某咨詢-上海汽車城方案課件

SIAT/010929/SH-PR(2000GB)細化功能設計，制勝關鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設機密上海國際汽車城發(fā)展有限公司工作匯報二OO一年十月十四日此報告僅供客戶內部使用。未經麥肯錫公司的書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)細化功能設SIAT/010929/SH-PR(2000GB)1項目進展情況回顧––本項目工作已基本完成實際完成工作提出核心貿易區(qū)的初步功能定位并對其作測試分析分析國內外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風暴與分析，確定核心貿易區(qū)布局設計及關鍵舉措對所需的各項政府政策聚焦進行細化分析制定建筑規(guī)劃設計招標書分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業(yè)模式，建立財務模型，對經濟效益進行評估草擬招商引資營銷方案及計劃核心貿易區(qū)的功能定位及詳細布局設計,包括服務內容及設施數(shù)量幫助建筑規(guī)劃設計所順利開展詳規(guī)設計及模型制作對潛在的投資者，合作伙伴及關鍵駐商進行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對象清單對不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運作機制的分析建立財務模型并在不同層面展開財務分析分析總結國際汽車市場的成功經驗擬定汽車城介紹文件初步擬定汽車城關鍵駐商招商引資文件范本第一階段：明確市場需求，制定價值定位計劃中工作第二階段：制定功能定位與布局，明確商業(yè)模式，評估經濟效益第三階段：制定招商營銷實施方案，并作初步溝通接觸實際完成工作設計營銷方案及計劃與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設計確定汽車城項目管理組織制定實施計劃形成針對不同關鍵駐商的招商文件及計劃與第一批共23家潛在駐商進行了首次接觸，與其中的13家進行了第二輪的討論，明確其政策財務的需求為汽車城發(fā)展有限公司設計了組織架構及人員要求形成了具體實施計劃計劃中工作SIAT/010929/SH-PR(2000GB)1項目進展SIAT/010929/SH-PR(2000GB)2今天匯報內容上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)2今天匯報SIAT/010929/SH-PR(2000GB)3今天匯報內容上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)3今天匯報SIAT/010929/SH-PR(2000GB)4根據第一階段工作的分析討論結果，上海國際

汽車城遠景與功能布局設想平面圖將是如下人工湖研發(fā)、管理、培訓區(qū)滬寧高速曹安路吳淞江顧河墨玉路顧河城區(qū)干道浦安亭涇浦蘊藻浜認證檢測中心上海汽車工業(yè)技術中心綠化汽車第三方物流服務區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心汽車城公園消費者汽車貿易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛安亭新鎮(zhèn)區(qū)經銷商會展中心（含博物館）經銷商經銷商二手車市場商貿服務中心體育館中心備用地廣場都市服務中心N汽車體驗園品牌中心品牌中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)4根據第一SIAT/010929/SH-PR(2000GB)5模式一：汽車城公園模式三：汽車第三方物流服務區(qū)模式三：研發(fā)、管理、培訓區(qū)安亭新鎮(zhèn)區(qū)上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下模式二：汽車貿易展示及辦公區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心體育館中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)5模式一：SIAT/010929/SH-PR(2000GB)6在已經確立的功能區(qū)劃分基礎上，我們對每一區(qū)塊內的功能定位和布局進行了細化分析功能區(qū)塊1. 汽車貿易展示區(qū)2. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）3. 研發(fā)管理培訓區(qū)4. 第三方物流區(qū)5. 汽車城公園根據不同模式的關鍵成功因素有哪些功能/設施是一般情況下成功所必需的？有哪些額外功能/設施是在安亭取得成功所必需的？一般情況下成功所需要的項目數(shù)量*18221761按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國際汽車城要實現(xiàn)其遠景目標及其功能，需要成功實施90–100個項目在安亭取得成功所需要的額外項目數(shù)量*159620總計33312381 *有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數(shù) 資料來源：麥肯錫分析要回答的問題:SIAT/010929/SH-PR(2000GB)6在已經確SIAT/010929/SH-PR(2000GB)7建設這些項目需要占用約220萬平方米土地的土地占用土地面積萬平方米汽車貿易、辦公、展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心汽車研發(fā)教育培訓區(qū)汽車第三方物流區(qū)汽車城公園未占用土地面積751259745867核心貿易區(qū)總土地面積238用于園區(qū)內綠化、道路、廣場及發(fā)展備用

資料來源: 麥肯錫分析220項目總共占有土地面積SIAT/010929/SH-PR(2000GB)7建設這些SIAT/010929/SH-PR(2000GB)81.汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析汽車貿易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施為汽車消費者提供可選擇的多種品牌為汽車消費者提供舒適的購車環(huán)境為汽車參展商提供足夠大的展出場地為汽車消費者提供購車一站式服務為汽車消費者提供一流的試駕體驗讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內容的汽車展示，而不用去等汽車展市場服務需求經銷商3S店汽車集中貿易市場（輕型客車、輕型卡車等）二手車市場會展中心購車配套政府機構（車管所，工商，稅務，養(yǎng)路費）購車配套非政府機構（銀行，保險）汽車體驗園品牌中心汽車博物館所對應的功能項目1.11.21.31.41.51.61.71.81.9SIAT/010929/SH-PR(2000GB)81.汽SIAT/010929/SH-PR(2000GB)9汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米經銷商3S店*汽車集中貿易市場**二手車市場會展中心一般功能項目合計汽車體驗園****品牌中心–高檔品牌中心–特種汽車博物館總占地面積萬平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.0–80.50.320.20.132.73.2總建筑面積將為36萬平方米總占地面積將為59萬平方米數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能項目合計商貿服務中心***13.23.2 * 經銷商3S店參照現(xiàn)有別克、奧迪及國外3S店 ** 汽車集中貿易市場可以和二手車市場相結合 *** 商貿服務中心內主要駐商為與購車相關的政府及非政府機構 **** 汽車體驗園參照日本Motegi賽車場資料來源: 文獻檢索；國內外汽車制造商、經銷商訪談；麥肯錫分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)9汽車貿易SIAT/010929/SH-PR(2000GB)10汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）

–就業(yè)人數(shù)，消費者人流，交易車輛數(shù)67515451400**1400**120011,100120830210340數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù)4004002001,900202401203,200預計：1,100經銷商3S店汽車集中貿易市場二手車市場會展中心一般功能項目合計汽車體驗園品牌中心–高檔品牌中心–特種汽車博物館所有功能項目合計商貿服務中心*20 * 商貿服務中心內主要駐商與購車相關的政府及非政府機構 ** 包括市場內經銷人員資料來源: 文獻檢索；國內外汽車制造商、經銷商訪談；麥肯錫分析消費者人流15,000人/天年汽車貿易量80,000–100,000輛預計到2010年就業(yè)人數(shù)人SIAT/010929/SH-PR(2000GB)10汽車貿SIAT/010929/SH-PR(2000GB)11根據功能定位細化分析的結果，汽車貿易展示區(qū)的詳細布局平面圖將是如下050100250500M經銷商經銷商經銷商經銷商經銷商廣場會展中心（包括博物館）品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心廣場商貿中心二手車市場（包括輕型客車卡車市場）經銷商經銷商經銷商經銷商經銷商綠化品牌中心品牌中心經銷商經銷商經銷商經銷商經銷商N汽車體驗園曹安路墨玉路公園路SIAT/010929/SH-PR(2000GB)11根據功SIAT/010929/SH-PR(2000GB)12經銷商經銷商經銷商經銷商品牌中心品牌中心會展中心（包括博物館）二手車市場（包括輕型客車卡車市場）商貿服務中心汽車體驗園汽車貿易展示區(qū)的詳細布局立體圖將是如下SIAT/010929/SH-PR(2000GB)12經銷商SIAT/010929/SH-PR(2000GB)132.新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位

細化分析公共活動中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施為消費者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務設施（住宿、餐飲、購物、娛樂）為消費者（旅游者）及駐商提供充分的基礎服務設施保障（治安、消防、電信等）對于有較高消費需求的消費者（旅游者）提供有針對性的高質量服務市場服務需求酒店（2–3星）快餐/中檔餐飲設施/酒吧電影院大型商場便利店/藥店超市警察局/消防站/電信局加油站寫字樓酒店（4–5星）高檔餐飲設施高檔專賣店高檔娛樂城所對應的功能項目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.13SIAT/010929/SH-PR(2000GB)132.SIAT/010929/SH-PR(2000GB)14新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)）–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場*一般功能項目合計寫字樓*高檔專賣店總占地面積萬平方米100.0200.01510.451.10總建筑面積將為23萬平方米總占地面積將為7萬平方米數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能項目合計警察局/消防站/電信局 * 餐飲設施已經包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿服務中心大樓內，不再單列 資料來源: 文獻檢索；相關公司、機構訪談；麥肯錫分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.075SIAT/010929/SH-PR(2000GB)14新鎮(zhèn)公SIAT/010929/SH-PR(2000GB)15新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)）–就業(yè)人數(shù)6002300數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù)75100151501,600600100303,900預計到2010年就業(yè)人數(shù)人106003,1705151100130101016002800110350351600 * 酒店、娛樂城、寫字樓、商場及商貿服務中心服務中心均配套餐飲設施（包括高檔和中檔），所以不再單列 資料來源: 文獻檢索；相關公司、機構訪談；麥肯錫分析酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場*一般功能項目合計寫字樓*高檔專賣店所有功能項目合計警察局/消防站/電信局便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂城*20超市125SIAT/010929/SH-PR(2000GB)15新鎮(zhèn)公SIAT/010929/SH-PR(2000GB)16根據功能定位細化分析的結果，新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局平面圖將是如下050100250500M酒店2–3星酒店2–3星電影院電信中心廣場大酒店大型商場金桂新村保留地綠化便利店停車場專賣店/便利店停車場加油站專賣店廣場娛樂城寫字樓寫字樓N專賣店酒吧/咖啡消防

站警察

局寫字樓寫字樓曹安路墨玉路SIAT/010929/SH-PR(2000GB)16根據功SIAT/010929/SH-PR(2000GB)17新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局立體圖將是如下金桂新村大酒店大型商場娛樂城酒店酒吧/咖啡寫字樓警察局消防站SIAT/010929/SH-PR(2000GB)17新鎮(zhèn)公SIAT/010929/SH-PR(2000GB)183.研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析研發(fā)管理培訓區(qū)一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施有高水準的技術服務支持有高標準的認證檢測設施供研發(fā)機構共享能夠通過大學、職業(yè)培訓機構等為研發(fā)機構提供人才和基礎研究支持能夠通過配置創(chuàng)新企業(yè)來促進技術進步及成果轉化為研發(fā)機構提供配套生活設施市場服務需求認證測試中心上汽技術中心供應商研發(fā)中心獨立研究開發(fā)商大學汽車系職業(yè)培訓中心/?？茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所對應的功能項目3.13.23.33.43.53.63.73.8SIAT/010929/SH-PR(2000GB)183.SIAT/010929/SH-PR(2000GB)19研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米認證檢測中心供應商研發(fā)中心獨立研究開發(fā)商一般功能項目合計大學汽車系職業(yè)培訓中心/專科學校體育館創(chuàng)新企業(yè)園總占地面積萬平方米114.06.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3總建筑面積將為34萬平方米總占地面積將為67萬平方米數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）6.52.8102.522550.32.334所有功能項目合計

資料來源: 文獻檢索；大學及研發(fā)機構訪談；麥肯錫分73.667上汽技術中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)19研發(fā)管SIAT/010929/SH-PR(2000GB)20研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）

–就業(yè)人數(shù)150數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù)320205007,6002,000* * 包括大學、?？圃盒Ｔ谛W生 資料來源: 文獻檢索；大學及研發(fā)機構訪談；麥肯錫分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500認證檢測中心供應商研發(fā)中心獨立研究開發(fā)商一般功能項目合計大學汽車系職業(yè)培訓中心/專科學校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所有功能項目合計上汽技術中心預計到2010年就業(yè)人數(shù)人SIAT/010929/SH-PR(2000GB)20研發(fā)管SIAT/010929/SH-PR(2000GB)21根據功能定位細化分析的結果，研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局平面圖將是如下050100250500M綠化獨立研究開發(fā)商大學汽車系專科學校供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心認證檢測中心上汽技術中心創(chuàng)新企業(yè)園住宅用地住宅用地大學汽車系?？茖W校獨立研究開發(fā)商獨立研究開發(fā)商獨立研究開發(fā)商獨立研究開發(fā)商體育館供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心N曹安路路公園SIAT/010929/SH-PR(2000GB)21根據功SIAT/010929/SH-PR(2000GB)22研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局立體圖將是如下供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心創(chuàng)新企業(yè)園獨立研究開發(fā)商大學汽車系專科學校體育館上汽技術中心認證檢測中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)22研發(fā)管SIAT/010929/SH-PR(2000GB)234.第三方物流區(qū)的功能定位細化分析第三方物流服務區(qū)一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施為鄰近的汽車整車廠提供進廠、出廠物流服務提供開展物流業(yè)務所需的配套設施為汽車貿易區(qū)內的進口車貿易提供保稅倉儲服務能為安亭地區(qū)的大型物流企業(yè)提供運營中心支持市場服務需求進廠物流中心（零配件）出廠物流中心（整車）卡車停車場加油站所對應的功能項目4.14.24.34.4保稅倉庫物流企業(yè)運營中心4.54.6SIAT/010929/SH-PR(2000GB)234.SIAT/010929/SH-PR(2000GB)24第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米總占地面積萬平方米11.50.522.01.216.02.010.5–總建筑面積將為5萬平方米總占地面積將為12萬平方米數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）2.22.000.45所有功能項目合計

資料來源: 文獻檢索；供應商訪談；麥肯錫分析460.50.0412保稅倉庫進廠物流中心

（零配件）出廠物流中心

（整車）卡車停車場0.010.2物流企業(yè)運營中心20.10.20.51.510.040.01加油站SIAT/010929/SH-PR(2000GB)24第三方SIAT/010929/SH-PR(2000GB)25第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）

–就業(yè)人數(shù)數(shù)量每一項目就業(yè)人數(shù)375150210011020010050

資料來源: 文獻檢索；供應商訪談；麥肯錫分析所有功能項目合計保稅倉庫進廠物流中心

（零配件）出廠物流中心

（整車）加油站物流企業(yè)運營中心25011015卡車停車場10預計到2010年就業(yè)人數(shù)人105SIAT/010929/SH-PR(2000GB)25第三方SIAT/010929/SH-PR(2000GB)26根據功能定位細化分析的結果，第三方物流區(qū)的

詳細布局平面圖將是如下050100250500M綠化卡車停車場出廠物流中心入廠物流中心加油站入廠物流中心物流企業(yè)運營中心保稅倉庫N曹安路SIAT/010929/SH-PR(2000GB)26根據功SIAT/010929/SH-PR(2000GB)27第三方物流區(qū)的詳細布局立體圖將是如下保稅倉庫卡車停車場物流企業(yè)運營中心入廠物流中心出廠物流中心加油站SIAT/010929/SH-PR(2000GB)27第三方SIAT/010929/SH-PR(2000GB)285.汽車城公園的功能定位細化分析主題公園一般情況下所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施有足夠多的游玩內容有齊備的配套生活設施便利的交通條件有世界一流的主題公園運營商設計管理為消費者提供別處無法比擬的游樂體驗便利的大眾交通設施(如輕軌等)市場服務需求75萬平方米的汽車城公園汽車城公園內配套餐飲、購物設施所對應的功能項目5.15.2汽車公園主題（如未來世界、冒險樂園等）輕軌等交通設施5.35.4SIAT/010929/SH-PR(2000GB)285.SIAT/010929/SH-PR(2000GB)29今天匯報內容上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)29今天匯SIAT/010929/SH-PR(2000GB)30關鍵駐商的成功引入，對上海國際汽車城的發(fā)展至關重要，應該按科學系統(tǒng)的方法加以實現(xiàn)主要工作主要成果對潛在關鍵駐商進行分析與綜合排序制定招商引資方案及溝通文件進行初步溝通，談判并達成協(xié)議列出上海國際汽車城各功能區(qū)潛在關鍵駐商對潛在關鍵駐商按一定的篩選標準進行綜合分析綜合分析結果進行優(yōu)先排序綜合分析結果獲得的上海國際汽車城潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序名單根據每一潛在關鍵駐商的特點，明確上海國際汽車城價值定位制定有關上海汽車城的市場宣傳和介紹文件制定針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資方案及溝通文件上海國際汽車城市場宣傳介紹文件針對每一特定潛在關鍵駐商的招商引資文件與部分潛在關鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿談判，并根據談判情況，進一步調整修改招商引資方案確定最終協(xié)議分階段地引進各類駐商入駐上海國際汽車城本項目工作范圍SIAT/010929/SH-PR(2000GB)30關鍵駐SIAT/010929/SH-PR(2000GB)31招商引資，首先應通過對潛在關鍵駐商在

發(fā)展戰(zhàn)略、關鍵技能、財務狀況及溝通渠

道等方面的分析，進行排序關鍵分析內容該駐商在中國的業(yè)務發(fā)展歷史是怎樣的？該駐商未來在中國的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競爭和市場中的地位如何？該駐商對中國汽車工業(yè)、上海汽車城發(fā)展影響如何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品牌效應如何？該駐商的管理技能/水平如何？該駐商以往的開發(fā)、經營成功記錄如何？關鍵技能該駐商過去若干年的財務狀況如何？對該駐商今后幾年的財務狀況預測是怎樣的？財務狀況該駐商與上海市政府的關系如何？上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？溝通渠道通過綜合分析，對潛在關鍵駐商進行綜合排序，并根據排序結果，制定招商引資方案，建立業(yè)務發(fā)展藍圖SIAT/010929/SH-PR(2000GB)31招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)32汽車貿易、展示和辦公區(qū)根據分析，我們初步得出了第一階段吸引的

潛在關鍵駐商重點目標品牌中心：大眾品牌中心通用品牌中心豐田品牌中心寶馬品牌中心戴姆勒–克萊斯勒品牌中心汽車行業(yè)協(xié)會：中國汽車工業(yè)協(xié)會汽車博物館：汽車與技術博物館亨利·福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館國產汽車銷售公司：上海大眾銷售公司

（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）一汽大眾銷售公司（捷達、奧迪）一汽貿易轎車銷售有限公司

（紅旗）廣州本田有限公司（雅閣）神龍汽車有限公司（富康）天津汽車工業(yè)銷售有限公司

（夏利）上海大眾汽車公司營銷總部展覽/會展公司TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團汽車物流區(qū)天地物流（TNT）安吉汽車物流有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)32汽車貿SIAT/010929/SH-PR(2000GB)33汽車研發(fā)管理培訓區(qū)根據分析，我們初步得出了第一階段吸引的

潛在關鍵駐商重點目標（續(xù)）汽車零配件供應商研發(fā)中心：德爾福研發(fā)中心延峰–維世通研發(fā)中心江森研發(fā)中心法里奧研發(fā)中心Michelin研發(fā)中心Littlefuse工程中心汽車高等教育：清華大學汽車工程系同濟大學汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根大學汽車研究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學獨立汽車研發(fā)、測試機構：

PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineeringAtlasWeathering服務中心英國汽車工業(yè)研發(fā)協(xié)會（MIRA）中國汽車研發(fā)機構：華晨集團汽車研發(fā)中心上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心汽車城主題公園迪斯尼Viacom新鎮(zhèn)公共活動中心麥當勞嘉定小籠包子店華聯(lián)超市星巴克咖啡店假日酒店汽車旅館環(huán)球影城時代華納SIAT/010929/SH-PR(2000GB)33汽車研SIAT/010929/SH-PR(2000GB)34招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：整車制造廠商品牌中心世界主要著名汽車品牌通用（Buick,Saab,Opel,Cadillac)福特（Lincoln,LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin)戴姆勒–克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)豐田（Lexus,Toyota)大眾（Audi,Volkswagen,Lamborghini,Bently,

Rolls-Royce)本田（Honda,Acura）日產/雷諾（Nissan,Renault）菲亞特（Fiat,Ferrari）標致/雪鐵龍（Citroen,Peugeot）寶馬（BMW）寶時捷（Porsche）品牌是否對中國消費者/旅游者有很大吸引力？是否將中國作為其市場發(fā)展戰(zhàn)略重點？是否有良好財務狀況？通用福特戴姆勒–克萊斯勒豐田大眾本田菲亞特保時捷寶馬上海國際汽車城是否與其有便捷的溝通渠道？或是否將上海作為其在中國業(yè)務發(fā)展的重點？大眾（Audi,Volkswagen,Jetta,Lamborghini,Bently,Rolls-Royce)通用（Buick,Saab,Opel,Cardillac)豐田（Lexus,Toyota)寶馬（BMW）戴姆勒–克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否2495假定政策允許外資汽車代理商在汽車城內有汽車經銷權

資料來源: Fortune500企業(yè)排名；公司財務年報；公司網頁；麥肯錫分析**SIAT/010929/SH-PR(2000GB)34招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)35招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：國產汽車制造廠商銷售公司國內主要整車制造廠商及銷售公司轎車上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司長安汽車集團銷售公司廣州本田汽車公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿易轎車銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長安汽車集團銷售公司昌河飛機工業(yè)集團銷售公司面包車沈陽金杯客車制造有限公司躍進汽車集團貿易公司安徽江淮汽車集團公司客貨兩用車柳州五菱汽車公司長安汽車集團銷售公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司產品是否有競爭力和持續(xù)發(fā)展能力？企業(yè)的銷售和財務狀況如何?上海大眾銷售公司一汽大眾銷售公司廣州本田有限公司神龍汽車有限公司上海通用汽車公司一汽貿易轎車銷售有限公司天津汽車工業(yè)銷售有限公司哈爾濱哈飛汽車制造有限公司長安汽車集團銷售公司沈陽金杯客車制造有限公司柳州五菱汽車公司是否將上海作為其拓展市場的重要基地？或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？上海大眾銷售公司（桑塔納、帕薩特）上海通用汽車公司（別克）一汽大眾銷售公司（捷達、奧迪）一汽貿易轎車銷售有限公司（紅旗）廣州本田有限公司（雅閣）神龍汽車有限公司（富康）天津汽車工業(yè)銷售有限公司（夏利）第二階段重點吸引第一階段

重點吸引是第一步篩選第二步篩選是否41176否第三階段重點吸引

資料來源: 中國汽車工業(yè)年鑒；公司年報；麥肯錫分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)35招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)36招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：會展、展覽公司世界領先展覽公司及汽車博物館REED展覽公司聯(lián)合新聞和媒體展覽公司展覽促銷公司CES展覽服務公司杜塞爾多夫展覽公司法蘭克福展覽公司漢諾威科隆展覽集團TMN蒙哥馬利展覽集團荷蘭皇家展覽集團是否具有領先的管理水平？是否具有組辦、經營與汽車行業(yè)相關展示/博覽的經驗？TMN蒙哥馬利展覽集團漢諾威法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團是否具有在中國開展業(yè)務的經驗？是否把中國作為一個戰(zhàn)略發(fā)展重點區(qū)域？是否在上海及周邊地區(qū)還沒有展覽場地、設施？TMN蒙哥馬利展覽集團法蘭克福展覽公司荷蘭皇家展覽集團第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否6143

資料來源: 公司網頁；年度報告；麥肯錫分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)36招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)37招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車博物館世界著名汽車博物館汽車與技術博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館羅素·比洋科汽車博物館亨利·福特博物館彼得森汽車博物館佛羅汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館傳統(tǒng)汽車中心黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術博物館Abarth展覽館是否具有領先的管理水平？是否在行業(yè)中具有卓越聲譽？汽車與技術博物館奔馳汽車博物館寶馬汽車博物館保時捷汽車博物館亨利·福特博物館彼得森汽車博物館國家汽車博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館豐田汽車博物館本田賽車園汽車博覽館日本法拉利藝術博物館Abarth展覽館與汽車城中品牌中心內容沒有重復？是否具有獨特、有吸引力的汽車展示？汽車與技術博物館亨利·福特博物館英國公路運輸博物館黑恩斯汽車博物館明星名車博物館法國國家汽車博物館Abarth展覽館第一階段

重點吸引是第一步篩選第二步篩選是否否38157第二階段重點吸引第三階段重點吸引

資料來源: 麥肯錫分析；汽車博物館協(xié)會；相關網頁SIAT/010929/SH-PR(2000GB)37招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)38招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：行業(yè)協(xié)會主要汽車相關行業(yè)協(xié)會中國汽車工業(yè)協(xié)會中國交通協(xié)會中國汽車工程協(xié)會中國汽車企業(yè)家俱樂部中國物資流通協(xié)會中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會是否與政府關系密切？是否對汽車工業(yè)的行業(yè)政策有很大影響力？中國汽車工業(yè)協(xié)會中國汽車工程學會中國汽車企業(yè)家俱樂部中國交通協(xié)會中國物資流通協(xié)會中國汽車工業(yè)科技進步獎勵基金會是否對汽車城成為汽車工業(yè)中心影響很大？或上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？中國汽車工業(yè)協(xié)會第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否561

資料來源: 中國汽車工業(yè)年鑒；麥肯錫分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)38招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)39招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車物流服務商國內外主要汽車物流服務商天地物流（TNT)安達美集物流（APL）安吉汽車物流有限公司Danzas-AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder綜合物流UPS物流Schenker物流是否將汽車物流作為其業(yè)務的重要組成部分？是否將拓展中國市場作為其發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分？是否有良好的財務狀況？天地物流(TNT)安吉汽車物流有限公司中外運(Sinotrans)美集物流（APL）安達EASRyder綜合物流Exel上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在中國拓展業(yè)務的成功經驗？天地物流(TNT)安吉汽車物流有限公司第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否5628

資料來源: 麥肯錫分析；公司年報SIAT/010929/SH-PR(2000GB)39招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)40招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車供應商研發(fā)機構主要汽車零配件供應商研發(fā)機構一類供應商研發(fā)中心德爾福（Delphi）延峰–維世通(Visteon)博世（Bosch）法里奧（Valeo）李爾（Lear）電裝（Denso）江森（JohnsonControls）戴納(Dana)其他供應商研發(fā)中心FreudenbergandNokIntermetCorp.WoodbridgeGroupStoneridgeInc.IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBridgestone/Fivestone國內汽車研發(fā)中心華晨集團汽車研發(fā)中心上海汽車技術中心泛亞汽車技術中心有限公司長春汽車研究所中國汽車技術研究中心機械部第九設計研究院東風汽車工程研究院天津汽車研究所重慶汽車研究所重型汽車技術發(fā)展中心丹東客車研究所躍進汽車技術中心第一汽車集團公司工藝研究所是否在中國有較大規(guī)模業(yè)務？是否有高水平的研發(fā)人員和設備？是否具有較高R&D投入?德爾福(Delphi)延峰–維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)博世(Bosch)戴納(Dana)電裝(Denso)李爾(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone華晨上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心中國汽車技術研究中心是否與上海大眾有密切業(yè)務聯(lián)系？供應商是否位于安亭或其周邊地區(qū)？或是否將拓展在中國業(yè)務作為戰(zhàn)略發(fā)展重點?德爾福(Delphi)延峰–維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)LittlefuseMichelin華晨上海汽車工業(yè)集團研發(fā)中心第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否159817上海國際汽車城在土地使用、稅收、配套設施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件

資料來源: 公司財務年報；PWC報告；麥肯錫分析**SIAT/010929/SH-PR(2000GB)40招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)41招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：獨立汽車研發(fā)機構主要汽車配件供應商和獨立的汽車研發(fā)機構獨立汽車研發(fā)機構RicardoAVLTWRKarmannPininfarinaHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering是否有高水平的研發(fā)實力和成功記錄？是否在同業(yè)中具有領先的地位？是否有較大的研發(fā)投入？獨立汽車研發(fā)機構RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering獨立汽車測試機構西南研究院內華達汽車測試中心密歇根測試中心ALTASWEATHER-ING服務中心英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）是否將中國作為其戰(zhàn)略發(fā)展重點地區(qū)之一？或是否有在中國開展業(yè)務經驗？或是否在世界不同地區(qū)都有業(yè)務？獨立汽車研發(fā)機構PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering獨立汽車測試機構ALTASWEATHER-ING服務中心英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）獨立汽車測試機構內華達汽車測試中心（NATC）西南研究院英國汽車工業(yè)研究協(xié)會（MIRA）Qualtest密歇根測試中心ACT測試實驗室ALTASWEATHER-ING服務中心第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否816610*

資料來源: 公司網頁；PWC公司報告；麥肯錫分析上海國際汽車城在土地使用、稅收、配套設施、研發(fā)環(huán)境等方面能提供比別的地區(qū)更為優(yōu)越的條件*SIAT/010929/SH-PR(2000GB)41招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)42招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車高等教育國內外主要汽車大學清華大學汽車工程系交通大學汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院同濟大學汽車學院上海工程技術大學汽車學院北京理工大學車輛與交通學院湖北汽車工業(yè)學院江蘇理工大學汽車與交通工程學院河北工業(yè)大學車輛工程系長春汽車工業(yè)高等?？茖W校武漢汽車工業(yè)大學華南理工大學交通學院汽車工程系四川工業(yè)學院汽車與交通工程系美國/密歇根大學（汽車交通研究學院）美國威斯康星大學（汽車工業(yè)研究中心）英國卡迪夫大學（汽車工業(yè)研究中心）美國麻省理工學院（國際汽車系）德國RWTH-AACHEN（汽車工程學院）艾佛瑞大學（國際汽車工業(yè)和員工研究項目）澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）Monash大學（機械工程學）日本東京大學國立臺北科技大學國立屏東科技大學與汽車相關科系是否有強大的教學和科研隊伍？是否有卓越的學校聲譽?清華大學汽車工程系同濟大學汽車學院交大汽車工程系吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根

大學汽車研

究學院英國卡迪夫大學美國威斯康星大學美國麻省理工學院德國RWTH-AACHEN澳大利亞皇家墨爾本理工大學（RMIT機械和制造工程）上海國際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？或是否有在上海建立或擴展汽車教學、科研基地的迫切要求？或是否有在中國辦學的經驗？清華大學汽車工程系同濟大學汽車學院吉林工業(yè)大學汽車工程學院美國密歇根

大學汽車研

究學院澳大利亞皇家墨爾本理工大學第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否145510

資料來源: 中國汽車工業(yè)年鑒；學校網頁；麥肯錫分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)42招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)43招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車城主題公園經營商世界領先主題公園經營商主題公園迪斯尼（迪斯尼樂園）Viacom（派拉蒙電影主題公園）環(huán)球影城（環(huán)球影城）香港賽馬會（海洋公園）AnheuserBusch

（海洋世界）Accor（Asterix

主題公園）ZDF（ZDF電視主題公園）游樂場時代華納（SixFlags游樂場）日本三井不動產（室內滑雪場）Lotte（娛樂公司）Lego（Legoland兒童樂園）日本本田賽車主題公園品牌是否有全球范圍的知名度與號召力？是否有在中國開展業(yè)務的成功記錄？是否具有開發(fā)、建設、管理主題公園的成功記錄？迪斯尼Viacom環(huán)球影城香港賽馬會AnheuserBusch時代華納是否有相關湖區(qū)、水景開發(fā)管理經驗？或是否將中國作為業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略重點地區(qū)？迪斯尼Viacom環(huán)球影城時代華納第二階段重點吸引第一階段

重點吸引第三階段重點吸引是否第一步篩選第二步篩選是否6246

資料來源: 公司年報；網址；麥肯錫分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)43招商引SIAT/010929/SH-PR(2000GB)44制定潛在關鍵駐商招商文件的第一步：描述

上海國際汽車城的宏觀發(fā)展目標 * 包括零配件生產 資料來源: 中國汽車年鑒2000；中國汽車統(tǒng)計2001；麥肯錫分析中國汽車工業(yè)具有巨大的增長潛力上海國際汽車城將成為中國汽車產業(yè)文化新的重要中心200020052010銷售額十億元（百分比）220380560200020052010客車卡車轎車銷售量百萬輛（百分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海國際汽車城汽車貿易汽車交易總額120–200億元，貢獻GDP9–15億元汽車研發(fā)吸引5–10家汽車整車制造商、一類供應商的研發(fā)中心及國際領先的獨立研發(fā)機構入駐汽車旅游創(chuàng)造收入25–35億元，貢獻GDP7–11億元吸引人流600–700萬左右汽車物流第三方物流創(chuàng)造收入15–30億元，貢獻GDP8–18億元汽車制造上海大眾創(chuàng)造產值400–550億元*SIAT/010929/SH-PR(2000GB)44制定潛SIAT/010929/SH-PR(2000GB)45制定潛在關鍵駐商招商文件第二步：闡述

汽車城對潛在駐商的價值定位關建駐商的價值充足的資金具有世界領先水平的技能卓越的品牌眾多的就業(yè)機會強大的社區(qū)發(fā)展動力上海國際汽車城的價值優(yōu)越的市場環(huán)境低廉的運營成本完善的服務和配套設施集中的汽車工業(yè)和汽車消費信息政府的優(yōu)惠政策聚焦支持良好的生活環(huán)境SIAT/010929/SH-PR(2000GB)45制定潛SIAT/010929/SH-PR(2000GB)46制定潛在關鍵駐商招商文件第三步：利用

財務模型演示業(yè)務發(fā)展藍圖汽車經銷商舉例

資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析銷售收入百萬元凈利潤百萬元現(xiàn)金流百萬元-20投資資本回報率%02030405060203040506SIAT/010929/SH-PR(2000GB)46制定潛SIAT/010929/SH-PR(2000GB)47在制定招商方案及文件的基礎上，應根據

重點對潛在關鍵駐商展開接觸與談判時間接觸、溝通調整招商優(yōu)先順序深入談判修改招商方案達成協(xié)議主要工作決策者輔助人員依據所確定的潛在關鍵駐商的優(yōu)先順序和可能的角色分別確定溝通對象和聯(lián)系人進行初步聯(lián)系和接觸闡述國際汽車城對于目標關建駐商的價值定位聽取關鍵駐商的要求和條件汽車城發(fā)展公司總經理發(fā)展公司招商引資業(yè)務負責人根據初步接觸結果調整原定目標關鍵駐商的優(yōu)先順序調整和細化必要的政府政策確定下一步談判的時間、地點、主題和參加人員汽車城發(fā)展公司總經理發(fā)展公司招商引資業(yè)務負責人與目標駐商進行協(xié)商、會談明確雙方的責任和義務確定具體的財務安排條款制定項目的具體時間安排汽車城發(fā)展公司總經理或總經理指定談判人員招商引資業(yè)務負責人根據會談情況修改、調整招商引資方案和文件進行新一輪談判制定合作意向書汽車城發(fā)展公司總經理或總經理指定談判人員招商引資業(yè)務負責人就關鍵駐商入駐汽車城的方式、條件、利益分配等達成具體協(xié)議由相關律師、會計師、公證人等對正式文件進行審議簽署正式文件汽車城發(fā)展公司總經理重大項目由發(fā)展公司董事會決策有關律師、會計師、公證人招商引資業(yè)務負責人3–4周數(shù)周–數(shù)月1–4周1周SIAT/010929/SH-PR(2000GB)47在制定SIAT/010929/SH-PR(2000GB)48今天匯報內容上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)48今天匯SIAT/010929/SH-PR(2000GB)49上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析是在三個

不同層次展開的分析層次上海國際汽車城總體投入產出分析發(fā)展有限公司的商業(yè)模式及財務分析針對具體潛在駐商的財務分析分析內容上海國際汽車城核心貿易區(qū)的總銷售收入核心貿易區(qū)的總投資額各個功能區(qū)的具體投資額上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式不同商業(yè)模式有形及無形回報的評估發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財務及運作機制分析具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤和現(xiàn)金流分析具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報率分析具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)49上海國SIAT/010929/SH-PR(2000GB)50到2010年，上海國際汽車城核心貿易區(qū)的總

銷售收入預計將達到140-200億元人民幣銷售收入人民幣億元，百分比目前安亭地區(qū)20062010汽車貿易展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心研發(fā)管理培訓區(qū)*第三方物流園區(qū)主題公園 *銷售收入來自于第三方對外服務，不包括對內部分 資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析15–2080–120140–200SIAT/010929/SH-PR(2000GB)50到20SIAT/010929/SH-PR(2000GB)51到2010年，核心貿易區(qū)的總投資額預計將達到近140億元人民幣投資額人民幣億元總投資汽車城公園第三方物流區(qū)研發(fā)管理培訓區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心汽車貿易展示區(qū)基礎設施（輕軌）可能的資金來源政府企業(yè)100%0%

資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析201912493515%85%<5%>95%15%85%13725%95%65%35%SIAT/010929/SH-PR(2000GB)51到20SIAT/010929/SH-PR(2000GB)521.汽車貿易展示區(qū)的具體投資額百萬元人民幣汽車體驗園品牌中心–高檔商貿服務中心汽車博物館二手車市場經銷商3S店數(shù)量單一投資額（包括土地）可能的資金來源1520企業(yè)50300會展中心品牌中心–特種總投資140企業(yè)1820企業(yè)1175企業(yè)150企業(yè)815企業(yè)210企業(yè)3100政府/私人投資

資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析4017512020300汽車集中交易市場1100企業(yè)1008201,925SIAT/010929/SH-PR(2000GB)521.SIAT/010929/SH-PR(2000GB)532.新鎮(zhèn)公共活動中心的具體投資額加油站高檔專賣店便利店/藥店大型商場電影院酒店(2–3星)酒吧數(shù)量單一投資額（包括土地）可能的資金來源255企業(yè)110高檔娛樂城寫字樓總投資55企業(yè)110企業(yè)180企業(yè)30.3企業(yè)2150企業(yè)1400企業(yè)1160企業(yè)12企業(yè)251080120電信局100.5企業(yè)

資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析百萬元人民幣警察局160消防站230018政府120政府84001,173550酒店(4–5星)150企業(yè)超市212企業(yè)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)532.SIAT/010929/SH-PR(2000GB)54獨立研究開發(fā)商1400企業(yè)供應商研發(fā)中心3.研發(fā)管理培訓區(qū)的具體投資額體育館職業(yè)培訓中心/?？茖W校創(chuàng)新企業(yè)園認證測試中心上汽技術中心數(shù)量單一投資額（包括土地）可能的資金來源1245企業(yè)425245大學汽車系總投資10250企業(yè)585企業(yè)2400政府2220企業(yè)110企業(yè)1100政府/企業(yè)800100

資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析百萬元人民幣4002,500440104,920SIAT/010929/SH-PR(2000GB)54獨立研SIAT/010929/SH-PR(2000GB)554.第三方物流區(qū)的具體投資額加油站出廠物流中心（整車）保稅倉庫數(shù)量單一投資額（包括土地）可能的資金來源110政府6010進廠物流中心（零配件）總投資230企業(yè)110企業(yè)12企業(yè)

資料來源: 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析百萬元人民幣物流運營中心240企業(yè)102801653卡車停車場13企業(yè)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)554.SIAT/010929/SH-PR(2000GB)56當?shù)卣畯膬r值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實體參與區(qū)域經濟/房地產項目的開發(fā)建設，通常有四種可能的商業(yè)模式區(qū)域經濟/房地產項目價值鏈主要涉及的工作可能參與的工作市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資向土地所有人收購土地把土地出售/轉讓給房地產開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商進行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進行土地開發(fā)在所購土地上規(guī)劃并建造房地產等項目把所建房地產等項目出售/出租給駐商進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產等項目負責日常的運營、維修及其它管理土地經紀商

資料來源: 麥肯錫分析幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項目的建設SIAT/010929/SH-PR(2000GB)56當從價SIAT/010929/SH-PR(2000GB)57不同的商業(yè)模式有不同的關鍵成功要素融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商重要性最高重要性最低商業(yè)模式土地經紀商房地產開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商政府關系

資料來源: 麥肯錫分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)57不同的SIAT/010929/SH-PR(2000GB)58案例分析一：德國Wolfsburg市政府與德國

大眾汽車公司共同投資成立了WolfsburgAG

發(fā)展公司，負責汽車城的開發(fā)規(guī)劃及相關工作500萬德國馬克啟動資金Wolfsburg市政府大眾汽車公司WolfsburgAG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應商園區(qū)主題公園與冒險樂園人力資源服務機構50%50%100%500萬德國馬克啟動資金100%投入8.5億德國馬克

資料來源: Wolfsburg汽車城文件；訪談Autostadt

特大型品牌中心各類項目$$$$其他投資者/關鍵駐商其他投資者/關鍵駐商其他投資者/關鍵駐商大眾汽車公司其他投資者/關鍵駐商SIAT/010929/SH-PR(2000GB)58案例分SIAT/010929/SH-PR(2000GB)59WolfsburgAG發(fā)展公司、當?shù)卣退饺?/p>

投資者/開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件最好最差WolfsburgAG發(fā)展公司當?shù)卣聡蟊娖渌饺送顿Y者/開發(fā)商N/A相關機構

資料來源: 麥肯錫分析融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商政府關系SIAT/010929/SH-PR(2000GB)59WolSIAT/010929/SH-PR(2000GB)60土地經紀商因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設中擔任了

不同的角色商業(yè)模式房地產開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商區(qū)域經濟/房地產項目價值鏈德國大眾汽車公司與當?shù)卣餐瑒?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司是Autostadt項目的全權投資者（共8.5億德國馬克投資），建設多個品牌中心及交易、游樂、服務設施為后續(xù)某些單個項目投資，包括為WolfsburgAG孵化的一些小型新技術企業(yè)提供從5萬–3百萬歐元不等的風險投資其他私人投資者/開發(fā)商為單個項目競標、投資開發(fā)建設WolfsburgAG發(fā)展公司總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應商園區(qū)、主題公園與冒險樂園、人力資源服務機構）數(shù)十個項目為每個項目招商引資，包括組織競標、規(guī)劃等在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設過程中協(xié)調各方利益WolfsburgAG發(fā)展公司管理汽車城中各功能區(qū)為汽車城中駐商提供人力資源中介服務孵化小型新技術企業(yè)（40–50%與汽車直接相關）其他私人投資者/開發(fā)商負責日常運營、維修和管理市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資Wolfsburg當?shù)卣畡?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司征用土地，并進行開發(fā)和基礎設施改造為汽車城入駐公司、機構等提供廉價土地為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策對某些項目進行直接投資如在科研園區(qū)投資1.2億德國馬克，投資5,700萬馬克用于興建體育場等WolfsburgAG發(fā)展公司出租辦公大樓

資料來源: 麥肯錫分析；訪談德國大眾汽車公司其他私人投資者/開發(fā)商WolfsburgAG發(fā)展公司其他私人投資者/開發(fā)商SIAT/010929/SH-PR(2000GB)60土地經SIAT/010929/SH-PR(2000GB)61Wolfsburg汽車城為WolfsburgAG發(fā)展公司、

當?shù)卣?、德國大眾汽車公司和其他私人投資者/開發(fā)商都帶來了很好的回報人力資源中介服務提供每年約1千萬歐元的收入（占WolfsburgAG發(fā)展公司每年總收入95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費及咨詢籌劃收費預計從孵化成功的新技術企業(yè)中能獲得可觀利益WolfsburgAG發(fā)展公司創(chuàng)造額外的11,000個就業(yè)機會，使當?shù)厥I(yè)率從17%降至10%以下政府稅收增長汽車城帶動當?shù)亟洕l(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了Wolfsburg市作為德國汽車工業(yè)中心的新形象當?shù)卣磕昙s5千萬馬克的Autostadt門票收入（每年游客超過2百萬，除部分是VW客人而免費外，人均票價24馬克）－跟8.5億馬克的投資及每年運營成本相比，門票收入是微小的更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚其品牌和歷史，推介其產品，提升企業(yè)形象的重要窗口德國大眾單個項目經濟收益成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者/開發(fā)商各自的品牌形象其它私人投資者/開發(fā)商

資料來源: 麥肯錫分析；訪談SIAT/010929/SH-PR(2000GB)61WolSIAT/010929/SH-PR(2000GB)62案例分析二：美國洛杉磯Cerritos市政府專門

成立了地區(qū)開發(fā)署（RedevelopmentAgency），負責汽車廣場的開發(fā)和建設Cerritos市政委員會地區(qū)開發(fā)署土地開發(fā)區(qū)域規(guī)劃園區(qū)建設經銷商經銷商經銷商經銷商3S店…………單一項目投資

資料來源: 麥肯錫分析經銷商協(xié)會SIAT/010929/SH-PR(2000GB)62案例分SIAT/010929/SH-PR(2000GB)63Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署和入駐汽車經銷商/

經銷商協(xié)會具備了不同的獲取成功的條件Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署汽車經銷商/經銷商協(xié)會N/A

資料來源: 麥肯錫分析融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商政府關系最好最差SIAT/010929/SH-PR(2000GB)63CerSIAT/010929/SH-PR(2000GB)64因而在Cerritos汽車廣場的開發(fā)建設中扮演了

不同的角色土地經紀商商業(yè)模式房地產開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商區(qū)域經濟/房地產項目價值鏈汽車經銷商/經銷商協(xié)會及其指定專業(yè)開發(fā)商在遵循汽車廣場總體布局和建筑風格規(guī)劃的前提下，由各經銷商負責各自的銷售網點建設地區(qū)開發(fā)署政府將整建后的土地以等于或略低于其價值的價格轉售給入駐汽車經銷商制定政府法規(guī)，規(guī)定所有入駐經銷商必須加入當?shù)仄嚱涗N商協(xié)會政府對入駐經銷商提供專人協(xié)助,解決復雜的法規(guī)及行政程序方面的問題汽車經銷商協(xié)會由汽車經銷商協(xié)會統(tǒng)一集資，對外宣傳，吸引更多的經銷商汽車經銷商/當?shù)卣畬钠噺V場征收的不動產稅用于該區(qū)域的進一步開發(fā)和建設將汽車廣場收入的1%用于各種輔助服務設施的建設和運營市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署成立專門的地區(qū)開發(fā)署負責Cerritos汽車廣場項目在原先貧瘠的農、牧場區(qū)域向土地擁有者統(tǒng)一收購、征用土地由政府出資對土地進行平整，改造基礎設施制定該地區(qū)開發(fā)發(fā)展計劃對開發(fā)區(qū)內的基礎設施、生活服務設施、環(huán)境布局和建筑風格進行統(tǒng)一規(guī)劃汽車經銷商及其指定代理商

資料來源: 麥肯錫分析；訪談地區(qū)開發(fā)署汽車經銷商協(xié)會SIAT/010929/SH-PR(2000GB)64因而在SIAT/010929/SH-PR(2000GB)65Cerritos汽車廣場為當?shù)卣腿腭v汽車經銷

商帶來了很好的回報汽車廣場從周邊城市（洛杉磯、IrvineSauta和Anaheim等）吸引大量購車者，每年銷售汽車約10萬輛汽車經銷商協(xié)會協(xié)同的市場營銷策略和集中的資源為入駐經銷商帶來高效益Cerritos汽車廣場作為世界最大汽車市場的品牌形象和地位，使入駐經銷商受益入駐汽車經銷商成功地吸引了25家大規(guī)模的汽車經銷商入駐，每年從汽車市場獲得的稅收收入達750萬美元通過汽車市場及周邊配套輔助服務設施，創(chuàng)造了1,200多個就業(yè)機會，帶動了當?shù)亟洕陌l(fā)展汽車市場促進了Cerritos城市建設和周邊環(huán)境的改善，使Cerritos城市形象和生活質量獲得提高Cerritos市政府

資料來源: 麥肯錫分析；訪談SIAT/010929/SH-PR(2000GB)65CerSIAT/010929/SH-PR(2000GB)66案例分析三：在市政府領導下張江高科技園區(qū)

開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設張江高科技園區(qū)上海市政府上海市張江高科技園區(qū)領導小組及其辦公室上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/關鍵駐商上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司上海市張江集成電路產業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司上海張江生物醫(yī)藥基地開發(fā)有限公司國家863信息安全產業(yè)基地公司上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展公司其他服務公司項目項目……項目項目……項目項目……項目項目……項目項目…微電子港有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)66案例分SIAT/010929/SH-PR(2000GB)67張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬

開發(fā)有限公司和關鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件最好最差張江高科技園區(qū)開發(fā)公司

資料來源: 麥肯錫分析；訪談融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商政府關系各下屬開發(fā)有限公司服務公司/機構各類關鍵駐商久事等其他投資者SIAT/010929/SH-PR(2000GB)67張江高SIAT/010929/SH-PR(2000GB)68土地經紀商商業(yè)模式房地產開發(fā)商開發(fā)代理商運營管理商區(qū)域經濟/房地產項目價值鏈下屬開發(fā)有限公司將園區(qū)內成片土地以優(yōu)惠價格轉讓給駐商上海市政府按土地差價對開發(fā)有限公司進行財政補貼或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資下屬開發(fā)有限公司上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無償獲得土地使用權上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司下屬開發(fā)有限公司以土地使用權為抵押從銀行獲得貸款下屬開發(fā)有限公司進行當?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎設施建設

資料來源: 麥肯錫分析；訪談因此在園區(qū)開發(fā)建設中擔任了不同的角色下屬開發(fā)有限公司其他投資者/關鍵駐商對于一些規(guī)模較大的獨立項目，由駐商或其指定的開發(fā)商進行開發(fā)、建設下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設一批標準廠房和辦公樓區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財政補貼下屬開發(fā)有限公司其他投資者/關鍵駐商負責開發(fā)公司自身開發(fā)項目（如辦公樓、標準廠房）租戶的吸引由關鍵駐商負責吸引各自的客戶服務公司/

機構關鍵駐商服務公司為整個開發(fā)區(qū)提供整體運營管理服務駐商自己的項目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理