樓宇接管程序細(xì)則（二）

樓宇接管程序細(xì)則（二）物業(yè)管?理接管驗(yàn)收?標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程?序（一）?1.目的?規(guī)范新接?物業(yè)的接管?驗(yàn)收工作，?確保接管物?業(yè)的質(zhì)量合?格。2.?適用范圍?適用于物業(yè)?管理公司對(duì)?新接物業(yè)的?接管驗(yàn)收工?作。3.?職責(zé)（1?）公司總經(jīng)?理負(fù)責(zé)組建?物業(yè)接管驗(yàn)?收小組并同?發(fā)展商具體?辦理物業(yè)的?接管手續(xù)。?（2）接?管小組組長(zhǎng)?負(fù)責(zé)接管驗(yàn)?收的工作質(zhì)?量。（3?）接管驗(yàn)收?小組具體負(fù)?責(zé)依據(jù)本規(guī)?程進(jìn)行物業(yè)?的接管驗(yàn)收?工作。4?.程序要點(diǎn)?（1）接?管驗(yàn)收的準(zhǔn)?備工作a?）新建物業(yè)?竣工后、業(yè)?主入住前，?物業(yè)管理公?司應(yīng)及時(shí)組?建物業(yè)接管?驗(yàn)收小組，?對(duì)所接管的?物業(yè)進(jìn)行綜?合性的接管?驗(yàn)收，以確?保所接管物?業(yè)基本合格?，滿足業(yè)主?的質(zhì)量要求?。b）成?立物業(yè)接管?小組：★?在接到總經(jīng)?理的接管驗(yàn)?收指令后，?公司各相關(guān)?部門應(yīng)立即?按照總經(jīng)理?的要求抽調(diào)?業(yè)務(wù)骨干組?成物業(yè)接管?小組；★?接管驗(yàn)收小?組應(yīng)當(dāng)由公?司以下部門?人員組成：?——公司?執(zhí)行部抽調(diào)?檔案管理文?員負(fù)責(zé)接管?物業(yè)的產(chǎn)權(quán)?、工程、設(shè)?備資料的驗(yàn)?收移交工作?；——管理?處公共事務(wù)?部抽調(diào)業(yè)務(wù)?骨干負(fù)責(zé)業(yè)?主資料的驗(yàn)?收移交以及?協(xié)助樓宇的?驗(yàn)收移交工?作；——管?理處機(jī)電維?修部抽調(diào)業(yè)?務(wù)骨干具體?負(fù)責(zé)房屋本?體、公共設(shè)?施和機(jī)電設(shè)?備的驗(yàn)收移?交工作。c?）接管驗(yàn)收?前的準(zhǔn)備：?接管驗(yàn)收?開(kāi)始之前接?管驗(yàn)收小組?應(yīng)做好以下?準(zhǔn)備工作：?★與開(kāi)發(fā)?商聯(lián)系好交?接事項(xiàng)、交?接日期、進(jìn)?度、驗(yàn)收標(biāo)?準(zhǔn)等；★?派出先頭技?術(shù)人員前往?工地現(xiàn)場(chǎng)摸?底，制定好?接管驗(yàn)收計(jì)?劃；★提?前參與發(fā)展?準(zhǔn)則申請(qǐng)的?竣工驗(yàn)收和?機(jī)電設(shè)備最?終___、?調(diào)試工作，?做到心里有?數(shù)；★準(zhǔn)?備好接管驗(yàn)?收記錄表格?：——《?房屋本體接?管驗(yàn)收表》?；——《?公共配套設(shè)?施接管驗(yàn)收?表》；—?—《機(jī)電設(shè)?備接管驗(yàn)收?表》；—?—《接管驗(yàn)?收問(wèn)題整改?表》。（?2）接管驗(yàn)?收的工作程?序：a.?總經(jīng)理下達(dá)?接管驗(yàn)收指?令b.公?司組建接管?驗(yàn)收小組?c.作好接?管驗(yàn)收準(zhǔn)備?d.進(jìn)行?資料驗(yàn)收移?交e.驗(yàn)?收是否合格?e1.否?要求正確、?真實(shí)補(bǔ)齊資?料e2.?是進(jìn)行硬件?設(shè)施、設(shè)備?驗(yàn)收f(shuō).?是否合格?f1.否要?求發(fā)展商限?時(shí)整改f?2.是記錄?歸檔（3?）資料的接?管驗(yàn)收。發(fā)?展商委托物?業(yè)管理時(shí)需?向物業(yè)管理?公司移交相?關(guān)資料。?a）物業(yè)產(chǎn)?權(quán)資料：?★項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?批準(zhǔn)報(bào)告；?★規(guī)劃許?可證★投?資許可證?★土地使用?合同；★?建筑開(kāi)工許?可證★用?地紅線圖?物業(yè)管理接?管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?作業(yè)程序?（二）b?）綜合竣工?驗(yàn)收資料：?★竣工圖?（包括總平?面布置圖、?建筑、結(jié)構(gòu)?、水暖、電?、氣、設(shè)備?、附屬工程?各專業(yè)竣工?圖及地下管?線綜合布置?竣工圖）；?★建設(shè)工?程竣工驗(yàn)收?證書(shū)；★?公共配套設(shè)?施綜合驗(yàn)收?合格書(shū)；?★供水合同?；★供電?協(xié)議書(shū)、許?可證；★?供氣協(xié)議書(shū)?、許可證；?★有線電?視合格證；?★通信設(shè)?施合格證；?★電梯準(zhǔn)?用證。c?）施工設(shè)計(jì)?資料：★?地質(zhì)報(bào)告書(shū)?；★全套?設(shè)計(jì)圖紙；?★圖紙會(huì)?審?fù)ㄖ獑危?★設(shè)計(jì)變?更通知單；?★工程預(yù)?決算報(bào)告書(shū)?；★重要?的施工__?_；★隱?蔽工程驗(yàn)收?記錄；★?沉降觀測(cè)記?錄；★其?他可能會(huì)影?響將來(lái)管理?的原始記錄?。d）機(jī)?電設(shè)備資料?：★機(jī)電?設(shè)備出廠合?格證；★?貢電設(shè)備使?用說(shuō)明書(shū)；?（要求中文?）★機(jī)電?設(shè)備___?、調(diào)試報(bào)告?；★設(shè)備?保修卡、保?修協(xié)議。?e）業(yè)主資?料：★已?購(gòu)房的業(yè)主?姓名、位置?、面積、聯(lián)?系電話等；?★已購(gòu)房?業(yè)主的付款?情況或付款?方式。（?4）物業(yè)硬?件設(shè)施接管?驗(yàn)收和竣工?的區(qū)別a?）接管驗(yàn)收?主要是觀感?驗(yàn)收和使用?驗(yàn)收，它側(cè)?重觀感是否?合格、設(shè)施?設(shè)備的使用?是否符合業(yè)?主要求；而?竣工驗(yàn)收則?是全方位的?內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)?收。b）?接管驗(yàn)收是?物業(yè)管理公?司接管物業(yè)?為防止出現(xiàn)?物業(yè)質(zhì)量有?嚴(yán)重問(wèn)題、?將被業(yè)主廣?泛投訴而采?取的一種替?業(yè)主提前服?務(wù)式的驗(yàn)收?，而非具有?法律效力的?政府評(píng)價(jià)行?為。（5?）接管驗(yàn)收?標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收?方法a）?驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為?建設(shè)部《房?屋接管驗(yàn)收?標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)?主生活的合?理要求。?b）驗(yàn)收方?法為觀感驗(yàn)?收法和使用?驗(yàn)收法。?（6）樓宇?本體硬件設(shè)?施的具體驗(yàn)?收標(biāo)準(zhǔn)a?）主體結(jié)構(gòu)?：★外墻?不得滲水；?★屋面排?水暢通、無(wú)?積水、不滲?漏；出口水?、檐溝、落?水管___?牢固、接口?嚴(yán)密、不滲?漏。b）?樓地面面層?與基層粘結(jié)?牢固，不空?鼓。整體面?層平整，無(wú)?裂縫，無(wú)脫?皮，起砂；?塊料面層表?面平正，接?縫均勻順直?，無(wú)缺棱掉?角，粘帖牢?固，色澤均?勻一致，無(wú)?明顯色差。?c）內(nèi)墻?面：★抹?灰面平整，?面層涂料均?勻，無(wú)漏刷?。無(wú)面層剝?落，無(wú)明顯?裂縫，無(wú)污?漬；★塊?料（如瓷磚?）面層。粘?貼牢固，無(wú)?缺棱掉角；?面層無(wú)裂紋?損傷，色澤?一致；對(duì)縫?砂漿飽滿，?線條順直。?d）頂棚?抹灰面平整?，面層涂料?均勻，無(wú)脫?皮，無(wú)裂縫?，無(wú)霉點(diǎn)，?無(wú)澤水痕跡?，無(wú)污漬。?e）衛(wèi)生?間、陽(yáng)臺(tái)地?面應(yīng)低于相?鄰地面2厘?米左右，不?應(yīng)有積水，?倒泛水和滲?漏。f）?木地板平整?牢固，接縫?連接牢固，?色澤均勻、?油漆完好光?亮。g）?門、窗：?★門開(kāi)啟自?如，無(wú)晃動(dòng)?和裂縫，零?配件齊全，?位置準(zhǔn)確，?無(wú)翹曲變形?。★門鎖?、窗銷連接?牢固，開(kāi)啟?靈活；★?玻璃___?牢固，膠封?密實(shí)，無(wú)明?顯刮花痕跡?，無(wú)損傷；?★油漆均?勻，色澤光?亮新鮮、完?整；★電?子防盜門通?話清晰、完?好、無(wú)銹跡??！锊讳P?鋼防盜門光?潔，線條順?直，對(duì)縫嚴(yán)?密、牢固。?★高檔裝?飾閡裝飾完?整。h）?樓梯、扶手?：★鋼木?樓梯___?牢固，無(wú)銹?蝕、彎曲，?油漆完好，?色澤均勻，?表面平滑；?★砼樓梯?無(wú)裂縫，無(wú)?表皮剝落。?i）木裝?修工程表面?光潔，線條?順直，對(duì)縫?嚴(yán)密、牢固?。j）飾?面磚表面平?整，無(wú)空鼓?、裂縫、起?泡和缺角，?對(duì)縫平直。?k）油漆?、刷漿色澤?一致無(wú)脫皮?、漏刷現(xiàn)象?。l）電?器插座__?_牢固，符?合“左零右?火”規(guī)定，?電源已接通?正常。（?a）有線電?視已開(kāi)通，?收視良好。?（b）開(kāi)?關(guān)___牢?固，開(kāi)關(guān)靈?活，接觸良?好。（c?）燈個(gè)__?_牢固，完?好無(wú)損，反?應(yīng)靈敏，發(fā)?光正常。?（d）水表?、電表、氣?表___牢?固，讀數(shù)正?常，無(wú)損傷?。（e）?衛(wèi)生潔具_(dá)?__牢固，?配件齊全，?無(wú)污漬和刮?花，接口密?實(shí)，無(wú)滲漏?現(xiàn)象，無(wú)堵?塞，排水通?暢。（f）?給水設(shè)施_?__牢固，?接口密實(shí)，?無(wú)滲漏、銹?跡、流水通?暢，有足夠?壓力。（?g）地漏、?排水管道_?__牢固，?配件齊全，?接口密實(shí)，?無(wú)滲漏現(xiàn)象?，無(wú)都塞，?排水通暢，?完好無(wú)損。?（h）門鈴?、對(duì)講電話?___牢固?，操作靈活?，效果良好?。（i）?防盜網(wǎng)、晾?衣架___?牢固，焊接?密實(shí)，面漆?完好均勻，?無(wú)脫皮、銹?跡，無(wú)裂紋?、折損。?（j）其他?配備設(shè)施要?求齊全、完?好，型號(hào)與?設(shè)計(jì)相符，?工作正常。?（1）公?共配套設(shè)施?接管驗(yàn)收標(biāo)?準(zhǔn)a）天?臺(tái)。天溝、?落水口暢通?完好；隔熱?層、防水層?完好。b?）散水坡無(wú)?下陷、斷裂?、與墻體分?離，坡度適?宜、平整。?c）屋面?避雷設(shè)施連?接牢固。?d）路燈、?裝飾燈__?_牢固，完?好無(wú)損工作?正常燈柱_?__牢固，?油漆完好。?e）綠化?符合設(shè)計(jì)要?求，不缺株?少苗，無(wú)死?株，無(wú)大面?積雜草；綠?化水管布局?合理，閥門?開(kāi)關(guān)靈活，?___穩(wěn)固?。f）道?路：★路?面平整，無(wú)?水泥塊，無(wú)?起砂、斷裂?；★路牙?石砌筑整齊?，灰縫飽滿?，無(wú)缺角損?傷；★塊?料面層拼砌?整齊，平整?牢固，無(wú)明?顯裂縫、缺?棱掉角；?★交通標(biāo)識(shí)?線、路牌清?楚完好。?g）室外消?防栓：★?消防箱標(biāo)識(shí)?清楚，玻璃?完好；★?消防設(shè)施配?件齊全★?消防管__?_牢固，標(biāo)?識(shí)明顯，閥?門完好，水?壓充足。?h）樓宇門?牌、樓棟號(hào)?牌___牢?固，標(biāo)識(shí)清?楚。i）?垃圾中轉(zhuǎn)站?密封完好，?外表裝飾完?整，泥沙完?好，使用方?便。j）?保安崗?fù)?__窮，配?件齊全，標(biāo)?識(shí)清晰，完?好無(wú)損。?k）保安道?閘___牢?固，開(kāi)啟靈?活，標(biāo)識(shí)清?楚，完好無(wú)?損。l）?停車場(chǎng)地面?平整，照明?充足，標(biāo)識(shí)?清楚，安全?設(shè)施好，排?水設(shè)施良好?。m）單?車、摩托車?棚___牢?固，照明充?足，標(biāo)識(shí)清?楚，安全防?護(hù)和排水設(shè)?施良好。?n）明溝、?暗溝排水暢?通，不積水?，無(wú)斷裂，?溝蓋板__?_牢固、平?穩(wěn)。o）?沙井、檢查?井、化糞池?排水暢通，?池壁無(wú)裂縫?，池內(nèi)無(wú)雜?物。p）?護(hù)坡、擋土?墻泄水暢通?，砌筑牢固?。q）臺(tái)?階、踏步砌?筑平實(shí)、牢?固，無(wú)裂縫?。r）水?池、水箱衛(wèi)?生清潔，無(wú)?滲漏。s?）信報(bào)箱_?__牢固，?完好完損，?標(biāo)識(shí)楚，表?面平整光潔?。（8）?機(jī)電設(shè)備的?接管驗(yàn)收?a）電梯?設(shè)備型號(hào)、?數(shù)量與移交?清單相符，?運(yùn)行平穩(wěn)，?___符合?規(guī)范；有電?梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)?證；機(jī)房設(shè)?置合理，配?件安全，標(biāo)?識(shí)清楚，表?面光潔平整?、明亮。?b）變配電?設(shè)備型號(hào)、?數(shù)量與移交?清單相符，?工作狀態(tài)良?好，安全防?護(hù)裝置齊全?，標(biāo)識(shí)清楚?、機(jī)房配置?齊全，通風(fēng)?、采光良好?，設(shè)備表面?油漆完好，?無(wú)損傷。?c）央空調(diào)?設(shè)備型號(hào)、?數(shù)量與移交?清單相符，?工作性能達(dá)?到設(shè)計(jì)指標(biāo)?，配置齊全?，標(biāo)識(shí)清楚?，機(jī)房通風(fēng)?、采光，降?溫良好，設(shè)?備表面油漆?完好，無(wú)損?傷。d）?發(fā)電機(jī)型號(hào)?與移交清單?相符，工作?狀態(tài)良好，?配件齊全，?設(shè)備表面油?漆完好無(wú)損?傷，設(shè)備_?__牢固，?機(jī)房隔音，?防護(hù)設(shè)置完?好，通風(fēng)，?采光良好。?e）消防?監(jiān)控設(shè)備型?號(hào)與移交清?單相符，工?作性能良好?，反應(yīng)敏捷?，標(biāo)識(shí)清楚?，表面完好?無(wú)損，設(shè)備?___牢固?，機(jī)房干燥?、通風(fēng)、采?光良好。?f）給排水?設(shè)備型號(hào)、?數(shù)量與移交?清單相符，?工作狀態(tài)良?好，標(biāo)識(shí)清?楚，設(shè)備表?面油漆完好?無(wú)損，__?_牢固，無(wú)?滲漏現(xiàn)象，?機(jī)房配置完?整。g）?保安監(jiān)控設(shè)?備。同消防?監(jiān)控設(shè)備。?（9）接?管驗(yàn)收遺留?問(wèn)題的處理?a）遺留?問(wèn)題的登記?確認(rèn)；★?對(duì)資料驗(yàn)收?中發(fā)現(xiàn)的資?料不全、不?真實(shí)、不合?格等問(wèn)題，?接管驗(yàn)收小?組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)?題逐項(xiàng)記錄?在《接管驗(yàn)?收資料遺留?問(wèn)題登記表?》中并交發(fā)?展商相關(guān)人?員簽字確認(rèn)?；★對(duì)物?業(yè)硬件設(shè)施?接管驗(yàn)收中?發(fā)現(xiàn)的不合?格等問(wèn)題，?接管驗(yàn)收小?級(jí)應(yīng)當(dāng)將問(wèn)?題逐項(xiàng)記錄?在《接管驗(yàn)?收設(shè)施設(shè)備?問(wèn)題登記表?》中并請(qǐng)發(fā)?展商相關(guān)人?員簽字確認(rèn)?。b）對(duì)?資料遺留的?問(wèn)題，接管?驗(yàn)收小組應(yīng)?當(dāng)積極同發(fā)