某集團商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位培訓(xùn)教材

金地集團商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位二〇XX年X月第一部分 報告摘要第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的盈利本質(zhì)第三部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢第四部分 金地集團商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容概要商業(yè)房地產(chǎn)IRR的內(nèi)在含義

商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是追求較高、穩(wěn)定的凈營運收益，這是其價值的基礎(chǔ)，也是項目獲得較高IRR的基礎(chǔ)； 選擇在不同時點出售商業(yè)房地產(chǎn)，對項目IRR的影響不一樣；2. 集團商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位

集團整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動發(fā)展，擴大規(guī)模，追求資金的高效運用，因此重點考察資金的投資收益率（IRR）；長期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位；

金地的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開發(fā)+中短期銷售。 3. 集團新投資項目策略

純商業(yè)房地產(chǎn)項目稅后IRR大于等于15%；

在2006年6月份之前一律不考慮該類項目投資；

住宅項目的配套商業(yè)，應(yīng)保證住宅+商業(yè)的整體稅后IRR大于15%，同時對商業(yè)部分現(xiàn)金流單獨測算，其稅后IRR要求大于10%。集團已有商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營調(diào)度要求

已有商業(yè)房地產(chǎn)項目是否銷售由集團統(tǒng)一調(diào)度，在住宅利潤滿足集團年度利潤要求時，不銷售；否則，集團統(tǒng)一調(diào)度商業(yè)房地產(chǎn)的銷售。 在商鋪沒有銷售之前，子公司應(yīng)抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈營運收益水平。 集團每年對各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進行評估，如達不到投資收益要求，集團將視作不良資產(chǎn)進行銷售處理。第一部分商業(yè)房地產(chǎn)的盈利本質(zhì)（一）主要結(jié)論：項目凈營運收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)房地產(chǎn)的價值；對于進入成熟穩(wěn)定期的物業(yè)來說，只要轉(zhuǎn)售時的資本化率低于投資第一年的凈租金收益率，就能實現(xiàn)比長期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。在商業(yè)還沒有成熟時進行銷售，所實現(xiàn)的IRR較低；一般是在將項目經(jīng)營到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現(xiàn)流的情況下，才會有投資者購買，才能實現(xiàn)項目IRR的最大化。作為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主的公司，應(yīng)該選擇一個較好的下家（戰(zhàn)略合作伙伴），來以較低的資本化率收購該物業(yè)，實現(xiàn)上家以較高的IRR收益率退出。（1、1）凈營運收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價值

其本質(zhì)是由商業(yè)房地產(chǎn)估值方法決定的 ——國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范5.1.5

》規(guī)定：

收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益資本化法作為其中的一種估價方法。 ——收益資本化法

（income

capitalization

approach）

預(yù)計估價對象未來的正常凈營運收益，選用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 ——國外機構(gòu)投資者如何評價商業(yè)房地產(chǎn)？相關(guān)術(shù)語語的定義義凈營運收收益（netoperating

income）凈凈營運收收益=潛潛在毛收收入—空空置損失失—運營營費用貼現(xiàn)率指將房地地產(chǎn)未來來每年的的凈營運運收益折折現(xiàn)到估估值日期期的折現(xiàn)現(xiàn)率。它它應(yīng)當(dāng)與與大于等等于資金金的機會會成本。。實際上上是一項項投資的的收益率率。1234567n該物業(yè)價價值多少少？第一年凈凈營運收收益CF1貼現(xiàn)率r。。。收益資本本化法某商業(yè)房房地產(chǎn)于于1998年7月1日日以出讓讓方式取取得50年土地地使用權(quán)權(quán)后經(jīng)建建設(shè)并投投入使用用，利用用該宗房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)期每年年可獲得得凈營運運收益10萬元元，該類類房地產(chǎn)產(chǎn)的貼現(xiàn)現(xiàn)率為7.5%，則該該房地產(chǎn)產(chǎn)在2004年年7月1日的價價格為多多少？估值案例例一永久年限限12345678910每年凈營營運收益益增長率率g%：該物業(yè)價價值多少少？第一年凈凈營運收收益CF1貼現(xiàn)率要要求為r。。。永久年限限有限經(jīng)營營期。某商業(yè)房房地產(chǎn)土土地使用用年限為為70年年，于估估價時點點已使用用了5年年，預(yù)計計該房地地產(chǎn)未來來第一年年的凈營營運收益益為8萬萬元，此此后每年年的凈營營運收益益會在上上一年的的基礎(chǔ)上上增長2%，該該類房地地產(chǎn)的貼貼現(xiàn)率為為9%，，試求該該宗房地地產(chǎn)的價價格。估值案例例二永久年限限在美國，，由于商商業(yè)房地地產(chǎn)的使使用年限限為無限限期，因因此只要要使用公公式：如何簡化化估值或者就可以計計算出某某商業(yè)房房地產(chǎn)的的價格。。因此，，他們只只要能找找到同期期市場上上已經(jīng)出出售的具具有真正正可比性性的商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)，，計算出出比率系系數(shù)K，，就可以以算出被被估值的的物業(yè)的的價格。。其方法法稱之為為直接資資本化法法，他們們又稱比比例系數(shù)數(shù)K為資資本化率率。假設(shè)市場場上已經(jīng)經(jīng)銷售的的某物業(yè)業(yè)的凈營營運收益益為10萬元，，售價為為100萬元，，則K=10%，那么么與該物物業(yè)相類類似的另另一商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的凈營營運收益益為20萬元，，其售價價為多少少？舉例：在中國，，由于商商業(yè)房地地產(chǎn)的使使用年限限為有限限期，因因此計算算時要考考慮年限限：或者因此，要要使用類類似美國國的直接接資本化化法，應(yīng)應(yīng)注意在在計算K值時，，要選取取具有相相同使用用年限的的，且在在其它方方面具有有可比性性的已售售物業(yè)數(shù)數(shù)據(jù)。已知某商商業(yè)房地地產(chǎn)的年年凈營運運收益為為210萬元，，受益年年限為45年，，為利用用直接資資本化法法評估該該房地產(chǎn)產(chǎn)價格，，可在與與該估價價對象同同一市場場資料中中，選取取4宗房房地產(chǎn)作作為可比比實例，，利用其其價格、、凈營運運收益、、使用年年限資料料，計算算K值。。舉例：可比實例凈營運收益售價剩余使用年限K=CF1/PV權(quán)重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.112345678910該物業(yè)價價值？11CF1CF2CF3CF4CF5CF6CF7CF8CF9CF10CF11CF10=NOI10+PP=CF11/K貼現(xiàn)現(xiàn)值值法實際案例例—越秀秀房地產(chǎn)產(chǎn)信托資資產(chǎn)—白白馬市場場租金收入入增長率率預(yù)測轉(zhuǎn)售資本本化率取取值折現(xiàn)率取取值費用支出出預(yù)測重要提示示：房地產(chǎn)的的收益有有實際收收益和客客觀收益益之分。。實際收收益是指指在現(xiàn)狀狀下實際際取得的的收益；；客觀收收益是排排除了實實際收益益中屬于于特殊的的，偶然然的因素素后所能能得到的的一般正正常收益益。在在估估價時，，要采用用客觀凈凈營運收收益。影響估值值的兩個個重要因因素：每年凈營營運收益益的大小小，即CFn：：在其他他因素不不變的前前提下，，CFn越大則則價格越越高，CFn越越小，則則價格越越低；獲獲得該該凈營運運收益的的可靠性性，即r：由于于獲得凈凈營運收收益是否否可靠將將影響投投資風(fēng)險險的大小小，而風(fēng)風(fēng)險的大大小又決決定了貼貼現(xiàn)率r的大小小。硬件：商商業(yè)項項目選址址、前期期定位、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計計、業(yè)態(tài)態(tài)選擇等等軟件：招招商管管理、零零售管理理、租賃賃管理穩(wěn)定可靠靠的、較較高的租租金較高的凈凈營運收收益、較較低的資資本化率率較高的市市場估值值（1、2）商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資IRR的的因素分分析在同樣的的租金凈凈收入情情況下，，長期持持有出租租與短期期內(nèi)銷售售相比，，一定會會降低項項目的IRR嗎嗎？12345678910第一年凈凈營運收收益1000萬，租金金凈收益益率為10%每年凈營營運收益益增長率率5%1億元如果是永永久性持持有，該筆投資資的IRR為多少？商業(yè)物業(yè)業(yè)投資的的IRR高低取取決于凈凈營運收收益率及及凈租金金增長率率12345678910在第一年年轉(zhuǎn)售在第五年年轉(zhuǎn)售在第十年年轉(zhuǎn)售

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率10%10%10%

實現(xiàn)的項目IRR15.0%15.0%15.0%15%如果轉(zhuǎn)售售的資本本化率等等于第一一年的凈凈營運收收益率10%，，各種情況況下的IRR不不變，即即不論持持有年限限多長再再轉(zhuǎn)售，，IRR都是一一樣的。。如果轉(zhuǎn)售售的資本本化率小于第一年的的凈營運運收益率率10%，變成成8%，，則越早早銷售，，IRR越高。。

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率8%8%8%

實現(xiàn)的項目IRR41.2%19.0%16.6%15%

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率12%12%12%

實現(xiàn)的項目IRR-2.5%11.9%13.8%15%如果轉(zhuǎn)售售的資本本化率大于第一年的的凈營運運收益率率10%，變成成12%，則越越早銷售售，IRR越低低。針對尋求求資金高高回報率率（IRR）的的公司來來說：當(dāng)商業(yè)物物業(yè)達到到成熟期期時，盡盡管租金金收益仍仍然在不不斷的增增長，但但是，只只要轉(zhuǎn)售售的資本本化率低低于投資資第一年年凈營運運收益率率，就應(yīng)應(yīng)該轉(zhuǎn)售售，從而而獲得較較高的IRR收收益。（1、3）商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的三種種投資收收益模式式1234567891011CF1模式式一一：：開開發(fā)發(fā)后后立立即即銷銷售售模式式三三：：長長期期持持有有模式式二二：：中中短短期期持持有有后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售轉(zhuǎn)售售估估值值（1、、4））當(dāng)當(dāng)采采用用開開發(fā)發(fā)后后再再銷銷售售的的模模式式，，一一般般是是在在將將項項目目經(jīng)經(jīng)營營到到具具有有較較高高的的穩(wěn)穩(wěn)定定的的租租金金凈凈現(xiàn)現(xiàn)流流的的情情況況下下，，才才能能實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目IRR的的最最大大化化。。1、、如如果果沒沒有有進進行行很很好好的的招招租租和和商商業(yè)業(yè)陪陪育育就就進進行行銷銷售售，，一一是是租租金金沒沒有有達達到到成成熟熟期期的的水水平平，，租租金金收收益益較較低低；；二二是是此此時時投投資資者者認認為為會會面面臨臨較較大大的的風(fēng)風(fēng)險險，，因因此此在在估估值值時時會會調(diào)調(diào)高高資資本本化化率率要要求求。。兩兩者者結(jié)結(jié)合合使使得得估估值值偏偏低低，，實實現(xiàn)現(xiàn)的的IRR也也低低。。除除非非進進行行一一定定的的價價格格折折讓讓，，不不然然投投資資者者不不會會來來買買。。12CF12、、進進行行很很好好的的租租賃賃、、經(jīng)經(jīng)營營管管理理的的情情況況下下，，一一般般3——5年年會會進進入入成成熟熟期期，，此此時時凈凈營營運運收收益益實實現(xiàn)現(xiàn)較較高高水水平平、、而而且且穩(wěn)穩(wěn)定定，，估估值值時時的的資資本本化化率率取取得得較較低低；；從從而而實實現(xiàn)現(xiàn)較較高高的的估估值值水水平平。。實實現(xiàn)現(xiàn)的的IRR也也高高。。123456CF13、、在在項項目目Un-leverageIRR14.74%中中，，可可以以分分解解為為由由租租金金收收入入凈凈現(xiàn)現(xiàn)流流和和由由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售收收入入凈凈現(xiàn)現(xiàn)流流構(gòu)構(gòu)成成的的IRR，，經(jīng)經(jīng)過過計計算算發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，租租金金現(xiàn)現(xiàn)金金流流占占IRR的的34%，，而而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售收收入入占占IRR的的66%。?？煽梢娨婍楉椖磕哭D(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售時時的的售售價價在在很很大大程程度度上上決決定定了了該該類類項項目目投投資資的的回回報報高高低低。。4、、在在不不同同的的時時候候進進行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售，，項項目目所所實實現(xiàn)現(xiàn)的的IRR是是不不一一樣樣的的。。一一般般會會在在項項目目實實現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定定的的、、較較高高的的租租金金收收益益時時轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售，，且且資資本本化化率率低低于于穩(wěn)穩(wěn)定定期期第第一一年年凈凈租租金金收收益益率率，，所所實實現(xiàn)現(xiàn)的的IRR達達到到最最大大值值。。因因此此，，項項目目一一定定要要通通過過恰恰當(dāng)當(dāng)?shù)牡墓拦烙嬘媮韥砼信袛鄶嗪虾线m適的的銷銷售售時時機機，，以以實實現(xiàn)現(xiàn)IRR的的最最大大化化。。（1、、5））如如果果采采用用長長期期持持有有的的模模式式，，IRR將將會會維維持持在在固固定定的的水水平平，，難難以以實實現(xiàn)現(xiàn)較較高高的的水水平平，，從從而而降降低低資資金金使使用用效效率率，，不不利利于于公公司司快快速速滾滾動動發(fā)發(fā)展展。。因此此，，作作為為商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)為為主主的的公公司司，，應(yīng)應(yīng)該該選選擇擇一一個個較較好好的的下下家家，，來來以以較較低低的的資資本本化化率率收收購購該該物物業(yè)業(yè)，，實實現(xiàn)現(xiàn)上上家家以以較較高高的的IRR收收益益率率退退出出。。目前前，，可可以以找找到到很很多多機機構(gòu)構(gòu)投投資資者者、、REITs等等愿愿意意以以較較低低的的資資本本化化率率進進行行收收購購。。因因此此應(yīng)應(yīng)該該設(shè)設(shè)計計一一個個很很好好的的商商業(yè)業(yè)模模式式，，尋尋求求戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作者者，，來來進進行行商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)。。1234567891011如果果長長期期持持有有，，不不考考慮慮轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售，，IRR將將維維持持在在固固定定的的水水平平，，不不利利于于提提升升資資金金使使用用效效率率。。在較較低低的的資資本本化化率率水水平平下下，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售之之后后IRR才才能能達達到到較較高高的的水水平平。。123456第二二部部分分商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢（2、、1））美美國國商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)以以整整體體持持有有，，租租賃賃為為主主；；資本本市市場場發(fā)發(fā)達達，，提提供供長長期期的的低低成成本本資資金金支支持持；；REITs發(fā)發(fā)展展迅迅速速；；美國國象象商商場場、、辦辦公公樓樓、、工工廠廠等等商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主要要以以租租賃賃為為主主要要經(jīng)經(jīng)營營方方式式，，雖雖然然有有買買賣賣，，但但比比例例比比較較小小，，而而且且買買賣賣往往往往是是整整幢幢轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，受受讓讓者者再再分分租租，，分分割割出出售售的的很很少少見見。。有有以以下下優(yōu)優(yōu)點點：：有利利于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的專專業(yè)業(yè)化化規(guī)規(guī)模模化化經(jīng)經(jīng)營營；；可以以減減少少了了公公共共部部分分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)分分割割帶帶來來的的許許多多麻麻項項；；有利利于于租租戶戶盤盤活活資資金金，，資資金金不不會會被被套套在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)上上，，且且進進退退容容易易；；有利利于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化的的發(fā)發(fā)展展；；提高高房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析的的““效效率率性性””，，由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)租租金金水水平平能能比比較較準準確確地地反反映映房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的供供求求關(guān)關(guān)系系以以及及社社會會整整體體經(jīng)經(jīng)濟濟形形勢勢，，租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營將將使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的透透明明度度增增加加，，收收集集信信息息的的效效率率提提高高，，克克服服了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)售售價價的的易易變變和和不不可可捉捉摸摸性性。。資金來來源和和投資資對象象私人資本公眾資本權(quán)益直接投資（流動性?。┓康禺a(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)營運公司（流動性大）債務(wù)抵押貸款商業(yè)抵押貸款證券美國商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)權(quán)益性性資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)美國商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的債債務(wù)資資產(chǎn)構(gòu)構(gòu)成美國Reits的發(fā)發(fā)展情情況房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托基金金（RealEstateInvestmentTrusts,簡稱稱REITs）是是一種種以發(fā)發(fā)行收收益憑憑證的的方式式匯集集特定定多數(shù)數(shù)投資資者的的資金金，由由專門門投資資機構(gòu)構(gòu)進行行房地地產(chǎn)投投資經(jīng)經(jīng)營管管理，，并將將投資資綜合合收益益按比比例分分配給給投資資者的的一種種信托托基金金。從1992年開開始，，Reits在在美國國得到到迅速速的發(fā)發(fā)展（百萬萬美元元）主要優(yōu)優(yōu)勢：：——股股本金金低，，持股股靈活活：美國REITs的的出現(xiàn)現(xiàn)為公公眾提提供了了參與與商業(yè)業(yè)性房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益益投資資的機機會，，民眾眾可以以通過過購買買REITs收收益益憑證證的方方式參參與投投資，，分享享美國國宏觀觀經(jīng)濟濟增長長帶來來的收收益。。主要優(yōu)優(yōu)勢：：——屬屬多元元化組組合投投資，，市場場回報報高：：REITs通過過多元元化投投資組組合，，選擇擇不同同地區(qū)區(qū)和不不同類類型的的房地地產(chǎn)項項目及及業(yè)務(wù)務(wù)，有有效地地降低低了投投資風(fēng)風(fēng)險，，也取取得了了較高高的投投資回回報。。REITs最最吸引引之處處，是是定期期的股股息收收益。。而且且股息息率相相對優(yōu)優(yōu)厚，，由1993年年12月至至2003年1月期期間的的平均均年度度股息息率達達6.96%，，較十十年期期美國國政府府債券券（5.86%）、、標準準普爾爾指數(shù)數(shù)公用用股（（4.45%））及標標準普普爾500指數(shù)數(shù)（1.79%）為為佳。。主要優(yōu)優(yōu)勢：：——具具有較較高的的流動動性：：REITs是一一種房房地產(chǎn)產(chǎn)的證證券化化產(chǎn)品品，通通常采采用股股票或或受益益憑證證的形形式，，使房房地產(chǎn)產(chǎn)這種種不動動產(chǎn)流流動起起來。。而且且由于于REITs股股份基基本上上都在在各大大證券券交易易所上上市，，與傳傳統(tǒng)的的以所所有權(quán)權(quán)為目目的房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資相比比，投投資者者可以以根據(jù)據(jù)自己己的情情況隨隨時處處置所所持REITs的股股份，，具有有相當(dāng)當(dāng)高的的流動動性。。主要優(yōu)勢：：——稅收優(yōu)優(yōu)惠、股東東收益高：：根據(jù)《1960年年美國國內(nèi)內(nèi)稅收法案案》規(guī)定，，如果REITs將將每年度盈盈利的大部部分以現(xiàn)金金紅利方式式回報投資資者，則無無需繳交公公司所得稅稅，這就避避免了對REITs和股東東的雙重所所得課稅。。通常房地地產(chǎn)投資信信托公司是是將每年盈盈利的大部部分以現(xiàn)金金紅利方式式回報給投投資者，再再由投資者者自己繳納納個人所得得稅，因此此REITs所發(fā)紅紅利特別高高。（2、2）） 中國商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨勢勢商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展主主要力量為為國有企業(yè)業(yè)、外資；；資金渠道單單一，集中中在銀行，，而且絕大大多數(shù)為短短期貸款；；通常持有有模式是利利用高溢價價評估，將將項目抵押押給銀行，，把前期投投資的錢拿拿回來，用用低回報維維持經(jīng)營，，等待升值值。以商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)為為主營業(yè)務(wù)務(wù)的公司很很少，即使使開發(fā)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)，，仍然以開開發(fā)后銷售售（甚至是是散售為主主要方式，，比如深圳圳CBD））為主，即即延續(xù)住宅宅開發(fā)的模模式；境外投資機機構(gòu)紛紛涌涌入，收購購國內(nèi)優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)；隨著香港、、新加坡REITs的發(fā)行，，境內(nèi)企業(yè)業(yè)以REITs上市市為目標的的企業(yè)逐漸漸涌現(xiàn)；專業(yè)化商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)商開始始出現(xiàn)；對于大型商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)，以開發(fā)發(fā)后散售為為主要方式式的盈利策策略將難以以為繼；在當(dāng)前的融融資環(huán)境和和產(chǎn)業(yè)政策策下，以長長期持有出出租為目的的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司將面面臨資金上上的較大壓壓力，難以以快速發(fā)展展；尋求與機構(gòu)構(gòu)投資者合合作，引入入長期戰(zhàn)略略性投資；；或者尋求求REITs上市是是取得突破破的方法；；大連萬達的的商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗主力店單店+持有銷售快速擴張調(diào)整，只租租不散賣原有散售模模式行不通通賣給機構(gòu)投投資者發(fā)行REITs新的開發(fā)回收資金增發(fā)繼續(xù)賣持有部分股股份實現(xiàn)增值“只租不售售”萬達前10個購物中中心，有部部分商鋪是是銷售的，，一共賣了了9萬多平平方米，全全國平均單單價3萬多多/平米，，回收將近近30個億億。但除了南京京、青島等等項目，都都出了問問題，商鋪鋪在銷售之之后，再進進行商業(yè)規(guī)規(guī)劃、整合合，有兩個個方面保證證不了，一一是經(jīng)營的的整體性，，二是經(jīng)營營的有效性性。小業(yè)主主的投資回回報無法滿滿足。絕大部分出出售商鋪全全都拿回來來，保證業(yè)業(yè)主若干年年8%的回回報率，個個別地區(qū)9%。2004年年，做出決決定，購物物中心只租租不售，以以租為主也也不行，只只能只租不不售?！霸谶@個行行業(yè)里，最最需要的就就是資金，，而且是低低成本的、、能長期使使用的資金金。”目前國內(nèi)資資金主要來來源都是銀銀行短期貸貸款，最長長2-3年年，短融長長投的弊端端非常明顯顯。原來靠靠出售商鋪鋪回收資金金，解決銀銀行還款的的問題，共共賣了9萬萬平米的商商鋪，平均均售價3萬萬/平米，，解決了大大部分資金金問題；現(xiàn)現(xiàn)在改為只只租不售，，資金鏈非非常緊張；；由原計劃劃的“保5爭8”調(diào)調(diào)整為“保保3爭5””。解決不了長長期資金的的問題，商商業(yè)地產(chǎn)是是很難做的的，即使能能做，也走走不遠。所所以最重要要的，做商商業(yè)地產(chǎn)，，首先要有有資金實力力，或者有有長期能使使用的資金金平臺。“先招商后后開發(fā)”做購物中心心，非常重重要的是做做對程序。。一定要先先租后建，，招商在前前，建設(shè)在在后。主主要原因：：如果建好再再招商，談?wù)勁袝r處于于弱勢，只只能被迫接接受租戶提提出的價格格；做一個購物物中心，一一般有七、、八家主力力店，主力力店一定要要是不同業(yè)業(yè)態(tài)的組合合在一起，，這樣才能能滿足一站站式購物的的需求，同同時提高大大家的比較較效益，而而且很多大大的主力店店簽約時都都要求排他他性，不能能出現(xiàn)同業(yè)業(yè)態(tài)的競爭爭對手。招商在前還還有個明顯顯的好處，，能節(jié)省巨巨大的投資資，根據(jù)需需求進行設(shè)設(shè)計，避免免無效面積積。萬達的啟示示：一定要解決決資本途徑徑，同時要要有較強的的商業(yè)開發(fā)發(fā)管理能力力，才能保保證商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成功。。第三部分金金地商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略目標：商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營屬于戰(zhàn)略略新舉措，，短期內(nèi)不不會占用公公司大量資資源而大規(guī)規(guī)模介入，，3年內(nèi)屬屬于能力積積累期。不不以長期持持有為目的的，通過參參與商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)及整體經(jīng)經(jīng)營、轉(zhuǎn)售售，實現(xiàn)較較高的IRR回報，，實現(xiàn)資金金的高效利利用。投資標準：：項目稅后IRR大于于15%；；實現(xiàn)路徑：：尋求商業(yè)房房地產(chǎn)戰(zhàn)略略合作伙伴伴，成立商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)合作公司司，共同開開發(fā)，共同同經(jīng)營，中中短期內(nèi)銷銷售給機構(gòu)構(gòu)投資者。。（3、1））為什么不不長期持有有？服從公司整整體戰(zhàn)略定定位，尋求求高的項目目投資回報報，即較高高的項目IRR水平平。第一部分的的分析已經(jīng)經(jīng)很清楚，，持有商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的的IRR水水平比較固固定，而選選擇在合適適的時機轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售，能實實現(xiàn)更高的的IRR回回報。雖然持有能能帶來穩(wěn)定定的現(xiàn)金流流，但在公公司規(guī)模較較小的時候候，持有大大量的商業(yè)業(yè)物業(yè)將不不利于公司司快速發(fā)展展。（3、2））投資標準準為什么為為項目稅后后IRR15%；公司的戰(zhàn)略略定位為快快速滾動發(fā)發(fā)展，住