧戴路板塊環(huán)境還需要進一步的整治2周邊區(qū)域整治需大量資金，勢必需引進大量境外資金，所以競爭將十分激烈市場威脅潛在機遇加入世貿后各種政策方針的進一步落實2上海市場同質（湖濱觀景類）產品的稀缺性3同區(qū)域房產品質不斷上升的趨勢潛在機遇加入世貿后各種政策方針的進一步落實目標消費對象分析目標消費對象分析目標消費群機關企事業(yè)中高層管理人員自由職業(yè)者、SOHO族私營企業(yè)主及個體工商戶三資企業(yè)主及高級管理人員投資置業(yè)者IT、媒體、法律等行業(yè)專業(yè)人士境外人士、外省市人士客戶來源上海市及浙江、江蘇地區(qū)

徐家匯、漕河涇開發(fā)區(qū)、古北開發(fā)區(qū)。目標消費群機關企事業(yè)中高層管理人員自由職業(yè)者、SOHO族私營他們想要什么？

對于這個群體的人來說，讓他們覺得自己是與眾不同的，是有個性的“種族”，是讓別人羨慕的，他們要求生活是舒適的、健康的、安靜的、方便的、時尚的、快樂的、人文味道濃郁的。選擇居住的樓盤，他們會考慮能否代表自己的個性與“體面”。產品定位的依據！他們想要什么？對于這個群體的人來說，讓他們覺得企劃與推廣策略企劃與推廣策略東苑項目推廣案名東苑項目推廣案名盧加諾郡

LakeLugano

盧加諾作為瑞士境內橫跨意大利國界的湖，有世界“群湖之后”的美稱，濱臨盧加諾湖而建的盧加諾城則是世界上獨一無二的湖邊樂園。本案獨特的湖儐觀景特性和倡導自由、人道、健康、互惠互利的生活理念，符合舉世聞名的盧加諾風情。而富含尊貴和大氣的“郡”字則是對整個項目氣質的提升和強調。

主薦案名盧加諾郡

LakeLugano盧加諾作為推薦案名盧加諾·影像之旅觀瀾湖濱花園創(chuàng)世記湖濱花園

盧加諾·光明假期

盧加諾·新新小城

推薦案名盧加諾·影像之旅觀瀾湖濱花園創(chuàng)世記湖濱花廣告總精神廣告總精神

北緯古北，東經徐匯，

國際生活港，上海盧加諾強調以古北為北緯，以徐匯為東經，不僅點名地段實在，也彰顯了地段的尊貴性，稀有性和張揚性。一指本案的建成不僅是本區(qū)域高檔住宅地標性建筑，也提升上海（浦西）房產市場整體格調的一股強大力量，建設意義重大，未來前景不可估量。北緯古北，東經徐匯，強調以古北為北緯，以徐匯為前期：定位概念的造勢炒作

在項目正式開盤推廣前，主要利用軟文炒作“北緯古北，東經徐匯，國際生活港，上海盧加諾”的概念，為本盤的形象樹立和順利入市奠定基礎炒作話題1、“東苑”這幾年——

從大千美墅到虹橋首席…2、有一個地方，她是上海的Meetingpoint3、上海，哪里是定制化社區(qū)同質化生活館？4、盧加諾，怎樣的湖生活！5、多元建筑與多元文化—國際生活港上海盧加諾。6、湖濱生活離我們有多遠？7、都市新貴，期盼理想境界的“心中之城”前期：定位概念的造勢炒作

地段上海的meetingpoint本案是上海市場較為稀缺的湖濱生態(tài)景觀城，地處漕河涇開發(fā)區(qū)，與上?？?、教、文、衛(wèi)設施齊全，商業(yè)繁華的徐匯區(qū)僅一路之隔；北靠國際生活氣息濃厚的虹橋古北開發(fā)區(qū)；西距虹橋機場僅十分鐘左右車程，交通便捷；南面顧戴路板塊高級別墅開發(fā)區(qū)，高尚社區(qū)社交氛圍坐享其成?？烧f是上海市區(qū)罕見的集菁英地段、中外文化交流、建筑藝術精品于一體的“碰撞點”，地段本案是上海市場較為稀缺的湖濱生態(tài)景生活理念定制化社區(qū)，同制化生活定制化是人本精神的具體實現(xiàn)：相同類型的人更容易和諧共處。本案的規(guī)劃設計從目標客層的價值取向和生活格調出發(fā)，把“階層優(yōu)先、格調優(yōu)先、功能優(yōu)先的原則，貫徹各個專業(yè)層面：建造整體社區(qū)風格及綠化、街區(qū)、建筑、會所、戶型，物業(yè)、裝修等細節(jié)；也就是定制化的社區(qū)，帶來同質化生活的和諧與舒適。生活理念定制化是人本精神的具體實現(xiàn)：相同類型的人更容易和諧共

建筑理念多元建筑與多元文化沿湖而建的建筑動線，高低起伏（高層、小高層、多層，排屋、獨棟）、層次分明的建筑形態(tài)，以及最耀眼的湖濱景觀，使用圍和、斷裂、延續(xù)、跳躍的構建法，與瑞士盧加諾城的地理位置，尤其是精神線索盧加諾湖如出一轍。加上多元的國際社區(qū)文化，高尚齊備的泛會所設施，天然漕河涇港活水引流，倡導自由、高尚、品位、健康的國際生活港訴求與盧加諾遙相呼應。

產品力加強建議產品力加強建議會所倡導“泛會所”概念：一個臨近別墅及多層區(qū)，集中設置最高檔豪華的會所設施，以凸顯其地位顯赫；另一個則為屋苑住戶較易親近的會所，具體為：

別墅區(qū)會所室內功能●尊貴、情調、品位獨特的接待大廳（但面積無需太大）●香氛美容按摩中心（HealthSpa）●桑拿、水療及穴位推拿中心●保健顧問中心●多功能影響視廳（配備高級音響系統(tǒng)）●電子商務中心●雪茄室●紅酒庫會所高級會所室內功能

●豪華氣派中空大堂●室內（延至室外）恒溫特色泳池及水力按摩池●健身中心（舞蹈室）●桌球室、乒乓球室、壁球館●小型多功能體育館（可靈活變成籃球球場、羽毛球場及排球場）●兒童游戲室及小型閱覽室（閱覽室結合棋牌及品茗、咖啡等功能）●多功能宴會廳●中餐廳（無味精健康食府、素食館、棕櫚油餐館，可對外經營）●特色西餐廳及咖啡酒廊（可對外經營）上海東苑古龍城企劃提報戶外會所設施●網球場（最少兩個）●水上排球場●園林式沖浪泳池，親子嬉水池●健身緩跑徑，腳底按摩徑●水上攀巖區(qū)●湖畔釣魚臺●湖畔模型船玩放區(qū)●小型親子（溫室）農莊（可設于近小學區(qū)域）●兒童游戲區(qū)●老人活動區(qū)戶外會所設施景觀設計建議由知名