某房地產傳播推廣策略

金鱗豈是池中物——創(chuàng)造基于人生追求的高認同感上海萬科·金色城市傳播推廣策略白羊上海2008.07.03本次議題1、營銷目標2、策略構建3、創(chuàng)意導出1、營銷目標金色城市的營銷目標——單價16000-18000開盤2、策略構建猶疑的市場——多空爭奪、消息混亂、觀望增加上海的決心——核心都市區(qū)人口密度的下調、基于產業(yè)結構升級的人口結構調整

《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃綱要》從八個方面進一步明確了長三角地區(qū)的功能、定位與作用。一是明確長三角區(qū)域發(fā)展指導思想原則。長三角地區(qū)將逐步在壯大東部地區(qū)經濟實力、推動長江流域快速崛起、帶動中西部加快發(fā)展、促進全國區(qū)域協(xié)調發(fā)展、引領我國全面參加全球競爭中，發(fā)揮核心作用。二是將長三角區(qū)域功能定位為：我國綜合實力最強的經濟中心、亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的先進制造業(yè)基地和我國率先躋身世界級城市群的地區(qū)。三是確定區(qū)域發(fā)展總體布局框架為“一核六帶”?！耙缓恕奔磸娀虾＿@個發(fā)展核心，充分發(fā)揮上海作為國內外交通樞紐、長三角地區(qū)要素資源配置中心和文化交流中心以及創(chuàng)新源頭的作用，整合利用周邊地區(qū)的資源優(yōu)勢，增強上海集聚和組織引導能力，以促進區(qū)域整體優(yōu)勢的發(fā)揮和競爭力提升。“六帶”即優(yōu)化提升滬寧、滬杭沿線發(fā)展帶，重點建設沿江發(fā)展帶、沿(杭州)灣發(fā)展帶，積極開發(fā)沿海發(fā)展帶，培育寧湖(湖州)杭發(fā)展帶，引導發(fā)展沿湖(太湖)生態(tài)服務帶。

……核心都市區(qū)人口密度的下調一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠未得到解決，浦西9個中心城區(qū)的人口密度都在1.8萬人／平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人／平方公里，相當于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當于東京的3倍。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人／平方公里左右，相當于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。2010年將有1000萬人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1300萬左右，對消費零售市場業(yè)態(tài)分布和設置需具有前瞻性?！虾Ｊ姓?guī)劃上海市人口分布統(tǒng)計(單位:萬人/公里)黃浦區(qū)4.63盧灣區(qū)4.09徐匯區(qū)1.94長寧區(qū)1.83靜安區(qū)4.01普陀區(qū)1.92閘北區(qū)2.73虹口區(qū)3.67楊浦區(qū)2.05閔行區(qū)0.33寶山區(qū)0.30嘉定區(qū)0.16浦東新區(qū)0.46金山區(qū)0.10松江區(qū)0.11青浦區(qū)0.09南匯縣0.11奉賢縣0.09崇明縣0.06基于產業(yè)結構調整的人口結構調整浦東2010年擴充金融人才到22萬為了縮小與國際金融中心之間的差距，浦東計劃利用一系列的舉措吸引人才，從而將2010年金融從業(yè)人員擴充到22萬人。浦東正在籌劃制訂相關優(yōu)惠政策，政策將傾斜于金融人才，特別是國際金融高端人才和領軍人物。如在住房、子女就學補貼等方面對金融企業(yè)高管給予獎勵，通過各項優(yōu)惠，填平移居地之間的差距，使其生活水準不降低。同時，浦東也在加緊創(chuàng)建一流的雙語幼兒園等教育場所，希望讓這些高級人才能舉家居住在浦東。此外，對在金融機構就業(yè)的年輕白領，嘗試提供可租賃的中等檔次單身宿舍；針對金融高端人才，浦東正在建設可供租售的金融家公寓。對于符合上海人才引進條件的金融人才，浦東將加大力度引進，分別采用人才居住證和入上海戶籍的措施，給金融人才到上海工作解除后顧之憂。據(jù)悉，對于急需的那些對浦東經濟、社會、科技的發(fā)展能夠起到重要作用的關鍵性國外金融機構高層次人才和海外留學金融人才，盡一切努力讓他們?yōu)槠謻|的金融業(yè)發(fā)展作出貢獻。另外，浦東將在軟環(huán)境上給人才提供更舒適的服務，重點吸引銀行、證券、保險等各類金融人才?？梢灶A見，今后金融高級人才在上海的生活將更加方便?！稏|方早報》結論一：政府的力量是決定性的金色城市的歷歷史性機遇——浦東產業(yè)分布布、人口導入入、浦東房地地產（住宅））發(fā)展趨勢——大發(fā)展15KM8.5KM金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)陸家嘴金融貿易區(qū)12.5KM新里程人民廣場14.5KM中環(huán)地杰國際城5KM南匯外環(huán)人口導入政策：一、資金獎勵政策策：招收一名博士士后獎勵10萬根據(jù)新政策，，浦東在未來來三年內將投投入不少于20億元的人才發(fā)發(fā)展資金。二、人才公寓政策策：三年建造3.7萬套人才公寓寓三、戶籍傾斜政策策：根據(jù)新政策，，浦東將對符符合《上海市吸引國國內優(yōu)秀人才才來滬工作實實施辦法》規(guī)定，浦東重重點發(fā)展的高高新技術產業(yè)業(yè)、金融業(yè)等等其他的現(xiàn)代代服務業(yè)等領領域的單位高高管、主要研研發(fā)人員、主主要技術骨干干、學科帶頭頭人和為浦東東做出一定的的貢獻的，得得到了市場和和社會認可的的特殊人才，，優(yōu)先解決戶戶籍。浦東高端人才才稅負有望被控控制在20%～25%關于“上海市市張江高科技技園區(qū)激勵自自主創(chuàng)新人才才發(fā)展的暫行行辦法”中規(guī)規(guī)定，對于四類告急急人才個人所所得中的年工工資薪金和勞勞務所得，形形成功能區(qū)域域地方財力部部分的，給予予100%補貼。也就是說，四四類高級人才才在張江園區(qū)區(qū)內繳納的稅稅收部分將獲獲得全額補貼貼。浦東房地產（（住宅）發(fā)展展趨勢結論二：產業(yè)業(yè)的力量是決決定性的結論三：浦東東地產目前向向南走趨勢更更佳金色城市的先先天優(yōu)勢——交通條件、與與黃浦、盧灣灣、徐家匯（（核心都市區(qū)區(qū)）的銜接、、世博會帶動動的區(qū)域認知知、市政設施施的集中規(guī)劃劃——大交通、大配配套隨著浦東源深深和世紀公園園板塊體土地地開發(fā)殆盡，，購房人群會會北上金橋高高行，東向張張江川沙，南南下三林北蔡蔡。其中三林林北蔡的配套套相對完善，，居住氛圍較較佳，一些追追求居住氛圍圍客戶更多會會選擇南面。。同時依賴世博博，兩岸4條隧道完工，，和7，8號軌道開通，，浦東南進一一步得拉近了了與浦西盧黃黃浦和徐匯的的距離。15陸家嘴世紀公園，源源深三林北三林南北蔡Top1G2，1.8萬元/平米G3，1.35萬元/平米(毛)C+G3，1.2萬元/平米（毛）G3+C，1.6萬元/平米C，10500元/平米（毛）交通條件、與與黃浦、盧灣灣、徐家匯（（核心都市區(qū)區(qū)）的銜接、、世博會帶動動的區(qū)域認知知交通狀態(tài)完成公交滬南路上幾十條公交線路目前開車外環(huán)線，滬南路等快速干道目前中環(huán)2008年軌道13號線（往人民廣場）2012年11號線（往南站）2012年滬南路張江高科技園區(qū)陸家嘴金融貿易區(qū)金橋出口加工區(qū)中環(huán)內環(huán)往南站往臨港新城往人民廣場軌道13號線軌道11號線外環(huán)市政設施的集集中規(guī)劃宗地北側和南南側分別是北北蔡鎮(zhèn)和康橋橋鎮(zhèn)中心區(qū)，，生活配套成成熟。宗地西側為規(guī)規(guī)劃占地1300畝的都市商貿貿中心，將集合具汽汽車品牌展示示、銷售相關關的專業(yè)賣場，以及文體中心、國際物流展銷銷中心。目前已形成成通用和豐田田汽車公司的的集合品牌展展銷中心。紅星美凱龍集團將于2008年在滬南路、、華夏西路處處建“一站式購全全”大賣場，規(guī)劃引進一一個的家電超市、一個數(shù)碼城、一個家樂福連鎖店店，打造時尚的的主題購物商商區(qū)。宜家也將在此設立立全球最大的的門店，百安居的總部也將設設立在此。宗地東側是規(guī)規(guī)劃的北蔡楔形綠地，將建成浦東東新區(qū)的六大綠肺之一一。御橋B塊（地杰國際城）北蔡楔形綠地北蔡楔形綠地都市商貿中心結論四：必要要乃至超出必必要的市政配配套建設金色城市的產產品理念突破破——高人均社會資資源占有量、、“綠、靜、、美、安”的的社區(qū)營造、、90/70政策下高舒適適度的產品營營造（90+）、顯性符號號價值的借用用、PC產業(yè)化加速項項目的質量承承諾——大綠化、大品品牌規(guī)劃布局23萬M2景觀園林25萬M2商業(yè)配套教育配套二所幼兒園一所小學一所中學小學幼兒園幼兒園中學90/70政策下高舒適適度的產品營營造（90+）、顯性符號號價值的借用用、PC產業(yè)化加速項項目的質量承承諾——大綠化、大品品牌結論五：萬科科大盤系列的的成熟之作——開創(chuàng)性項目金色城市的客客戶來源及心心理洞察——區(qū)域：周邊產產業(yè)園區(qū)、浦浦東、浦西；；家庭收入：：20萬以上；職業(yè)業(yè)：公務員、、企業(yè)中高層層、中高級專專業(yè)人員；洞洞察：上海壓壓力的背后是是——上海機會——風險越大、利利益越大——只有上海，能能匹配這群人人的人生目標標——渴望更大的成成就、更高的的認可——這是他們生活活的主旋律——他們正在、未未來也會繼續(xù)續(xù)堅持這一目目標——這是他們一切切行為的前提提——誰能滿足他們們？——大夢想洞察：上海壓壓力的背后是是——上海機會——風險越大、、利益越大大——只有上海，，能匹配這這群人的人人生目標——渴望更大的的成就、更更高的認可可——這是他們生生活的主旋旋律——他們正在、、未來也會會繼續(xù)堅持持這一目標標——這是他們一一切行為的的前提——誰能滿足他他們？——大夢想許天健：一一個臺商的的上海創(chuàng)業(yè)業(yè)故事上個世紀80年代，臺灣灣的裝修行行業(yè)已十分分紅火，本本著自己已已經先行一一步，有大大把經驗在在手的許先先生初闖上上海，便看看準了上海海剛剛出現(xiàn)現(xiàn)的壁紙行行業(yè)。一開開始他也只只是賣進口口產品。慢慢慢地隨著著壁紙科技技含量的逐逐步增加，，市民需求求的逐漸多多樣化，許許先生便和和幾個朋友友在宜山路路合伙開了了歐雅壁布布時尚廣場場。4年來，許先先生和朋友友一直在投投入，他對對這個自己己選定的行行業(yè)充滿信信心。他說，目前前上海壁布布在民用、、娛樂以及及飯店賓館館等都有市市場潛力，，因為現(xiàn)在在上海這個個市場還不不到2%，可以預測測，上海在在5年內完全可可以達到10%的市場量，，那就意味味著自己公公司還有5倍的成長空空間，所以以他很看好好壁布的前前景。如今今歐雅除了了總店，還還開出了兩兩個分店。。他們未來的的計劃是在在上海開5個分店，根根據(jù)區(qū)域定定位，然后后再做全國國加盟店。。敢于闖關上海人的精精明，在全全國是比較較出名的。。孫先生是是一家證券券公司的技技術主管，，被公司從從北京挖到到上海后，，工作上雖雖然沒有被被排斥的感感覺，但上上海人的精精明也一度度讓他很頭頭疼?！吧仙虾Ｈ俗鍪率虑槭钦J真真的，但太太過于計較較。比如我我們做一個個項目，需需要加班，，上海人大大多心里想想的是加班班費而不是是技術難題題。”“在上海招招聘員工，，他們對工工資、福利利、加班這這些細節(jié)問問得非常細細。相較之之下，北京京人更關心心公司的前前景與發(fā)展展。”北京京人在選擇擇自己的職職業(yè)發(fā)展時時往往是跳跳躍前進的的，從一個個公司跳到到另外一個個公司，收收入、職位位都越跳越越高。上海海人更謹慎慎，更愿在在一個公司司里從底層層做起，一一步一步地地向上爬。。對于上海人人的職場游游戲規(guī)則——各人做好自自己分內的的工作就好好，盡管這這一點讓很很多外地人人不適應，，但郭濤認認為，這其其實是給外外地人一個個發(fā)展的空空間。“因因為外地人人肯吃苦，，不計較，，付出的多多獲得的也也多，所以以外地人在在上海更容容易得到機機會?！惫鶟枪纠镂┪┮坏耐獾氐厝?，就是是因為他的的能吃苦和和愿意出差差，他現(xiàn)在在包攬了公公司對全國國大部分地地區(qū)的業(yè)務務，而其他他兩個營業(yè)業(yè)代表是上上海人，他他們只負責責上海周邊邊的業(yè)務。。郭濤說：：“上海是是個有生機機有活力的的城市，不不過外地人人在上海創(chuàng)創(chuàng)業(yè)要有些些勇氣，要要敢于闖關關。只要你你有信心，，保持好心心態(tài)，上海海就是一個個充滿機會會的城市。?！倍床欤荷虾：毫Φ谋潮澈笫恰虾C會——風險越大、、利益越大大——只有上海，，能匹配這這群人的人人生目標——渴望更大的的成就、更更高的認可可——這是他們生生活的主旋旋律——他們正在、、未來也會會繼續(xù)堅持持這一目標標——這是他們一一切行為的的前提——誰能滿足他他們？——大夢想上海人的性性格特征2007-12-1210:48:23本文已公布布到博客頻道文化·原創(chuàng)分類精明……自信自負……精于商戰(zhàn)上上海具有商商業(yè)競爭的的傳統(tǒng)。早早在20世紀二三十十年代，上上海市場雖雖尚不成熟熟，此時的的商業(yè)競爭爭卻十分殘殘酷。洋商商與洋商之之間、上海海商人與洋洋商之間、、上海商人人之間，競競爭都十分分激烈。其其競爭手段段、激烈程程度都給人人以震撼。。上海，商商家必爭之之地，誰能能立足上海海，誰就意意味著擁有有財富。上上海是鑄造造商界精英英的大熔爐爐，在這熔熔爐里，培培養(yǎng)出了一一大批商界界精英。作作為中國現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的的精英，上上海商人給給人們留下下了深刻的的印象，其其商業(yè)手段段之繁雜、、經營思想想之寬闊，，令各地商商人驚嘆。。中中國近代代商業(yè)精英英云集上海海，使他們們在大上海海各展雄才才大略，各各占“地盤盤”，從而而使得大上上海的商戰(zhàn)戰(zhàn)十分殘酷酷。上海商商人個個都都精于商戰(zhàn)戰(zhàn)?！康拿鞔_經經濟利益是是惟一原則則受受長期的的商業(yè)傳統(tǒng)統(tǒng)影響，上上海商人形形成了以個個人本位為為核心的價價值觀念，，在日常生生活中表現(xiàn)現(xiàn)出講求實實惠，關心心個人和家家庭生活，，在商界則則體現(xiàn)只講講經濟利益益，重利潤潤的商人風風格。上上海海在長期的的工商業(yè)歷歷史的影響響下，實惠惠哲學成為為上海人根根深蒂固的的觀念。追追求實惠的的上海人總總是會在各各種復雜的的情況下，，迅速找到到自己的最最大利益所所在。結論六：在在上海開創(chuàng)創(chuàng)事業(yè)的““行進中產產”對未來來充滿信心心金色城市可可能的競爭爭者一、萬科科新里程本期房源:近期將推出出高青路以以北的別墅墅區(qū)部分房房源，開盤盤價格未定定。前批精精裝修公寓寓房源已消消化無幾。。優(yōu)點分析:項目最后一一批公寓房房為沿街房房，現(xiàn)余量量不多，可可挑選已余余地不大。。缺點分析:目前該案周周邊交通不不是很便利利，走到高高青路和浦浦三路上的的車站均要要10－15分鐘。楊高高南路以西西的建材市市場難免會會產生一定定粉塵和噪噪音額污染染。樓盤概述:項目最后一一批公寓房房目前所剩剩不多。本本批以72㎡的一房和90㎡的兩房為主主，裝修標標準為2000元/㎡。售價較其其前期毛坯坯房有很大大程度的上上浮，但就就其裝修品品質而言還還是很劃算算的，畢竟竟萬科的裝裝修細節(jié)非非常人性化化，而且質質量和選擇擇的裝修標標準都比較較透明，讓讓居住在此此的人更能能感受人性性化光懷。。除裝修質質量外，萬萬科的品牌牌優(yōu)勢體現(xiàn)現(xiàn)在物業(yè)管管理方面，，也給準購購房者吃了了顆定心丸丸。另外，，引進住宅宅產業(yè)化概概念，提高高了住宅的的整體質量量，降低了了物耗和能能耗。二、尚東國國際名園二二期本期房源:在售的是二二期一批房房源，由8層電梯情景景公寓、4＋1花園情境洋洋房等組成成。位置更更靠近地鐵鐵6號線高青路路站。優(yōu)點分析:全新樣板房房即將公開開；項目往往西、云臺臺路東側規(guī)規(guī)劃有15萬方的三林林城市綠地地，規(guī)劃還還將拓寬西西中汾涇天天然河道。。缺點分析:目前坂泉路路到楊高南南路已經通通車，可繞繞行建材市市場。但是是建材市場場對樓盤的的噪音和粉粉塵污染是是不可忽視視的。樓盤概述:項目位于浦浦東中環(huán)以以內，處于于世博輻射射區(qū)域。東東起東明路路，西至云云臺路，北北接楊思路路，南達高高青路，規(guī)規(guī)劃總用地地面積約為為22萬平方米，，總建筑面面積約為32萬平方米，，規(guī)劃1,800戶，分三期期開發(fā)。項項目以東規(guī)規(guī)劃有總建建筑面積為為約2萬平方米的的下沉式步步行商業(yè)街街，還規(guī)劃劃設置兩個個會所和一一個幼兒園園，總面積積近3000平方米。一一期東面的的市政配套套預計于2009對外啟用，，包括占地地1.5萬平方米的的大型商業(yè)業(yè)中心及1萬平方米的的交通樞紐紐。小區(qū)容容積率為1.14，綠化率高高于50%，包括8層電梯情景景公寓、4＋1花園情境洋洋房等低密密度物業(yè)形形態(tài)。主力力房型為85-120平方米二房房，114-148平方米三房房，152-162平方米四房房，126-192平方米復式式，得房率率達83%左右。三、中房三三林城金誼誼河畔本期房源:二房約107-113平方米，三三房約134平方米。其其中約113平方米的二二房因客廳廳和兩房均均朝南，較較受歡迎。。優(yōu)點分析:位處上南路路和永泰路路口，臨近近正在建設設的中環(huán)線線和上中路路隧道；配配套設施齊齊全，社區(qū)區(qū)還規(guī)劃大大型商業(yè)配配套。缺點分析:新推房源17號樓靠近中中央景觀和和社區(qū)中心心，今后社社區(qū)活動將將可能影響響該棟居民民的休息。。樓盤概述該該樓盤位于于上南路與與永泰路交交匯之處，，目前所剩剩房源已不不多。本期期房源相較較一期，地地理位置更更接近規(guī)劃劃中的盛會會大道和軌軌道交通6號線上南路路站；樓間間距最大達達120米，視野更更加開闊；；底層大堂堂裝修更加加新穎大氣氣。項目周周邊主要有有中房三林林城和三林林公園兩大大商業(yè)配套套，小區(qū)內內還規(guī)劃有有近5萬平米的商商業(yè)配套。。臨近規(guī)劃劃中的中環(huán)環(huán)線，通往往在建的上上中路隧道道。小區(qū)綠綠化率達66％，其中有有2.5萬平米的集集中綠地。。四、海上國國際花園二二期本期房源:商住兩用精精裝修小戶戶型房源，，兩房現(xiàn)已已售罄，目目前在售的的是約54平方米的一一房。優(yōu)點分析:該板塊內稀稀缺的公寓寓式辦公小小戶型房源源，但水電電煤等生活活成本較高高。目前周周邊人氣尚尚缺。缺點分析:由于該樓盤盤商住兩用用，所以物物業(yè)及水電電煤等生活活成本將有有所提高。。樓下為中中央花園，，與本期房房源北面一一墻之隔的的是社區(qū)配配套初中，，不排除建建成后存在在噪聲污染染。樓盤概述:11月13日推出2號樓108套商住兩用用小戶型，，為本期首首批房源。。交房標準準為精裝修修，主力房房型為54-77㎡的一房和兩兩房?，F(xiàn)已已銷售過半半，面積較較大的兩房房最為熱銷銷。位于其其小區(qū)規(guī)劃劃中的商業(yè)業(yè)街以東，，成山路以以北，博華華路以東，，白蓮涇河河以西。從從樓上望去去，可以看看到規(guī)劃中中的初中，，視野開闊闊。周邊有有浦東最大大的綜合性性小區(qū)錦繡繡華城，因因此，可與與該樓盤共共享周邊成成熟的生活活配套，雖雖然目前絕絕大部分公公共交通都都沒有延伸伸到成山路路上，但該該小區(qū)一期期房源自住住率較高，，借助成山山路錦繡路路口的樂購購大賣場，，這里的生生活氛圍還還是很濃厚厚的。在建建的7號線文化公公園站位于于錦繡路高高科西路上上，距離大大概1500米。引進““金鑰匙””服務理念念，承諾給給業(yè)主提供供禮賓級的的物業(yè)管理理服務。五、大華錦錦繡華城二二紀公園紀紀本期房源:16街區(qū)上個月月推出276套房源，142套為小高層層公寓，其其余134套均為花園園洋房。優(yōu)點分析:花園洋房售售價22000元/平方米，小小高層公寓寓房售價17500元/平方米，較較前期在售售房源售價價調低了不不少。缺點分析:目前在建的的16街區(qū)分2期開發(fā)，工工期要延續(xù)續(xù)到2009年，所以后后期工期的的開發(fā)建設設難免會影影響到前期期業(yè)主的入入住。樓盤概述：：16街區(qū)在售房房型較全。。其中包括括60㎡的一房和90㎡的兩房，面面積比較適適中，有效效的控制了了總價，適適合青年置置業(yè)的需求求，目前各各樓層和戶戶型均有充充足供應。。大華集團團斥資引進進的40000多平方米的的樂購錦繡繡生活購物物中心現(xiàn)已已開張，以以及與大賣賣場形成互互補的，以以中小尺度度商業(yè)面積積為主，集集購物、休休閑、娛樂樂于一身的的200米歐洲街，，帶給居住住者豐富自自主的生活活環(huán)境，另另外規(guī)劃內內還有大型型商業(yè)廣場場等。該案案位于北蔡蔡板塊西南南，直接與與大三林相相接，在地地理位置上上可受世博博區(qū)域輻射射；板塊內內距離該案案不遠處，，規(guī)劃有文文化公園項項目，將是是繼世紀公公園以外浦浦東第二個個大型公園園，也是首首個以“文文化”為名名的公園。。六、金色雅雅筑本期房源:上月推出新新房源，以以90+房型為主，，另有部分分情景花園園洋房，價價格相對較較高，均為為精裝修交交房標準。。優(yōu)點分析:區(qū)域內稀少少的創(chuàng)新房房型——90+，90平方米造三三房，設計計合理，空空間顯得很很寬敞，使使用不顯局局促。樓盤概述:項目周邊交交通出行主主要依靠自自駕車，三三林路、云云臺路延伸伸段開通后后，本案去去往軌道6號線華夏西西路站距離離將大為縮縮短，屆時時出行將便便捷許多。。項目北邊邊有三林生生態(tài)運動公公園，目前前一期已經經落成；往往西不遠有有金誼河。。萬科沿襲襲其特色產產品——情景花園洋洋房，面積積為76平方米～146㎡，每棟4-5層。房源以以建筑面積積約70-90㎡的二房二廳廳一衛(wèi)或三三房二廳一一衛(wèi)為主；；部分房型型附贈有地地下室、露露臺。萬科科“全面家家居解決方方案”是一一個從項目目定位、設設計、部品品配置、項項目施工到到后期服務務一系列的的標準體系系，為業(yè)主主提供具有有國際水準準的全裝修修住宅，從從各細微處處體現(xiàn)對業(yè)業(yè)主的關心心七、金地灣灣流域本期房源即即將推出的的房源以240-260平方米的雙雙拼別墅為為主，九開開間全部朝朝南，套內內規(guī)劃有約約百平米的的小花園，，另有區(qū)域域稀有的景景觀大平層層推出。優(yōu)點分析:約90%的土地為3-6層的別墅和洋洋房，降低容容積率；兩條條天然河流將將小區(qū)與外界界環(huán)境獨立，，提供了良好好的居住環(huán)境境。樓盤概述項目目南鄰三林港港、東靠東明明路，屬浦東東世博輻射區(qū)區(qū)，體量近20萬平方米。全全地下車庫人人車分流設計計，小區(qū)內更更加安靜有序序。小區(qū)南側側為7萬平米的三林林生態(tài)公園，，又緊鄰兩條條天然河流，，觀景效果極極佳，居住品品質也得到提提升。待周邊邊道路完成建建設后，項目目出行將便捷捷許多，去往往軌道交通6號線和在建的的中環(huán)線等都都很方便。小小區(qū)還規(guī)劃有有商業(yè)街和含含室內游泳池池、瑜伽會館館的會所。項項目集雙拼別別墅、洋房、、小高層等為為一體，除高高層建筑外，，90%的土地保持3－6層為主的低層層形象，以““兩灣一園””規(guī)劃理念，，營造出一個個舒適怡人、、天然靜謐的的社區(qū)八、浦發(fā)博園園本期房源：最最后一批小高高層公寓房,主推130㎡左右的三房。。前期消化狀狀態(tài)良好。近近期將有別墅墅項目推出，，建筑面積約約180-200㎡。優(yōu)點分析:社區(qū)臨近同汾汾涇，觀景效效果佳；周邊邊5分鐘步行圈內內配套完善；；聯(lián)排別墅戶戶型精致合理理，區(qū)域內性性價比較親民民的樓盤。缺點分析:商業(yè)配套處于于發(fā)展階段，，周邊人氣還還不是很旺。。樓盤概述:項目為高層公公寓和聯(lián)排別別墅的混合型型社區(qū)，東臨臨同汾涇，南南側與御橋路路沿街商業(yè)街街相鄰，西向向和北向與西西泰林路相接接，總建筑面面積約為8.5萬㎡。周邊配配套齊全，五五分鐘內步行行可到達易買買得、浦發(fā)公公園、東林中中學等。小區(qū)區(qū)房型以約91㎡的2房為主，占公公寓總量的70%，另外，還有有約130㎡的三房。本批批開盤房源量量以三房為主主。項目房房型的設計還還是比較人性性化：“四明明設計”使每每戶均盡量獲獲得“明廚、、明衛(wèi)、明臥臥、明廳”的的“四明”格格局；同時，，盡可能使每每戶兩到三間間居住空間朝朝南、每戶兩兩間居住空間間朝向主要景景觀。買博園的都是是以年青的婚婚房為主的地杰國際城：：百萬平米國國際社區(qū)浦發(fā)博園：東東三林別墅墅區(qū)新中產產生活（1.55萬）金色雅筑：萬萬科中林苑浦浦東中環(huán)精精粹生活（1.95萬精裝）金誼河畔：盛盛會大道旁城城市新中中心31萬平米完全社社區(qū)（1.5萬）金色里程：中中環(huán)內的英倫倫聯(lián)排（1.8萬精裝）大華錦繡華城城：比想象更更多（1.9萬）海上國際花園園：新海派文文化新上海海生活（1.4萬精裝）一品漫城：漫漫生活（1.6萬）消費者很聰明明，但他們同同時也很感性性——尤其在產品差差不多的時候候——更何況，金色色城市表現(xiàn)更更優(yōu)異！——我們看到了一一個必然結果果——競爭者都不大大——不是規(guī)模，是是眼界結論七：基于于人生追求的的高認同感將將創(chuàng)造競爭壁壁壘金色城市的訴訴求邏輯——不是未來將會會很好——也不是規(guī)模很很大——而是，只有它它能匹配您的的人生追求——所以——不是等它好了了、成熟了再再買——而是現(xiàn)在就買買、馬上就買買——因為，你不可可能買別的了了——除非你放棄了了追求——但這不可能——因為——你還在上海產品描述：三林東·萬科創(chuàng)世大大城區(qū)位價值品牌價值產品價值主推南中環(huán)·萬科創(chuàng)世大城城備選訴求變得很簡簡單——為您，開創(chuàng)生生活大場面——事業(yè)是大場面面、出行是大大場面、交際際是大場面、、消費是大場場面、回家是是大場面、臨臨窗眺望是大大場面——行養(yǎng)體、居養(yǎng)養(yǎng)氣，生活的的大場面帶來來心胸的大場場面，那么——事業(yè)的大場面面也會一再出出現(xiàn)——不會再有別的的選擇了結論八：一個個創(chuàng)世大城，，開創(chuàng)一個生生活大場面最后，我們的的傳播——當然也應該是是——大場面——氣質的契合會會帶來最深切切的認同感8月9月10月11月12月市場引爆期二次開盤7月首次開盤生活大場面夢夢想述求與萬萬科大城宣言言價值對位（項目形象建建立）金色城市五大大價值系統(tǒng)與與萬科創(chuàng)世大大盤價值對位位(項目價值點釋釋放）強銷期線上傳播策略線下傳播策略戶型創(chuàng)新特點點、品牌物業(yè)業(yè)等賣點解讀讀(項目賣點釋放放）宣告熱銷、購購房客戶訪談談(市場造勢，促促進銷售）第一階段：市市場引爆期時間節(jié)點：2008年7月上旬－9月開盤線上傳播策略略：生活大場場面夢想述求求與萬科大城城宣言價值對對位（項目形象建建立）物料料：：戶外、硬廣廣線下傳播策略略：金色城市市五大價值系系統(tǒng)與萬科創(chuàng)創(chuàng)世大盤價值值對位(項目價值點釋釋放）物料料：：DM、新聞通稿、、路演第二階段：強強銷期時間節(jié)點：2008年9月開盤后－12月線上傳播策略略：戶型創(chuàng)新新特點、品牌牌物業(yè)等賣點點解讀(項目賣點釋放放）物料料：：硬廣、雜志志線下傳播策略略：宣告熱銷銷、購房客戶戶訪談(市場造勢，促促進銷售）物料料：：軟文、PR活動3、創(chuàng)意導出大盤要有大盤盤的氣勢正如王者駕臨臨,居高臨下,俯瞰眾生氣勢是可以通通過儀式化的的場面來展示示與放大厚積薄發(fā)，集集中投放，力力求引起市場場轟動建議金色城市市首次媒體投投放采取跨全全版，6版連投的方式式如何一鳴驚人人？報廣你有生活的大大理想，大創(chuàng)創(chuàng)意，大藍圖圖？在上海，認真真傾聽每一個個夢想的聲音音，是為了開開啟一個共同同的未來。萬科，將憑借借二十余年植植根本土，興興地造城的深深厚成就，于于浦東盛世繁景之地，，構筑一個近近百萬平米的的超大型社區(qū)區(qū)。為上海，，為你的生活夢想，以以人筑城，創(chuàng)創(chuàng)建立可實現(xiàn)現(xiàn)的廣闊舞臺臺。開創(chuàng)生活大場場面，從傾聽聽一座城市的的夢想開始。。三林東萬萬科創(chuàng)世大大城跨全版你筑夢，我們們筑城！萬科金色城市市，獻給開創(chuàng)創(chuàng)上海大場面面的你。一代人的興盛盛，啟自一座座城的崛起。。萬科，在你你推動上海向向前的同時，將持續(xù)續(xù)推動你的生生活向前。萬萬科金色城市市，承載上海海城市中心外擴的規(guī)規(guī)則，緊鄰2010上海盛會核心心地塊。隨著著盛會倒數(shù)，，將凝聚諸多版版塊、交通、、配套、景觀觀等黃金優(yōu)勢勢，為你的盛盛世理想，成就所托托。開創(chuàng)生活大場場面，以理想想筑夢，為成成就筑城。三林東萬萬科創(chuàng)世大大城萬科大城宣言言在土地價值遠遠未如此稀貴貴的昨天，造造城壯舉更多多停留于建筑筑群落的堆迭迭，少有真正基于于未來大社區(qū)區(qū)需求的生活活洞察與人本本開發(fā)理念。。時至今日，面面對上海的繁繁盛，在寸土土比金的時代代，2008萬科，以城市市運營專家的姿態(tài)態(tài)，復造大城城崛起之心，，再次吹響領領軍號角，將將改善人居品品質，促生城市市進化視為己己任，積聚豐豐盛齊備的綜綜合資源，于于浦東中環(huán)再再造百萬大城，，將金色城市市這一頂尖作作品深植浦東東繁華沃土，，為懷揣大想想法的你，開創(chuàng)創(chuàng)前所少見之之，生活大場場面。