房地產(chǎn)開發(fā)-土地獲取階段工作流程(最細最全房地產(chǎn)開發(fā)各階段開發(fā)流程)

房地產(chǎn)開發(fā)——土地獲取階段工作流程節(jié)點丄作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況項目部規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件項目部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解項目部研發(fā)部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況項目部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐項目部研發(fā)部土地價值初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整項目部了解項目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況項目部了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項目部銷售部土地價值深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項目部市場深度調(diào)研銷售部：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等；研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研。項目部銷售部研發(fā)部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。研發(fā)部銷售部項目部工程部

成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選進行項目開發(fā)的方案設(shè)計和成本測算。研發(fā)部成本控制部項目部銷售部工程部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務(wù)部各部門節(jié)點工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)項目部財務(wù)部合作伙伴確定制定合作方式、投資回報方式、草擬合同財務(wù)總監(jiān)項目部財務(wù)部合作方案確定合作細節(jié)確定項目引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章，存檔。財務(wù)總監(jiān)項目部上報Lionful公司合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財務(wù)部：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題；行政辦：工商局辦理公司注冊。副總經(jīng)理項目部財務(wù)部行政辦投標(biāo)摘牌投方案標(biāo)項目方案確定投經(jīng)濟標(biāo)確定土地上限拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)

獲取土地摘牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點坐標(biāo)、用地條件交納土地款、契稅、交易費等行政辦法務(wù)：合同條款的草擬和完善；財務(wù)部：提供資金?？偨?jīng)理項目部財務(wù)部用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費等交費證明行政辦：提供土地出讓合同；財務(wù)部：提供資金繳納出讓金、交易費。項目部財務(wù)部行政辦土地確權(quán)企業(yè)投資項目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機構(gòu)編制《項目申請報告》研發(fā)部：協(xié)助提供相關(guān)項目資料項目部研發(fā)部向項目備案機關(guān)提交申請報告項目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）土地出讓合同資料室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費證明繳納土地費用1:500現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī)節(jié)點丄作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說明土地辦理土地證土地出讓合同交費證明繳納土地費用

獲取階段建設(shè)用地規(guī)劃