農(nóng)村土地“以租代征”的癥結(jié)與法律對策分析研究 法學(xué)專業(yè)

《農(nóng)村土地“以租代征”的癥結(jié)與法律對策》的論文提綱一、“以租代征”的表現(xiàn)形式、主體認(rèn)識誤區(qū)及危害（一）“以租代征”的表現(xiàn)形式（二）產(chǎn)生“以租代征”相關(guān)主體認(rèn)識誤區(qū)（三）“以租代征”危害的具體體現(xiàn)二、探究“以租代征”的原因（一）直接原因與我國目前實(shí)行的土地征用補(bǔ)償制度有關(guān)（二）深層次根源與我國農(nóng)村現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度的弊端有關(guān)三、解決“以租代征”問題的對策探討（一）完善土地征收制度，實(shí)現(xiàn)土地價值，保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益（二）加強(qiáng)我國集體土地租用的法律制度建設(shè)四、結(jié)論農(nóng)村土地“以租代征”的癥結(jié)與法律對策內(nèi)容摘要：本文介紹了“以租代征”的意義及農(nóng)村土地“以租代征”的現(xiàn)狀，“以租代征”帶來的危害的具體表現(xiàn)。其癥結(jié)問題是集體土地產(chǎn)權(quán)不明晰，收益分配不公平，使農(nóng)民的土地利益受損，以及產(chǎn)生“以租代征”相關(guān)主體認(rèn)識的誤區(qū)，探究“以租代征”存在的原因，深層次根源與我國農(nóng)村現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度的弊端有關(guān)。關(guān)鍵詞：以租代征土地征收土地權(quán)益自2007年9月12日至年底，國土資源部開展以清理全國各地“以租代征”、未批先占、批少用多等問題的“百日行動”，確保我國耕地“18億畝紅線”。一、“以租代征”的表現(xiàn)形式、主體認(rèn)識誤區(qū)及危害所謂“以租代征”，是指違反土地利用規(guī)劃和土地利用計(jì)劃管制，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)用和征地依法審批、規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、規(guī)避依法繳納征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，以出租（承租）、承包等方式，用農(nóng)民集體土地搞項(xiàng)目建設(shè)。在“以租代征”愈演愈烈的背后，究竟有哪些人在推波助瀾？我們有必要針對“以租代征”現(xiàn)象進(jìn)行認(rèn)真分析。（一）“以租代征”的表現(xiàn)形式國家土地督察北京局對華北5省區(qū)市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“以租代征”主要有6種表現(xiàn)形式：1、用地單位或個人直接與村委會簽訂協(xié)議租賃土地；2、基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；3、基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；5、村自行出租自己的承包地；6、村委會租用農(nóng)民的承包地搞非農(nóng)建設(shè)[3]；（二）產(chǎn)生“以租代征”相關(guān)主體認(rèn)識誤區(qū)1、農(nóng)民：“與其土地被國家征收獲得較少補(bǔ)償，不如自己開發(fā)多賺租金?！眻筝d，河南某縣的一個村，今年來共向7家企業(yè)出租土地280畝，每畝地年租金1200元。村民對租地這種形式很滿意，“如果征地辦廠，即使一畝給上幾萬元補(bǔ)償，不到10年就用完了。租地既不失地，又不用種地，每年還能領(lǐng)國家的糧食直補(bǔ)。”[4]國家土地督察北京局的一項(xiàng)問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，73%的農(nóng)民愿意或比較愿意以“以租代征”形式出讓土地。2、地方政府：“‘以租代征’有諸多‘好處’，何樂而不為？”“以租代征”用地項(xiàng)目的落地，往往與當(dāng)?shù)卣哪S、縱容甚至直接參與分不開?！耙宰獯鳌笨梢砸?guī)避建設(shè)用地審批的高昂成本，加快項(xiàng)目上馬進(jìn)展的速度，又可以逃脫法定的稅費(fèi)和免除占用耕地而必須履行的占補(bǔ)平衡義務(wù)。地方政府不必為征地補(bǔ)償費(fèi)用和被征地農(nóng)民安置、長遠(yuǎn)生計(jì)等問題困擾，更關(guān)鍵的是，可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制。3、地方土地行政主管部門：“法不責(zé)眾，民不告，官不究?！苯陙怼耙宰獯鳌背噬仙?、高發(fā)態(tài)勢，尤其是縣、鄉(xiāng)、村一級爭相效仿，十分普遍。法不責(zé)眾，導(dǎo)致地方行政主管部門手中有法而束手無策。加之，“以租代征”牽扯征地制度改革、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)等較為敏感的話題，土地監(jiān)管部門不愿意惹麻煩上身，索性采取“民不告，官不究”、“睜一只眼閉一只眼”的策略。4、用地企業(yè)：“征地報批程序繁瑣、周期長，不如簽個租地協(xié)議，直接用地省時省事又省錢”。按照現(xiàn)行規(guī)定的辦卷時限，一般要3個月，整個從組織報批到完成征地過程，大體需要近半年的時間。由于各地招商項(xiàng)目爭取困難，很多地區(qū)就在用地手續(xù)上打“擦邊球”，搞“以租代征”。（三）“以租代征”危害的具體表現(xiàn)“以租代征”雖然是新出現(xiàn)的土地違法行為，但它已帶有普遍性。表面上成全了部分地方政府、企業(yè)和農(nóng)民的急功近利，實(shí)際上埋下了嚴(yán)重影響國家宏觀調(diào)控、威脅國家法治和社會長治久安的種子。1、農(nóng)民合法權(quán)益保障成問題。擅自占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)屬于非法行為，決定了租賃農(nóng)民集體土地的合同的違法性，當(dāng)然得不到法律的保護(hù)。而由于土地租賃期限一般都較長，隨著土地資源日益緊缺，土地資產(chǎn)不斷升值，今天看似沒有矛盾的“租賃合同”，日后發(fā)生糾紛實(shí)乃必然。這些違法建設(shè)項(xiàng)目一旦被查，土地?zé)o論如何處置，農(nóng)民都將成為違法的“幫兇”和以身試法的犧牲品。2、國家糧食安全和宏觀調(diào)控嚴(yán)重受影響。大量“以租代征”事實(shí)的發(fā)生，農(nóng)村集體建設(shè)用地數(shù)量劇增，耕地甚至基本農(nóng)田大量流失，國家無法切實(shí)控制住新增建設(shè)用地供給，長此以往，國家糧食安全將受到威脅，宏觀調(diào)控中土地這道閘門無疑將失守。近期世界、中國的糧食危機(jī)，由此可見端倪。二、探究“以租代征”的原因（一）、直接原因與我國目前實(shí)行的土地征用補(bǔ)償制度有關(guān)1、農(nóng)民土地權(quán)利的喪失現(xiàn)有征地制度是以農(nóng)民土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移為其核心特征的。當(dāng)集體土地被征收成為國有土地，進(jìn)入工業(yè)化、城市化范圍之內(nèi)的時候，農(nóng)民喪失了土地。相反，以租代征意味著農(nóng)民并未喪失對于那些進(jìn)入工業(yè)化、城市化范圍的土地的所有權(quán)，工商企業(yè)所獲得的只是有限時間內(nèi)的使用權(quán)。2、農(nóng)民的土地利益受損在土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，《土地管理法》規(guī)定以“前3年平均年產(chǎn)值”為計(jì)算依據(jù)，有失公正。因?yàn)檎鞯厥乾F(xiàn)在征的，而前3年的畝產(chǎn)年產(chǎn)值，由于受科技、體制、物價等方面的制約，產(chǎn)值一般沒有現(xiàn)在高。在補(bǔ)償數(shù)額上，標(biāo)準(zhǔn)太低。我國的《土地管理法》是1986年制定的，雖然在1988、1998年先后兩次進(jìn)行修改，但對于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有進(jìn)行修改，到目前為止，仍然執(zhí)行的是該法第47條的規(guī)定：按照前3年平均畝產(chǎn)年產(chǎn)值計(jì)算，最高不超過30倍?？墒窃趯?shí)際執(zhí)行中，因30倍需要經(jīng)過省級人民政府批準(zhǔn)，所以一般都很難達(dá)到，多數(shù)都在15-20倍之間，按照一般耕地計(jì)算，農(nóng)民被征用一畝地，實(shí)際得到的補(bǔ)償一般在2-3萬（不含城市郊區(qū)）左右。再者，征地制度給予農(nóng)民的補(bǔ)償是一次性的，農(nóng)民在一次性獲得這筆補(bǔ)償后，就喪失了對土地的一切權(quán)利，成為失地農(nóng)民，生活水平下降。相反，以租代征讓農(nóng)民有權(quán)永久性分享土地收益，而且，隨著土地增值，這種收益也理應(yīng)水漲船高，土地應(yīng)該真正成為他們的一種社會保障。3、在征地程序方面，農(nóng)民缺位，不能充分表達(dá)自己的意愿，也是“以租代征”行為蔓延的因素。本來，我國的征地補(bǔ)償有著嚴(yán)格的民主議定程序，農(nóng)民應(yīng)有參與權(quán)?？墒窃趯?shí)際工作中，農(nóng)民的意愿往往難以表達(dá)，無形中增大了農(nóng)民與征地部門的對立情緒。而“以租代征”最大的優(yōu)勢在于，農(nóng)民能直接與占地單位討價還價，確保了農(nóng)民對土地使用權(quán)的權(quán)利不喪失，所以農(nóng)民寧可被“長期租賃”也不愿意征用。（二）深層次根源與我國農(nóng)村現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度的弊端有關(guān)根據(jù)我國的憲法及有關(guān)法律規(guī)定，我國的土地所有權(quán)分為國有與集體兩種所有制。國有土地使用權(quán)可以按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則進(jìn)入流轉(zhuǎn)渠道，如可以設(shè)定擔(dān)保物權(quán)、進(jìn)行交易等等。但作為農(nóng)村集體土地的使用權(quán)，土地除了作為自然的可利用資源外，還承擔(dān)著維系社會公平、保障農(nóng)民生活等其他的作用，雖然按照現(xiàn)行的法律可以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租，但由于其不能出讓、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，集體土地仍然不能實(shí)行商品化以按照市場規(guī)律進(jìn)行合理的配置。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國有、集體土地的兩種權(quán)益的差別應(yīng)逐步地予以消除。三、結(jié)論對于“以租代征”違法用地者，“百日行動”突擊查處“以租代征”，不足以懲戒，我們應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)生“以租代征”的制度根源著手，修訂相應(yīng)的法律法規(guī)，完善我國土地征收制度，規(guī)范土地的出租行為，才能消滅“以租代征”，最大程度保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，從而使農(nóng)村土地得到保護(hù)，確保我國耕地“18億畝紅線”。參考文獻(xiàn)：1.遲福林主編