某地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)模式專項(xiàng)

萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)模式專項(xiàng)研究項(xiàng)目發(fā)展部2010年7月目錄：

一：萬達(dá)集團(tuán)簡介二：萬達(dá)的核心競爭力分析三：萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況四：萬達(dá)背后對我們的啟示

萬達(dá)集團(tuán)的業(yè)界地位：中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國第一家全國最大規(guī)模舊區(qū)改造的企業(yè)中國第一個商業(yè)地產(chǎn)中國第一個訂單地產(chǎn)中國第一個房地產(chǎn)信托投資基金亞洲最大的商業(yè)院線……是競爭對手，也是學(xué)習(xí)榜樣！萬達(dá)

萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的年尺：企業(yè)創(chuàng)立階段1988-1998企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段1998-2004企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張期2005-20091988：萬達(dá)公司成立1992

：改制為萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司1994：萬達(dá)進(jìn)入足球領(lǐng)域1995-1998：在住宅開發(fā)的同時，歷經(jīng)開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等的探索，希望拓展長線、穩(wěn)定收益的業(yè)務(wù)領(lǐng)域1999：開始訂單地產(chǎn)式生產(chǎn)——傍大款“沃爾瑪”2000：退出萬達(dá)足球俱部，確立商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)兩條腿走路2001：正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同年長春萬達(dá)沃爾瑪項(xiàng)目建成2002：第一代、第二代產(chǎn)品投資高峰期，期間提出做百年企業(yè)2003：遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，資金鏈開始緊張2004：與華納合資成立院線2005：開始與麥格理合作REITs探索，管理組織結(jié)構(gòu)調(diào)整2007：產(chǎn)品向第三代轉(zhuǎn)型2008：應(yīng)對經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)調(diào)整，企業(yè)進(jìn)入短暫觀望期2009：加強(qiáng)土地儲備2010年2011年

萬達(dá)集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)類型：旗下四大金剛商業(yè)地產(chǎn)酒店業(yè)連鎖百貨文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已在全國開業(yè)27個萬達(dá)廣場，計(jì)劃到2012年開業(yè)80個萬達(dá)廣場萬千百貨成立于2007年5月8日，是萬達(dá)集團(tuán)四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬達(dá)集團(tuán)第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——城市綜合體的核心組成部分文化產(chǎn)業(yè)是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前萬達(dá)擁有影院36家，400塊電影銀幕，計(jì)劃到2012年擁有1000塊銀幕萬達(dá)集團(tuán)擁有中國唯一的專業(yè)酒店投資建設(shè)團(tuán)隊(duì)——萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司，目前公司已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營7家五星級酒店，計(jì)劃到2012年擁有45家已開業(yè)的五星級或超五星級酒店萬達(dá)的四大支柱產(chǎn)業(yè)萬達(dá)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局：萬達(dá)目前進(jìn)入國內(nèi)32個重點(diǎn)城市，投資40多個項(xiàng)目，城市主要分布為國內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市的核心地段。數(shù)據(jù)來源：萬達(dá)集團(tuán)官方網(wǎng)站萬達(dá)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)：為適應(yīng)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，集團(tuán)對組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整，將原來的三層次結(jié)構(gòu)優(yōu)化為二層次結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)了組織結(jié)構(gòu)的扁平化，并清晰和強(qiáng)化了項(xiàng)目開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營兩類業(yè)務(wù)的運(yùn)作流程和資源配置股東大會董事會、監(jiān)事會董事長、總裁高級副總裁財(cái)務(wù)總監(jiān)高級副總裁總裁助理高級副總裁大連萬達(dá)房地產(chǎn)管理有限公司財(cái)務(wù)部行政辦公室人力資源部審計(jì)部月刊編輯部網(wǎng)站編輯部院線部投資部法律事務(wù)部大連萬達(dá)商業(yè)發(fā)展有限公司萬達(dá)集團(tuán)實(shí)行嚴(yán)格的集權(quán)管理和制度化管理，各地的項(xiàng)目公司，包括商業(yè)地產(chǎn)，酒店，百貨，院線，均實(shí)行從上而下的垂直管理體系。萬達(dá)集團(tuán)公司萬達(dá)區(qū)域公司項(xiàng)目項(xiàng)目公司集團(tuán)公司成本控制的執(zhí)行：

工程、營銷、管理業(yè)績考核：

建筑進(jìn)度、銷售情況區(qū)域市場反饋前期：

拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商中期：

施工后期：

商業(yè)、百貨、酒店管理財(cái)務(wù)、審計(jì)人力專業(yè)委員會系統(tǒng)總部職能部門戰(zhàn)略委員會、提名委員會、審計(jì)委員會規(guī)劃院、酒店總部、商管公司、百貨、院線管理總部商業(yè)地產(chǎn)研究部、項(xiàng)目管理中心、財(cái)務(wù)部萬達(dá)的倒金字塔管理模式管理重心上移萬達(dá)集團(tuán)總裁王健林的履歷：1954生于四川成都農(nóng)村1970—198215歲（1970年12月）到沈陽軍區(qū)服兵役28歲（1982年）被任命為正團(tuán)職干——后為軍隊(duì)某部處長，熟悉了財(cái)務(wù)管理和行政管理1986同年7月響應(yīng)國家“百萬裁軍”的號召轉(zhuǎn)業(yè)任大連西崗區(qū)人民政府辦公室主任1989同年1月任西崗區(qū)住宅開發(fā)公司總經(jīng)理(借錢、老城改造掘首金——膽識過人)1992—19931992年8月，任大連萬達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司總經(jīng)理1993年3月至今，任大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長、總裁王健林性格特點(diǎn)：勤奮、勇于開拓、敢于創(chuàng)新、個人英雄色彩濃厚、自控能力和控制力強(qiáng)、處事風(fēng)格高調(diào)。做事非常勤奮，不抽煙、不喝酒，只要在公司總是第一個上班。個人政治資本與管理風(fēng)格一人的萬達(dá)，獨(dú)行的悍馬！受王健林個人影響，萬達(dá)集團(tuán)具有顯著的軍事化管理思維，王健林要求員工必須認(rèn)同其價值觀，服從其軍事化色彩濃重的管理制度。社會職務(wù)：中共17大代表、全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席、中華慈善總會榮譽(yù)會長；同時擔(dān)任中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國商業(yè)聯(lián)合會等機(jī)構(gòu)的副會長，顯赫社會地位，削平與地方政府地位的差距，為低價獲取項(xiàng)目謀求政治資本。南萬科，北萬萬達(dá)——萬科集團(tuán)與萬萬達(dá)集團(tuán)的對對比：萬達(dá)戰(zhàn)略2000年后將戰(zhàn)線收收縮在以商業(yè)業(yè)地產(chǎn)為主的的五大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了了萬達(dá)特色的的商業(yè)地產(chǎn)模模式。萬科早期確立了以經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè)。產(chǎn)品幾年時間，產(chǎn)產(chǎn)品更新到第第三代，目目前正向第四四代過渡。創(chuàng)創(chuàng)造性地開發(fā)發(fā)了單店、、組合店、城城市綜合體三三代產(chǎn)品。目前住宅產(chǎn)品品已更新到第第三代，從最最初獲得“魯魯班獎”的荔荔景大廈到城城市花園，四四季花城再到到金域藍(lán)灣，，萬科城等。。盈利模式住宅快速滾動動開發(fā)，追求求IRR“現(xiàn)金流滾資資產(chǎn)”的租售售結(jié)合的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)模式。。半年銷售對比實(shí)現(xiàn)房銷售面面積約320萬平方米，銷銷售金額約368億元。實(shí)現(xiàn)銷售面積積約萬平方米米，銷售金額額約362億元。目錄：一：萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)簡介二：萬達(dá)的核核心競爭力分分析三：萬達(dá)的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況況四：萬達(dá)背后后對我們的啟啟示萬達(dá)集團(tuán)核心心競爭力分析析：政策優(yōu)惠住宅養(yǎng)商業(yè)的商業(yè)模模式訂單模式萬達(dá)集團(tuán)核心心競爭力之一一——政策優(yōu)惠：土地：黃金位位置——低地價——地價款分期效果1：前期啟動資資金壓力小，，支持連鎖擴(kuò)擴(kuò)張效果2：成本低，可可低租金吸引引商家政策：各地政政府給予相應(yīng)應(yīng)的政策鼓勵勵效果1：以低價獲取取城市核心地地段的土地效果2：城市綜合體體的建設(shè)提升升城市經(jīng)濟(jì)影影響力，并借借助政策優(yōu)勢勢拓寬品牌推推廣渠道稅收工程提升城市形象象提升城市商業(yè)業(yè)水準(zhǔn)就業(yè)工程萬達(dá)獲取當(dāng)?shù)氐卣邇?yōu)優(yōu)惠的原因分分析：稅收工程任何一個購物物中心開業(yè)以以后每年有幾幾千萬的稅收收，大的就過過億，地方政政府和百姓都都喜歡。就業(yè)工程購物中心里最最大可以新增增1萬人就業(yè)，最最小的也有6、7千人就業(yè)，這這符合中國國國情，尤其是是現(xiàn)在中央政政府號召就業(yè)業(yè)優(yōu)先，價值值就會更加突突出。提升城市商業(yè)業(yè)水準(zhǔn)項(xiàng)目讓所在城城市的商業(yè)水水準(zhǔn)跟國際接接軌，而且?guī)нM(jìn)去的零售售商，一般是是500強(qiáng)企業(yè)，對政政府招商引資資是非常重要要的。提升城市形象象城市綜合體的的建設(shè)，為當(dāng)?shù)爻鞘性黾蛹恿艘粋€新地地標(biāo)，公共建建筑成本很高高，立面、結(jié)結(jié)構(gòu)都很考究究，能提升當(dāng)當(dāng)?shù)匦蜗?。開發(fā)所需資金金自有資金投資資銀行貸款主力店企業(yè)投投資銷售利潤內(nèi)部資金調(diào)配配沃爾瑪前臺配供系統(tǒng)…20%20%60%萬達(dá)地產(chǎn)的核核心競爭力之之二：“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)產(chǎn)”的商業(yè)模模式萬達(dá)集團(tuán)盈利利模式的精髓髓：現(xiàn)金流滾滾資產(chǎn)自有資金銀行貸款土地：低價獲取核心地段，分期付款訂單地產(chǎn)城市綜合體第三代產(chǎn)品只租不售：城城市購物中心心部分銷售部分：住住宅、寫字樓樓、小型商業(yè)業(yè)租金收益資產(chǎn)溢價資產(chǎn)、租約抵抵押貸款私募、整售IPO上市地標(biāo)拉高銷售售價格低價土地成本本可以提供低低租金滾動開發(fā)租金歸還利息息歸還貸款狠抓銷售工作作，這是保證證現(xiàn)金流的主主要來源保證工程進(jìn)度度，重視工程程付款萬達(dá)的核心競競爭力之三：：訂單模式與與商業(yè)模式的的配合聯(lián)合發(fā)展技術(shù)對接先租后建平均租金這個思路源于于萬達(dá)最初與與沃爾瑪?shù)暮虾献?，目前發(fā)發(fā)展到與數(shù)十十家跨國公司司與國內(nèi)行業(yè)業(yè)巨頭的戰(zhàn)略略合作，雙方方就業(yè)務(wù)發(fā)展展，地址選擇擇，租金，優(yōu)優(yōu)惠條件等簽簽署協(xié)議，約約定彼此的權(quán)權(quán)利和義務(wù)商業(yè)地產(chǎn)體量量大，資金密密集，風(fēng)險控控制難，萬達(dá)達(dá)通過主力店店協(xié)議，保證證金，保單等等形式控制，，加之專業(yè)的的招商團(tuán)隊(duì)，，一般在開工工前完成招商商任務(wù)。萬達(dá)單店時代代只有一個主主力店談判對對象，當(dāng)伙伴伴急劇增加時時一對一散點(diǎn)點(diǎn)談判已不適適應(yīng)。萬達(dá)采采用城市的劃劃分等手段形形成談判的批批處理，極大大提高了效率率和反應(yīng)速度度首先由戰(zhàn)略合合作伙伴提出出需求，萬達(dá)達(dá)做出方案論論證，雙方簽簽訂具有法律律效力的確認(rèn)認(rèn)書，內(nèi)容包包括地段選擇擇和內(nèi)部規(guī)劃劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等等1234萬達(dá)訂單管理理的“四項(xiàng)基本原原則”訂單模式對萬萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)作用用主要體現(xiàn)在在以下幾個方方面：抬高了萬達(dá)與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等方面的身價1擴(kuò)張了購物廣場知名度，而提升了商鋪無形資產(chǎn)附加值2轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購物廣場可能存在的資金、租售風(fēng)險3提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價格，短期即可實(shí)現(xiàn)

巨額回報(bào)4具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店消化萬達(dá)購物中心70%的商業(yè)面積，對剩余30%商業(yè)的招商，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用5縮短了商業(yè)項(xiàng)目的孵化期6目錄：一：萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)簡介二：萬達(dá)的核核心競爭力分分析三：萬達(dá)的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況況四：萬達(dá)背后后對我們的啟啟示萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬萬達(dá)商業(yè)廣場場發(fā)展到現(xiàn)在在，短短幾年年時間，其發(fā)發(fā)展模式共經(jīng)經(jīng)歷了三代產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品升升級背后規(guī)律律：項(xiàng)目規(guī)模模變大、建筑筑形態(tài)多樣、、商業(yè)業(yè)態(tài)日日趨復(fù)雜。第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬平米15萬平米40-80萬平米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式盒子+街區(qū)+高層的綜合體案例長沙、南昌、青島、長春沈陽、天津、北京（CBD萬達(dá)廣場）寧波、上海、北京(石景山萬達(dá)廣場)、成都通過過這這么么多多年年對對商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)、、運(yùn)運(yùn)營營、、管管理理的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，以以及及對對消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣、、心心理理的的研研究究，，萬萬達(dá)達(dá)集集團(tuán)團(tuán)對對于于第第四四代代產(chǎn)產(chǎn)品品的的定定位位，，考考慮慮加加入入康健健類類的建建筑筑群群，，定定位位更更多多的的休休閑閑娛娛樂樂體體驗(yàn)驗(yàn)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。第四四代代產(chǎn)產(chǎn)品品？？萬達(dá)達(dá)的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)品品類類代代表表：1代表表產(chǎn)產(chǎn)品品：：長春春萬萬達(dá)達(dá)廣廣場場（（圖圖片片1所示示））開發(fā)發(fā)模模式式：：建設(shè)設(shè)一一個個大大樓樓，，配配小小面面積積廣廣場場。。1F精品品店店，，2F超市市（（沃沃爾爾瑪瑪?shù)鹊龋?，?F家居居，，4F電影影院院產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)：：一樓樓主主力力店店，，低低價價出出租租給給沃沃爾爾瑪瑪，，通通過過沃沃爾爾瑪瑪?shù)牡纳躺虡I(yè)業(yè)影影響響力力吸吸引引商商鋪鋪散散戶戶，，再再高高價價出出售售獲獲得得盈盈利利代表表產(chǎn)產(chǎn)品品：：天津津萬萬達(dá)達(dá)廣廣場場（（圖圖片片2所示示））開發(fā)發(fā)模模式式：：由一一組組建建筑筑群群組組成成，，包包括括五五棟棟獨(dú)獨(dú)立立的的建建筑筑物物，，引引進(jìn)進(jìn)了了包包括括沃沃爾爾瑪瑪、、百百盛盛、、百百安安居居等等，，在在核核心心商商圈圈成成為為地地標(biāo)標(biāo)性性商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)：：大部部分分店店鋪鋪““只只租租不不售售””，，其其中中零零散散商商鋪鋪的的經(jīng)經(jīng)營營較較為為困困難難代表表產(chǎn)產(chǎn)品品：：寧波波萬萬達(dá)達(dá)廣廣場場（（圖圖片片3所示示））開發(fā)發(fā)模模式式：：基本本模模式式同同第第二二代代產(chǎn)產(chǎn)品品，，功功能能擴(kuò)擴(kuò)展展至至電電器器賣賣場場、、電電玩玩城城、、健健身身中中心心、、高高檔檔公公寓寓等等。。產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)：：體量量大大，，功功能能多多，，物物業(yè)業(yè)管管理理更更加加專專業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)范范，，成成為為城城市市功功能能中中心心或或副副中中心心。。與與第第二二代代不不同同之之處處在在于于其其持持有有型型物物業(yè)業(yè)盈盈利利32萬達(dá)達(dá)集集團(tuán)團(tuán)前前期期產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析———一二二代代產(chǎn)產(chǎn)品品存存在在的的優(yōu)優(yōu)勢勢與與不不足足主要要優(yōu)優(yōu)勢勢主要不足123選址優(yōu)勢：核核心商圈黃金金地段規(guī)模優(yōu)勢：在在當(dāng)?shù)囟紴檩^較大的商業(yè)商戶優(yōu)勢：吸吸引大量消費(fèi)費(fèi)人流4政策優(yōu)勢：有有較好的政策策優(yōu)惠123建筑與業(yè)態(tài)形形式單一，購購物環(huán)境較差差過分依賴主力力店的拉動效效應(yīng)，忽視經(jīng)經(jīng)營動線規(guī)劃普遍遍較差，人群群組合效應(yīng)不不夠420%的散鋪銷售帶帶來諸多問題題第一代產(chǎn)品：第一代產(chǎn)品的的單體商業(yè)中中，20%的商業(yè)散售，，散售部分為為一層商鋪。。第二代產(chǎn)品：任何一個商業(yè)項(xiàng)目，都需要二到三年的市場培育期，但小業(yè)主沒有培育市場的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬達(dá)經(jīng)常面臨資金鏈過緊的壓力。第二代產(chǎn)品大大體量商業(yè)，，真正的“只只租不售”。。后采取整體體銷售緩解資資金壓力。在萬達(dá)第一代代和第二代產(chǎn)產(chǎn)品的運(yùn)營過過程中，有11個項(xiàng)目是出售售，而這11個項(xiàng)目中，有有7個項(xiàng)目出了問問題，長春、、沈陽、長沙沙、濟(jì)南等地地的萬達(dá)購物物廣場與業(yè)主主的糾紛引人人注目在經(jīng)歷了一二二代產(chǎn)品的失失敗經(jīng)營之后后，針對第一一二代產(chǎn)品中中存在的不足足，萬達(dá)對第第三代產(chǎn)品提提出了如下的的戰(zhàn)略改進(jìn)：：一二代產(chǎn)品的的主要不足第三代產(chǎn)品的的戰(zhàn)略改進(jìn)123建筑與業(yè)態(tài)形形式單一，購購物環(huán)境較差差過分依賴主力力店的拉動效效應(yīng)，忽視經(jīng)經(jīng)營動線規(guī)劃普遍遍較差，人群群組合效應(yīng)不不夠420%的散鋪銷售帶帶來諸多問題題多功能的城市市開發(fā)：包括括有酒店，寫寫字樓，商業(yè)業(yè)街，住宅，，公寓，廣場場等，業(yè)態(tài)豐豐富，功能齊齊全街坊式街區(qū)布布局，布置大大型社區(qū)文化化廣場，大型型市民廣場，，提高人群組組合效應(yīng)第三代產(chǎn)品的的銷售部分，，改變?yōu)閷Τ殖钟猩虡I(yè)部分分整體經(jīng)營不不產(chǎn)生沖擊的的住宅、寫字字樓、社區(qū)商商業(yè)。同時，，大型城市綜綜合體對持有有商業(yè)部分的的人流、消費(fèi)費(fèi)能力產(chǎn)生促促進(jìn)作用。同時，萬達(dá)也也充分認(rèn)識到到分割小產(chǎn)權(quán)權(quán)出售的模式式絕不是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的出路路。于是，在第三三代產(chǎn)品中將將銷售部分改改為占項(xiàng)目整整體比例40%-60%的住宅、寫字字樓和社區(qū)商商業(yè)第三代產(chǎn)品的的銷售部分，，改變?yōu)閷Τ殖钟猩虡I(yè)部分分整體經(jīng)營不產(chǎn)生沖擊的的住宅、寫字字樓、社區(qū)商商業(yè)。同時，大型型城市綜合體體對持有商業(yè)業(yè)部分的人流流、消費(fèi)能力力產(chǎn)生促進(jìn)作用。第一二代產(chǎn)品品面臨的問題題第三代產(chǎn)品的的戰(zhàn)略改進(jìn)資金鏈過緊店鋪經(jīng)營不善善引起商家訴訴訟可銷售面積部部分顯著提升升（40%-60%銷售）第三代產(chǎn)品的的銷售+持有模式成功的轉(zhuǎn)型到到第三代產(chǎn)品品后，短短的的幾年時間萬萬達(dá)總結(jié)出一一套關(guān)于產(chǎn)品品組合，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合與與配比的實(shí)踐踐操作規(guī)律123業(yè)態(tài)選擇：功功能定位與客客群選擇業(yè)態(tài)配比：業(yè)業(yè)態(tài)長期租金金回報(bào)能力業(yè)種確定：提提高整體收益益客流的共享功能互補(bǔ)性空間資源約束束動態(tài)調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)的選選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的落落位與分布在商業(yè)業(yè)態(tài)的的選擇方面，，萬達(dá)總結(jié)出出了兩個70%的原則：萬達(dá)的定位要要做標(biāo)準(zhǔn)的購購物中心，要要求每個萬達(dá)達(dá)廣場里70%的商家適合當(dāng)當(dāng)?shù)?0%的消費(fèi)人群持續(xù)經(jīng)營的能力吸客能力業(yè)態(tài)基本品質(zhì)主力店向?qū)Ｙu賣店演變，專專賣店萬達(dá)目目前有兩個戰(zhàn)戰(zhàn)略合辦品牌牌：國美電器和運(yùn)運(yùn)動100，以后會逐漸漸增多在娛樂行業(yè)萬萬達(dá)在培養(yǎng)和和形成一批主主力店，萬達(dá)影城、神神采飛揚(yáng)、大大歌星KTV，這三個娛樂樂主力店為萬萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目目娛樂業(yè)態(tài)的的主力，吸客客能力比較強(qiáng)強(qiáng)。健身休閑方面面，萬達(dá)的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伴伴是一兆韋德，萬達(dá)認(rèn)為，，如果要吸引引人流的話，，就必須有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的游泳池。4千平米以上的的餐飲，是萬萬達(dá)目前重點(diǎn)點(diǎn)加強(qiáng)的對象象，也成為主主力業(yè)態(tài)。目目前，萬達(dá)的的招商策略是是每個萬達(dá)廣廣場具有高端端影響力的主流餐飲店。定位時重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的業(yè)態(tài)特特點(diǎn)現(xiàn)有第三代產(chǎn)產(chǎn)品主要商家家構(gòu)成在商業(yè)業(yè)態(tài)的的落位與分布布方面，萬達(dá)達(dá)也總結(jié)出了了自己的一套套規(guī)律零售（超市、、百貨）業(yè)態(tài)態(tài)娛樂、餐飲業(yè)業(yè)態(tài)主入口次入口百貨或超市樓樓的擺位，一般般情況下建在在項(xiàng)目兩條主主干道的交叉顯眼的位置。萬達(dá)廣場最初初火起來的娛樂業(yè)態(tài)以及及餐飲業(yè)態(tài)一般會建在相對比較偏的地方。而步行街作為“靈魂的紐帶”，把幾個業(yè)業(yè)態(tài)串接起來來。從萬達(dá)廣場實(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看：：萬達(dá)典型項(xiàng)目目分析：沈陽陽萬達(dá)商業(yè)廣廣場——敗筆與轉(zhuǎn)型項(xiàng)目起初總建建筑面積23萬平方米2006年拆遷重建后后的總建筑面面積34.7萬平方米招商不利，世世界名店退出出銷售的散鋪因因?yàn)榻?jīng)營不善善引起商家訴訴訟轉(zhuǎn)型策略：增加住宅和寫寫字樓，新建建4幢31層板式建筑，，其中三幢為為商住精裝修修公寓樓，一一幢為清水房房寫字樓。在在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上上變?yōu)榈谌a(chǎn)品轉(zhuǎn)型原因轉(zhuǎn)型前轉(zhuǎn)型后萬達(dá)典型項(xiàng)目目分析：寧波波萬達(dá)商業(yè)廣廣場——小商鋪如何經(jīng)經(jīng)營，值得借借鑒的典范商鋪運(yùn)營：從租金收益上上，萬達(dá)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注中小店店鋪，萬達(dá)前前期給予中小小店鋪兩年免免租期優(yōu)惠。。商鋪選擇：寧波萬達(dá)商業(yè)業(yè)廣場先后引引進(jìn)數(shù)十個頗頗具市場影響響力的品牌，，且后期品牌牌調(diào)整率達(dá)12%。商鋪落位：中小店鋪，主主要集中在商商業(yè)廣場長680米，總面積約約5萬平方米的連連廊步行街上上。主力店實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)大，而且娛娛樂休閑商業(yè)業(yè)“吸客”能能力強(qiáng)，因此此寧波項(xiàng)目萬萬達(dá)關(guān)注的重重點(diǎn)是中小店店鋪。目錄：一：萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)簡介二：萬達(dá)的核核心競爭力分分析三：萬達(dá)的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況況四：萬達(dá)背后后對我們的啟啟示萬達(dá)集團(tuán)SWOT分析：競爭優(yōu)勢競爭劣勢潛在機(jī)會外部威脅萬達(dá)集團(tuán)SWOT分析——優(yōu)勢分析：優(yōu)勢1國內(nèi)最大不動動產(chǎn)運(yùn)營商，，已形成規(guī)模模效應(yīng)2項(xiàng)目在一二線線城市的傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)黃金位位置或新城區(qū)區(qū)核心位置3第三代“城市市綜合體”產(chǎn)產(chǎn)品獲得市場場認(rèn)可4“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)產(chǎn)”模式在資資金循環(huán)上進(jìn)進(jìn)入“通路””5地價較低，銷銷售部分定價價高，利潤高高67“土地、資金、、資源、品牌牌”前置到產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游，，打造核心競競爭力關(guān)鍵89自主投資的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢勢頭良好，具具有核心競爭爭力企業(yè)管理處于于較好狀態(tài)，，擁有操作性性強(qiáng)的經(jīng)營制制度和商業(yè)知知識體系擁有極好的銀銀行關(guān)系，注注重銀行融資資創(chuàng)新萬達(dá)集團(tuán)SWOT分析——劣勢分析：劣勢1現(xiàn)有自持物業(yè)業(yè)中，主力店店租金水平偏偏低2低租金的戰(zhàn)略略伙伴占整體體購物中心面面積的70%3商業(yè)銷售部分分定價高，導(dǎo)導(dǎo)致租金回報(bào)報(bào)率偏低，4%-6%之間4業(yè)態(tài)互動層次次，有效消費(fèi)費(fèi)有待提高5早前產(chǎn)品的動動線規(guī)劃存在在一定缺陷6高級酒店——長期經(jīng)營邊際際效應(yīng)遞減萬達(dá)集團(tuán)SWOT分析——潛在機(jī)會分析析：機(jī)會1籌備內(nèi)內(nèi)地IPO，前景景獲得得大部部分證證券機(jī)機(jī)構(gòu)的的認(rèn)同同2在土地地獲取取上保保持高高速發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢，，儲備備項(xiàng)目目、潛潛在項(xiàng)項(xiàng)目較較多3第四代代產(chǎn)品品考慮慮加入入康健健類的的建筑筑群，，定位位增加加休閑閑娛樂樂體驗(yàn)驗(yàn)業(yè)態(tài)態(tài)，延延長消消費(fèi)時時間增增強(qiáng)““月光光效應(yīng)應(yīng)”，，寄希希望改改善主主力店店租金金水平平偏低低狀態(tài)態(tài)4具備離離岸資資產(chǎn)包包，具具備境境外潛潛在融融資能能力萬達(dá)集集團(tuán)SWOT分析——外部威威脅分分析：：威脅1專業(yè)人人才和和中高高專業(yè)業(yè)管理理人才才短缺缺是制制約其其后續(xù)續(xù)發(fā)展展的核核心因因素2未來主主力店店調(diào)整整方向向面臨臨不確確定性性32009年初以以來，，伴隨隨高速速擴(kuò)張張拿地地，企企業(yè)資資金鏈鏈偏緊緊4倚重銷銷售現(xiàn)現(xiàn)金流流，市市場波波動造造成的的潛在在影響響較大大5倚重銀銀行信信貸特特殊待待遇的的長期期可持持久性性值得得考量量6IPO成行后后，透透明化化對公公司治治理的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)在中國國，萬萬科是是住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)老大大，萬萬達(dá)是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)鼻祖祖，萬萬科進(jìn)進(jìn)軍商商業(yè)地地產(chǎn)，，拿什什么PK萬達(dá)？？萬科歷史萬達(dá)從從“兩兩條腿腿走路路”開開始，，已經(jīng)經(jīng)鑄了了十年年的商商業(yè)地地產(chǎn)之之劍萬達(dá)萬科從從以前前專注注住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)到開開始試試水““商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)”萬達(dá)師師從海海外萬科師師從港港派萬科從凱德德置地地“海海盜””一人人，功功夫縱縱然了了得，，但并并未形形成戰(zhàn)戰(zhàn)斗力力萬達(dá)擁擁有中中國頂頂尖的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)、、建造造、運(yùn)運(yùn)營隊(duì)隊(duì)伍謀略人馬萬科上上市融融資渠渠道廣廣闊萬達(dá)一一旦IPO，將超超過萬萬科的的市值值，而而且其其持有有型物物業(yè)資資金源源源不不斷糧草總論：：短期期內(nèi)，，萬科科在商商業(yè)地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型初初期，，將會會有陣陣痛在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域域，萬萬科與與萬達(dá)達(dá)相比比還存存在差差距，，短期期內(nèi)無無法比比肩，，所以以我們們認(rèn)為為現(xiàn)階階段對對待萬萬達(dá)應(yīng)應(yīng)該是是戰(zhàn)略略上選選擇區(qū)區(qū)域性性規(guī)避避與防防范，，戰(zhàn)術(shù)術(shù)上模模仿學(xué)學(xué)習(xí)。。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移動動機(jī)住宅地地產(chǎn)已已進(jìn)入入成熟熟期，，按照照一般般規(guī)律律，這這一時時期應(yīng)應(yīng)該多多種經(jīng)經(jīng)營，，分散散投資資，萬萬科拿拿20%的雞蛋蛋放進(jìn)進(jìn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的籃籃子不不足為為奇，，這是是該年年齡段段的正正常發(fā)發(fā)育表表現(xiàn)發(fā)育萬科師師從港港派，，特別別是新新鴻基基，師師傅到到了一一定階階段有有了一一定實(shí)實(shí)力會會轉(zhuǎn)向向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，增增加租租金收收入在在總收收入中中的比比例，，以此此來抗抗市場場波動動風(fēng)險險，平平滑經(jīng)經(jīng)濟(jì)周周期，，新鴻鴻基亦亦如此此。遺傳正如郁郁亮所所說““小心心駛得得萬年年船””，萬萬科是是個憂憂患意意識很很強(qiáng)的的企業(yè)業(yè)，對對待商商業(yè)地地產(chǎn)，，進(jìn)入入是保保障，，而非非危險險性格戰(zhàn)略上規(guī)避防范戰(zhàn)術(shù)上模仿學(xué)習(xí)現(xiàn)階段段對待待萬達(dá)達(dá)的策策略：：項(xiàng)目選選擇項(xiàng)目定定位規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)招商銷售運(yùn)運(yùn)營考慮降低風(fēng)險城市副副中心心及新新區(qū)規(guī)規(guī)劃起起點(diǎn)高高，城城市配配套好好，適適合營營造高高品質(zhì)質(zhì)的項(xiàng)項(xiàng)目，，升值值潛力力大關(guān)注升值潛力中心城城市的的核心心商圈圈萬達(dá)達(dá)已基基本布布局了了，開開始選選擇次次級商商圈發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略布局需要萬達(dá)現(xiàn)在選擇的項(xiàng)目與長安地標(biāo)項(xiàng)目存在很大的相似之處，所以，我們要適當(dāng)防止萬達(dá)商業(yè)廣場在長安尋找目標(biāo)項(xiàng)目，特別是東門路項(xiàng)目，要堅(jiān)決阻擊萬達(dá)在長安之外。當(dāng)前一一線城城市商商業(yè)用用地競競爭過過于激激烈，，萬達(dá)達(dá)在商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的選擇擇上優(yōu)優(yōu)先考考慮二二三線線城市市副中中心地地段，，項(xiàng)目目看點(diǎn)點(diǎn)與萬萬科項(xiàng)項(xiàng)目存存在相相似之之處風(fēng)險防防范：：經(jīng)驗(yàn)獲獲取：：城市副副中心心及新新區(qū)的的土地地一般般規(guī)模模較大大，可可以開開發(fā)多多種產(chǎn)產(chǎn)品，，且開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投投入成成本較較低，，降低低了開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險萬達(dá)第第三代代產(chǎn)品品值得得我們們借鑒鑒的地地方風(fēng)險防防范12長安項(xiàng)項(xiàng)目能能否針針對長長安市市場特特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的的業(yè)態(tài)態(tài)定位位，特特別是是其街街鋪的的運(yùn)營營是否否能滿滿足當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌龅牡男枨笄缶C合體體的業(yè)業(yè)態(tài)配配比是是否能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其““組合合效應(yīng)應(yīng)”，，從而而與周周邊的的商業(yè)業(yè)廣場場拉開開差距距在購物物中心心旺場場還未未見起起色的的情況況下，，寫字字樓和和住宅宅一定定要賣賣出好好的價價格項(xiàng)目選擇項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)招商銷售運(yùn)營與萬達(dá)達(dá)不同同的是是，我我們在在模仿仿其第第三代代產(chǎn)品品的同同時，，也需需要對對可能能出現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險提提前防防范，，未雨雨綢繆繆。多功能能的城城市開開發(fā)，，業(yè)態(tài)態(tài)豐富富，功功能齊齊全，，能夠夠滿足足消費(fèi)費(fèi)者全全方位位，多多層次次的需需求街坊式式街區(qū)區(qū)布局局，提提高人人群組組合效效應(yīng)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人流流在不不同商商鋪之之間的的“資資源共共享””3銷售部分分（不產(chǎn)生沖沖擊的住住宅、寫寫字樓、、社區(qū)商商業(yè)）比例有有所提升升，達(dá)到到40%-60%借鑒萬達(dá)達(dá)廣場的的實(shí)踐規(guī)規(guī)律，我我們總結(jié)結(jié)出萬科科項(xiàng)目在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段所面臨臨的主要要風(fēng)險項(xiàng)目選擇項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)招商銷售運(yùn)營12商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇配比商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的落位位與分布布風(fēng)險防范范我們沒有有商家和和商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的積積累，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方面也也沒有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，商商家在設(shè)設(shè)計(jì)階段段和我們們的配合合的可能能性較小小,所以面臨臨著最初初的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)與與后期商商家需求求不一致致的風(fēng)險險業(yè)態(tài)落位位規(guī)劃時時可能會會因?yàn)樯躺碳业倪M(jìn)進(jìn)進(jìn)出出出而存在在功能性性沖突經(jīng)驗(yàn)獲取取招商務(wù)必必前置，，前期建建議選擇擇吸客能力力強(qiáng)，品牌效應(yīng)應(yīng)廣，能持續(xù)經(jīng)經(jīng)營的企業(yè)作作為主力力店12建議集團(tuán)團(tuán)層面出出面洽談?wù)剳?zhàn)略合合作伙伴伴，這樣樣可以實(shí)實(shí)現(xiàn)“快快速復(fù)制制”的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商模模式3前期可以以考慮要要求商戶戶繳納保證證金簽訂訂保單，一方面面防范風(fēng)風(fēng)險，同同時緩解解資金壓壓力項(xiàng)目選擇項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)招商銷售運(yùn)營萬達(dá)的訂訂單模式式不可盲盲目復(fù)制制，在招招商階段段，我們們也需要要考慮萬萬科項(xiàng)目目在運(yùn)用用訂單模模式的過過程中所所面臨的的主要風(fēng)風(fēng)險：經(jīng)驗(yàn)獲取取相比于萬萬達(dá)18個月的短短戰(zhàn)線模模式，萬萬科項(xiàng)目目周期長長，風(fēng)險險大，商商家未必必會提前前簽約主力店對對商業(yè)地地產(chǎn)價位位要求很很低，公公司面臨臨租金預(yù)預(yù)期收入入降低的的風(fēng)險品牌店有有自己的的管理體體系和管管理方式式，招商商過程中中與其磨磨合難度度較大風(fēng)險防范范萬科項(xiàng)目目銷售部部分的重重點(diǎn)應(yīng)放放在對持持有商業(yè)業(yè)部分整整體經(jīng)營營不產(chǎn)生沖沖擊的住住宅、寫寫字樓、、社區(qū)商商業(yè)。經(jīng)驗(yàn)獲取?。喝f科可適適當(dāng)提升升整個項(xiàng)項(xiàng)目中銷銷售面積積部分的的比例（萬達(dá)參參考值40%-60%銷售）在銷售運(yùn)運(yùn)營階段段，借鑒鑒萬達(dá)的的以往經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，公公司需重重點(diǎn)關(guān)注注銷售持持有模式式的定奪奪和后期期商業(yè)運(yùn)運(yùn)營的培培育工作作。項(xiàng)目選擇項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)招商銷售運(yùn)營營風(fēng)險防范范：街鋪等社社區(qū)商業(yè)業(yè)的銷售售只是一一個簡單單的開始始，后期期的運(yùn)營營服務(wù)更更為關(guān)鍵鍵，物業(yè)業(yè)公司能能否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)從“住住宅服務(wù)務(wù)商”到到“商業(yè)業(yè)服務(wù)商商”的成成功轉(zhuǎn)型型值得關(guān)關(guān)注長安項(xiàng)目目現(xiàn)金流流管理能能否成功功，資金金是否能能夠及時時順利回回流是公公司必須須提前考考量的風(fēng)風(fēng)險由于實(shí)際際經(jīng)驗(yàn)的的不足，，萬科項(xiàng)項(xiàng)目在商商業(yè)運(yùn)營營方面需需要公司司或集團(tuán)團(tuán)給予更更強(qiáng)組織織及資源源的支持持。123尊重對手手，從學(xué)學(xué)習(xí)開始始！24-12月-22469、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:31:4223:31:4223:3112/24/202211:31:42PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2223:31:4223:31Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。23:31:4223:31:4223:31Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2223:31:4223:31:42December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。24十十二二月202211:31:42下下午午23:31:4212月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2211:31下下午午12月月-2223:31December24,202216、行動出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/2423:31:4223:31:4224December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:31:42下下午11:31下