優(yōu)士閣開發(fā)項(xiàng)目前期總結(jié)課件

雙井項(xiàng)目總結(jié)

第一部分、前期工作總結(jié)

小組成員：常軍、徐延春、張紹華、史慶華

二零零八年十一月

雙井項(xiàng)目總結(jié)

第一部分、前期工作總結(jié)

小組成員：常1第一部分、前期工作總結(jié)

第一章、合同簽署過程總結(jié)第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)第三章、法律問題總結(jié)第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)第五章、轉(zhuǎn)讓款支付總結(jié)第一部分、前期工作總結(jié)

2第一章、合同簽署過程總結(jié)

第一節(jié)、雙井項(xiàng)目前期工作簡(jiǎn)介一、

雙井項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簡(jiǎn)介1、由我公司、北重廠、六公司三方簽署轉(zhuǎn)讓合同2、轉(zhuǎn)讓范圍：雙井項(xiàng)目2號(hào)樓、3號(hào)樓（優(yōu)士閣）其中：2號(hào)樓轉(zhuǎn)讓條件為3通一平（規(guī)劃建筑面積41000M2）3號(hào)樓轉(zhuǎn)讓條件為結(jié)構(gòu)封頂（總建筑面積90500M2）3、轉(zhuǎn)讓總價(jià)：6300萬元+27150萬元=33450萬元二、

雙井項(xiàng)目前期工作簡(jiǎn)介第一章、合同簽署過程總結(jié)

第一節(jié)、雙井項(xiàng)目前期工作簡(jiǎn)介3第一章、合同簽署過程總結(jié)

第二節(jié)、三方合同的簽署與執(zhí)行分析一、

三方合同形式的分析

1、三方合同的合作形式如同“三國”的關(guān)系，相關(guān)制約，同時(shí)也相互依托

2、由于在漫長(zhǎng)的合作過程中各方利益關(guān)系，會(huì)使合作的三方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，帶來很多矛盾

3、需要有更高明的處理關(guān)系能力，才能執(zhí)行好三方合同二、

雙井項(xiàng)目三方合同的簽署分析

我公司、北重廠、六公司三方（新開發(fā)商、土地方、原開發(fā)商）第一章、合同簽署過程總結(jié)

第二節(jié)、三方合同的簽署與執(zhí)行分析4第一章、合同簽署過程總結(jié)

第二節(jié)、三方合同的簽署與執(zhí)行分析三、

雙井項(xiàng)目三方合同的執(zhí)行分析北重廠想盡快轉(zhuǎn)讓開發(fā)雙井項(xiàng)目，收回土地成本。六公司想借項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將所有債務(wù)都集中到雙井項(xiàng)目，占滿利益。我公司想盡快開發(fā)回收資金。

1、合同簽署期：北重廠積極促成；六公司否認(rèn)合同，后被迫承認(rèn)。

2、手續(xù)辦理期：北重廠全力配合；六公司設(shè)置障礙，要錢。

3、開工建設(shè)期：北重廠配合；六公司債權(quán)人，要錢。

4、竣工入住期：北重廠配合2號(hào)樓，要錢；六公司債權(quán)人訴訟。

5、收尾結(jié)算期：北重廠配合收尾談判，六公司事不關(guān)己。第一章、合同簽署過程總結(jié)

第二節(jié)、三方合同的簽署與執(zhí)行分析5第一章、合同簽署過程總結(jié)

第三節(jié)、項(xiàng)目測(cè)算過程出現(xiàn)的問題一、

項(xiàng)目調(diào)研過程測(cè)算檢討1、項(xiàng)目調(diào)研階段測(cè)算過程成本6130元/M2，銷售7500元/M2。稅后銷售利潤(rùn)率3.8%2、項(xiàng)目調(diào)研階段測(cè)算問題所在（1）、先有開發(fā)思路，再進(jìn)行測(cè)算，（2）、研發(fā)部的職能關(guān)系二、

初步分析測(cè)算的修正1、修正測(cè)算：成本7510元/M2，銷售8500元/M2。利潤(rùn)率7.6%2、與原測(cè)算偏差分析（1）、原測(cè)算未計(jì)算公共配套費(fèi)用，其他各項(xiàng)也保守。（2）、原測(cè)算均價(jià)成本并非以銷售面積計(jì)算！（實(shí)際為7180）第一章、合同簽署過程總結(jié)

第三節(jié)、項(xiàng)目測(cè)算過程出現(xiàn)的問題6第一章、合同簽署過程總結(jié)

第四節(jié)、項(xiàng)目定位與計(jì)劃的偏差分析一、

新青年公寓定位的失誤分析失誤原因：原項(xiàng)目測(cè)算出現(xiàn)的誤導(dǎo)；對(duì)開發(fā)節(jié)奏估計(jì)的過于樂觀二、

自由商務(wù)空間定位的出臺(tái)由新版項(xiàng)目測(cè)算引發(fā)，為8500元/M2的售價(jià)尋找支持三、

自由商務(wù)空間定位的細(xì)化

是一個(gè)“行動(dòng)學(xué)習(xí)”、“群策群力”的過程，逐步細(xì)化，完善四、

項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的調(diào)整過程由客觀項(xiàng)目進(jìn)展引發(fā)，重新審度了項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整開發(fā)計(jì)劃第一章、合同簽署過程總結(jié)

第四節(jié)、項(xiàng)目定位與計(jì)劃的偏差分析7第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第一節(jié)、計(jì)劃審批工作總結(jié)一、雙井項(xiàng)目計(jì)劃工作辦理情況介紹

1、將雙井項(xiàng)目3號(hào)樓由原來的基建計(jì)劃變更為商品房開發(fā)計(jì)劃。

2、巧妙地利用規(guī)劃規(guī)模，增加了3號(hào)樓計(jì)劃面積做了調(diào)整。

3、利用六分公司不具備法人資質(zhì)，在六分公司全力阻撓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的前提下，迅速將立項(xiàng)變理至我公司名下。二、對(duì)計(jì)劃工作的一些想法

1、計(jì)劃審批工作是一個(gè)項(xiàng)目最早的審批文件之一，是項(xiàng)目開發(fā)權(quán)屬的確認(rèn)文件，十分重要。

2、從目前我國法律的執(zhí)行情況來看，并不是以立項(xiàng)的變更來界定項(xiàng)目權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，因此，我們不能認(rèn)為辦理完立項(xiàng)過戶就安全。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第一節(jié)、計(jì)劃審批工作總結(jié)8第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第二節(jié)、規(guī)劃違章問題的相關(guān)分析一、規(guī)劃違章問題的產(chǎn)生

1、六分公司在開發(fā)建設(shè)3號(hào)樓時(shí)，先后取得71000平方米及83000平方米兩個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

2、雙井3號(hào)樓結(jié)構(gòu)封頂時(shí)的建筑面積為90500平方米，存在7500平方米的超面積違章情況。

3、我公司在受讓該項(xiàng)目時(shí)知道此情況。二、規(guī)劃違章問題的解決

1、由于六分公司以前的不當(dāng)作為，使市規(guī)劃局準(zhǔn)備據(jù)此重罰。

2、我公司出面后，市規(guī)劃局態(tài)度有所緩和。

3、原規(guī)劃辦理存在問題，我們利用這一點(diǎn)迅速解決規(guī)劃違章。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第二節(jié)、規(guī)劃違章問題的相關(guān)分析9第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第三節(jié)、規(guī)劃審批工作總結(jié)一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證在完成法院對(duì)規(guī)劃手續(xù)的凍結(jié)后，迅速辦理完成用地證過戶。二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證1、在處理完規(guī)劃違章及法院凍結(jié)后前，提前辦理人防、消防、環(huán)保、交通、教育等項(xiàng)的審批。2、在處理完規(guī)劃違章及法院凍結(jié)后，利用市規(guī)劃局不愿翻舊帳的心理，以原證更改蓋章的形式，變更了規(guī)證的開發(fā)商及面積。三、規(guī)劃驗(yàn)收1、為保證A座的如期入住，超常規(guī)地進(jìn)行了甩項(xiàng)（C座）驗(yàn)收。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第三節(jié)、規(guī)劃審批工作總結(jié)10第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第四節(jié)、土地權(quán)屬工作總結(jié)一、土地出讓手續(xù)1、利用變更開發(fā)單位后的83000平方米的規(guī)劃證，迅速簽署土地出讓合同，并繳納部分出讓金。2、利用朝陽法院的凍結(jié)令，免除了大部分滯納金與資金占用費(fèi)。二、銷售證1、在“華遠(yuǎn)京通”變更為“華潤(rùn)京通”的過程中，各項(xiàng)手續(xù)不齊備的前提下，取得了銷售許可證。2、變更A、B座一層及地下一層為商業(yè)面積的銷售許可。3、解決了由于分?jǐn)傇瓌t的變更對(duì)的銷售備案工作的影響。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第四節(jié)、土地權(quán)屬工作總結(jié)11第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第五節(jié)、開工手續(xù)工作總結(jié)一、開工手續(xù)存在的問題

1、六公司只辦理了71000平方米的建設(shè)工程開工證。

2、由于超面積違章，給朝陽質(zhì)檢站帶來很大的麻煩。二、開發(fā)手續(xù)的辦理

1、考慮到開工手續(xù)辦理的困難，公司領(lǐng)導(dǎo)全力支持了這項(xiàng)工作。

2、通過努力，使雙井3號(hào)樓的開工證審批極端簡(jiǎn)化，僅以“變更”方式辦理，免除了施工圖審查及招投標(biāo)等耗時(shí)的程序。

3、通過上層路線，在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后48小時(shí)內(nèi)，取得了變更了建設(shè)單位及建筑規(guī)模的新的建設(shè)工程施工許可證。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第五節(jié)、開工手續(xù)工作總結(jié)12優(yōu)士閣開發(fā)項(xiàng)目前期總結(jié)13優(yōu)士閣開發(fā)項(xiàng)目前期總結(jié)14第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第六節(jié)、規(guī)劃手續(xù)辦理工作的相關(guān)啟示

1、對(duì)受讓項(xiàng)目原手續(xù)情況了詳細(xì)了解的必要性。

2、在特殊情況下“群策群力”的重要作用。（1）、充分了解各參與方的立場(chǎng)及利害并加以利用。（2）、充分分析項(xiàng)目處境并大膽實(shí)施非常規(guī)手段。（3）、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)緊密溝通能節(jié)約時(shí)間與成本。（4）、重要工作節(jié)點(diǎn)上，公司領(lǐng)導(dǎo)能給予巨大支持。

3、重要工作的變更（如分?jǐn)傇瓌t）要慎重。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第六節(jié)、規(guī)劃手續(xù)辦理工作的相關(guān)15第三章、

法律工作總結(jié)

第一節(jié)、引言我們必須清醒地認(rèn)識(shí)受讓在建項(xiàng)目所面臨的法律問題的復(fù)雜性、重要性，旗幟鮮明地提出法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作的最重要性。必須了解清楚原項(xiàng)目所有人的資信狀況、債權(quán)債務(wù)問題。具體來說就是原項(xiàng)目所有人的債權(quán)人有多少，他們對(duì)原項(xiàng)目所有人的債權(quán)數(shù)額有多少，他們與原項(xiàng)目所有人的關(guān)系如何，他們可能會(huì)采用那種手段來行使債權(quán)。第三章、

法律工作總結(jié)

第一節(jié)、引言16第三章、法律工作總結(jié)

第二節(jié)、與六分公司與北重廠訂立受讓在建項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)防控一、相關(guān)工作

1、完成第二中級(jí)人民法院對(duì)2層的查封的解除工作。

2、完成第二中級(jí)人民法院對(duì)1至12層的查封、對(duì)規(guī)劃的凍結(jié)解除。

2、完成海淀法院對(duì)13至15層的查封、對(duì)規(guī)劃的凍結(jié)解除工作。

3、完成朝陽法院對(duì)13至15層的查封、對(duì)規(guī)劃的凍結(jié)解除工作。二、總結(jié)

1、訂立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤潜匾模膊荒苓^分依賴合同。

2、了解對(duì)方資信狀況及債權(quán)債務(wù)情況十分重要。

3、增加風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)與手段十分重要。第三章、法律工作總結(jié)

第二節(jié)、與六分公司與北重廠訂立受讓在建17第三章、法律工作總結(jié)

第三節(jié)、對(duì)原項(xiàng)目建設(shè)總包方建雄公司風(fēng)險(xiǎn)防控一、事件過程

1、簽署總包合同，但建雄集團(tuán)拒不執(zhí)行工程師指令。

2、與建雄、六公司簽署《三方還款協(xié)議》。

3、取得現(xiàn)場(chǎng)控制權(quán)。

4、建雄申請(qǐng)仲裁，雙方解除總包合同。

5、建雄訴訟我公司，要求還款。二、總結(jié)

1、爭(zhēng)議解決方式選擇恰當(dāng)，目的明確，快速有效。

2、現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)不足，使仲裁及訴訟過程中我方不能提供充分證據(jù)。第三章、法律工作總結(jié)

第三節(jié)、對(duì)原項(xiàng)目建設(shè)總包方建雄公司風(fēng)險(xiǎn)18第三章、法律工作總結(jié)

第四節(jié)、對(duì)六分公司的債權(quán)人--申請(qǐng)執(zhí)行或查封優(yōu)士閣項(xiàng)目的債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)防控1、六公司對(duì)建雄集團(tuán)的欠款（簽署三方協(xié)議）。2、金壇公司的申請(qǐng)執(zhí)行（向法院繳納執(zhí)行款）。3、中航勘的申請(qǐng)執(zhí)行（向海淀法院繳納執(zhí)行款）。4、部分購房人的申請(qǐng)執(zhí)行（向朝陽法院繳納執(zhí)行款）。5、博宇弘城設(shè)計(jì)公司申請(qǐng)執(zhí)行（向東城法院提異議）。6、恒遠(yuǎn)基業(yè)公司的申請(qǐng)（向二中院提出異議）。7、一建公司的欠款（北重廠牽頭下還款解決）。8、特警學(xué)院的官司（目前正在市高法上訴）。第三章、法律工作總結(jié)

第四節(jié)、對(duì)六分公司的債權(quán)人--申請(qǐng)執(zhí)行19第三章、法律工作總結(jié)

第五節(jié)、對(duì)六分公司的債權(quán)人--原富邦苑業(yè)主及其他債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)防控一、無理取鬧、尋釁滋事的原富邦苑業(yè)主等債權(quán)人在我司合法取得項(xiàng)目銷售許可證后，我司合法的經(jīng)營行為應(yīng)該受到法律的保護(hù)。任何人不得擅自侵犯我司的合法經(jīng)營權(quán)。如遇此情況，公司應(yīng)立即請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)依法保護(hù)我司及我司員工的合法權(quán)益，遇有緊急情況立即通報(bào)，請(qǐng)公安機(jī)關(guān)迅速制止一切危險(xiǎn)情況的發(fā)生。

二、提起訴訟的原富邦苑業(yè)主等債權(quán)人

在正常應(yīng)訴的情況下，也應(yīng)該警惕一些身份、地位特殊，社會(huì)關(guān)系復(fù)雜的債權(quán)人，防止其利用特權(quán)和社會(huì)資源影響法官及相關(guān)職能部門的裁判，阻礙事態(tài)正常的發(fā)展，產(chǎn)生不可預(yù)見的結(jié)果。

第三章、法律工作總結(jié)

第五節(jié)、對(duì)六分公司的債權(quán)人--原富邦苑20第四章、

合作方關(guān)系處理總結(jié)

第一節(jié)、

與六分公司關(guān)系處理總結(jié)一、六分公司在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的利害分析六分公司由于項(xiàng)目運(yùn)作的問題，存在著大量的債務(wù)。六公司想借著項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之機(jī)，將全部債務(wù)都掛在雙井項(xiàng)目下，盡量多吃多占，使自己得以有喘息之機(jī)，另尋發(fā)展。二、戰(zhàn)役過程描述

1、合同簽署階段：不想轉(zhuǎn)讓，不配合手續(xù)辦理（立項(xiàng)過戶）。

2、手續(xù)辦理階段：主要目的是要錢，以制造查封為手段。

3、工程進(jìn)展階段：逃避1號(hào)樓責(zé)任，債權(quán)轉(zhuǎn)移。

4、項(xiàng)目收尾階段：殺手锏（特警學(xué)院）。第四章、

合作方關(guān)系處理總結(jié)

第一節(jié)、

與六分公司關(guān)系處21第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第一節(jié)、與六分公司關(guān)系處理總結(jié)三、我公司的應(yīng)對(duì)策略分析

1、合同簽署階段：我公司與北重廠聯(lián)手，利用六公司不具備法人資質(zhì)的弱點(diǎn)，促使其總公司同意辦理了立項(xiàng)的過戶。

2、手續(xù)辦理階段：我公司通過與法院的聯(lián)絡(luò)，掌握了六公司執(zhí)行案件的詳細(xì)情況，從而控制了六公司的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

3、工程進(jìn)展階段：我公司利用法院查封與協(xié)助執(zhí)行等，回避了大部分執(zhí)六公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的債權(quán)人。

4、項(xiàng)目收尾階段：特警學(xué)院一案正在上訴期間。

*、由于六公司的原因及項(xiàng)目情況的復(fù)雜，公司領(lǐng)導(dǎo)率領(lǐng)項(xiàng)目部、法律部人員，提出雙井項(xiàng)目“五步走”的重大設(shè)想，有效地指導(dǎo)了雙井項(xiàng)目的工作，事實(shí)證明，“五步走”的戰(zhàn)略構(gòu)想是符合實(shí)際的。第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第一節(jié)、與六分公司關(guān)系處理總結(jié)22第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第二節(jié)、

與北重廠關(guān)系處理總結(jié)一、北重廠在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的利害分析北重廠是想通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將自己的土地成本及預(yù)期利潤(rùn)回收，急于尋求合作，因此積極配合項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓工作。二、戰(zhàn)役過程描述

1、合同簽署階段：與我公司聯(lián)手，利用六公司不具備法人資質(zhì)的弱點(diǎn)，通過努力促成了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的事實(shí)。

2、手續(xù)辦理階段：積極主動(dòng)配合辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3、工程進(jìn)展階段：積極配合現(xiàn)場(chǎng)施工，售樓處、變電室等事件均全力支持了我公司（雖然在過程中也有小算盤）。

4、項(xiàng)目收尾階段：主動(dòng)扒進(jìn)結(jié)算談判工作，并主動(dòng)推動(dòng)六公司配合結(jié)算，其目的為“少扣錢、能交差”。第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第二節(jié)、

與北重廠關(guān)系處理總結(jié)23第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第二節(jié)、北重廠關(guān)系處理總結(jié)三、我公司的應(yīng)對(duì)策略分析

1、合同簽署階段：我公司與北重廠緊密協(xié)作，促成了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，建立了良好的可信任合作基礎(chǔ)。

2、手續(xù)辦理階段：利用北重廠著急的心態(tài)，要求其做了很多配合。并重點(diǎn)做了北重廠重要人物的工作，同時(shí)了解了對(duì)方更多的信息。

3、工程進(jìn)展階段：大力發(fā)掘北重廠土地方的優(yōu)勢(shì)，解決了許多現(xiàn)場(chǎng)施工中的問題，使項(xiàng)目得以良好進(jìn)展。

4、項(xiàng)目收尾階段：利用對(duì)方“能交差”大于“少扣錢”的心態(tài)，及以前做的鋪墊，爭(zhēng)取到了較大的賠付額（目前尚未簽署協(xié)議）。第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第二節(jié)、北重廠關(guān)系處理總結(jié)24第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第三節(jié)、

與建雄集團(tuán)關(guān)系處理總結(jié)一、建雄集團(tuán)的利害分析

由于六分公司欠建雄集團(tuán)工程款約為7600萬元，因此，回收欠款就成了建雄集團(tuán)唯一重要的任務(wù)，為此任務(wù)建雄集團(tuán)肯定會(huì)使用各種手段。二、戰(zhàn)役過程描述

1、不配合階段：建雄集團(tuán)不配合工程，而是堅(jiān)決要求得到欠款。

2、總包合同簽署：建雄集團(tuán)被動(dòng)地配合工作，并拒不執(zhí)行指令。

3、冷戰(zhàn)階段：建雄因一偶然事件失去現(xiàn)場(chǎng)保安控制權(quán)。

4、訴訟仲裁階段：建雄主動(dòng)訴訟仲裁。

5、法律訴訟階段：建雄訴我公司至法院，要求支付500萬元。第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第三節(jié)、

與建雄集團(tuán)關(guān)系處理總25第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第三節(jié)、與建雄集團(tuán)關(guān)系處理總結(jié)三、我公司的應(yīng)對(duì)策略分析

1、不配合階段：我公司主動(dòng)與之聯(lián)絡(luò)，建立一定的信任關(guān)系。

2、總包合同簽署：簽署總包合同后，就使我公司與建雄之間存在了合同關(guān)系，雖然建雄制造了不少障礙，耽誤了工期，但總體上來看這一步棋還是十分必要的。

3、冷戰(zhàn)階段：借保安事件取得現(xiàn)場(chǎng)保安控制權(quán)是關(guān)鍵一步，在其間聯(lián)絡(luò)華潤(rùn)建筑也是十分明智的選擇。

4、訴訟仲裁階段：建雄替我們選擇了一個(gè)最佳解決爭(zhēng)端的方法。

5、法律訴訟階段：案件還未審結(jié)。第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第三節(jié)、與建雄集團(tuán)關(guān)系處理總結(jié)26第五章、

轉(zhuǎn)讓款支付總結(jié)

一、合同簽署階段總計(jì)：2444萬元其中：北重廠：1000萬元，六公司：1444萬元二、法律問題階段總計(jì)：7395萬元其中：北重廠：1000萬元，六公司：6395萬元三、手續(xù)辦理階段總計(jì)：4900萬元其中：北重廠：1300萬元，六公司：3600萬元四、項(xiàng)目建設(shè)階段總計(jì)：9535萬元其中：北重廠：3160萬元，六公司：6375萬元五、項(xiàng)目結(jié)算階段總計(jì)：670萬元其中：北重廠：670萬元，六公司：0萬元合計(jì)：24944萬元，其中：北重廠：7030萬元，六公司：18470萬元第五章、

轉(zhuǎn)讓款支付總結(jié)

一、合同簽署階段27第六章、

淺析受讓在建工程應(yīng)注意的問題

一、受讓的在建工程是否存在權(quán)利限制及相應(yīng)處理二、對(duì)原在建工程轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)狀況的了解與處理三、對(duì)轉(zhuǎn)讓前已發(fā)生的預(yù)售情況的了解及相關(guān)處理四、受讓在建項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)的了解及相關(guān)問題解決五、受讓項(xiàng)目的移交過程

第六章、

淺析受讓在建工程應(yīng)注意的問題

一、受讓的在建工程28優(yōu)士閣開發(fā)項(xiàng)目前期總結(jié)29優(yōu)士閣開發(fā)項(xiàng)目前期總結(jié)30雙井項(xiàng)目總結(jié)

第一部分、前期工作總結(jié)

小組成員：常軍、徐延春、張紹華、史慶華

二零零八年十一月

雙井項(xiàng)目總結(jié)

第一部分、前期工作總結(jié)

小組成員：常31第一部分、前期工作總結(jié)

第一章、合同簽署過程總結(jié)第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)第三章、法律問題總結(jié)第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)第五章、轉(zhuǎn)讓款支付總結(jié)第一部分、前期工作總結(jié)

32第一章、合同簽署過程總結(jié)

第一節(jié)、雙井項(xiàng)目前期工作簡(jiǎn)介一、

雙井項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簡(jiǎn)介1、由我公司、北重廠、六公司三方簽署轉(zhuǎn)讓合同2、轉(zhuǎn)讓范圍：雙井項(xiàng)目2號(hào)樓、3號(hào)樓（優(yōu)士閣）其中：2號(hào)樓轉(zhuǎn)讓條件為3通一平（規(guī)劃建筑面積41000M2）3號(hào)樓轉(zhuǎn)讓條件為結(jié)構(gòu)封頂（總建筑面積90500M2）3、轉(zhuǎn)讓總價(jià)：6300萬元+27150萬元=33450萬元二、

雙井項(xiàng)目前期工作簡(jiǎn)介第一章、合同簽署過程總結(jié)

第一節(jié)、雙井項(xiàng)目前期工作簡(jiǎn)介33第一章、合同簽署過程總結(jié)

第二節(jié)、三方合同的簽署與執(zhí)行分析一、

三方合同形式的分析

1、三方合同的合作形式如同“三國”的關(guān)系，相關(guān)制約，同時(shí)也相互依托

2、由于在漫長(zhǎng)的合作過程中各方利益關(guān)系，會(huì)使合作的三方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，帶來很多矛盾

3、需要有更高明的處理關(guān)系能力，才能執(zhí)行好三方合同二、

雙井項(xiàng)目三方合同的簽署分析

我公司、北重廠、六公司三方（新開發(fā)商、土地方、原開發(fā)商）第一章、合同簽署過程總結(jié)

第二節(jié)、三方合同的簽署與執(zhí)行分析34第一章、合同簽署過程總結(jié)

第二節(jié)、三方合同的簽署與執(zhí)行分析三、

雙井項(xiàng)目三方合同的執(zhí)行分析北重廠想盡快轉(zhuǎn)讓開發(fā)雙井項(xiàng)目，收回土地成本。六公司想借項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將所有債務(wù)都集中到雙井項(xiàng)目，占滿利益。我公司想盡快開發(fā)回收資金。

1、合同簽署期：北重廠積極促成；六公司否認(rèn)合同，后被迫承認(rèn)。

2、手續(xù)辦理期：北重廠全力配合；六公司設(shè)置障礙，要錢。

3、開工建設(shè)期：北重廠配合；六公司債權(quán)人，要錢。

4、竣工入住期：北重廠配合2號(hào)樓，要錢；六公司債權(quán)人訴訟。

5、收尾結(jié)算期：北重廠配合收尾談判，六公司事不關(guān)己。第一章、合同簽署過程總結(jié)

第二節(jié)、三方合同的簽署與執(zhí)行分析35第一章、合同簽署過程總結(jié)

第三節(jié)、項(xiàng)目測(cè)算過程出現(xiàn)的問題一、

項(xiàng)目調(diào)研過程測(cè)算檢討1、項(xiàng)目調(diào)研階段測(cè)算過程成本6130元/M2，銷售7500元/M2。稅后銷售利潤(rùn)率3.8%2、項(xiàng)目調(diào)研階段測(cè)算問題所在（1）、先有開發(fā)思路，再進(jìn)行測(cè)算，（2）、研發(fā)部的職能關(guān)系二、

初步分析測(cè)算的修正1、修正測(cè)算：成本7510元/M2，銷售8500元/M2。利潤(rùn)率7.6%2、與原測(cè)算偏差分析（1）、原測(cè)算未計(jì)算公共配套費(fèi)用，其他各項(xiàng)也保守。（2）、原測(cè)算均價(jià)成本并非以銷售面積計(jì)算！（實(shí)際為7180）第一章、合同簽署過程總結(jié)

第三節(jié)、項(xiàng)目測(cè)算過程出現(xiàn)的問題36第一章、合同簽署過程總結(jié)

第四節(jié)、項(xiàng)目定位與計(jì)劃的偏差分析一、

新青年公寓定位的失誤分析失誤原因：原項(xiàng)目測(cè)算出現(xiàn)的誤導(dǎo)；對(duì)開發(fā)節(jié)奏估計(jì)的過于樂觀二、

自由商務(wù)空間定位的出臺(tái)由新版項(xiàng)目測(cè)算引發(fā)，為8500元/M2的售價(jià)尋找支持三、

自由商務(wù)空間定位的細(xì)化

是一個(gè)“行動(dòng)學(xué)習(xí)”、“群策群力”的過程，逐步細(xì)化，完善四、

項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的調(diào)整過程由客觀項(xiàng)目進(jìn)展引發(fā)，重新審度了項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整開發(fā)計(jì)劃第一章、合同簽署過程總結(jié)

第四節(jié)、項(xiàng)目定位與計(jì)劃的偏差分析37第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第一節(jié)、計(jì)劃審批工作總結(jié)一、雙井項(xiàng)目計(jì)劃工作辦理情況介紹

1、將雙井項(xiàng)目3號(hào)樓由原來的基建計(jì)劃變更為商品房開發(fā)計(jì)劃。

2、巧妙地利用規(guī)劃規(guī)模，增加了3號(hào)樓計(jì)劃面積做了調(diào)整。

3、利用六分公司不具備法人資質(zhì)，在六分公司全力阻撓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的前提下，迅速將立項(xiàng)變理至我公司名下。二、對(duì)計(jì)劃工作的一些想法

1、計(jì)劃審批工作是一個(gè)項(xiàng)目最早的審批文件之一，是項(xiàng)目開發(fā)權(quán)屬的確認(rèn)文件，十分重要。

2、從目前我國法律的執(zhí)行情況來看，并不是以立項(xiàng)的變更來界定項(xiàng)目權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，因此，我們不能認(rèn)為辦理完立項(xiàng)過戶就安全。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第一節(jié)、計(jì)劃審批工作總結(jié)38第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第二節(jié)、規(guī)劃違章問題的相關(guān)分析一、規(guī)劃違章問題的產(chǎn)生

1、六分公司在開發(fā)建設(shè)3號(hào)樓時(shí)，先后取得71000平方米及83000平方米兩個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

2、雙井3號(hào)樓結(jié)構(gòu)封頂時(shí)的建筑面積為90500平方米，存在7500平方米的超面積違章情況。

3、我公司在受讓該項(xiàng)目時(shí)知道此情況。二、規(guī)劃違章問題的解決

1、由于六分公司以前的不當(dāng)作為，使市規(guī)劃局準(zhǔn)備據(jù)此重罰。

2、我公司出面后，市規(guī)劃局態(tài)度有所緩和。

3、原規(guī)劃辦理存在問題，我們利用這一點(diǎn)迅速解決規(guī)劃違章。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第二節(jié)、規(guī)劃違章問題的相關(guān)分析39第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第三節(jié)、規(guī)劃審批工作總結(jié)一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證在完成法院對(duì)規(guī)劃手續(xù)的凍結(jié)后，迅速辦理完成用地證過戶。二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證1、在處理完規(guī)劃違章及法院凍結(jié)后前，提前辦理人防、消防、環(huán)保、交通、教育等項(xiàng)的審批。2、在處理完規(guī)劃違章及法院凍結(jié)后，利用市規(guī)劃局不愿翻舊帳的心理，以原證更改蓋章的形式，變更了規(guī)證的開發(fā)商及面積。三、規(guī)劃驗(yàn)收1、為保證A座的如期入住，超常規(guī)地進(jìn)行了甩項(xiàng)（C座）驗(yàn)收。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第三節(jié)、規(guī)劃審批工作總結(jié)40第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第四節(jié)、土地權(quán)屬工作總結(jié)一、土地出讓手續(xù)1、利用變更開發(fā)單位后的83000平方米的規(guī)劃證，迅速簽署土地出讓合同，并繳納部分出讓金。2、利用朝陽法院的凍結(jié)令，免除了大部分滯納金與資金占用費(fèi)。二、銷售證1、在“華遠(yuǎn)京通”變更為“華潤(rùn)京通”的過程中，各項(xiàng)手續(xù)不齊備的前提下，取得了銷售許可證。2、變更A、B座一層及地下一層為商業(yè)面積的銷售許可。3、解決了由于分?jǐn)傇瓌t的變更對(duì)的銷售備案工作的影響。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第四節(jié)、土地權(quán)屬工作總結(jié)41第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第五節(jié)、開工手續(xù)工作總結(jié)一、開工手續(xù)存在的問題

1、六公司只辦理了71000平方米的建設(shè)工程開工證。

2、由于超面積違章，給朝陽質(zhì)檢站帶來很大的麻煩。二、開發(fā)手續(xù)的辦理

1、考慮到開工手續(xù)辦理的困難，公司領(lǐng)導(dǎo)全力支持了這項(xiàng)工作。

2、通過努力，使雙井3號(hào)樓的開工證審批極端簡(jiǎn)化，僅以“變更”方式辦理，免除了施工圖審查及招投標(biāo)等耗時(shí)的程序。

3、通過上層路線，在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后48小時(shí)內(nèi)，取得了變更了建設(shè)單位及建筑規(guī)模的新的建設(shè)工程施工許可證。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第五節(jié)、開工手續(xù)工作總結(jié)42優(yōu)士閣開發(fā)項(xiàng)目前期總結(jié)43優(yōu)士閣開發(fā)項(xiàng)目前期總結(jié)44第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第六節(jié)、規(guī)劃手續(xù)辦理工作的相關(guān)啟示

1、對(duì)受讓項(xiàng)目原手續(xù)情況了詳細(xì)了解的必要性。

2、在特殊情況下“群策群力”的重要作用。（1）、充分了解各參與方的立場(chǎng)及利害并加以利用。（2）、充分分析項(xiàng)目處境并大膽實(shí)施非常規(guī)手段。（3）、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)緊密溝通能節(jié)約時(shí)間與成本。（4）、重要工作節(jié)點(diǎn)上，公司領(lǐng)導(dǎo)能給予巨大支持。

3、重要工作的變更（如分?jǐn)傇瓌t）要慎重。第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結(jié)

第六節(jié)、規(guī)劃手續(xù)辦理工作的相關(guān)45第三章、

法律工作總結(jié)

第一節(jié)、引言我們必須清醒地認(rèn)識(shí)受讓在建項(xiàng)目所面臨的法律問題的復(fù)雜性、重要性，旗幟鮮明地提出法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作的最重要性。必須了解清楚原項(xiàng)目所有人的資信狀況、債權(quán)債務(wù)問題。具體來說就是原項(xiàng)目所有人的債權(quán)人有多少，他們對(duì)原項(xiàng)目所有人的債權(quán)數(shù)額有多少，他們與原項(xiàng)目所有人的關(guān)系如何，他們可能會(huì)采用那種手段來行使債權(quán)。第三章、

法律工作總結(jié)

第一節(jié)、引言46第三章、法律工作總結(jié)

第二節(jié)、與六分公司與北重廠訂立受讓在建項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)防控一、相關(guān)工作

1、完成第二中級(jí)人民法院對(duì)2層的查封的解除工作。

2、完成第二中級(jí)人民法院對(duì)1至12層的查封、對(duì)規(guī)劃的凍結(jié)解除。

2、完成海淀法院對(duì)13至15層的查封、對(duì)規(guī)劃的凍結(jié)解除工作。

3、完成朝陽法院對(duì)13至15層的查封、對(duì)規(guī)劃的凍結(jié)解除工作。二、總結(jié)

1、訂立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤潜匾?，但也不能過分依賴合同。

2、了解對(duì)方資信狀況及債權(quán)債務(wù)情況十分重要。

3、增加風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)與手段十分重要。第三章、法律工作總結(jié)

第二節(jié)、與六分公司與北重廠訂立受讓在建47第三章、法律工作總結(jié)

第三節(jié)、對(duì)原項(xiàng)目建設(shè)總包方建雄公司風(fēng)險(xiǎn)防控一、事件過程

1、簽署總包合同，但建雄集團(tuán)拒不執(zhí)行工程師指令。

2、與建雄、六公司簽署《三方還款協(xié)議》。

3、取得現(xiàn)場(chǎng)控制權(quán)。

4、建雄申請(qǐng)仲裁，雙方解除總包合同。

5、建雄訴訟我公司，要求還款。二、總結(jié)

1、爭(zhēng)議解決方式選擇恰當(dāng)，目的明確，快速有效。

2、現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)不足，使仲裁及訴訟過程中我方不能提供充分證據(jù)。第三章、法律工作總結(jié)

第三節(jié)、對(duì)原項(xiàng)目建設(shè)總包方建雄公司風(fēng)險(xiǎn)48第三章、法律工作總結(jié)

第四節(jié)、對(duì)六分公司的債權(quán)人--申請(qǐng)執(zhí)行或查封優(yōu)士閣項(xiàng)目的債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)防控1、六公司對(duì)建雄集團(tuán)的欠款（簽署三方協(xié)議）。2、金壇公司的申請(qǐng)執(zhí)行（向法院繳納執(zhí)行款）。3、中航勘的申請(qǐng)執(zhí)行（向海淀法院繳納執(zhí)行款）。4、部分購房人的申請(qǐng)執(zhí)行（向朝陽法院繳納執(zhí)行款）。5、博宇弘城設(shè)計(jì)公司申請(qǐng)執(zhí)行（向東城法院提異議）。6、恒遠(yuǎn)基業(yè)公司的申請(qǐng)（向二中院提出異議）。7、一建公司的欠款（北重廠牽頭下還款解決）。8、特警學(xué)院的官司（目前正在市高法上訴）。第三章、法律工作總結(jié)

第四節(jié)、對(duì)六分公司的債權(quán)人--申請(qǐng)執(zhí)行49第三章、法律工作總結(jié)

第五節(jié)、對(duì)六分公司的債權(quán)人--原富邦苑業(yè)主及其他債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)防控一、無理取鬧、尋釁滋事的原富邦苑業(yè)主等債權(quán)人在我司合法取得項(xiàng)目銷售許可證后，我司合法的經(jīng)營行為應(yīng)該受到法律的保護(hù)。任何人不得擅自侵犯我司的合法經(jīng)營權(quán)。如遇此情況，公司應(yīng)立即請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)依法保護(hù)我司及我司員工的合法權(quán)益，遇有緊急情況立即通報(bào)，請(qǐng)公安機(jī)關(guān)迅速制止一切危險(xiǎn)情況的發(fā)生。

二、提起訴訟的原富邦苑業(yè)主等債權(quán)人

在正常應(yīng)訴的情況下，也應(yīng)該警惕一些身份、地位特殊，社會(huì)關(guān)系復(fù)雜的債權(quán)人，防止其利用特權(quán)和社會(huì)資源影響法官及相關(guān)職能部門的裁判，阻礙事態(tài)正常的發(fā)展，產(chǎn)生不可預(yù)見的結(jié)果。

第三章、法律工作總結(jié)

第五節(jié)、對(duì)六分公司的債權(quán)人--原富邦苑50第四章、

合作方關(guān)系處理總結(jié)

第一節(jié)、

與六分公司關(guān)系處理總結(jié)一、六分公司在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的利害分析六分公司由于項(xiàng)目運(yùn)作的問題，存在著大量的債務(wù)。六公司想借著項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之機(jī)，將全部債務(wù)都掛在雙井項(xiàng)目下，盡量多吃多占，使自己得以有喘息之機(jī)，另尋發(fā)展。二、戰(zhàn)役過程描述

1、合同簽署階段：不想轉(zhuǎn)讓，不配合手續(xù)辦理（立項(xiàng)過戶）。

2、手續(xù)辦理階段：主要目的是要錢，以制造查封為手段。

3、工程進(jìn)展階段：逃避1號(hào)樓責(zé)任，債權(quán)轉(zhuǎn)移。

4、項(xiàng)目收尾階段：殺手锏（特警學(xué)院）。第四章、

合作方關(guān)系處理總結(jié)

第一節(jié)、

與六分公司關(guān)系處51第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第一節(jié)、與六分公司關(guān)系處理總結(jié)三、我公司的應(yīng)對(duì)策略分析

1、合同簽署階段：我公司與北重廠聯(lián)手，利用六公司不具備法人資質(zhì)的弱點(diǎn)，促使其總公司同意辦理了立項(xiàng)的過戶。

2、手續(xù)辦理階段：我公司通過與法院的聯(lián)絡(luò)，掌握了六公司執(zhí)行案件的詳細(xì)情況，從而控制了六公司的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

3、工程進(jìn)展階段：我公司利用法院查封與協(xié)助執(zhí)行等，回避了大部分執(zhí)六公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的債權(quán)人。

4、項(xiàng)目收尾階段：特警學(xué)院一案正在上訴期間。

*、由于六公司的原因及項(xiàng)目情況的復(fù)雜，公司領(lǐng)導(dǎo)率領(lǐng)項(xiàng)目部、法律部人員，提出雙井項(xiàng)目“五步走”的重大設(shè)想，有效地指導(dǎo)了雙井項(xiàng)目的工作，事實(shí)證明，“五步走”的戰(zhàn)略構(gòu)想是符合實(shí)際的。第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第一節(jié)、與六分公司關(guān)系處理總結(jié)52第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第二節(jié)、

與北重廠關(guān)系處理總結(jié)一、北重廠在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的利害分析北重廠是想通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將自己的土地成本及預(yù)期利潤(rùn)回收，急于尋求合作，因此積極配合項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓工作。二、戰(zhàn)役過程描述

1、合同簽署階段：與我公司聯(lián)手，利用六公司不具備法人資質(zhì)的弱點(diǎn)，通過努力促成了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的事實(shí)。

2、手續(xù)辦理階段：積極主動(dòng)配合辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3、工程進(jìn)展階段：積極配合現(xiàn)場(chǎng)施工，售樓處、變電室等事件均全力支持了我公司（雖然在過程中也有小算盤）。

4、項(xiàng)目收尾階段：主動(dòng)扒進(jìn)結(jié)算談判工作，并主動(dòng)推動(dòng)六公司配合結(jié)算，其目的為“少扣錢、能交差”。第四章、合作方關(guān)系處理總結(jié)

第二節(jié)、

與北重廠關(guān)系處理總結(jié)53第四章、合