工程項目策劃作業(yè)指引

工程策劃作業(yè)指引編號：SJJM-GC-ZY008版號：A/0頁碼：第60頁共60頁工程策劃作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人指引概況目的規(guī)范公司工程策劃劃管理。適用范圍適用于公司項目工工程各種策劃劃的管理。定義工程策劃是在工程程施工前，對對整個工程管管理過程進行行戰(zhàn)略性的總總體策劃，使使施工總平面面布置、工程程進度、工程程質(zhì)量、安全全文明施工等等工程管理內(nèi)內(nèi)容有章可循循、有據(jù)可依依，從而使整整個項目的工工程管理更加加規(guī)范。主導部門項目管理部部門指引中承擔職責開發(fā)技術(shù)分管領(lǐng)導導審批《項目工程策策劃報告》。項目管理分管領(lǐng)導導審核《項目工程策策劃報告》。項目管理部負責編制《項目工工程策劃報告告》并組織相相關(guān)部門評審審。相關(guān)部門參與《項目工程策策劃報告》評評審。工程策劃涉及范圍工程管理策劃概述工程管理策劃時間及適用范圍工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系工程管理策劃作用《工程管理策劃報告》評審流程總平面管理策劃總平面管理策劃概念總平面管理策劃作用總平面管理策劃內(nèi)容布置原則工程進度管理策劃工程進度管理策劃概念工程進度管理策劃作用工程進度管理策劃內(nèi)容施工過程中的進度管控措施策劃工程質(zhì)量管理策劃工程質(zhì)量策劃概念工程質(zhì)量策劃作用工程質(zhì)量策劃內(nèi)容施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃安全文明施工管理策劃安全文明施工管理策劃概念安全文明施工管理策劃作用安全施工管理策劃內(nèi)容文明施工管理策劃內(nèi)容安全與文明施工管控措施工作程序工程策劃概述工程管理策劃時間及適用范圍在《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)過政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目管理部應根據(jù)《項目定位報告》、《規(guī)劃設(shè)計方案》、《項目發(fā)展綱要》等項目文件，對項目的工程管理內(nèi)容進行總體策劃。工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系工程管理策劃包括總平面布置、工程質(zhì)量、安全文明施工、工程成本、工程進度、項目管理部架構(gòu)及運作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。本指引對總平面布置策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策劃、進度策劃等方面來進行闡述，重點是對各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進行說明，對項目“如何進行工程管理策劃”、“工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓和注意事項”“在工程管理過程中有哪些管控措施”等問題進行了探索。工程進度、質(zhì)量、成本三者之間是對立統(tǒng)一的，一個成功的工程項目管理必須在進度、質(zhì)量、成本三者之間取得平衡，故工程管理策劃的總平面管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃、工程進度管理策劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。工程管理策劃作用統(tǒng)一安排，從而促進工程進度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標的實現(xiàn)。從工程管理角度對工程分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標的要求。甲供材采購、工程合約造價等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目合約造價總目標的要求。銷售入市實際等方面提出建議，促使營銷策劃能更好地滿足公司項目銷售利潤指標的要求。為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項目工程質(zhì)量管理目標能在工程項目管理全過程中得到更好地落實，使項目開發(fā)進度能按照公司總體進度目標全面如期推進?！豆こ坦芾聿邉潏蟾妗吩u審流程項目管理部進行工程策劃，并編制形成《項目工程策劃報告》初稿，組織公司相關(guān)部門進行評審；《項目工程策劃報告》初稿進行評審后，項目管理部根據(jù)評審意見對《XX項目工程劃報告》初稿進行修訂后，上報項目管理部分管領(lǐng)導審核、開發(fā)技術(shù)部分管領(lǐng)導領(lǐng)導審批后開始執(zhí)行?？偲矫婀芾聿邉澘偲矫婀芾聿邉澑拍羁偲矫婀芾聿邉澥窃谠O(shè)計方案及營銷需求等針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項目管理部根據(jù)項目進度，分階段對施工總平面布置進行調(diào)整、補充和修改，明確總包單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約策劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理策劃是從公司項目工程管理的角度進行的項目施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于總包方施工組織設(shè)計中的施工總平面布置?？偲矫婀芾聿邉澴饔每偲矫婀芾聿邉澥枪こ坦芾聿邉澋闹匾獌?nèi)容之一，具有前瞻性的合理總平面管理策劃可以有效地降低項目管理成本，保證項目開發(fā)有序進展?？偲矫婀芾聿邉澴饔镁唧w體現(xiàn)為：提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達成共識。通過項目總平面管理策劃，與開發(fā)技術(shù)、營銷管理、合約造價等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達成共識，有利于各部門及時、有效地相互配合；作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本?？偲矫婀芾聿邉澲械膬?nèi)容基本都與造價相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應的合同中體現(xiàn)。例如，臨時施工道路、機械布置、材料堆場設(shè)置等內(nèi)容應作為總包單位招標重要依據(jù)；在招標時明確與造價相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施費簽證，便于合約造價?？偘鼏挝环謪^(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工順序安排等內(nèi)容對合約策劃起重要的指導作用。同時，總平面管理策劃也是后續(xù)進度管理策劃、質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃的基礎(chǔ)；作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)。總平面管理策劃作為總包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容總包單位均在措施費清單內(nèi)逐項報價。項目管理部要求總包單位采取安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應清單造價，具有較強的執(zhí)行力。總平面管理策劃內(nèi)容合理劃分項目工程同一開發(fā)周期或不同開發(fā)周期的總包單位、標段的總平面管理策劃問題。臨時施工道路組織：在綜合考慮成本、進度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，分階段、范圍在總圖中明確臨時道路的具體做法（附斷面圖）及相應配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等具體做法和位置），施工車輛行車路線、回車點等交通組織方式。場內(nèi)土方平衡：在設(shè)計已對場內(nèi)土方平衡進行考慮的前提下，項目管理部應綜合考慮基礎(chǔ)或地下室開挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時堆土點選擇、土質(zhì)情況和施工順序等因素，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調(diào)度土方，盡量減少外運或從場外拉土進場回填的土方量。鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場：明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場的位置、范圍及地面做法。施工機械布置：綜合考慮總包單位標段劃分、成本、進度等因素，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機的數(shù)量及大概位置。特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式：明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工程提前插入，綜合考慮成本、進度因素，明確高層、多層類型住宅懸挑外架的范圍。臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置：按照分期分區(qū)開發(fā)施工進度和經(jīng)濟性運行的原則，綜合考慮臨時變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應；根據(jù)現(xiàn)場工程標段的劃分，綜合考慮臨時給水的供應；為保障現(xiàn)場安全文明施工，需確?，F(xiàn)場雨、污水及時排放無積水。施工順序安排：綜合考慮項目分期開發(fā)、成本、進度等因素，結(jié)合營銷要求，提前策劃明確項目各部分的開工順序及室外插入施工的時間節(jié)點。分階段場地布置：由于營銷和分期開發(fā)的需要及場地條件的制約，項目的總平面管理策劃應分階段進行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅還有地下室施工階段，但各階段的總平面策劃均應重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置。布置原則各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計方案的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對性很強，差異性較大，提煉出通用的原則并不多。(1)總包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則（售樓區(qū)域等進度緊張的標段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家總包單位，這樣項目管理部現(xiàn)場可以靈活調(diào)配施工人力，有利于進度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗，多層項目一家總包承建面積不宜超過3萬m2，別墅項目一家總包承建面積不宜超過2萬m2，高層項目一家總包承建面積不宜超過5萬m2。在引進未與我司合作過的新總包單位時，建議先在非售樓區(qū)域內(nèi)嘗試，同時，建議不要讓新總包單位獨立承建一個項目，以減少風險。綜合考慮各個標段臨時施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。施工難度大與難度小的部分在一個標段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個混合型的住宅，在不影響項目分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議高層可以與多層或別墅合理搭配成一個標段，盡量不要出現(xiàn)單獨高層或多層、TH的標段；同時各總包單位標段的建筑面積要均衡，不宜相差太大。如項目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外景觀等需要多家承建，建議其標段的劃分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個總包單位配合，減少項目協(xié)調(diào)工作量。占地面積小，場地布置緊張的項目建議由一家總包單位承建。分期開發(fā)的項目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項目，生活區(qū)也應盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項目進度及現(xiàn)場安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分建議由公司在總包單位進場前完成，以縮短搭接時間?；A(chǔ)設(shè)施一般包括場地平整、水電接駁點設(shè)置、臨時道路及化糞池等。(2)臨時施工道路組織原則盡量在各自總包單位標段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨立的出入口，便于各總包單位現(xiàn)場封閉管理。盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進度能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或為瀝青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或瀝青以免施工過程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標高降低200完成正式道路，待入伙前再在道路上面澆筑與道路同標號的200厚砼，保證路面觀感；如小區(qū)總圖出圖進度不能夠保證，臨時施工道路規(guī)劃時，也應盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時路面維護，保證安全文明施工形象。臨時施工道路及相應配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）建議由公司在總包單位進場前完成，以縮短臨建時間。但應在總包及前期進場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時施工道路各自的維護范圍和責任。應重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。(3)場內(nèi)土方平衡原則協(xié)調(diào)開發(fā)技術(shù)部門在方案階段要先要進行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地建筑。場地內(nèi)設(shè)置合理的土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、較晚開發(fā)的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號。充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，合約造價難度較大。建議在基礎(chǔ)土方開挖及回填施工前，項目管理部應結(jié)合總平面策劃中的土方平衡考慮，認真審核總包單位的基礎(chǔ)土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍，土方轉(zhuǎn)運方式等與造價相關(guān)的內(nèi)容后，再開始施工。否則，總包單位為方便施工，搶進度，往往采用大開挖、隨意堆放等方式施工，不利于合約造價，并易引起合約糾紛。通過勘察報告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的部分要進行外運，實際操作中應做好實測工作。對于別墅或多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花園數(shù)量較多，私家花園內(nèi)的土方回填量較大。(4)鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置原則售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設(shè)置材料堆場，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運。鋼筋堆場及其加工場地要進行場地硬化（100厚C10砼），砂石等其他材料堆場地面可用石粉渣（50厚）處理。材料堆場及其加工場的位置應盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運輸覆蓋范圍之內(nèi)。(5)施工機械布置原則機械位置布置時要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后材料的水平、垂直運輸能否順暢，并要保證作業(yè)時售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械要盡量遠離售樓區(qū)域。按機械利用率最大化原則，在保證垂直運輸暢通無阻，保證不間斷施工的前提下，綜合考慮成本和進度，確定機械數(shù)量。例如，多層一般每兩個單元不大于十米，設(shè)置一個井架，高層一般一棟設(shè)置一臺雙籠施工電梯，塔吊一般按50～60米垂直運輸覆蓋進行合理布置。由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機集中設(shè)置，一臺攪拌機只能供應單品種砂漿，不得混合供應。各砂漿集中攪拌點要保證到相應各棟的運輸路線合理、通暢。提前規(guī)劃確定大型機械的基礎(chǔ)位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復核，機械基礎(chǔ)部分需打樁，則應在樁基施工過程中完成相應的機械基礎(chǔ)部分施工，既保證進度又節(jié)約成本。(6)特殊部位外腳手架搭設(shè)布置原則多層和高層住宅建議在二層以上均要進行外架懸挑（如本棟有樣板房，應在樣板房的上一層懸挑）這樣室外部分的管線、部分景觀工程針對多層和高層住宅，至少可以提前兩個月的時間插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成本因素，可以不進行外架懸挑。售樓準備工程由于進度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。高度重視懸挑部位的防護措施必須按要求及時完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉-施工的情況，安全隱患較大。樣板房范圍內(nèi)的懸挑架更加要重視防護安全性，建議此部分的防護具體措施以詳圖的形式在招標前明確，例如后附詳圖。防護要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。(7)臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原則臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，變壓器一般采用315KVA的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進行功率因數(shù)補償，不但提高變壓器負載能力，而且能降低電度單價。臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過200米就將產(chǎn)生較大線路電壓降而不利于機械設(shè)備的經(jīng)濟運行。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移”。施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時還需預埋鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。如果經(jīng)常會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，可在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應。施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各總包單位能單獨供水計量的原則來布置。雨水溝渠要按照有利于施工場地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側(cè)壁倒塌；場地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。施工場地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設(shè)置專門的污水管，對污水進行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。(8)施工順序安排原則盡量遵循“先地下，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開始主體部分施工；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分完成后，先完成土方回填再往上施工；高差大的項目，施工應按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的項目。對于場地布置緊張的項目，可以提前策劃，適當推遲部分棟號的開工時間，以作為其它棟號的臨時施工場地布置或作為臨時土方堆放點；對于分期開發(fā)的項目，要充分考慮各期之間聯(lián)動開發(fā)的關(guān)系，提前考慮推進下一期的各項前期工作如下：地下室的開工時間要合理策劃，特別地下室位于后開發(fā)的一期范圍內(nèi)，否則將影響本期項目的竣工驗收及入伙。利于后續(xù)施工，加快后一期的開發(fā)進度。一般項目首期進度緊張，設(shè)計出圖進度很難實現(xiàn)“先地下，后地上”的施工策劃，但后一期的小區(qū)總圖出圖進度一般能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。保證在售樓區(qū)域開放或上一期入伙前完成外立面裝修，拆除外架。(9)分階段場地布置原則如項目受場地制約，地下室施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段及裝修施工階段場地布置差別較大，存在較多重新布置和二次搬運的情況，則應每個階段單獨形成總平面布置圖，作為總包合同的附件。提前重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢；各階段的總平面策劃均應重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置，售樓區(qū)場地布置原則如下：售樓區(qū)域內(nèi)材料堆場、加工場地等應盡量少設(shè)置，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運；另塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械也應盡量遠離售樓區(qū)域。設(shè)有樣板房的棟號一般主體施工及裝修仍未完工，故獨立于看房通道路線以外的施工通道應提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍可進入該棟號樓層施工；對于TH住宅，售樓區(qū)域內(nèi)的棟號在開放前必須達到完工狀態(tài)。保證停電時售樓處和樣板房的電力供應。在售樓期間應采用專用回路供電、總包單位臨時發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等售樓區(qū)域的電力供應。工程進度管理策劃3.3.1工程進度管理策劃概念工程進度管理是從施工單位的角度出發(fā)，主要是根據(jù)建設(shè)工程項目對應階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制形成工程進度計劃并將計劃付諸實施，在工程實施的過程中定期或不定期地檢查實際進度是否按照進度計劃來進行，如出現(xiàn)偏差則對偏差原因進行分析，從而采取糾偏措施或調(diào)整、原計劃。工程進度管理策劃就是從開發(fā)商的角度出發(fā)，通過編制《項目發(fā)展進度計劃》《出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃》《施工總進度計劃》等進度計劃，來對設(shè)計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進行整體策劃，并對如何促使進度計劃在項目開發(fā)過程中按期實施的進度管理控制措施進行預先安排。進行工程進度管理策劃的主要目的是保證開發(fā)商的設(shè)計、合約、銷售、項目等部門圍繞統(tǒng)一的進度計劃來進行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程項目各個進度節(jié)點全面按期推進，同時在工程進度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。工程進度管理策劃作用按照指標的要求，使建設(shè)工程早日竣工入伙，從而提高資金、資源的快速周轉(zhuǎn)?？墒构靖鞑块T圍繞進度目標進行提前溝通，在設(shè)計出圖、合約分判、選材定樣、分期銷售等方面采取哪些措施以保證進度目標方面達成共識，以便在施工過程中進行有效地協(xié)調(diào)配合，從而確保建設(shè)工程如期完工。提供依據(jù)：為進行合約招標策劃、工程標段劃分、選擇招標方式提供依據(jù)；為進行報批報建策劃，選擇報批報建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場選定優(yōu)化施工方案、進行合理的總平面布置提供依據(jù)。按策劃進行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運用不均衡或浪費，確保工程質(zhì)量和施工安全；可在施工過程中對實際施工進度進行對比分析，及時糾正進度偏差，為順利實現(xiàn)預定工期目標提供良好的條件。工程進度管理策劃內(nèi)容項目發(fā)展進度計劃策劃發(fā)展進度計劃編制內(nèi)容編制時機《項目發(fā)展進度計劃》，對各分期分區(qū)進度計劃進行編排，重點是對售樓區(qū)設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)施工圖出圖、施工許可證辦理、主體分判及開工時間等關(guān)鍵節(jié)點將作為進度考核目標來力保完成?！俄椖堪l(fā)展進度計劃》，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)達到對外開放條件的時間節(jié)點將作為進度考核目標來力保完成。售樓區(qū)工程達到對外開放條件后，編制第三版《項目發(fā)展進度計劃》，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進度考核目標來力保完成。編制程序在每版《項目發(fā)展進度計劃》編制前，各部門分別編制設(shè)計、合約、報建、營銷、施工初步計劃，由項目管理部匯總編制形成《項目發(fā)展進度計劃（第X版）》初稿，然后由綜合部組織各相關(guān)部門和公司領(lǐng)導進行評審和修改?！俄椖堪l(fā)展進度計劃（第X版）》經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為對各相關(guān)部門和項目管理部進行年度進度考核的依據(jù)。發(fā)展進度計劃編制原則《項目發(fā)展進度計劃》需滿足公司年度銷售、竣工面積等總體進度指標，要求在取得項目土地使用權(quán)后，公司將從年度銷售利潤、開工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項目年度銷售利潤和竣工備案面積等總體進度指標要求。因此，在編制《項目發(fā)展進度計劃》時，需要對進度計劃進行優(yōu)化調(diào)整，按照倒排工期的方式來合理壓縮工期，以滿足公司總體進度指標的要求。設(shè)計出圖計劃需要滿足項目分期分區(qū)銷售進度目標的要求一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前出圖，以辦理樁基提前開工許可證，在主體施工之前提前進行樁基施工。由于大面積的人防地下室施工周期較長（一般需要30～60天施工時間），故±0.00以下的地下室施工圖還可提前出圖，以便盡快進行地下室的施工。建筑開發(fā)技術(shù)方案的選擇要滿足進度目標要求建筑開發(fā)技術(shù)方案的選擇除了要滿足建安合約造價目標要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場地質(zhì)條件、工藝施工水平、工程質(zhì)量、安全文明施工等現(xiàn)場施工條件的影響，同時還需要滿足項目發(fā)展進度目標的要求?；A(chǔ)、鋼筋、模板、砼澆筑施工方案的選擇及材料設(shè)備的選型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、創(chuàng)造效益，同時還要兼顧質(zhì)量和安全保證措施。工程標段劃分需要滿足進度目標要求為了滿足項目發(fā)展進度目標的要求，需要在滿足項目成本、質(zhì)量控制目標的基礎(chǔ)上，進行合理的工程標段劃分，按照建筑面積引進2～3家總包單位進行施工。幾家總包單位同時施工，能減少各家施工單位的同期勞動力、材料設(shè)備資源的投入，各家施工單位之間能展開競爭，便于項目管理部加強進度管理，從而減少進度風險。售樓區(qū)的設(shè)置應滿足售樓區(qū)搶工進度計劃的要求在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對分期分區(qū)和建筑形式方面進行針對性的調(diào)整和策劃，以滿足售樓區(qū)開盤銷售的進度要求。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設(shè)置在多層、小高層相對集中的區(qū)域，帶地下室的高層因施工工期較長故盡量設(shè)置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設(shè)計在第一個標準層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進行樣板房裝修創(chuàng)造條件。各單位工程的施工順序需要滿足項目發(fā)展進度的要求。在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對幼兒園、地下室、室外道路、化糞池等單位單項工程的施工順序進行合理的策劃，并對分期出圖、工程分判等計劃進行針對性安排，以滿足項目發(fā)展進度目標的要求。售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿足進度目標的要求。按照常規(guī)的項目開發(fā)程序，樁基和施工圖出圖后才能進行樁基和主體工程的招投標程序（樁基工程分判需15～20天，主體工程分判需40～50天）。為了滿足售樓區(qū)進度目標的要求，在綜合考慮成本和進度控制的基礎(chǔ)上，對售樓區(qū)域關(guān)鍵線路上的樁基采取邀請招標等方式來進行分判，以便施工單位可提前進場進行臨建搭設(shè)等準備工作，一待施工圖出圖即可開工建設(shè)，從而節(jié)省關(guān)鍵線路上的工期。進度計劃要切實可行，留有余地。在項目開發(fā)過程中，存在許多諸如政府主管部門政策變化、雨季和臺風等不利氣候條件、基礎(chǔ)地質(zhì)情況復雜、物資和材料供應短缺等不利因素，故在進度計劃編制之前要對項目開發(fā)過程中的重點、難點進行分析，提前制定應對措施，并充分考慮各種不利因素的影響，在進度計劃編制時適當留有余地。不同物業(yè)類型的合理開發(fā)周期需要保證。由于各分部分項工程施工需要合理的工期才能滿足工程質(zhì)量和合約造價的要求，且設(shè)計、報建、施工過程中都存在一些不確定因素，故不能為了滿足進度目標而無限制的壓縮工期，各種不同物業(yè)類型項目的合理開發(fā)周期需要保證。為保證進度計劃的合理性和可行性，在進度計劃編制前,除了對當?shù)亟ㄖ袌鲞M度管理水平應有所了解外，還需對公司已建項目的進度工期經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行分析。發(fā)展進度計劃實施管控措施進度目標責任制及考核制度為了促使設(shè)計、報建、合約、施工等進度計劃的按期實施，從《項目發(fā)展進度計劃》中選取適當?shù)?～6個關(guān)鍵進度節(jié)點，形成各相關(guān)部門及項目管理部的年度進度考核目標，簽訂《部門/項目管理部年度經(jīng)營管理目標責任狀》。在年終部門和項目管理部考核時，通過進度考核目標與實際完成時間的對比，來對各相關(guān)部門及項目管理部的進度執(zhí)行情況進行考核。進度計劃月度評價和動態(tài)調(diào)整措施通過對各部門和項目管理部該月設(shè)計、報建、分判、施工等計劃進度節(jié)點與實際完成情況的月度分析，對項目每月進度超前或滯后的原因進行分析和預警，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目開發(fā)進度總是沿著計劃的軌道前進；對由于不可抗因素造成項目進度計劃重大延誤的，可對《項目發(fā)展進度計劃》進行及時調(diào)整，使進度計劃更具有實際指導意義。項目協(xié)調(diào)例會制度在項目開發(fā)過程中，為避免《項目發(fā)展進度計劃》中的設(shè)計、報建、分判、施工等各計劃進度節(jié)點的延誤和相互干擾，由項目管理分管領(lǐng)導牽頭召集開發(fā)技術(shù)部、投資拓展部、合約造價部、營銷管理部等部門及項目管理部每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會。在會中，對各部門的進度執(zhí)行情況進行檢討，對進度實施過程中存在的問題進行討論并擬定解決措施，從而加強各部門之間的溝通，確保項目發(fā)展進度計劃全面、均衡的推行。發(fā)展進度計劃編制注意事項理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務一個項目的各個分部分項工程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯綜復雜，其中關(guān)鍵線路直接影響著進度總目標的能否按時實現(xiàn)，故編排進度計劃時要對關(guān)鍵任務的工期進行重點控制。在進度計劃中，施工圖出圖、施工許可證的取得、項目開工、主體封頂、樣板房及售樓處裝修完成、竣工驗收備案等工作任務節(jié)點是具有里程碑意義的關(guān)鍵節(jié)點，故在進度計劃的編排時也需要重點安排。關(guān)鍵線路工期的優(yōu)化調(diào)整按照分部分項工程的正常工期來編排進度計劃，工期往往不能滿足施工進度總目標的要求，故需要按照施工進度控制總目標來對進度計劃的工期進行優(yōu)化調(diào)整。例如：按照正常進度工期考慮，主體工程合約分判以及施工許可證的辦理都需占據(jù)關(guān)鍵線路的時間，但由于工期壓縮的需要，可通過邀請招標、辦理樁基提前開工證等方式來減少合約、報建流程在關(guān)鍵線路的耗用時間，從而有效縮短工期。施工資源投入的優(yōu)化調(diào)整除充分考慮關(guān)鍵線路上的時間控制外，還應對非關(guān)鍵線路上的工作任務在自由時差范圍內(nèi)進行優(yōu)化調(diào)整，確保勞動力、材料、施工機具設(shè)備等資源投入的均衡、合理、有序，盡量避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽低的現(xiàn)象發(fā)生。進度、質(zhì)量、成本的綜合平衡一味壓縮工期將造成工程費用的提高，各分部分項工程的合理工期得不到保證也將造成工程質(zhì)量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成設(shè)備、勞動力的“窩工”浪費。因此，在編排進度計劃時需要盡量在工期、質(zhì)量和費用方面取得平衡，在滿足進度、質(zhì)量、費用控制目標基礎(chǔ)上編排合理工期，合理安排各項工作任務的起止時間。例如：在未取得施工許可證之前，應合理安排樁基礎(chǔ)提前施工的時間；如樁基礎(chǔ)提前施工完畢，而總包單位遲遲不能進場進行主體結(jié)構(gòu)的施工，必將造成樁機設(shè)備和資金的閑置浪費。進度計劃要符合實際、松緊適度進度計劃編排時要考慮本項目造價控制水平下所能吸引到的施工單位的進度控制水平，同時還需要考慮復雜地質(zhì)條件、建筑市場勞動力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不利因素的影響，故施工進度計劃的編排要安排應適當、符合實際，既不能太緊，又不能太松，計劃太緊造成無法完成，計劃太松則不能發(fā)揮施工效率。工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰在工程施工過程中，各分部分項工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應通過合理編排，使各分部分項工程在總工期的約束下無縫搭接、穿插施工，確保總、分包單位各施工班組能夠組織連續(xù)、均衡作業(yè)和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型設(shè)備的反復進出場、勞動力停工窩工嚴重現(xiàn)象的發(fā)生。出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃策劃計劃編制內(nèi)容在項目開工前，項項目管理部需需要相應編制制《項目出圖圖、定樣、分分判及甲供材材進場計劃表表》；在《建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》取取得和售樓區(qū)區(qū)開放后，《項項目發(fā)展進度度計劃》需要要根據(jù)實際進進度情況進行行調(diào)整，則《項項目出圖、定定樣、分判及及甲供材進場場計劃表》也也需要進行相相應的調(diào)整?！俄椖砍鰣D、定樣樣、分判及甲甲供材進場計計劃表》的編編制依據(jù)為《項項目發(fā)展進度度計劃》和開開發(fā)技術(shù)部、合約造價價部、項目管管理部相應的的詳細進度節(jié)節(jié)點計劃，其其主要內(nèi)容如如下：設(shè)計出圖及圖紙交交付計劃在《項目發(fā)展進度度計劃》中對對方案、擴初初、施工圖設(shè)設(shè)計等主要設(shè)設(shè)計進度節(jié)點點進行了規(guī)定定，但對各種種設(shè)計圖的細細化出圖節(jié)點點沒有明確，《項項目出圖、定定樣、分判及及甲供材進場場計劃表》將將該項目各分分期分區(qū)施工工過程中所有有需要的施工工圖和二次深深化設(shè)計圖的的出圖時間進進行一一列舉舉，并通過計計劃交付時間間與實際交付付時間的對比比，來督促開開發(fā)技術(shù)部對對各項圖紙的的設(shè)計進度進進行控制，以以便更好地滿滿足工程施工工的需要。材料、施工樣板確確認計劃在施工前需要設(shè)計計師對所采用用的各項材料料設(shè)備進行樣樣板確認，在在施工過程中中需要設(shè)計師師對各個施工工樣板進行確確認，是貫徹徹“樣板先行”制度、保證證工程設(shè)計效效果和施工質(zhì)質(zhì)量的重要原原則。如果材材料、施工樣樣板的確認時時間不及時，將將造成現(xiàn)場“窩工”、工期延誤誤、返工等現(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)生，故故在《項目出出圖、定樣、分分判及甲供材材進場計劃表表》中對所有有材料、施工工樣板的確認認時間進行控控制。工程分判及承建商商進場計劃在《項目發(fā)展進度度計劃》中對對樁基、主體體、精裝修、室室外工程等合合約分判節(jié)點點進行了規(guī)定定，但還需要要對各分期分分區(qū)中所有總總、分包工程程的細化分判判節(jié)點和承包包商具體進場場時間進行明明確?！俄椖磕砍鰣D、定樣樣、分判及甲甲供材進場計計劃表》可為為合約造價部編編制《工程招招標月度計劃劃》提供依據(jù)據(jù)，以便使工工程分判進度度能更好地滿滿足現(xiàn)場施工工的要求。甲供材分判及進場場計劃表為了滿足項目施工工進度的要求求，需要對各各種甲供材料料、設(shè)備的招招標時間和進進場時間進行行規(guī)定。《項項目出圖、定定樣、分判及及甲供材進場場計劃表》可可為合約造價價部編制《甲甲供材料、設(shè)設(shè)備等物資采采購月度計劃劃》提供依據(jù)據(jù)，同時能更更好地控制各各項甲供材料料、設(shè)備的進進場時間，以以避免材料、設(shè)設(shè)備供應不及及時影響現(xiàn)場場施工現(xiàn)象的的發(fā)生。計劃編制原則設(shè)計出圖及圖紙交交付時間順序序要滿足《項項目發(fā)展進度度計劃》內(nèi)各各分期分區(qū)施施工順序的要要求。例如：：XX項目三期地地下室施工圖圖需要提前到到與二期主體體施工圖同時時出圖，XX項目室外總總圖（包括室室外管線、消消防道路、擋擋土墻施工圖圖）需要在主主體施工圖設(shè)設(shè)計之前出圖圖，以滿足現(xiàn)現(xiàn)場施工順序序的要求。設(shè)計出圖及圖紙交交付計劃要滿滿足《項目發(fā)發(fā)展進度計劃劃》內(nèi)各分期期分區(qū)施工的的進度要求。設(shè)計出圖及圖紙交交付計劃由項項目管理部負負責編制，但但編制過程中中需要與設(shè)計計師進行充分分溝通，要求求既能滿足現(xiàn)現(xiàn)場施工進度度的需要，又又能綜合考慮慮設(shè)計單位的的資源投入、造造價成本，不不能因為片面面追求出圖速速度而忽視圖圖紙質(zhì)量。材料、施工樣板的的內(nèi)容要全面面、詳盡，避避免由于材料料、施工樣板板內(nèi)容遺漏而而影響現(xiàn)場設(shè)設(shè)計效果、工工程質(zhì)量和施施工進度；材材料樣板的確確認時間應盡盡量提前，爭爭取在施工前前將所有的材材料樣板進行行確認，為項項目施工盡早早施工創(chuàng)造條條件；施工樣樣板確認的時時間安排也需需要結(jié)合現(xiàn)場場各分部分項項工程施工進進度進行合理理安排，避免免由于施工樣樣板確認不及及時而造成現(xiàn)現(xiàn)場返工、工工期延誤現(xiàn)象象的發(fā)生?？偂⒎职こ谭峙信屑俺薪ㄉ踢M進場計劃要滿滿足《項目發(fā)發(fā)展進度計劃劃》內(nèi)各分期期分區(qū)施工的的進度要求。各項總、分包工程程的內(nèi)容要全全面、詳盡，避避免由于總、分分包工程內(nèi)容容遺漏而影響響現(xiàn)場施工進進度；同時工工程分標范圍圍不能存在“盲區(qū)”，以免存在在施工內(nèi)容的的施工單位不不明確而加大大現(xiàn)場工程協(xié)協(xié)調(diào)管理的難難度。甲供材料、設(shè)備的的分判和進場場計劃要滿足足現(xiàn)場施工進進度的要求，避避免出現(xiàn)由于于甲供材料、設(shè)設(shè)備的供應不不及時而造成成現(xiàn)場窩工、待待料現(xiàn)象。例例如：電梯、扶扶梯等大型設(shè)設(shè)備的供貨周周期一般在2～3個月，如果果不能按照要要求的時間提提前訂貨，將將造成電梯安安裝工期的延延誤。甲供材料、設(shè)備的的分判和進場場計劃由項目目管理部負責責編制，但編編制過程中需需要與合約造造價部進行充充分溝通，既既要能滿足現(xiàn)現(xiàn)場施工進度度的需要，又又要能綜合考考慮鋼材、電電纜等價格敏敏感材料的市市場價格漲跌跌因素，不能能按照“一味求快”的思路進行行甲供材料、設(shè)設(shè)備的采購。否否則，一方面面將造成材料料設(shè)備采購成成本的升高，另另一方面甲供供材料設(shè)備提提前進場將造造成資金的積積壓、保管費費用的提高。計劃實施管控措施施在項目施工過程中中，將各項設(shè)設(shè)計出圖、材材料施工樣板板確認、工程程和甲供材分分判的計劃時時間和實際時時間進行逐項項對比，隨時時對設(shè)計出圖圖、合約分判判工作進行預預警和調(diào)整，可可使設(shè)計、合合約工作的各各項進度節(jié)點點得到有效控控制。在項目施工過程中中，可組織設(shè)設(shè)計、合約、項項目等相關(guān)部部門定期召開開項目協(xié)調(diào)周周例會或不定定期召開專題題協(xié)調(diào)會，對對各項設(shè)計出出圖、材料施施工樣板確認認、工程和甲甲供材分判計計劃的執(zhí)行情情況進行檢討討，確保項目目發(fā)展進度計計劃的全面推推進。施工進度計劃策劃劃施工進度計劃編制制內(nèi)容在《項目發(fā)展進度度計劃》中，對對項目分期分分區(qū)的開工、主主體封頂、達達到預售條件件、竣工驗收收等主要進度度節(jié)點進行了了明確。為了了更好地對工工程施工進度度進行中間控控制，在工程程施工前，項項目管理部需需要編制《項項目施工總進進度計劃》，以以便對各項工工程的進度節(jié)節(jié)點、施工順順序進行細化化分解和合理理安排。隨著著《項目發(fā)展展進度計劃》的的調(diào)整，《項項目施工總進進度計劃》也也需要定期進進行調(diào)整，以以便能更好地地指導現(xiàn)場施施工進度。通通過《項目施施工總進度計計劃》的編制制，項目管理理部可對總、分分包單位的施施工總進度計計劃、單位工工程施工進度度計劃、各專專項工程施工工進度計劃進進行審核和中中間控制，確確保工程施工工按照進度計計劃要求如期期推進。施工進度計劃編制制原則《項目施工總進度度計劃》中的的各項進度節(jié)節(jié)點要滿足《項項目發(fā)展進度度計劃》的進進度要求，特特別是要對售售樓區(qū)內(nèi)各項項工程的施工工順序進行精精心策劃，為為各項工程的的有效搭接、節(jié)節(jié)省工期創(chuàng)造造條件，力爭爭按期達到預預售條件。例例如：在編制制售樓區(qū)施工工進度計劃時時，可考慮在在第一個標準準層處設(shè)置外外挑腳手架，以以便室外管線線工程、道路路能夠提前插插入施工；泳泳池、水景、廊廊橋等大型室室外景觀結(jié)構(gòu)構(gòu)工程可與主主體結(jié)構(gòu)同時時施工，以節(jié)節(jié)省室外景觀觀工程在關(guān)鍵鍵線路上的占占用時間。在編制《項目施工工總進度計劃劃》時，應對對各分部分項項工程進行細細化分解，具具體分解成多多少中間控制制節(jié)點可根據(jù)據(jù)項目施工特特點、建筑物物業(yè)形式、分分期銷售節(jié)點點、合約標段段劃分等實際際情況進行確確定。在編制《項目施工工總進度計劃劃》時，充分分照顧到各分分部工程之間間的工序搭接接關(guān)系，以保保證施工進度度計劃的可操操作性，減少少因工作沖突突而引起的計計劃滯后。在編制《項目施工工總進度計劃劃》時，還需需考慮當?shù)亟ńㄖこ淌袌鰣龅倪M度控制制水平，各分分部分項工程程的工期安排排要合理可行行，合理工期期時間需要保保證，否則將將無法有效保保證設(shè)計效果果和工程質(zhì)量量。施工進度計劃實施施管控措施工程進度獎金制度度為了充分調(diào)動施工工單位加強進進度管理的積積極性，公司司可對項目總總包工程、精精裝修工程、景景觀工程設(shè)立立的工程進度度獎金制度。根根據(jù)項目實際際需要，總包包工程進度獎獎可細化分解解為開工、主主體封頂、售售樓工程進度度、樣板房毛毛坯移交、拆拆外架、竣工工驗收等中間間進度節(jié)點獎獎，景觀工程程可按區(qū)域劃劃分為若干區(qū)區(qū)域完成時間間進度節(jié)點獎獎，精裝修工工程原則上不不設(shè)中間進度度節(jié)點獎而約約定為工程竣竣工后一次性性給付。工程進度獎原則上上按設(shè)定的各各個進度節(jié)點點來分階段給給付獎金，每每按時完成一一個進度節(jié)點點給付一次進進度獎。如未未按照約定時時間完成各項項工程中間進進度節(jié)點，但但施工單位采采取切實有效效措施在約定定時間內(nèi)趕上上進度，也可可對進度節(jié)點點獎金進行補補發(fā)。審核施工進度計劃劃，完善進度度保證措施在在工程施工前前，項目管理理部應對總、分分包施工單位位的施工進度度計劃和勞動動力、材料供供應、機械設(shè)設(shè)備投入等資資源投入計劃劃進行嚴格審審核，審查施施工進度計劃劃是否合理，有有無可能實現(xiàn)現(xiàn)，是否適合合工程的實際際條件和現(xiàn)場場情況，避免免以空洞的不不切實際的工工程進度計劃劃來指導施工工。為了保證證施工進度，需需要著重審查查的內(nèi)容包括括：有無制定定節(jié)假日（如如春節(jié)）期間間的趕工人員員、資金安排排措施，有無無擬定雨季、高高溫、臺風等等惡劣氣候條條件下施工的的應急補救預預案，對外墻墻磚、石材等等訂貨期較長長的材料設(shè)備備有無提前訂訂貨措施等。施工過程中的進度度管控措施策策劃事前控制公司設(shè)計、合約和和報建進度的的控制。公司司實行項目經(jīng)經(jīng)理責任制，項項目經(jīng)理要牽牽頭落實設(shè)計計、合約和報報建等各項進進度計劃的推推進工作，即即項目經(jīng)理要要起到“穿針引線”和“推土機”的作用。項項目經(jīng)理應隨隨時了解設(shè)計計、合約和報報建進度的進進展情況，并并對進度問題題進行及時協(xié)協(xié)調(diào)。特別是是預見到關(guān)鍵鍵線路上的設(shè)設(shè)計、合約和和報建進度如如有不能按時時完成的跡象象，則應及時時采用請公司司領(lǐng)導出面協(xié)協(xié)調(diào)、召開項項目協(xié)調(diào)會、主主動與有關(guān)部部門溝通協(xié)調(diào)調(diào)等方式來督督促設(shè)計、合合約和報建進進度的按期推推進。設(shè)立中間進度控制制節(jié)點對一個房地產(chǎn)項目目而言，應將將施工進度計計劃中各中間間控制節(jié)點的的計劃時間和和實施時間進進行對照來實實現(xiàn)過程控制制。過程控制制可采用狀態(tài)態(tài)跟蹤表、不不履約通知以以及日報、月月報、現(xiàn)場指指令、現(xiàn)場巡巡視等工具和和手段來形成成書面記錄。在在各中間進度度節(jié)點施工完完成后，應及及時組織節(jié)點點驗收，并根根據(jù)完成情況況予以考核評評價，不能如如期完成的應應實施處罰措措施。組織圖紙會審，提提高圖紙質(zhì)量量由于工程進度的壓壓力很大，目目前開發(fā)商對對建筑工程項項目的設(shè)計工工期要求普遍遍偏緊，故施施工圖一般都都存在細化程程度不夠、錯錯誤遺漏較多多等問題。如如果在施工圖圖紙會審中把把關(guān)不嚴格，將將會導致設(shè)計計問題推后到到后續(xù)施工過過程中大量暴暴露，從而將將導致大量設(shè)設(shè)計變更的出出現(xiàn)，甚至造造成返工、停停工的現(xiàn)象經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)，以以致延誤工期期、影響工程程進度。因此此，在施工前前，項目（監(jiān)監(jiān)理）部應高高度重視施工工圖紙的會審審工作，督促促工程管理人人員和施工單單位技術(shù)人員員提前消化圖圖紙，深刻理理會設(shè)計意圖圖，對施工圖圖中的錯誤遺遺漏等問題提提前進行暴露露，要求在施施工前就予以以設(shè)計修改和和變更，從而而減少在施工工過程中工期期、造價的損損失。關(guān)鍵線路上的工程程需重點考慮慮技術(shù)方案成熟的技術(shù)方案是是工程施工前前必須完成的的一項工作，對對于特殊項目目還需考慮后后備方案，特特別是對關(guān)鍵鍵線路上的工工程更是需要要重點考慮技技術(shù)方案，以以確保進度計計劃的如期推推進。樣板先行制度為保證工程效果，公公司實行“樣板先行”制度，任何何材料和施工工樣板都需確確認后方可進進行大面面積積施工。在實實際施工過程程中，由于定定樣往往存在在材料取樣和和樣板確認來來回反復多次次的情況，故故在工程開工工前就先確定定材料、施工工樣板則可以以節(jié)約大量時時間。提前規(guī)劃好所有承承建商的后勤勤保障措施后勤保障是工人進進場施工的前前提條件，一一個承建商在在進場前常需需要2～3個星期進行行后勤保障施施工，但如果果前期沒有規(guī)規(guī)劃好，將大大大延長這個個周期。提前規(guī)劃勞動力計計劃和材料進進場計劃對于關(guān)鍵線路上的的工程，應督督促施工單位位提前作好勞勞動力計劃和和材料進場計計劃的規(guī)劃。在在招標階段，施施工單位往往往對招標文件件中的各項條條件都一概答答應，可合同同簽訂后卻常常常對勞動力力、材料設(shè)備備等資源的投投入措施難以以落實。因此此，在招標文文件中需對分分階段工期節(jié)節(jié)點和高峰期期勞動力投入入等作出明確確要求，并明明確處罰措施施。另外，對對于關(guān)鍵材料料或供貨期較較長的材料設(shè)設(shè)備，需要在在合同中要求求施工單位提提前備貨。完善施工手續(xù)，做做好現(xiàn)場準備備工作在開工之前，項目目管理部還要要切實做好各各項施工準備備工作，為施施工單位順利利進場施工創(chuàng)創(chuàng)造有利的條條件，從而節(jié)節(jié)省工期，避避免人員窩工工、設(shè)備閑置置等現(xiàn)象發(fā)生生。例如：提提前辦好臨時時土方開工證證、樁基提前前開工證、建建設(shè)工程施工工許可證等施施工手續(xù)，提提前完成場地地平整、施工工用臨水臨電電提前開通、施施工臨時道路路建設(shè)等現(xiàn)場場準備工作。事中控制制定實施性進度控控制計劃，定定期進行檢查查項目管理部部督促總、分分包施工單位位將總進度、單單位工程和專專項工程等控控制性施工進進度計劃細化化、分解、落落實成年、季季、月、周等等實施性施工工進度計劃，以以便于按年、月月、周對現(xiàn)場場施工進度進進行分析對比比和動態(tài)控制制。在每周固定時間，由由項目（監(jiān)理理）部召集所所有的總、分分包施工單位位召開施工進進度監(jiān)理協(xié)調(diào)調(diào)例會。在周周監(jiān)理例會前前，由施工單單位填寫《進進度計劃與完完成情況對比比表》；在會會中，對施工工單位的進度度執(zhí)行情況進進行復核和評評價，對施工工單位提出的的進度問題提提出解決辦法法，要求對進進度偏差情況況提出補救措措施；在會后后，責任落實實到具體人，對對進度補救措措施進行跟蹤蹤落實。建立定期的進度巡巡查制度在售樓區(qū)搶工期間間，工期進度度非常緊張。為為了切實控制制施工進度，可可以采取每天天現(xiàn)場巡查的的方式來了解解各總、分包包單位的現(xiàn)場場進度實際情情況，通過實實際進度與計計劃進度的對對比，來發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場施工進進度控制方面面存在的問題題，例如：勞勞動力投入不不夠、材料供供應不及時、各各單位交叉施施工的工作面面移交不及時時等等。針對對諸如此類的的進度問題，當當場提出解決決辦法，采取取趕工措施，“短、平、快”地及時糾正正進度偏差，使使實際進度盡盡量沿著計劃劃的軌道推行行。監(jiān)控事前和事中施施工單位安排排措施施工單位在實際操操作時由于受受自身利益考考慮和本身素素質(zhì)的影響往往往會出現(xiàn)進進度滯后現(xiàn)象象，故在項目目開工前需提提前規(guī)劃好各各個控制環(huán)節(jié)節(jié)和控制措施施，如出現(xiàn)進進度滯后應及及時約談糾正正。對施工單位采取多多方式、多層層次協(xié)調(diào)措施施確保工程進進度對于將出現(xiàn)進度偏偏差的施工單單位，應積極極主動地采取取多方式、多多層次協(xié)調(diào)措措施來確保工工程進度。一一般由項目管管理部先進行行協(xié)調(diào)，如果果協(xié)調(diào)未果則則需上升到公公司層面來進進行協(xié)調(diào)，施施工單位被協(xié)協(xié)調(diào)對象也采采取逐級向上上協(xié)調(diào)、施壓壓的方式，直直至到施工單單位采取了滿滿足公司進度度要求的措施施為止。事后控制現(xiàn)場進度獎懲平衡衡制度將施工進度與每月月進度款掛鉤鉤。主管監(jiān)理理工程師在月月度進度款申申請單上將施施工單位現(xiàn)場場進度情況實實際進行分析析，如未按照照月進度計劃劃或合同工期期要求完成，則則延緩進度款款支付時間或或扣減未完工工程量款項，以以督促施工單單位加強施工工進度管理。為了調(diào)動施工單位位的進度管理理積極性，除除了公司層面面制定的合同同約定工程進進度獎金外，還還可以在施工工現(xiàn)場采取小小額的進度獎獎懲平衡措施施。例如：如如某施工單位位前期施工進進度較慢則進進行罰款，如如其后期采取取了有效的趕趕工措施則進進行獎勵，獎獎罰金額基本本平衡；如某某施工單位施施工進度不能能滿足進度要要求則進行罰罰款，如另一一施工單位施施工進度控制制較好則進行行獎勵，獎罰罰金額也做到到基本平衡。另另外，在售樓樓搶工期間，可可以采取向施施工單位收取取進度罰款、向向施工班組工工人直接發(fā)放放現(xiàn)金獎勵的的方式，以充充分調(diào)動現(xiàn)場場施工班組人人員的工作積積極性。進度計劃調(diào)整、采采取工期補救救措施由于雨季施工、勞勞動力和材料料短缺、政府府主管部門政政策變化等原原因仍有可能能造成了進度度計劃的延誤誤，需要對后后續(xù)進度計劃劃進行調(diào)整，并并采取工期補補救措施，彌彌補前期進度度延誤工期。例例如：當關(guān)鍵鍵線路上的某某項工程的施施工時間比計計劃增加時，可可調(diào)整后續(xù)施施工進度計劃劃，縮短部分分非關(guān)鍵線路路上的工期，將將非關(guān)鍵線路路上的機械、人人員等資源調(diào)調(diào)整、補充到到關(guān)鍵線路的的某項工程上上，從而縮短短關(guān)鍵線路工工作任務的時時間。又如：：為了滿足關(guān)關(guān)鍵線路上后后續(xù)工程按計計劃完成的要要求，還可督督促施工單位位采取夜間加加班、延長工工作時間、重重新增加新的的機械和人員員等措施來縮縮短后續(xù)關(guān)鍵鍵工作任務的的工期。工程質(zhì)量管理策劃劃工程質(zhì)量策劃概念念工程質(zhì)量概念對于房地產(chǎn)發(fā)展商商而言，工程程質(zhì)量不僅僅僅指施工單位位的施工質(zhì)量量，它反映的的是包括建筑筑產(chǎn)品施工質(zhì)質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)品綜合品質(zhì)質(zhì)。其驗收標標準是基于現(xiàn)現(xiàn)行國家驗收收規(guī)范即所謂謂國家標準之之上的用戶標標準。相對于于通常意義上上的“施工質(zhì)量”而言，工程程質(zhì)量包含的的范疇更廣泛泛，其驗收標標準更嚴格，且且目前尚未形形成統(tǒng)一的驗驗收標準。主主要包括以下下四部分內(nèi)容容：施工質(zhì)量可由施工原因引起起，也可由設(shè)設(shè)計原因引起起（例如露臺臺反坎，露空空處涂料，開開敞式電梯廳廳吊頂?shù)龋┊a(chǎn)品效果質(zhì)量主要包括：設(shè)計引引起的建筑產(chǎn)產(chǎn)品功能質(zhì)量量問題（例如如門窗分格設(shè)設(shè)計中不等寬寬門扇、露臺臺反坎、室內(nèi)內(nèi)露梁等）；；設(shè)計引起的的建筑產(chǎn)品用用戶舒適性質(zhì)質(zhì)量問題（例例如開關(guān)面板板位置布置不不合理、燈具具位置布置不不合理等）；；建筑美觀質(zhì)質(zhì)量問題（例例如節(jié)點及細細部構(gòu)造的處處理、涉及到到外立面分色色、水電空調(diào)調(diào)管線布置、生生活陽臺開關(guān)關(guān)插座布置等等）不滿足政府主管部部門竣工驗收收要求的質(zhì)量量問題（例如如出入口凈高高、通道凈寬寬、電梯前室室窗開啟面積積）設(shè)計出圖質(zhì)量（例例如圖紙設(shè)計計矛盾等）工程質(zhì)量策劃概念念工程質(zhì)量策劃是站站在發(fā)展商的的角度，根據(jù)據(jù)項目的不同同情況，針對對項目不同發(fā)發(fā)展時期的特特點，分析研研究工程質(zhì)量量管理的方式式、方法或控控制措施。工程質(zhì)量管理策劃劃特點是：質(zhì)質(zhì)量策劃出發(fā)發(fā)點必須立足足于發(fā)展商；；不同項目的的情況不同，質(zhì)質(zhì)量策劃的重重點及難點不不盡相同；同同一項目的不不同發(fā)展時期期，質(zhì)量策劃劃的重點及難難點不盡相同同。工程質(zhì)量策劃的作作用減少因設(shè)計缺陷影影響建筑功能能性或用戶舒舒適性；減少因設(shè)計缺陷造造成工程質(zhì)量量；減少設(shè)計不符合規(guī)規(guī)范影響驗收收；減少設(shè)計與銷售不不符引起住戶戶投訴；減少設(shè)計與報建不不符影響規(guī)劃劃或消防驗收收；加強細部構(gòu)造處理理，提升項目目精品形象；；減少施工技術(shù)層面面的安全事故故及技術(shù)性質(zhì)質(zhì)量問題；將施工控制措施真真正落實到位位，減少施工工質(zhì)量問題。工程質(zhì)量策劃的意意義為工程質(zhì)量始終處處于可控狀態(tài)態(tài)、質(zhì)量目標標得以順利實實現(xiàn)提供強有有力的技術(shù)保保障。提升項目質(zhì)量水準準，對項目銷銷售及公司品品牌做出貢獻獻。前瞻性解決質(zhì)量及及技術(shù)問題，為為項目發(fā)展進進度及驗收入入伙順利實現(xiàn)現(xiàn)提供有力支支持；前瞻性解決質(zhì)量及及技術(shù)問題，避避免返工造成成的損失，節(jié)節(jié)約了工程成成本。工程質(zhì)量策劃內(nèi)容容設(shè)計優(yōu)化及完善設(shè)計優(yōu)化及完善是是項目質(zhì)量策策劃中一項非非常重要的工工作。公司一一般通過內(nèi)部部會審的形式式開展這一工工作。內(nèi)部會會審由公司內(nèi)內(nèi)部各相關(guān)部部門組成，主主要是審查以以上設(shè)計的功功能性、舒適適性、效果及及規(guī)范方面的的問題。而外外部會審則以以施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位提問問為主，主要要是解決涉及及施工方面的的設(shè)計問題。對設(shè)計圖紙進行功功能性復核。建筑布置：室內(nèi)有有無露梁露柱柱，室內(nèi)通道道有無高度過過低，陽臺/露臺與室內(nèi)內(nèi)有無高差等等；（重點復復核首層、標標準層及頂層層，方法是將將本層建筑圖圖與上一層結(jié)結(jié)構(gòu)圖對照比比較）入戶門：門開啟方方向是否合適適，開關(guān)時是是否自然及不不妨礙周邊其其他門窗或設(shè)設(shè)施，貓眼或或電磁有無設(shè)設(shè)置，位置是是否合理等；；鋁合金門窗窗：客廳門開開啟凈寬有無無較小，窗可可開啟面積及及寬度是否合合適，開啟扇扇執(zhí)手有無過過高，廚房門門凈寬能否滿滿足搬洗衣機機進出，廚房房門及首層客客廳門是否考考慮設(shè)置門鎖鎖等；水電：室內(nèi)有無房房間未考慮電電話、電視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，室內(nèi)開開關(guān)、插座位位置布置是否否合理，陽臺臺給水、排水水有無考慮并并是否合理等等；其他：衛(wèi)生間有無無排氣扇洞、廚廚房有無煙道道洞；空調(diào)位位寬度是否夠夠擺放室外機機等。樓梯間/電梯廳：：門牌號及門門鈴有無考慮慮；電梯到站站燈、樓層指指示燈在結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計中有無無預留，屋面是否考慮有檢檢修孔或檢修修通道等；大堂/電梯廳：有無考慮慮信報箱及可可視對講機等等。復核設(shè)計圖紙是否否滿足強制性性條文及各類類報建批文要要求。通道的凈高是否滿滿足規(guī)范（應應特別注意建建筑裝修層對對凈高、凈寬寬的影響）；；陽臺欄桿有有效防護高度度是否滿足，落落地窗是否設(shè)設(shè)計有護欄、凸凸窗是否設(shè)計計有兒童防護護網(wǎng)，欄桿的的樣式（包括括立桿凈距及及防攀爬）是是否滿足規(guī)范范要求等；自然通風電梯前室室通風面積是是否滿足規(guī)范范，高層住宅宅中相臨住戶戶窗距離是否否滿足消防規(guī)規(guī)范，不滿足足時是否設(shè)有有防火隔斷，入入戶門是否直直接面對電梯梯合用前室，或或直接面向電電梯前室的戶戶數(shù)有無超過過規(guī)范要求，或或超過時有無無隔斷措施；；單元式住宅宅屋頂之間是是否連通，塔塔式住宅自然然通風的剪刀刀樓梯間通風風面積是否滿滿足規(guī)范；室室外是否形成成消防環(huán)路，沿沿建筑屋某一一面是否路徑徑過長而需在在中間增加開開口，消防通通道寬度、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎半徑坡度度是否滿足規(guī)規(guī)范，中間穿穿越建筑物時時洞口凈高是是否滿足規(guī)范范，消防撲救救面距建筑物物距離是否滿滿足規(guī)范、撲撲救面方向建建筑是否設(shè)計計有外挑結(jié)構(gòu)構(gòu)或室外環(huán)境境設(shè)計有高大大喬木而不滿滿足規(guī)范要求求等。廚房燃氣進戶管與與灶臺火爐距距離是否滿足足規(guī)范要求，室室外燃氣管邊邊是否有高大大喬木距離過過近而不滿足足規(guī)范要求等等。以往項目成功做法法或經(jīng)驗教訓訓的借鑒?？偨Y(jié)以往項目在施施工過程中或或各類驗收時時出現(xiàn)的問題題及入伙前后后業(yè)主的投訴訴，及時優(yōu)化化和完善設(shè)計計，可避免本本項目重犯以以前出現(xiàn)的老老毛病?？照{(diào)管線、生活陽陽臺及衛(wèi)生間間水電布置、室室外管井布置置等。根據(jù)每一房間室內(nèi)內(nèi)與室外平面面、立面之間間的相互關(guān)系系，分析空調(diào)調(diào)室內(nèi)機、室室外機的合理理布置位置，確確定空調(diào)管線線走向及空調(diào)調(diào)洞的布置位位置。一般來來說，在凸窗窗部位分體機機采取上供上上的關(guān)系空調(diào)調(diào)管線相對短短些，對外立立面的影響小小一些。這些部位水電開關(guān)關(guān)面板及水電電設(shè)備相對集集中一些，且且墻、地面面面層材料一般般為面磚或石石材等塊體裝裝飾材料，布布置合理一方方面使用方便便，另一方面面顯得美觀精精細。室外水電與景觀設(shè)設(shè)計分別為兩兩個不同公司司設(shè)計，相互互之間難免存存在沖突，如如不合理處理理則可能影響響效果，甚至至出現(xiàn)管井設(shè)設(shè)在首層私家家花園內(nèi)或門門口而引起業(yè)業(yè)主投訴。解解決方式是提提前將兩項設(shè)設(shè)計拼在同一一張圖上，發(fā)發(fā)現(xiàn)沖突及時時調(diào)整。合同招標質(zhì)量技術(shù)術(shù)要求在各項招標工作開開始之前，需需要將公司關(guān)關(guān)于本招標項項目的成功做做法及特別要要求以招標要要求的方式提提出。這些成成功做法及特特別要求超出出規(guī)范和設(shè)計計，可能需涉涉及費用，提提前以合同條條款的形式固固定下來有利利于為今后能能在工程實施施中得到較好好的貫徹落實實提供最有利利及有力的保保障，同時在在保障工程質(zhì)質(zhì)量的前提下下也能最大限限度地節(jié)約工工程成本。土建方面鋼筋馬凳要求帶塑塑料套，樓板板分布筋底部部要求墊成品品塑料墊塊，屋屋面結(jié)構(gòu)澆注注要求原漿壓壓光，室內(nèi)非非衛(wèi)生間部位位地坪施工前前均要求試水水24小時，門窗窗邊要求分兩兩次塞縫，加加氣塊墻體窗窗邊均要求設(shè)設(shè)構(gòu)造柱，外外墻滴水凹槽槽要求采用塑塑料成品線槽槽等。鋁合金門窗對型材、五金配件件、玻璃的品品牌及質(zhì)量性性能指標等方方面的要求均均作出明確規(guī)規(guī)定。欄桿鐵藝除對鋼材性能指標標及油漆品牌牌作出規(guī)定外外，還對鍍鋅鋅工藝作出明明確規(guī)定。木門或木地板除對木材種類及油油漆品牌作出出規(guī)定外，還還對木材加工工防腐方面作作出明確規(guī)定定。方案審查及技術(shù)交交底對重要部位及關(guān)鍵鍵工序，均要要求施工單位位報送專項施施工方案，專專項施工方案案經(jīng)審核通過過后，方可進進行施工。施施工方案報送送經(jīng)評審后，及及時將評審意意見及技術(shù)要要求，向本項項目管理部相相關(guān)工程師及及施工單位進進行交底。通通過控制方案案審查這一環(huán)環(huán)節(jié)，確保本本工程的重要要部位及關(guān)鍵鍵工序做到技技術(shù)上可行，在在技術(shù)層面避避免安全或質(zhì)質(zhì)量事故的產(chǎn)產(chǎn)生，并滿足足公司總體目目標。同時通通過技術(shù)交底底，將本工程程的重要部位位及關(guān)鍵工序序的主要控制制環(huán)節(jié)傳達給給現(xiàn)場工程師師及施工單位位，便于現(xiàn)場場控制及實施施。地下室方案重點審查地下水位位降排水措施施，支撐體系系是否安全合合理，承臺底底板大體積砼砼溫控措施，側(cè)側(cè)墻超長結(jié)構(gòu)構(gòu)防裂抗?jié)B措措施，養(yǎng)護及及雨季施工措措施等。轉(zhuǎn)換層方案重點復核支撐體系系安全性，包包括傳力路徑徑、框支梁縱縱橫雙向立桿桿間距、框支支梁柱墻模板板主次龍骨間間距、框支梁梁支撐立桿扣扣件數(shù)量、后后澆帶處門架架支撐等受力力計算復核，并并應注意橫桿桿、斜撐等構(gòu)構(gòu)造措施是否否設(shè)置合理。并并應重點考慮慮框支梁柱柱柱頭處鋼筋密密集情況下澆澆砼措施、大大體積砼澆注注的溫度控制制。外架方案重點復核外架受力力安全計算，檢檢查外架形式式（落地架、挑挑架、爬架等等）是否滿足足項目發(fā)展要要求及售樓要要求。鋁合金門窗方案重點復核門窗加工工精度保證措措施、門窗安安裝精度保證證措施、大窗窗的分割及垂垂直運輸方式式、門窗周邊邊防水塞縫方方案及控制措措施等。樣板先行確認所有景觀及精裝修修材料均需經(jīng)經(jīng)材料樣板確確認后方可定定貨及進場；；所有裝修工工程包括粗裝裝修的砌筑、抹抹灰工程等，在在大面積施工工前必須先做做施工樣板，施施工樣板經(jīng)確確認后方可大大面積施工。材材料樣板是合合約分判的基基礎(chǔ)，一般需需材料樣板確確定后方可分分判；施工樣樣板是施工的的依據(jù)，大面面積施工一般般以確定的施施工樣板為參參照。樣板確確認包括質(zhì)量量確認和效果果確認兩個方方面。通過樣板確認這一一環(huán)節(jié)，在保保證建筑產(chǎn)品品的功能及效效果的前提下下，盡量避免免因設(shè)計調(diào)整整或施工整改改帶來的大面面積返工和損損失，并有助助于減小因樣樣板未確定導導致分判、材材料加工或備備料、設(shè)計修修改等相應滯滯后的風險，保保證施工質(zhì)量量及進度。外墻磚包括勾縫劑劑樣板：包括括材料樣板和和施工樣板兩兩個方面。外外墻材質(zhì)對外外墻效果影響響至關(guān)重要，確確認過程可能能來回反復多多次，確認周周期較長，有有時甚至還可可能更改已確確定的材料樣樣板。且外墻墻磚材料確認認及分判后，外外墻磚加工生生產(chǎn)一般需30-550天，因此必必須事先考慮慮這一因素，盡盡早確定施工工樣板。鋁合金門窗樣板：：包括材料樣樣板和施工樣樣板兩個方面面。當材料樣樣板選定后，如如選取的型材材和配件較獨獨特時，在做做加工樣板的的過程中可能能會陸續(xù)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)型材和配件件匹配方面的的設(shè)計及技術(shù)術(shù)問題，提前前作樣板有助助于在大面積積開工前有充充裕的時間解解決，有時甚甚至還可能更更改已確定的的材料樣板，且且這些解決方方案中可能涉涉及造價問題題，在分判前前暴露這些問問題使得這些些成本因素能能在投標報價價中確定。門門窗施工樣板板能進一步檢檢驗門窗設(shè)計計中還存在哪哪些問題，并并能及時暴露露安裝中存在在的問題。砌筑及抹灰樣板：：針對每一種種戶型均作一一個砌筑及抹抹灰樣板，建建筑、結(jié)構(gòu)及及水電管線的的相互關(guān)系變變得非常直觀觀，哪些部位位露梁或露柱柱、哪些構(gòu)件件空間交接后后需處理、哪哪些部位開關(guān)關(guān)線盒使用不不便、哪些部部位需增加砼砼等構(gòu)造措施施一目了然，便便于尋求處理理方案。室外景觀樣板：景景觀面層做法法涉及到環(huán)境境效果，確認認過程可能反反復多次，確確認周期較長長。且大多景景觀裝修材料料定貨周期較較長，因此事事先需考慮這這一因素，提提前將各種景景觀裝修材料料做出施工樣樣板并及早確確認。關(guān)鍵質(zhì)量指標的監(jiān)監(jiān)控及檢驗辦辦法對監(jiān)理細則的考量量和評價，重重點突出其具具體檢查監(jiān)督督措施的可操操作性及實施施性，避免簡簡單引用規(guī)范范條文，真正正將檢查督促促落到實處，真真正體現(xiàn)“監(jiān)理細則”的作用。加氣砼養(yǎng)護時間針對加氣砼出爐放放置時間過短短就上墻導致致砌筑裂縫問問題，執(zhí)行中中可采取在廠廠家劃出專門門的堆場，對對加氣砼出爐爐時間作好標標記，出爐15天后方可運運入現(xiàn)場。防水材料厚度針對防水單位偷工工減料的問題題，通過控制制防水材料用用量及現(xiàn)場實實測防水層厚厚度的“雙控”措施來控制制，進場時要要求防水單位位按理論用量量將材料一次次進到位。外墻防水層施工針對外墻用聚合物物膠結(jié)粉粘貼貼面磚時粘貼貼層在工序施施工時即被隱隱蔽的問題，可可要求將粘貼貼工序分解成成兩步，先在在墻面滿刮部部分厚度，檢檢驗后再用剩剩余厚度貼磚磚。欄桿鐵藝、木構(gòu)件件、鋁合金門門窗加工采取不定期突然襲襲擊到加工廠廠檢查，查看看加工工藝或或材料品牌與與公司要求有有無出入。施工驗收及工序控控制要求所有的工序開開始之前，必必須報監(jiān)理工工程師同意；；所有工序完完成之后，必必須報監(jiān)理工工程師檢查驗驗收。將施工工驗收及工序序控制與進度度款支付結(jié)合合起來，支付付申請單附上上各種控制表表格，對未按按以上要求辦辦理或違反上上述規(guī)定者，拒拒絕支付相關(guān)關(guān)工程量的進進度款。只有有采取強有力力的措施狠抓抓質(zhì)量關(guān)，才才能保證本工工程的施工質(zhì)質(zhì)量在公司的的可控制范圍圍內(nèi)。鋼筋工程：隱蔽工工程驗收。檢檢查是否滿足足設(shè)計要求及及質(zhì)量要求。模板工程：檢查模模板平整度及及支撐安全性性。外架拆除：檢查已已完部分施工工質(zhì)量是否滿滿足，有無相相關(guān)其他未完完工程。砌筑抹灰：檢查是是否按工序施施工，施工質(zhì)質(zhì)量是否滿足足要求。不按按工序施工是是墻體裂縫產(chǎn)產(chǎn)生的重要原原因之一。防水施工：對基層層、防水層防防滲漏效果層層層把關(guān)，檢檢查防水層施施工質(zhì)量及防防水材料有無無偷工減料。門窗施工：檢查門門窗的安裝質(zhì)質(zhì)量，并控制制門窗周邊塞塞縫工序，以以保證門窗防防滲漏的效果果。管洞封堵：檢查是是否按工序施施工,不按工序施施工是管洞滲滲漏最主要的的原因。聯(lián)合驗收對重要部位及關(guān)鍵鍵工序，一方方面，通過方方案審查及技技術(shù)交底，使使得施工方案案在技術(shù)上做做到可行并將將技術(shù)要求傳傳達到現(xiàn)場執(zhí)執(zhí)行層；另一一方面，必須須高度重視現(xiàn)現(xiàn)場執(zhí)行的程程度及落實的的效果，對重重要部位及關(guān)關(guān)鍵工序，均均由項目管理理部經(jīng)理/副經(jīng)理（主主任工程師）、技技術(shù)負責人、監(jiān)監(jiān)理單位總監(jiān)監(jiān)/總監(jiān)代表、各各專業(yè)工程師師會同施工單單位組織聯(lián)合合驗收。通過過聯(lián)合驗收，一一方面，使得得驗收的結(jié)果果及發(fā)現(xiàn)的問問題更全面及及權(quán)威一些；；另一方面，大大規(guī)模聯(lián)合驗驗收可反映出出公司狠抓質(zhì)質(zhì)量的決心，從從而觸動施工工單位提升質(zhì)質(zhì)量意識。地下室：驗收鋼筋筋、模板的施施工質(zhì)量，支支撐搭設(shè)的安安全性，各類類預埋預留是是否滿足功能能性等。標準層：驗收鋼筋筋、模板的施施工質(zhì)量，支支撐搭設(shè)的安安全性，主要要檢查各類預預埋預留是否否滿足功能性性等。防水：檢查防水層層施工質(zhì)量、材材料真?zhèn)渭昂窈穸鹊取７罎B漏、防沉降、防防開裂專項策策劃防滲漏專項策劃管洞封堵，電梯井井基坑、生活活水池、消防防水池、游泳泳池、室外水水景。應特別別注意中間退退臺樓層的露露空平臺應做做防水，露空空電梯廳或地地下室局部露露空部位的頂頂棚及側(cè)墻裝裝修材料應有有防水性能。地地下室及半地地下室結(jié)構(gòu)自自防水及柔性性材料防水均均應自成封閉閉體系。根據(jù)不同防水部位位對防水材料料的要求不同同，選取合適適的防水材料料。如屋面選選取涂膜類防防水材料既有有利于施工又又因其粘接性性能好而易于于保證施工質(zhì)質(zhì)量。地下室室頂板一般有有種植要求，選選取耐根系的的卷材類防水水材料可能更更合適。衛(wèi)生生間側(cè)墻由于于面層裝修一一般貼磚，選選取聚合物水水泥基材料可可能既能防水水又能保證粘粘貼強度。板施工時均要求原原漿壓光，防防水施工前做做48小時閉水試試驗、管洞要要求分兩次封封堵并試水、門門窗要求分兩兩次塞縫等措措施多管齊下下。防沉降專項策劃部位：天然基礎(chǔ)、樁樁基礎(chǔ)、首層層地坪、基坑坑或管線回填填、室外道路路、室外景觀觀結(jié)構(gòu)（包括括臺階踏步等等）。嚴格控制天然基礎(chǔ)礎(chǔ)持力層地耐耐力是否滿足足設(shè)計，嚴格格控制樁基礎(chǔ)礎(chǔ)貫入度及入入巖深度是否否滿足收錘標標準；嚴格控控制首層地坪坪、基坑及管管線、室外道道路及景觀結(jié)結(jié)構(gòu)按要求分分層回填，并并復核持力層層地耐力是否否滿足設(shè)計，必必要是采取換換填石粉或砂砂甚至加設(shè)鋼鋼筋砼構(gòu)造層層。防開裂專項策劃對超長或超高墻體體加設(shè)構(gòu)造柱柱，嚴格控制制砌筑材料出出爐時間，嚴嚴格控制日砌砌筑高度及頂頂磚歇墻（斜斜砌）時間，保保證過梁的搭搭接長度，砌砌筑時避免形形成通縫等。對對于室外景觀觀結(jié)構(gòu)，控制制好沉降即是是控制了開裂裂。售樓工程質(zhì)量專項項策劃售樓工程存在工期期要求緊、質(zhì)質(zhì)量要求高的的特點，往往往需通過采取取技術(shù)加強措措施，打破傳傳統(tǒng)的施工工工序約束，達達到要求的質(zhì)質(zhì)量標準，保保證預定的售售樓目標順利利實現(xiàn)。一般般措施有：為壓縮墻體砌筑時時間，墻體砌砌筑一次成活活。加強措施施為墻面滿掛掛鋼絲網(wǎng)；為壓縮墻體抹灰時時間，墻體抹抹灰一次成活活。加強措施施為墻面抹灰灰滿掛海吉布布；為保證樣板房不發(fā)發(fā)生滲漏，要要求將樣板房房上一層管洞洞臨時封堵并并滿做防水層層；如樣板房設(shè)在首層層，首層樓板板直接做成結(jié)結(jié)構(gòu)板；在成本超支處于可可接受的范圍圍內(nèi)，室外關(guān)關(guān)鍵部位基層層采用石粉或或砂回填。施工過程中的質(zhì)量量管控措施策策劃施工過程中的質(zhì)量量管控措施策策劃督促施工單位建立立并完善自身身的質(zhì)量管理理體系施工單單位自身的質(zhì)質(zhì)量管理體系系是整個項目目質(zhì)量管理體體系的最基礎(chǔ)礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是項項目工程目標標得以實現(xiàn)的的最基本的保保障，在項目目質(zhì)量管理中中具有非常重重要的作用。要要求施工單位位在工程一開開始就嚴格按按照工程規(guī)模模大小，配備備相應數(shù)量的的合格的專職職質(zhì)檢員（多多層一般每3萬平米配備1～2名，高層一一般每5萬平米配備1～2名）。質(zhì)檢檢員必須具備備充分授權(quán)，質(zhì)質(zhì)量不達標時時可行使質(zhì)量量否決權(quán)。項項目管理部幫幫助樹立施工工單位質(zhì)檢員員的權(quán)威，凡凡施工單位申申請驗收，均均要求由質(zhì)檢檢員提出申請請并簽字認可可，未經(jīng)質(zhì)檢檢員簽字認可可的驗收申請請一律不予驗驗收。要求質(zhì)質(zhì)檢員提出驗驗收申請之前前，嚴格執(zhí)行行施工班組的的自檢、互檢檢、交接檢的的“三檢”制度。同時時項目管理部部考察質(zhì)檢員員的責任心、工工作態(tài)度和能能力，對多次次出現(xiàn)質(zhì)檢員員驗收合格、經(jīng)經(jīng)項目管理部部復驗不合格格的人員予以以警告，對屢屢教不改的不不稱職人員堅堅決予以更換換。對重要部位或重要要工序的操作作工人實行考考核上崗。對對于一些對工工人操作技能能有較高要求求的重要部位位或重要工序序的施工，對對操作工人實實行考核上崗崗。比如，對對于鋁合金門門窗塞縫，工工人的工藝操操作水平對門門窗塞縫質(zhì)量量的影響至關(guān)關(guān)重要，且塞塞縫不好就可可能發(fā)生滲漏漏，影響嚴重重，因此有必必要對操作工工人實行考核核上崗。方法法是：先審查查塞縫工人的的工作經(jīng)歷，檢檢查塞縫工人人以往有無門門窗塞縫的工工作經(jīng)驗，以以往從事的項項目門窗塞縫縫有無滲漏或或是否嚴重；；然后讓相關(guān)關(guān)塞縫工人實實際做施工樣樣板，并派經(jīng)經(jīng)驗豐富的工工程師全過程程觀察其塞縫縫過程是否正正確及熟練，且且對塞完縫后后的樣板進行行淋水試驗以以檢查塞縫質(zhì)質(zhì)量。旁站監(jiān)理為了加強對隱蔽工工程及重要工工程節(jié)點的質(zhì)質(zhì)量控制，要要求對樁基礎(chǔ)礎(chǔ)施工、混凝凝土澆筑、屋屋面防水、外外墻防水、土土方回填、門門窗塞縫、重重要設(shè)備安裝裝等工程節(jié)點點進行旁站監(jiān)監(jiān)理。旁站監(jiān)監(jiān)理的作用一一方面是對重重要施工工序序或重要部位位的施工質(zhì)量量進行全過程程控制；另一一方面，對于于施工過程不不允許中斷、必必須連續(xù)施工工的作業(yè)起到到一旦發(fā)生突突發(fā)事故能得得到有效協(xié)調(diào)調(diào)解決，從而而避免事態(tài)進進一步擴大?，F(xiàn)場巡視項目管理部專業(yè)工工程師根據(jù)工工程進度進行行日巡視。將將巡視發(fā)現(xiàn)的的安全、質(zhì)量量問題、解決決措施、整改改責任人、整整改完成時間間記錄在《工工程管理日記記》中，并應應將信息傳遞遞給各相關(guān)施施工單位，要要求限期整改改完成。當出出現(xiàn)嚴重不合合格時，還需需填寫《整改改通知單》給給施工單位，要要求編制專項項整改方案報報甲方和監(jiān)理理單位審核，經(jīng)經(jīng)審核同意后后再進行現(xiàn)場場整改?，F(xiàn)場場巡視一方面面可以及時發(fā)發(fā)現(xiàn)及解決現(xiàn)現(xiàn)場存在的問問題，另一方方面，促進現(xiàn)現(xiàn)場質(zhì)量意識識的提高及責責任心的加強強。質(zhì)量管理重心前移移、范圍外移移質(zhì)量管理必須抓住住根本，抓住住質(zhì)量問題的的源頭。對原原材料，嚴格格執(zhí)行原材料料進場審批手手續(xù)。對幾項項對工程質(zhì)量量有較大影響響的半成品，如如：欄桿、鋁鋁合金門窗、木木門/木地板等，將將工廠加工過過程納入項目目質(zhì)量管理的的范疇內(nèi)，將將質(zhì)量管理的的范圍覆蓋至至加工廠。定定期/不定期或關(guān)關(guān)鍵節(jié)點加工工時到工廠抽抽查或檢查，確確保加工廠按按我司指定材材料品牌或其其他要求進行行施工，保證證施工質(zhì)量。建立質(zhì)量預警的長長效機制項目管理部對各種種不同場合、不不同方式檢查查出的施工單單位質(zhì)量問題題及時整理匯匯總，為各施施工單位建立立本項目質(zhì)量量檔案，根據(jù)據(jù)施工單位質(zhì)質(zhì)量問題多少少、嚴重程度