博物館物業(yè)管理投標(biāo)方案

精心整理博物館物業(yè)管理投標(biāo)書投標(biāo)人：XXXXfej業(yè)管理有限公司通訊地址：XX市XX彳圭fXX號郵編：000000第一章前言本投標(biāo)書是依據(jù)XX博物館發(fā)布的《招標(biāo)文件》等相關(guān)書面文件，由XXXX物業(yè)管理有限公司編制而成。XX博物館是重點(diǎn)文物保護(hù)單位，是廣大民眾參觀學(xué)習(xí)的場所。館內(nèi)文物有不可復(fù)制性，因此，對安全性、規(guī)范性要求嚴(yán)格，物業(yè)管理服務(wù)要高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次。我公司已有N年博物館物業(yè)管理的管理經(jīng)驗(yàn)，我公司針對各種接待任務(wù)的特點(diǎn)，及時(shí)調(diào)整綜合管理力度，強(qiáng)化服務(wù)措施，公司各部門加強(qiáng)能力方面的建設(shè)，確保適應(yīng)各種接待任務(wù)的工作。服務(wù)工作做到位，細(xì)節(jié)處理人性化，處處體現(xiàn)以人為本的服務(wù)理念，搞好服務(wù)工作，努力讓博物館極其業(yè)主的滿意。通過過硬的服務(wù)技能和服務(wù)本領(lǐng)，為博物館提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。本投標(biāo)書圍繞XX物業(yè)“以人為本，科學(xué)管理”的原則，統(tǒng)籌企劃“博物館”物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的全程專業(yè)物業(yè)管理思路，提出了較高的質(zhì)量目標(biāo)和服務(wù)承諾，體現(xiàn)了本公司專業(yè)管理服務(wù)特色。同時(shí)，通過全面、深入的物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)計(jì)與策劃，確立了一個(gè)適當(dāng)定位、可操作的專業(yè)管理模式，以達(dá)到為XX博物館提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之目標(biāo)。XX物業(yè)期待著與博物館的精誠合作，通過專業(yè)管理與服務(wù)提升博物館的品位和檔次，使物業(yè)在技術(shù)保障下保值，在科學(xué)管理下增值，使“博物館”項(xiàng)目成為XX市精心整理精心整理乃至XX全省的行業(yè)標(biāo)桿。第二章XX物業(yè)管理有限公司介紹((略))第三章企業(yè)的優(yōu)勢((略))?品牌?管理經(jīng)驗(yàn)?強(qiáng)大的管理支持?高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念?資源共享(1)人力資源(2)物力資源(3)信息資源?經(jīng)濟(jì)效益第四章公司在管項(xiàng)目((略))第五章博物館物業(yè)管理基本思路在尊崇博物館的原創(chuàng)思想的基礎(chǔ)上，依據(jù)我們對項(xiàng)目的理解，并結(jié)合積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與XX物業(yè)的自有資源，我們對XX博物館項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)完善的物業(yè)管理與星級的物業(yè)服務(wù).我們物業(yè)管理的管理設(shè)想是：?充分利用XX賓館的星級服務(wù)資源，為XX博物館提供先進(jìn)的物業(yè)管理，完善的后勤保障。對XX博物館進(jìn)行全方位、行之有效的一體化后勤物業(yè)管理，整體提高會議服務(wù)的檔次，為把XX博物館建設(shè)成為國內(nèi)一流、國際知名的展館提供有力的保障。?通過設(shè)施設(shè)備環(huán)境的最佳管理，在博物館中樹立“以人為本，天人合一”的可持續(xù)發(fā)展觀念，樹立強(qiáng)烈的環(huán)境意識；精心整理精心整理?根據(jù)ISO9001國際質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行服務(wù)和管理，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際建立一整套符合ISO9001標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)作規(guī)范。使XX博物館的運(yùn)作達(dá)到制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。?通過引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念和模式及對展館“硬件”環(huán)境的規(guī)范化、專業(yè)化管理，培養(yǎng)現(xiàn)代科學(xué)服務(wù)意識和管理意識；?通過我司XX物業(yè)良好的服務(wù)意識，從而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)與可持續(xù)的發(fā)展，使博物館物業(yè)管理達(dá)到最佳化的目標(biāo)；?以全國物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，積極開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作，在博物館業(yè)主的支持下，達(dá)到創(chuàng)優(yōu)的目標(biāo)。?以一線服務(wù)人員為班底，以獨(dú)具特色的人文素養(yǎng)和婉約柔麗的殷殷之情，為出租部分帶去酒店服務(wù)的服務(wù)理念與管理水準(zhǔn)，將出租部分管理好，服務(wù)好，經(jīng)營好。我們物業(yè)管理的服務(wù)理念是：把對博物館服務(wù)的每個(gè)項(xiàng)目都做出特色、做成精品。我們物業(yè)管理的總體構(gòu)想是：在實(shí)現(xiàn)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)同時(shí)，采用創(chuàng)新意識，針對特定消費(fèi)人群，細(xì)分服務(wù)需求，量化細(xì)分每一管理環(huán)節(jié)，提供對應(yīng)個(gè)性化服務(wù)，表達(dá)博物館的整體人文精神。我們物業(yè)管理的競爭策略是：?高質(zhì)、微利、低耗服務(wù)。?全方位的增值服務(wù)。?品牌和創(chuàng)新。我們物業(yè)管理的管理類型是：?室內(nèi)及公共部分設(shè)備設(shè)施進(jìn)行專業(yè)化日常管理。?對大樓進(jìn)行高星級服務(wù)與規(guī)范化管理。?道路、廣場等清潔進(jìn)行程序化管理。精心整理精心整理?商鋪、出租的公司進(jìn)行合理化管理大樓內(nèi)的治安及消防安全進(jìn)行準(zhǔn)軍事化管理。對展館大樓實(shí)行綠化、保潔、安保一體化管理。第六章組織架構(gòu)基本設(shè)想在XX市博物館管理方案的設(shè)計(jì)中，我們將博物館管理機(jī)構(gòu)與XX的專業(yè)化動作體系有機(jī)結(jié)合起來，從而達(dá)到共性化管理與個(gè)性化服務(wù)高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)。同時(shí)，我們對每一個(gè)體系的運(yùn)作方式上引入動態(tài)管理模式，以求在運(yùn)作過程中不斷完善，不斷發(fā)展，為斷進(jìn)步。在公司整體管理架構(gòu)設(shè)置方面，XX強(qiáng)調(diào)“效率、效益、效果”原則，旨在透過服務(wù)架構(gòu)的優(yōu)化，促進(jìn)服務(wù)流程的改善，從而保證持續(xù)穩(wěn)定的高水準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量。就“博物館”項(xiàng)目而言，XX將確保其在“三級服務(wù)體系”下順利運(yùn)行。第一是由專設(shè)項(xiàng)目管理處授權(quán)執(zhí)行大樓服務(wù)的現(xiàn)場實(shí)施；二是由公司項(xiàng)目管理總部協(xié)助運(yùn)作管理，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)總部龐大的后臺支持體系，保證從人員調(diào)配、技術(shù)分享、設(shè)備配置等方面的全面配合，降低服務(wù)綜合成本，提升服務(wù)效果。三是由公司質(zhì)量督導(dǎo)體系實(shí)施對項(xiàng)目的宏觀把握，重點(diǎn)關(guān)注需求變化、客戶關(guān)系、文化建設(shè)以及質(zhì)量升級等重大事宜。物業(yè)常規(guī)服務(wù)體系：包含：清潔保潔，安保，車輛管理，消防，綠化等一系列物業(yè)管理常規(guī)的管理服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備設(shè)施維保體系：針對博物館的公共設(shè)備及設(shè)施的維護(hù)，制定保養(yǎng)維修的工作流程和作業(yè)要求，針對展館大樓設(shè)備故障的突發(fā)性，建立專業(yè)維修體系，保證博物館正常維保環(huán)境。質(zhì)量管理運(yùn)行體系：精心整理精心整理為確保博物館物業(yè)管理的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)而制定一系列管理服務(wù)規(guī)范。資源供給保障體系：公司運(yùn)作所需的重要資源的管理體系，包括人力資源的招聘，培訓(xùn)和管理，也包括重要檔案資料以及維護(hù)物業(yè)所需的設(shè)備工具及物料的采購，保管和檢驗(yàn)等。網(wǎng)絡(luò)信息支持體系：利用IT技術(shù)為手段，通過建立相應(yīng)的程序應(yīng)用軟件，實(shí)現(xiàn)信息交流和相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)功能。主要包括：內(nèi)部辦公自動化系統(tǒng)、網(wǎng)上報(bào)修系統(tǒng)、公共信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布系統(tǒng)。在本項(xiàng)目進(jìn)入后，我公司將按照既定的物業(yè)管理博物，將工作逐步落實(shí)到位。公司將在提供物業(yè)管理基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供其它便捷服務(wù)、增值服務(wù)，并根據(jù)客戶需求提供相應(yīng)的有償服務(wù)。我公司希望可以為博物館提供全方位的貼心式管家服務(wù)。第七章運(yùn)行管理期服務(wù)內(nèi)容保安管理（含消防和車位管理）保安是現(xiàn)代物業(yè)在管理上的重要環(huán)節(jié)之一。在當(dāng)前國際恐怖主義泛濫、國內(nèi)接連發(fā)生慘案的嚴(yán)峻形勢下，保證展館樓有一個(gè)較為安全穩(wěn)定的環(huán)境相當(dāng)重要，這不僅關(guān)系到XX市對外的聲譽(yù)，更關(guān)系到博物館的切身利益。我公司獲委任后，將根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地情況，制訂一個(gè)適當(dāng)之保安計(jì)劃，確保保安工作達(dá)到服務(wù)等級與質(zhì)量目標(biāo)。公共秩序維護(hù)展館大樓及園內(nèi)實(shí)行24小時(shí)封閉式保安管理；晚間實(shí)施高密度巡視，做到人防與技防的有機(jī)結(jié)合；保安人員統(tǒng)一著裝，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)；危及博物館及使用人安全處安置明顯警示標(biāo)志；全方位巡查公共區(qū)域，保證公共區(qū)域的安全和良好秩序。精心整理精心整理內(nèi)保管理中央監(jiān)控和消防監(jiān)控24小時(shí)值班，全面跟蹤、了解、記錄實(shí)時(shí)信息；嚴(yán)禁攜帶任何易燃、易爆危險(xiǎn)物品進(jìn)入博物館；承租戶裝修需提前到管理處申請，經(jīng)審核后方可施工。消防管理博物館內(nèi)消防設(shè)備和器材，任何人不得擅自改動、挪用；樓梯、走道和出口必須保持暢通無阻，任何人不得占用或封堵。嚴(yán)禁在博物館內(nèi)存放任何易燃、易爆物品；不得在博物館內(nèi)燃燒廢紙、廢物，禁止將燃燒的煙頭和其它火種丟在地面或垃圾桶內(nèi)；需進(jìn)行動火作業(yè)時(shí)須先向管理處申請，待批準(zhǔn)后方可進(jìn)行，燒焊人員須持證操作，并在有監(jiān)護(hù)人的情況下作業(yè)。博物館車輛管理制度進(jìn)入博物館范圍內(nèi)的車輛必須服從博物館管理人員的統(tǒng)一指揮和管理；車輛必須按照博物館規(guī)定的路線行駛，不得逆行、不得在人行道行駛或泊車，不得超速行駛和按高音喇叭；博物館和客戶長期停放的車輛需在辦理定位立戶手續(xù)，領(lǐng)取停車證，并須將車輛停于指定車位；臨時(shí)停車位必須按照規(guī)定使用，聽從管理人員的指揮；車輛進(jìn)入后貴重物品不要放在車內(nèi)，否則由此造成的損失由車主自行負(fù)責(zé)；不得在停車場和博物館區(qū)域內(nèi)洗車、修車或?qū)④嚿系碾s物清掃于地面；不得將漏油、漏水車輛駛?cè)胪＼噲觯粐?yán)禁攜帶易燃、易爆、有毒、有害、腐蝕性和其他危險(xiǎn)物品的車輛駛?cè)胪＼噲鼍恼砭恼磉M(jìn)入停車場的人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和雜物工程管理作為博物展館的場所，保證博物館工程質(zhì)量是博物館正常營運(yùn)的基礎(chǔ)。XX物業(yè)項(xiàng)目管理部通過精細(xì)、高效的設(shè)備運(yùn)行與管理，為博物館提供365天、24小時(shí)不間斷的基礎(chǔ)功能服務(wù)，確保博物館享受舒適、安全和便利。工程管理主要職責(zé)有二次裝修管理、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、設(shè)備保養(yǎng)檢修、報(bào)修服務(wù)、節(jié)能管理、檔案管理等。在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度相對較高的一項(xiàng)工作。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等等，構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。如果組織得不好，往往會出現(xiàn)重大問題，甚至造成重大損失。另外，正確處理工程部與其他部門的關(guān)系，也是工程管理的重要環(huán)節(jié)。從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個(gè)服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。這是因?yàn)椋环矫娓鞣N設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為客戶，同時(shí)也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、客戶服務(wù)等一線部門，他們直接面向客戶，需要盡力滿足客戶的要求。因此在不違反原則的前提下，照顧一線部門的意見和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項(xiàng)，成為工程部工作的一個(gè)特點(diǎn)。如果不能做到“客戶優(yōu)先”，就會極大地影響整體服務(wù)質(zhì)量。我們采用酒店的工程管理模式，以綜合部為龍頭，以維修單的形式開展物業(yè)報(bào)修服務(wù)，做到有記錄、有回訪，保證了維修的效率與質(zhì)量。二次裝修管理管理目標(biāo)：確保二次裝修符合國家法規(guī)及管理處《裝修管理規(guī)定》的要求，積極配合客戶達(dá)成其效果及目的。管理重點(diǎn)精心整理精心整理裝修期間的消防管理及預(yù)案裝修工人出入及行為控制違規(guī)行為的糾正與客戶良性互動關(guān)系的初步建立基本管理流程設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及保養(yǎng)管理目標(biāo)：確保共用設(shè)施和公共設(shè)備正常運(yùn)行，滿足客戶的使用；提高設(shè)備工作效率,延長設(shè)備使用效率。主要職責(zé)：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)范制訂年度及月度保養(yǎng)計(jì)劃；定期定時(shí)定點(diǎn)實(shí)施設(shè)施設(shè)備巡檢；設(shè)備站點(diǎn)值班或定期巡視；監(jiān)控設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)上報(bào)和處置；定時(shí)定期記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)，并填報(bào)每周/月度報(bào)運(yùn)行報(bào)告；根據(jù)具體規(guī)定，實(shí)施各種設(shè)備（公共照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉。實(shí)施保養(yǎng)檢修。管理重點(diǎn)：保養(yǎng)計(jì)劃的適宜性；停機(jī)檢修時(shí)間安排與物業(yè)需要的協(xié)調(diào)；精密設(shè)備檢修的技術(shù)支持；夜間值班人員的責(zé)任心；應(yīng)急處理能力。報(bào)修管理精心整理精心整理管理目標(biāo)：故障設(shè)施設(shè)備得到及時(shí)修復(fù)，滿足物業(yè)運(yùn)行和客戶的使用需求。管理重點(diǎn)：加強(qiáng)內(nèi)部巡查和設(shè)備監(jiān)測，盡早發(fā)現(xiàn)各類故障；建立方便的報(bào)修渠道；妥善處理因設(shè)備科技含量高或質(zhì)量原因或客戶特別需要所引致的復(fù)雜故障入室維修服務(wù)的過程控制；客戶特約服務(wù)的費(fèi)用收??；坦誠對待客戶投訴。對外溝通的及時(shí)性。節(jié)能管理管理目標(biāo)：減少不合理浪費(fèi)，創(chuàng)造更加舒適環(huán)保的公共空間。主要管理職責(zé)：參與設(shè)計(jì)建設(shè)工作；制訂運(yùn)行過程的節(jié)能計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則；達(dá)成節(jié)能的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。管理重點(diǎn)：節(jié)能設(shè)計(jì)及材料選用；提升供配電的功效；根據(jù)需求變化及時(shí)調(diào)整空調(diào)的工作狀態(tài)；全員參與，不間斷培訓(xùn)節(jié)能的觀念、意識和方法；工程部各級全面了解主要用電設(shè)備的數(shù)量和運(yùn)行情況；指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促；定期對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析，使之不斷完善保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)；精心整理精心整理廣泛采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如聲控、光控、時(shí)間控制或延時(shí)控制；始終使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)等。緊急處理預(yù)案管理目標(biāo)：及時(shí)妥善處理，盡可能減少對客戶和服務(wù)質(zhì)量的消極影響，維護(hù)物業(yè)財(cái)產(chǎn)的長期價(jià)值。管理思路：管理過程中不可能完全避免意外事故發(fā)生，對物管公司而言，對意外事件處理的速度、方法及力求使事故損失降至最低，則充分顯示物管公司的管理水平為此，必須制訂一套科學(xué)合理、可操作的應(yīng)急預(yù)案，以確保在發(fā)生如停電、停水、跑水、電梯困人、火情、刑事案件等事件時(shí)能快速做出最符合客戶利益的行為。管理重點(diǎn)：應(yīng)急預(yù)案的適宜性；全員培訓(xùn)及定期模擬操作；客戶及員工的人身安全；事件現(xiàn)場保護(hù)。檔案及備品備件管理管理目標(biāo)：為正確、高效實(shí)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)維修提供文件及技術(shù)支持。管理職責(zé)收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和圖紙檔案，做好技術(shù)檔案分類、收存及借閱事務(wù)。負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存做出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用；對備品備件的質(zhì)量加以監(jiān)控；整理編制各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，確保管理的可追溯性和文件性。精心整理精心整理管理重點(diǎn)各類設(shè)備文件（維保協(xié)議、使用說明、操作手冊、質(zhì)保文件等）齊全、有效；備品備件的質(zhì)量滿足要求；文件、檔案借閱記錄完整清晰。保潔（含滅蟲害）管理系統(tǒng)專業(yè)的保潔管理是保持整體環(huán)境舒適美觀，延緩建筑材料自然老化的重要前提，也是提升博物館外在形象和長期價(jià)值的必要條件。公共區(qū)域保潔的主要工作內(nèi)容定期定點(diǎn)保潔建立專業(yè)化保潔隊(duì)伍，制訂詳細(xì)崗位職責(zé)、操作規(guī)程和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；制訂完善的作業(yè)計(jì)劃，分區(qū)分項(xiàng)實(shí)施定期定時(shí)保潔服務(wù)；重點(diǎn)部位和重點(diǎn)時(shí)段，每日一次或二次專人保潔，確保整潔衛(wèi)生；博物館內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全；垃圾運(yùn)輸及處理嚴(yán)格執(zhí)行工作程序，每日收集、處理各類垃圾，確保環(huán)境清潔；生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。積極與環(huán)保部門合作，拓展垃圾分類的回收渠道，促進(jìn)資源的充分利用。滅蟲管理重點(diǎn)掌握垃圾處理場、地下自來水管道、貨物進(jìn)出口、庫房、熱力管道、電閘設(shè)備夾層、等蟲害活動和高發(fā)區(qū)的具體情況，建立嚴(yán)格的殺蟲打藥制度，制訂有效的《蟲害控制工作流程》；按蟲鼠繁殖、分布規(guī)律進(jìn)行反復(fù)殺蟲滅鼠工作，確保殺蟲滅鼠工作達(dá)到XX市要求的標(biāo)準(zhǔn)，杜絕蟲鼠對環(huán)境的污染；精心整理精心整理用藥前，做好與入住戶/租戶等有關(guān)人員的溝通說明工作；定期觀查蟲害的活動情況經(jīng)常做蟲害密度調(diào)查并建立服務(wù)檔案。綜合服務(wù)（含客戶關(guān)系、特約服務(wù)、檔案、財(cái)務(wù)、培訓(xùn)等）在上述3個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理之外，圍繞“以顧客為焦點(diǎn)”而設(shè)立各項(xiàng)綜合服務(wù)是確?？蛻襞c管理處之間順暢溝通和默契配合的重要媒介，也是促進(jìn)博物館樓更高服務(wù)素質(zhì)和客戶滿意度的必要條件。參照酒店管理模式，我們將工程維護(hù)與客戶服務(wù)合并成一個(gè)部門，有利于信息的及時(shí)溝通與管理的合理安排?？蛻絷P(guān)系維護(hù)與發(fā)展參照酒店管理模式，設(shè)立客戶服務(wù)中心電話，負(fù)責(zé)接聽各部門的報(bào)修、服務(wù)需求、投訴等，并及時(shí)、準(zhǔn)確地將各部門要求轉(zhuǎn)達(dá)至相關(guān)部門處理。客戶服務(wù)中心電話將發(fā)揮接收中心、調(diào)度中心、投訴中心的綜合功能，并及時(shí)滿足客戶的多種需求。咨詢臺：我公司擬在展館大廳設(shè)置一個(gè)咨詢服務(wù)臺，為博物館和訪客提供如下服務(wù):問詢服務(wù)、信件報(bào)刊分發(fā)服務(wù)、禮儀服務(wù)等。特約服務(wù)（包括但不限于）室內(nèi)園藝培植及租擺電話及訪客留言，代發(fā)傳真、文件輸入及裝訂；預(yù)定飛機(jī)票、火車票、酒店、餐位；入室開荒保潔、常規(guī)保潔；二次裝修設(shè)計(jì)與施工；租期恢復(fù)等檔案管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)規(guī)范的檔案管理能有效地為博物館設(shè)施設(shè)備的使用、維修、改建和各項(xiàng)服務(wù)工作提供重要的依據(jù)和信息。精心整理精心整理檔案資料主要包括：業(yè)主檔案：《租戶公約》、《入住情況登記表》、《消防安全責(zé)任書》其它應(yīng)保存的業(yè)主資料工程檔案：綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料及其它應(yīng)保存的工程資料；設(shè)備檔案：設(shè)備臺帳、質(zhì)量合格證、設(shè)備使用說明書、設(shè)備安裝調(diào)試報(bào)告、保修協(xié)議、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備更新改造記錄及其它應(yīng)保存的設(shè)備資料；物業(yè)管理運(yùn)作檔案：各部門運(yùn)作相關(guān)記錄、業(yè)主投訴、報(bào)修處理記錄、回訪記錄、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)記錄、來往文書檔案、合同檔案、員工人事檔案、財(cái)務(wù)檔案等。五.人力資源培訓(xùn)因?yàn)槲飿I(yè)公司輸出的服務(wù)與管理全部都是靠人來完成的，我們的員工就是我們的“產(chǎn)品”，是公司的形象代言人，沒有什么理由能讓我們來忽視員工素質(zhì)對企業(yè)外在的影響的！我們重視培訓(xùn)，培訓(xùn)能貫徹企業(yè)戰(zhàn)略和公司規(guī)章制度，確定和保持公司核心能力，提升公司人力資源整體水平，培訓(xùn)課程主要有（包括但不限于）：素質(zhì)（基本）培訓(xùn)1（全員）開發(fā)商及項(xiàng)目簡介第八章XX物業(yè)簡介項(xiàng)目情況介紹員工手冊禮貌禮節(jié)思想意識教育服務(wù)理念儀容儀表理論知識簡介與技能強(qiáng)化培訓(xùn)（全員）物業(yè)管理簡介精心整理精心整理客戶服務(wù)技巧急救知識節(jié)能意識機(jī)電設(shè)備維護(hù)措施與設(shè)備保養(yǎng)公共秩序維護(hù)防火知識、消防裝置及使用應(yīng)急應(yīng)變措施與突發(fā)事故處理物業(yè)清潔服務(wù)實(shí)用保潔技巧消毒的方法與程序分部門培訓(xùn)崗位職責(zé)作業(yè)流程各類型案例分析與思考第九章組織架構(gòu)崗位職責(zé)及主要工作內(nèi)容第一節(jié)組織架構(gòu)與人員編制說明：〈〈博物館物業(yè)管理〉〉項(xiàng)目共計(jì)XX人。在公司整體管理架構(gòu)設(shè)置方面，XX物業(yè)強(qiáng)調(diào)“效率、效益、效果”原則，旨在透過服務(wù)架構(gòu)的優(yōu)化，促進(jìn)服務(wù)流程的改善，從而保證持續(xù)穩(wěn)定的高水準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量。就“博物館”項(xiàng)目而言，XX物業(yè)將確保其在“三級服務(wù)體系”下順利運(yùn)行。第一是由專設(shè)物業(yè)管理處授權(quán)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)場實(shí)施；二是由公司項(xiàng)目管理總部協(xié)助運(yùn)作管理，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)總部龐大的后臺支持體系，保證從人員調(diào)配、技術(shù)分享、設(shè)備配精心整理精心整理置等方面的全面配合，降低服務(wù)綜合成本，提升服務(wù)效果。三是由公司質(zhì)量督導(dǎo)體系實(shí)施對項(xiàng)目的宏觀把握，重點(diǎn)關(guān)注需求變化、客戶關(guān)系、文化建設(shè)以及質(zhì)量升級等重大事宜。第二節(jié)崗位設(shè)置及主要工作內(nèi)容說明：保安部人員配備與工作職責(zé)保安部職責(zé)?負(fù)責(zé)博物館樓區(qū)內(nèi)安全、消防、停車場管理；?制定、部署保安部的工作計(jì)劃；?定期安排培訓(xùn)及對防盜、防火等方面的知識教育；?安排體能訓(xùn)練，保持最佳狀態(tài)工作；?編制有關(guān)緊急事故發(fā)生時(shí)之應(yīng)變程序，調(diào)整保衛(wèi)部署，制定和修改保安條例及規(guī)定；及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理反映客戶的意見及投訴；加強(qiáng)與所屬管轄警區(qū)的警民關(guān)系，以便日后執(zhí)行工作；?須認(rèn)識周圍環(huán)境，熟悉本物業(yè)公共設(shè)備的位置和保安監(jiān)控的重點(diǎn)，以便執(zhí)行工作熟記緊急聯(lián)絡(luò)信號，電話號碼，對講機(jī)號碼；按制度加強(qiáng)對重點(diǎn)崗位的巡視，確保人身財(cái)產(chǎn)安全；定期向項(xiàng)目總經(jīng)理匯報(bào)有關(guān)保安事宜；定期與所屬消防局聯(lián)系，以便日后執(zhí)行工作；完成項(xiàng)目經(jīng)理交給的其他任務(wù)。保安部人員配備設(shè)置保安部主管名，領(lǐng)班名，全面負(fù)責(zé)保安部工作。設(shè)置崗位人員：精心整理精心整理?設(shè)保安領(lǐng)班名，全面負(fù)責(zé)博物館內(nèi)安全與消防管理工作。兼巡邏崗工作。采用三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)。?門崗設(shè)保安崗位個(gè)，名保安員采用三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)。24小時(shí)負(fù)責(zé)博物館樓區(qū)出入人員管理及與訪客的聯(lián)系；24小時(shí)負(fù)責(zé)博物館樓區(qū)出入車輛的疏導(dǎo)；為體現(xiàn)博物館管理形象，每日7點(diǎn)至19點(diǎn)站崗服務(wù)。監(jiān)控室設(shè)置保安崗位個(gè)，名保安員采用三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，24小時(shí)服務(wù)。負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像；負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)部分消防設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)；負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄；負(fù)責(zé)保障消防電話的暢通；巡邏崗設(shè)置個(gè)崗位，名保安員（領(lǐng)班人）采用三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，24小時(shí)服務(wù)。白天主要工作內(nèi)容為維護(hù)博物館區(qū)域內(nèi)公共秩序與巡邏；夜間每60分鐘巡邏一次。綜合部人員配備與工作職責(zé)綜合部職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)清潔管理工作，達(dá)到項(xiàng)目制定的各項(xiàng)保潔工作標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、改造直到報(bào)廢的全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理；制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；?負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施管理中，運(yùn)行、維修的原始記錄資料的收集整理；設(shè)備設(shè)施管理年度計(jì)劃編制及月度計(jì)劃的分解并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高維修保養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)效果；精心整理精心整理?向客戶提出設(shè)備的更新和改造建議，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平；?以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃?xì)夤?yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)抱與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益；?負(fù)責(zé)受理客戶的報(bào)修、投訴；?負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行；?收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作；?推動全員參加設(shè)備管理活動，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理；?負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)；對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的；?檢察和指引所有承建商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)物業(yè)公司所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工；解答物業(yè)客戶一切有關(guān)工程之問題及查詢，解決樓內(nèi)客戶投訴，設(shè)置2個(gè)崗位盡力為他們解決工程有關(guān)問題；制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響；外委維修保養(yǎng)項(xiàng)目的監(jiān)督管理；與業(yè)主單位關(guān)于維修費(fèi)用確認(rèn)。負(fù)責(zé)各種費(fèi)用的收繳及通知的發(fā)放；精心整理精心整理負(fù)責(zé)訪客接待與留言；負(fù)責(zé)客戶各種信息咨詢；?組織特約服務(wù)工作的組織、宣傳工作，使業(yè)主了解物業(yè)公司特約服務(wù)的具體內(nèi)容及特色；?客戶檔案技資料的管理。?協(xié)調(diào)解決地區(qū)屬地管理各項(xiàng)事務(wù)，例如：消防對口管理、派出所、社區(qū)管理協(xié)調(diào)、環(huán)衛(wèi)、愛國衛(wèi)生等方面關(guān)系的建立和維護(hù)；?負(fù)責(zé)每月向公司上報(bào)所需報(bào)表。綜合部人員配備：設(shè)置主管名，客服人員名，工程主管名，工程維護(hù)名，全面負(fù)責(zé)綜合部工作。1、崗位設(shè)置人員：?客服人員人（講解員名）a.處理公司內(nèi)部各類文件的整理；b.工程消耗品、保潔易耗品、文具辦公用品的管理與發(fā)放；c.客戶的接待管理，負(fù)責(zé)各種會議服務(wù)；d.博物館各類情況的統(tǒng)計(jì)，負(fù)責(zé)各廳的講解工作。?服務(wù)內(nèi)容負(fù)責(zé)維修的接報(bào)工作，協(xié)調(diào)投拆的處理工作。訪客接待、留言；負(fù)責(zé)各廳的講解、會議服務(wù)；為客戶安排各項(xiàng)特約服務(wù)。負(fù)責(zé)各種費(fèi)用的代收代繳；保持與鄰近醫(yī)療單位的聯(lián)系；精心整理精心整理隨時(shí)應(yīng)付突發(fā)事件；為業(yè)主提供相關(guān)信息咨詢；與客戶保持經(jīng)常性的溝通，隨時(shí)掌握項(xiàng)目服務(wù)狀況2、工程維護(hù)人員配備設(shè)置工程主管名，工程維護(hù)人員名（弱電名、管道水工名、值班電工名），全面負(fù)責(zé)工程部工作。崗位設(shè)置人員：?主管人，兼（強(qiáng)電、萬能工）全面負(fù)責(zé)館內(nèi)工程維護(hù)。對物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)；設(shè)備日常運(yùn)行管理；負(fù)責(zé)客戶報(bào)修處理；完成年度計(jì)劃預(yù)防性檢修；對裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理；對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案。?維護(hù)技工6人（弱電1名、管道水工1名、值班電工4名），24小時(shí)（三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)），設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理；定期檢查、定期保養(yǎng)，保證設(shè)備、設(shè)施（包括消防設(shè)施）的正常運(yùn)行；按國家配電系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程實(shí)施管理；項(xiàng)目內(nèi)托管設(shè)備的用水用電用氣安全。項(xiàng)目內(nèi)日常設(shè)施設(shè)備的維修。博物館綜服人員合計(jì)：1人保潔人員配備與工作職責(zé)（含廚師名）精心整理精心整理設(shè)置保潔領(lǐng)班名，綠化員名，保潔人員名，全面負(fù)責(zé)保潔部工作。保潔領(lǐng)班職責(zé)；負(fù)責(zé)保潔工作質(zhì)量的巡視、檢查；負(fù)責(zé)博物館區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生管理工作；組織保潔及特約服務(wù)工作人員開展崗位培訓(xùn)，素質(zhì)教育；負(fù)責(zé)各項(xiàng)特約保潔服務(wù)的落實(shí)及與各專業(yè)公司的工作協(xié)調(diào)；保潔人員配備博物館保潔員人，負(fù)責(zé)會議室、辦公室、公共通道、公共區(qū)域、消防通道的清潔；博物館區(qū)域保潔員人（領(lǐng)班人），負(fù)責(zé)清潔打掃博物館外圍公共區(qū)域的清掃；并負(fù)責(zé)公共通道、公共區(qū)域、消防通道的清潔；保潔領(lǐng)班人，負(fù)責(zé)員工工作的督導(dǎo)與保潔質(zhì)量的把握。綠化員名，具有對綠化養(yǎng)護(hù)及園藝栽培等技能，全面負(fù)責(zé)博物館室內(nèi)花卉盆景管理與養(yǎng)護(hù)及園內(nèi)樹木草坪管理與栽培。掌握養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施，及時(shí)有效地做好病蟲害的防治。廚師名，主要負(fù)責(zé)館內(nèi)全體員工的工作餐，掌握烹飪技術(shù)，排好每周菜單，熟悉工作范圍，嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法，工作認(rèn)真細(xì)致，不怕苦、不怕累。?博物館保潔部人員共XX人?，F(xiàn)場負(fù)責(zé)人設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理人負(fù)責(zé)博物館物業(yè)管理的全面工作；負(fù)責(zé)與管理團(tuán)隊(duì)的協(xié)調(diào)工作；及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容與方案；負(fù)責(zé)與甲方和外協(xié)單位的總協(xié)調(diào)工作；精心整理精心整理根