商業(yè)辦公景觀設計市場分析

商業(yè)辦公景觀設計市場分析市場需求預測方法科學的營銷決策，不僅要以市場營銷調研為出發(fā)點，而且要以市場需求預測為依據(jù)。市場需求預測是在營銷調研的基礎上，運用科學的理論和方法，對未來一定時期的市場需求量及影響需求的諸多因素進行分析研究，尋找市場需求發(fā)展變化的規(guī)律，為營銷管理人員提供關于未來市場需求的預測性信息，并以此作為營銷決策的依據(jù)。市場需求預測的方法，常用的主要有以下幾種。（一）購買者意向調查法購買者意向調查法即通過直接詢問購買者的購買意向和意見，據(jù)以判斷銷售量。如果購買者的購買意向是明確清晰的，這種意向會轉化為購買行為，并且愿意向調查者透露，這種預測法特別有效。但是，潛在購買者數(shù)量很多，難以逐個調查，故此法多用于工業(yè)用品和耐用消費品。同時，購買者意向會隨著時間轉移，故此法適宜作短期預測。調查購買者意向的具體方法比較多，如直接訪問、電話調查、郵寄調查、組織消費者座談會等。例如，采用概率調查表向消費者調查耐用消費品購買意向，可能會收到較好效果。（二）綜合銷售人員意見法綜合銷售人員意見法即通過聽取銷售人員的意見來預測市場需求。銷售人員包括基層的營業(yè)員、推銷員及有關業(yè)務人員。銷售人員最接近市場，比較了解顧客和競爭者的動向，熟悉所管轄地區(qū)的情況，能考慮到各種非定量因素的作用，較快地做出反應。由于銷售人員中沒有受過預測技術教育的居多，往往因所處地位的局限性，對經濟形勢和企業(yè)營銷總體規(guī)劃不夠了解，可能存在過于樂觀或過于悲觀的估計。但在銷售人員較多時，過高或過低的期望值可互相抵消，從而使預測結果趨向合理。這一方法的主要優(yōu)點是比較簡捷，無須復雜的計算；缺點是容易受個人認識水平等主觀因素影響。（三）專家意見法專家意見法是指根據(jù)專家的經驗和判斷以求得預測值。其具體形式有三種：一是小組討論法。召集專家集體討論，互相交換意見，取長補短，發(fā)揮集體智慧，做出預測。二是單獨預測集中法。由每位專家單獨提出預測意見，再由項目負責人員綜合專家意見得出結論。三是德爾菲法。該方法用系統(tǒng)的程序，采取不署名和反復進行的方式，先組成專家組，將調查提綱及背景資料提交專家，輪番征詢專家意見后再匯總預測結果。該方法的特點是專家互不見面，可避免相互影響，且反復征詢、歸納、修改，有時要經過四五輪，意見才能趨于一致，其結論比較切合實際。（四）市場試驗法市場試驗法是指在新產品投放市場或老產品開辟新市場、啟用新分銷渠道時，選擇較小范圍的市場推出產品，觀察消費者反應，預測銷售量。該方法由于時間長、費用大，因而多用于投資大、風險高和有新奇特色產品的預測。（五）時間序列分析法時間序列分析法是指將某種經濟統(tǒng)計指標的數(shù)值，按時間先后順序排列形成序列，再將此序列數(shù)值的變化加以延伸，進行推算，用以預測未來發(fā)展趨勢。其主要特點是以時間的推移來研究和預測市場需求趨勢，排除外界因素影響。采用此法首先要找出影響變化趨勢的因素，再運用其因果關系進行預測。產品銷售的時間序列（Y），其變化趨勢主要是以下四種因素發(fā)展變化的結果：（1）趨勢（T）。系人口、資本積累、技術發(fā)展等因素共同作用的結果。利用過去的銷售資料，描繪出銷售曲線，可看出某種趨勢。（2）周期（C）。許多商品銷售受經濟周期影響，銷售額往往呈波浪形運動。認識循環(huán)周期，對中期預測相當重要。（3）季節(jié)（S）。指一年內銷售額變化的規(guī)律性周期波動。此種變化通常與氣候、假日、交易習慣有關，如果具體到周、日，也可能與上下班時間有關。（4）不確定因素（E）。包括自然災害、戰(zhàn)亂以及其他變故，這些偶發(fā)事件，一般無法預測，應從歷史資料中剔除這些因素的影響，考察較為正常的銷售活動。（六）直線趨勢法直線趨勢法是指運用最小平方法，以直線斜率表示增長趨勢的外推預測方法。（七）統(tǒng)計需求分析法任何產品的銷售都要受多種因素的影響。統(tǒng)計需求分析是運用一整套統(tǒng)計學方法，發(fā)現(xiàn)影響企業(yè)銷售的最重要的實際因素及其影響力大小的方法。該方法經常分析的因素是價格、收入、人口和促銷等。應當指出，這些變量同銷售量（因變量）之間的關系，不能用嚴格的數(shù)學公式表示，只能用統(tǒng)計分析來揭示和說明。運用多元回歸技術在尋找最佳預測因素和方程的過程中，可以找到多個方程。用上述方程預測需求量，首先要預測平均溫度和人均收入，并注意可能影響預測值的因素，如觀察值過少、變量之間高度相關、變量與銷售之間關系不明朗和未考慮新變量的出現(xiàn)等。園林景觀設計行業(yè)發(fā)展前景（一）國家整體發(fā)展大環(huán)境向好，有利于帶動園林景觀設計行業(yè)發(fā)展隨著2020年全面建成小康社會，開啟全面建設社會主義現(xiàn)代化國家的新征程，我國進入新發(fā)展階段。從國家經濟發(fā)展環(huán)境來看，我國國內生產總值持續(xù)增長，隨著國家經濟水平的增長，景觀設計行業(yè)將迎來廣闊的發(fā)展空間。從國家政策環(huán)境來看，地方發(fā)布各類利好政策推動行業(yè)發(fā)展，推動綠色發(fā)展，構建生態(tài)文明體系的國家發(fā)展戰(zhàn)略將會為園林景觀設計行業(yè)提供大量工程需求。從技術和社會環(huán)境來看，數(shù)字化技術發(fā)展不斷加速，將會推動行業(yè)改革，推動企業(yè)不斷推出創(chuàng)新型產品以及發(fā)展創(chuàng)新型人才以適應社會新的需求，從而提升自身的競爭力，行業(yè)內的良性競爭也會為行業(yè)發(fā)展注入活力。（二）新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略推進，釋放行業(yè)發(fā)展新機遇我國堅定地推進中國特色新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化更加注重以人為核心，更加注重規(guī)模和質量的平衡。近年來，隨著一系列政策的出臺，我國新型城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)出新的特點，包括全面提升城市功能、加快培育中小城市和特色小城鎮(zhèn)，輻射帶動新農村建設等。隨著城鎮(zhèn)化進程的穩(wěn)步推進，我國城市化水平穩(wěn)步提升，城市化率由2010年的49．95%增長到2020年的63．89%，平均保持每年超過百分之一的增長速度，同時與發(fā)達國家平均75%的城市化率相比仍有著較大的發(fā)展空間。十四五規(guī)劃提出，我國堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化道路，加快農業(yè)轉移人口市民化，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量。以城市群、都市圈為依托促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調聯(lián)動、特色化發(fā)展，使更多人民群眾享受更高品質的城市生活。目標到2025年，城鎮(zhèn)化率達到65%。隨著新型城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市人口和城市用地規(guī)模不斷擴大，人民群眾對城市生活更高品質的追求，由此引發(fā)的市場需求為景觀設計行業(yè)的長久持續(xù)發(fā)展提供了堅實的基礎，為園林景觀設計行業(yè)的進一步發(fā)展帶來新的業(yè)務增長點和發(fā)展機遇。（三）房地產行業(yè)的良性發(fā)展拉動對高品質園林景觀設計產品的需求近年來，房地產行業(yè)相關主管部門強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的的定位，不斷落實房地產長效機制，形成重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，確保房地產行業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。目前房地產行業(yè)發(fā)展速度有所放緩，但仍處于每年穩(wěn)步增長的狀態(tài)，我國房地產市場仍具有巨大發(fā)展?jié)摿Α８鶕?jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2020年，我國房地產企業(yè)開發(fā)投資額由48，259．40億元增至141，442．95億元，年復合增長率11．35%。未來，新增城鎮(zhèn)人口的住房需求、城鎮(zhèn)人口改善居住環(huán)境、城市更新改造的購房需求將成為房地產行業(yè)增長的重要支撐點，預計我國房地產市場將總體保持較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢，而房地產行業(yè)的平穩(wěn)良性發(fā)展將拉動地產景觀設計的市場需求。與此同時，在人們生活品質和審美不斷提高的當下，大眾購房的考慮因素除房屋本身的質量及周邊設施是否齊備外，住宅小區(qū)整體的人居環(huán)境也逐漸成為居民選購樓盤時十分重要的考量因素。作為住宅小區(qū)必不可少的景觀設計，能夠有效提升小區(qū)人居環(huán)境質量、擴展地產品牌格局、提升住宅小區(qū)市場競爭力，是地產產業(yè)鏈中重要的環(huán)節(jié)，因此近年來各大房地產開發(fā)商對住宅景觀設計的重視程度也在快速增強。未來，隨著房地產行業(yè)穩(wěn)定良性發(fā)展，房地產開發(fā)商更加重視對景觀設計的投入，地產景觀設計業(yè)務將有較大的市場需求。（四）市政園林新建舊改齊驅動景觀設計行業(yè)發(fā)展從城市新建園林角度來看，受益于新型城鎮(zhèn)化推進過程中城市綠化配套建設需求的增加和社會發(fā)展過程中人們對城市環(huán)境改善需求的日益增強，以及對城市綠化建設重視程度的不斷提升，市政園林景觀建設投資持續(xù)加大。從2010年至2019年，我國園林綠化年度新增投資額由1，355．1億元增至1，844．85億元，城市綠地面積由213．43萬公頃增長至315．29萬公頃，城市公園綠地面積由44．13萬公頃增長至75．64萬公頃，城市建成區(qū)綠化覆蓋率由38．6%上升至41．5%。近年來，各城市的舊城區(qū)、城中村升級改造工作快速推進，2021年，十四五規(guī)劃明確提出實施城市更新行動，加快轉變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行為，推動城市空間結構優(yōu)化和品質提升。在城市建設安排中，增加綠化節(jié)點和公共開敞空間，推行城市設計和風貌管控，落實適用、經濟、綠色、美觀的新時期建筑方針，加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能；順應城市發(fā)展新理念新趨勢，開展城市現(xiàn)代化試點示范，建設宜居、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文、韌性城市。計劃到2025年，完成2000年底前建成的21．9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。舊城區(qū)、城中村一直是城市中居住環(huán)境較差、利用率較低的區(qū)域。為提高城市土地利用率，提升城市形象，城市空間存量改造成為了許多城市的建設重點。當?shù)赝ㄟ^不斷地加大對現(xiàn)有城區(qū)的綠地投資力度，一方面改善了市容市貌，另一方面也盤活了中心城市的存量土地。隨著城市更新行動的全力推進，城市結構將得到調整優(yōu)化，城市環(huán)境質量、功能品質、競爭力不斷提升，城市建設逐漸向精細化邁進，將相應帶動市政園林景觀市場的增長和發(fā)展。（五）文化旅游景觀設計機會窗口凸顯文化旅游景觀設計的發(fā)展與旅游業(yè)的迅速發(fā)展休戚相關。近年來，國內旅游業(yè)迅速發(fā)展，格局日趨完善，市場規(guī)模和服務品質同步提升，已成為國民經濟的戰(zhàn)略性支柱產業(yè)。從2010年至2019年，我國國內旅游總花費由12，579．8億元增至57，250．9億元，復合增長率達18．34%，國內游客人數(shù)1由21．03億人次上升至60．06億人次，復合增長率達12．37%；2020年，我國國內旅游總花費為22，286．3億元，國內游客為28．79億人次，受疫情影響，國內旅游業(yè)短期內受到嚴重沖擊。但長遠看，休閑度假旅游作為居民精神文化消費的重要環(huán)節(jié)已步入高速發(fā)展的時代。隨著大眾旅游時代到來，我國旅游有效供給不足、旅游產品內容不豐富等問題日益凸顯。2018年3月9日印發(fā)《促進全域旅游發(fā)展的指導意見》，旨在促進旅游產業(yè)與文化、娛樂、互聯(lián)網等產業(yè)有機結合，促進旅游業(yè)的全面健康發(fā)展。2021年，十四五規(guī)劃明確提出推動文化和旅游融合發(fā)展，堅持以文塑旅、以旅彰文，打造獨具魅力的中華文化旅游體驗；深入發(fā)展大眾旅游、智慧旅游，創(chuàng)新旅游產品體系，改善旅游消費體驗；加強區(qū)域旅游品牌和服務整合，建設一批富有文化底蘊的世界級旅游景區(qū)和度假區(qū)，打造一批文化特色鮮明的國家級旅游休閑城市和街區(qū)，提升度假休閑、鄉(xiāng)村旅游等服務品質。面對巨大的旅游市場，全域旅游和文旅融合戰(zhàn)略勢必會推動園林景觀行業(yè)的技術創(chuàng)新和產業(yè)升級。（六）迫切的生態(tài)修復依賴于景觀環(huán)境的動態(tài)修復近年來，我國新型城鎮(zhèn)化建設取得了巨大成就，但同時過去幾十年來產業(yè)結構的不合理和生態(tài)環(huán)境保護意識的欠缺，也使部分城市面臨著資源約束趨緊、環(huán)境污染嚴重、生態(tài)系統(tǒng)遭受破壞的嚴峻形勢，城市病普遍存在，這些情況嚴重制約了城市發(fā)展模式和治理方式的轉型。開展生態(tài)修復、城市修補，科學規(guī)劃布局城市綠環(huán)綠廊綠楔綠道，是治理城市病、改善人居環(huán)境的重要手段，是推動供給側結構性改革、補足城市短板的客觀需要，是城市轉變發(fā)展方式的重要標志。園林景觀具有修復和改善生態(tài)環(huán)境的重要功能，是城市生態(tài)修復和功能完善工程建設的重要一環(huán)，生態(tài)優(yōu)先的景觀設計策略將為城市空間建設發(fā)揮更加重要的作用，未來，園林景觀設計行業(yè)將在生態(tài)環(huán)境修復領域中發(fā)揮更加突出的價值。景觀設計行業(yè)人才壁壘景觀設計行業(yè)是典型的知識密集型行業(yè)，對于從業(yè)人員的技術水平及綜合素養(yǎng)要求較高，只有具備深厚理論基礎且實踐經驗豐富的設計人才，才能完成出色的設計工作。因此，培養(yǎng)一支設計能力過硬的設計人才隊伍，建立充裕的設計人才儲備，是設計企業(yè)具備過硬設計服務能力的根本保證，也是企業(yè)核心競爭實力的直觀體現(xiàn)。而行業(yè)內新進企業(yè)往往難以在短時間內建立起專業(yè)、高效且被客戶認可的設計團隊，因而面臨較高的人才壁壘。園林景觀設計行業(yè)概況園林景觀設計是指風景與園林的規(guī)劃設計，按照目前國內行業(yè)現(xiàn)狀，主要分為住宅景觀、市政景觀、商業(yè)辦公景觀、文化旅游景觀設計等。景觀設計是一個綜合性學科，除涉及植物、設計、規(guī)劃等學科外，還涉及土建、文化、歷史、藝術、美學等方面的知識。從整個產業(yè)鏈來看，園林景觀設計行業(yè)的下游客戶主要包括房地產開發(fā)商和各級行政單位等。景觀設計業(yè)務的業(yè)務流程分為以下五個階段：概念方案設計階段、方案深化設計階段、擴初設計階段、施工圖設計階段、施工配合階段。在國家產業(yè)政策扶持以及下游客戶投資額持續(xù)增加的推動下，園林景觀設計行業(yè)的市場規(guī)模不斷擴大。規(guī)劃設計行業(yè)發(fā)展前景規(guī)劃設計業(yè)務與城鎮(zhèn)化率有著直接聯(lián)系，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，我國城市化水平穩(wěn)步提升，中國2020年城市化率為63．89%，與發(fā)達國家平均75%的城市化率相比有著較大的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化率的提高將相應給予城鄉(xiāng)規(guī)劃新的業(yè)務增長機會。2019年5月《關于建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的若干意見》，要求建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施，將主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等空間規(guī)劃融合為統(tǒng)一的國土空間規(guī)劃，實現(xiàn)多規(guī)合一，分級分類建立國土空間規(guī)劃，明確各級國土空間總體規(guī)劃編制重點。目標到2025年，健全國土空間規(guī)劃法規(guī)政策和技術標準體系，形成以國土空間規(guī)劃為基礎，以統(tǒng)一用途管制為手段的國土空間開發(fā)保護制度；到2035年，全面提升國土空間治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平，基本形成生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，安全和諧、富有競爭力和可持續(xù)發(fā)展的國土空間格局。十四五規(guī)劃進一步對健全統(tǒng)一規(guī)劃體系作出了更加明確的指示，要求在十四五期間加快建立健全以國家發(fā)展規(guī)劃為統(tǒng)領，以空間規(guī)劃為基礎，以專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃為支撐，由國家、省、市縣級規(guī)劃共同組成，定位準確、邊界清晰、功能互補、統(tǒng)一銜接的國家規(guī)劃體系。新時期的新型城鎮(zhèn)化建設要求，發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發(fā)展方向和建設重點，形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮(zhèn)化空間格局，以促進城市群發(fā)展為抓手，全面形成兩橫三縱城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局；全面實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略要求，統(tǒng)籌縣域城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃建設，通盤考慮土地利用、產業(yè)發(fā)展、居民點建設、人居環(huán)境整治、生態(tài)保護、防災減災和歷史文化傳承?？茖W編制縣域村莊布局規(guī)劃，因地制宜、分類推進村莊建設，規(guī)范開展全域土地綜合整治，鼓勵有條件地區(qū)編制實用性村莊規(guī)劃。規(guī)劃體系的整體調整，十四五時期完善城鎮(zhèn)化空間布局要求，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略全域土地綜合整治的指示，均產生了新的規(guī)劃編制需求，為規(guī)劃設計行業(yè)帶來了新的機遇。近年來，國家重大區(qū)域規(guī)劃戰(zhàn)略高質量推進，京津冀協(xié)同發(fā)展邁出堅實步伐，長江經濟帶發(fā)展實現(xiàn)共抓大保護、不搞大開發(fā)的階段性目標，粵港澳大灣區(qū)建設1+N規(guī)劃政策體系逐步構建，長三角一體化發(fā)展新局面正在形成，黃河流域生態(tài)保護和高質量發(fā)展開局起步成渝地區(qū)雙城經濟圈規(guī)劃即將印發(fā)實施，縣城補短板強弱項工作穩(wěn)步推進。隨著以上城市群區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃的實施推進，我國細分區(qū)域發(fā)展空間進一步拓展，為城鄉(xiāng)規(guī)劃帶來了巨大的市場需求。規(guī)劃設計行業(yè)概況規(guī)劃設計業(yè)務是指在研究區(qū)域國土空間格局的基礎上，提出城市和鄉(xiāng)村地區(qū)未來發(fā)展和功能定位的設計工作，是為各級相關部門等對土地利用、區(qū)域布局、市政交通、建筑景觀等內容做出綜合部署的城鄉(xiāng)建設和管理的重要依據(jù)和前提，具有多層次全方位的指導作用。規(guī)劃設計包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項規(guī)劃、規(guī)劃咨詢等。隨著我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)融合發(fā)展機制的推進，規(guī)劃設計市場空間不斷擴大。影響園林景觀設計行業(yè)發(fā)展的有利因素（一）中國經濟持續(xù)健康發(fā)展和城鎮(zhèn)化的建設從國家經濟發(fā)展環(huán)境來看，我國國內生產總值持續(xù)增長，風景園林行業(yè)的發(fā)展與社會經濟發(fā)展水平具有較強的關聯(lián)性，隨著國家經濟水平的持續(xù)健康的增長，景觀設計行業(yè)將迎來廣闊的發(fā)展空間。同時，隨著新型城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市人口和城市用地規(guī)模迅速擴大，新增城鎮(zhèn)人口將帶來基礎設施、房地產等多個領域的廣泛需求，以上需求將為景觀設計行業(yè)帶來新的業(yè)務增長點和發(fā)展機遇。（二）國家相關產業(yè)政策的支持近年來，我國城市建設雖取得了巨大成就，但是同時也面臨著資源約束趨緊、環(huán)境污染嚴重、生態(tài)系統(tǒng)遭受破壞的嚴峻形勢，城市病普遍存在。在十三五規(guī)劃期間，國家提出綠色發(fā)展、標本兼治的發(fā)展理念，把生態(tài)文明建設上升至前所未有的高度，生態(tài)文明建設首次列入國家五年規(guī)劃。加快生態(tài)文明體制改革，建設美麗中國。十四五規(guī)劃提出完善生態(tài)文明領域統(tǒng)籌協(xié)調機制，構建生態(tài)文明體系。在各項產業(yè)政策的推動下，我國的生態(tài)文明頂層設計和制度體系建設加快推進，綠色發(fā)展越來越受到國家的重視。園林景觀設計行業(yè)作為城市綠化、生態(tài)修復等的重要參與者，預計將迎來巨大的發(fā)展機遇。（三）公眾對高品質園林景觀設計日益增長的需求營造美好人居環(huán)境符合人民群眾對美好生活的向往，對更高品質城市生活的追求，近年來隨著國民經濟的不斷發(fā)展，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，生態(tài)環(huán)境的好壞成為較多置業(yè)者購房的重要考慮因素。相應地，地產商對景觀設計的投入也越來越大，樓盤景觀設計的品質成為地產商打造品牌的重要抓手。大眾對景觀設計觀念的轉變，地產商對景觀設計投入的加大，使景觀設計的業(yè)務需求日益增長。影響園林景觀設計行業(yè)發(fā)展的不利因素（一）受下游房地產行業(yè)波動的影響房地產行業(yè)是景觀設計行業(yè)的重要下游行業(yè)之一，房地產行業(yè)本身發(fā)展的波動對景觀設計行業(yè)影響較大。近年來，房地產行業(yè)相關主管部門堅持房子是用來住的、不是用來炒的的原則，不斷落實房地產長效機制，確保房地產行業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展：2020年8月，監(jiān)管部門對房地產商融資設置三道紅線，該政策旨在保障房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，通過控制房地產商有息負債規(guī)模增長速度，對房地產行業(yè)融資供給進行結構性調控。三道紅線政策指根據(jù)房地產商剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項指標，將房地產商分為四檔，并根據(jù)所處檔位控制其有息負債規(guī)模的增長。在以上融資政策影響下，可能會導致部分房地產商的融資難度增加。2020年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會公布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設置銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，從資金供給端進一步限制，該政策可能會降低房地產商的融資能力。2021年2月，自然資源部組織召開全國2021年住宅用地供應分類調控工作視頻培訓會議，要求各地主動采取有效措施引導住宅用地市場理性競爭，重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地時序，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，原則上重點城市全年住宅用地集中出讓不超過三次。以上政策使房地產商集中釋放資金、同時支付多處地塊的保證金，因此客觀上會加劇房地產商的現(xiàn)金流壓力，對房地產商融資能力和資金管理能力提出更高要求。在以上政策的作用下，相關地產商客戶出現(xiàn)了經營不善或資金流趨緊的情況，從而傳導至企業(yè)，導致企業(yè)可能面臨業(yè)務需求下降、設計收費水平下降、設計成果確認延后、設計收入回款滯后等風險。近期，部分房地產企業(yè)出現(xiàn)了境內或境外債券違約的情況，未來可能有更多房地產企業(yè)出現(xiàn)違約等風險事件。以上情況可能對企業(yè)經營業(yè)績產生應收賬款壞賬增多，經營活動現(xiàn)金流入下降等不利影響。（二）高端復合型設計人才的不足景觀設計是典型的知識密集型行業(yè)，景觀設計的核心是設計師，優(yōu)秀的景觀設計人才對景觀設計企業(yè)至關重要。景觀設計是一個綜合性學科，涉及植物、設計、規(guī)劃等學科，還涉及土建、文化、歷史、藝術、美學等方面的知識。受制于目前行業(yè)人才的教育培養(yǎng)機制，較為復雜和復合的學科知識需求使得行業(yè)復合型人才相對缺乏。具備高級資質和豐富項目經驗的高端復合型專業(yè)設計人才的供需缺口仍將長期存在，并一定程度上制約著行業(yè)的發(fā)展速度。品牌組合與品牌族譜品牌組合涉及企業(yè)是自營品牌還是借用他人品牌，是采用統(tǒng)一品牌還是分類、分品設計，一個產品上標一個品牌還是一個產品上標兩個或兩個以上的品牌等品牌策略問題。品牌組合就是為解決這些具體問題而做的努力。如此，品牌組合成為品牌運營中的重要策略。（一）品牌歸屬策略確定產品應該有品牌以后，就涉及如何抉擇品牌歸屬問題。對此，企業(yè)有三種可供選擇的策略，其一是企業(yè)使用屬于自己的品牌，這種品牌叫作企業(yè)品牌或生產者品牌或自有品牌。其二是他人品牌，他人品牌又可細分為兩種：企業(yè)將其產品售給中間商，由中間商使用他自己的品牌將產品轉賣出去，這種品牌叫作中間商品牌，這是第一種；第二種是貼牌生產，即其他生產者品牌。其三是企業(yè)對部分產品使用自己的品牌，而對另一部分產品使用中間商牌或者其他生產者品牌。許多市場信譽較好的中間商（包括百貨公司、超級市場、服裝商店等）都爭相設計并使用自己的品牌。如美國的Sears公司經銷的商品的90%0都標有自己的品牌。伴隨著2008年以來的經濟衰退，再次加速了中間商品牌的發(fā)展。沃爾瑪一直在中國市場積極開發(fā)和推廣沃爾瑪“自有品牌”，推出“質優(yōu)價更優(yōu)”的自有品牌商品，覆蓋了食品、家居用品、服裝、鞋類等主打品類。自有品牌商品的生產廠家都經過嚴格的審核和產品檢測，確保每件商品都擁有領先同類品牌的優(yōu)良品質；同時，自有品牌商品均由生產廠家直接生產，節(jié)省了中間環(huán)節(jié)，使售價比同類商品更具競爭力。中間商品牌的出現(xiàn)與發(fā)展掀起了新一輪更寬范圍的品牌戰(zhàn)。營銷企業(yè)選擇生產者品牌或中間商品牌，即品牌歸屬生產者還是中間商，要全面考慮各相關因素，最關鍵的因素是生產者和中間商誰在這個產品分銷鏈上居主導地位、擁有更好的市場信譽和拓展市場的潛能。一般來講，在生產者或制造商的市場信譽良好、企業(yè)實力較強、產品市場占有率較高的情況下，宜采用生產者自有品牌；相反，在生產者或制造商資金括據(jù)、市場營銷薄弱的情況下，應以中間商品牌或其他生產者品牌為主。必須指出，若中間商在某目標市場擁有較好的品牌忠誠度及龐大而完善的銷售網絡，即使生產者或制造商有自營品牌的能力，也應考慮采用中間商品牌。這是在進占海外市場的實踐中常用的品牌策略。（二）品牌統(tǒng)分策略品牌，無論歸屬于生產者，還是歸屬于中間商，或者是兩者共同擁有品牌使用權，都必須考慮對所有的產品如何命名問題。是大部分或全部產品都使用一個品牌，還是各種產品分別使用不同的品牌，如何對此進行決策事關品牌運營成敗。決策此問題，通常有三種可供選擇的策略。1、統(tǒng)一品牌統(tǒng)一品牌即是企業(yè)所有的產品（包括不同種類的產品）都統(tǒng)一使用一個品牌。例如，飛利浦公司的所有產品（包括音響、電視、燈管、顯示器等）都以“PHILIPS”為品牌，佳能公司生產的照相機、傳真機、復印機等所有產品都統(tǒng)一使用“Canon”品牌。企業(yè)采用統(tǒng)一品牌策略，能夠降低新產品宣傳費用；可在企業(yè)的品牌已贏得良好市場信譽的情況下實現(xiàn)順利推出新產品的愿望；同時也有助于顯示企業(yè)實力，塑造企業(yè)形象。不過，不可忽視的是，若某一種產品因某種原因（如質量）出現(xiàn)問題，就可能因其他種類產品受牽連而影響全部產品和整個企業(yè)的信譽，即一榮俱榮，一損俱損；當然，統(tǒng)一品牌策略也存在著易相互混淆、難以區(qū)分產品質量檔次等令消費者不便的缺憾。2、個別品牌與多品牌個別品牌是指企業(yè)對各種不同的產品分別使用不同的品牌；而多品牌策略通常是指企業(yè)同時為一種產品設計兩種或兩種以上互相競爭的品牌的做法。多品牌是個別品牌策略實施的結果，個別品牌策略是多品牌策略的一種具體做法或表現(xiàn)形式。企業(yè)運用多品牌策略能夠避免統(tǒng)一品牌下的負面株連效應；可以在產品分銷過程中占有更大的貨架空間，進而壓縮或擠占了競爭者產品的貨架面積，為獲得較高的市場占有率奠定了基礎；而且，多種不同的品牌代表了不同的產品特色，多品牌可吸引多種不同需求的顧客，提高市場占有率。還需提及的是，由于多種不同的品牌同時并存必然使企業(yè)的促銷費用升高且存在自身競爭的風險，所以，在運用多品牌策略時，要注意各品牌市場份額的大小及變化趨勢，適時撤銷市場占有率過低的品牌，以免造成自身品牌過度競爭。3、分類品牌分類品牌即指企業(yè)對所有產品在分類的基礎上各類產品使用不同的品牌。如企業(yè)可以對自己生產經營的產品分為器具類產品、婦女服裝類產品、主要家庭設備類產品，并分別賦予其不同的品牌名稱及品牌標志。這實際上是對前兩種做法的一種折中。分類品牌可以按產品分類，也可以按市場分類。（三）復合品牌策略復合品牌就是指對同一種產品賦予兩個或兩個以上品牌的做法。多牌共推一品，不僅集中了一品一牌策略的優(yōu)點，而且還有增加宣傳效果等增勢作用。復合品牌策略，按照復合在一起的品牌的地位或從屬程度來劃分，一般可以分為主副品牌策略與品牌聯(lián)合策略兩種。1、主副品牌策略主副品牌策略是指同一產品使用一主一副兩個品牌的做法。在主副品牌策略下，用涵蓋企業(yè)若干產品或全部產品的品牌做主品牌，借其品牌之勢；同時，給各個產品設計不同的副品牌（專屬于特定產品的品牌），以副品牌來突出不同產品的個性。主副品牌策略兼容了統(tǒng)一品牌策略與個別品牌策略的優(yōu)點。它既可以像統(tǒng)一品牌策略一樣實現(xiàn)優(yōu)勢共享，使企業(yè)產品均在主品牌下借勢受益；同時，又能達到像個別品牌策略一樣比較清晰地界定不同副品牌標定下產品之間的差異性特征，從而避免因個別品牌的失敗而給整個品牌帶來損失的負面影響。主副品牌策略簡直就是對統(tǒng)一品牌策略和個別品牌策略的必要補充。主副品牌策略一般適合于企業(yè)同時生產兩種或兩種以上性質不同或質量有別的商品，同時還要求擬作為主品牌的品牌應有較高的知名度與較好的市場聲譽。產品性質相同或質量一致，那也就無必要設置副品牌；而品牌知名度不高或市場聲譽不佳，也無勢可借，進而也難以帶活副品牌。2、品牌聯(lián)合策略品牌聯(lián)合策略是指對同一產品使用不分主次的兩個或兩個以上品牌的做法。品牌聯(lián)合可以使兩個抑或更多個品牌有效地協(xié)作、聯(lián)盟，相互借勢，來提高品牌的市場影響力與接受程度。品牌聯(lián)合所產生的傳播效應是“整體遠遠大于單體”?？梢哉f，品牌聯(lián)合的擴散效應比單獨品牌要大得多。依照聯(lián)合品牌的隸屬關系，品牌聯(lián)合策略又可大致分為“自有品牌聯(lián)合并用”與“自有品牌與他人品牌聯(lián)合并用”兩種做法。必須說明的是，品牌聯(lián)合不僅僅是品牌名稱上的簡單聯(lián)合、表面聯(lián)合，而且更重要的是實質性的深層次的聯(lián)合或合作，包括兩個或兩個以上品牌的聯(lián)合贊助、組合宣傳、共用網絡等具體的品牌聯(lián)合形式。市場與消費者市場1、市場市場是多門學科的研究內容，不同學科有不同的解釋。在市場營銷學中，市場指有貨幣支付能力的、有購買愿望的購買者群體。這個定義指明了市場必須具備一個要素：一是購買者群體，二是有購買愿望，三是有貨幣支付能力，可用公式表示為：市場=人口+購買力+購買愿望。市場規(guī)模取決于有購買力、有購買愿望的人數(shù)多少。2、消費者市場消費者市場是個人或家庭為了生活消費而購買產品和服務所形成的市場。生活消費是產品和服務流通的終點，因而消費者市場也稱為最終產品市場。消費者市場是相對于組織市場而言的。組織市場指以某種組織為購買單位的購買者所形成的市場，購買目的是為了生產、銷售或履行組織職能。市場導向戰(zhàn)略規(guī)劃全面貫徹現(xiàn)代市場營銷觀念，要求企業(yè)不僅致力于創(chuàng)造近期的顧客滿意，而且要積極適應市場環(huán)境的變遷，致力于創(chuàng)造長期、整體顧客滿意，實施有效的市場導向戰(zhàn)略規(guī)劃與管理。“戰(zhàn)略規(guī)劃的核心—在組織的目標和能力與不斷變化的市場機會之間建立和維持戰(zhàn)略適配的過程?！薄皯?zhàn)略規(guī)劃的制定過程始于對整體目標和使命的確定，使命隨即被轉化為詳細的目標以指導整個公司的發(fā)展?！笔袌鰧驊?zhàn)略規(guī)劃的主要內容有以下幾方面。（1）正確選擇和調整企業(yè)投資經營方向，并將企業(yè)的投資業(yè)務作為一個組合來管理。企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境及其變化的要求，綜合考慮顧客、社會和企業(yè)利益，決定進入哪些領域生產經營，哪些業(yè)務項目（經營單位）需要建立、保持、發(fā)展、收縮或撤銷，并據(jù)以配置企業(yè)資源。（2）根據(jù)市場增長率、企業(yè)定位及其組合，測算每項具體業(yè)務單位的未來利潤潛力。企業(yè)必須根據(jù)發(fā)展動態(tài)，而不是依據(jù)目前的銷售額或利潤來決定未來的業(yè)務發(fā)展方向。（3）從長期發(fā)展的戰(zhàn)略高度制定規(guī)劃。企業(yè)要對每一項業(yè)務制定一個“戰(zhàn)略方案”，以實現(xiàn)其長期目標。同時，企業(yè)還必須根據(jù)自己在行業(yè)中的地位及它的目標、機會、能力和資源確定一個最有意義的戰(zhàn)略規(guī)劃，并使各項業(yè)務戰(zhàn)略方案體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的基本要求。在一些較大規(guī)模的企業(yè)，戰(zhàn)略規(guī)劃通常由四個組織層次構成。包括企業(yè)層次、部門層次、業(yè)務層次和產品層次。企業(yè)總部負責設計企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，指導整個企業(yè)進入有利的前景，決定給每個業(yè)務單位分配多少資源以及要開展或取消哪些業(yè)務。部門層次的規(guī)劃，要對企業(yè)給予的資源進行合理配置。各業(yè)務單位的戰(zhàn)略規(guī)劃則要保證該業(yè)務創(chuàng)造價值和利潤。最后，每個業(yè)務單位內的每個產品層次（產品線、品牌等），為了達到該產品特定市場的預定目標，也要制定營銷規(guī)劃。以上這些規(guī)劃要由企業(yè)的不同層次機構分別執(zhí)行，并對執(zhí)行結果進行檢查、評估，以及采取改正措施。體驗營銷的概念體驗營銷是指企業(yè)以消費者需求為導向，向