物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施

物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施一、服務(wù)目標(biāo)為保證用戶(hù)各方面的需求，項(xiàng)目裝備完善致使管理難度加大。通常包括以下幾部分系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)組系統(tǒng)等。我司致力于創(chuàng)建一個(gè)“安全、高效、便捷、舒適”的辦公平臺(tái)。二、管理理念及管理模式（一）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理理念現(xiàn)代建筑物內(nèi)所設(shè)置的每一個(gè)功能設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)，有著它內(nèi)在的、獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律。設(shè)備設(shè)施管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來(lái)進(jìn)行規(guī)范的管理，才能達(dá)到物業(yè)管理的目的。XX物業(yè)管理有限公司設(shè)備設(shè)施管理在廣泛吸取國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)理念和管理體系的基礎(chǔ)上，通過(guò)多年的努力探索和實(shí)踐形成了自己獨(dú)有的設(shè)施設(shè)備管理模式。我們探索出來(lái)的這套成功的、具體可操作的管理理念，它對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理過(guò)程中有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。事實(shí)證明，我司對(duì)在服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理，得到客戶(hù)、業(yè)主、管理者和同行的一致好評(píng)，樹(shù)立了我司在物業(yè)管理行業(yè)中的品牌。（二）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理模式根據(jù)物業(yè)管理理念和物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的一般規(guī)律，建立了科學(xué)而又嚴(yán)密的金字塔式的企業(yè)技術(shù)管理架構(gòu)，以具有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)和豐富工程管理經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)工程師，組成了工程部，成為公司的技術(shù)功關(guān)、管理、決策層；以具有豐富的現(xiàn)場(chǎng)綜合管理經(jīng)驗(yàn)的工程部經(jīng)理和專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班組成的現(xiàn)場(chǎng)操作管理層；以具備多年綜合專(zhuān)業(yè)知識(shí)和操作經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)工人為現(xiàn)場(chǎng)操作層。三、XX物業(yè)管理有限公司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)我司一直嚴(yán)格執(zhí)行“科學(xué)的運(yùn)行管理，嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)”的管理理念和管理體系，通過(guò)多年的努力探索和實(shí)踐，制定了現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)分為規(guī)范、制度和表格三個(gè)部分，從設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行環(huán)境、制度、操作行為，系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容、工藝要求、進(jìn)行了規(guī)范和約束。（一）項(xiàng)目管理實(shí)施及系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃建立完善的物業(yè)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)檔案和運(yùn)行環(huán)境。1、完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)檔案根據(jù)據(jù)我司《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)》（企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)）對(duì)項(xiàng)目物業(yè)設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)分類(lèi)建立設(shè)備設(shè)施檔案，檔案包括以下內(nèi)容：（1）物業(yè)設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳。設(shè)備設(shè)施名稱(chēng)、銘牌技術(shù)參數(shù)、安裝調(diào)試參數(shù)、技術(shù)資料以及配件資料等。（2）設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、系統(tǒng)保養(yǎng)資料。（3）設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄與狀況評(píng)價(jià)（包括故障和事故）、設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)情況、設(shè)備設(shè)施報(bào)廢、更新和技改等。2、完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)運(yùn)行環(huán)境（1）清除墻體和地面建設(shè)時(shí)期的建筑殘留物，并采取相應(yīng)措施解決設(shè)備設(shè)施房滲漏。（2）按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)設(shè)備設(shè)施、管井房防塵、防蟲(chóng)鼠防水害措施處理。（3）按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有設(shè)備設(shè)施房進(jìn)行達(dá)標(biāo)整治，如：畫(huà)出距運(yùn)行設(shè)備設(shè)施的安全標(biāo)示線、設(shè)備設(shè)施房的地面排水處理等。（4）按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)懸掛設(shè)備設(shè)施功能標(biāo)識(shí)牌、操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備設(shè)施運(yùn)行流程。（二）建立設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和系統(tǒng)保養(yǎng)體系1、按我司管理標(biāo)準(zhǔn)完善設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理體系（1）完善設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄。（2）建立設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度和監(jiān)管機(jī)制。（3）建立設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況分析機(jī)制，依據(jù)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、環(huán)境、需求等技術(shù)參數(shù)制定設(shè)備設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃。2、按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)建立設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)體系（1）制定設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃和修訂機(jī)制。（2）建立設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施與監(jiān)督機(jī)制。在項(xiàng)目設(shè)立工程技術(shù)部，負(fù)責(zé)公共物業(yè)設(shè)施的運(yùn)行管理與系統(tǒng)保養(yǎng)、緊急搶修工作。每月把對(duì)物業(yè)設(shè)施的運(yùn)行、系統(tǒng)保養(yǎng)與維修情況送甲方管理人員檢查驗(yàn)收并簽署認(rèn)可意見(jiàn)后報(bào)公司工程部審查備案。（3）建立設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施成本統(tǒng)計(jì)與分析機(jī)制。建立科學(xué)的成本統(tǒng)計(jì)與分析機(jī)制，通過(guò)這一行為可以有效地延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)施的壽命周期成本（注：設(shè)備設(shè)施壽命周期成本包括規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)費(fèi)用、日常運(yùn)行及系統(tǒng)管理費(fèi)用和廢棄處置費(fèi)用三個(gè)部分）。（4）每月底向服務(wù)中心提交本月物業(yè)設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)總結(jié)，同時(shí)提供下月的計(jì)劃和存在問(wèn)題應(yīng)采取的措施。（5）公司工程部對(duì)派駐現(xiàn)場(chǎng)工程部提供全面的技術(shù)支持。（三）設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行檢查樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過(guò)提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量，提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水等供應(yīng)狀況能否正常及運(yùn)行安全。1、運(yùn)行管理 設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性能和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。（1）編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺(tái)帳。（2）建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制作。（3）制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。（5）對(duì)操作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)和操作技能。（6）實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。（7）定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。（8）工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行清除確保安全運(yùn)行。（9）發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類(lèi)似事故不再發(fā)生。2、設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行（1）變配電系統(tǒng)變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對(duì)變、配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，結(jié)合本項(xiàng)目樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。（2）給排水系統(tǒng)建立項(xiàng)目用水、供水管理制度。工程人員結(jié)合項(xiàng)目樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)檢測(cè)水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問(wèn)題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無(wú)污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。（3）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到項(xiàng)目的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查項(xiàng)目的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過(guò)項(xiàng)目樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開(kāi)/關(guān)控制。（4）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個(gè)項(xiàng)目消防安全的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班室制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主、防消結(jié)合”。當(dāng)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場(chǎng)，按突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案及時(shí)處理，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。（5）電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)是項(xiàng)目不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí)，按電梯困人救援程序及時(shí)處理。（四）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。1、維護(hù)保養(yǎng)工作方式維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩個(gè)層次：（1）日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍，使用的設(shè)備要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。（2）定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修，由維保技術(shù)人員按照設(shè)備技術(shù)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。2、日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專(zhuān)職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)合，將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。3、主要系統(tǒng)定檢工作重點(diǎn)（1）變配電系統(tǒng)：對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常，讀數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。（2）給排水系統(tǒng)：檢測(cè)各種水位和控制器件動(dòng)作靈敏度，是否有誤動(dòng)作。管道是否有泄漏，閥門(mén)動(dòng)作是否靈活、可靠，有無(wú)漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。（3）空調(diào)系統(tǒng)：對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試，對(duì)各個(gè)電磁閥門(mén)進(jìn)行開(kāi)、合測(cè)試。空調(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常，水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。（4）防雷接地：雷雨季節(jié)到來(lái)之前，均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)，提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后，也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開(kāi)。若有問(wèn)題，立即處理。（5）電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。（五）節(jié)約資金、降低能耗的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案l、充分發(fā)揮我公司專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)，建立技術(shù)為本、強(qiáng)化監(jiān)控的管理方式。2、全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系，建立嚴(yán)密的制度，控制設(shè)備運(yùn)行、檢查和維修各環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理。3、建立完備的設(shè)備帳冊(cè)，設(shè)備技術(shù)檔案，設(shè)立設(shè)備管理卡，執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。A、電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)通常根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)用情況制定合理的停梯使用臺(tái)數(shù)，住宅樓使用電梯建議在日常搬運(yùn)家私等避免人貨梯混用情況。B、照明系統(tǒng)建立合理的公共照明開(kāi)關(guān)時(shí)間同樣可以達(dá)到減少能耗的目標(biāo)，對(duì)公共照明開(kāi)關(guān)時(shí)間擬定如下：l、住宅樓大堂照明開(kāi)啟時(shí)間規(guī)定：安保巡邏于夏季每天19：00—5：30，冬季每天17：30—6：30開(kāi)啟大堂、電梯廳及信報(bào)箱的筒燈。節(jié)假日或特別需要可適當(dāng)增加開(kāi)啟時(shí)間另定。2、監(jiān)控員對(duì)草坪照明于夏季19：00—21：30、冬季17：30—20：30開(kāi)啟。（六）設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案1、設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類(lèi)設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為因素造成不能提供正常服務(wù)情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上；因故障引起整個(gè)項(xiàng)目停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其他為一般故障。（2）故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無(wú)法處理的應(yīng)盡快報(bào)告工程部經(jīng)理。根據(jù)表計(jì)的批示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。最迅速恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。管理處項(xiàng)目經(jīng)理是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員達(dá)到之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。（3）重大故障處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部，按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理，并上報(bào)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人。管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。（4）一般故障處理職責(zé)對(duì)于一般故障，服務(wù)中心可授權(quán)工程部處理，工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。2、供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：（1）在接到供電部門(mén)發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知項(xiàng)目?jī)?nèi)各單位。（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。（3）如因項(xiàng)目?jī)?nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。（4）如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。（5）低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。（6）如供電局對(duì)項(xiàng)目突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備，確保項(xiàng)目的正常工作。3、停水及故障處理規(guī)程（1）在接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告項(xiàng)目?jī)?nèi)各有關(guān)單位，并積極采取儲(chǔ)水保障措施，減少停水影響。（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書(shū)面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。（3）給排水設(shè)備故障一般處理程序：給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污泵。若供水網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門(mén)，及時(shí)通知維修人員搶修。排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。4、發(fā)生火警處理規(guī)程（1）項(xiàng)目發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。（2）火災(zāi)報(bào)警程序發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使摟層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。（3）接到報(bào)警后的處理辦法中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏安保員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救。中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。管理處項(xiàng)目經(jīng)理到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽(tīng)從指揮。派人到項(xiàng)目門(mén)口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng)，指示消防栓位置。5、其他設(shè)備故障處理規(guī)程（1）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。（2）由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí)，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（七）房屋設(shè)施的維保服務(wù)1、房屋、設(shè)施的運(yùn)行檢查樓層配電系統(tǒng)配電箱、電表箱、電話分線箱、有線電視箱、電源插座等箱體完好，關(guān)鎖良好。管線無(wú)亂牽掛、無(wú)裸露。扶手及護(hù)欄扶手完好，無(wú)顏色脫變；護(hù)欄完好，無(wú)脫焊，完全符合要求。樓梯無(wú)凹坑，表面平滑。邊角整齊，無(wú)缺口；無(wú)積水、無(wú)霉斑、無(wú)污漬、無(wú)手腳印、無(wú)顏色脫變、無(wú)裂紋、無(wú)起泡（注意查頂層樓梯間天花板）。天臺(tái)門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，鎖扣、門(mén)閂齊全，無(wú)銹蝕。天臺(tái)、平臺(tái)無(wú)衣水、掉水管（口）暢通，無(wú)堆積物，天面完好，排水順暢。外裙墻無(wú)青苔、無(wú)留水、無(wú)泥沙、無(wú)污漬。散水坡不積水、無(wú)污漬，邊角整齊無(wú)缺口。外墻面無(wú)裂紋，馬賽克無(wú)脫落、無(wú)起泡、無(wú)亂開(kāi)孔（洞），空調(diào)孔修復(fù)，空調(diào)架全部油漆，無(wú)污漬，無(wú)亂牽管線，無(wú)蜂窩、燕窩、蟲(chóng)巢，邊角線整齊。（注意查后外墻面）給排水管道供水總閥及水表等連接處無(wú)滴漏、無(wú)銹蝕，閥門(mén)關(guān)閉靈活；排污管、雨水管、消防水管無(wú)滴漏、堵塞、銹蝕，排、入口通暢，無(wú)私搭亂接水管。消防箱、消防栓消防箱箱體完好，玻璃明亮，關(guān)閉靈活，消防帶干燥無(wú)霉變。消防槍、消火栓、消防泵接合器接口完好，消火栓閥門(mén)關(guān)閉靈活。有檢查記錄，檢查、維修責(zé)任明確。污水井、雨水井、沙井井蓋完好，輕重規(guī)格符合要求，標(biāo)識(shí)正確。明暗溝溝渠通暢無(wú)阻塞，溝體完好。路面人行道、車(chē)行道、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)路面平滑，無(wú)凹坑；邊角整齊無(wú)缺口，無(wú)污漬。機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放標(biāo)識(shí)醒目。變配電房編號(hào)、安全標(biāo)識(shí)醒目；室內(nèi)通風(fēng)良好，不潮濕，無(wú)積水，絕緣板（屜）配置符合要求，無(wú)亂改建，有檢查記錄，安全、維修責(zé)任明確。加壓泵房設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。有運(yùn)行記錄、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、二次供水許可證、水質(zhì)定期化驗(yàn)報(bào)告，操作人員健康合格證齊全。機(jī)房整潔，不積水，不潮濕，設(shè)備及管道不銹蝕，衛(wèi)生消毒符合要求。2、房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程（1）每月對(duì)項(xiàng)目公用部位進(jìn)行巡查一次，將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施巡查記錄表》內(nèi)，每年進(jìn)行一次普查，記錄于《房屋檢查搶險(xiǎn)記錄卡》、《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。（2）房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。（3）按《房屋維修保養(yǎng)檢查表》、《房屋、設(shè)施檢查養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，將維修保養(yǎng)情況記錄于《房屋修繕表》內(nèi)，做好記錄。（4）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作。（5）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)施檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按普查情況制訂中、大修計(jì)劃報(bào)告。（6）房屋設(shè)施修繕一般不超過(guò)48小時(shí)，若無(wú)法修繕解決的重要部位，應(yīng)將原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)項(xiàng)目，限期解決。3、交接班要求（1）接班人員認(rèn)真聽(tīng)取交班人員的當(dāng)班和設(shè)備運(yùn)行報(bào)告，查看上一班的《設(shè)備運(yùn)行工作日志》、《日常巡視操作內(nèi)容、要求記錄表》；檢查儀器、工具是否完好、齊全，并在《交接班記錄本》上簽名。（2）有以下情況之一不準(zhǔn)交接班上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，值班室不清潔；接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；嚴(yán)禁在事故處理過(guò)程中交接班；若交班過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。4、安全操作工作程序（1）維修當(dāng)班人員應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，確保房屋、設(shè)施正常使用。（2）進(jìn)行房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)、維修檢查時(shí)，維修檢查人員應(yīng)填寫(xiě)《房屋、設(shè)施維護(hù)、記錄卡》，經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。（3）在公共場(chǎng)所、部位及道路進(jìn)行設(shè)施施工和維修時(shí)，應(yīng)豎有“注意安全，正在施工”的三角牌。（4）在作業(yè)時(shí)，防止事故的發(fā)生。5、封閉道路及公共場(chǎng)所設(shè)施管理工作程序（1）因工程施工養(yǎng)護(hù)原因封閉道路及公共部位場(chǎng)所設(shè)施，應(yīng)由維修當(dāng)班人員書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)管理處項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后，由管理處提前24小時(shí)通知有關(guān)業(yè)戶(hù)。（2）因建筑物突發(fā)事件，應(yīng)在根據(jù)實(shí)際情況聯(lián)系有關(guān)部門(mén)，及時(shí)搶險(xiǎn)清理堆積物，查清原因后24小時(shí)內(nèi)由客服人員向有關(guān)業(yè)戶(hù)做解釋。（八）技術(shù)資料的收集、管理、使用技術(shù)資料的收集、管理、使用是項(xiàng)目物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。1、收集設(shè)備管理法規(guī)政策政府各職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，這些文件具的法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。2、建立技