房地產融資渠道

房地產融資策略2房地產貸款融資之——私募股權融資在國家深度調控房地產、限制房地產企業(yè)貸款背景下，房地產企業(yè)通過私募股權融資占到房地產大中型企業(yè)的60%以上，成為融資的主要渠道。據香港大公報報道，2008年受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恒大地產在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恒大地產選擇了非上市增資擴股。其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。完成了企業(yè)的融資戰(zhàn)略。3房地產貸款融資之——融資租賃根據《合同法》的規(guī)定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。出租人通過收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷。另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性。以上特點更有利于房地產企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。目前萬達自持的商業(yè)物業(yè)，很多都采取經營權抵押，10年的租賃權抵押獲得銀行的支持，獲得幾百億的銀行授信。4房地產融資之——項目融資所謂用房地產項目融資，是指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點，因此對于大型的商業(yè)房地產項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現融資目標和風險屏蔽的作用。目前國內萬達廣場，深圳茂業(yè)等商業(yè)機構均采取了類似的策略。5房地產貸款融資之——債券融資債券融資，對中小房地產企業(yè)而言，可望不可及。由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點，再加上我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業(yè)債券無法按期償還的案例，因此國家對房地產債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場，采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發(fā)債融資的門檻較高而不易進入，且發(fā)行成本較高，對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。6房地產貸款融資之——海外融資海外房產基金的進入對中國房地產業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規(guī)，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發(fā)項目的本身要求很高，投入項目后在運作過程中要求規(guī)范而透明，而國內一些房產企業(yè)運作不規(guī)范，所以海外房產基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。7房地產貸款融資之——開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務既可以規(guī)避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務收入。對于房地產開發(fā)商來講，委托貸款業(yè)務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題，實現提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設，還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題，使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發(fā)商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現實貸款，來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠。但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規(guī)模的大型房地產企業(yè)，而且開發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。8房地產企業(yè)項目融資途徑之——房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有，轉化為債權擁有的有價證券形式。資產證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集聚房地產購買力和市場價格發(fā)現。2005年12月1日起，《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》正式施行,為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發(fā)起機構的資格、資本要求和證券化業(yè)務規(guī)則、風險管理、監(jiān)督管理與法律責任等方面明確作出了規(guī)定，為房地產證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。9房地產商業(yè)項目融資途徑之——聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產開發(fā)商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險，實現商業(yè)地產開發(fā)、商業(yè)網點建設的可持續(xù)發(fā)展。地產商和經營商實現聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調，使雙方獲得穩(wěn)定的現金流，有效地控制經營風險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定，即房地產開發(fā)固定資產投資項目的自有資本金必須在35%及以上。10房地產、政府平臺項目，PPP，BOT，BT融資，實業(yè)類項目、高新項目、工程項目投融資，基礎建設、礦產開發(fā)項目、水資源開發(fā)項目、旅游環(huán)保項目、資產重組與兼并項目、機器設備改造與升級項目等等