工業(yè)園公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略分析報告

工業(yè)園公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略分析報告

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第3頁業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略報告總體框架民用房地產(chǎn)外部環(huán)境及內(nèi)部資源與能力分析外部環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源與能力分析現(xiàn)有資源分析核心競爭力分析業(yè)務(wù)定位分析商業(yè)地產(chǎn)外部環(huán)境及內(nèi)部資源與能力分析業(yè)務(wù)組合分析外部環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源與能力分析現(xiàn)有資源分析核心競爭力分析業(yè)務(wù)定位分析業(yè)務(wù)發(fā)展分析業(yè)務(wù)定位分析業(yè)務(wù)發(fā)展分析協(xié)同效益分析

未來業(yè)務(wù)探討是否需要其它業(yè)務(wù)其它業(yè)務(wù)選擇思路其它業(yè)務(wù)選擇建議

第4頁目錄－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)吸引力及集中度分析民用房地產(chǎn)物業(yè)管理分析行業(yè)價值鏈分析行業(yè)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園資源分析工業(yè)園核心競爭力分析工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

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宏觀環(huán)境分析通過對政治、經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)分析企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境所產(chǎn)生全局性的影響政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國際政治外貿(mào)立法對外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……企業(yè)經(jīng)濟(jì)政治法律社會文化技術(shù)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價控制行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式可任意支配收入就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的；2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的；3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動態(tài)的而不是靜止的。

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國家投資體制改革放寬了企業(yè)投資領(lǐng)域，改變投資調(diào)控的方法不使用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目不再實(shí)行審批這是我國投資體制改革的一個重大突破，極大拓寬了企業(yè)自主投資“施展拳腳”的空間。頒布《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》《這一目錄將根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，適時動態(tài)調(diào)整，有利于強(qiáng)化和完善投資宏觀調(diào)控手段。放寬社會資本的投資領(lǐng)域允許社會資本進(jìn)入法律法規(guī)未禁入的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)及其他行業(yè)和領(lǐng)域，這將極大調(diào)動社會資本進(jìn)行投資的積極性。加快推行“代建制”“代建制”突破了政府工程舊有方式，投資行為受到了規(guī)范。改進(jìn)投資宏觀調(diào)控方式綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、法律的和必要的行政手段，對全社會投資進(jìn)行以間接調(diào)控方式為主的有效調(diào)控。建立政府投資責(zé)任追究制度工程咨詢、投資項(xiàng)目決策、設(shè)計、施工、監(jiān)理等部門和單位，都應(yīng)有相應(yīng)的責(zé)任約束，對不遵守法律法規(guī)給國家造成重大損失的，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。

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國家政策的調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，迫使房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營模式等方面展開競爭政策對需求的影響由于政策使近一至二年供給總量減少，致使需求升溫，價格上漲；對商業(yè)、寫字樓以及高檔住宅進(jìn)行限制，對經(jīng)濟(jì)適用房的總體規(guī)劃調(diào)整了需求結(jié)構(gòu)；二手房市場的逐步放開使階梯購買成為可能；貨幣以及個貸的相對穩(wěn)定對市場需求起到刺激作用。政策對供給的影響土地供應(yīng)總量受到限制，土地市場化使土地價格市場化，原有依靠優(yōu)質(zhì)廉價土地資源的地產(chǎn)公司出現(xiàn)生存危機(jī)；利率的宏觀調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)，對開發(fā)商的自有資金及多渠道融資提出新要求，對中小型房地產(chǎn)公司產(chǎn)生淘汰效應(yīng)。政策可能的變化及啟示國家宏觀調(diào)控政策屬于階段性措施，為使房地產(chǎn)市場市場化運(yùn)轉(zhuǎn)，國家將陸續(xù)出臺規(guī)范行業(yè)行為的法律文件，以增加房地產(chǎn)公司的自律性；國家將繼續(xù)采取相對穩(wěn)定的貨幣政策，利率上調(diào)可能性不大，需求仍將逐步放大；一級土地市場不會放開，與二級市場將保持分離，促使房地產(chǎn)商在運(yùn)營模式等方面展開角逐。

第8頁而技術(shù)發(fā)展也促進(jìn)了民用房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建立信息化、智能化樓宇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營采用新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)實(shí)現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計現(xiàn)代化光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新建筑技術(shù)創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新招投標(biāo)創(chuàng)新提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級提高了企業(yè)的競爭力和品牌降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值創(chuàng)新項(xiàng)目創(chuàng)新的內(nèi)容和形式對房地產(chǎn)業(yè)的影響

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但也要注意到國際政治經(jīng)濟(jì)形勢的復(fù)雜、多變也將對房地產(chǎn)消費(fèi)起到影響房地產(chǎn)需求變化20XX奧運(yùn)加入WTO美國霸權(quán)主義經(jīng)濟(jì)全球化XX危機(jī)恐怖與動蕩疫情親民政策城市品位升級消費(fèi)者恐慌大城市樓市蕭條防范不可預(yù)見情況增加儲蓄抑制房地產(chǎn)消費(fèi)持幣觀望影響外國投資商業(yè)地產(chǎn)升溫收入水平提高經(jīng)濟(jì)周期趨緩?fù)瞥鼋?jīng)濟(jì)適用房二元經(jīng)濟(jì)趨變危機(jī)意識增加束縛中國經(jīng)濟(jì)增長新技術(shù)引進(jìn)房貸增加房地產(chǎn)升溫體育場館建設(shè)外行2.5%個貸

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總體上講，宏觀環(huán)境有利于也必將引導(dǎo)民用房地產(chǎn)行業(yè)走向一條正規(guī)發(fā)展的道路政治：Policy經(jīng)濟(jì)：Economic社會：Society技術(shù)：TechnicPest分析從根本上要求房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個良性競爭的時期高速的經(jīng)濟(jì)增長將帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目前的社會發(fā)展給房地產(chǎn)帶來了巨大的市場空間新型技術(shù)的進(jìn)入將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)處于一個競爭與機(jī)遇并存的年代，不斷規(guī)范的市場環(huán)境要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身的運(yùn)營管理水平。未來50年，尤其從20XX年至2020年中國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長，中國城鎮(zhèn)居民的收入水平也將快速增長，中國將進(jìn)入富裕社會。居民住房進(jìn)入暴發(fā)式需求時期。政府將主要通過宏觀經(jīng)濟(jì)手段規(guī)避投資過熱。

第11頁目錄－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)吸引力及集中度分析民用房地產(chǎn)物業(yè)管理分析行業(yè)價值鏈分析行業(yè)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園資源分析工業(yè)園核心競爭力分析工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

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民用房地產(chǎn)的三種主要業(yè)態(tài)：普通商品房、高檔公寓、別墅高檔公寓及住宅別墅民用房地產(chǎn)主要業(yè)態(tài)普通商品房當(dāng)前跨區(qū)域地產(chǎn)商投資的主要方向以當(dāng)?shù)刂行⌒头康禺a(chǎn)開發(fā)公司投資為主

第13頁進(jìn)入二十一世紀(jì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了新特征國家政策改變金融調(diào)控加強(qiáng)中國加入WTO地方壁壘打破居住觀念變化收入水平提高優(yōu)勝劣汰，兼并重組縱向分工，橫向協(xié)作利益共享，風(fēng)險共擔(dān)土地招拍掛融資門檻提高房地產(chǎn)公司集中度加強(qiáng)融資方式多元化形成全國性房地產(chǎn)集團(tuán)需求增加技術(shù)改進(jìn)競爭加劇買方市場形成跨區(qū)域競爭大規(guī)模開發(fā)加劇市場需求拉動運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變暴利結(jié)束梯級消費(fèi)投資房產(chǎn)多次置業(yè)個性化需求潛在客戶形成現(xiàn)實(shí)購買對房產(chǎn)超出居住的需要集中化規(guī)模化個性化行業(yè)吸引力

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這種供求趨勢將繼續(xù)受經(jīng)濟(jì)周期及房地產(chǎn)波動周期的影響，但是這種影響將顯示出新的特點(diǎn)供給牽動需求時期需求牽動供給時期主要表現(xiàn)：長期高幅波動通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項(xiàng)目、金融服務(wù)重組、政策導(dǎo)向、利率低位、政府干預(yù)主要表現(xiàn)：短期低幅波動通貨膨脹、低空置率、股市調(diào)整、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、土地升值/緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品出爐、宏觀調(diào)控19XX年19XX年19XX年20XX年20XX年宏觀調(diào)控線需求拉動線宏觀調(diào)控失力非宏觀調(diào)控影響下的房地產(chǎn)周期：供小于求→剌激價格上升→利潤增加→剌激投資規(guī)模擴(kuò)張→商品供應(yīng)量增加→供大于求→價格下降→利潤減少→投資規(guī)?？s小→商品供應(yīng)量減少→供小于求。行業(yè)吸引力

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總體上，盡管受政策風(fēng)險影響，民用房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有很高的市場吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30%70%

高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高因此，工業(yè)園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著較好的市場發(fā)展機(jī)會，也面臨著控制風(fēng)險和提高盈利能力的市場壓力。行業(yè)吸引力

第16頁目錄－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)吸引力及集中度分析民用房地產(chǎn)物業(yè)管理分析行業(yè)價值鏈分析行業(yè)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園資源分析工業(yè)園核心競爭力分析工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

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10年來我國物業(yè)管理發(fā)展迅速但普遍存在著企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、服務(wù)質(zhì)量差的特點(diǎn)，XX市場也面臨著同樣的問題近10年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市物業(yè)管理行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全國有物業(yè)企業(yè)近15000家，從業(yè)人員200多萬人。中國物業(yè)市場XX物業(yè)市場XX市今年上半年物業(yè)管理面積穩(wěn)定增長，累計新增物業(yè)管理面積645萬平方米，其中新區(qū)累計新增508萬平方米，舊區(qū)累計新增137萬平方米。截止6月底，全市物業(yè)管理面積已達(dá)8655萬平方米，其中新區(qū)7813萬平方米，舊區(qū)842萬平方米。物業(yè)企業(yè)642家，從業(yè)人員達(dá)6.5萬人。

第18頁20XX年9月1日頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)管理行業(yè)市場化、規(guī)范化起到至關(guān)重要的推動作用充分體現(xiàn)全體業(yè)主權(quán)利明確業(yè)主享有10項(xiàng)權(quán)利物業(yè)公司的命運(yùn)由業(yè)主決定物業(yè)管理推行招投標(biāo)業(yè)主公約為小區(qū)內(nèi)的最高自治規(guī)則保障業(yè)主共用部位共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益界定物業(yè)管理與專業(yè)管理部門責(zé)任違反規(guī)定要承擔(dān)法律責(zé)任物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則業(yè)主大會制度業(yè)主公約制度物業(yè)管理招投標(biāo)制度物業(yè)承接驗(yàn)收制度物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度住房專項(xiàng)維修資金制度維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

第19頁20XX年5月1日《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》開始實(shí)施，物業(yè)管理企業(yè)間資質(zhì)的競爭也將成為關(guān)鍵

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級和條件，不同資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)承攬的范圍，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的審批和管理權(quán)限，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的晉升等內(nèi)容。最終目的是為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。資質(zhì)審批權(quán)注冊資金人員要求物業(yè)面積要求一級國務(wù)院建設(shè)主管部門500萬元專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

(1)多層住宅200萬平方米；

(2)高層住宅100萬平方米；

(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬平方米；

(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米；二級省級建設(shè)主管部門300萬元專職管理和技術(shù)人員不少于20人，中級不少于10人管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

(1)多層住宅100萬平方米；

(2)高層住宅50萬平方米；

(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米；

(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米；三級市主管部門50萬元專職管理和技術(shù)人員不少于10人有所管物業(yè)；

第20頁新世紀(jì)我國物業(yè)管理發(fā)展出現(xiàn)新特征

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展賦予物業(yè)管理新的內(nèi)容

21世紀(jì)的人居環(huán)境強(qiáng)調(diào)規(guī)劃布局的科學(xué)化、設(shè)計配置的智能化和空間功能的多樣化。追求健康舒適、綠色環(huán)保、文化品位將成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。由此而來的是綠化率的提高和新材料、新設(shè)備、新工藝、新能源、新技術(shù)的廣泛應(yīng)用，甚至傳統(tǒng)的房屋建造模式也將變成類似工廠化的標(biāo)準(zhǔn)裝配。

在產(chǎn)品類型上，加入WTO將大大促進(jìn)商業(yè)、寫字樓、服務(wù)公寓等物業(yè)的發(fā)展，同時，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將出現(xiàn)眾多的功能性產(chǎn)品，例如：老齡住宅、休閑住宅、商務(wù)住宅以及各種類型的公寓等。網(wǎng)絡(luò)化改變物業(yè)管理的運(yùn)行方式

知識經(jīng)濟(jì)的浪潮迎面而來，首當(dāng)其沖的就是網(wǎng)絡(luò)科技的迅猛發(fā)展帶來的e生活方式。物業(yè)管理與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合已經(jīng)成為不可抗拒的潮流，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運(yùn)用，物業(yè)管理賴以生存和發(fā)展的“硬件”發(fā)生了前所未有的變化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)管理是勢在必行的趨勢。

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上海物業(yè)管理成功企業(yè)案例：中企物業(yè)以服務(wù)取勝上海的物業(yè)管理市場一改一般評選單純以管理面積作為評判標(biāo)準(zhǔn)的做法，而把客戶滿意度作為評審的重要依據(jù)上海中企物業(yè)管理有限公司國家一級企業(yè)資質(zhì)嶄新的物管理念———預(yù)料式服務(wù)理念：越小越要為，注重“小節(jié)”，它的內(nèi)涵是講人情、重人性、察人心公司決策層四位擁有EMBA學(xué)位；公司內(nèi)具有大專以上學(xué)歷的占20％，中專學(xué)歷的占10％，中級職稱占9％，初級職稱占10％，技術(shù)工人全部具有中級及以上技術(shù)等級與國際著名物業(yè)管理公司看齊20XX年成為中國物業(yè)管理50強(qiáng)，20XX年成為上海物業(yè)管理前6強(qiáng)20XX年中企物業(yè)成立市場拓展部，他們先后參與了機(jī)場航站樓、磁懸浮浦東機(jī)場候車廳等項(xiàng)目的招標(biāo)，并成為這兩大上海形象工程的物業(yè)顧問20XX年初，為了積累高檔酒店式公寓的管理經(jīng)驗(yàn)，中企物業(yè)與多家境外著名物管企業(yè)洽談，希望通過一種適當(dāng)?shù)暮献鞣绞絹硪M(jìn)先進(jìn)的模式

企業(yè)愿景

現(xiàn)階段實(shí)施戰(zhàn)略

中期目標(biāo)

現(xiàn)有人員匹配

下階段實(shí)施戰(zhàn)略

第22頁結(jié)論：物業(yè)管理逐步走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，物業(yè)競爭開始取決于物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量及內(nèi)部管理凡是能由物業(yè)管理市場調(diào)節(jié)的一律不再履行審批手續(xù)，凡是屬于物管企業(yè)自主權(quán)的事項(xiàng)要堅決下放給企業(yè)，凡是社會中介機(jī)構(gòu)能承擔(dān)的一律放給中介機(jī)構(gòu)，凡是能改成備案制的一律改成備案制。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是政府管理部門與物管企業(yè)之間的橋梁。例如：日本和新加坡的行業(yè)協(xié)會，對企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著重要作用。鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)尚處于幼稚行業(yè)現(xiàn)狀，必須利用WTO賦予發(fā)展中國家的優(yōu)惠條款，有步驟地開放物業(yè)管理服務(wù)市場，以積極穩(wěn)妥的方式在一定保護(hù)期內(nèi)逐步擴(kuò)大物業(yè)管理市場開放程度。改革有關(guān)物業(yè)管理的行政審批制度積極有效地發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入調(diào)整期政府的倡導(dǎo)與嚴(yán)管管理公司要擺脫困境發(fā)展商“斷奶”中介代理涉足管理業(yè)主自治意識漸強(qiáng)政府開始轉(zhuǎn)變物業(yè)管理的管理方法，業(yè)主的監(jiān)督作用為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高提供了客觀要求

第23頁目錄－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)吸引力及集中度分析民用房地產(chǎn)物業(yè)管理分析行業(yè)價值鏈分析行業(yè)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園資源分析工業(yè)園核心競爭力分析工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

第24頁設(shè)計院建材商建筑商房地產(chǎn)商客戶生產(chǎn)方式策劃設(shè)計施工設(shè)計確定材料供應(yīng)驗(yàn)收銷售實(shí)現(xiàn)購買市場調(diào)查潛在需求市場調(diào)查策劃設(shè)計組合材料供應(yīng)材料研發(fā)解決方案施工工序強(qiáng)化客戶分析購買方案實(shí)現(xiàn)購買售后服務(wù)遠(yuǎn)離客戶

房地產(chǎn)價值鏈分析：部門間仍至價值鏈企業(yè)間的溝通互動利益共享已經(jīng)逐步成為大型房地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭力賣方市場主導(dǎo)的經(jīng)營模式－以“拋過墻”作為表現(xiàn)形式買方市場主導(dǎo)的經(jīng)營模式－以溝通互動作為表現(xiàn)形式研究影響購買的關(guān)鍵因素價值鏈分析

第25頁研究客戶真實(shí)需求，挖掘和創(chuàng)造土地及房產(chǎn)價值的能力成為主要成功因素民用房地產(chǎn)價值鏈各環(huán)節(jié)利潤貢獻(xiàn)率發(fā)生質(zhì)的變化開發(fā)流程建筑安裝物業(yè)管理樓盤銷售物業(yè)經(jīng)營15%

10%5%土地運(yùn)作土地運(yùn)作營銷策劃建筑安裝物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計前期策劃利潤從20XX年8月31日始停止一切“歷史問題”的協(xié)議出讓，全部土地進(jìn)入“招拍掛”市場致使土地交易透明化，土地價格市場化，從土地環(huán)節(jié)獲取利潤將成為歷史。土地價值的體現(xiàn)因開發(fā)商以及開發(fā)方案的不同產(chǎn)生巨大差異；品牌及營銷策劃能力成為房地產(chǎn)開發(fā)商之間利潤水平高低的關(guān)鍵。價值鏈分析

第26頁

內(nèi)外部客戶的共同作用創(chuàng)造了民用房地產(chǎn)的利潤和價值，所以內(nèi)外部客戶的服務(wù)能力對利潤和客戶價值的創(chuàng)造起到關(guān)鍵作用公司利潤與顧客價值客戶購買外部客戶內(nèi)部客戶人力資源部財務(wù)部總經(jīng)辦營銷策劃部營造部前期策劃部人員引進(jìn)、培養(yǎng)、激勵服務(wù)資金計劃、使用服務(wù)信息溝通、調(diào)節(jié)服務(wù)物有所值開發(fā)商信譽(yù)品牌物業(yè)服務(wù)水平物業(yè)公司價格品質(zhì)戶型配套周邊交通環(huán)境人文土地部門政府部門設(shè)計院施工企業(yè)建材企業(yè)配套商園藝公司利潤創(chuàng)造過程客戶價值創(chuàng)造過程為外部客戶提供服務(wù)為外部客戶提供服務(wù)內(nèi)部客戶間提供服務(wù)位置滿意價值鏈分析

第27頁

通過價值鏈分析可以看出，工業(yè)園應(yīng)該加強(qiáng)資源整合和各種策劃能力，為實(shí)現(xiàn)這種能力首先要培育內(nèi)外部相互服務(wù)能力價值鏈分析價值鏈的各個環(huán)節(jié)相互配合，能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化在企業(yè)內(nèi)部，價值鏈已經(jīng)從前端向中后端轉(zhuǎn)移現(xiàn)象啟示加強(qiáng)與上游供應(yīng)商、設(shè)計院、建材商等的聯(lián)系與溝通加強(qiáng)對消費(fèi)者的調(diào)查與研究加強(qiáng)對價值鏈中后端的控制技能，特別是加強(qiáng)策劃能力的建設(shè)加緊土地的戰(zhàn)略儲備工作，為降低成本打下堅實(shí)基礎(chǔ)內(nèi)外部的溝通、服務(wù)成為為客戶提供價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)價值鏈分析

第28頁目錄－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)吸引力及集中度分析民用房地產(chǎn)物業(yè)管理分析行業(yè)價值鏈分析行業(yè)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園資源分析工業(yè)園核心競爭力分析工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

第29頁

通過市場擾動度分析可以看到價格意識、需求差異性、服務(wù)水平已經(jīng)成為影響市場的主要因素19XX年20XX年因素需求層次穩(wěn)定性必需品//奢侈品技術(shù)變化頻率需求變化速度價格意識購買力經(jīng)濟(jì)周期影響度產(chǎn)品生命周期需求差異性質(zhì)量意識時尚款式意識市場飽和度服務(wù)水平替代品強(qiáng)弱競爭意識產(chǎn)品差異性0255075100擾動度低高資料來源：房地產(chǎn)市場擾動因素調(diào)查報告行業(yè)關(guān)鍵成功因素

第30頁

通過民用房地產(chǎn)行業(yè)的SCP分析，可以看到各種策劃能力及服務(wù)能力逐步得到開發(fā)商的重視C

行為P

績效小型房地產(chǎn)開發(fā)商生存空間縮小，經(jīng)營重心逐步向中小城市轉(zhuǎn)移；對全國性的跨區(qū)域開發(fā)商影響不大，大型房地產(chǎn)開發(fā)商更容易獲取土地資源；行業(yè)壁壘逐步形成。土地出讓政策改變，宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)投資速度中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高，國家進(jìn)行房改，梯級消費(fèi)形成全國性開發(fā)商開始提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)內(nèi)部及供應(yīng)鏈管理，降低成本，囤積土地；品牌建設(shè)成為每一房地產(chǎn)開發(fā)商迫切課題；經(jīng)營模式及贏利模式發(fā)生改變，資本運(yùn)營、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理等諸多方式運(yùn)用并服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)中。資金運(yùn)作能力取代土地成為房地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)張的第一資源，資金的籌措能力成為考驗(yàn)開發(fā)商能力的標(biāo)志。開發(fā)商內(nèi)部整合能力、策劃能力、研發(fā)能力、商譽(yù)成為核心競爭力培養(yǎng)的基礎(chǔ)。外部沖擊結(jié)構(gòu)S大型房地產(chǎn)開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益進(jìn)行大中城市的布局、開發(fā)；由于散戶時代的到來，開發(fā)商的前期策劃、營銷策劃需要進(jìn)行整合。開發(fā)商需要更加關(guān)注客戶的現(xiàn)實(shí)及潛在需求；開發(fā)商需要推出個性化的品牌形象并與其產(chǎn)品相聯(lián)系。供應(yīng)鏈中顧客的服務(wù)能力成為評判開發(fā)商水平的關(guān)鍵因素之一。行業(yè)關(guān)鍵成功因素

第31頁

民用房地產(chǎn)業(yè)逐步趨向客戶導(dǎo)向，客戶關(guān)注點(diǎn)的變化對開發(fā)商提出了新的要求建材土地建筑設(shè)計與施工

營銷集成個性化模塊化客戶關(guān)注點(diǎn)：

驅(qū)動(drivers)：招拍掛價格趨升由土地直接獲利空間縮小設(shè)計、施工與房地產(chǎn)商緊密組合成為利潤主要來源之一全程策劃營銷客戶導(dǎo)向營銷競爭需求快捷低成本政府控制土地稀缺競價協(xié)議出讓時代結(jié)束銀根、地根緊縮客戶需求差異化市場需求導(dǎo)向品牌競爭對手不單一

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)個性化服務(wù)國家政策法規(guī)規(guī)范業(yè)主獲得物業(yè)公司選擇權(quán)服務(wù)需求個性化客戶關(guān)注點(diǎn)：品質(zhì)價格性能位置環(huán)境配套設(shè)施交通質(zhì)量園藝戶型性能概念品牌定位價格服務(wù)低成本服務(wù)及承諾品牌行業(yè)關(guān)鍵成功因素

第32頁由于買方市場的到來，客戶關(guān)注點(diǎn)決定了行業(yè)關(guān)鍵成功因素取決于以下六種能力關(guān)鍵成功因素客戶關(guān)注點(diǎn)前期策劃能力土地獲取能力資金融通能力營銷策劃能力客戶服務(wù)能力供應(yīng)鏈整合能力（公關(guān)）小區(qū)位置★★小區(qū)定位★★周邊環(huán)境★★小區(qū)園藝★★★配套設(shè)施★★★★★小區(qū)交通★★★★樓盤品質(zhì)★★開發(fā)商品牌★★★★★★樓盤戶型★★★建筑性能（智能化等）★★★價格★★★★★★服務(wù)及承諾★★★物業(yè)成本及質(zhì)量★★行業(yè)關(guān)鍵成功因素

第33頁

結(jié)論：民用房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素逐步由土地的獲取能力等外在因素轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澞芰Α⑦\(yùn)作能力等內(nèi)在能力SOHOHOTEL策劃能力HOUSEGOVERMENTLAND協(xié)議出讓時期主要利潤來源招拍掛時期主要利潤來源協(xié)議出讓一級開發(fā)商賺取土地高額利潤策劃開發(fā)賺取開發(fā)利潤融資渠道土地再次出讓主要利潤源房地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲利主要來源融資及資本運(yùn)作土地尋求與策劃概念互動運(yùn)作能力以外部因素為主，以獲得土地為目的的各種關(guān)鍵因素與能力以內(nèi)部因素為主，以提高各種策劃能力為主的這種內(nèi)部因素轉(zhuǎn)變運(yùn)營戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略行業(yè)關(guān)鍵成功因素

第34頁

行業(yè)分析表明，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個高速發(fā)展和行業(yè)調(diào)整并存階段，加強(qiáng)自身能力的培養(yǎng)是進(jìn)入該市場的前提行業(yè)分析小結(jié)該行業(yè)處于高速發(fā)展與行業(yè)整合的并存階段，加強(qiáng)自身能力培養(yǎng)是進(jìn)入該市場的前提行業(yè)吸引力分析房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的吸引力，工業(yè)園應(yīng)該抓緊時機(jī)，在該行業(yè)中獲取超額利潤；目前的風(fēng)險因素正逐步減少和降低，現(xiàn)存風(fēng)險不會對該行業(yè)產(chǎn)生本質(zhì)影響。行業(yè)集中度分析全國房地產(chǎn)市場并未形成真正的優(yōu)勢企業(yè)，但是地方品牌正在加緊向全國擴(kuò)張；行業(yè)競爭正在加劇，差異化經(jīng)營是取得競爭優(yōu)勢的必要條件。行業(yè)價值鏈分析行業(yè)的主要利潤點(diǎn)由土地獲取轉(zhuǎn)向營銷策劃；對消費(fèi)者的正確判斷和研究、挖掘潛在需求成為考驗(yàn)開發(fā)商能力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。關(guān)鍵成功因素分析土地、資金、政府關(guān)系已經(jīng)成為進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的必要條件，但不代表著擁有以上資源開發(fā)商就可以成功；內(nèi)部的經(jīng)營管理的各因素成為企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵。

第35頁目錄－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)吸引力及集中度分析民用房地產(chǎn)物業(yè)管理分析行業(yè)價值鏈分析行業(yè)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園資源分析工業(yè)園核心競爭力分析工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

第36頁

土地資源：與市場領(lǐng)先者相比目前工業(yè)園能夠使用的土地資源已經(jīng)非常有限，急需進(jìn)行儲備規(guī)劃現(xiàn)有剩余可轉(zhuǎn)讓土地工業(yè)區(qū)29658平方米生活區(qū)209224.05平方米被政府征用或轉(zhuǎn)讓的土地共七塊分散在區(qū)內(nèi)221500.1平方米（尚未補(bǔ)償）達(dá)成可開發(fā)意向的土地XX54萬平米煙臺海南地產(chǎn)商圈地面積新世界中國、新鴻基地產(chǎn)、和黃在內(nèi)地圈地2600萬平方米華新國際570萬平方米萬科1600－1800萬平方米珠江合生1333萬平方米首創(chuàng)集團(tuán)400萬平方米北京華潤三年內(nèi)增加500萬平方米香江國際130萬平方米大連萬達(dá)20XX萬平方米金業(yè)集團(tuán)在北京圈地130萬平方米開發(fā)商重點(diǎn)鋪網(wǎng)城市萬科以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)，以及成都、武漢等內(nèi)腹地區(qū)中心城市。華新國際北京、上海、廣州、沈陽、成都、重慶、大連等在內(nèi)的九個百萬人口城市。長實(shí)、和黃、新世界深圳、廣州等新鴻基地產(chǎn)（港資）珠江三角洲廣州富力、珠江合生北京等工業(yè)園的儲備競爭主體土地儲備情況市場主要戰(zhàn)略布局

第37頁資金與財務(wù)資源：工業(yè)園集團(tuán)目前的營業(yè)費(fèi)用率和管理費(fèi)用率較低，反映出工業(yè)園的管理成本較低工業(yè)園20XX年20XX年20XX年主營利潤率%15.0119.0419.95營業(yè)費(fèi)用率%1.70.921.3管理費(fèi)用率%2.526.14.48財務(wù)費(fèi)用率%4.272.811.47從行業(yè)平均水平看，管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用均有明顯下降趨勢，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)和經(jīng)營管理水平提高；從工業(yè)園角度看，除財務(wù)費(fèi)用率高于行業(yè)水平外，其它費(fèi)用率均較低，這主要是工業(yè)園單項(xiàng)目運(yùn)作及運(yùn)用土地資源等所致，如若進(jìn)行跨區(qū)域開發(fā)必將導(dǎo)致營業(yè)及管理費(fèi)用率提高。但工業(yè)園的財務(wù)費(fèi)用率不斷攀升，資金使用效率低。

第38頁

資金與財務(wù)資源：20XX年工業(yè)園財務(wù)水平與行業(yè)平均水平接近或超出，可見工業(yè)園財務(wù)狀況較好指標(biāo)工業(yè)園數(shù)值行業(yè)平均值行業(yè)最高值行業(yè)最低值流動比率1.711.8095.6440.174速動比率0.650.3401.4350.004流動負(fù)債經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流比0.0790.0300.780-0.965資產(chǎn)負(fù)債（單位：%）59.82%60.524460.340——償債能力分析指標(biāo)工業(yè)園數(shù)值行業(yè)平均值行業(yè)最高值行業(yè)最低值應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率7.39389.5862119.840.084存貨周轉(zhuǎn)率0.270.5644.0010.005流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.2690.3722.0210.009總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.250.2891.5910.004資產(chǎn)管理能力分析指標(biāo)工業(yè)園數(shù)值行業(yè)平均值行業(yè)最高值行業(yè)最低值主營業(yè)務(wù)利潤率（單位：%）19.04-89.587162.730-1,961.2凈資產(chǎn)收益率（單位：%）12.04-4.97527.130-214.57總資產(chǎn)利潤率(單位：%)4.84-0.87210.250-148.76盈利能力分析指標(biāo)工業(yè)園數(shù)值行業(yè)平均值行業(yè)最高值行業(yè)最低值主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率0.17690.5574,150.510-440.200營業(yè)活動收益質(zhì)量0.9320.78227.322-16.329收益質(zhì)量分析

第39頁

資金與財務(wù)資源：20XX年工業(yè)園的各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步改善為工業(yè)園下一輪的業(yè)務(wù)發(fā)展提供了財務(wù)保障指標(biāo)工業(yè)園數(shù)值萬科天鴻寶業(yè)XX房地產(chǎn)流動比率2.562.132.422.65速動比率1.070.320.600.33流動負(fù)債經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流比0.2740.308-0.5290.087資產(chǎn)負(fù)債（單位：%）56.0554.9240.2546.76償債能力分析指標(biāo)工業(yè)園數(shù)值萬科天鴻寶業(yè)XX房地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率111.47522.31735.3213.05存貨周轉(zhuǎn)率0.440.6340.3620.251流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率03630.7110.3180.262總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.370.6800.3100.235資產(chǎn)管理能力分析指標(biāo)工業(yè)園數(shù)值萬科天鴻寶業(yè)XX房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤率（單位：%）15.0113.0213.624.79凈資產(chǎn)收益率（單位：%）12.4813.215.181.26總資產(chǎn)利潤率(單位：%)5.488.844.231.13盈利能力分析指標(biāo)工業(yè)園數(shù)值萬科

天鴻寶業(yè)XX房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率0.2870.232-0.6480.130營業(yè)活動收益質(zhì)量1.6141.795-4.9592.042收益質(zhì)量分析20XX年工業(yè)園財務(wù)指標(biāo)較20XX年有了進(jìn)一步改善，許多指標(biāo)高于經(jīng)營業(yè)績突出的房地產(chǎn)上市公司，為下一步業(yè)務(wù)發(fā)展提供了良好的財務(wù)保障，只是總資產(chǎn)的收益水平還有待提高。

第40頁附：財務(wù)指標(biāo)解釋流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債流動負(fù)債經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流比=經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/流動負(fù)債流動負(fù)債經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流比指標(biāo)衡量公司產(chǎn)生的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量對流動負(fù)債的保障程度。該指標(biāo)越大越好。資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均應(yīng)收賬款余額存貨周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額主營業(yè)務(wù)利潤率=利潤/主營業(yè)務(wù)收入凈額凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)X100%總資產(chǎn)利潤率=利潤總額/平均資產(chǎn)總額

總資產(chǎn)利潤率指標(biāo)反映企業(yè)總資產(chǎn)能夠獲得利潤的能力，是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果的指標(biāo)。該指標(biāo)越高，表明資產(chǎn)利用效果越好，整個企業(yè)的活力能力越強(qiáng)，經(jīng)營管理水平越高。該指標(biāo)越高越好。主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率指標(biāo)是“主營業(yè)務(wù)利潤率”的修正，反映了完成的銷售中獲得現(xiàn)金的能力，該指標(biāo)排除了不能回收的壞帳損失的影響，因此較為保守。該指標(biāo)通常越高越好。營業(yè)活動收益質(zhì)量=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/營業(yè)利潤

營業(yè)活動收益質(zhì)量表明了營業(yè)利潤中以現(xiàn)金形式流入的部分，通常該指標(biāo)越高說明營業(yè)利潤的質(zhì)量越高。該指標(biāo)越高越好。

第41頁

人力資源及供應(yīng)鏈合作資源：工業(yè)園的人力資源配備基本上能夠滿足單項(xiàng)目運(yùn)作的需要，而且已經(jīng)與供應(yīng)鏈及政府部門建立了良好的關(guān)系人力資源供應(yīng)鏈合作資源經(jīng)過工業(yè)園家園三期的開發(fā)，工業(yè)園已經(jīng)建立了從前期、營造到售后服務(wù)仍至物業(yè)管理的人力資源保障體系，基本上能夠滿足單項(xiàng)目運(yùn)作所需要的各專業(yè)人才。經(jīng)過工業(yè)園的建設(shè)以及工業(yè)園家園三期的開發(fā)，工業(yè)園已經(jīng)建立了從政府建設(shè)部門、土地管理部門、到建筑規(guī)劃設(shè)計院以及施工單位和建材企業(yè)的合作關(guān)系。也與銀行等金融體系建立了友好的合作關(guān)系。

第42頁

物業(yè)資源：工業(yè)園物業(yè)公司的資質(zhì)低，只能滿足目前的物業(yè)需求，難以滿足民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要國家一級XX天孚物業(yè)管理有限公司XX市金浩物業(yè)管理有限公司XX市安華物業(yè)管理有限公司XX市一級(國家二級)XX市天房物業(yè)管理有限公司XX順馳物業(yè)管理有限公司XX華廈物業(yè)管理發(fā)展有限公司XX市金廈物業(yè)管理公司XX市大港區(qū)紅都物業(yè)管理有限公司大港油田集團(tuán)西苑物業(yè)公司大港油田港東幸福物業(yè)管理有限公司XX開發(fā)區(qū)龍都物業(yè)管理有限公司XX港濱物業(yè)管理有限責(zé)任公司XX市賓園物業(yè)有限公司XX市武清區(qū)廣廈物業(yè)管理服務(wù)有限公司XX市嘉寧物業(yè)管理有限公司XX市武清區(qū)物業(yè)管理有限公司XX市武清開發(fā)區(qū)物業(yè)公司XX市碧嶺園物業(yè)管理有限公司XX市二級：共計51家XX萬潔物業(yè)管理有限公司90110203

差距明顯，任務(wù)明確

第43頁

結(jié)論：工業(yè)園民用房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)有資源基本能夠滿足戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型初期需要發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)擴(kuò)大民用房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資源支持土地資源

資金及財務(wù)資源人力資源

供應(yīng)鏈合作資源能力支持

經(jīng)過十年的發(fā)展工業(yè)園的土地資源、資金資源、人力資源、合作單位資源等均有了一定的基礎(chǔ)，基本能夠滿足企業(yè)快速發(fā)展的初期需求

物業(yè)管理資源

第44頁目錄－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)吸引力及集中度分析民用房地產(chǎn)物業(yè)管理分析行業(yè)價值鏈分析行業(yè)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園資源分析工業(yè)園核心競爭力分析工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

第45頁房地產(chǎn)企業(yè)建立核心競爭力所需如下關(guān)鍵能力關(guān)鍵資源與能力前期及營銷策劃能力資金融通能力土地獲取能力項(xiàng)目前期規(guī)劃和市場預(yù)測能力品牌與營銷策劃能力項(xiàng)目設(shè)計規(guī)劃能力對策劃、營銷、設(shè)計、監(jiān)理、施工和政府資源的整合能力自有資本資金運(yùn)作與融資能力政府資源土地信息處理、政府資源的運(yùn)用能力成本控制與質(zhì)量控制能力項(xiàng)目策劃與整合能力是可以通過獲得高級經(jīng)營人才而獲得的資金實(shí)力包括自有資金資源和通過高級經(jīng)營人才獲得的資金運(yùn)作能力土地獲取能力包括政府資源和通過激勵機(jī)制及通過高級經(jīng)營人才獲得的資源運(yùn)用能力供應(yīng)鏈整合能力內(nèi)外部服務(wù)能力信息及業(yè)務(wù)的支持能力

第46頁工業(yè)園已經(jīng)初步具備了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所必備的能力從19XX年開始，工業(yè)園對工業(yè)園生活配套用地進(jìn)行了三期開發(fā)，通過五年的開發(fā)建設(shè)工業(yè)園已經(jīng)初步具備了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所必備的以下能力：前期策劃能力營銷策劃能力資金運(yùn)作能力營造監(jiān)管能力售前、售后服務(wù)能力物業(yè)服務(wù)的區(qū)域品牌公共關(guān)系及供應(yīng)鏈管理能力

第47頁

但工業(yè)園目前的能力與擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模相比還有一定差距關(guān)鍵成功因素前期策劃能力土地獲取能力資金融通能力營銷策劃能力內(nèi)外部客戶服務(wù)能力供應(yīng)鏈整合能力（公關(guān)）工業(yè)園的現(xiàn)狀在已有或意向土地上進(jìn)行可行性策劃已有土地以工業(yè)園區(qū)生活用地為主，其余以協(xié)議為主通過銀行或股東獲取所需資金對已建樓盤進(jìn)行銷售部門割裂，經(jīng)驗(yàn)積累及使用較少掌握在個人手中跨區(qū)域擴(kuò)張策劃先于土地獲取進(jìn)行，更重視先期的研發(fā)能力需要依靠招拍掛獲取土地不僅以上所列還需要運(yùn)用資本運(yùn)作手段獲取是前期策劃能力的延續(xù)，與前期策劃相互溝通要求信息的及時準(zhǔn)確，要求相互間的關(guān)注支持要求客戶關(guān)系公司化彌補(bǔ)辦法引進(jìn)前期策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)前期策劃確定土地競拍引進(jìn)資本運(yùn)作人才考慮外包建立企業(yè)文化和激勵約束機(jī)制通過流程和制度進(jìn)行規(guī)范50而且工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體實(shí)力與主要競爭主體相比也是很欠缺企業(yè)比較項(xiàng)權(quán)重(1)順馳萬科工業(yè)園評分(2)(1)*(2)評分(3)(1)*(3)評分(4)(1)*(4)決策能力20.14%8.331.688.081.635.671.14策劃能力18.26%8.501.557.831.435.330.97資金實(shí)力14.85%6.921.038.081.205.420.80土地儲備11.77%8.671.027.580.895.080.60管理模式13.31%7.080.948.251.105.080.68企業(yè)品牌12.46%7.750.978.251.035.080.63公共關(guān)系9.22%7.920.737.330.685.670.52加權(quán)統(tǒng)計100%7.927.955.35與XX市場主要競爭對手相比，工業(yè)園各方面能力均有很大差距。目前的組織體系、決策機(jī)制、人員配置很難滿足跨區(qū)域發(fā)展的需要。

第49頁

結(jié)論：工業(yè)園民用房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)有能力暫時難以滿足業(yè)務(wù)擴(kuò)張的需要，急需進(jìn)行核心競爭力的規(guī)劃與培養(yǎng)發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資源支持

能力支持前期土地獲取能力

內(nèi)部管理服務(wù)能力全程策劃能力

品牌影響力

公共關(guān)系能力目前工業(yè)園的前期土地獲取能力、策劃能力、品牌影響力、公共關(guān)系能力、內(nèi)部管理運(yùn)作及服務(wù)能力還不能對戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型形成強(qiáng)有力的支持

第50頁目錄－民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)吸引力及集中度分析民用房地產(chǎn)物業(yè)管理分析行業(yè)價值鏈分析行業(yè)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園資源分析工業(yè)園核心競爭力分析工業(yè)園民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

第51頁

從行業(yè)吸引力及關(guān)鍵能力可見，民用房地產(chǎn)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)市場前景好，工業(yè)園能力較為突出民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過五年的發(fā)展已經(jīng)成為工業(yè)園的核心業(yè)務(wù)體現(xiàn)在各方面競爭能力均較強(qiáng)；物業(yè)管理的管理服務(wù)模式已經(jīng)逐步成熟，品牌業(yè)已形成。從目前工業(yè)園的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及擬涉足業(yè)務(wù)來看，民用房地產(chǎn)市場機(jī)會最為看好，獲利能力等指標(biāo)最高。

第52頁

工業(yè)園在房地產(chǎn)方面的資源匹配程度很高，且民用房地產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的市場吸引力，應(yīng)當(dāng)成為工業(yè)園的核心業(yè)務(wù)10010資源匹配程度市場吸引力擴(kuò)張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略556.667.61無論從市場吸引力和資源匹配程度講，還是從經(jīng)營規(guī)模講，民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)也必需成為工業(yè)園的核心業(yè)務(wù)。物業(yè)管理作為民用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充，市場前景可觀，已經(jīng)初步具備了品牌和資質(zhì)以及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)附著在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上進(jìn)行同步擴(kuò)張發(fā)展，同時進(jìn)行市場化運(yùn)作。

第53頁

但工業(yè)園民用房地產(chǎn)的策劃能力及對內(nèi)外部客戶的服務(wù)能力、管理能力等還不能滿足業(yè)務(wù)擴(kuò)張的需要能力匹配性評價策劃能力是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但工業(yè)園由于有土地資源優(yōu)勢，前期策劃能力與營銷策劃能力長期沒有得以發(fā)揮。房地產(chǎn)需求有較大的提升空間，需要房地產(chǎn)企業(yè)有豐富的土地儲備，工業(yè)園目前土地資源基本滿足發(fā)展需要。房地產(chǎn)行業(yè)競爭將逐步加劇，需要有較雄厚的資金實(shí)力，工業(yè)園目前的資金實(shí)力還不能完全滿足需求。房地產(chǎn)行業(yè)與國計民生高度相關(guān)，需要房地產(chǎn)企業(yè)有良好的公共關(guān)系，工業(yè)園在公共關(guān)系方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)因其進(jìn)入障礙低，需要房低產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的經(jīng)營管理能力和對內(nèi)外部客戶的服務(wù)能力才能在競爭中勝出，目前工業(yè)園的經(jīng)營管理基礎(chǔ)不能適應(yīng)市場競爭。完全滿足工業(yè)園現(xiàn)狀缺乏基本不滿足基本滿足一般土地獲取能力資金融通能力供應(yīng)商及公共關(guān)系服務(wù)能力等組織資源策劃能力

第54頁業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略報告總體框架民用房地產(chǎn)外部環(huán)境及內(nèi)部資源與能力分析外部環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源與能力分析現(xiàn)有資源分析核心競爭力分析業(yè)務(wù)定位分析商業(yè)地產(chǎn)外部環(huán)境及內(nèi)部資源與能力分析業(yè)務(wù)組合分析外部環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源與能力分析現(xiàn)有資源分析核心競爭力分析業(yè)務(wù)定位分析業(yè)務(wù)發(fā)展分析業(yè)務(wù)定位分析業(yè)務(wù)發(fā)展分析協(xié)同效益分析

未來業(yè)務(wù)探討是否需要其它業(yè)務(wù)其它業(yè)務(wù)選擇思路其它業(yè)務(wù)選擇建議

第55頁目錄－商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析商業(yè)地產(chǎn)吸引力分析商場、寫字樓、酒店分析商業(yè)地產(chǎn)價值鏈分析商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)資源分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

第56頁

我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇對商業(yè)地產(chǎn)的影響變化趨勢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)高速增長，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力；商業(yè)地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大作用。恩格爾系數(shù)（食品占總消費(fèi)的比重）不斷降低，購物、餐飲、旅游等消費(fèi)必然上升。恩格爾系數(shù)居民可支配收入國民經(jīng)濟(jì)（GDP）居民可支配收入的增加，大大地增強(qiáng)了人們消費(fèi)的能力；購房、教育是居民可支配收入的主要消費(fèi)主體。資料來源：中國統(tǒng)計年鑒

第57頁城市化進(jìn)程給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的發(fā)展空間城市化公共服務(wù)放開城市群擴(kuò)張與重新定位消費(fèi)升級第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展城鎮(zhèn)數(shù)量增長我國每年新增小城鎮(zhèn)800個左右，提供了城市建設(shè)新增空間大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)汽車消費(fèi)、中產(chǎn)階級出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會帶來深遠(yuǎn)影響商業(yè)零售、餐飲酒店、金融貿(mào)易、咨詢服務(wù)等行業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷增長資料來源：中國統(tǒng)計年鑒

第58頁經(jīng)濟(jì)的繁榮為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境

隨著中國加入世界貿(mào)易組織和北京20XX年奧運(yùn)會準(zhǔn)備工作的全面鋪開，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步釋放，城市經(jīng)濟(jì)也得到持續(xù)發(fā)展。而國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也放大了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)走向住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、土地供應(yīng)市場化、管理行為規(guī)范化以及企業(yè)經(jīng)營品牌化提供了難得的機(jī)遇。在資本及利潤的驅(qū)動下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)更是如火如荼。在剛剛過去的20XX年，北到哈爾濱，南及?？?，西至成都，東達(dá)上海，商業(yè)地產(chǎn)都表現(xiàn)出了前所未有的活力。

20XX年伊始，伴隨著內(nèi)地連鎖商業(yè)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速、外行業(yè)資本向地產(chǎn)業(yè)的挺進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)在我國城市的發(fā)展時機(jī)已經(jīng)成熟。在此時，ＣＥＰＡ落實(shí)生效以及外籍投資者在國內(nèi)購房不再辦理審批等利好消息的推動，港澳臺地區(qū)、境外投資者用以投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金將會持續(xù)大幅增長，而商業(yè)地產(chǎn)巨大的市場規(guī)模和豐厚的利潤回報，正吸引更多港澳臺和外籍投資者進(jìn)入內(nèi)地投資商業(yè)地產(chǎn)?？梢灶A(yù)見，持續(xù)的需求將刺激投資繼續(xù)增長。

第59頁

社會政治、經(jīng)濟(jì)的諸多因素刺激著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展20XX年國際零售、家居、餐飲、娛樂等商業(yè)巨頭將以前所未有的速度加快進(jìn)軍中國市場的步伐，對商業(yè)用房的需求劇增，大大推動了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。城市發(fā)展速度加快，舊城改造、新區(qū)建設(shè)、城市擴(kuò)建等城建工程導(dǎo)致居民外遷已是大勢所趨，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的空間。據(jù)估計，目前商業(yè)物業(yè)銷售一般估計有15%-25%的利潤空間，遠(yuǎn)高于住宅市場的平均銷售利潤，吸引眾多開發(fā)商進(jìn)入該領(lǐng)域。隨著人民生活水平的提高，第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，人們的消費(fèi)需求、文化需求、娛樂需求也越來越強(qiáng)烈，對寫字樓、購物中心、酒店等的需求日益增長。商業(yè)地產(chǎn)

第60頁

而且商業(yè)地產(chǎn)投資屬于國家重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)，受政府宏觀政策影響較大

從今年2月開始，商務(wù)部牽頭對大型購物中心(SHOPPINGMALL)全面檢查，而后銀監(jiān)會、發(fā)改委、建設(shè)部紛紛介入。調(diào)查顯示，全國購物中心投資總額20XX多億元，以400個網(wǎng)點(diǎn)左右為基數(shù)，相比去年底猛增100多家。

4月29日，國務(wù)院要求各地區(qū)、各部門和各有關(guān)單位在一個半月內(nèi)對所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理。重點(diǎn)清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項(xiàng)目，以及20XX年以來新開工的所有項(xiàng)目。

從7月份開始，由國家發(fā)改委、商務(wù)部、建設(shè)部、國土資源部和銀監(jiān)會五大部委組成的聯(lián)合調(diào)查組，再次對全國所有在建和未建的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行檢查。該行動是基于溫家寶總理在３個月內(nèi)對于此事的三次批示。2月份4月份7月份

第61頁國家既肯定商業(yè)地產(chǎn)的作用又限制其過度開發(fā)，將通過宏觀調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行控制

國務(wù)院18號文件對房地產(chǎn)的地位給予了充分肯定：－房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；－不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；－各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策性肯定

20XX年中央政府采取了嚴(yán)禁“圈地”，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實(shí)施了6年之久的積極財政政策將從20XX年開始淡出，對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控將從刺激增長轉(zhuǎn)向防止過熱。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的重點(diǎn)也會相應(yīng)地發(fā)生變化；據(jù)悉，20XX年底，我國將出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃管理?xiàng)l例》，對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)行立法。屆時，建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目，必須進(jìn)行聽證。同時，今后將對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)計納入到法定的統(tǒng)計范圍之內(nèi)，在此基礎(chǔ)上對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量、布局、結(jié)構(gòu)，以及市場需求情況進(jìn)行動態(tài)的檢測，及時向社會發(fā)布信息，引導(dǎo)企業(yè)、銀行、個人進(jìn)行投資決策。國家對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀控制

第62頁

近年來國家出臺一系列金融政策，提高了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的門檻

國家對土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流動資金貸款等方面的限定增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期的成本，提高了行業(yè)進(jìn)入的門檻，進(jìn)一步強(qiáng)化“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”的市場格局。眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。

20XX3月，銀監(jiān)會出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）》，對不同類型項(xiàng)目的開發(fā)貸款和按揭貸款風(fēng)險規(guī)避作出了比較詳細(xì)的指導(dǎo)性意見。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，等到正式的方案出臺時，對商業(yè)地產(chǎn)的貸款風(fēng)險管理將會有更詳細(xì)的指引意見。-對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目,不得發(fā)放任何形式的貸款；-開發(fā)商申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；-嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）；

XX年6月，央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[20XX]121號），要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理。文件規(guī)定：

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小結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)具備良好的投資前景，但受國家政策調(diào)控因素影響較大國家宏觀調(diào)控政策對商業(yè)地產(chǎn)的限制作用商業(yè)貿(mào)易的增長對商業(yè)地產(chǎn)需求的拉動作用城市化進(jìn)程對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的促進(jìn)作用人均GDP的提高對商業(yè)地產(chǎn)投資的推動作用商業(yè)地產(chǎn)

第64頁目錄－商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析商業(yè)地產(chǎn)吸引力分析商場、寫字樓、酒店分析商業(yè)地產(chǎn)價值鏈分析商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)資源分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

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商業(yè)和地產(chǎn)緊密結(jié)合的方式給商業(yè)地產(chǎn)帶來了無限生機(jī)拉動地產(chǎn)物業(yè)升值商業(yè)地產(chǎn)通常被開發(fā)商作為促銷賣點(diǎn)和商戰(zhàn)策略，也是傳統(tǒng)上圍繞地產(chǎn)綜合功能配套的延伸。一般來講，要使地產(chǎn)物業(yè)升值，做旺一個地段，通常是商業(yè)先行。城市形象顯著提升投資前景優(yōu)勢看好租售經(jīng)營靈活多樣商業(yè)繁榮對提升城市形象，改變城市面貌，提供就業(yè)機(jī)會，完善投資環(huán)境、增加財政稅收具有十分明顯和重要的作用。因此，在商業(yè)地產(chǎn)的投資過程中，特別是外來的商業(yè)地產(chǎn)投資商，往往還被作為招商引資項(xiàng)目，得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以享受銀行貸款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16%左右。商業(yè)地產(chǎn)可租、可售、可經(jīng)營,進(jìn)退自如的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。出租可獲得穩(wěn)定長期的較高收益，出售可迅速回收資金取得回報，自己經(jīng)營則既圓老板夢，又投資置業(yè)，一舉兩得。

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小結(jié)：經(jīng)過分析我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)具有很高的行業(yè)吸引力納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30%70%

高商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著較好的市場發(fā)展機(jī)會，但同時也面臨著控制風(fēng)險和提高盈利能力的市場壓力行業(yè)吸引力矩陣

第67頁目錄－商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析商業(yè)地產(chǎn)吸引力分析商場、寫字樓、酒店分析商業(yè)地產(chǎn)價值鏈分析商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)資源分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

第68頁商業(yè)的繁榮推動各地商業(yè)物業(yè)市場蓬勃發(fā)展商業(yè)物業(yè)蓬勃發(fā)展北京重慶XX上海上海市商鋪市場中，頂級商業(yè)街供應(yīng)日漸飽和，住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場發(fā)展的重點(diǎn)。在新模式的探索上，位于淮海中路、西藏路上的柳林大廈推出了HK100商業(yè)模式，1-4層商場以10-20平方米小面積產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房商鋪的形式分割出售。20XX年，北京商鋪市場發(fā)展紅火，擁有16條商業(yè)街的北京建外SOHO開始營業(yè)，國外的一些著名品牌店也紛紛進(jìn)駐北京，德國家居超市歐倍德、英國百安居選址海淀區(qū)，法國的樂華梅蘭也進(jìn)入京城；超市方面，美國的沃爾瑪，法國的歐尚也已開業(yè)。重慶市重大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，使各商圈快速形成：沙坪壩商圈——三峽廣場、華宇廣場、欣陽百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨；南岸商圈——天龍廣場；北部商圈——北城天街購物廣場。信達(dá)廣場6萬平方米商場部分將竣工并投入使用，“小白樓”商圈熱度再次升級?！皷|馬路商圈”已經(jīng)形成了地區(qū)經(jīng)營特色，銅鑼灣廣場和海河樓商貿(mào)區(qū)這兩個大型購物廣場的加盟，使該商圈總建筑面積將達(dá)48.2萬平方米。商業(yè)物業(yè)

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作為四大直轄市之一的XX，商業(yè)貿(mào)易歷史悠久，極具商業(yè)物業(yè)投資前景XX市商鋪銷售和出租價格升值空間巨大。北京、上海、南京等城市的商鋪每平方米年出租價格大都在兩萬元以上，而XX最繁華的濱江道商鋪每平方米年出租價格僅為120XX元。據(jù)統(tǒng)計，20XX年全市銷售商業(yè)用房與去年同期相比增長1倍以上。由于商業(yè)用房銷售日趨火爆，銷售價格今年以來呈一路上升之勢，統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前的商業(yè)用房平均價格為5588元/建筑平方米，與去年同期相比增長12%。有資料顯示，20XX年XX市商業(yè)地產(chǎn)將有３８０萬平方米的竣工量，這對于發(fā)展中的城市來說，在數(shù)量上還差得很遠(yuǎn)，人均擁有量還很低。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上的空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間。前景。從20XX年“十一”黃金周商業(yè)房展會銷售推廣很火暴的麥購休閑廣場、萬達(dá)廣場、銅鑼灣廣場和嘉華國際商業(yè)中心可以看出，外地投資者在上述項(xiàng)目中占了重要的比重，甚至超過５０％以上。

市場看好XX未來的發(fā)展XX商業(yè)物業(yè)發(fā)展空間巨大商業(yè)物業(yè)

第70頁XX市政府對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)給予積極的支持XX市提出抓緊建設(shè)中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)，實(shí)施海河兩岸綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、景觀帶和文化帶，建設(shè)現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)的城市建設(shè)目標(biāo)。XX市政府于20XX年2月赴香港招商，推出的地塊包括海河綜合開發(fā)、地鐵沿線、舊城改造和續(xù)盤待建項(xiàng)目，并有多個項(xiàng)目達(dá)成意向。政府招商引資的力度加強(qiáng)，方式也趨于靈活。20XX年XX市的房屋拆遷超過400萬平方米，規(guī)模如此之大、氣勢之猛創(chuàng)XX市拆遷歷史之最。海河兩岸開發(fā)改造帶動了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對XX大型商貿(mào)公建建設(shè)起了較大的推動作用，并有效地提高了中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位。商業(yè)物業(yè)

第71頁

隨著XX市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，SHOPPINGMALL等新的業(yè)態(tài)將出現(xiàn)百貨商店大型綜合超市都市MALL便利店倉儲式購物中心郊區(qū)MALL商業(yè)物業(yè)與經(jīng)濟(jì)水平(人均GDP)關(guān)系⊙⊙⊙⊙百貨商店大型綜合超市商業(yè)街SHOPINGMALL19XX年代初期19XX年代中期19XX年代后期20XX年代初期1980年代批發(fā)市場⊙我國商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展簡圖20XX年XX市人均GDP達(dá)到3100美元，人均居民可支配收入為10290元。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，人均GDP達(dá)到2500美元，商業(yè)即進(jìn)入都市MALL時代商業(yè)物業(yè)

第72頁未來XX商業(yè)物業(yè)市場將呈現(xiàn)如下特征XX市固有的商業(yè)態(tài)勢以零售業(yè)為主，隨處可見的是零散的商鋪門面，而大型綜合類商場、購物中心數(shù)量較少，未來的商業(yè)物業(yè)考慮的是如何結(jié)合本市的商業(yè)特點(diǎn)和布局，將零星門面的經(jīng)營者吸納到新建的大型商場或購物中心，這種“分散變集中”的商業(yè)趨勢，將有效地解決零星商鋪的占地問題，將平面商鋪?zhàn)兂闪Ⅲw商場。

隨著泰國正大集團(tuán)旗下的易初蓮花超市20XX年9月12日在XX開業(yè)，世界500強(qiáng)中零售業(yè)前10位全部聚集XX，現(xiàn)已建成和在建的5000平方米以上的大賣場有21家，跨國零售業(yè)巨頭在XX的新一輪投資大戰(zhàn)正如火如荼地展開。大型商場購物中心崛起跨國零售企業(yè)加大投資商業(yè)物業(yè)

第73頁

XX寫字樓市場伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化和中國經(jīng)濟(jì)的高速增長進(jìn)入黃金期XX年-XX年起步期XX年-XX年回暖期

20XX--

黃金期

XX年-XX年低迷期19XX年，XX市第一座甲級辦公樓國際大廈對外招商，標(biāo)志著XX市辦公及商住物業(yè)正式起步。19XX年之前辦公及商住物業(yè)主要集中于南京路沿線，市場競爭不激烈，基本處于半壟斷狀態(tài)。進(jìn)入20XX年，在中國入世的利好因素及國家對外資企業(yè)的扶持條件下，高檔辦公物業(yè)逐步調(diào)整狀態(tài)，普遍回暖，租金下跌壓力有所減輕，發(fā)展商開始注重物業(yè)服務(wù)及品牌宣傳。19XX年?duì)I業(yè)性辦公樓投入市場總量為35.6萬平方米，由于辦公樓上市頻率加速，在短期內(nèi)對租售市場形成相當(dāng)壓力，使得19XX年底多數(shù)樓盤租售價有所下調(diào)。20XX年后，XX市寫字樓市場交易日趨活躍，跨國公司及外省市企業(yè)進(jìn)入XX設(shè)立機(jī)構(gòu)日益增多，IT業(yè)、金融、醫(yī)療保健、通訊、貿(mào)易、咨詢、投資管理等公司大舉進(jìn)入XX搶占市場，市場一片繁榮。19XX年后，亞洲金融危機(jī)開始爆發(fā)，銀行緊縮財政，大量外資機(jī)構(gòu)撤出或減少辦公面積，19XX年辦公樓經(jīng)營是舉步維艱。辦公物業(yè)市場空置率居高不下，市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。20XX-20XX年寫字樓的持續(xù)增溫，給XX寫字樓市場帶來了信心。20XX年一季度成交客戶中，約3600平方米是新進(jìn)入XX的企業(yè)租賃的，占新成交量的49%，其中外資客戶占到了新增面積的30%，主要分布在電子、貨運(yùn)、物流等服務(wù)性行業(yè)。

XX年-XX年困難期XX年-XX年活躍期寫字樓

第74頁WTO、奧運(yùn)等利好因素將推動XX寫字樓市場進(jìn)一步發(fā)展中國加入WTO之后，中介服務(wù)業(yè)是首先要大力發(fā)展的一個重要產(chǎn)業(yè)。XX不但要自己培育，同時一些外省市、國外的中介服務(wù)企業(yè)也將大舉進(jìn)入，因此寫字樓的需求缺口很大；作為一個北方的經(jīng)濟(jì)中心城市，其各種貿(mào)易的交易量逐年遞增，很多外省市、外國的金融保險業(yè)大量涌入，形成一股對寫字樓的強(qiáng)勢需求。作為奧運(yùn)會的協(xié)辦城市，XX與外省市及國外的交流將日益增多，目前，金融、保險業(yè)已經(jīng)來津敲門，XX市還是人民幣業(yè)務(wù)試點(diǎn)城市，以后陸陸續(xù)續(xù)會有更多的企業(yè)來到XX。這樣，寫字樓需求就會有一個迅速增長；XX因?yàn)榕彵本?，以前可能很多的客戶流向了北京，這是一個不利條件，但是20XX年的北京奧運(yùn)會將會對XX的發(fā)展有很大的帶動，越來越多的外來客商來華搶攤，而XX將會是這些來華客商的首選地之一。WTO的影響奧運(yùn)會的影響寫字樓

第75頁良好的投資環(huán)境創(chuàng)造了良好的商務(wù)環(huán)境

開發(fā)區(qū)聚集了一大批代表世界最先進(jìn)生產(chǎn)力的跨國公司投資企業(yè)，《財富》500強(qiáng)公司中有40家在開發(fā)區(qū)投資了83個項(xiàng)目；截止20XX年5月底，XX開發(fā)區(qū)吸引了來自65個國家和地區(qū)的外商投資企業(yè)3739家，累計投資總額236.2963億美元，合同外資196.8901億美元。其中超過1000萬美元的項(xiàng)目有369家，上億美元的有16家，10億美元以上的有2家；目前全區(qū)從業(yè)人員23.20萬人，居住人口8.32萬人（截止20XX年底）。外商投資企業(yè)3739家投資總額236億美元1000萬美元以上項(xiàng)目369家1億美元以上項(xiàng)目16家酒店

第76頁開發(fā)區(qū)會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使酒店供不應(yīng)求

作為21世紀(jì)的“三大無煙產(chǎn)業(yè)”之一，會展業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)一樣，不僅能夠帶來直接收益，還有很大的關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)。據(jù)了解，會展業(yè)的利潤一般在20％到30%之間。無論收入還是盈利都較高；同時有統(tǒng)計數(shù)字顯示，它的產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)為1∶5到1∶10，即展覽場館的收入如果是1元，住宿、餐飲、運(yùn)輸、通訊、旅游、貿(mào)易等相關(guān)收入將達(dá)到5元到10元。會展經(jīng)濟(jì)供不應(yīng)求據(jù)調(diào)查，一年中僅境外人士來開發(fā)區(qū)進(jìn)行商務(wù)活動的流動人數(shù)就接近4000人。20XX年5月中旬兩周時間內(nèi)，開發(fā)區(qū)連續(xù)舉辦了幾個國際型的會展活動——手機(jī)配套會、中德經(jīng)濟(jì)論壇以及國際納米技術(shù)研討會，此外中超開幕式也在此期間召開。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅20XX年5月份，開發(fā)區(qū)便吸引世界各地數(shù)以萬計的客人前來。目前，開發(fā)區(qū)共有三星及達(dá)到三星以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店10家左右，客房大約在3000間，開發(fā)區(qū)的日接待能力在6000人上下，尚不能滿足需求。雖然這幾個會議是交叉進(jìn)行的，再除去當(dāng)日往返和自行解決住宿問題的客人，龐大的住宿缺口依然難以解決。在會議高峰期，為訂上三星級以上標(biāo)準(zhǔn)賓館，組織者甚至要托關(guān)系找到酒店解決房間問題。酒店

第77頁開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店概況酒店名稱類別房間數(shù)量房價（RMB）特色萬麗泰達(dá)酒店★★★★★585套雙人標(biāo)準(zhǔn)間：950目前開發(fā)區(qū)唯一五星級酒店，有逾5,000平方米的頂級宴會及會議設(shè)施，十二個多功能會議廳以及大宴會廳泰達(dá)國際酒店★★★★186套單人標(biāo)準(zhǔn)間：680

雙人標(biāo)準(zhǔn)間：680

普通套房：798

豪華套房：895RCI國際度假交換組織成員，19XX年和19XX年兩次榮獲皇冠度假村殊榮泰達(dá)中心酒店★★★★218套標(biāo)準(zhǔn)間：820

豪華間：980

標(biāo)準(zhǔn)套房：1，200

豪華套房：1，380集餐飲、客房、寫字間、公寓、娛樂為一體的四星級涉外商務(wù)型酒店世紀(jì)賓館★★★★34套標(biāo)準(zhǔn)間：680

普通套房：996

高級套房：1，162

豪華套房：2，580貴賓接待、旅游渡假、飲食娛樂、國際會議、經(jīng)貿(mào)商務(wù)及康體健身為一體的高檔次、高品位綜合性飯店資料來源：XX開發(fā)區(qū)投資網(wǎng)酒店

第78頁開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店概況酒店名稱類別房間數(shù)量房價（RMB）特色大地中心酒店★★★★準(zhǔn)85套單人標(biāo)準(zhǔn)間：600

標(biāo)準(zhǔn)間：700

標(biāo)準(zhǔn)套間：630

高級套間：900A區(qū)公寓客房、B區(qū)娛樂中心和C區(qū)寫字間辦公樓三座樓宇，建筑面積達(dá)23,000多平方米華納國際高爾夫俱樂部★★★22套標(biāo)準(zhǔn)客房：830

高級客房：996

豪華客房：1，162

和式套房：1，328

豪華套房：1，6604500平方米的歐式風(fēng)格會所，其咖啡廳、餐廳、客房、更衣室乃至商務(wù)中心等各項(xiàng)設(shè)施均滿足會員個人生活或商務(wù)上的需要金帆酒店★★★90套標(biāo)準(zhǔn)雙人間：480

標(biāo)準(zhǔn)單人間：480

高級雙間套房：880XX開發(fā)區(qū)政府投資興建的首家涉外三星級酒店，擁有KTV包房20多間，咖啡廳、酒吧、音樂吧、保齡球、精品屋宜必思酒店★★★157套標(biāo)準(zhǔn)雙人間：148世界著名酒店集團(tuán)——雅高旗下的一個知名品牌，提倡的是現(xiàn)代、快捷專業(yè)的服務(wù)資料來源：XX開發(fā)區(qū)投資網(wǎng)酒店

第79頁開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店概況酒店名稱類別房間數(shù)量房價（RMB）特色白云賓館★★★準(zhǔn)86套標(biāo)準(zhǔn)間：228

高級單間：318

豪華單間：408

普通套房：488

豪華套房：638擁有100多平方米的多功能廳和80多平方米的會議廳，可接待150余人的各類中、小型會議及舉辦多種慶典活動鴻發(fā)大廈★★★準(zhǔn)110套標(biāo)準(zhǔn)間：326

高級套房：426

豪華套房：644

貴賓套房：872集餐飲.客房、娛樂、商務(wù)、購物及美容美發(fā)于一體的綜合性三星級賓館九州賓館★★★準(zhǔn)71套——有豪華歌舞廳、餐廳、洗浴中心、商務(wù)中心、美容美發(fā)、中小會議室，以“熱情、禮貌、周到”為服務(wù)之本日商酒店★★★準(zhǔn)36套豪華標(biāo)準(zhǔn)間：398

豪華套間：618配有名貴的明式家私，給人以賓至如歸的感覺，可適應(yīng)各種不同層次朋友的需要，配有專門的日語翻譯及有關(guān)方面的高級人才資料來源：XX開發(fā)區(qū)投資網(wǎng)酒店

第80頁未來XX市酒店業(yè)將有較大發(fā)展空間20XX年目標(biāo)20XX年現(xiàn)狀星級飯店數(shù)量年均

28.5%的速度增加星級飯店總數(shù)將達(dá)到181家，其中五星級飯店14家，四星級飯店24家，三星級73家，二星級50家，一星級20家XX市旅游飯店業(yè)協(xié)會預(yù)計，到20XX年，客房總數(shù)將從現(xiàn)在的1.3萬間增至2.8萬間，客房總數(shù)實(shí)現(xiàn)翻一番。其中，市區(qū)、濱海新區(qū)和薊縣發(fā)展空間最大。在旅游業(yè)高速增長期，中、高檔星級飯店數(shù)量的增加將成為主流，星級飯店的檔次分布也會趨于合理化。星級飯店90家，客房1.3萬間，其中三星級以上飯店56家，客房1萬間酒店

第81頁

工業(yè)園可考慮利用現(xiàn)有資源，打造商務(wù)型酒店和出租長住型特色酒店酒店類型特點(diǎn)開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀可否考慮進(jìn)入商務(wù)型以接待商務(wù)客人為主，提供各類商務(wù)活動所需的設(shè)備、設(shè)施供不應(yīng)求開發(fā)區(qū)商務(wù)活動頻繁，市場需求大長住型以接待長住客人為主，只向住店人提供住宿、餐飲等基本服務(wù)缺乏開發(fā)區(qū)外企多，有市場需求度假型以接待游樂、度假的客人為主，為度假者提供必要的文化娛樂、健身、學(xué)習(xí)等綜合服務(wù)缺乏但開發(fā)區(qū)旅游景點(diǎn)少，市場需求少√×√酒店

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小結(jié)：隨著XX經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走強(qiáng)商業(yè)物業(yè)、寫字樓、酒店業(yè)市場空間均將加大，但競爭也將加劇商業(yè)物業(yè)寫字樓酒店業(yè)市場機(jī)會機(jī)會較多，物業(yè)升級前景看好空間巨大盈利狀況趨穩(wěn)趨穩(wěn)趨穩(wěn)競爭狀況激烈激烈激烈資源需求資金資源、合作資源、政府資源合作資源區(qū)域資源、政府資源、資金資源能力要求招商能力、策劃能力、營銷運(yùn)作能力、服務(wù)能力，經(jīng)營管理能力招商能力、策劃能力服務(wù)能力、內(nèi)部管理能力、營銷運(yùn)作能力、公關(guān)能力初步建議謹(jǐn)慎進(jìn)入，主要考慮市場機(jī)會及相應(yīng)資源是否適合擇機(jī)進(jìn)入，根據(jù)資源獲取情況確定在開發(fā)區(qū)積極進(jìn)入

第83頁目錄－商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析商業(yè)地產(chǎn)吸引力分析商場、寫字樓、酒店分析商業(yè)地產(chǎn)價值鏈分析商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)資源分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力分析工業(yè)園商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位分析

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民用房地產(chǎn)價值鏈中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃，通過打造滿足消費(fèi)者需求的住宅產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)土地價值增值價值增值關(guān)鍵環(huán)節(jié)土地儲備前期策劃建筑施工市場銷售售后服務(wù)企業(yè)價值鏈通過前期市場調(diào)研，了解市場行情，把握消費(fèi)者需求，進(jìn)行自身產(chǎn)品定位，再進(jìn)行設(shè)計，打造滿足市場需求的住宅產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)土地價值增值。土地前期策劃建筑施工銷售住宅現(xiàn)金流

第85頁商業(yè)地產(chǎn)的價值主要通過后期經(jīng)營獲取長期收益實(shí)現(xiàn)土地商用物業(yè)物業(yè)經(jīng)營長期收益物業(yè)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營土地儲備前期策劃建筑施工經(jīng)營管理營銷/招商通過后期物業(yè)經(jīng)營與管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價值增值企業(yè)價值鏈通過前期物業(yè)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地的價值增值

第86頁前期策劃與物業(yè)經(jīng)營前期結(jié)合成為關(guān)鍵

小結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合，不僅重視前期開發(fā)，更加關(guān)注后