合同分享房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析簡單

[合同分享]房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析簡單借款合同糾紛案。

裝修房子是人生當中一件非常重要的事情，為了避免裝修期間出現(xiàn)意外導致失敗，就需要簽訂好能夠愛護自己合法權益不受侵犯的裝修合同。在簽訂裝修合同時千萬不能夠馬虎對待。所以，你是否知曉裝修合同是怎樣的格式呢？請您閱讀小編輯為您編輯整理的?[合同分享]房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析簡單》，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇一)

(1)調解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當事人經過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解的一種辦法和活動。我國在基層大眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，進行民間糾紛的調解處理，調解特別適用對某些界限不清的事實、責任模糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請調委會調解通過調解，糾紛雙方，互諒互讓，以到達既解決糾紛又不傷和氣的目的。

(2)仲裁。仲裁是一種準司法活動。?仲裁法》第2條內容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財產權益糾紛〞，包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據條款或仲裁提請仲裁機構居中判明事實，分清責任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公道及時，程序簡便，專家斷案，依裁終局〞的優(yōu)勢，可以使當事人防止陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中，是一種比擬受推崇的爭端解決機制。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調解或不服調解，又沒有達成仲裁協(xié)議的，當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強制力，要遠遠大于調解和仲裁。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇二)

1、租金違約糾紛

承租人不履行合同，長期拖欠租金，歹意拖欠，承租人違約導致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對租金、租期的約定不明確或由于市場行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。

2、損害賠償糾紛

房屋租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的。常見的有下列幾種：

(1)房屋損壞賠償糾紛

這多數是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯致使房地產受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責任上產生糾紛。

(2)人身財物損害賠償糾紛

由于房屋租賃出租房的質量問題，或者由于出租人的防護措施不當，造成承租人人身、財物損害的，對于出租人是否承當責任，責任有多大而產生分歧。

(3)房屋租賃房屋共有人的合法權益損害糾紛

房屋共有人對所屬房屋享有共同的權利(包括共同共有和按份共有)，局部共有人未經其他共有人同意而將房地產出租，侵犯了其他共有人的合法權益。

(4)裝修費用糾紛

房屋租賃關系特別是用于經營的房屋租賃關系建立后，經常會在承租人裝修房屋時發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就波及到尚未攤銷的裝修費用的處置糾紛。

3、房屋租賃期間發(fā)售的優(yōu)先權糾紛

?房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間發(fā)售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購置權。?合同法》也有此類規(guī)定。而在現(xiàn)實生活中，很多出租人往往無視這一優(yōu)先權的法律規(guī)定，有的是成心剝奪承租人的這種優(yōu)先權，因而產生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定發(fā)售房地產的行為依法可確認為無效。

4、房屋轉租糾紛

我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產轉租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經出租人同意擅自轉租，有的是層層轉租，主體混亂;有的是轉租期限遠遠超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉租費后逃之夭夭。在實踐中，有的房屋租賃出租人對未經同意的轉租眼開眼閉，認為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。

5、變更房屋用途糾紛

一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變原議定好的用途，對房屋的損害比擬大和甚至威脅到戶主的人身平安，而房屋租賃承租人又認為自己付了租金有支配權，引發(fā)了許多糾紛。

6、單面解除合同糾紛

房屋租賃合同的一方當事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈，但也有一些當事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而成心單方面毀約解除合同。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇三)

一、發(fā)包人原因形成的糾紛：

發(fā)包人的義務主要表現(xiàn)為，依照約定支付項目款、提供合同約定的建筑材料、配件、履行約定的協(xié)助義務等等。如果發(fā)包人未按約定支付項目價款、或者提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不合乎強制性規(guī)范的、或者不履行合同約定的協(xié)助義務的，導致承包人無法施工，且經過催告在合理期限內仍未履行相應義務，則，如果承包人請求解除建設項目施工合同，是依法應當受到支持的。

二、項目竣工日期糾紛：

對項目竣工日期爭議，如果項目經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期;如果承包人已經提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期;如果建設項目未經竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉移占有建設項目之日為竣工日期。

三、項目的計價規(guī)范或者計價辦法形成的'糾紛：

對這類糾紛，有約定的從約定，無約定又不能協(xié)商一致的，那么應當參照簽訂合同時當地建設主管部門發(fā)布的計價辦法或者計價規(guī)范結算項目價款。

四、項目量增加、減少形成的糾紛：

房屋裝修合同糾紛中，關于項目量糾紛較為普遍，常常表現(xiàn)為項目量有爭議增加、有爭議減少。對于有爭議增加局部，承包人有義務提供關于發(fā)包人同意其增加項目量的依據，否那么，其主張難以受到支持;對有爭議減少局部，可能波及已經施工項目被減少、或者實際基本未于施工的爭議。如發(fā)包人撤除項目，那么應當支付項目款，反之，如果承包人不能提供發(fā)包人許可其項目量減少的依據，那么可能面臨承當違約責任;對隱蔽項目量爭議，如果承包人不能提供事前項目預算資料或者合同約定，不能提供隱蔽前項目量的相關證據證明，即使是項目鑒定也可能難以被確認。

五、施工墊資形成的糾紛：

房屋裝修合同一般都有墊資約定。如果當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，能夠受到支持，但約定的利息計算規(guī)范高于人行發(fā)布的同期同類貸款利率的局部除外。當事人對墊資沒有約定的，應當按照項目欠款處理。對墊資波及的利息局部，如果當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不能受到支持。

六、對項目結算形成的糾紛：

如果當事人在施工合同中約定按照固定價結算項目價款，那么應當按照約定進行結算。一方當事人請求對建設項目造價進行鑒定，是不會受到支持的。

七、關于合同主體與履行地問題

裝飾裝修施工合同在某些情況下，可能出現(xiàn)發(fā)包人、承包人、轉包人、違法分包人和實際施工人等多個主體存在，如波及項目質量糾紛，那么應當將承包人、轉包人、違法分包人和實際施工人列為共同被告;如波及項目款支付糾紛，那么應當將項目承包人、轉包人、違法分包人列為共同被告。項目施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇四)

二手房買賣合同糾紛案例

湖北省法院民一庭民事調解書

上訴人(原審被告)中國建設銀行湖北省孝感市分行(下列簡稱孝感建行)，住所地湖北省孝感市城站路120號。

代表人王明星，該行行長。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務所律師。

法定代表人馮渭，該集團董事長。

委托代理人汪應東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務所律師。

案由：返還購房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級人民法院(20xx)孝民三初字第89號民事判決，向本院提起上訴，請求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業(yè)集團的全部訴訟請求，并承當本案全部訴訟費用。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業(yè)出具委托手續(xù)，提供孝感中院的相關法律文書，與其簽訂?房屋抵償協(xié)議》、?抵償借款合同》，約定由廣州拓業(yè)借款200萬元給涂志，建銀公司那么以孝感中院執(zhí)行裁定確認的建銀公司為申請執(zhí)行人，物協(xié)公司為被執(zhí)行人，并以收取廣州市黃埔大道105號房首層租金每月7.4萬元近一年的法律文書判決的物權進行擔保，在?房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向對方支付違約金200萬元。至1996年11月15日，原廣州拓業(yè)即依約將200萬元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去財務專用章字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業(yè)簽訂?房屋轉讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院(1996)孝經執(zhí)字第12號民事裁定書，將原誤屬于物協(xié)公司座落于廣州市黃埔大道105號房首層343.664平方米抵償給廣州拓業(yè)，總計價款為4123968元，合同簽字后5天內建銀公司收取廣州拓業(yè)200萬元(實際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬元)，建銀公司保證在6個月內將房屋產權過戶給廣州拓業(yè)，轉讓費由廣州拓業(yè)承當，過戶十天內廣州拓業(yè)將余款2123968元付清給建銀公司。爾后建銀公司未如期將房屋過戶手續(xù)辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業(yè)(此時廣州拓業(yè)已更名為拓業(yè)集團)，一方面解釋是案件在進行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業(yè)集團再付50萬元作為過戶費用，拓業(yè)集團即又支付50萬元給建銀公司，建銀公司亦開具了50萬元的收款收據。1999年元月15日、2000年7月1日，建銀公司向拓業(yè)集團發(fā)函，確認涂志的200萬元借款和后期的50萬元過戶費已轉付該公司，并確認兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開具收款收據的事實，承諾待案件再審完結后一定為其辦理過戶手續(xù)，并承當相應的經濟損失，還在?表明》中成認由孝感中院執(zhí)行提取的物協(xié)公司應收取的每月7.4萬元租金已轉達付建銀公司的事實，亦加蓋了貼去財務專用章字樣后的建銀公司公章。爾后拓業(yè)集團在知道廣州市黃埔大道105號房首層產權已經易主，即于20xx年4月9日、6月4日發(fā)電報、函件給孝感建行，請求退還預付的250萬元購房款無果而引起糾紛。拓業(yè)集團于20xx年8月訴至孝感中院，請求判令孝感建行退復原下設的建銀公司預收的250萬元購房款，并承當相應的經濟損失。

另查明，孝感建行下設的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以?孝建銀人字(1994)第15號文件》將建銀公司的總經理一職任命由羅建武擔任，將畢從良調回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經申請注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續(xù)。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇五)

交了學費，各科考試合格，修完全部學分，方某等四人本應該在20xx年6月拿到的畢業(yè)證書，卻到如今一直杳無音訊。

3月31日，浙江金華市婺城區(qū)人民法院開庭審理了方某等四人訴中國地質大學(北京)與張壽眉(原湖北函授大學金華函授站負責人)教育培訓合同糾紛一案。庭審后經法官主持調解，雙方最終達成民事調解協(xié)議：由張壽眉于4月20日之前全額退還方某等四人學費和報名費共計27710元，其他事項雙方互不查究。

20xx年12月、20xx年8月，方某等四人通過?金華日報》刊登的湖北函授大學金華函授站招生廣告，到第一被告在金華設立的教學點即第二被告張壽眉處報名相應學科的學習，學制二年。根據規(guī)定分別在20xx年和20xx年可以拿到畢業(yè)證書，卻一直未拿到，但同一批的其他同學都已拿到畢業(yè)證，后經屢次督促，張壽眉出具承諾書，容許在20xx年7月保證辦好畢業(yè)證，否那么退回學費。并出具學費、報名費發(fā)票，加蓋中國地質大學成教學院金華教學站印章的證明書，張壽眉本人出具的承諾書，20xx年、20xx年?金華日報》刊登的湖北函授大學金華函授站報生廣告等書面證據。訴請法院判令第二被告退還學費，兩被告承當連帶責任。

第一被告中國地質大學(北京)代理人辯論稱，其一，中國地質大學沒有設立過金華教學站或金華教學點的辦學機構，亦沒有錄取方某等人并收取費用的行為;沒有刻制、使用過中國地質大學成教學院金華教學站、中國地質大學金華教學點財務專用章印章的行為;沒有以中國地質大學成教學院金華教學站的名義向方某等人出具過證明文件;并查實此期間方某等人學籍系注冊在商丘師范學院名下，不是地質大學錄取并進行了學籍注冊的學生。故中國地質大學(北京)不是本案適格的被告。其二，本案第二被告張壽眉不是地質大學工作人員，與其沒有任何法律關系。故第一被告沒有義務承當連帶責任。并出具了相應的證明材料。

庭審中，張壽眉成認在金華設教學點沒有經浙江省教育廳審批備案，刻章也沒有在公安機關備案，開具學費報名費的發(fā)票是以金華雙溪文化補習學校(法定代表人張壽眉)名義開辦。而對于為什么其他學員拿到畢業(yè)證，而原告等四人卻沒有拿到為什么聲稱以中國地質大學名義招生，而學籍卻注冊在商丘師范學院名下以及其中復雜關系等問題，張壽眉一直未作出明確回答。

庭審結束后，鑒于此案法律關系較為復雜，主審法官在征得各方同意后組織雙方進行調解，并最終達成前述調解協(xié)議。

據悉，20xx年3月2日，中國地質大學(北京)收到法院寄送的開庭傳票后，即于當月12日向婺城公安分局舉報張壽眉涉嫌盜用舉報人名義刻制并使用印章;盜用其名義設立辦學機構招生、騙取學生學費。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇六)

國際貨物買賣合同糾紛國際貨物買賣合同糾紛案例分析

案示例下:

中國的甲公司與美國的乙公司訂立一份國際貨物買賣合同。合同約定：甲公司發(fā)售一批衣料給乙公司，履行方式為：甲公司于7月份將該批衣料自重慶交鐵路發(fā)運至大連，后由大連船運至美國紐約，乙公司支付相應對價。但7月份，甲公司沒有履行。8月3日，乙公司通知甲公司，該批衣料至遲應在8月20日之前發(fā)運。8月10日，甲公司依約將該批衣料交鐵路運至大連。但該批衣料在自大連至紐約的運輸途中因海難損失80%。由于雙方對貨物滅失的風險約定不明遂發(fā)生爭執(zhí)。乙公司認為，甲公司未于7月份履行合同違約在先，應承當損害賠償責任。合同因甲公司未按時履行義務已終止，故貨物損失的風險理應由甲公司承當。

問：

1.乙公司是否有權要求甲公司承當損害賠償責任，為什么《

2.乙公司認為本案合同因甲公司違約已經終止的觀點是否正確，為什么《

3.本案中，貨物損失的風險應由誰承當，為什么《

問題補充：按照第三位朋友的分析,我可不可以這樣理解:對于因不可抗力造成的80%的貨物損失,乙公司無權要求甲公司承當損害賠償責任;而對于另外的20%，由于甲公司延遲交貨，乙公司1，乙公司當然有權要求甲公司賠償損失。(這里的損失肯定不是指貨物滅失的損失，乙公司認為，甲公司未于7月份履行合同違約在先，應承當損害賠償責任。案例中指的損失當然是指甲公司延遲履行給乙公司造成的損失，既然乙公司認為貨物未交付，則貨物滅失就不是給乙公司造成損失，則乙公司又怎么會主張損害賠償《如果按樓上的說法，這兩項說法難道不是自相矛盾嗎《)

這里的的損失是指甲公司原本應當7月履行合同，由于甲公司的違約未履行，直到8月在乙公司督促下，要求甲公司于8月20日前必須交貨。甲公司延遲履行合同的違約行為非常明顯，也沒有正當的抗辯理由，乙公司當然有權要求甲公司賠償因為其延遲履行給乙公司造成的各種損失。

2，乙公司認為合同已經終止是錯誤的。

因為，甲公司延遲履行構成違約后，乙公司本來既有權解除或終止合同(如果延遲履行造成乙公司無法達成合同目的，甲公司當然構成基本違約)也有權要求甲公司繼續(xù)履行(如果繼續(xù)履行對乙公司有利)。而這時，乙公司選擇了要求甲公司繼續(xù)履行。則，根據合同法，乙公司就不能再擁有解除或終止合同的權利了。(乙公司不可能既要求甲公司繼續(xù)履行，又保存單方解除權，這顯然違反合同法的根本法理)

3，本案中貨物的風險應當由乙公司承當。

動產的風險隨著交付而轉移，這個問題的焦點是什么地方是貨物的交付地點。因為，假設當事人對交付地點約定不明，依合同法第61條又不能確定的，交貨地點依第141條解決。由于，貨物在交付第一承運人后滅失，因此雙方不可能適用第61條，而只能適用第141條第二款第一項，因此，甲公司自交付第一承運人之后，風險隨之轉移至乙公司。

法律依據：第六十一條合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

第一百四十一條出賣人應當按照約定的地點交付標的物。

當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用以下規(guī)定：

(一)標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;

(二)標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。

國際貨物買賣合同糾紛

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇七)

出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。

房屋租賃合同糾紛

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護當事人的合法權益，根據?中華人民共和國民法通那么》、?中華人民共和國物權法》、?中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋確實定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的城中村內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。

關于軍產房的租賃，根本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前取得建設項目規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否認就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭答辯終結前取得建設項目規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處一審法庭答辯終結前不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設項目規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效，合同其他內容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，?城市房地產管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響?！参吹怯洸挥绊懞贤ЯΑ?/p>

假設當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，那么以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照?合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費，屬于返復原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約差錯責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的本錢，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的時機所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：

〔一〕已經合法占有租賃房屋的；

〔二〕已經辦理登記備案手續(xù)的；

〔三〕合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理?！舱加?、登記、時間〕〔注意：占有比登記具有優(yōu)先權。適宜么〕

【解讀】本條規(guī)定了一房數租的處理原那么，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：〔1〕已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法伎倆占有租賃房屋的，不在此列；〔2〕已經辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權；〔3〕合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷規(guī)范是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

一房數租時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢還原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合?合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：〔1〕因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；〔2〕承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢還原狀的；〔3〕承租人未經出租人同意轉租的；〔4〕承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的；〔5〕承租人未按照約定的辦法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；〔6〕不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢還原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時，必須在合理期限內要求承租人恢還原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知達到承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效；二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有下列兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢還原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內恢還原狀，同時載明如果不再此期限內恢還原狀，合同即自動解除。

第八條因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

〔一〕租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

〔二〕租賃房屋權屬有爭議的；

〔三〕租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合?合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：〔1〕因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；〔2〕出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的；〔3〕因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物局部或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；〔4〕不定期租賃，承租人有權隨時解除合同；〔5〕租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同；〔6〕司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的；〔7〕租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的；〔8〕不合乎?建筑法》、?消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的；〔9〕一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)〔主要包括不合乎?建筑法》、?消防法》等〕關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導致租賃房屋無法使用。所謂無法使用是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有活封和死封之分，其中死封是指房屋被查封后不僅其處罰權受到限制，而且丟失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務；而活封那么相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處罰權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，那么房屋租賃合同有效；如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，那么構成無權處罰，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可別離〔即未形成附合〕和不可別離〔即形成附合〕兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可別離或者雖可別離但花費巨大，可以認定形成附合，示例鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未到達不可別離狀態(tài)，那么不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人撤除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人撤除過程中造成房屋損壞的應恢還原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且合乎租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附；二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬歹意添附。對于歹意添附，不管房屋租賃合同是否有效，原那么上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承當。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同波及的裝飾裝修物糾紛時，應根據出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原那么，分別對待：〔1〕屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、撤除費用、恢還原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。〔2〕屬承租人過錯的，由承租人自行承當裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。〔3〕屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：〔1〕承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附；〔2〕租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；〔3〕裝飾裝修未形成附合。

適用本條的考前須知：〔1〕承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行撤除，且不以出租人同意為必要條件；〔2〕承租人在撤除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損，否那么應恢還原狀或賠償損失；〔3〕當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原那么從其約定。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

〔二〕因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

〔三〕因雙方違約導致合同解除，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承當相應的責任；

〔四〕因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)那么：

〔1〕因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。

〔2〕因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承當殘余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償規(guī)范參照殘余租賃期內裝飾裝修物殘值。

〔3〕因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將殘余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的局部的殘余價值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，那么按殘余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

〔4〕因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原那么，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂殘余租賃期內裝飾裝修物殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在殘余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的辦法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時殘余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。假設雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經過出租人同意。同意分為明示和默示，明示有書面、口頭、等表現(xiàn)形式，對此由承租人負舉證責任；如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經說明其已同意裝飾裝修的，那么可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。

對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下撤除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢還原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢還原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢還原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物撤除后返還房屋給出租人，撤除過程中造成房屋損失的，應承當賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合，假設因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯；假設因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據本條要求承租人恢還原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失；雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承當有約定的，出租人仍可要求承租人恢還原狀、賠償損失。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；

〔二〕未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑根底上加以擴充的建設工程，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照?城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定，擴建應辦理建設項目規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的過錯僅指導致未辦理合法建設手續(xù)的過錯，具體包括下列四種情況：〔1〕假設系單純出租人的過錯所致，那么擴建費用由出租人承當；〔2〕假設系單純承租人的過錯所致，那么由承租人承當；〔3〕假設系雙方過錯所致，那么由雙方按照各自的過錯程度分別承當；〔4〕假設雙方均無過錯，那么按公平原那么，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：〔1〕因出租人違約導致合同解除的，假設辦理合法擴建手續(xù)，那么擴建費用由出租人承當；假設未辦理合法手續(xù)，那么應由雙方按各自的過錯程度分別承當?！?〕因承租人違約導致合同解除的，假設辦理合法手續(xù)，那么出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔；假設未辦理合法手續(xù)，那么出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承當擴建費用。〔3〕因雙方違約導致合同解除的，假設辦理合法手續(xù)，那么應由出租人承當擴建費用，但可以適當減少；假設未辦理合法手續(xù)，那么由雙方按照過錯程度各自承擔相應的擴建費用?！?〕因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，假設辦理合法擴建手續(xù)，那么由出租人承當擴建費用，否那么，由雙方按照過錯承當分別承當。

關于擴建造價費用的計算，最高院主張采用項目造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的項目造價費用作為擴建費用。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人殘余租賃期限的，人民法院應當認定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

〔1〕群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出租給多個承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與二房東將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。

〔2〕再轉租、多手轉租行為合乎轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人加入訴訟。

【解讀】?合同法》第224條規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為催促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人丟失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的根底不復存在而歸于終止，善意的次承租人〔訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租〕可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都波及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，那么次承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人。

承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不合乎不當得利的構成要件。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】?合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，假設出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償請求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】?合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的共同居住擴大為共同經營，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的，假設承租人在租賃期間死亡〔包括宣告死亡、宣告失蹤〕，共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務，該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，波及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要依據合伙協(xié)議；沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件〔共同出資、共同參與經營、共擔風險、共享收益〕，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當事人另有約定的除外：

〔一〕房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系買賣不破租賃及其適用例外的規(guī)定。

?合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的買賣不破租賃原那么，假設無法定或約定的除外情形，該原那么即應被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價值，而租賃權那么更注重標的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優(yōu)先效力，爾后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現(xiàn)發(fā)生所有權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用買賣不破租賃原那么。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權變動的，仍應適用買賣不破租賃原那么?！驳盅汉妥赓U同等效力，按時間順序〕

波及到法院依法查封的場合下，假設查封在先，租賃在后，那么法院強制拍賣時不適用買賣不破租賃；假設租賃在先，查封在后，可以使用該原那么?！膊榉夂妥赓U同等效力，按時間順序〕

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購置權情形，承租人請求出租人承當賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購置權受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購置權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中那么不得適用，亦不能主張優(yōu)先購置權的損害賠償請求權。

關于合理期限的認定，?民通意見》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購置權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第〔三〕項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購置，視為放棄優(yōu)先購置權，該15日的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的回答期限15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日回答期之前履行通知義務。

在房屋轉租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購置權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購置權的主體應為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購置權不得轉讓。

承租人優(yōu)先購置權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為防止承租人濫用權利，在承租人行使優(yōu)先購置權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權以優(yōu)先購置權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，愛護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購置權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優(yōu)先愛護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承當違約責任。

第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】抵押權的實現(xiàn)時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優(yōu)先購置權并不沖突，不管抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購置權。

折價、變賣均屬于出租人發(fā)售房屋的行為，不論買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購置權。

同等條件確實定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購置權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處罰權。房屋出賣價格確實定是出租人行使處罰權的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購置權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未加入拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購置權。

【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優(yōu)先購置權存在一定沖突，由于優(yōu)先購置權屬準物權，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外。?最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第16條規(guī)定，拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購置權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，那么拍歸優(yōu)先購置權人；如有更高應價，而優(yōu)先購置權人不作表示的，那么拍歸該應價最高的競買人。此所謂跟價法。

在拍賣負擔有優(yōu)先購置權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：〔1〕拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優(yōu)先購置權人于拍賣日到場?！?〕優(yōu)先購置權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場加入競拍?！?〕舉牌應價，假設承租人在出現(xiàn)最高應價時未作出以該價格購置的意思表示，