某某別墅項(xiàng)目策劃方案

東莞常平別墅項(xiàng)目策劃方案[引領(lǐng)東莞別墅定制化時(shí)代][價(jià)值實(shí)現(xiàn)篇]項(xiàng)目的形象目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)途徑常平在呼喚高端地產(chǎn)的新氣象一、常平地產(chǎn)高端市場(chǎng)滯后于其城市發(fā)展水平比照常平優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置和規(guī)劃遠(yuǎn)景，常平高端地產(chǎn)處于滯后狀態(tài)。具體表現(xiàn)有二：其一，對(duì)外部資源的引進(jìn)不夠，至今仍罕有知名建筑師、怡景師的作品；其二，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大動(dòng)力在于常平與樟木頭、黃江一起是港人置業(yè)的金三角，因此，市場(chǎng)一直忽視對(duì)原地住民/居民的關(guān)注，真正符合本土消費(fèi)觀念的產(chǎn)品欠缺甚至空白。二、地產(chǎn)高端市場(chǎng)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整常平常平房地產(chǎn)現(xiàn)在正處在一個(gè)提高和完善的階段。現(xiàn)在常平樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)是品質(zhì)、品牌和服務(wù)全方面的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)常平住宅市場(chǎng)以外銷為主，但如今內(nèi)銷的比例逐年增加，成為一支主要購(gòu)房力量。許多富起來的家庭抱著改善居住環(huán)境的想法，對(duì)高質(zhì)素物業(yè)情有獨(dú)鐘，紛紛置業(yè)自住或投資。[結(jié)論]傳統(tǒng)陳舊的開發(fā)模式仍是常平地產(chǎn)的現(xiàn)狀。通過引入和整合領(lǐng)先的、本土特色的模式，將會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的巨大提升，將會(huì)催生常平新一輪的本土住民（不同于之前的港銷）的豪宅置業(yè)潮。項(xiàng)目概念提升與價(jià)值突破（一）[問題]豪宅開發(fā)要有豪地。項(xiàng)目地段如何優(yōu)化，揚(yáng)長(zhǎng)避短創(chuàng)造出地段訴求的新格局？[解決]地段優(yōu)勢(shì)對(duì)“常住”價(jià)值的提升

別墅，說文解字，其非原墅、本墅。取字為別，顧名思義，是另外的，非平常的之類感覺。正因如此，對(duì)真正非退隱之人而言，別墅“遠(yuǎn)離鬧市”是優(yōu)勢(shì)也是“不可得兼”的遺憾。就本項(xiàng)目來說，雖非依山伴水，擁有匿于山林的豪地，但自成一體：得城市配套，卻城市喧囂。若即若離的哲學(xué)，創(chuàng)造性實(shí)現(xiàn)了“常住別墅”的可能。[問題]如何激活常平住民購(gòu)買別墅？[解決]區(qū)域前景創(chuàng)造資產(chǎn)價(jià)值讓常平住民認(rèn)同項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的“實(shí)在”和物超所值，是激活他們購(gòu)買豪宅的關(guān)鍵理由，引導(dǎo)消費(fèi)者前瞻性看到項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值，將表現(xiàn)出強(qiáng)大的銷售推動(dòng)力。在一個(gè)新增總量不大的市場(chǎng)（例如，去年數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目10個(gè)，商品房銷售約3000套，銷售面積24萬(wàn)多平方米，銷售額10億多元），這種價(jià)值預(yù)期一旦形成共識(shí)，42棟別墅將會(huì)速銷一空。項(xiàng)目概念提升與價(jià)值突破（二）常平：1、大京九鐵路運(yùn)輸樞紐華南第一站；2、市委市政府對(duì)常平作出了“東部支點(diǎn)城市”的定位?！爸c(diǎn)城市”就是區(qū)域中處核心地位、起中心作用，在經(jīng)濟(jì)文化方面具有輻射力和拉動(dòng)作用的城市。東部常平+西部虎門+中部市區(qū)。常平“一個(gè)重鎮(zhèn)四個(gè)中心”：華南商貿(mào)重鎮(zhèn)，珠江三角洲東部地區(qū)的客流/物流中心，東莞東部的經(jīng)濟(jì)、文化中心?！贰讽?xiàng)目區(qū)位價(jià)值由此可見一二。[問題]配合地段核心內(nèi)在價(jià)值，如何強(qiáng)化項(xiàng)目外在的、顯形的價(jià)值？[解決]流水環(huán)境拉動(dòng)居住價(jià)值實(shí)現(xiàn)重視營(yíng)造景觀優(yōu)勢(shì)的時(shí)侯，要注意自創(chuàng)和原生環(huán)境的區(qū)別。42.3%的潛在別墅購(gòu)買者喜歡湖景別墅，28.8%喜歡山景，15.4%喜歡高爾夫景，5.8喜歡海景，7.7%喜歡其他景致。（數(shù)據(jù)來源：東莞別墅消費(fèi)市場(chǎng)研究）。因此，營(yíng)造一處生動(dòng)的水景，可以彌補(bǔ)項(xiàng)目外部環(huán)境的欠缺，甚至實(shí)現(xiàn)原生環(huán)境（活水）所沒有的動(dòng)感流水環(huán)境。項(xiàng)目概念提升與價(jià)值突破（三）深圳中信城市廣場(chǎng)動(dòng)感噴泉show：燈光、音樂、水束，撲面而來一種向往的感覺。本項(xiàng)目也可以通過噴泉、跌水的組合，釋放一種原生環(huán)境所沒有的美。目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)常平個(gè)性別墅第一品牌產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)先的別墅開發(fā)理念和模式策劃理念強(qiáng)調(diào)前瞻性看地段價(jià)值，引進(jìn)新模式，尊重和實(shí)現(xiàn)常平原住民的豪宅需求。直銷攻略獨(dú)創(chuàng)性地使用直銷模式，更快更好地實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷實(shí)效同時(shí)提升項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷以填補(bǔ)市場(chǎng)空白的姿態(tài)和優(yōu)勢(shì)關(guān)注價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)品牌營(yíng)銷的系統(tǒng)貫徹目標(biāo)的細(xì)分、轉(zhuǎn)化常平個(gè)性別墅新標(biāo)桿價(jià)值的提升和突破1、區(qū)域地段價(jià)值的認(rèn)同2、短、平、快，空白市場(chǎng)的填補(bǔ)3、本土消費(fèi)特色的迎合和滿足4、整體產(chǎn)品價(jià)值的提升與最大化5、項(xiàng)目品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)原則速銷核心定位，，定位≠錯(cuò)位位[同路模式式：定位鐵鐵三角]創(chuàng)造第一制造差異引導(dǎo)需求裔天別墅：：定制化常常住型流水水別墅——引爆常常平原住民民別墅置業(yè)業(yè)的第一熱熱核——“定制制別墅，常常住別墅””的革命突突破——領(lǐng)先的的開發(fā)模式式和消費(fèi)模模式——流水別別墅，物質(zhì)質(zhì)實(shí)現(xiàn)為情情景式動(dòng)感感水景——流水別別墅，可推推延聯(lián)想出出上善若水水，上流生生活[結(jié)論]項(xiàng)項(xiàng)目將實(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)值值與定位系系統(tǒng)[推廣攻攻略篇篇]商業(yè)價(jià)值最最大化的五五大攻略最大化項(xiàng)目目?jī)r(jià)值的五五大攻略攻略一：搶搶先迅速入入市，短平平快的速戰(zhàn)戰(zhàn)速?zèng)Q攻略二：做做足“水””文章攻略三：形形象高點(diǎn)的的控制和熱熱點(diǎn)爭(zhēng)奪攻略四：ＶＶＩＰ銷售售，提供置置業(yè)的全程程全面解決決方案攻略五：五五星級(jí)酒店店設(shè)外賣場(chǎng)場(chǎng)，錦上添添花的定海海神針１２月入市市開戰(zhàn)速度經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，快者者通吃搶在農(nóng)歷年年底出清否則，一等等將最少等等掉３個(gè)月月常平獨(dú)一無無二的市區(qū)區(qū)別墅唯一性產(chǎn)品品，零競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境填補(bǔ)市場(chǎng)空空白營(yíng)銷戰(zhàn)中選選擇“奇襲襲”式側(cè)翼翼戰(zhàn)“市場(chǎng)細(xì)分分”，尋找找出市場(chǎng)空空缺以迅雷不及及掩耳之勢(shì)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)較薄薄弱或暫無無競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)時(shí)候發(fā)起攻略一：搶搶先迅速入入市，短平平快的速戰(zhàn)戰(zhàn)速?zèng)Q攻略二：做做足“水””文章毫無疑問，，水是項(xiàng)目目售賣階段段最出效果果、最添氣氣氛的核心心元素。1、項(xiàng)目外外在環(huán)境不不足，沒有有一處好的的水環(huán)境，，項(xiàng)目將很很容易被潛潛在客戶類類比為華南南地區(qū)經(jīng)常?？梢姷摹啊昂勒濉薄?，降低品品質(zhì)聯(lián)想；；2、水是一一個(gè)概念，，水也有多多種表現(xiàn)形形式，層次次豐富，動(dòng)動(dòng)感十足的的人工水景景，既可以以媲美一些些原生別墅墅環(huán)境，也也會(huì)有效吸吸引消費(fèi)人人氣。３、項(xiàng)目總總體水面不不夠大，但但人均、戶均均水面和湖湖岸線絕對(duì)首屈一一指！看到到了這一點(diǎn)點(diǎn)，也就明明白了項(xiàng)目目中水對(duì)潛潛在消費(fèi)者者的吸引力力?！八钡呐渑湓O(shè)和功能能建議[水景配設(shè)設(shè)]跌水，小瀑瀑布噴泉和水幕幕下沉式劇場(chǎng)場(chǎng)燈光主入口海藻藻世界[消費(fèi)群感感受的利益益]自然大景觀觀的感覺生動(dòng)、韻律律的水，觀觀賞性光色世界，，動(dòng)靜結(jié)合合的美同時(shí)也給賣賣圖紙?jiān)鎏硖砹寺?lián)想東莞首創(chuàng)海海藻世界的的別墅引進(jìn)“海藻藻世界”，，在主入口口水域養(yǎng)殖殖海藻，用用創(chuàng)新建立立銷售者意意想不到的驚喜。。項(xiàng)目“水””的印象將將更加立體體，從跌水水，小瀑布布，到噴泉泉和水幕，，到下沉式式劇場(chǎng)燈光光，到主入入口海藻世世界，其實(shí)實(shí)已經(jīng)攘括括了淡水、、海水、動(dòng)動(dòng)水、靜水水等諸多方方面，可以以形成一個(gè)個(gè)相對(duì)完整整的體驗(yàn)圈圈。主入口海藻藻世界：東東莞首創(chuàng)海海藻世界的的別墅海藻世界（參考：香香港青衣城城）演繹海洋主主題，海之之夢(mèng)、海盜盜船、雙辣辣船、夢(mèng)幻幻漁港……無無所不在，，特色、鮮鮮明、過癮癮。攻略三：形形象高點(diǎn)的的控制和熱熱點(diǎn)爭(zhēng)奪既要控制形形象高點(diǎn)，，還要旺人而而且旺財(cái)。。人氣和市場(chǎng)場(chǎng)話題的互互動(dòng)吸引潛在客客戶到場(chǎng)，，激活常平市市民評(píng)說。。封殺所有進(jìn)進(jìn)入常平的的主入口１１月底前前戶外路牌牌到位地盤包裝到到位主要水環(huán)境境施工完成成ＶＯＬＯ、、陸虎車展展攻略四：ＶＶＩＰ銷售售，提供置置業(yè)的全程程全面解決決方案產(chǎn)品價(jià)值消費(fèi)者接受到的價(jià)值讓銷售成為為放大鏡市場(chǎng)變化，，機(jī)會(huì)不僅僅在我們的的產(chǎn)品填補(bǔ)補(bǔ)了市場(chǎng)空空白，銷售售過程也可可創(chuàng)造價(jià)值值，僅４２２套，提供供了深度服服務(wù)客戶的的可能。而而且，我們們能，別人人不能。機(jī)會(huì)：直復(fù)復(fù)營(yíng)銷（1）ＶＩＩＰ銷售的的意義與構(gòu)構(gòu)架

借鑒領(lǐng)先開發(fā)模式，為客戶創(chuàng)造附加價(jià)值。[客戶關(guān)系管理]+[別墅定制化]+[全程全面]滿足消費(fèi)者需要根據(jù)客戶要求改變室內(nèi)格局1對(duì)1的銷售既給客戶更多服務(wù)又可維系關(guān)系，促成銷售不僅賣完房就完事裝修、風(fēng)水等需要同樣滿足客戶置業(yè)方案（2）ＶＩＩＰ銷售的的意義對(duì)創(chuàng)創(chuàng)造附加價(jià)價(jià)值的兩個(gè)個(gè)作用ＶＩＰ銷售售，是為了了使項(xiàng)目名名副其實(shí)地地成為———常平市新新一輪別墅墅市場(chǎng)的形形象工程。。1、充分穩(wěn)穩(wěn)固客戶，，深入客戶戶置業(yè)過程程，低成本本高效益地地完成營(yíng)銷銷目標(biāo)；2、真正的的賣別墅、、賣服務(wù)，，幫助客戶戶買到最好好的、最適適合自己和和家人房子子。引領(lǐng)東東莞別墅定定制化時(shí)代代，也給到到客戶更高高心理價(jià)值值。（3）置業(yè)的全程程全面解決決方案：抓住消費(fèi)費(fèi)者內(nèi)心價(jià)價(jià)值極點(diǎn)主題，是附附加價(jià)值提提升、突破破和整合的的關(guān)鍵。一個(gè)好的主主題，可以以以它的個(gè)個(gè)性化、差差異化，以以及它與社社會(huì)文化現(xiàn)現(xiàn)象的密切切關(guān)聯(lián)，吸吸引消費(fèi)者者。建議全程全全面服務(wù)主主題如下：：[常規(guī)主題題]室內(nèi)格局調(diào)調(diào)整、二次次報(bào)批、房房地產(chǎn)證；；[自設(shè)主題題]室內(nèi)裝修設(shè)設(shè)計(jì)咨詢、、居家風(fēng)水水顧問、私私家庭院環(huán)環(huán)境顧問等等。攻略五：五五星級(jí)酒店店設(shè)外賣場(chǎng)場(chǎng)，錦上添添花的定海海神針五星級(jí)酒店店環(huán)境是對(duì)對(duì)價(jià)值提升升的潛意識(shí)暗示示，也是潛在在消費(fèi)群最最集中的地地方。戰(zhàn)術(shù)之一：：在酒店長(zhǎng)長(zhǎng)期設(shè)立外外賣場(chǎng)，有有項(xiàng)目資料料和銷售服服務(wù)人員，，甚至酒店店樓層經(jīng)理理也是項(xiàng)目目的銷售人人員；戰(zhàn)術(shù)之二：：項(xiàng)目印刷刷資料陳列列在餐廳餐餐臺(tái)、客房房班臺(tái)，不不留太強(qiáng)促促銷痕跡；；總服務(wù)臺(tái)臺(tái)有項(xiàng)目VCR免費(fèi)費(fèi)索取。THEENDTHANKS！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。08:48:5308:48:5308:4812/17/20228:48:53AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2208:48:5308:48Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。08:48:5308:48:5308:48Saturday,December17,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2208:48:5308:48:53December17,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。17十二二月20228:48:53上上午08:48:5312月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月228:48上上午12月-2208:48December17,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/178:48:5308:48:5317December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。8:48:53上上午8:48上上午08:48:5312月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。08:48:5308:48:5308:4812/17/20228:48:53AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2208:48:5308:48Dec-2217-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。08:48:5308:48:5308:48Saturday,December17,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2208:48:5308:48:53December17,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。17十二月月20228:48:53上午08:48:5312月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月228:48上上午12月-2208:48December17,202216、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/178:48:5308:48:5317December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。8:48:53上午8:48上上午08:48:5312月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。08:48:5308:48:5308:4812/17/20228:48:53AM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2