《資產(chǎn)評估》項目五房地產(chǎn)評估

項目五

房地產(chǎn)評估資產(chǎn)評估案例引入案例評估對象為××有限公司位于上海市××開發(fā)區(qū)××路××號工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓）。該公司因需以評估對象房地產(chǎn)向法院提供財產(chǎn)擔(dān)保，委托××評估機構(gòu)對該房地產(chǎn)的公開市場價值進行評估，評估基準(zhǔn)日為2003年2月21日。該案例采用房地分估然后加總的方法對房地產(chǎn)價值進行評估。一、基本情況（一）估價對象概況此次委托評估的是位于上海市××開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。1、估價對象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的[滬房地×字(2002)第×××號]房地產(chǎn)權(quán)證及估價師實地查勘，估價對象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：××有限公司坐落：××路××號土地權(quán)屬性質(zhì)：國有出讓土地用途：工業(yè)地號：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地總面積：29,032建筑面積：6,791房屋類型：工廠建筑結(jié)構(gòu)：鋼混未發(fā)現(xiàn)估價對象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。2、估價對象四至情況估價對象位于上海市××開發(fā)區(qū)××路××號，土地等級屬上海市基準(zhǔn)地價十級地段。距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上?；疖囌?5公里，距浦東國際機場30公里。估價對象四至:東為待租土地，西為××路，北為××路，南為×××有限公司。3、估價對象土地利用狀況估價對象土地上已建設(shè)總建筑面積為6,791平方米的廠房，估價對象屬大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。（二）影響因素說明1、個別因素分析（1）建筑物狀況根據(jù)實地勘察，估價對象為××有限公司位于上海市××開發(fā)區(qū)××路××號內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下：幢號12345678類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程樓工程樓危險品倉庫門衛(wèi)生產(chǎn)車間倉庫綜合樓門衛(wèi)結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)11113121建筑面積(m2)32145881504,04580498250層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚內(nèi)墻面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗鋁合金門窗外墻面條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚條形面磚建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8維護狀況較好較好較好較好較好較好較好較好（2）廠區(qū)內(nèi)狀況估價對象屬于大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。（3）交通條件估價對象距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上?；疖囌?5公里，距浦東國際機場30公里，估價對象的交通條件較好，主干道為××公路。（4）基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價對象紅線外具備道路、上水、下水、電力、通訊、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件?；旧a(chǎn)、生活設(shè)施完善。

2、區(qū)域因素估價對象所在的××區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里?！痢羺^(qū)歷史悠久，人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長31.6公里，江岸線長13.6公里，港口碼頭等設(shè)施齊全，開發(fā)前景廣闊，是上海市的南大門。

3、市場背景分析2002年國際經(jīng)濟形勢由于受恐怖事件的影響，呈現(xiàn)出復(fù)雜、低迷的局面。我國實行了適當(dāng)?shù)呢斦?、貨幣等宏觀應(yīng)對政策，使國內(nèi)政治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟形勢平穩(wěn)。國民經(jīng)濟在此基礎(chǔ)上保持高速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計國民經(jīng)濟的增長速度已達(dá)到8％。本章知識結(jié)構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第七節(jié)基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第八節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第九節(jié)在建工程評估1.理解土地及其自然供給和經(jīng)濟供給的涵義；了解土地的自然特性和經(jīng)濟特性；理解我國土地使用權(quán)的基本特性；理解地租與地價的基本內(nèi)涵及地價的待征；理解房地產(chǎn)的概念、特性；掌握收益原則和最有效使用原則對房地產(chǎn)評估的影響；理解房地產(chǎn)評估程序。2.理解房地產(chǎn)價格的各種類型；掌握影響房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的具體內(nèi)容。本章學(xué)習(xí)目標(biāo)3.理解運用收益法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費用的含義及其關(guān)系；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的資本化率的實質(zhì)及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時所運用的純收益與售價比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運用收益法評估房地產(chǎn)的各種計算公式和分析重點。本章學(xué)習(xí)目標(biāo)4.理解運用市場法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運用市場法評估房地產(chǎn)的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點和具體過程；掌握運用市場法評估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。本章學(xué)習(xí)目標(biāo)5.理解運用成本法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法操作步驟、土地價格的基本組成；理解土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息和土地增值收益等的基本內(nèi)涵及計算方法；掌握運用成本法評估新建房地產(chǎn)卓越建筑物的具體要求、估算要點和具體操作步驟。6.理解運用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計算及計算公式的理解和具體運用。本章學(xué)習(xí)目標(biāo)7.理解基準(zhǔn)地價的含義、特點及其作用；了解測算基準(zhǔn)地價的基本思路；理解基準(zhǔn)地價修正法的基本思路、適用范圍及其運用的基本程序。8.了解路線價法的含義及理論依據(jù)；了解路線價法的適用范圍及估價程序；掌握深度百分率表的制作方法；掌握路線價法中的四三二一法則；了解路線價法中的蘇慕期法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價法的計算公式及其在地價評估中的運用。9.了解在建工程的概念與特點；理解在建工程評估中資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的估算要點和具體步驟。本章學(xué)習(xí)目標(biāo)任務(wù)1

房地產(chǎn)的基本知識土地資源是自然本身的產(chǎn)物，具有不可再生性。一般來說，土地是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。地球是供給人類可利用的土地數(shù)量，叫做土地的自然供給，它反映了土地供人類使用的天然特性。所謂土地的經(jīng)濟供給，是指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，可滿足人類不同需求的土地供給。一、土地的特性土地的自然特性土地位置的固定性。具有位置的固定性，不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動而改變其空間的位置土地質(zhì)量的差異性。位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生土地資源的不可再生性。土地是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類永續(xù)利用土地效用的永續(xù)性。只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)下去。土地的自然特性是基礎(chǔ)土地的經(jīng)濟特性經(jīng)濟供給的稀缺性。與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)，要求人們集約用地。利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途。效益的級差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟效益上具有級差性。土地的經(jīng)濟特性是重點產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟上獲得收益。在我國，城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地、和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！吨腥A人民共和國土地管理法》二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。二、土地使用權(quán)房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。土地是房屋不可缺少的物質(zhì)載體，任何房屋都不能離開土地而獨立存在，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！比?、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)一般具有如下特性：1.位置固定性。2.供求區(qū)域性。3.長期使用性。4.大量投資性。5.保值與增值性。6.投資風(fēng)險性。7.難以變現(xiàn)性。8.政策限制性。三、房地產(chǎn)的特性最有效使用原則土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)用途可以通過競爭決定，使房地產(chǎn)達(dá)到最有效的使用。房地產(chǎn)評估的原則合法原則房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。四、房地產(chǎn)評估的原則明確評估目的制定工作計劃測算被估房地產(chǎn)價值實施勘察與收集資料綜合分析確定評估結(jié)果撰寫評估報告五、房地產(chǎn)評估程序（一）明確評估基本事項1.明確評估目的。2.了解評估對象。即對被估房地產(chǎn)的實體和權(quán)益狀態(tài)進行了解。3.確定評估基準(zhǔn)日。所謂確定評估基準(zhǔn)日，就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。4.簽訂評估合同。五、房地產(chǎn)評估程序（二）制定工作計劃制定工作計劃，就是對評估工作日程、人員組織等做出安排。在對被評估對象有了基本了解之后，就可以對資料的收集、分析和價值的測算等工作程序和組織做出科學(xué)的安排。工作計劃的合理制定，有助于提高工作效率和評估質(zhì)量。五、房地產(chǎn)評估程序（三）實地勘察與收集資料評估資料包括：（1）評估對象的基本情況；（2）有關(guān)評估對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；（3）與評估對象有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料，如獲市場供需狀況、建造成本、租售價格等等；（4）國家和地區(qū)涉及房地產(chǎn)評估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。五、房地產(chǎn)評估程序（四）測算被估房地產(chǎn)價值在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評估方法，進行價值測算。評估的基本方法有：成本法、市場法和收益法。由這三種基本評估方法所派生的其他評估方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法等，也是目前常用的評估方法。無論采用何種方法，評估師應(yīng)對收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)進行認(rèn)真地分析檢驗，特別是對一些有變化幅度的參數(shù)。五、房地產(chǎn)評估程序（五）綜合分析確定評估結(jié)果同一宗房地產(chǎn)運用不同評估方法評估出來的價值往往不一致，需要進行綜合分析。綜合分析是對所選用的評估方法、資料及評估程序的各階段，做客觀的分析研究和檢查。五、房地產(chǎn)評估程序（六）撰寫評估報告評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映，通過評估報告，不僅可以得到房地產(chǎn)評估的最后結(jié)果，還能了解整個評估過程的技術(shù)思路、評估方法和評估依據(jù)。五、房地產(chǎn)評估程序任務(wù)2

房地產(chǎn)價格及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的種類根據(jù)權(quán)益的不同按價格形成方式不同按房地產(chǎn)的實物形態(tài)不同所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格市場交易價格評估價格土地價格建筑物價格房地產(chǎn)價格按房地產(chǎn)價格表示單位不同總價格單位價格樓面地價（一）針對的房地產(chǎn)權(quán)益不同，其價格就不同，如房地產(chǎn)使用權(quán)價格、房地產(chǎn)抵押權(quán)價格、房地產(chǎn)租賃價格等。房地產(chǎn)的使用權(quán)價格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的交易價格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。一、房地產(chǎn)價格的種類（二）市場交易價格是房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。評估價格是對市場交易價格的模擬。房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。一、房地產(chǎn)價格的種類（三）土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格土地價格包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地交易價格等。建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。一、房地產(chǎn)價格的種類（四）總價格、單位價格、樓面地價等房地產(chǎn)總價格，是批一宗房地產(chǎn)的整體價格。單位價格，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地或房產(chǎn)價格。樓面地價=土地總價格/建筑總面積因為，建筑總面積/土地總面積=容積率所以，樓面地價=土地單價/容積率一、房地產(chǎn)價格的種類（五）其他價格類型公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。申報地價，是土地所有人或使用人參照公告地價向政府申報的土地價格，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！币弧⒎康禺a(chǎn)價格的種類1、房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格由于房地產(chǎn)位置不可移動，因此房地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的物質(zhì)實體本身，而是轉(zhuǎn)移與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益。2、房地產(chǎn)價格與用途相關(guān)同樣一宗房地產(chǎn)，在不同的用途下，產(chǎn)生的收益是不一樣的。特別是土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價值是不一樣的，土地價格與其用途相關(guān)性極大。二、房地產(chǎn)價格的特征3、房地產(chǎn)價格具有個別性由于房地產(chǎn)的個別性，沒有兩宗房地產(chǎn)條件完全一致。同時房地產(chǎn)價格形成中，交易主體之間的個別因素也很容易起作用。因此，房地產(chǎn)價格形成具有個別性。4、房地產(chǎn)價格具有可比性人們可以根據(jù)房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響房地產(chǎn)價格的因素進行比較，從而能夠比較房地產(chǎn)的價格。二、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格一般因素區(qū)域因素個別因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素（一）一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。1.經(jīng)濟因素（1）經(jīng)濟發(fā)展因素。（2）財政金融因素。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。2.社會因素（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。（3）房地產(chǎn)投機因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社會福利因素。三、房地產(chǎn)價格的影響因素3.行政因素（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。（4）行政隸屬關(guān)系變更。（5）交通管制。交通管制包括禁止通行，實行單行道及限制通行時間等規(guī)定。4.心理因素三、房地產(chǎn)價格的影響因素（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。1.商業(yè)服務(wù)繁華因素。2.道路通達(dá)因素。3.交通便捷因素。4.城市設(shè)施狀況因素。5.環(huán)境狀況因素。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（三）個別因素個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。1.土地的個別因素。土地個別因素，也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對該地塊價格產(chǎn)生影響的因素。（1）區(qū)位因素。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。三、房地產(chǎn)價格的影響因素（3）形狀因素。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉地，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。（6）用途因素。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。三、房地產(chǎn)價格的影響因素2.建筑物的個別因素。在影響房地產(chǎn)價格的個別因素中，影響土地價格的個別因素和影響建筑物和影響建筑物價格的個別因素并不完全相同，以下闡述影響建筑物價格的個別因素。（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。（2）設(shè)計、設(shè)備等是否良好。（3）施工質(zhì)量。（4）法律限制。（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。三、房地產(chǎn)價格的影響因素任務(wù)3

收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在國外被廣泛運用于收益性房地產(chǎn)價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。凈收益每年不變資本化率固定收益為無限年期收益法基本假設(shè)前提一、基本思路所以基本思路可以理解為：房地產(chǎn)在交易時，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的凈收益。這個金額就是該收益性房地產(chǎn)的理論價格。用公式表示就是：房地產(chǎn)價格=純收益/資本化率一、基本思路收益為有限年期的房地產(chǎn)價值計算公式為：或P=aΧ（P/A，r,n)這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期有限為n。一、基本思路收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估。如商場、寫字樓、旅館、公寓等。對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。二、適用范圍凈收益資本化率收益年限（一）凈收益的含義凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。必須注意房地產(chǎn)的實際純收益和客觀收益的區(qū)別。應(yīng)對存在各類偏差的實際收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的凈收益值。凈收益由總收益扣除總費用求得，即：凈收益=總收益-總費用三、凈收益（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。三、凈收益（三）客觀總費用總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M用也應(yīng)該是客觀費用?？傎M用所應(yīng)包含的項目，隨被估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所區(qū)別。費用支出，有些是正常支出，作為從總收益中扣除的總費用?？陀^總收益扣掉客觀總費用得到凈收益。三、凈收益資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。無風(fēng)險收益率、風(fēng)險收益率?？梢杂脽o風(fēng)險收益率測算風(fēng)險收益率再相加。（一）資本化率的實質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購買實際上是一種投資行為。資本化率在一定程度上反映了投資收益率。因此，資本化率的大小同投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系。投資風(fēng)險越大，利潤率越高；風(fēng)險越小，利潤率越低。四、資本化率（二）求取資本化率的方法1.純收益與售價比率法。評估人員搜集市場上近期交易的與被估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，反算出它們各自的資本化率。四、資本化率【例題】在房地產(chǎn)市場中收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，見下表：（假設(shè)交易價格為無限年期）可比實例凈收益（元/年·平方米）交易價格（元/平方米）1418.959002450.060003393.357004459.963005507.06500資本化率（%）7.17.56.97.37.8四、資本化率對以上5個可比實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%四、資本化率2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。通常選擇銀行中長期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境狀況，估計投資風(fēng)險程度，確定一個調(diào)整值，把它與安全利率相加或在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險調(diào)整值。這種方法簡單易行，對市場要求不高，應(yīng)用比較廣泛，但是風(fēng)險調(diào)整值的確定主觀性較強，不容易掌握。四、資本化率3.各種投資收益率排序插入法。評估人員收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資按收益率的大小排隊。評估人員估計被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險在哪個范圍內(nèi)，并將它插入其中，然后確定資本化率的大小。四、資本化率（三）資本化率的種類1.綜合資本化率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。此時評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的純收益也是房地合一的純收益。

四、資本化率2.建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。這時采用的純收益是建筑物自身所產(chǎn)生的純收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地純收益排除在外。3.土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價值。這時采用的純收益是土地自身的純收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物純收益排除在外。四、資本化率（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

【假設(shè)該房地產(chǎn)沒有n的限制】房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金五、計算公式（二）單獨評估土地的價值1.由土地收益評估土地價值。土地價值＝土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益-土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金五、計算公式2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值。（1）土地價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)（2）土地價值＝（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率五、計算公式（三）單獨評估建筑物的價值1.建筑物價值＝房地產(chǎn)價值－土地價值2.建筑物價值＝（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率五、計算公式【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價值。1.選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2.計算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）例題解析3.計算總費用。（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年稅金=20×900=18000（元）（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）例題解析4.計算房地產(chǎn)純收益。年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費用=486000-73260=412740（元）5.計算房屋純收益。（1）計算年貶值額。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。例題解析年貶值額=建筑物重置價—殘值使用年限（2）計算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數(shù)=2500×900-45937.5×4=2066250（元）（3）房屋純收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=2066250×8%=165300（元）例題解析6.計算土地純收益。

土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益

=412740-165300=247440（元）7.計算土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為：50-6=44（年）。例題解析

P=247440Χ（P/A，7%，44）=3358836.15（元）

單價＝3358836.15/500=6717.67（元）8.評估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2008年3月的土地使用權(quán)價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。例題解析任務(wù)4

市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。市場法又稱買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法等。

一、基本思路市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用：1.沒的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。二、適用范圍市場法的基本計算公式是：P＝P‘×A×B×C×D（5－9）式是：P——被估房地產(chǎn)評估價值；P′——可比交易實例價值；A——交易情況修正系數(shù)；B——交易日期修正系數(shù)；C——區(qū)域因素修正系數(shù)；D——個別因素修正系數(shù)。三、計算公式

三、計算公式三、計算公式交易資料收集因素修正可比交易案例確定房地產(chǎn)價值的確定四、操作步驟（一）交易資料收集運用市場法評估房地產(chǎn)價值，必須有充裕的交易資料，這是市場法運用的基礎(chǔ)和前提條件。評估人員必須注意日積月累，在平時就要時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，隨時收集有關(guān)房地產(chǎn)交易實例。如果等到需要時才去臨時找案例，往往因為時間緊迫，很難來得及收集到足夠的交易案例。而交易案例太少，用市場法評估的價值就不能滿足客觀、合理的要求。四、操作步驟（二）可比交易案例確定在進行一宗房地產(chǎn)價值評估時，需要針對被估房地產(chǎn)的特點，從平時收集的眾多房地產(chǎn)交易實例中選擇符合一定條件的交易實例，作為供比較參照的交易實例?？杀葘嵗x擇是否適當(dāng)，直接影響運用比較法評估的結(jié)果的精度，因此對可比實例的選擇應(yīng)特別慎重。所選取的交易案例資料不應(yīng)超過5年。如果市場變動劇烈，變化較快，則只宜選取較近時期的交易實例，最好是近兩年以內(nèi)的。四、操作步驟▲（三）因素修正房地產(chǎn)狀況容積率交易情況交易日期土地使用年期因素四、操作步驟1.交易情況修正。房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。四、操作步驟（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易；（2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。（3）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。四、操作步驟（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。四、操作步驟2.交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日往往有一段時間差。因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價格。這就是交易日期修正，也稱期日修正。房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行期日修正的公式如下：四、操作步驟評估基準(zhǔn)日交易實例價格=可比實例價格Χ評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)可比實例交易時價格指數(shù)【例題】現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實例，成交價格為6000元/平方米，成交日期為2000年7月。假設(shè)2000年1月至2001年7月，該類房地產(chǎn)價格每月比上月上漲1%，2001年7月至2002年1月，該類房地產(chǎn)價格價格每月比上月下降0.2%，則對可比實例進行交易日期修正后2002年1月的房地產(chǎn)價格為？P=6000×(1+1%)12×(1-0.2%)6=6000×1.27×0.988=6681(元/平方米）

3.房地產(chǎn)狀況修正。（含區(qū)域因素和個別因素的修正）對交易實例進行交易情況修正和交易日期修正后，還需要對交易實例進行房地產(chǎn)狀況修正。交易實例房地產(chǎn)與被評估房地產(chǎn)的狀況不相同的，應(yīng)將交易實例房地產(chǎn)狀況與被評估房地產(chǎn)狀況加以比較，找出由于房地產(chǎn)狀況的差別而引起的交易實例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)價格的差異，對交易實例房地產(chǎn)價格進行修正。四、操作步驟4.容積率修正。容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。容積率修正可采用下式計算：例見P119【5-3】四、操作步驟5.土地使用年期修正。土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：土地使用年期修正后地價=比較實例價格×K四、操作步驟資本化率待估對象的使用年限可比實例的使用年限（四）房地產(chǎn)價值的確定經(jīng)過上述的交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，就可以得到在評估基準(zhǔn)日的待估房地產(chǎn)的若干價格，如果交易實例選取5個，就可能有5個價格。通過計算公式求取的若干價格，可能不完全一樣。而被評估的房地產(chǎn)的價值卻只能有一個。求取最終房地產(chǎn)價值可采用統(tǒng)計學(xué)方法，如簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)自述平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法等。四、操作步驟【例5-8】有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下：五、應(yīng)用舉例五、應(yīng)用舉例宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素A68002014+1%1.30+1%B6100201401.10-1%C70002013+5%1.40-2%D6800201501.0-1%-1%E75002016-1%1.60+2%F7000201701.3+1%0G

201701.100上表中成交價的單位為：元/平方米。該城市地價指數(shù)表為：

五、應(yīng)用舉例時間2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年指數(shù)100103107110108107112另所調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該宗土地2017年的價值。五、應(yīng)用舉例解：

1.建立容積率地價指數(shù)表。

容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)100105110115120125128五、應(yīng)用舉例2.案例修正計算。（交易修正）A：6800*112/110*100/101*105/115*100/100*100/101＝6200B：6100*112/110*100/100*105/105*100/100*100/99＝6270C：7000*112/107*100/105*105/120*100/100*100/98＝6230D：6800*112/108*100/100*105/100*100/99*100/99＝7550E：7500*112/107*100/99*105/128*100/100*100/102＝6380F：7000*112/112*100/100*105/115*100/101*100/100＝6330五、應(yīng)用舉例（容積率修正）（區(qū)域修正）（個別因素修正）價格因素修正3.評估結(jié)果。案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：（6200+6270+6230+6380+6330）/5＝6280元/平方米五、應(yīng)用舉例任務(wù)5

成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用房地產(chǎn)開發(fā)的各種成本加起來，從成本的角度，把它的成本加和，則得到房地產(chǎn)的評估值。假設(shè)，房地產(chǎn)的開發(fā)，需要一定的成本，如重新開發(fā)，成本需要多少，從成本的角度，對房地產(chǎn)做出評估。該種方法認(rèn)為生產(chǎn)成本與價格之間有密切聯(lián)系。一、基本思路一般特別適用于房地產(chǎn)市場不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。如：有些部隊機關(guān)、圖書館、學(xué)校，沒有收益，也很難進入市場交易。則可選擇成本法。二、適用范圍

成本法的基本公式為：土地價值＝待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益三、土地評估的成本法操作步驟計算待開發(fā)土地取得費用計算土地開發(fā)費用計算投資利息計算投資利潤和稅費土地增值收益確定（一）計算待開發(fā)土地取得費用1.國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)組織的費用。包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。三、土地評估的成本法操作步驟關(guān)于征地費用各項標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6—10倍；征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。被征用土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。《中華人民共和國土地管理法》三、土地評估的成本法操作步驟2.為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟上的補償，補償標(biāo)準(zhǔn)各地有具體規(guī)定。例：（1）廣州天河獵德村拆遷補償方案（2008年）：“拆一補一，新增面積按3500元/平方米購買”，“不需回遷的，按1000元/平方米補償”。（2）佛山祖廟東華里仿古建筑修復(fù)拆遷補償方案：

A、異地安置（三個地塊）

B、價值補償（2008年）：5000元/平方米（方案公布后三個月內(nèi)簽訂拆遷合同的，獎勵1500元／平方米）哇。。。。。。（二）計算土地開發(fā)費用一般來說，土地開發(fā)費用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”、“七通一平”

三、土地評估的成本法操作步驟“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。三、土地評估的成本法操作步驟2.公共事業(yè)建設(shè)配套費用。主要指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施費用。3.小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似，各地根據(jù)用地情確定合理的項目標(biāo)準(zhǔn)。三、土地評估的成本法操作步驟（三）計算投資利息

墊付的土地取得費，墊付的土地開發(fā)費，應(yīng)該計算相應(yīng)的投資利息。從經(jīng)濟學(xué)的角度講，資金，預(yù)付資本不管是從銀行借，還是自己投入的，都應(yīng)該計算利息。三、土地評估的成本法操作步驟計算利息有兩個要素：1.利率。是復(fù)利，還是單利。2.計息期。計息的時間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時間。如：土地取得費，土地取得費必須先付。才可以開發(fā)，所以土地取得費是100%支付以后，按照實際的占有期限計算利息。乘上規(guī)定的利息率。三、土地評估的成本法操作步驟開發(fā)費，無論是“三通一平”“七通一平”還是小區(qū)開發(fā)，都有一個開發(fā)期。如：開發(fā)期是兩年，兩年之內(nèi)開發(fā)，開發(fā)投進一千萬，計息期怎么計算，要看一千萬在兩年中是怎樣投入到項目中。有可能是一次投入，也有可能是分期投入，大多數(shù)都分期開發(fā)。分期開發(fā)就是在兩年陸續(xù)投。三、土地評估的成本法操作步驟在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發(fā)費兩大部分。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，因此，計息期應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。三、土地評估的成本法操作步驟（四）計算投資利潤和稅費投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。該利潤計算的關(guān)鍵是確定利潤率或投資報酬率。利潤率計算的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。計算時，注意所用利潤率的內(nèi)涵。稅費是指土地取得和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費用。三、土地評估的成本法操作步驟（五）土地增值收益確定土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。由于農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，新用途的土地收益將遠(yuǎn)高于原用途土地，必然會帶來土地增值收益。由于這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，應(yīng)歸土地所有者所有。根據(jù)計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。目前，土地增值收益率通常為10%-25%。三、土地評估的成本法操作步驟【例題】

某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。

【解析】該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。（1）計算土地取得費

土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米（2）計算土地開發(fā)費

土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米（3）計算投資利息

土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則，土地取得費利息=150×[(1+6%)2－1]

=18.54(元/平方米)土地開發(fā)費利息=200×35%×[(1+6%)1.5－1]＋200×65%×[(1+6%)

0.5－1]

=6.39＋3.84

=10.23(元/平方米)

（4）計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=[(1)+(2)]×10%=35（元/平方米）（5）計算土地價值土地單價=[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15%)

=（150+200+18.54+10.23+35）×(1+15%)=475.84(元/平方米)土地總價=475.84×15000=7137600(元)該宗地單價為475.84元/平方米，總價為7137600

新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤（5-14）（一）土地取得費用（二）開發(fā)成本開發(fā)成本主要由五個方面構(gòu)成：1.勘察設(shè)計和前期工程費2.基礎(chǔ)設(shè)施費3.房屋建筑安裝工程費4.公共配套設(shè)施建設(shè)費5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟（三）管理費用（包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費、差旅費等）

=（土地取得成本+開發(fā)成本）Χ一定比率（四）開發(fā)利潤

=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）Χ投資利潤率四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟

（五）投資利息=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）Χ利率

▲利息率應(yīng)選擇評估基準(zhǔn)日建設(shè)銀行基本建設(shè)貸款的利率，如果選擇一年期貸款利率，則用復(fù)利計息；如果選擇與項目建設(shè)期相同期限的貸款利率，則采用單利計息。（六）銷售稅費

銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費，主要分為以下幾種：

1.銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費等。按房地產(chǎn)售價的一定比例計算。

2.銷售稅金及附加：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。按稅法規(guī)定的有關(guān)規(guī)定計算。3.其他銷售稅費：包括由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費等。按稅法及政府的有關(guān)規(guī)定計算。建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限或=重置成本Χ成新率各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0%

磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2%

磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2%

磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6%

磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4%

磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3%

五、舊建筑物評估的成本法操作步驟六、成本途徑及其方法評估案例例1：土地價值評估1.評估對象土地基本數(shù)據(jù)資料評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本為230元/平方米，土地開發(fā)成本（包括管理費）為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第一年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的3/4，第二年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的1/4；銀行基本建設(shè)貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤率為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%、銷售費用為開發(fā)后土地售價的3%。

2.估價要求計算評估對象土地開發(fā)后的市場價值。

3.評估過程（1）計算土地取得成本

土地取得成本=500×230=115000（元）（2）計算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本=500×246=123000（元）（3）計算投資利息。土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：土地取得費利息=115000×[（1+8%）2－1]=19136（元）土地開發(fā)費利息=123000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11289+1206=12495（元）

總投資利息=19136+12495=31631（元）（4）計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（115000+123000）×10%=23800（元）（5）計算營業(yè)稅及附加城市維護建設(shè)稅=15444×7%=1081（元）教育費附加=15444×3%=463（元）營業(yè)稅及附加合計：

15444+1081+463=16988（元）

（6）計算銷售費用

銷售費用=（115000+123000+31631+23800+16988）×3%=9313（元）（7）計算土地價值土地價格=115000+123000+31631+23800+16988+9313=319732（元）土地單價=319732÷500=639（元/平方米）

4.評估結(jié)論根據(jù)計算結(jié)果，經(jīng)分析確定評估對象土地的市場價值為319732元，土地單價為每平方米639元。

例2：房地產(chǎn)價值評估

1.評估對象概況評估對象為某事業(yè)單位辦公樓，占地面積200平方米，建筑總面積500平方米，該建筑的建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，4層，建于1998年5月。2.估價要求評估該房地產(chǎn)2001年10月的市場價值。

3.評估過程（1）評估方法的選擇。由于評估對象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓，無直接收益，也很少有交易實例，故在評估時采用成本途徑及方法。評估計算公式：房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值

建筑物價值=重置成本×成新率

（2）估測土地價值。方法及過程省略，假定土地評估單價為800元/平方米，則土地總價值為160，000元。（3）估測建筑物的價值①估測建筑安裝成本

重置建安成本的估測采用單位工程造價比較法，通過市場調(diào)查，選取三個比較實例作為參照物，進行分析比較，具體情況如下表所示。表5-12參照物項目參照物1參照物2參照物3單位造價(元/平方米)750720690建筑面積(平方米)800600580層數(shù)655建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混竣工(決算)時間1997.41997.21997.4用途培訓(xùn)中心辦公樓辦公樓

經(jīng)分析比較，參照物1外墻面粘貼釉面磚，內(nèi)部裝修也好于評估對象，由此單位工程造價較評估對象高5%，調(diào)整后的單位造價為750×0.95=712.5（元/平方米）。參照物2、參照物3與評估對象的情況基本相同，無需調(diào)整。此外，1997年初至評估基準(zhǔn)日建材價格、施工取費等無多大變化，市場價格指數(shù)方面不予調(diào)整。用簡單算術(shù)平均法計算評估對象的單位造價為：（712.5+720+690）÷3=707.5（元/平方米）評估對象工程總造價=707.5×500=353750（元）②估測勘察設(shè)計及前期工程費勘察設(shè)計費按建筑安裝成本2%計取，其它前期工程費按建筑安裝成本1.5%計取，則：總前期費用=353750×（2%+1.5%）=12381（元）

③計算基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定及費用標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費為27724元。④計算管理費用建設(shè)單位管理費按建筑安裝成本的2%計取，則管理費用=353750×2%=7075（元）⑤計算投資利息該項目建設(shè)期為一年，假定評估時銀行一年期基本建設(shè)貸款利率為9%，則：投資利息=（353750+12381+27724+7075）÷2×9%=18042（元）⑥計算開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查分析，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)該類房地產(chǎn)的平均投資利潤率為15%，則：

開發(fā)利潤=（353750+12381+27724+7075）×15%=60140（元）⑦計算銷售稅金及銷售費用經(jīng)調(diào)查分析，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加費率為3%，銷售費用為開發(fā)后房價的3%。城市維護建設(shè)稅=24267×7%=1699（元）教育費附加==24267×3%=728（元）營業(yè)稅及附加合計：

24267+1699+728=26694（元）銷售費用=（353750+12381+27724+7075+60140+26694）×3%=14633（元）

⑧計算建筑物的重置成本：重置成本=353750+12381+27724+7075+18042+60140+26694+14633=520439（元）⑨估測建筑物成新率經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察，采用打分法計算得出該建筑物的成新率為94.63%，詳見表5-13。⑩計算建筑物評估價值經(jīng)分析，該建筑物不存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，則：建筑物評估值=重置成本×成新率=520439×94.63%=492491（元）（4）計算房地產(chǎn)評估值房地產(chǎn)評估值=土地使用權(quán)評估值+建筑物評估值=160000+492491=652491（元）房地產(chǎn)單價=652491÷500=1305（元/平方米）表5-13房屋建筑物成新率評定表建筑名稱辦公樓結(jié)構(gòu)類型磚混建造年份1998年層數(shù)4層建筑面積500平方米分部序號項目評分評分依據(jù)結(jié)構(gòu)部分1地基基礎(chǔ)24完好，無任何下沉，有足夠承載力2承重構(gòu)件24墻體、樓板、屋面板、梁等完好3非承重墻14平直完好，無傾斜4屋面19完好平整，不滲漏5樓地面14整體面層平整牢固，無裂縫、起砂6（1+2+3+4+5）*G71.25裝修部分7門窗24開關(guān)靈活、完整無損8外裝飾19完整、牢固、無裂縫、空鼓9內(nèi)裝飾19完整、無破損10頂棚18完整、無破損11細(xì)木裝修13完整牢固、油漆完好12（7+8+9+10+11）*S11.16

4.評估結(jié)論根據(jù)計算結(jié)果，經(jīng)分析確定評估對象房地產(chǎn)的市場價值為652491元，房地產(chǎn)單價為每平方米1305元。設(shè)備部分13水衛(wèi)38上下水通暢、器具齊全、無銹蝕14電氣照明23線路裝置完好、牢固、絕緣15暖氣33設(shè)備管道完好，使用正常16（13+14+15）*B12.22總計（6+12+16）94.63成新率94.63%評定人：ⅹⅹⅹ評定日期：ⅹⅹ年ⅹⅹ月ⅹⅹ日說明：G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分的修正系數(shù)，本次評估G、S、B取0.75、0.12、0.13。任務(wù)6

假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。售樓價格表面是樓房的價格其實也包含了樓價和地價。若求地價則用：售樓價－屬于樓的所有的費用，剩下的則是地的價格。一、基本思路1.待開發(fā)土地的估價。2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。二、適用范圍

P=A-(B+C+D+E)式中：P表示土地價值；A表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)；B表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C表示投資利息；D表示開發(fā)商合理利潤；E表示正常稅費。三、計算公式在我國香港特別行政區(qū)，剩余法的計算公式為：地價=樓價－建筑費用－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商利潤或，地價=總開發(fā)價值—開發(fā)費用—開發(fā)者的收益—取得土地所需的稅費其中，開發(fā)費包含拆遷費和對現(xiàn)有承租者的補償、基建費、業(yè)務(wù)費、財務(wù)費、應(yīng)急費、代理費及法律事務(wù)費用等。三、計算公式目前，現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：地價＝預(yù)期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤在式中，利息＝（地價+建筑費用+專業(yè)費用）×利息率利潤＝（地價+建筑費用+專業(yè)費用）×利潤率將利息、利潤代到公式中計算。三、計算公式（一）調(diào)查被評估對象的基本情況

1、調(diào)查土地的限制條件。2、調(diào)查土地位置。3、調(diào)查土地面積大小和土地形狀、地質(zhì)狀況、地形地貌、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和生活設(shè)施狀況以及公用設(shè)施狀況等。4、調(diào)查房地產(chǎn)利用要求。5、調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況。四、操作步驟（二）確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選擇最佳的土地用途。（三）預(yù)測房地產(chǎn)售價1、對于出售的房地產(chǎn)，可以采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。2、對于出租的房地產(chǎn)，其開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價的確定，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益還原法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。四、操作步驟（四）估算各項成本費用1、估算開發(fā)建筑成本費用2、估算專業(yè)費用3、確定開發(fā)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息4、估算稅金5、估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用（五）確定開發(fā)商的合理利潤開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算。四、操作步驟調(diào)查被評估對象的基本情況確定被估房地產(chǎn)最佳開發(fā)利用方式預(yù)測房地產(chǎn)售價估算各項成本費用確定開發(fā)商的合理利潤估算待估房地產(chǎn)價值【例題】有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。

試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用（一）確定評估方法

現(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：

地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤（二）計算樓價

樓價=2000×2.5×9000=45，000，000(元)假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用（三）計算建筑費和專業(yè)費

建筑費=3000×2000×2.5=15，000，000(元)

專業(yè)費=建筑費×10%=15000000×10%=1，500，000（四）計算銷售費用和稅費

銷售費用=45000000×2.5%=1125000(元)

銷售稅費=45000000×6.5%=2925000(元)假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用（五）計算利潤

利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）×10%

=（地價+16500000）×10%

（六）計算利息（若以折現(xiàn)的方法，在計算開發(fā)成本時已將利率體現(xiàn)為折現(xiàn)率，不再計算利息）利息=地價×[(1+6%)2-1]＋(15000000＋1500000)×[(1+6%)1-1]

=0.1236×地價+990000

假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用（七）求取地價

地價=45000000-16500000-1125000-2925000-（0.1×地價+16500000×0.1）-（0.1236×地價+990000）

地價=21810000/1.2236

=17，824，452(元)

（八）評估結(jié)果

單位地價=17824452/2000

=8912（元/平方米）

樓面地價=8912÷2.5

=3565（元/平方米）假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用樓價建筑費+專業(yè)費銷售費用銷售稅金利潤利息第七節(jié)基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。一、基準(zhǔn)地價的含義基準(zhǔn)地價是任何一個城市，最基準(zhǔn)的地價，是由政府確定的，按照區(qū)域和用途測算的單位土地面積的價格，基準(zhǔn)地價測算出來之后，某一塊地，在轉(zhuǎn)讓時先轉(zhuǎn)換成標(biāo)定地價，然后在由標(biāo)定地價轉(zhuǎn)為土地使用權(quán)出讓底價，在政府與開發(fā)商談判轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，如果進入二級市場，需要作評估，基準(zhǔn)地價和二級市場的市場價與評估價之間不是一個口徑，中間隔著標(biāo)定地價，隔著土地使用權(quán)出讓底價。它并不是這塊地的市場價。一、基準(zhǔn)地價的含義從其定義可以看出，基準(zhǔn)地價不同于宗地地價，它有一個重要特點，是特定區(qū)域的平均價格，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。一、基準(zhǔn)地價的含義如何利用基準(zhǔn)地價，基準(zhǔn)地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的，要利用已知的基準(zhǔn)地價，考慮到基準(zhǔn)地價和評估價之間口徑上的差異，并還原，利用調(diào)整的系數(shù)，把基準(zhǔn)地價修正為二級市場的評估價。二、基準(zhǔn)地價測算的基本思路（一）基準(zhǔn)地價的特點1、基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格2、基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格3、因為基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格，因而必定是平均價格4、基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)5、基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價6、基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格三、基準(zhǔn)地價的特點與作用（二）基準(zhǔn)地價的作用（1）具有政府公告作用；（2）宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；（3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；（5）是進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)；（6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。三、基準(zhǔn)地價的特點與作用基準(zhǔn)地價修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別因素等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日價格的方法。四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本思路1.適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準(zhǔn)地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果。2.基準(zhǔn)地價修正法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估，因此，可快速方便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估。3.基準(zhǔn)地價修正法估價的精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。五、準(zhǔn)地價修正系數(shù)法適用范圍（一）收集、整理土地定級估價成果資料（二）確定修正系數(shù)表（三）調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件（四）制定被估宗地因素修正系數(shù)（五）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)（六）確定期日修正系數(shù)（七）確定容積率修正系數(shù)（八）評估宗地地價六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序第八節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（一）路線價估法的含義路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。適合大面積的評估大量的土地。比較快速、簡捷。所謂路線價，是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價。一、路線價估法的含義和理論依據(jù)（二）路線價估法的理論依據(jù)從經(jīng)濟學(xué)講，土地的價值是隨著土地的遠(yuǎn)近而遞減，離街道越遠(yuǎn)價值就會遞減。比如說有一條街道，有一塊地，那么這塊地離主街道近的部分，其價值就高，離主街道遠(yuǎn)的部分價值就低。離主街道越遠(yuǎn)價值就越低。一、路線價估法的含義和理論依據(jù)路線價法的計算公式有不同的表現(xiàn)形式，常用的表述是：宗地總價=路線價×累計深度百分率×臨街寬度或=路線價×深度百分率×宗地面積二、路線價估法的計算公式以“元/米”標(biāo)價以“元/平方米”標(biāo)價如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形關(guān)地、袋地等，則需按下列公式計算：二、路線價估法的計算公式路線價法適宜于同時對大量土地進行評估。特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行評估的場合。路線價法是否運用得當(dāng)，還依賴于較為完整的道路系統(tǒng)和排列整齊的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他條件修正率。三、路線價估價法的適用范圍路線價區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定深度百分率表制作路線價評估計算宗地價值四、路線價估價法的程序（一）路線價區(qū)段劃分地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一路線價區(qū)段，路線價區(qū)段為帶狀地段。街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長度稱為路線段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點為界。路線價區(qū)段劃分完畢，對每一路線段求取該路線段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價，附設(shè)于該路線段上。四、路線價估價法的程序（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格，路線價的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地面積。標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深