新編-沈陽(yáng)房產(chǎn)消費(fèi)客戶細(xì)分研究報(bào)告91p課件

沈陽(yáng)房產(chǎn)消費(fèi)客戶細(xì)分研究報(bào)告 提交給:沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

提交方:北京友森信息咨詢有限公司2019年7月沈陽(yáng)房產(chǎn)消費(fèi)客戶細(xì)分研究報(bào)告 提交給:目錄研究背景與目的調(diào)研方法主要研究結(jié)論詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶細(xì)分沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖附錄價(jià)格彈性測(cè)試沈陽(yáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目錄研究背景與目的研究背景與目的近些年來(lái)隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各城市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都很快。作為東北的領(lǐng)頭城市，沈陽(yáng)因?yàn)樽陨愍?dú)特的歷史條件和經(jīng)濟(jì)條件，房產(chǎn)發(fā)展也很快。為了在進(jìn)一步的發(fā)展中更深入地把握市場(chǎng)，萬(wàn)科計(jì)劃對(duì)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶進(jìn)行一次市場(chǎng)細(xì)分研究，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的定位工作。應(yīng)其邀請(qǐng)，友森咨詢非常榮幸地執(zhí)行此沈陽(yáng)房產(chǎn)消費(fèi)客戶細(xì)分研究項(xiàng)目，本報(bào)告為此次細(xì)分研究的結(jié)果，主要目的包括：對(duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)房產(chǎn)客戶進(jìn)行細(xì)分研究結(jié)合細(xì)分進(jìn)行相關(guān)區(qū)域的城市地圖客戶認(rèn)知研究研究背景與目的近些年來(lái)隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各城市房產(chǎn)市調(diào)研方法信息采集方式結(jié)構(gòu)化問(wèn)卷＋面訪抽樣方法基于之前CATI研究基礎(chǔ)上的配額抽樣樣本量最終采集樣本522個(gè)信息采集時(shí)間2019年5－6月說(shuō)明表格中描成紅色的部分表示相對(duì)其他群體該比例要高，為強(qiáng)調(diào)部分調(diào)研方法信息采集方式詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶細(xì)分細(xì)分過(guò)程與客戶背景不同客群的房屋價(jià)值不同客群的地塊判斷標(biāo)準(zhǔn)不同客群的產(chǎn)品需求沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖附錄詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)家庭生命周期細(xì)分過(guò)程說(shuō)明采用嚴(yán)格的“10步細(xì)分法”。中間考慮的指標(biāo)包括：被訪者的年齡被訪者入住孩子的年齡被訪者父母被訪者上下第三代入住情況被訪者家庭年收入被訪者家中資金存量被訪者家中最高收入者教育程度被訪者家中最高收入者職業(yè)狀況家庭生命周期細(xì)分過(guò)程說(shuō)明采用嚴(yán)格的“10步細(xì)分法”。中間考慮價(jià)值細(xì)分結(jié)果社會(huì)標(biāo)簽：富貴之家14.0%/投資3.8%務(wù)實(shí)之家7.7%/中年之家5.0%社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老青年之家：19.5%青年持家：14.9%小太陽(yáng)：13.0%后小太陽(yáng)：7.9%孩子三代：7.5%老年三代：6.7%價(jià)值細(xì)分結(jié)果社會(huì)標(biāo)簽：富貴之家14.0%/投資3.8%務(wù)沈陽(yáng)市場(chǎng)與全國(guó)市場(chǎng)的比較總體來(lái)看，沈陽(yáng)目前是一個(gè)青年人的市場(chǎng)，除了富貴比例較高外，青年之家、青年持家、小太陽(yáng)比例都較高。而其他客群的比例則較低。沈陽(yáng)（%）無(wú)錫（%）

大連（%）深圳（%）全國(guó)數(shù)據(jù)（%）沈陽(yáng)市場(chǎng)與全國(guó)市場(chǎng)的比較總體來(lái)看，沈陽(yáng)目前是一個(gè)青年人的市場(chǎng)不同客群背景差異隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026教育程度初中及以下2216182212233111204362高中職高中專技校3841322449542941404527大專大學(xué)非本科2521243432133436301012大學(xué)本科及以上152326

21710612103

職業(yè)低等職業(yè)171918102218142043

15中等職業(yè)55595453496963

45405562

高等職業(yè)29232837

29132353

40

323家庭收入2萬(wàn)及以下8363

317

1060

42.1-4萬(wàn)323536294649408202550

4.1-5萬(wàn)192823211728

234158155.1-6萬(wàn)1171519

103118155126.1-8萬(wàn)78816

583310348.1-10萬(wàn)81089105312

10

1210萬(wàn)以/p>

20

4平均值（萬(wàn)元）6.35.84.95.35.54.83.914.26.52.44.9大學(xué)本科及以上的客群在總樣本中的比例相對(duì)較低。相對(duì)而言，青年之家、青年持家是高知、中職、中低收入的一群人（職業(yè)、收入還沒(méi)有積累起來(lái)）。小太陽(yáng)家庭教育程度略低一些（隨著家庭生命周期變化，教育程度在降低），但高等職業(yè)比例較高，因此收入也較高。富貴教育程度不高，但職業(yè)地位、收入較高。不同客群背景差異隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026工作性質(zhì)在公司單位機(jī)關(guān)里工4856

4951414654

2955

5050自己開(kāi)公司做買賣4439414151444362354827自由職業(yè)8510771031010323

單位性質(zhì)樣本：?jiǎn)挝槐辉L者24957383517181921112013國(guó)營(yíng)國(guó)有企業(yè)475145314156

58

52277031集體企業(yè)49

66

5185

私營(yíng)企業(yè)242318234117161945

2046

外資合資企業(yè)871114617

109

8政府單位8518

17

6510

8事業(yè)單位858146

21

5

58行業(yè)性質(zhì)樣本：行業(yè)被訪者20951282416171418111911機(jī)械、工業(yè)制造33312521312936673647

9交通、運(yùn)輸、物流16182513612146

2136電信、電力、能源91411

6621

6

119貿(mào)易、商業(yè)8101481312

18

旅游、酒店、餐飲56441367

95

IT、移動(dòng)通訊制造4474

11

5

金融、保險(xiǎn)、證券4278

6

18

生物、制藥、保健制造34

1312

9

采掘業(yè)、冶煉化工加工、制造32

46

69

9房地產(chǎn)、建筑、裝潢22

13

7

9

其他服務(wù)業(yè)2

8

67

9咨詢業(yè)、廣告業(yè)、法律、會(huì)計(jì)2248

不同客群背景差異富貴開(kāi)公司的比例遠(yuǎn)高于其他人群。孩子三代、老年三代、務(wù)實(shí)等低收入家庭就業(yè)于國(guó)營(yíng)國(guó)有企業(yè)的比例很高。隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026置業(yè)情況空白置業(yè)者685101053

10

首次置業(yè)者646767515669

6658609058再次置業(yè)者302528383426314240

42居住面積50平以下3025372439

2843

2115383850-59平252732

243421202215231960-79平313724322438

234145

251280平及以上1410621213141625

1531

平均值595853615260566566

5869房屋結(jié)構(gòu)2室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)4850455051

464352

55

38381室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)302635

29342634

25153042

2室0廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)5583581135542室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3653

3

45

43室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3111

561010341室1廳1衛(wèi)0陽(yáng)臺(tái)241

53

3

2室1廳1衛(wèi)0陽(yáng)臺(tái)22

12

6

5

2室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)11

6

5

1室0廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)11112

43室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)1

5

不同客群目前居住情況支撐市場(chǎng)部分剛性需求的空白置業(yè)者（沒(méi)有自己的房子）比例很低，為首次置業(yè)者（有自己的房子，但不是商品房）主導(dǎo)的市場(chǎng)。目前居住以60平左右的2室為主。富貴、投資客和中年之家的居住面積較大一些。隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之不同客群汽車擁有情況社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人家庭富貴家庭投資務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026隨機(jī)樣本客群中目前擁有家用汽車的比例除了富貴、投資客和中年之家外，其他客群不是特別高。青年客群（青年之家、青年持家、小太陽(yáng)）及富貴、投資客中擁有12萬(wàn)以上家用汽車的比例要高于其他人群，暗示了這些人的資源豐富程度。不同客群汽車擁有情況社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體不同客群汽車打算購(gòu)買及車庫(kù)需求社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人家庭富貴家庭投資務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026隨機(jī)樣本青年之家、小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)未來(lái)2年打算購(gòu)車的比例也較高，暗示了他們對(duì)生活的一種信心。不同客群汽車打算購(gòu)買及車庫(kù)需求社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶細(xì)分細(xì)分過(guò)程與客戶背景不同客群的房屋價(jià)值不同客群的地塊判斷標(biāo)準(zhǔn)不同客群的產(chǎn)品需求沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖附錄詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)購(gòu)房動(dòng)機(jī)因子的構(gòu)成（10維度）購(gòu)房動(dòng)機(jī)因子結(jié)婚孩子成長(zhǎng)逃避差條件享受老人生活生活提升房屋提升社會(huì)標(biāo)簽投資保值跟風(fēng)準(zhǔn)備結(jié)婚/子女準(zhǔn)備結(jié)婚1

想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境0.48

0.36

為了讓小孩能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)/上重點(diǎn)學(xué)校0.40

小孩長(zhǎng)大了0.39

目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂1想買個(gè)房子享受1

為了和父母一起住，以便可以相互照顧

0.73

想給老人/父母一個(gè)更好的生活環(huán)境

0.72

想自己及家人住得更好，能更好地享受生活

0.58

想在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展/想在沈陽(yáng)扎下根來(lái)

0.52

想住有物業(yè)管理的小區(qū)/想住小區(qū)管理式的房子

0.48

想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境

0.37

想擁有更大的房子1

想住到生活設(shè)施更好的區(qū)域去

0.71

想住的離市中心更近一些

0.65

周邊治安差/安全度低

0.52

想住到文化發(fā)展得更好的區(qū)域去

0.51

想和高素質(zhì)的人住在一起

0.390.68

投資，為了以后出租

0.63

投資，等以后房子升值再出售

0.56

可以保值/增值

0.49

買房比租房合算-0.35

0.48

可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)

0.38

現(xiàn)在錢存在銀行利息太低，還不如買房

0.73別人都買，自己也不能落后

0.72家庭收入提高了，經(jīng)濟(jì)條件好了-0.34

0.36沒(méi)有自己的房子-0.48

父母想與子女分開(kāi)住

-0.32

購(gòu)房動(dòng)機(jī)因子的構(gòu)成（10維度）購(gòu)房動(dòng)機(jī)因子結(jié)婚孩子成長(zhǎng)逃避差不同客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異隨著家庭生命周期的變化，不同客群購(gòu)房的動(dòng)機(jī)在發(fā)生變化。社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)之家青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資務(wù)實(shí)之家中年之家102786841393573204026隨機(jī)樣本結(jié)婚孩子成長(zhǎng)逃避差條件享受老人生活生活提升房屋提升社會(huì)標(biāo)簽投資保值跟風(fēng)不同客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異隨著家庭生命周期的變化，不同客群購(gòu)房的房屋動(dòng)機(jī)排序%動(dòng)機(jī)選項(xiàng)39想擁有更大的房子22目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂19準(zhǔn)備結(jié)婚/子女準(zhǔn)備結(jié)婚19想買個(gè)房子享受16想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境12小孩長(zhǎng)大了11想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境10想住的離市中心更近一些10想住有物業(yè)管理的小區(qū)/想住小區(qū)管理式的房子8父母想與子女分開(kāi)住7為了和父母一起住，以便可以相互照顧7可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)7周邊治安差/安全度低6（孩子）成年了，想與父母分開(kāi)住6想給老人/父母一個(gè)更好的生活環(huán)境6可以保值/增值6想買個(gè)離工作單位更近一些的房子6想自己及家人住得更好，能更好地享受生活5原來(lái)的房子拆遷/要拆遷5為了住得和父母更近，以便可以相互照顧5別人都買，自己也不能落后5為了讓小孩能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)/上重點(diǎn)學(xué)校4想有一個(gè)獨(dú)立的空間4這幾年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲得太厲害4為了交通方便/現(xiàn)在住的地方交通不方便4為了讓孩子上學(xué)更便利1%39%改善、提升、剛性孩子、家人、老人保值、財(cái)產(chǎn)、距離跟風(fēng)房屋動(dòng)機(jī)排序%動(dòng)機(jī)選項(xiàng)39想擁有更大的房子22目前的房屋隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026想擁有更大的房子393941

3463463138103038目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂221629221238

31

21

358準(zhǔn)備結(jié)婚/子女準(zhǔn)備結(jié)婚1938337

3

2510184想買個(gè)房子享受1922151332212316

2323想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境16310401536

1552019小孩長(zhǎng)大了124415222197523

35想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境117571718171210827

想住的離市中心更近一些109147105311523

8想住有物業(yè)管理的小區(qū)/想住小區(qū)管理式房子10381522

1031251312父母想與子女分開(kāi)住814

667

14

1158

為了和父母一起住，以便可以相互照顧72191

26

911

可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)7237759735

1015周邊治安差/安全度低761045593

20

4（孩子）成年了，想與父母分開(kāi)住612

3423175

10

想給老人/父母一個(gè)更好的生活環(huán)境62121515911

3

可以保值/增值63375

91240

想買個(gè)離工作單位更近一些的房子66865567

58想自己及家人住得更好，能更好地享受生活6311512535534原來(lái)的房子拆遷/要拆遷5366710141

54不同客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026原來(lái)的房子拆遷/要拆遷5366710141

54為了住得和父母更近，以便可以相互照顧57372833

319別人都買，自己也不能落后545710364

84為了讓小孩能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)/上重點(diǎn)學(xué)校523675

10554想有一個(gè)獨(dú)立的空間411342

35

3

這幾年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲得太厲害4314733430

5

為了交通方便/現(xiàn)在住的地方交通不方便46192363

54為了讓孩子上學(xué)更便利43113

78

153

家庭收入提高了，經(jīng)濟(jì)條件好了42512

5363

3

投資，為了以后出租3

5

3

70

4現(xiàn)在錢存在銀行利息太低，還不如買房2211

320

12買房比租房合算223123

25

4沒(méi)有自己的房子22342

31

3

生孩子/打算生孩子211323

3

5

想住到生活設(shè)施更好的區(qū)域去21412333

投資，等以后房子升值再出售2

1

130

8想和高素質(zhì)的人住在一起211

5

4

34想住到文化發(fā)展得更好的區(qū)域去2

11

53155

想在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展/想在沈陽(yáng)扎下根來(lái)21532

不同客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年房屋價(jià)值因子的構(gòu)成（8維度）房屋價(jià)值因子工作事業(yè)享受個(gè)性孩子成長(zhǎng)感情寄托老人生活社會(huì)標(biāo)簽財(cái)產(chǎn)保值過(guò)渡扎根工作的地方0.78

學(xué)習(xí)、充電的地方0.70

釋放工作壓力的空間0.69

有助于事業(yè)發(fā)展0.61

0.42

朋友聚會(huì)、娛樂(lè)的場(chǎng)所0.470.42

0.31

我自己享受生活的地方

0.72

獨(dú)立自由的空間0.320.64

體現(xiàn)我家生活品味、情調(diào)的地方

0.62

獨(dú)立生活開(kāi)始的地方

0.50

-0.51

給我安穩(wěn)的感覺(jué)

0.46

0.65

只是吃飯睡覺(jué)的地方

0.42

體現(xiàn)個(gè)性的地方

0.41

0.42

孩子健康成長(zhǎng)的地方

0.83

全家團(tuán)圓的地方

0.450.400.53

獲得安全感的地方

0.73

全家感情的主要寄托

0.73

全家財(cái)富的主要體現(xiàn)

0.51

0.57

讓老人安享晚年的地方

0.81

方便照顧老人的地方

0.72

0.34是我事業(yè)成功的標(biāo)志

0.79

體現(xiàn)我家社會(huì)地位的地方

0.77

可以給我家掙得面子

0.75

留給后代的一份財(cái)產(chǎn)

0.74

是一種很好的保值工具

0.74

是未來(lái)生活的保障

0.63

是一種很好的投資渠道

0.440.60

只是一個(gè)過(guò)渡的居住場(chǎng)所而已

0.79象征著我家在沈陽(yáng)穩(wěn)定下來(lái)了

0.32

0.44

0.56房屋價(jià)值因子的構(gòu)成（8維度）房屋價(jià)值因子工作事業(yè)享受個(gè)性孩子不同客群的房屋價(jià)值差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)之家青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資務(wù)實(shí)之家中年之家102786841393573204026隨機(jī)樣本工作事業(yè)享受個(gè)性孩子成長(zhǎng)感情寄托老人生活社會(huì)標(biāo)簽財(cái)產(chǎn)保值過(guò)渡扎根房屋價(jià)值方面，不同客群表現(xiàn)除了類似購(gòu)房動(dòng)機(jī)的規(guī)律性。不同客群的房屋價(jià)值差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)之房屋價(jià)值需求排序5分制5代表非常吻合，1代表非常不吻合4.0留給后代的一份財(cái)產(chǎn)4.0是未來(lái)生活的保障3.9獲得安全感的地方3.9是一種很好的保值工具3.8全家團(tuán)圓的地方3.8給我安穩(wěn)的感覺(jué)3.7全家感情的主要寄托3.7是一種很好的投資渠道3.6我自己享受生活的地方3.6全家財(cái)富的主要體現(xiàn)3.5獨(dú)立自由的空間3.4體現(xiàn)我家生活品味、情調(diào)的地方3.4獨(dú)立生活開(kāi)始的地方3.4是我事業(yè)成功的標(biāo)志3.4孩子健康成長(zhǎng)的地方3.4可以給我家掙得面子3.4體現(xiàn)我家社會(huì)地位的地方3.4體現(xiàn)個(gè)性的地方3.3讓老人安享晚年的地方3.1釋放工作壓力的空間3.0有助于事業(yè)發(fā)展2.9只是吃飯睡覺(jué)的地方2.7學(xué)習(xí)、充電的地方2.7象征著我家在沈陽(yáng)穩(wěn)定下來(lái)了2.7方便照顧老人的地方2.7朋友聚會(huì)、娛樂(lè)的場(chǎng)所2.2工作的地方1.9只是一個(gè)過(guò)渡的居住場(chǎng)所而已總體樣本14.0財(cái)富、家庭載體享受、標(biāo)志、孩子工作、過(guò)渡、棲息房屋價(jià)值需求排序5分制5代表非常吻合，1代表非常不吻合4.0隨機(jī)樣本/5分制平均值總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026是未來(lái)生活的保障4.04.04.03.94.24.04.13.84.74.04.2留給后代的一份財(cái)產(chǎn)4.03.83.84.14.24.14.14.14.6

4.14.4

是一種很好的保值工具3.93.83.73.94.03.83.73.94.53.74.0獲得安全感的地方3.93.93.94.0

4.2

3.93.93.82.43.94.0

給我安穩(wěn)的感覺(jué)3.83.93.83.94.0

3.73.93.72.43.63.8全家團(tuán)圓的地方3.83.24.1

3.94.04.33.93.92.43.74.4全家感情的主要寄托3.73.63.93.74.1

3.93.83.82.23.73.9是一種很好的投資渠道3.73.53.83.63.93.73.83.84.6

3.64.1全家財(cái)富的主要體現(xiàn)3.63.63.63.54.03.73.53.53.23.53.8我自己享受生活的地方3.63.9

3.53.74.1

3.73.73.32.13.73.8

獨(dú)立自由的空間3.53.93.43.63.63.13.43.42.33.43.2體現(xiàn)我家社會(huì)地位的地方3.43.43.43.43.83.43.43.32.93.23.6

是我事業(yè)成功的標(biāo)志3.43.43.43.33.9

3.23.33.43.43.13.6

可以給我家掙得面子3.43.33.43.23.73.33.53.33.03.43.8

體現(xiàn)我家生活品味、情調(diào)的地方3.43.7

3.53.43.8

3.33.53.22.03.63.4體現(xiàn)個(gè)性的地方3.43.5

3.33.33.33.33.33.42.53.33.5孩子健康成長(zhǎng)的地方3.43.03.04.34.0

4.2

2.63.52.03.43.5獨(dú)立生活開(kāi)始的地方3.43.9

3.33.83.32.93.03.52.43.43.2讓老人安享晚年的地方3.32.83.82.83.44.04.1

3.21.93.43.7釋放工作壓力的空間3.13.33.13.23.42.62.83.22.12.73.2學(xué)習(xí)、充電的地方2.72.92.92.82.92.32.42.82.12.62.8象征著我家在沈陽(yáng)穩(wěn)定下來(lái)了2.72.72.92.92.82.73.02.41.82.52.8方便照顧老人的地方2.72.23.22.42.13.7

3.2

2.82.02.42.7朋友聚會(huì)、娛樂(lè)的場(chǎng)所2.72.82.62.52.92.62.72.81.72.72.8工作的地方2.22.42.32.02.5

1.81.92.41.82.02.5

只是一個(gè)過(guò)渡的居住場(chǎng)所而已1.92.02.02.1

1.71.91.72.01.31.72.0不同客群的房屋價(jià)值差異隨機(jī)樣本/5分制平均值總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶細(xì)分細(xì)分過(guò)程與客戶背景不同客群的房屋價(jià)值不同客群的地塊判斷標(biāo)準(zhǔn)不同客群的產(chǎn)品需求沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖附錄詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)土地屬性因子的構(gòu)成（7維度）土地屬性因子交通設(shè)施教育醫(yī)院綠化休閑繁華商務(wù)風(fēng)水自然發(fā)展?jié)摿^(qū)域評(píng)價(jià)方便的公交路線0.83

可選擇的交通工具比較多0.82

周邊道路好，交通順暢0.59

0.38

出行道路兩邊景觀好0.45

0.43

0.39

0.36靠近大學(xué)等高等教育院校

0.80

0.32靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校

0.74

0.31靠近比較好的醫(yī)院

0.60

0.34

靠近公園、綠化帶等人工景觀

0.79

靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施

0.320.59

0.36

所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域

0.56

0.39靠近娛樂(lè)休閑場(chǎng)所集中的區(qū)域

0.540.38

0.46靠近繁華商業(yè)區(qū)

0.78

0.31靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施

0.50

0.62

風(fēng)水比較好

0.81

靠近山、湖、水等自然風(fēng)景物

0.32

0.68

空氣質(zhì)量好0.34

0.660.33

所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿?/p>

0.78

所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域

0.420.51所在區(qū)域文化氛圍濃厚

0.410.60靠近歷史文化區(qū)

0.77靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域

0.34

0.71靠近快軌站

-0.390.57土地屬性因子的構(gòu)成（7維度）土地屬性因子交通設(shè)施教育醫(yī)院綠化不同客群的土地屬性需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)之家青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資務(wù)實(shí)之家中年之家102786841393573204026隨機(jī)樣本交通設(shè)施教育醫(yī)院綠化休閑繁華商務(wù)風(fēng)水自然發(fā)展?jié)摿^(qū)域評(píng)價(jià)土地屬性方面，小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)家庭對(duì)教育醫(yī)院屬性較其他人群看重。有老人的家庭（青年持家、老年三代）對(duì)風(fēng)水自然因素看重。投資客則對(duì)各方面的要求都較高。不同客群的土地屬性需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)土地屬性需求排序5分制5代表非常重要，1代表非常不重要4.0方便的公交路線4.0可選擇的交通工具比較多3.9空氣質(zhì)量好3.9所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿?.9周邊道路好，交通順暢3.8靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施3.7靠近比較好的醫(yī)院3.7風(fēng)水比較好3.7靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校3.7靠近繁華商業(yè)區(qū)3.6出行道路兩邊景觀好3.5靠近山、湖、水等自然風(fēng)景物3.5所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域3.5所在區(qū)域文化氛圍濃厚3.4靠近公園、綠化帶等人工景觀3.4靠近大學(xué)等高等教育院校3.4所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域3.4靠近快軌站3.3靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施3.2靠近娛樂(lè)休閑場(chǎng)所集中的區(qū)域3.2靠近歷史文化區(qū)2.9靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域總體樣本2.84.0交通與1類生活設(shè)施2類設(shè)施、景觀、區(qū)域評(píng)價(jià)健身、休閑與商務(wù)土地屬性需求排序5分制5代表非常重要，1代表非常不重要4.0隨機(jī)樣本/平均值總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026可選擇的交通工具比較多4.04.03.93.94.03.83.84.04.2

4.04.1

方便的公交路線4.04.14.13.93.94.03.93.94.24.04.2空氣質(zhì)量好3.93.94.03.94.04.03.94.03.94.04.1周邊道路好，交通順暢3.93.93.83.84.0

3.73.93.84.3

3.93.9所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿?.93.93.83.94.0

3.93.83.94.0

3.83.8靠近大超市購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施3.83.93.73.83.83.73.74.04.03.73.7風(fēng)水比較好3.73.73.83.53.73.73.53.63.93.63.7靠近比較好的醫(yī)院3.73.73.73.63.63.73.83.83.93.73.7靠近繁華商業(yè)區(qū)3.73.73.73.63.63.63.53.74.13.53.6出行道路兩邊景觀好3.63.63.8

3.53.53.43.43.63.93.63.7

所在區(qū)域文化氛圍濃厚3.53.63.53.43.63.43.13.63.93.53.3所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域3.53.53.63.33.6

3.33.43.53.7

3.53.4靠近山、湖、水等自然風(fēng)景物3.53.53.63.43.43.43.43.53.8

3.53.8靠近快軌站3.43.33.6

3.23.33.13.23.33.9

3.53.2靠近大學(xué)等高等教育院校3.43.33.43.53.63.32.93.53.83.53.1靠近公園、綠化帶等人工景觀3.43.53.53.43.33.33.33.43.63.53.5所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域3.43.33.53.33.53.23.03.53.8

3.33.3靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施3.33.43.33.23.23.23.03.43.63.43.2靠近歷史文化區(qū)3.23.23.3

3.03.13.02.93.33.4

3.23.0靠近娛樂(lè)休閑場(chǎng)所集中的區(qū)域3.23.33.33.13.33.23.03.33.63.23.0靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域2.93.03.02.73.02.62.53.2

3.32.73.0不同客群的土地屬性需求差異隨機(jī)樣本/平均值總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶細(xì)分細(xì)分過(guò)程與客戶背景不同客群的房屋價(jià)值不同客群的地塊判斷標(biāo)準(zhǔn)不同客群的產(chǎn)品需求沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖附錄詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)不同客群的小區(qū)、房屋屬性需求差異隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026房屋質(zhì)量好4.54.44.54.44.44.54.44.64.54.54.5房屋戶型好4.44.34.44.34.34.34.34.54.44.44.4好的物業(yè)4.14.14.24.04.2

4.14.14.14.14.24.2好的小區(qū)綠化3.93.93.93.83.93.73.83.94.0

3.93.8方便的生活商業(yè)配套設(shè)施3.94.04.1

3.83.93.83.63.94.04.13.8好的小區(qū)園林景觀3.83.83.93.73.93.83.73.84.24.04.0知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)3.73.73.83.63.83.63.83.73.9

3.83.6好的會(huì)所3.63.63.73.43.53.43.63.73.83.93.4高級(jí)社區(qū)3.43.33.43.43.33.23.33.63.73.43.5房屋質(zhì)量好、戶型好、物業(yè)好是客戶最看重的；其次是小區(qū)里的綠化和配套；知名開(kāi)發(fā)商、會(huì)所、高級(jí)社區(qū)等則被排在最后。不同類型的客戶之間有一定差異，但差異不明顯。不同客群的小區(qū)、房屋屬性需求差異隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望不同客群的產(chǎn)品需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年家庭富貴家庭投資務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026隨機(jī)樣本/%面積平均值969395969498981091008790單價(jià)平均值32423239324231703169306632593571364028903105總價(jià)平均值3231313130313240382629100-119平、3000-3499元的產(chǎn)品幾乎是每一類客群的主力面積段和價(jià)位段。說(shuō)明沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)是相對(duì)產(chǎn)品需求同質(zhì)度較高的一個(gè)市場(chǎng)。不同客群的產(chǎn)品需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026100-119平，3000-3499元201715191721233320102780-89平，3000-3499元1316131520

511310331290-99平，3000-3499元101181217

5651520

100-119平，4000元及以上8614

475111110

4120平及以上，3000-3499元78107210314

5

4100-119平，3500-3999元68372511

515

480-89平，2500-2999元5546559

10101280平以下，3000-3499元464653

81590-99平，2500-2999元4454589

8

100-119平，2500-2999元4253513

6

8480-89平，3500-3999元343323

5

490-99平，4000元及以上24

125315

120平及以上，4000元及以上2

3

1010

80平以下，4000元及以上22342

1

90-99平，3500-3999元224

5

80平以下，3500-3999元225

8不同客群的產(chǎn)品組合需求差異組合起來(lái)看，100-119平、3000-3499元的產(chǎn)品也確實(shí)是四大主力客群（青年之家、青年持家、小太陽(yáng)、富貴之家）中需求比例最大的。除此之外，富貴之家對(duì)120平及以上產(chǎn)品的需求度也是較大的，超過(guò)了1/4。隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家5221027868413935732040262室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)26302232222326112535

422室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)22251918271517193533192室2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)795317511

853122室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)796135314

515

3

2室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)71146751116

3室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)7397713

7

1343室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)729421531215

841室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)32542

1

383室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)529

6

3685383室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)4181213113

42室1廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)12

3

3室1廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)12

3

3室2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)11

15

3

不同客群的產(chǎn)品組合需求差異需求戶型組合方面，2室1衛(wèi)為主導(dǎo)產(chǎn)品。富貴之家對(duì)2衛(wèi)產(chǎn)品需求度相對(duì)高于其他人群。多核心家庭，例如孩子三代，對(duì)3房產(chǎn)品需求度較大。隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年不同客群的產(chǎn)品需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人家庭富貴之家投資務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026隨機(jī)樣本/%客群期望的主要還是多層和小高層產(chǎn)品。市場(chǎng)除了別墅類高端產(chǎn)品外，對(duì)高層產(chǎn)品的拒絕率也較高。進(jìn)一步說(shuō)明了沈陽(yáng)市場(chǎng)的同質(zhì)化。不考慮購(gòu)買樓型考慮購(gòu)買樓型不同客群的產(chǎn)品需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總不同客群房屋屬性差異東西廳房間全朝南復(fù)式隨機(jī)樣本/%總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026對(duì)東西廳、房間全朝南等“非正常”產(chǎn)品接受度很低。除富貴外，其他人群對(duì)復(fù)式產(chǎn)品的接受度也不大。不同客群房屋屬性差異東西廳房間全朝南復(fù)式隨機(jī)樣本/%總體社對(duì)沿街商品房及戶外景觀的態(tài)度隨機(jī)樣本Total社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人家庭富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026對(duì)沿街商品房態(tài)度(%)根本不接受40493337443351343548

35可以接受2726262639

362921302823房屋價(jià)格比不沿街的房屋低一些2016262512211422201523贈(zèng)送一些房屋面積或其他優(yōu)惠活動(dòng)201328

26

1021142325

1531沿街的房間只要不是臥室就可以，例如是廚房、衛(wèi)生間等1413171621592310527

對(duì)房屋窗外景觀態(tài)度(平均值)草地2.42.22.62.32.32.52.12.23.1

2.62.1小區(qū)園林景觀2.62.52.52.8

2.52.32.43.12.32.82.5高大植被覆蓋的綠化區(qū)域3.02.93.13.12.93.13.02.93.6

2.73.5湖景3.43.63.33.23.6

3.53.7

3.23.03.33.2河景3.63.73.43.53.83.63.8

3.53.23.63.7對(duì)沿街商品房及戶外景觀的態(tài)度隨機(jī)樣本Total社會(huì)新細(xì)分客群總結(jié)總體來(lái)看，沈陽(yáng)是一個(gè)相對(duì)剛性需求支撐的市場(chǎng)，盡管其空白置業(yè)者的比例較小，但其主導(dǎo)人群都是處在家庭生命周期前端的客群（青年之家、青年持家、小太陽(yáng)）和富裕家庭：不過(guò)總體市場(chǎng)中客群接受教育程度較低，而且職業(yè)方面以就職于國(guó)營(yíng)企業(yè)為主，整個(gè)市場(chǎng)缺乏白領(lǐng)階層。總體市場(chǎng)中空白置業(yè)者比例很低，為首次置業(yè)者主導(dǎo)的市場(chǎng)。目前居住以60平左右的2室為主。相對(duì)而言，青年之家、青年持家是高知、中職、中低收入的一群人（職業(yè)、收入還沒(méi)有積累起來(lái)）。盡管目前擁有汽車比例不高，但對(duì)車位的需求比例較高，暗示了他們對(duì)生活的信心。小太陽(yáng)家庭教育程度略低一些，但高等職業(yè)比例較高，因此收入也較高。對(duì)車位需求比例較高。富貴教育程度不高，但職業(yè)地位、收入都較高。開(kāi)公司的比例較高，目前居住面積較大，擁有汽車的比例較高，對(duì)車位需求度也比較高。細(xì)分客群總結(jié)總體來(lái)看，沈陽(yáng)是一個(gè)相對(duì)剛性需求支撐的市場(chǎng)，盡管細(xì)分客群總結(jié)客群產(chǎn)品購(gòu)買方面，盡管不同類型的客群在購(gòu)房動(dòng)機(jī)、價(jià)值方面存在較大差異，甚至在土地屬性需求方面也表現(xiàn)出了一定程度的差異，但在具體產(chǎn)品特征選擇方面，沈陽(yáng)市場(chǎng)卻表現(xiàn)為一個(gè)同質(zhì)度較高的市場(chǎng)：隨著家庭生命周期的變化，不同家庭的購(gòu)房動(dòng)機(jī)和房屋價(jià)值追求在不斷地發(fā)生變化，青年客群自身結(jié)婚生子的考慮多一些，小太陽(yáng)家庭考慮孩子多一些，老年家庭則改善性需求強(qiáng)一些。土地屬性方面，小太陽(yáng)家庭對(duì)教育醫(yī)院屬性較其他人群看重。有老人的家庭（青年持家、老年三代）對(duì)風(fēng)水自然因素看重。投資客則對(duì)各方面的要求都較高。小區(qū)、房屋屬性方面，房屋質(zhì)量好、戶型好、物業(yè)好是各類都最看重的；其次是小區(qū)里的綠化和配套；知名開(kāi)發(fā)商、會(huì)所、高級(jí)社區(qū)等則被排在最后。不同類型的客戶之間差異很小。產(chǎn)品大特征方面，除了不同類型客群之間差異較小外，單就總體而言產(chǎn)品特征需求也比較集中，例如100-119平的產(chǎn)品需求占到39%，3000-3499元的產(chǎn)品需求占到了55%，對(duì)多層產(chǎn)品的需求占到了72％。這些說(shuō)明沈陽(yáng)市場(chǎng)的需求差異化尚未出現(xiàn)。細(xì)分客群總結(jié)客群產(chǎn)品購(gòu)買方面，盡管不同類型的客群在購(gòu)房動(dòng)機(jī)、客戶細(xì)分總結(jié)名稱份額家庭背景情況家庭年收入（萬(wàn)元）主要家庭結(jié)構(gòu)其他特征類1青年之家20%5.8青年核心家庭本科及以上（23%），59%中等職業(yè)，67%首次置業(yè)者，51%在國(guó)有企業(yè)，31%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類2青年持家15%4.9青年+老人雙核心家庭本科及以上（26%）,54%中等職業(yè)，67%首次置業(yè)者，45%在國(guó)有企業(yè)，25%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類3小太陽(yáng)13%5.3孩子核心家庭本科及以上（21%），90%中高等職業(yè)，90%首次或再次置業(yè)者，31%在國(guó)有企業(yè)，21%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類4后小太陽(yáng)8%5.5孩子核心家庭高中大專學(xué)歷(81%)，90%首次或再次置業(yè)者，51%自已開(kāi)公司，79%在國(guó)有企業(yè)，31%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)，類5孩子三代7%4.8孩子+老人雙核心家庭高中學(xué)歷(54%)，69%中等職業(yè)，69%首次置業(yè)者，56%在國(guó)營(yíng)企業(yè)，29%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)客戶細(xì)分總結(jié)名稱份額家庭背景情況家庭年收入（客戶細(xì)分總結(jié)名稱份額家庭背景情況家庭年收入（萬(wàn)元）主要家庭結(jié)構(gòu)其他特征類6老年三代7%3.9老人核心家庭本科以下(94%)，分布均衡，63%中等職業(yè)，79%在國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位，36%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類7富貴之家14%14.2各種家庭都包括高中大專學(xué)歷(76%)，幾乎100%中高等職業(yè)，62%自己開(kāi)公司，67%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)，非常突出，42%擁有汽車，33%未來(lái)打算購(gòu)買，30%打算購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，30%的擁有16萬(wàn)以上的車，類8投資4%6.5各種家庭都包括高中大專學(xué)歷(70%)，80%中高等職業(yè)，33%未來(lái)打算購(gòu)買，42%再次置業(yè)，45%在私營(yíng)合資企業(yè)，30%擁有汽車，價(jià)位比較高類9務(wù)實(shí)8%2.4各種家庭都包括高中以下(87%)，97%中低等職業(yè)，40%再次置業(yè)，70%在國(guó)有企業(yè)，49%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類10中年之家5%4.9中年家庭初中以下(62%)，62%中等職業(yè)，58%首次置業(yè)，42%再次置業(yè)，23%自由職業(yè)，46%在私營(yíng)企業(yè)，36%在交通運(yùn)輸物流，27%擁有汽車客戶細(xì)分總結(jié)名稱份額家庭背景情況家庭年收入主要家客戶細(xì)分：動(dòng)機(jī)、價(jià)值、土地名稱購(gòu)房動(dòng)機(jī)房屋價(jià)值土地屬性需求類1青年之家想擁有更大的房子準(zhǔn)備結(jié)婚/子女準(zhǔn)備結(jié)婚想買個(gè)房子享受目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂父母想與子女分開(kāi)?。ê⒆樱┏赡炅?，想與父母分開(kāi)住想有一個(gè)獨(dú)立的空間是未來(lái)生活的保障給我安穩(wěn)的感覺(jué)獨(dú)立生活開(kāi)始的地方獨(dú)立自由的空間獲得安全感的地方我自己享受生活的地方體現(xiàn)我家生活品味、情調(diào)的地方方便的公交路線可選擇的交通工具比較多周邊道路好，交通順暢靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿諝赓|(zhì)量好類2青年持家想擁有更大的房子準(zhǔn)備結(jié)婚/子女準(zhǔn)備結(jié)婚目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂為了和父母一起住，以便可以相互照顧想買個(gè)房子享受想住的離市中心更近一些全家團(tuán)圓的地方是未來(lái)生活的保障獲得安全感的地方全家感情的主要寄托方便的公交路線空氣質(zhì)量好可選擇的交通工具比較多風(fēng)水比較好出行道路兩邊景觀好類3小太陽(yáng)想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境想擁有更大的房子目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂想自己及家人住得更好，能更好地享受生活孩子健康成長(zhǎng)的地方留給后代的一份財(cái)產(chǎn)獲得安全感的地方全家團(tuán)圓的地方是未來(lái)生活的保障是一種很好的保值工具給我安穩(wěn)的感覺(jué)方便的公交路線靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿蛇x擇的交通工具比較多空氣質(zhì)量好類4后小太陽(yáng)想擁有更大的房子想買個(gè)房子享受想住有物業(yè)管理的小區(qū)/想住小區(qū)管理式的房子小孩長(zhǎng)大了獲得安全感的地方是未來(lái)生活的保障留給后代的一份財(cái)產(chǎn)全家感情的主要寄托我自己享受生活的地方周邊道路好，交通順暢可選擇的交通工具比較多所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿諝赓|(zhì)量好類5孩子三代想擁有更大的房子目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂想買個(gè)房子享受想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境孩子成年了，想與父母分開(kāi)住全家團(tuán)圓的地方讓老人安享晚年的地方孩子健康成長(zhǎng)的地方留給后代的一份財(cái)產(chǎn)是未來(lái)生活的保障方便的公交路線空氣質(zhì)量好所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿蛻艏?xì)分：動(dòng)機(jī)、價(jià)值、土地名稱購(gòu)房動(dòng)名稱購(gòu)房動(dòng)機(jī)房屋價(jià)值土地屬性需求類6老年三代想擁有更大的房子目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂想買個(gè)房子享受留給后代的一份財(cái)產(chǎn)讓老人安享晚年的地方是未來(lái)生活的保障方便的公交路線周邊道路好，交通順暢空氣質(zhì)量好類7富貴之家投資，為了以后出租想擁有更大的房子準(zhǔn)備結(jié)婚/子女準(zhǔn)備結(jié)婚目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂想買個(gè)房子享受留給后代的一份財(cái)產(chǎn)全家團(tuán)圓的地方是一種很好的保值工具靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施空氣質(zhì)量好可選擇的交通工具比較多類8投資可以保值/增值可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)投資，等以后房子升值再出售這幾年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲得太厲害買房比租房合算現(xiàn)在錢存在銀行利息太低，還不如買房是一種很好的投資渠道是未來(lái)生活的保障留給后代的一份財(cái)產(chǎn)周邊道路好，交通順暢方便的公交路線可選擇的交通工具比較多靠近繁華商業(yè)區(qū)所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿︻?務(wù)實(shí)目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差/臟亂想擁有更大的房子想買個(gè)房子享受小孩長(zhǎng)大了想住的離市中心更近一些留給后代的一份財(cái)產(chǎn)是未來(lái)生活的保障獲得安全感的地方可選擇的交通工具比較多方便的公交路線空氣質(zhì)量好周邊道路好，交通順暢所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿︻?0中年之家想擁有更大的房子小孩長(zhǎng)大了想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境想買個(gè)房子享受想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境為了住得和父母更近，以便可以相互照顧留給后代的一份財(cái)產(chǎn)全家團(tuán)圓的地方是未來(lái)生活的保障方便的公交路線選擇的交通工具比較多空氣質(zhì)量好周邊道路好，交通順暢所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿蛻艏?xì)分：動(dòng)機(jī)、價(jià)值、土地名稱購(gòu)房動(dòng)機(jī)房屋價(jià)值土地屬性需求類6老年三代想客戶細(xì)分：小區(qū)、房屋、大特征名稱小區(qū)、房屋屬性需求其它平均面積（m2）預(yù)購(gòu)單價(jià)（元）戶型組合特征選擇區(qū)域類1青年之家房屋質(zhì)量好戶型好好的物業(yè)58932室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/80-89平，3000-3499元皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)皇姑區(qū)一二環(huán)之間沈河區(qū)北部及中街類2青年持家同類153952室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/100-119平，4000元及以上鐵西建設(shè)大路北鐵西興工街西皇姑區(qū)一二環(huán)之間類3小太陽(yáng)同類161962室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元鐵西建設(shè)大路北皇姑區(qū)一二環(huán)之間皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)和平區(qū)南部及長(zhǎng)白地區(qū)太原街及黃河南大街類4后小太陽(yáng)同類152942室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)80-89平，3000-3499元/90-99平，3000-3499元/100-119平，3000-3499元皇姑區(qū)一二環(huán)之間鐵西建設(shè)大路北鐵西興工街西渾南長(zhǎng)青橋中心類5孩子三代同類160982室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/100-119平，2500-2999元/120平及以上，3000-3499元東陵一、二環(huán)之間皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)客戶細(xì)分：小區(qū)、房屋、大特征名稱小區(qū)、房屋其它平均面積（m2名稱小區(qū)、房屋屬性需求其它平均面積（m2）預(yù)購(gòu)單價(jià)（元）戶型組合特征選擇區(qū)域類6老年三代房屋質(zhì)量好戶型好好的物業(yè)56982室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/100-119平，4000元及以上/100-119平，3500-3999元/80-89平，3000-3499元鐵西興工街西皇姑區(qū)一二環(huán)之間和平區(qū)南部及長(zhǎng)白地區(qū)類7富貴之家同類6651092室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)3室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/120平及以上，3000-3499元/100-119平，4000元及以上太原街及黃河南大街沈河區(qū)北部及中街沈河區(qū)南部及南塔、五愛(ài)鐵西建設(shè)大路北和平區(qū)南部及長(zhǎng)白地區(qū)類8投資房屋質(zhì)量好戶型好好的小區(qū)園林景觀661002室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/90-99平，3000-3499元/100-119平，3500-3999元沈河區(qū)北部及中街皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)鐵西興工街西類9務(wù)實(shí)同類658872室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)80-89平，3000-3499元/90-99平，3000-3499元、皇姑區(qū)一二環(huán)之間望花板塊類10中年之家同類669902室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/80平以下，3000-3499元鐵西建設(shè)大路北皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)鐵西興工街西渾南長(zhǎng)青橋中心渾南富民橋中心客戶細(xì)分：小區(qū)、房屋、大特征名稱小區(qū)、房屋其它平均面積（m2）預(yù)購(gòu)單價(jià)（元）戶型組合特征詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶細(xì)分沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖區(qū)塊熱度分析區(qū)塊人群分析區(qū)塊產(chǎn)品分析附錄詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)區(qū)位熱度–Top1區(qū)塊人數(shù)8鐵西建設(shè)大路北5210皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)469皇姑區(qū)一二環(huán)之間466鐵西興工街西412和平區(qū)南部及長(zhǎng)白地區(qū)391太原街及黃河南大街373沈河區(qū)北部及中街334沈河區(qū)南部及南塔、五愛(ài)3213渾南長(zhǎng)青橋中心2912東陵一、二環(huán)之間277鐵西滑翔及于洪新城2511北陵?yáng)|245渾南富民橋中心23總體來(lái)看，目前沈陽(yáng)的房產(chǎn)主要區(qū)域主要還是集中在二環(huán)內(nèi)。西北區(qū)域是沈陽(yáng)的熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)位熱度–Top1區(qū)塊人數(shù)8鐵西建設(shè)大路北5210皇姑區(qū)區(qū)位熱度–加權(quán)區(qū)域人數(shù)8鐵西建設(shè)大路北4510皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)429皇姑區(qū)一二環(huán)之間394沈河區(qū)南部及南塔、五愛(ài)326鐵西興工街西302和平區(qū)南部及長(zhǎng)白地區(qū)283沈河區(qū)北部及中街281太原街及黃河南大街277鐵西滑翔及于洪新城2613渾南長(zhǎng)青橋中心2511北陵?yáng)|2512東陵一、二環(huán)之間245渾南富民橋中心19首選×0.55＋次選×0.3＋三選×0.15區(qū)位熱度–加權(quán)區(qū)域人數(shù)8鐵西建設(shè)大路北4510皇姑區(qū)一正負(fù)選擇決定的四類地塊二環(huán)外的很多區(qū)域目前屬于放棄區(qū)域或待開(kāi)發(fā)區(qū)域。二環(huán)內(nèi)區(qū)域?qū)儆谀壳盀橹攸c(diǎn)考慮區(qū)域，尤其是二環(huán)內(nèi)西北區(qū)域和是中心區(qū)域。正負(fù)選擇決定的四類地塊二環(huán)外的很多區(qū)域目前屬于放棄區(qū)域或待開(kāi)內(nèi)外吸引力決定的四類地塊鐵西建設(shè)大路北、皇姑區(qū)一二環(huán)之間屬于廣泛熱點(diǎn)區(qū)域，被區(qū)域內(nèi)外都看好?；使脜^(qū)一環(huán)內(nèi)和太原街及黃河南大街則屬于強(qiáng)勢(shì)熱點(diǎn)區(qū)域。其他區(qū)域則屬于局部熱點(diǎn)區(qū)域。內(nèi)外吸引力決定的四類地塊鐵西建設(shè)大路北、皇姑區(qū)一二環(huán)之間屬于詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶細(xì)分沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖區(qū)塊熱度分析區(qū)塊人群分析區(qū)塊產(chǎn)品分析附錄詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)不同區(qū)域客群背景差異總體來(lái)看，不同區(qū)域?qū)Σ煌愋涂蛻舻奈τ幸欢ú町?。例如太原街及黃河南大街區(qū)域?qū)Ω毁F之家吸引力較強(qiáng)；皇姑區(qū)一二環(huán)之間區(qū)域則對(duì)后小太陽(yáng)、務(wù)實(shí)之家吸引較強(qiáng)；投資客則比較青睞沈河區(qū)北部及中街區(qū)域。不同區(qū)域客群背景差異總體來(lái)看，不同區(qū)域?qū)Σ煌愋涂蛻舻奈Φ貕K選擇樣本/%Total中高價(jià)位區(qū)域中低價(jià)位區(qū)域沈河區(qū)北部及中街太原街及黃河南大街沈河區(qū)南部及南塔、五愛(ài)和平區(qū)南部及長(zhǎng)白地區(qū)皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)皇姑區(qū)一二環(huán)之間鐵西建設(shè)大路北鐵西興工街西3263337323946465241青年之家192711252124221312青年持家1518891511152120小太陽(yáng)1331613151313177后小太陽(yáng)956107151012孩子三代638659465老年三代79531049415富貴之家1724302518119157投資客51553927務(wù)實(shí)之家5971147中年之家511337287不同地塊選擇客群的背景差異從客戶來(lái)源的比例來(lái)看，相對(duì)富裕的富貴之家主要在市中心區(qū)的中高價(jià)位區(qū)域選擇。青年之家、青年持家、小太陽(yáng)則在中高、中低價(jià)位中都有一定程度的選擇。地塊選擇樣本/%Total中高價(jià)位區(qū)域中低價(jià)位區(qū)域沈河區(qū)太地塊選擇樣本/%Total沈河區(qū)北部及中街太原街及黃河南大街沈河區(qū)南部及南塔、五愛(ài)和