房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)課程2012年3月呼和浩特房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)課程第八講

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制第八講

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

（1）編制成本管理規(guī)劃；（2）確定成本管理的對(duì)象；（3）費(fèi)用比較與投資偏差分析；（4）有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法；（5）重視工程變更工作；（6）認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。成本管理的參加者主要有開(kāi)發(fā)企業(yè)、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目策劃階段；（2）設(shè)計(jì)階段；（3）施工階段的成本管理；（4）項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的成本管理項(xiàng)目成本管理方法——房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制（1）編制成本管理規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制超合同付款時(shí)有發(fā)生難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度難以精確制定資金計(jì)劃缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析難以及時(shí)追蹤各類(lèi)材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系4房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理1理念與方法2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)5總結(jié)5房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理1理念與方法5

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)

資源競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng)

向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展1理念與方法1理念與方法6房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng)1理念與方法7房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專(zhuān)業(yè)的管理能力專(zhuān)業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)1理念與方法8房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專(zhuān)業(yè)的管理能力專(zhuān)業(yè)間的目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理動(dòng)態(tài)成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理核心體系1理念與方法9目標(biāo)成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理核心體系1理念與方法9如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程成本管理？目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋10如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋10相關(guān)概念品牌：品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等）產(chǎn)品型：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性大、產(chǎn)品差異性大，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。成本型：贏利主要靠對(duì)建安成本的控制，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對(duì)項(xiàng)目的建安成本控制要求較高。

11相關(guān)概念品牌：品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定 時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線(xiàn)。責(zé)任成本：在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果?；靖拍睿?理念與方法12目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測(cè)算1成本測(cè)算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)成本的實(shí)施管理采購(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷(xiāo)售管理施工結(jié)算財(cái)務(wù)決算全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)1理念與方法13房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本測(cè)算二目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析

目標(biāo)成本形成

目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本的形成過(guò)程1理念與方法14新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與竣工結(jié)算成本立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷(xiāo)售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成土地成本行政費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建安費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用租售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加1理念與方法15立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷(xiāo)售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題1、目標(biāo)成本合理嗎？2、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？A、目標(biāo)估計(jì)不足B、目標(biāo)剛性不足C、目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)A、信息歸集不及時(shí)B、信息反饋失控1理念與方法16目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題1、目標(biāo)成本合理嗎？2、動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本

=

未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成1理念與方法17動(dòng)態(tài)成本簽約變更結(jié)算簽約變更結(jié)算已發(fā)生成本合同性成本非合同偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDCA1理念與方法18偏差目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDC如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制以合同管理為中心抓住三條主線(xiàn)：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。建立成本分析預(yù)警機(jī)制建立成本分析預(yù)警制度建立成本臺(tái)帳充分借助信息化手段191理念與方法如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制以合同管理為中心191理念與方法動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》《成本費(fèi)用計(jì)劃表》《月成本費(fèi)用報(bào)表》《成本費(fèi)用記錄臺(tái)帳》《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表》《成本預(yù)警通知書(shū)》《目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表》《工程總進(jìn)度計(jì)劃表》《工程進(jìn)度月報(bào)表》《工程進(jìn)度與付款臺(tái)帳》《分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺(tái)帳》《分部分項(xiàng)工程造價(jià)分析臺(tái)帳》《甲供材料進(jìn)度月報(bào)表》《甲供材料進(jìn)度與付款臺(tái)帳》《甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺(tái)帳》

20動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》責(zé)任成本管理通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本管理1理念與方法21責(zé)任成本管理通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成222房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2222房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右）前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右）工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）營(yíng)銷(xiāo)成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右）管理成本和財(cái)務(wù)成本工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)！

23尤以工程成本為重2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷(xiāo)售成本的有效性2410330510174454.55577.568.530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購(gòu)其他費(fèi)用市場(chǎng)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用基本利潤(rùn)環(huán)境因素設(shè)計(jì)因素品牌因素建造成本38.5%項(xiàng)目收益率22.5%銷(xiāo)售成本9%土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性成本和利潤(rùn)剛性成本和利潤(rùn)資料來(lái)源：其他顧問(wèn)公司報(bào)告未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本案例分析萬(wàn)科如是說(shuō)：

我們的成本在本行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)!!

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成25案例分析萬(wàn)科如是說(shuō)：我們的成本在本行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)!

成本有哪八大類(lèi)？2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成26成本有哪八大類(lèi)？2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成26成本八大類(lèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成27成本八大類(lèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成272.2光明城市成本簡(jiǎn)介2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成282.2光明城市成本簡(jiǎn)介2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成28光明城市成本簡(jiǎn)介2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成29光明城市成本簡(jiǎn)介2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成29成本科目基本組成二級(jí)科目----四、五個(gè)一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用2、合作款項(xiàng)3、紅線(xiàn)外市政設(shè)施4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

3、三通一平費(fèi)

4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成30成本科目基本組成二級(jí)科目----四、五個(gè)一、土地獲得價(jià)款2成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門(mén)窗工程4、公共部位裝修5、室內(nèi)裝修

四、主體安裝工程費(fèi)

1、室內(nèi)水曖氣電

2、設(shè)備及安裝費(fèi)

3、弱電工程2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成31成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)4、室外高低壓線(xiàn)路2、室外采暖系統(tǒng)5、室外智能化系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)6、其它六、園林環(huán)境費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)5、圍墻建造費(fèi)3、建筑小品6、室外照明4、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)7、室外零星工程2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成32成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2.3成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池5、地下室2、會(huì)所6、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)3、幼兒園7、市政用房4、學(xué)校

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

1、工程管理費(fèi)3、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)2、資本化利息4、物業(yè)完善費(fèi)

5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成332.3成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本成本科目基本組成一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用◆土地出讓金◆契稅4%3、紅線(xiàn)外市政設(shè)施◆大市政配套費(fèi)105元/M2◆河西市政配套費(fèi)110元/M2

三級(jí)、四級(jí)科目2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成34成本科目基本組成一、土地獲得價(jià)款三級(jí)、四級(jí)科目2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目基本組成二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)◆勘察丈量費(fèi)------下設(shè)五~十個(gè)子目商品房測(cè)繪、初勘、詳勘、施工驗(yàn)線(xiàn)、竣工測(cè)量、日照分析等◆規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)------下設(shè)五~十個(gè)子目交通分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外自來(lái)水管道設(shè)計(jì)、小區(qū)配電工程設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)◆報(bào)批報(bào)建費(fèi)------下設(shè)二十個(gè)子目政府綜合報(bào)建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境影響測(cè)評(píng)、消防檢測(cè)、房屋交易手續(xù)、商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證、房屋面積測(cè)量等等2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成35成本科目基本組成二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成成本科目基本組成2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)◆增容費(fèi)------下設(shè)五~十個(gè)子目水增容費(fèi)(住宅、商業(yè))、煤氣增容費(fèi)◆三通一平費(fèi)------下設(shè)三個(gè)子目臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成36成本科目基本組成2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成3成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程費(fèi)◆土方◆護(hù)坡掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護(hù)、木樁等◆工程樁、樁基檢測(cè)、降水2、結(jié)構(gòu)與粗裝修3、門(mén)窗工程◆單元門(mén)◆入戶(hù)門(mén)◆防火門(mén)、防火卷簾門(mén)◆窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成37成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)4、公共部位裝修◆大堂精裝修、架空層、地下室大堂◆電梯廳精裝修◆單元入口、樓梯間◆外墻：涂料、面磚、頁(yè)巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等5、室內(nèi)裝修2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成38成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成成本科目基本組成四、主體安裝工程費(fèi)◆室內(nèi)水暖氣電施工費(fèi)用、PVC管、電纜、配電箱戶(hù)內(nèi)箱、開(kāi)關(guān)、插座等◆設(shè)備及安裝費(fèi)電梯、通風(fēng)、消防系統(tǒng)◆弱電系統(tǒng)防盜、對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳、有線(xiàn)電視、電話(huà)、多媒體箱2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成39成本科目基本組成四、主體安裝工程費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)

室外給排水系統(tǒng)◆室外給水◆雨污水◆室外消防

室外燃?xì)庀到y(tǒng)◆管道系統(tǒng)◆調(diào)壓站室外電器及高低壓設(shè)備◆高低壓配電設(shè)備及安裝◆室外強(qiáng)電管道及敷設(shè)◆室外弱電管道埋設(shè)室外智能化系統(tǒng)◆停車(chē)管理系統(tǒng)◆小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)◆周界紅外防越◆小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)◆電子巡更系統(tǒng)◆電子信息公告系統(tǒng)◆前景音樂(lè)廣播系統(tǒng)◆人工湖電子提示系統(tǒng)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成40成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成40成本科目基本組成六、園林環(huán)境費(fèi)1、綠化建設(shè)費(fèi)2、建筑小品3、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)4、圍墻建造費(fèi)5、室外照明6、室外零星設(shè)施七、配套設(shè)施費(fèi)會(huì)所◆基礎(chǔ)工程◆結(jié)構(gòu)與粗裝修◆安裝費(fèi)◆室內(nèi)精裝修◆鋁合金門(mén)窗◆外墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等)41成本科目基本組成六、園林環(huán)境費(fèi)41成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)幼兒園-------光明無(wú)學(xué)校---------光明無(wú)地下室◆結(jié)構(gòu)與粗裝修◆安裝費(fèi)◆人防設(shè)備費(fèi)◆車(chē)擋及仃車(chē)位行政管理及社區(qū)服務(wù)◆基礎(chǔ)費(fèi)用◆結(jié)構(gòu)與粗裝修◆安裝費(fèi)◆室內(nèi)精裝修市政公用房◆基礎(chǔ)費(fèi)用◆結(jié)構(gòu)與粗裝修◆安裝費(fèi)◆室內(nèi)精裝修八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)◆工程監(jiān)理費(fèi)◆預(yù)結(jié)算編審費(fèi)◆行政費(fèi)用◆施工獎(jiǎng)金◆工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◆安全監(jiān)督費(fèi)◆工程保險(xiǎn)費(fèi)◆工程細(xì)部檢查費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)幼兒園-------學(xué)校---------地下室◆結(jié)構(gòu)與粗裝修◆安裝費(fèi)◆人防設(shè)備費(fèi)◆車(chē)擋及仃車(chē)位行政管理及社區(qū)服務(wù)◆基礎(chǔ)費(fèi)用◆結(jié)構(gòu)與粗裝修◆安裝費(fèi)◆室內(nèi)精裝修市政公用房◆基礎(chǔ)費(fèi)用◆結(jié)構(gòu)與粗裝修◆安裝費(fèi)◆室內(nèi)精裝修八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)◆工程監(jiān)理費(fèi)◆預(yù)結(jié)算編審費(fèi)◆行政費(fèi)用◆施工獎(jiǎng)金◆工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◆安全監(jiān)督費(fèi)◆工程保險(xiǎn)費(fèi)◆工程細(xì)部檢查費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成42成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)七、配套設(shè)施費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)成本科目基本組成八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)資本化利息營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)◆接待廳及銷(xiāo)售辦公室裝修費(fèi)◆樣板間費(fèi)用◆示范景觀帶費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成43成本科目基本組成八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成43管什么？責(zé)任成本管理管多深？誰(shuí)來(lái)管？怎么管？責(zé)任成本管理3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理443房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理管多深？誰(shuí)來(lái)管？怎么管？責(zé)任成本管理3房地產(chǎn)開(kāi)責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理45責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目責(zé)任成本的落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任狀（書(shū)）責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及各部門(mén)工作計(jì)劃中?。。。尤霑r(shí)間、質(zhì)量、價(jià)值、責(zé)任人等要素）3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理46責(zé)任成本的落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任成本的分配最終落實(shí)到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃建立合理的目標(biāo)成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評(píng)估體系成本考核與績(jī)效管理責(zé)任成本管理的總體思路3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理47建立合理的目標(biāo)成本責(zé)任成本管理的總體思路3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)?！柏?zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門(mén)。責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷(xiāo)售客服等職能部門(mén)確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門(mén)和配合部門(mén)；責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性；評(píng)價(jià)部門(mén)：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門(mén)發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。483房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程材料部：供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；設(shè)計(jì)研發(fā)部：設(shè)計(jì)圖紙

財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部：財(cái)務(wù)核算

經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部：人力資源部：

組織架構(gòu)、職能分工預(yù)決算部/成本管理部/審計(jì)核算部：對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行成本管理。對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。責(zé)任體系前提3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理49項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；組織架構(gòu)、職能分工預(yù)決算部/成本萬(wàn)達(dá)成本控制部成本目標(biāo)組招標(biāo)合約組過(guò)程控制組集中采購(gòu)組指導(dǎo)檢查組例成本管理架構(gòu)(萬(wàn)達(dá))3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理50萬(wàn)達(dá)成本控制部成本目標(biāo)組招標(biāo)合約組過(guò)程控制組集中采購(gòu)組指導(dǎo)檢成本管理架構(gòu)投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中心

負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。營(yíng)銷(xiāo)策劃中心

負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。財(cái)務(wù)資金部

負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。發(fā)展管理部

負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理51成本管理架構(gòu)投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理成本部配合部門(mén)主體部門(mén)責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)《責(zé)任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理52實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理成本部配合部門(mén)主體部門(mén)責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本某標(biāo)桿企業(yè)責(zé)任成本體系表533房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理某標(biāo)桿企業(yè)責(zé)任成本體系表533房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理主要內(nèi)容（1）——要素概括3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理54主要內(nèi)容（1）——要素概括3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理54主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理55主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理55方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類(lèi)，將目標(biāo)成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門(mén)，以各部門(mén)成本責(zé)任的完成來(lái)保證目標(biāo)成本的完成責(zé)任成本的分解方式3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理56方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》1、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本管理招投標(biāo)責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理571、設(shè)計(jì)管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計(jì)費(fèi)嗎？2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成3、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問(wèn)題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？A、無(wú)邊界責(zé)任：如（樣板房成本責(zé)任、甲供材成本責(zé)任等）B、各階段圖紙的成本責(zé)任C、合同招標(biāo)與與履約跟蹤管理A、產(chǎn)品品質(zhì)下降了C、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真了B、質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)了責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題583、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問(wèn)題是責(zé)任成本管理的錯(cuò)？A、無(wú)邊責(zé)任成本控制要點(diǎn)594房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)責(zé)任成本控制要點(diǎn)594房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（1）項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn)建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)體系；項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。604房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（1）項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn)604房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性?xún)r(jià)比；通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破甲方編制的《建造成本預(yù)算》；通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：通過(guò)會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。614房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的重點(diǎn)三個(gè)總說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備豎向控制基坑支護(hù)基礎(chǔ)工程地下室設(shè)計(jì)含鋼量控制機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)控制室外環(huán)境景觀62規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的重點(diǎn)三個(gè)總說(shuō)明基礎(chǔ)工程62（3）

采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸設(shè)計(jì)管理采招管理工程管理成本管理履約跟蹤變更簽證材設(shè)控制變更管理材設(shè)選型限額設(shè)計(jì)合同管理集中采購(gòu)招投標(biāo)4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)63（3）采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸設(shè)計(jì)管理采招管理工程招標(biāo)的意義：優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本招標(biāo)的主要階段：招標(biāo)準(zhǔn)備階段、發(fā)標(biāo)階段、投標(biāo)階段、

評(píng)定標(biāo)階段、授標(biāo)與簽約階段、后續(xù)工作招標(biāo)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

供應(yīng)商管理招標(biāo)文件與合同文件：招標(biāo)范圍及界面、

工程量清單、技術(shù)措施及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)材料設(shè)備管理招標(biāo)流程管理

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸64招標(biāo)的意義：優(yōu)選供應(yīng)商，貨比三家控制成本4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段65招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容承包方式的選擇合同類(lèi)型的選擇；計(jì)價(jià)方式的選擇（采用清單計(jì)價(jià)）；編制招標(biāo)文件，確定合理的工程造價(jià)計(jì)價(jià)方法，確定預(yù)算控制價(jià)或標(biāo)底。選擇合理的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)標(biāo)，以商務(wù)標(biāo)（即投標(biāo)報(bào)價(jià)）為評(píng)標(biāo)重點(diǎn)。充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素（主要是材料）；合同簽訂前，再談判；4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)65招投標(biāo)及合同訂立階段工程成本控制的內(nèi)容4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)。工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)砍價(jià)，低中求低。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握度還是不夠。幾個(gè)提醒：

A、我們有沒(méi)有精力去侃價(jià)？有沒(méi)有考慮到對(duì)營(yíng)銷(xiāo)、對(duì)發(fā)展計(jì)劃的影響？B、我們有沒(méi)有能力去侃價(jià)？C、高高舉起的大刀，我們到底砍到了誰(shuí)？地產(chǎn)名言：向施工單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤(pán)的品質(zhì)。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸66工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)。4房“低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)”的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：有利于施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開(kāi)始就報(bào)實(shí)價(jià)，有利于我們得到相對(duì)準(zhǔn)確的工程成本信息；有利于提高工程招標(biāo)的透明度，有利于增強(qiáng)施工單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹(shù)立威信；有利于簡(jiǎn)化我們的內(nèi)部管理；工程招標(biāo)簡(jiǎn)潔明了，有利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理；缺點(diǎn)：發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報(bào)價(jià)不合理，不利于糾正；合同中某些條款（如付款條件）可以作為合同談判的交換條件，會(huì)影響“低價(jià)中標(biāo)”的具體操作。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸67“低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)”的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制開(kāi)標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)文件中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補(bǔ)；發(fā)現(xiàn)價(jià)格不合理，可以在后續(xù)工作中完善；在某一個(gè)項(xiàng)目的某些分部工程上可能可以砍到一個(gè)低價(jià)；缺點(diǎn)：承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開(kāi)始就報(bào)出實(shí)價(jià)；工程招標(biāo)的透明度無(wú)法保證；工程招標(biāo)內(nèi)部管理鏈比較長(zhǎng)，不確定的因素多，定標(biāo)的時(shí)間比較長(zhǎng)，這對(duì)于大規(guī)模開(kāi)發(fā)是很不利的；工程招標(biāo)過(guò)程復(fù)雜，或在一些合同細(xì)節(jié)上糾纏不清。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.3采購(gòu)招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)及延伸68開(kāi)標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)4.采招階段成本控制的難點(diǎn)工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。

694房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)采招階段成本控制的難點(diǎn)工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作（4）工程施工階段成本控制要點(diǎn)工程進(jìn)度款管理根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。工程結(jié)算管理704房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（4）工程施工階段成本控制要點(diǎn)工程進(jìn)度款管理704房地施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評(píng)估、篩選程序化工程目標(biāo)成本肢解套路化招標(biāo)管理程序化與工程量清單招標(biāo)合同管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化甲供材料管理程序化工程成本數(shù)據(jù)管理信息化設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理系統(tǒng)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化與限額設(shè)計(jì)選材用料程序化充分了解社會(huì)工程資源（施工單位、供應(yīng)商、施工單位成本數(shù)據(jù)、材料價(jià)格等）施工階段成本管理10大關(guān)鍵環(huán)節(jié)714房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評(píng)估、篩選程序化施工階段一談設(shè)計(jì)變更面對(duì)現(xiàn)實(shí)：無(wú)法解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的“三邊工程”性質(zhì)，就無(wú)法避免設(shè)計(jì)變更。但我們沒(méi)有必要談“虎”色變。經(jīng)驗(yàn)之談：我們只擔(dān)心以下幾種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。第一種：倒退的設(shè)計(jì)變更。現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi)。第二種：設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒(méi)有約定（如：主材變了、施工工藝變了等），只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，成本管理“貨比三家”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)喪失，必然帶來(lái)成本的增加。第三種：設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)缺陷、營(yíng)銷(xiāo)變化等。724房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)一談設(shè)計(jì)變更面對(duì)現(xiàn)實(shí)：無(wú)法解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的“三邊工程”性質(zhì)，73設(shè)計(jì)變更的控制1）不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2）不影響建設(shè)工期3）不擴(kuò)大范圍4）建立工程變更的相關(guān)制度5）要有嚴(yán)格的程序4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)73設(shè)計(jì)變更的控制4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)二談現(xiàn)場(chǎng)簽證控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的原因：第一種：合同出現(xiàn)漏洞第二種：設(shè)計(jì)變更74二談現(xiàn)場(chǎng)簽證控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證75施工階段工程成本控制技巧建立工程變更簽署流程制度；建立工程變更限額審查制度；材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)制度；甲供材料，建立采購(gòu)管理制度；加強(qiáng)工程計(jì)量管理；充分市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)詢(xún)價(jià)；嚴(yán)格按合同辦事。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)75施工階段工程成本控制技巧4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)二談現(xiàn)場(chǎng)簽證目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問(wèn)題：A、工程范圍劃分不清楚、不具體，為施工單位提供變更索賠機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。B、工程清單說(shuō)明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。C、付款條件與形象進(jìn)度或節(jié)點(diǎn)工期或完成工程量的關(guān)系描述的不清不楚，為施工單位提供了索賠的空間。D、甲供材的管理及結(jié)算要求沒(méi)有規(guī)范，容易引起索賠風(fēng)險(xiǎn)。76二談現(xiàn)場(chǎng)簽證目前房地產(chǎn)工程合同普遍存在的問(wèn)題：76如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定?，F(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。774房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。

784房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中三談選材用料第一步：營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)或樓盤(pán)所在地同檔次樓盤(pán)。分析客戶(hù)敏感點(diǎn)（如電梯、大堂等公共部位）選材用料檔次。第二步：采購(gòu)招標(biāo)部門(mén)與營(yíng)銷(xiāo)策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)一起，制訂項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。第三步：根據(jù)項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目各分部分項(xiàng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。第四步：按各分部分項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，確定各部品質(zhì)量檔次。79三談選材用料第一步：營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)提出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)或樓盤(pán)80工程索賠的概念工程索賠通常是指在工程履行過(guò)程中，合同當(dāng)事人一方非自身因素或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害時(shí)，通過(guò)一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償?shù)囊?。索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)80工程索賠的概念4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)811）具有瞻前意識(shí)，預(yù)防索賠事件的發(fā)生。2）完善合同內(nèi)容及合同管理。3）業(yè)主或監(jiān)理工程師謹(jǐn)慎原則。4）反索賠。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)工程索賠的控制811）具有瞻前意識(shí)，預(yù)防索賠事件的發(fā)生。4房地產(chǎn)開(kāi)82（5）竣工結(jié)算階段工程成本控制

竣工結(jié)算是業(yè)主及承包商兩個(gè)主體最終成交的交易價(jià)格。工程價(jià)款結(jié)算控制采取什么方式支付價(jià)款？款項(xiàng)如何計(jì)算？支付節(jié)奏預(yù)付備料款扣回比例如何控制？4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)82（5）竣工結(jié)算階段工程成本控制竣工結(jié)算83核對(duì)合同條款。檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證。核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證、定額（或單位估價(jià)表）、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按圖紙核實(shí)工程量。按合同約定核實(shí)單價(jià)。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)竣工結(jié)算階段工程成本控制要點(diǎn)：83核對(duì)合同條款。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)竣工結(jié)算84（1）預(yù)付備料款結(jié)算

根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》規(guī)定，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，原則上預(yù)付比例不低于合同金額的10%，不高于合同金額的30%。對(duì)重大工程項(xiàng)目，按年度工程計(jì)劃逐年預(yù)付。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)84（1）預(yù)付備料款結(jié)算4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)85（2）工程進(jìn)度款的結(jié)算方式1）按月結(jié)算這種結(jié)算是按月支付工程進(jìn)度款，竣工后清算的辦法。具體結(jié)算時(shí)間通過(guò)合同約定。2）分階段結(jié)算對(duì)于工程規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)（跨年度）的單項(xiàng)工程或單位工程，可以根據(jù)工程形象進(jìn)度，劃分為不同階段支付進(jìn)度款。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)85（2）工程進(jìn)度款的結(jié)算方式4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)86（3）竣工決算

竣工決算是由開(kāi)發(fā)商編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分?？⒐Q算反映的是工程項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)或使用的全過(guò)程的全部實(shí)際支出費(fèi)用，是項(xiàng)目建設(shè)成果、財(cái)務(wù)狀況、實(shí)際造價(jià)和投資效果的總結(jié)性文件。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)86（3）竣工決算4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)87（3）竣工結(jié)算與竣工決算的關(guān)系竣工決算是以工程竣工結(jié)算為基礎(chǔ)編制的，是在整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目個(gè)單項(xiàng)工程竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開(kāi)始到工程全部竣工有關(guān)基本建設(shè)的其它工程費(fèi)用支出而構(gòu)成竣工決算的主題。其區(qū)別有：竣工結(jié)算是施工單位向業(yè)主進(jìn)行最終結(jié)算工程款的經(jīng)濟(jì)文件。而竣工決算是業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定編制的建設(shè)成果和財(cái)務(wù)狀況的總結(jié)性文件?？⒐そY(jié)算是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而竣工決算屬于工作總結(jié)?？⒐そY(jié)算編制單位是施工單位；而竣工決算編制單位是業(yè)主。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)87（3）竣工結(jié)算與竣工決算的關(guān)系4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要88（4）工程質(zhì)量保修金的控制1）質(zhì)保金的含義建設(shè)工程質(zhì)量保修金是指發(fā)包人與承包商在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程價(jià)款中預(yù)留，用于保障承包人在缺陷責(zé)任期（即質(zhì)量保修期）內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、以及承包合同的約定。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)88（4）工程質(zhì)量保修金的控制4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)892）質(zhì)保金預(yù)留比例按建設(shè)工程結(jié)算管理辦法，質(zhì)保金按工程價(jià)款結(jié)算總額5%左右的比例預(yù)留。3）保修范圍建筑工程的保修范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、電氣管線(xiàn)，上下水管的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)892）質(zhì)保金預(yù)留比例4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（5）營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制要點(diǎn)結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性；完善營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商選擇控制流程，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商成本信息庫(kù)的建立和營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，有效地降低營(yíng)銷(xiāo)成本。904房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)（5）營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制要點(diǎn)結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告5成本的金科玉律70%~90%的成本由設(shè)計(jì)階段確定，成本控制的重心應(yīng)盡量前移

采購(gòu)成本的控制與所能夠掌握的資源密切相關(guān)維持現(xiàn)有客戶(hù)的成本遠(yuǎn)小于開(kāi)發(fā)新客戶(hù)的成本915總結(jié)5成本的金科玉律70%~90%的成本由設(shè)計(jì)階段確定，成本總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理將成為企業(yè)未來(lái)的生命線(xiàn)92總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理92謝謝！93謝謝！931、Geniusonlymeanshard-workingallone'slife.(Mendeleyer,RussianChemist)

天才只意味著終身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:032、Ourdestinyoffersnotonlythecupofdespair,butthechaliceofopportunity.(RichardNixon,AmericanPresident)命運(yùn)給予我們的不是失望之酒，而是機(jī)會(huì)之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三3、Patienceisbitter,butitsfruitissweet.(JeanJacquesRousseau,Frenchthinker)忍耐是痛苦的，但它的果實(shí)是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.20204、Allthatyoudo,dowithyourmight;thingsdonebyhalvesareneverdoneright.----R.H.Stoddard,Americanpoet做一切事都應(yīng)盡力而為，半途而廢永遠(yuǎn)不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:105、Youhavetobelieveinyourself.That'sthesecretofsuccess.----CharlesChaplin人必須相信自己，這是成功的秘訣。-Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/20206、Almostanysituation---goodorbad---isaffectedbytheattitudewebringto.----LuciusAnnausSeneca差不多任何一種處境---無(wú)論是好是壞---都受到我們對(duì)待處境態(tài)度的影響。11時(shí)3分11時(shí)3分5-Aug-208.5.20207、Althoughtheworldisfullofsuffering,itisfullalsooftheovercomingofit.----HellenKeller,Americanwriter雖然世界多苦難，但是苦難總是能戰(zhàn)勝的。20.8.520.8.520.8.5。2020年8月5日星期三二〇二〇年八月五日8、Formanismanandmasterofhisfate.----Tennyson人就是人，是自己命運(yùn)的主人11:0311:03:108.5.2020Wednesday,August5,20209、Whensuccesscomesinthedoor,itseems,loveoftengoesoutthewindow.-----JoyceBrothers成功來(lái)到門(mén)前時(shí)，愛(ài)情往往就走出了窗外。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.202010、Lifeismeasuredbythoughtandaction,notbytime.——Lubbock衡量生命的尺度是思想和行為，而不是時(shí)間。8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:1011、Tomakealastingmarriagewehavetoovercomeself-centeredness.要使婚姻長(zhǎng)久，就需克服自我中心意識(shí)。Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/202012、Treatotherpeopleasyouhopetheywilltreatyou.你希望別人如何對(duì)待你，你就如何對(duì)待別人。11時(shí)3分11時(shí)3分5-Aug-208.5.202013、Todowhateverneedstobedoneto

preservethislastandgreatestbastionof

freedom.(RonaldReagan,AmericanPresident)為了保住這最后的、最偉大的自由堡壘，我們必須盡我們所能。20.8.520.8.5Wednesday,August5,202014、Wherethereisawill,thereisaway.(ThomasEdison,Americaninventor)有志者，事竟成。11:01:1911:01:1911:018/5/202011:01:19AM15、

Everymanisthemasterofhisownfortune.----RichardSteele每個(gè)人都主宰自己的命運(yùn)。20.8.511:01:1911:01Aug-205-Aug-2016、Asselfishnessandcomplaintcloudthemind,solovewithitsjoyclearsandsharpensthevision.----HelenKeller自私和抱怨是心靈的陰暗，愉快的愛(ài)則使視野明朗開(kāi)闊。11:01:1911:01:1911:01Wednesday,August5,202017、Donot,foronerepulse,giveupthepurposethatyouresolvedtoeffect.----WillianShakespeare,Britishdramatist不要只因一次失敗，就放棄你原來(lái)決心想達(dá)到的目的。20.8.520.8.511:01:1911:01:19August5,202018、Thereisnoabsolutesuccessintheworld,onlyconstantprogress.世界上的事沒(méi)有絕對(duì)成功，只有不斷的進(jìn)步。2020年8月5日星期三上午11時(shí)1分19秒11:01:1920.8.519、Nothingismorefataltohappinessthantheremembranceofhappiness.

沒(méi)有什么比回憶幸福更令人痛苦的了。2020年8月上午11時(shí)1分20.8.511:01August5,202020、Nomanishappywhodoesnotthinkhimselfso.——PubliliusSyrus認(rèn)為自己不幸福的人就不會(huì)幸福。2020年8月5日星期三11時(shí)1分19秒11:01:195August202021、Theemperortreatstalentastools,usingtheirstrongpointtohisadvantage.

君子用人如器，各取所長(zhǎng)。上午11時(shí)1分19秒上午11時(shí)1分11:01:1920.8.5謝謝觀看THEEND1、Geniusonlymeanshard-worki94房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)課程2012年3月呼和浩特房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)課程第八講

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制第八講

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

（1）編制成本管理規(guī)劃；（2）確定成本管理的對(duì)象；（3）費(fèi)用比較與投資偏差分析；（4）有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法；（5）重視工程變更工作；（6）認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。成本管理的參加者主要有開(kāi)發(fā)企業(yè)、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容（1）項(xiàng)目策劃階段；（2）設(shè)計(jì)階段；（3）施工階段的成本管理；（4）項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的成本管理項(xiàng)目成本管理方法——房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理97房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制（1）編制成本管理規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制超合同付款時(shí)有發(fā)生難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度難以精確制定資金計(jì)劃缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析難以及時(shí)追蹤各類(lèi)材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理98房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系4房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理1理念與方法2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本管理4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段控制要點(diǎn)5總結(jié)99房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理1理念與方法5

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)

資源競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng)

向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展1理念與方法1理念與方法100房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng)1理念與方法101房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專(zhuān)業(yè)的管理能力專(zhuān)業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)1理念與方法102房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專(zhuān)業(yè)的管理能力專(zhuān)業(yè)間的目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理動(dòng)態(tài)成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理核心體系1理念與方法103目標(biāo)成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本管理核心體系1理念與方法9如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程成本管理？目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋104如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋10相關(guān)概念品牌：品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等）產(chǎn)品型：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性大、產(chǎn)品差異性大，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。成本型：贏利主要靠對(duì)建安成本的控制，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對(duì)項(xiàng)目的建安成本控制要求較高。

105相關(guān)概念品牌：品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定 時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線(xiàn)。責(zé)任成本：在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果?；靖拍睿?理念與方法106目標(biāo)成本：項(xiàng)目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測(cè)算1成本測(cè)算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)成本的實(shí)施管理采購(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷(xiāo)售管理施工結(jié)算財(cái)務(wù)決算全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)1理念與方法107房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本測(cè)算二目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析

目標(biāo)成本形成

目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本的形成過(guò)程1理念與方法108新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與竣工結(jié)算成本立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷(xiāo)售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程與成本形成土地成本行政費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建安費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用租售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加1理念與方法109立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷(xiāo)售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題1、目標(biāo)成本合理嗎？2、動(dòng)態(tài)成本信息為什么失真？A、目標(biāo)估計(jì)不足B、目標(biāo)剛性不足C、目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)A、信息歸集不及時(shí)B、信息反饋失控1理念與方法110目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問(wèn)題1、目標(biāo)成本合理嗎？2、動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本

=

未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成1理念與方法111動(dòng)態(tài)成本簽約變更結(jié)算簽約變更結(jié)算已發(fā)生成本合同性成本非合同偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDCA1理念與方法112偏差目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理PDC如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制以合同管理為中心抓住三條主線(xiàn)：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。建立成本分析預(yù)警機(jī)制建立成本分析預(yù)警制度建立成本臺(tái)帳充分借助信息化手段1131理念與方法如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制以合同管理為中心191理念與方法動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》《成本費(fèi)用計(jì)劃表》《月成本費(fèi)用報(bào)表》《成本費(fèi)用記錄臺(tái)帳》《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表》《成本預(yù)警通知書(shū)》《目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表》《工程總進(jìn)度計(jì)劃表》《工程進(jìn)度月報(bào)表》《工程進(jìn)度與付款臺(tái)帳》《分部分項(xiàng)工程量明細(xì)臺(tái)帳》《分部分項(xiàng)工程造價(jià)分析臺(tái)帳》《甲供材料進(jìn)度月報(bào)表》《甲供材料進(jìn)度與付款臺(tái)帳》《甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺(tái)帳》

114動(dòng)態(tài)成本相關(guān)報(bào)表的例子《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》責(zé)任成本管理通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本管理1理念與方法115責(zé)任成本管理通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成1162房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成22116房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右）前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右）工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）營(yíng)銷(xiāo)成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右）管理成本和財(cái)務(wù)成本工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)！

117尤以工程成本為重2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷(xiāo)售成本的有效性11810330510174454.55577.568.530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購(gòu)其他費(fèi)用市場(chǎng)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用基本利潤(rùn)環(huán)境因素設(shè)計(jì)因素品牌因素建造成本38.5%項(xiàng)目收益率22.5%銷(xiāo)售成本9%土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性成本和利潤(rùn)剛性成本和利潤(rùn)資料來(lái)源：其他顧問(wèn)公司報(bào)告未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本案例分析萬(wàn)科如是說(shuō)：

我們的成本在本行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)!!

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成119案例分析萬(wàn)科如是說(shuō)：我們的成本在本行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)!

成本有哪八大類(lèi)？2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成120成本有哪八大類(lèi)？2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成26成本八大類(lèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成121成本八大類(lèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成272.2光明城市成本簡(jiǎn)介2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成1222.2光明城市成本簡(jiǎn)介2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成28光明城市成本簡(jiǎn)介2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成123光明城市成本簡(jiǎn)介2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成29成本科目基本組成二級(jí)科目----四、五個(gè)一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用2、合作款項(xiàng)3、紅線(xiàn)外市政設(shè)施4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

3、三通一平費(fèi)

4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成124成本科目基本組成二級(jí)科目----四、五個(gè)一、土地獲得價(jià)款2成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門(mén)窗工程4、公共部位裝修5、室內(nèi)裝修

四、主體安裝工程費(fèi)

1、室內(nèi)水曖氣電

2、設(shè)備及安裝費(fèi)

3、弱電工程2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成125成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)4、室外高低壓線(xiàn)路2、室外采暖系統(tǒng)5、室外智能化系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)6、其它六、園林環(huán)境費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)5、圍墻建造費(fèi)3、建筑小品6、室外照明4、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)7、室外零星工程2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成126成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2.3成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池5、地下室2、會(huì)所6、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)3、幼兒園7、市政用房4、學(xué)校

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

1、工程管理費(fèi)3、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)2、資本化利息4、物業(yè)完善費(fèi)

5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成1272.3成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本成本科目基本組成一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用◆土地出讓金◆契稅4%3、紅線(xiàn)外市政設(shè)施◆大市政配套費(fèi)105元/M2◆河西市政配套費(fèi)110元/M2

三級(jí)、四級(jí)科目2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成128成本科目基本組成一、土地獲得價(jià)款三級(jí)、四級(jí)科目2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目基本組成二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)◆勘察丈量費(fèi)------下設(shè)五~十個(gè)子目商品房測(cè)繪、初勘、詳勘、施工驗(yàn)線(xiàn)、竣工測(cè)量、日照分析等◆規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)------下設(shè)五~十個(gè)子目交通分析、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外自來(lái)水管道設(shè)計(jì)、小區(qū)配電工程設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)◆報(bào)批報(bào)建費(fèi)------下設(shè)二十個(gè)子目政府綜合報(bào)建、人防異地建設(shè)、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標(biāo)管理費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境影響測(cè)評(píng)、消防檢測(cè)、房屋交易手續(xù)、商品房?jī)r(jià)格認(rèn)證、房屋面積測(cè)量等等2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成129成本科目基本組成二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成成本科目基本組成2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)◆增容費(fèi)------下設(shè)五~十個(gè)子目水增容費(fèi)(住宅、商業(yè))、煤氣增容費(fèi)◆三通一平費(fèi)------下設(shè)三個(gè)子目臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成130成本科目基本組成2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)2房地