西安福田建設(shè)高新項(xiàng)目前期定位報告課件

西安_福田建設(shè)高新項(xiàng)目_初步定位報告西安_福田建設(shè)高新項(xiàng)目_初步定位報告項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定開發(fā)模式城市經(jīng)濟(jì)背景房地產(chǎn)發(fā)展概況政策對市場的影響項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定2城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力和基礎(chǔ)資料來源西安統(tǒng)計局西安GDP近五年保持了14%以上的增長速度，特別是07年增長速度明顯，達(dá)17.24%；2007年西安GDP達(dá)到1700億元，在經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈?guī)酉拢靼卜康禺a(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展階段。西安1997-2007年GDP與增速

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系城市經(jīng)濟(jì)背景城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力和基礎(chǔ)3統(tǒng)計指標(biāo)（2006年）西安成都重慶武漢合肥GDP（億元）1450.022750.53486.225901073.86人均GDP（美元）23413281300041622900全社會固定資產(chǎn)投資(億元)1066.621899.582451.841325.29824.8房地產(chǎn)投資(億元)285.76619.17629.63366.15280.64全市戶籍人口（萬人）753.1111033169.16818.84469.85城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）10905127891157012359.98110132006年西安市人均GDP與國內(nèi)同級別城市（中西部重要二線城市）相比，均處于相近水平；2006年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與同類城市相比，同樣處于相近水平；西安的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)處于二線城市水平。西安經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到二線區(qū)域中心城市標(biāo)準(zhǔn)城市經(jīng)濟(jì)背景統(tǒng)計指標(biāo)（2006年）西安成都重慶武漢合肥GDP（億元）144西安近五年GDP平均增長率為14.8%，明顯高于武漢、成都等城市，已接近一線城市的增長水平。西安近五年人均可支配收入平均增長率為10.24%，高于成都、上海、廣州等城市，處于全國中上水平。西安的經(jīng)濟(jì)增長速度接近一線城市水平城市經(jīng)濟(jì)背景西安近五年GDP平均增長率為14.8%，明顯高于武漢、成都等5西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級重點(diǎn)建設(shè)的高技術(shù)園區(qū)，是首批27個國家級開發(fā)區(qū)之一。園區(qū)內(nèi)有經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)1833家，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居全國53個高新區(qū)前5位，成為西安對外開放和高新技術(shù)轉(zhuǎn)化的窗口；西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已成為西安經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。被譽(yù)為“中國西部的硅谷，黃土高原上的深圳”。高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)居全國前5位現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁截至目前，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)2300多家,已有美國可口可樂、德國西門子、法國阿爾斯通、日本三菱電機(jī)、挪威海德魯、瑞士ABB等23家世界500強(qiáng)企業(yè)及中國中鋼、中國臺灣頂新集團(tuán)、廣東樂百氏、西電公司、西航公司、陜西重型汽車公司、山東得利斯集團(tuán)等多家大型知名企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資建廠，初步形成商用汽車、機(jī)械電子、食品飲料和新材料為支柱，以高新技術(shù)產(chǎn)品為主導(dǎo)的工業(yè)體系。兵馬俑大雁塔法士特公司生產(chǎn)線陜西鼓風(fēng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司天然的歷史博物館——全省境內(nèi)有重點(diǎn)文物保護(hù)單位554處，其中陜西省國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位89處。擁有世界聞名的古跡遺址，如秦始皇兵馬俑、大雁塔、華清池等；旅游產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展——全市旅游總收入占全市GDP的15.7%，西安市首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，旅游設(shè)施不斷完善——共擁有國際旅行社29家，國內(nèi)旅行社259家；旅游星級賓館飯店83家，客房總數(shù)1萬5千余間，年接待海外旅游者住宿能力達(dá)300萬人次。旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)增長領(lǐng)先全國三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)保障經(jīng)濟(jì)騰飛城市經(jīng)濟(jì)背景西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級重點(diǎn)建設(shè)的高技術(shù)園區(qū)，是首批27個6房地產(chǎn)發(fā)展概況2001年至2006年，經(jīng)各項(xiàng)核心指標(biāo)評價，西安房地產(chǎn)市場一直呈持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，整體市場表現(xiàn)健康；2004年之后房地產(chǎn)各項(xiàng)核心指標(biāo)均有明顯增長，市場呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢，由最初的啟動期逐漸進(jìn)入快速發(fā)展的階段。2004年后西安房地產(chǎn)市場進(jìn)入“起飛程序”房地產(chǎn)發(fā)展概況2001年至2006年，經(jīng)各項(xiàng)核心指標(biāo)評價，西72002年至2006年，西安房價增幅連續(xù)五年顯著低于人均可支配收入增幅，即房價收入比持續(xù)下降；市場量價齊增，價格承受能力有增無減表現(xiàn)一：房地產(chǎn)發(fā)展概況2002年至2006年，西安房價增幅連續(xù)五年顯著低于人均可支8住宅成交均價199920002001200220032004200520062007住宅銷售面積及增幅2001年至2006年，西安商品住宅銷售面積大幅攀升，即市場需求量顯著增加；西安房地產(chǎn)市場已初步呈現(xiàn)“量價齊增”的良好發(fā)展態(tài)勢。表現(xiàn)二：市場量價齊增，價格承受能力有增無減房地產(chǎn)發(fā)展概況住宅成交均價19992000200120029金地地產(chǎn)中海地產(chǎn)富力地產(chǎn)和記黃埔地產(chǎn)綠地地產(chǎn)中新地產(chǎn)融僑地產(chǎn)2003年2006年2004年時間軸異地品牌開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐對于西安房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極大影響：1.產(chǎn)品品質(zhì)的提升與創(chuàng)新；2.競爭激烈的同時促使市場進(jìn)一步規(guī)范化；3.加速市場發(fā)展，促使進(jìn)一步成熟。異地品牌開發(fā)商“催化”西安市場2005年珠江地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展概況金地地產(chǎn)中海地產(chǎn)富力地產(chǎn)和記黃埔地產(chǎn)綠地地產(chǎn)中新地產(chǎn)融僑地產(chǎn)10政策對市場的影響政府宏觀調(diào)控下，未來西安市場大勢研判中國地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)？不同的宏觀政策對市場影響的程度？政策對西安市場影響將會怎樣？政策對市場的影響政府宏觀調(diào)控下，未來西安市場大勢研判中國地產(chǎn)11人口紅利：中國人口紅利帶來大量新增住宅的剛性需求，將支撐未來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)上升發(fā)展社會穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長城市化率人口紅利就業(yè)增加1.經(jīng)濟(jì)增長期持續(xù)支撐——年均10%以上的GDP增長率，經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低3.城市化進(jìn)程加快的剛性支撐——人口快速城市化，新增居住持續(xù)放大2.人口紅利剛性需求支撐——人口自然增長的首次置業(yè)，換房等剛性居住需求居高不下長期來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)總體將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢目前的市場低迷，只是處于短期調(diào)整中國房地產(chǎn)行業(yè)將在政治經(jīng)濟(jì)、人口紅利等一系列利好因素的作用下繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢人口紅利：中國人口紅利帶來大量新增住宅的剛性需求，將支撐未來宏觀政策回顧：

07年之前：政策頻出，年內(nèi)基本消化，市場反饋，房價不降反升05年年初住房上調(diào)按揭利率“舊八條”開征土地增值稅《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價、禁止價格欺詐的通知》“關(guān)于抑制房價過快上漲勢頭”的四點(diǎn)要求“新八條”個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營業(yè)稅開始實(shí)施七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)05年年中05年年底六大舉措調(diào)控市場，嚴(yán)懲哄抬房價擬定4月1日起征收3%契稅政府金融6部門合力，8招調(diào)控深圳房價國六條出臺深圳國土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》06年年初06年年中06年年底售樓須有信息公示系統(tǒng)，起房賣多少現(xiàn)場可查啟用新版售房合同<深圳住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010>5-8月觀望氣氛濃厚1_一手房銷售面積持續(xù)下降,全市日成交量下降2/3,到100套/月;2_工薪大盤與強(qiáng)勢資源毫宅受影響較小,開盤當(dāng)天銷售率均較高(剛性需求);3_新推中高檔毫宅(A貨,如鴻景翠峰\淺水灣等)受影響較大,開盤當(dāng)天銷售率不足20%;8月以后市場回暖1_新政后,一級市場土地拍賣,片區(qū)土地價格新高,樹立市場信心;2_新出項(xiàng)目銷售業(yè)績回升,星河丹堤的成功開盤，當(dāng)天成交7個億，,作為發(fā)動機(jī)啟動市場;3_熱點(diǎn)片區(qū)開始新推出項(xiàng)目,成功開盤銷售,及原新政受挫項(xiàng)目,重新走熱,整個市場開始回暖;07年年初國稅總局通知從2月份起對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算宏觀政策回顧：

07年之前：政策頻出，年內(nèi)基本消化，市場反饋宏觀政策回顧：

07年1-10月：國家、地方政策同步進(jìn)行，堅決打擊房價暴漲，市場成交受挫嚴(yán)重2007.4.5中國人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局、深圳市城市管理局發(fā)布了《關(guān)于開展違反社會主義精神文明建設(shè)要求的廣告專項(xiàng)整治工作方案》，對深圳市房地產(chǎn)廣告進(jìn)行全面檢查。2007.6.222007.7月國家八部委聯(lián)手查中國房價暴漲因素深圳是重點(diǎn)城市;深圳市13個部門聯(lián)合開展的全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動；7月2日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布通知要求，8月1日起，深圳二手房交易將全面啟用《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》。2007.6.5中國人民銀行發(fā)布公告，決定從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點(diǎn)。2007.5.19“國六條”后政策演變歷程2007.8月8月1日，新版《二手房買賣合同》正式實(shí)施，以往二手房買賣中的陰陽合同現(xiàn)象將得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上調(diào)節(jié)存款利率，2007年，先后上調(diào)存款利率5次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，貸款利率不得低于同期貸款利率的1.1倍8月以后市場變化1_一手放、二手房成交量嚴(yán)重下降；2項(xiàng)目開盤銷售率一降再降，客戶觀望情緒要重；3一手房出現(xiàn)有價無市局面，價格無明顯下降趨勢；宏觀政策回顧：

07年1-10月：國家、地方政策同步進(jìn)行，堅宏觀政策回顧：

本輪宏觀調(diào)控：明顯加大金融政策調(diào)控力度，多次加息，同時影響消費(fèi)能力與企業(yè)融資成本2007年加息4次，一年期存款利率達(dá)3.6％，但仍低于8月份CPI增長6.5％2007年6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，存款準(zhǔn)備金率宏觀政策回顧：

本輪宏觀調(diào)控：明顯加大金融政策調(diào)控力度，多次未來政策預(yù)計：針對房地產(chǎn)市場，政府短期對金融的手段不會放松，未來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還是以金融政策為主我們必須相信政府控制房價的信心與手段——“關(guān)乎民生”中國國務(wù)院總理溫家寶19日在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講時說：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。”對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)，“但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂”。十七大代表、建設(shè)部副部長仇保興18日晚表示，預(yù)計在今年、明年、后年這三年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資將呈翻番的趨勢。對于房價趨高的問題，中國政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個問題。仇保興說，最近一段時間，中國的房價上漲得比較快，這是一個事實(shí)。要調(diào)控房價，應(yīng)該分兩個部分：首先，要保證有效供給，對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房價。十七大報告在闡明未來完善宏觀調(diào)控體系的具體任務(wù)時強(qiáng)調(diào)，要“綜合運(yùn)用財政、貨幣政策，提高宏觀調(diào)控水平”。專家指出，這意味著我國未來將進(jìn)一步強(qiáng)化財政、貨幣兩大政策“組合拳”聯(lián)動發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。十七大代表、中國人民銀行行長周小川在接受中外記者采訪時也公開表示，下一步將綜合運(yùn)用包括利率、匯率、存款準(zhǔn)備金率、公開市場操作等多種手段加大貨幣政策力度。十七大報告明確提出宏觀調(diào)控的關(guān)鍵手段是金融政策——“殺手锏”未來政策預(yù)計：我們必須相信政府控制房價的信心與手段——“關(guān)乎16當(dāng)前宏觀政策對西安市場造成一定影響，未來，政策對西安市場影響將會怎樣？近期（10-12月）開盤項(xiàng)目一覽表：開盤日期項(xiàng)目名稱開盤銷售狀況產(chǎn)品類型價格12月08-09日中海國際社區(qū)2期兩天共推出383套，85%-91%的開盤銷售率小高層，面積區(qū)間86-250平米170㎡以下：5500-6000元/㎡；170㎡以上：6500元/㎡11月03日金泰假日花城2期共推出300多套房，1天售罄高層/小高層約5500元/㎡10月27日城市風(fēng)景都市印象開盤銷售率80%以上高層/小高層，主力120-180平米約5500元/㎡10月20日中海國際社區(qū)1期公開發(fā)售的363套房子當(dāng)日全部售罄，到場1500批誠意升級客戶小高層，面積區(qū)間113-247平米約5600元/㎡當(dāng)前宏觀政策對西安市場造成一定影響，未來，政策對西安市場影17金融政策對房地產(chǎn)市場的作用主要通過兩個方面來實(shí)現(xiàn)：一、沖擊二手房帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)：金融政策調(diào)整，二手房市場最先受到?jīng)_擊，價格下調(diào)，造成一手房銷售壓力，在二手房成為一手房比價系統(tǒng)的城市尤是。二、銀行房貸政策：銀行緊縮貸款造成購房門檻提高，也同時擠壓部分投資性購買；金融政策對房地產(chǎn)市場的作用主要通過兩個方面來實(shí)現(xiàn)：一、沖擊二18金融政策對房地產(chǎn)市場的作用方式1—沖擊二手房帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)二手房市場價格下調(diào)更加劇了一手市場銷售壓力二手房價格跳水置業(yè)客戶一手房成交量損失一手房被迫調(diào)價或低速低價吸引分流意向客戶持續(xù)銷售壓力重新具備競爭力直接危及一手樓銷售——傳導(dǎo)效應(yīng)典型案例：中信紅樹灣最近一期開盤均價3.6萬，但二手市場在2.5-2.6萬，客戶分流現(xiàn)象嚴(yán)重以深圳市場為例（11月份二手房價格下跌案例）1、華僑城標(biāo)桿——波托菲諾在前兩個月無成交，11月成交均價2.5萬，已出現(xiàn)2.3萬的報價，下跌15000元/平2、紅樹灣標(biāo)桿——中信紅樹灣二手房價格當(dāng)前2.5萬左右，下跌3000元/平3、羅湖標(biāo)桿——淘金山成交1套，成交單價1.7萬/平，下跌1萬/平金融政策對房地產(chǎn)市場的作用方式1—沖擊二手房帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)二19二手房逐漸成為一手房的重要的比價系統(tǒng)新房與可替代的二手房的價差，豪宅在25%左右，普通住宅在10-15%.區(qū)域比價標(biāo)準(zhǔn)比價幅度市場案例豪宅區(qū)域（香蜜湖、華僑城、紅樹灣）同區(qū)域同素質(zhì)同戶型產(chǎn)品25%案例1、中信紅樹灣4期定價3萬，比1/2期二手房高36%-70%，受到競爭沖擊案例2、華僑城僑香諾園原定價3.9萬，比波托菲諾二手房高40%，銷售受沖擊城市區(qū)域（南山、羅湖、福田其他區(qū)域）同區(qū)域同素質(zhì)同戶型產(chǎn)品10-15%案例1、后海公館不含裝修價格2.3萬，比周邊2手房價格高10-15%，銷售良好案例2、澳城3萬，比周邊2手房高40%，銷售艱難三線區(qū)域（關(guān)外及鹽田）關(guān)內(nèi)遠(yuǎn)核心區(qū)域5-10年樓盤同戶型10-15%案例1、金地梅隴鎮(zhèn)1.6萬均價，比關(guān)內(nèi)遠(yuǎn)核心區(qū)域大社區(qū)樓盤2手房價格高出30%，銷售艱難1、不同區(qū)域（與城市的關(guān)系）比價標(biāo)準(zhǔn)不同2、不同區(qū)域（與城市的關(guān)系）比價幅度不同脫離比價體系的項(xiàng)目正在遭受二手房的競爭性懲罰二手房逐漸成為一手房的重要的比價系統(tǒng)新房與可替代的二手房的價20金融政策對房地產(chǎn)市場的作用方式2：銀行房貸政策在各類城市間的效用不同，西安等區(qū)域中心城市較之北京深圳等頂端城市房貸政策會優(yōu)化銀行房貸比例房貸前景銀行政策執(zhí)行力頂級城市有部分達(dá)到38%銀行貸款方向多，銀行貸款會放緩?fù)度氲椒康禺a(chǎn)領(lǐng)域中執(zhí)行度高，深圳、北京、上海等嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房貸政策區(qū)域中心城市小于頂級城市銀行房貸比例受城市發(fā)展影響，房貸成為銀行優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源有一定靈活度金融政策對房地產(chǎn)市場的作用方式2：銀行房貸比例房貸前景銀行政21結(jié)論：預(yù)計近1-2年，宏觀調(diào)控對西安市場有一定影響。政策對房地產(chǎn)市場作用方式方式一：二手房沖擊方式二：銀行政策西安市場特征西安目前二手房市場剛開始起步，交易不活躍，市場份額較低（2007年，二手房交易量有望達(dá)到100萬平米，一手房預(yù)計為800萬平米，比例為1：8，深圳同期比例超過1：1。）西安市場目前購房一次性付款比例較高（與西安居民購房習(xí)慣相關(guān)：投資意識不強(qiáng)，一般在資金充裕的前提下購房）未來西安房貸政策與頂端城市相比較優(yōu)高端項(xiàng)目價格一定程度上是由一線城市客戶認(rèn)知和實(shí)現(xiàn)政策對西安市場影響較小有一定影響金融政策在西安市場的作用表現(xiàn)：結(jié)論：政策對房地產(chǎn)市場作用方式方式一：二手房沖擊方式二：銀行22項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定開發(fā)模式整體市場高新市場項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定23整體市場西安房地產(chǎn)整體以老城區(qū)為中心形成四個熱點(diǎn)市場，并具有各自不同的市場特征漢長安城遺址長安西郊工業(yè)區(qū)繞城高速高新曲江經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)老城區(qū)阿房宮遺址東郊工業(yè)區(qū)經(jīng)開區(qū)—“性價比”路線區(qū)域認(rèn)知：現(xiàn)狀認(rèn)知較差，未來規(guī)劃利好，價格平臺相對較低平臺價格：4000-5000元/平米產(chǎn)品：小高層、高層、洋房典型項(xiàng)目：白樺林居、白樺林間高新區(qū)—“中高端主流”路線區(qū)域認(rèn)知：區(qū)域認(rèn)知度高，發(fā)展成熟，品牌開發(fā)商規(guī)模大盤，城市中高端項(xiàng)目主流區(qū)域，價量雙優(yōu)平臺價格：5500-7000元/平米產(chǎn)品：小高層、高層典型項(xiàng)目：綠地世紀(jì)城、公園天下浐灞生態(tài)區(qū)—“低價走量”路線區(qū)域認(rèn)知：區(qū)域現(xiàn)狀認(rèn)知差，全市價格洼地，規(guī)模大盤的低價走量型平臺價格：3000-4800元/平米產(chǎn)品：小高層、高層典型項(xiàng)目：中新浐灞半島曲江區(qū)—“高端小眾”路線區(qū)域認(rèn)知：城市富人區(qū)，當(dāng)前西安市場價格高地，所占市場份額較小，價高量少平臺價格：小高層5500-7500元/平米，低密9000-13000元/平米產(chǎn)品：小高層、高層、聯(lián)排、疊加、多層典型項(xiàng)目：金地尚林苑、曲江公館、曲江華府整體市場西安房地產(chǎn)整體以老城區(qū)為中心形成四個熱點(diǎn)市場，并具有24四大熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場對比分析市場對比市場特征客戶價格平臺（元/平米）高新區(qū)城市核心區(qū)發(fā)展成熟“未來供應(yīng)趨向平衡”政府官員、企事業(yè)單位/私營業(yè)主/企業(yè)中高層5500-7000曲江區(qū)傳統(tǒng)低密富人區(qū)高端項(xiàng)目林立“放量激增”客戶覆蓋全市中高端人群，同時吸引西安三緣性客戶、陜北客戶和國內(nèi)一線城市投資客5500-7500（不包括低密產(chǎn)品）經(jīng)開區(qū)政府導(dǎo)向/交通規(guī)劃利好性價比“供求兩旺”政府機(jī)關(guān)人員/區(qū)域新興私營業(yè)主/區(qū)域周邊企業(yè)中高層/北郊區(qū)域內(nèi)客戶4000-5000浐灞區(qū)放量激增低價走量“供過于求”城市白領(lǐng)/其他區(qū)域改善型需求客戶/西安投資客/西安周邊區(qū)縣客戶3000-4800西安市場特征總結(jié)：各板塊市場特征形成明顯的差異化，并在客戶結(jié)構(gòu)上造成區(qū)別；高新和曲江區(qū)域認(rèn)知度最高，在價格上和其他兩區(qū)形成明顯梯度關(guān)系；在產(chǎn)品上，曲江為傳統(tǒng)富人區(qū)，以低密產(chǎn)品為主，但在未來會隨著供應(yīng)增加和區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)會產(chǎn)生變化；其他三區(qū)均以小高層、高層產(chǎn)品為主；四大熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場對比分析市場對比市場特征客戶價格平臺（元/25高新市場區(qū)域發(fā)展——西高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)中心地位確定，未來將繼續(xù)強(qiáng)化中心地位1991年3月經(jīng)國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)，2006年綜合指標(biāo)位于全國53個高新區(qū)前5位，是西安當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域；所在雁塔區(qū)擁有省以上科研機(jī)構(gòu)55家，各類專業(yè)技術(shù)人才14萬余人，西高新分布了1833家高新技術(shù)企業(yè)，已然成為城市高知階層的第一聚集地；西高新城市經(jīng)濟(jì)中心的地位已經(jīng)確立，未來此定位將會進(jìn)一步深化。老城區(qū)西高新西安經(jīng)濟(jì)龍頭的地位將進(jìn)一步強(qiáng)化。高新市場區(qū)域發(fā)展——西高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)中心地位26高新市場房地產(chǎn)發(fā)展——隨高新區(qū)發(fā)展不斷向西、向南拓展，形成明顯格局特征西高新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2001年以前，主要集中在唐延路以東、太白南路以西，單價普遍在3000元以下；2002起沿科技路向西發(fā)展，拓展至唐延路以西、丈八北路以東地區(qū)，單價突破3000元；2003年起綠地、和黃、大華、融僑等外來開發(fā)商大舉進(jìn)入，西高新出現(xiàn)價量齊升的局面，2005年銷量翻番，2006年增長60%以上，均價拉高至5000元/㎡以上。二環(huán)三環(huán)高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展地圖片區(qū)格局已然圈定，高人口密度、高容積率、中上價位成為了主題詞?？萍悸诽啄下诽蒲勇氛砂藮|路高新市場房地產(chǎn)發(fā)展——隨高新區(qū)發(fā)展不斷向西、向南拓展，形成明27高新市場房地產(chǎn)發(fā)展——規(guī)模大盤/高容積率/高價位/高數(shù)量成為主題詞項(xiàng)目占地建面容積率戶型價格公園天下8.07萬17萬3.1當(dāng)前在售：41-80平米精裝修LOFT公寓、140平米左右3居公寓8000-8500元/平米，小高層預(yù)計6500元/平米公園首府18畝10.7萬8.940-110平米1房、2房、3房，160-173平米3、4房7000-7500元3房，公寓5000-6000元/平米錦繡·class16816平米6.83.239-100平米公寓型產(chǎn)品5200元/平米望庭國際60余畝20萬5.051-172平米1、2、3房5200元/平米橡樹國際4萬13.4萬3.4237-92平米公寓，37-99平米LOFT公寓5000元/平米；LOFT6000元/平米大華·陽光曼哈頓2.1萬8.1萬3.950-60平米1房，60-90平米2房，116-149平米3房4800元/平米（尾盤）天地源·蘭亭坊100畝16萬2.492平米2房、140-160平米3房、175平米4房6300元/平米蘭喬圣菲5.5萬18萬2.8以160-220平米的三室、四室和五室為主力戶型5400元/平米融僑·紫薇馨苑22萬80萬2.750-170平米5600元/平米金泰·假日花城21萬66萬2.5342平米、80平米、115平米、130平米；5800元/平米綠地世紀(jì)城80萬120萬2以140多、160多的大戶型為主；6000元/平米逸翠園64106萬2.5戶型為90多平米、130多平米和160平米左右平層6000-6500元/平米高新區(qū)主要在售項(xiàng)目列表：項(xiàng)目數(shù)量較多，當(dāng)前在售項(xiàng)目在22個左右，以中大規(guī)模項(xiàng)目為主產(chǎn)品形態(tài)多樣：loft、商務(wù)公寓、小戶型、舒適居家戶型并存，但以舒適型3房為主（140-160平米）價格差距大，4800-6500元/平米，規(guī)模大盤價格在5500元/平米以上高新市場房地產(chǎn)發(fā)展——規(guī)模大盤/高容積率/高價位/高數(shù)量成為28高新市場開發(fā)水平——高新區(qū)是品牌開發(fā)商在西安最先進(jìn)入和開發(fā)的區(qū)域，市場整體開發(fā)水平為各區(qū)之最項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)入時間（年）楓林華府高新地產(chǎn)本地三大地產(chǎn)品牌之一公園天下東航地產(chǎn)2004公園首府西安捷瑞集團(tuán)/桃園湖置業(yè)——錦繡·class陜西東大置業(yè)——銀河新坐標(biāo)陜西銀河電力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——楓林綠洲西安天地源本地三大地產(chǎn)品牌之一橡樹國際西安明威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——大華·陽光曼哈頓大華2004天地源·蘭亭坊天地源地產(chǎn)本地三大地產(chǎn)品牌之一融僑·紫薇馨苑融僑地產(chǎn)2004金泰·假日花城陜西金泰恒業(yè)——綠地世紀(jì)城綠地集團(tuán)2003逸翠園和記黃埔2005本地四大品牌開發(fā)商：高新地產(chǎn)、高科房產(chǎn)、天地源、紫薇地產(chǎn)，另東航地產(chǎn)（收購西北航空）在本地人心目中認(rèn)知度較高綠地、和黃、融僑、大華等均選擇高新區(qū)作為進(jìn)入西安的第一站外地品牌開發(fā)商的率先進(jìn)入促進(jìn)高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的提升高新市場開發(fā)水平——高新區(qū)是品牌開發(fā)商在西安最先進(jìn)入和開發(fā)的29高新市場開發(fā)水平——但當(dāng)前市場產(chǎn)品創(chuàng)新還主要是戶型創(chuàng)新，創(chuàng)新水平有限戶型創(chuàng)新點(diǎn)停留在陽臺、凸窗等常規(guī)手法上，存在較大的提升空間逸翠園3居戶型圖戶型創(chuàng)新點(diǎn)：陽臺、凸窗融僑·紫薇鑫苑138平米3居戶型圖戶型創(chuàng)新點(diǎn)：陽臺、凸窗高新市場開發(fā)水平——但當(dāng)前市場產(chǎn)品創(chuàng)新還主要是戶型創(chuàng)新，創(chuàng)新30高新市場典型項(xiàng)目：天地源·蘭亭坊——高新區(qū)最貴的房子開發(fā)商：西安天地源地產(chǎn)位置：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)域CBD內(nèi)占地面積:100畝總建筑面積:16萬平方米住宅容積率：2.4主力戶型：92平米2房、140-160平米3房、175平米4房當(dāng)前均價：均價6500元/平米：臨街一排5200元/平米起，后排6200元/平米起，部分達(dá)到7000元/平米銷售速度：近三個月以1.4萬平米-2.5萬平米/月的速度消化；銷售面積和金額保持在西高新前三位戶型亮點(diǎn)：入戶花園、凸窗、多陽臺；特色：售樓處結(jié)合公園內(nèi)百年大樹設(shè)計，樹木內(nèi)外穿插環(huán)繞，極富生態(tài)感與人文氣息高新市場典型項(xiàng)目：天地源·蘭亭坊——高新區(qū)最貴的房子開發(fā)商：31高新市場典型項(xiàng)目：綠地世紀(jì)城——最先進(jìn)駐區(qū)域的品牌大盤開發(fā)商：上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司位置：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)域CBD內(nèi)占地面積:800000平方米總建筑面積:1200000平方米其中高檔公寓65萬m2，國際化商務(wù)辦公55萬m2；住宅容積率：2項(xiàng)目住宅共分5期發(fā)售，當(dāng)前為第四期（分期見圖示）發(fā)售日期：2007-03-17建筑類型：小高層、高層主力戶型：以140多、160多的大戶型為主；當(dāng)前均價：預(yù)計在4700-4800元/平米；臨水景觀大戶型價格在5700元/平米左右；銷售速度：近三個月以1.4萬平米-2.5萬平米/月的速度消化；銷售面積和金額保持在西高新前三位；第一期2004年第二期2005年第三期2006年第四期（當(dāng)前發(fā)售）后續(xù)預(yù)計明年在建高新新中心區(qū)，其東面為都市之門（高新區(qū)管委會新址）１1萬多平米的會所俱樂部１５０畝休閑公園大型購物中心（已簽沃爾瑪）饕界商業(yè)街綠地洲際假日酒店國際會展中心、現(xiàn)代辦公中心、soho酒店式公寓等高新市場典型項(xiàng)目：綠地世紀(jì)城開發(fā)商：上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限32高新市場客戶——高新區(qū)客戶主體為城市中高端主流人群，構(gòu)成多元化，來源豐富客戶類型需求置業(yè)能力關(guān)注點(diǎn)來源代表項(xiàng)目（指在該項(xiàng)目中該類客戶相對較多）本地客戶政府官員、泛公務(wù)員經(jīng)濟(jì)型三房、舒適型三房/四房★★★★★舒適性，配套，身份隨高新區(qū)發(fā)展而來的政府事業(yè)單位和高科技企業(yè)，另為雁塔區(qū)內(nèi)集中的眾多學(xué)校和科研單位融僑·紫薇馨苑、楓林華府、綠地世紀(jì)城等企業(yè)中高層經(jīng)濟(jì)型三房和舒適型三房為主★★★★舒適性，配套，身份周邊學(xué)校和科研院所員工經(jīng)濟(jì)型三房和舒適型三房為主★★★★舒適性、配套、交通城市白領(lǐng)階層公寓產(chǎn)品/舒適型兩房/經(jīng)濟(jì)性三房★★★實(shí)用性、交通、性價比、附加值主要來自高新和城南、城內(nèi)區(qū)域錦繡·class、大華·陽光曼哈頓、公園天下等私營業(yè)主舒適型三房/四房★★★★★區(qū)位價值，身份，舒適性以城南為主，覆蓋全市及西安周邊范圍的私營業(yè)主蘭亭坊、逸翠園西安三緣性客戶二房/三房/四房★★★★★區(qū)位、舒適性、產(chǎn)品西安或西北人，在國內(nèi)一線城市工作或生活過，見識過高品質(zhì)的產(chǎn)品，經(jīng)歷過房價高漲的過程多數(shù)項(xiàng)目中均有一定比例陜北資源型客戶舒適型三房/四房★★★★★性價比、身份、附加值蘭亭坊高新市場客戶——高新區(qū)客戶主體為城市中高端主流人群，構(gòu)成多元33客戶——不同類型客戶對產(chǎn)品價值認(rèn)知規(guī)律高端客戶中端客戶低端客戶價格戶型質(zhì)量交通采光通風(fēng)環(huán)境物管教育配套會所風(fēng)格人文品牌身份體驗(yàn)服務(wù)外延產(chǎn)品核心產(chǎn)品外圍產(chǎn)品客戶價值需求來源：世聯(lián)模型高新市場客戶——不同類型客戶對產(chǎn)品價值認(rèn)知規(guī)律高端客戶中端客戶低端客34客戶——高新區(qū)客戶對住宅產(chǎn)品的訴求多數(shù)進(jìn)入外圍產(chǎn)品打造乃至外延產(chǎn)品追求的階段質(zhì)量采光通風(fēng)交通價格環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份戶型物管配套教育功能核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面高新市場35客戶——高新區(qū)客戶對住宅產(chǎn)品的訴求多數(shù)進(jìn)入外圍產(chǎn)品打造乃至外市場特征小結(jié)西安整體房地產(chǎn)市場：西安全市形成差異化的四大熱點(diǎn)市場；高新和曲江區(qū)域認(rèn)知度最高，在價格上和其他兩區(qū)形成明顯梯度關(guān)系；高新區(qū)房地產(chǎn)市場：高新區(qū)市場認(rèn)知度高，為全市的經(jīng)濟(jì)中心，配套齊全，未來中心地位繼續(xù)強(qiáng)化；高新區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)過多年發(fā)展，已形成明顯的格局特征，規(guī)模大盤/高容積率/高價位/高數(shù)量成為市場主題詞；高新區(qū)開發(fā)水平位于全市前列，但整體水平有待進(jìn)一步提升和突破；高新區(qū)客戶：高新區(qū)客戶主體為城市中高端主流人群，構(gòu)成多元化，來源豐富；客戶水平提升，需求開始向外圍產(chǎn)品與產(chǎn)品外延發(fā)展。在產(chǎn)品水平提升的基礎(chǔ)上，追求內(nèi)部產(chǎn)品之外的價值；市場特征小結(jié)西安整體房地產(chǎn)市場：36項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定開發(fā)模式項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定37地塊指標(biāo)——中等規(guī)模高容積率商住混合型用地居住區(qū)用地3.39萬平米住宅用地2.45萬平米公建用地0.33容積率4.4總建筑面積14.92萬平米住宅建筑面積12.83萬平米綠地率43.63%用地性質(zhì)商住用地綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃綠帶6666平方米群賢莊中海華庭（建設(shè)中）本案唐延路南二環(huán)道路地塊形狀呈梯形，兩側(cè)臨主干道，北側(cè)為規(guī)劃綠化帶，南側(cè)臨中海華庭、群賢莊項(xiàng)目用地。地塊現(xiàn)狀：現(xiàn)狀地塊平坦地塊現(xiàn)狀：規(guī)劃綠地處現(xiàn)為一加油站地塊指標(biāo)——中等規(guī)模高容積率商住混合型用地居住區(qū)用地3.3938內(nèi)城內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)項(xiàng)目區(qū)位——高新核心區(qū)/緊鄰二環(huán)/與新CBD區(qū)交通便捷高新區(qū)15-20分鐘車程本項(xiàng)目高新核心區(qū)新CBD區(qū)項(xiàng)目北鄰南二環(huán)，西鄰唐延路與內(nèi)城車程距離在15-20分鐘位于高新區(qū)北端，發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域?yàn)楦咝伦钤玳_始發(fā)展區(qū)域，為當(dāng)前的高新核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)成熟高檔住宅和寫字樓林立，配套齊全通過唐延路直達(dá)高新新CBD區(qū)，交通便捷唐延路內(nèi)城內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)項(xiàng)目區(qū)位——高新核心區(qū)/緊鄰二環(huán)/與新CBD39購物：蘇寧電器、愛家超市、金鷹國際、世紀(jì)金花、易初蓮花學(xué)校：高新一中、吉的堡幼兒園、錦園小學(xué)醫(yī)院：軍工醫(yī)院、民航醫(yī)院銀行：中國銀行、商業(yè)銀行公園：豐慶公園、新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園項(xiàng)目配套——生活/教育/購物/休閑等各項(xiàng)配套齊全，享有城市生活高度便利性本項(xiàng)目購物：項(xiàng)目配套——生活/教育/購物/休閑等各項(xiàng)配套齊全，享有40交通條件——緊鄰城市主干道，交通便捷科技路南二環(huán)路科技路唐延路道路交通：西緊臨唐延路，東北臨南二環(huán)路交通便捷，為未來項(xiàng)目主要出行道；項(xiàng)目南側(cè)無市政道路，鄰群賢莊、中海華庭項(xiàng)目近；唐延路立交橋，可快速通達(dá)昆明路與豐慶路。主要交通依賴南二環(huán)路及唐延路，進(jìn)入路徑便捷公共交通：216路、207路、4路、40路、210路、28路、201路、308路、211路、10路等多條公交線路。交通條件——緊鄰城市主干道，交通便捷科技路南二環(huán)路科技路唐道41項(xiàng)目四至——三面受噪音影響，北面和西面有一定景觀資源規(guī)劃綠帶6666平方米群賢莊中海華庭（建設(shè)中）本案唐延路南二環(huán)道路項(xiàng)目西北角緊鄰城市立交，立交較矮，2-3層樓高東北：緊鄰南二環(huán)，正北為低矮舊房，形象較差，東北面為高層，可看到少許豐慶公園景觀西：緊鄰唐延路，對面為唐城墻遺址公園，再遠(yuǎn)為城市待建空地南：正南為群賢莊住宅樓，5-6層多層，東南為中海華庭住宅樓，18-24層高層項(xiàng)目四至——三面受噪音影響，北面和西面有一定景觀資源規(guī)劃綠帶42根據(jù)世聯(lián)以往對此類項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，以及對西安市場的跟蹤研究，我們將本項(xiàng)目初步界定為：城市核心成熟區(qū)域的中小規(guī)模插件型項(xiàng)目本體`本項(xiàng)目屬性界定市場高新區(qū)市場認(rèn)知度高，為全市的經(jīng)濟(jì)中心，配套齊全；高新區(qū)房地產(chǎn)規(guī)模大盤/高容積率/高價位/高數(shù)量成為市場主題詞；高新區(qū)客戶主體為城市中高端主流人群，構(gòu)成多元化，來源豐富；區(qū)位：高新核心區(qū)/緊鄰二環(huán)/與新CBD區(qū)交通便捷配套：生活/教育/購物/休閑等各項(xiàng)配套齊全，享有城市生活高度便利性；指標(biāo)：中等規(guī)模高容積率商住混合型用地根據(jù)世聯(lián)以往對此類項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，以及對西安市場的跟蹤研究，43項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定開發(fā)模式項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定44“城市核心成熟區(qū)域的中小規(guī)模插件型項(xiàng)目”

的開發(fā)模式研判主流型：定位走區(qū)域市場供應(yīng)的主流定位問題：如何應(yīng)對激烈的市場競爭？案例借鑒：天鵝灣、星河國際補(bǔ)缺型：瞄準(zhǔn)區(qū)域空白，做市場補(bǔ)缺者定位問題：如何應(yīng)對非主流下的市場風(fēng)險？案例借鑒：喬香諾園、宏發(fā)中心大廈兩種開發(fā)模式“城市核心成熟區(qū)域的中小規(guī)模插件型項(xiàng)目”

的開發(fā)模式研判主流45案例一：北京天鵝灣主流型案例借鑒規(guī)模占地：15萬平米，總建面：46.6萬平米位置朝陽區(qū)朝陽北路與朝陽路之間，黃杉木店路東側(cè)容積率2.77綠化率30.2%總戶數(shù)一期7棟約900余戶建筑形式34棟15-25層板樓、高層精裝標(biāo)準(zhǔn)一期1500元/平米，二期2000或2500元/平米入市時間2006年11月26日銷售均價一期11500元/平米，二期13500元/平米主力戶型120-180平米平層、200平米以上三疊式及復(fù)式戶型物業(yè)管理3.9元/平方米·月配套雙會所、幼兒園、一所中學(xué)和社區(qū)中央的一條商業(yè)步行街開發(fā)商北京博成房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目背景：項(xiàng)目位于北京高端住宅板塊—朝青板塊，CBD后花園區(qū)域；本項(xiàng)目周邊高端項(xiàng)目林立，市場主流集中在130以上大戶型；潤楓水尚橄欖季星河灣青年匯天鵝灣案例基本信息：案例一：北京天鵝灣主流型規(guī)模占地：15萬平米，總建面：46.46此套型總高為5.8米，總面寬達(dá)10米，進(jìn)深僅為13.6米；獨(dú)立餐廳，開場西廚，餐廳兩面采光；客廳、餐廳錯層連通，空間流通；套型三面采光，客廳及主臥均正南朝向；將豎向高度改為樓梯一上一下，比普通躍層多一個空間變化，二層空間與首層高差為2米，增加情趣，減小攀爬的感覺。戶型創(chuàng)新——三疊式立體戶型

建筑面積：200平米以上戶型特點(diǎn)雙主臥設(shè)計，樓上與樓下主臥均配備大面積弧形落地窗客廳6.8米超寬面寬，5米挑高主臥專屬陽光衣帽間超高玄關(guān)4級錯層臺階至下層兒童房多功能區(qū)，可設(shè)置為家庭娛樂室、影音室或書房等通過戶型創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)市場引領(lǐng)和價值實(shí)現(xiàn)此套型總高為5.8米，總面寬達(dá)10米，進(jìn)深僅為13.6米；戶47戶型創(chuàng)新——高廳平層戶型

建筑面積：約120-180平米主臥配備大面積弧形落地窗主臥衛(wèi)生間次臥陽光廚房書房或兒童房套型三面采光，客廳及主臥均正南朝向；總面寬達(dá)10米，進(jìn)深僅為13.6米；客廳3.7米層高，突顯居室豪華氣派；挑高客廳落地大窗，創(chuàng)造極佳采光面。戶型特點(diǎn)客廳6米超寬面寬，3.7米挑高餐廳通過戶型創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)市場引領(lǐng)和價值實(shí)現(xiàn)戶型創(chuàng)新——高廳平層戶型主臥配備大面積弧形落48案例二：星河國際主流型案例借鑒位置深圳市中心區(qū)福田區(qū)福華三路與民田路交匯處

占地面積33946平米建筑面積243106平米住宅面積152874平米園林面積20000平米容積率4.5總戶數(shù)922建筑形式29-31高層入市時間2002年10月精裝修毛坯主力戶型160-190平米四居開發(fā)商深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案例基本信息：項(xiàng)目背景：項(xiàng)目處于城市CBD區(qū)域，入市時，市場處于競爭最高階段，且容積率達(dá)4.5，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過周邊其他項(xiàng)目，先天比較優(yōu)勢不強(qiáng)。案例二：星河國際主流型位置深圳市中心區(qū)福田區(qū)福華三路與民田路49CBD下午茶印度美食節(jié)熱辣比薩節(jié)通過概念創(chuàng)新、高端形象入市實(shí)現(xiàn)價值突破通過現(xiàn)場展示、活動營銷等方式全面提升物業(yè)國際化形象站在區(qū)域（CBD）高度，推廣國際形象機(jī)場項(xiàng)目圍擋報廣CBD下午茶印度美食節(jié)熱辣比薩節(jié)通過概念創(chuàng)新、高端形象入市實(shí)50案例一：僑香諾園補(bǔ)缺型案例借鑒位置華僑城西，波托菲諾北側(cè)占地面積10135.6平米建筑面積42032.85平米綠化率34.8%容積率2.79總戶數(shù)207建筑形式26-29層高層精裝標(biāo)準(zhǔn)毛坯入市時間2007年11月10日銷售均價35000元/平米主力戶型124.67～133.65m23房2廳配套依托區(qū)域配套開發(fā)商深圳市榮超投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目背景：開發(fā)商在住宅領(lǐng)域的第一次開發(fā)（寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富），客戶認(rèn)知度不高。項(xiàng)目位于華僑城西，波托菲諾北側(cè)，主力戶型為130㎡左右的三房，是豪宅地段的非主流豪宅產(chǎn)品。案例基本信息：案例一：僑香諾園補(bǔ)缺型位置華僑城西，波托菲諾北側(cè)占地面積1051依托區(qū)域價值，填補(bǔ)新生市場緊湊戶型空白，進(jìn)行產(chǎn)品打造區(qū)域市場戶型面積普遍較大，華僑城等項(xiàng)目戶型面積達(dá)260平米以上，項(xiàng)目以110-130平米緊湊三居戶型填補(bǔ)市場空白戶戶朝東南，南北通透；戶型方正實(shí)用；兩梯兩戶、兩梯三戶；戶戶有贈送；入戶花園設(shè)計，讓尊從感從入門開始戶型特點(diǎn)依托區(qū)域價值，填補(bǔ)新生市場緊湊戶型空白，進(jìn)行產(chǎn)品打造區(qū)域市場52案例二：中海國際補(bǔ)缺型案例借鑒位置曲江芙蓉東路以東曲江二路以北占地面積1300畝一期套數(shù)440套容積率2.25建筑形式高層、小高層、多層，獨(dú)棟別墅入市時間2007年10月20日銷售價格115平米4178-5228元/平米135平米4968-6298元/平米155平米4638-6108元/平米175平米4898-6708元/平米196-243平米頂層復(fù)式5728-7298元庭院底層6668-7298元主力戶型113-115平米3居，132-136平米3居，產(chǎn)品定位高層“城市精英住宅”，小高層“城市居家戶型”配套4.6萬平米商業(yè)綜合體，100畝國際化教育配套開發(fā)商西安中海地產(chǎn)項(xiàng)目背景：本項(xiàng)目是中海地產(chǎn)在西安的第二個地產(chǎn)項(xiàng)目，位于曲江新區(qū)，為1300畝的大盤。該項(xiàng)目擁有多重物業(yè)形態(tài)，戶型豐富，其中以110-130平米緊湊三居戶型為主。案例基本信息：案例二：中海國際補(bǔ)缺型位置曲江芙蓉東路以東曲江二路以北占地面53主臥與次臥共享式側(cè)出陽臺、超大戶內(nèi)花園、270度景觀早餐廳、雙層挑高陽臺、三面透景環(huán)抱式空中花園均為本項(xiàng)目戶型的亮睛之筆。戶型南北通透，明廚明衛(wèi)，奇偶露臺贈送，且所有北向陽臺均可封起來。曲江區(qū)域高端形象樹立，客戶需求增強(qiáng)，依托強(qiáng)勢資源，打造國際化綜合社區(qū)國際化樣板間景觀資源國際化樣板間緊湊戶型戶型豐富，從一房、兩房、三房、四房至別墅等均有提供，面積從50平方米至400余平方米不等。主臥與次臥共享式側(cè)出陽臺、超大戶內(nèi)花園、270度景觀早餐廳、54案例給我們的啟示：兩種模式下的定位KPI總結(jié)主流型：定位走區(qū)域市場供應(yīng)的主流定位問題：如何應(yīng)對激烈的市場競爭？補(bǔ)缺型：瞄準(zhǔn)區(qū)域空白，做市場補(bǔ)缺者定位問題：如何應(yīng)對非主流下的市場風(fēng)險？兩種開發(fā)模式KPI要點(diǎn)：通過產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價值KPI要點(diǎn)：尋找區(qū)域市場的機(jī)會，精準(zhǔn)客戶制導(dǎo)新生客戶：區(qū)域市場發(fā)展產(chǎn)生新需求所帶來的市場空白客戶細(xì)分：原有客戶構(gòu)成多元化下帶來的細(xì)分客戶的可能核心產(chǎn)品：戶型等外圍產(chǎn)品：園林、配套、會所等外延產(chǎn)品：品牌、形象、服務(wù)等案例給我們的啟示：兩種模式下的定位KPI總結(jié)主流型：定位走區(qū)55案例給我們的啟示：兩種模式下的定位KPI總結(jié)主流型：定位走區(qū)域市場供應(yīng)的主流定位問題：如何應(yīng)對激烈的市場競爭？補(bǔ)缺型：瞄準(zhǔn)區(qū)域空白，做市場補(bǔ)缺者定位問題：如何應(yīng)對非主流下的市場風(fēng)險？兩種開發(fā)模式KPI要點(diǎn)：通過產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價值KPI要點(diǎn)：尋找區(qū)域市場的機(jī)會，精準(zhǔn)客戶制導(dǎo)新生客戶：區(qū)域市場發(fā)展產(chǎn)生新需求所帶來的市場空白客戶細(xì)分：原有客戶構(gòu)成多元化下帶來的細(xì)分客戶的可能核心產(chǎn)品：戶型等外圍產(chǎn)品：園林、配套、會所等外延產(chǎn)品：品牌、形象、服務(wù)等案例給我們的啟示：兩種模式下的定位KPI總結(jié)主流型：定位走區(qū)56項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定開發(fā)模式整體定位規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定57整體定位——市場競爭細(xì)分高新市場當(dāng)前主要形成三大主要板塊：豐慶公園板塊、唐延路板塊、高新南部板塊高新區(qū)域主要在售項(xiàng)目分布：1、融僑中央首座2、楓林華府3、華府新桃園4、公園天下5、公園首府6、城市皇冠7、新西藍(lán)2期8、城市風(fēng)景·都市印象9、楓林華府10、錦繡·class11、望庭國際12、銀河新坐標(biāo)14、冠城國際15、橡樹國際13、楓林綠洲16、大華·陽光曼哈頓17、天地源·蘭亭坊18、蘭喬圣菲19、融僑·紫薇馨苑20、金泰·假日花城21、綠地世紀(jì)城22、逸翠園豐慶公園板塊唐延路板塊南高新板塊567412313111582021191816171210149南二環(huán)路本案科技路科技路繞城高速路22丈八東路唐延路丈八北路電子二路科技六路豐慶公園整體定位——高新市場當(dāng)前主要形成三大主要板塊：豐慶公園板塊、58豐慶公園板塊——城市成熟區(qū)域，以中小項(xiàng)目為主編號項(xiàng)目開發(fā)商占地建面容積率戶型資源價格1融僑中央首座西安融僑地產(chǎn)310畝70萬3.1——開發(fā)商品牌/大盤小高層6000元/平米，公寓8000元/平米2楓林華府高新地產(chǎn)100畝19萬2.89主力戶型：130-160平米3房開發(fā)商品牌/大盤5800元/平米左右3華府新桃園新桃園舊城改造有限公司58畝18萬4.6548-152平米，共1410套——預(yù)計4200元/平米4公園天下東航地產(chǎn)8.07萬17萬3.1當(dāng)前在售：41-80平米精裝修LOFT公寓、140平米左右3居豐慶公園景觀/大盤/品牌公寓8000-8500元/平米，小高層預(yù)計6500元/平米5公園首府西安捷瑞集團(tuán)/桃園湖置業(yè)18畝10.7萬8.940-110平米1房、2房、3房，160-173平米3、4房豐慶公園景觀7000-7500元3房，公寓5000-6000元/平米6城市皇冠西安萬祥實(shí)業(yè)11畝7萬9.540平米1房到128平米3房——4880元/平米7新西藍(lán)2期西安城景置業(yè)4.7萬16萬3.170-140平米——5100元/平米豐慶公園當(dāng)前在售/將售項(xiàng)目列表：豐慶公園板塊市場特征：項(xiàng)目指標(biāo)：中規(guī)模較高容積率和小規(guī)模超高容積率項(xiàng)目為主；產(chǎn)品：以120-160中大戶型為主，部分項(xiàng)目受指標(biāo)限制出現(xiàn)中小戶型和公寓型產(chǎn)品價格：公園景觀，開發(fā)商品牌，項(xiàng)目規(guī)模為決定價格的三項(xiàng)關(guān)鍵因素，價差大放量：當(dāng)前占高新整體市場份額較小，未來受土地供應(yīng)限制，預(yù)計放量逐漸減小整體定位——市場競爭細(xì)分豐慶公園板塊——城市成熟區(qū)域，以中小項(xiàng)目為主編號項(xiàng)目開發(fā)商占59唐延路板塊——商務(wù)氛圍濃厚，以公寓型產(chǎn)品和商務(wù)類產(chǎn)品為主編號項(xiàng)目開發(fā)商占地建面容積率戶型資源價格10錦繡·class陜西東大置業(yè)16816平米6.83.239-100平米公寓型產(chǎn)品唐城墻遺址公園5200元/平米11望庭國際西安東驪實(shí)業(yè)有限公司60余畝20萬5.051-172平米1、2、3房無5200元/平米12銀河新坐標(biāo)陜西銀河電力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12畝4.3萬2.6552-106平米LOFT公寓，52-200平米商務(wù)辦公唐城墻遺址公園公寓均價8300元/平米14冠誠國際西安盛立置業(yè)17.97畝5萬5.4公寓18層：37-110平米；商務(wù)23層：300-1100平米唐城墻遺址公園5000元/平米15橡樹國際西安明威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4萬13.4萬3.4237-92平米公寓，37-99平米LOFT唐城墻遺址公園公寓5000元/平米；LOFT6000元/平米唐延路板塊市場特征：項(xiàng)目指標(biāo)：小規(guī)模高容積率項(xiàng)目為主；產(chǎn)品：以公寓型產(chǎn)品和商務(wù)類寫字樓產(chǎn)品為主；價格：基本在5000-5500之間；放量：當(dāng)前占高新整體市場份額較小，未來供應(yīng)初步預(yù)計較少整體定位——市場競爭細(xì)分唐延路板塊——商務(wù)氛圍濃厚，以公寓型產(chǎn)品和商務(wù)類產(chǎn)品為主編號60高新南部板塊——高新市場焦點(diǎn)，品牌開發(fā)商規(guī)模大盤為主編號項(xiàng)目開發(fā)商占地建面容積率戶型資源價格（均價）16大華·陽光曼哈頓西安華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.1萬8.1萬3.950-60平米1房，60-90平米2房，116-149平米3房外地小品牌4800元/平米（尾盤）17天地源·蘭亭坊天地源地產(chǎn)100畝16萬2.492平米2房、140-160平米3房、175平米4房木塔寺公園，本地品牌6300元/平米18蘭喬圣菲陜西華嶺地產(chǎn)5.5萬18萬2.8以160-220平米的三室、四室和五室為主力戶型西班牙主題社區(qū)5400元/平米19融僑·紫薇馨苑融僑地產(chǎn)22萬80萬2.750-170平米街區(qū)生活、大社區(qū)、品牌5600元/平米20金泰·假日花城陜西金泰恒業(yè)21萬66萬2.5342平米、80平米、115平米、130平米；大社區(qū)，小品牌5800元/平米21綠地世紀(jì)城綠地集團(tuán)80萬120萬2以140多、160多的大戶型為主；大社區(qū)，外地大品牌6000元/平米22逸翠園和記黃埔64106萬2.5戶型為90多平米、130多平米和160平米左右平層大社區(qū)，外地大品牌6000-6500元/平米高新南部板塊市場特征：項(xiàng)目指標(biāo)：品牌開發(fā)商中容積率規(guī)模大盤為主；產(chǎn)品：以舒適型居家戶型為主，140-160三房等；價格：基本在5500-6500之間；放量：當(dāng)前為高新市場熱點(diǎn)，高新市場份額主體，項(xiàng)目規(guī)模大，未來放量持續(xù)整體定位——市場競爭細(xì)分高新南部板塊——高新市場焦點(diǎn)，品牌開發(fā)商規(guī)模大盤為主編號項(xiàng)目61高新市場三大房地產(chǎn)板塊對比分析市場對比項(xiàng)目指標(biāo)產(chǎn)品價格平臺（元/平米）市場特征豐慶公園板塊中規(guī)模較高容積率和小規(guī)模超高容積率項(xiàng)目為主以120-160中大戶型為主，部分項(xiàng)目受指標(biāo)限制出現(xiàn)中小戶型和公寓型產(chǎn)品4200-7500價差大高新核心區(qū)發(fā)展成熟當(dāng)前市場份額小未來供應(yīng)少唐延路板塊小規(guī)模高容積率項(xiàng)目為主以公寓型產(chǎn)品和商務(wù)類寫字樓產(chǎn)品為主5000-5500高新新興商務(wù)區(qū)當(dāng)前市場份額小未來供應(yīng)少高新南部板塊品牌開發(fā)商中容積率規(guī)模大盤為主以舒適型居家戶型為主，140-160三房5500-6500當(dāng)前為高新市場熱點(diǎn)高新市場份額主體項(xiàng)目規(guī)模大未來放量持續(xù)整體定位——市場競爭細(xì)分本項(xiàng)目主流型定位模式下的市場競爭：主要來自于高新南部板塊的多個規(guī)模大盤和豐慶公園板塊未來零星項(xiàng)目本項(xiàng)目補(bǔ)缺型定位模式的可能性：豐慶公園板塊是高新核心區(qū)，市場成熟，客戶結(jié)構(gòu)多元，同時未來供應(yīng)減少，土地稀缺度進(jìn)一步提升，為項(xiàng)目走補(bǔ)缺型定位提供了一定的可能性高新市場三大房地產(chǎn)板塊對比分析市場對比項(xiàng)目指標(biāo)產(chǎn)品價格平臺（62整體定位主流型定位：指標(biāo)缺陷直接導(dǎo)致競爭中的先天不足補(bǔ)缺型定位：具一定的可能性開發(fā)商目標(biāo)：穩(wěn)定銷售，一定的回現(xiàn)速度主流型結(jié)合補(bǔ)缺型，全面分散風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值容積率建面（平米）本項(xiàng)目4.415萬競爭項(xiàng)目楓林華府2.8919萬公園天下3.117萬綠地世紀(jì)城2120萬逸翠園2.5106萬蘭喬圣菲2.818萬融僑·紫薇馨苑2.780萬整體定位主流型定位：指標(biāo)缺陷直接導(dǎo)致競爭中的先天不足補(bǔ)缺型定63規(guī)劃構(gòu)思容積率分解，內(nèi)外城布局123地塊價值解析：block1>block2>block3外城內(nèi)城城市功能外城開放的城市功能產(chǎn)品商業(yè)/公寓型住宅/中小戶型住宅產(chǎn)品多元化/開放/融合國際/時尚/活力/創(chuàng)意城市功能社區(qū)功能內(nèi)城相對獨(dú)立和私密的居住空間產(chǎn)品中大戶型住宅產(chǎn)品社區(qū)相對封閉/安全、尊貴、私密、品質(zhì)感空間規(guī)劃構(gòu)思容積率分解，內(nèi)外城布局123地塊價值解析：block64規(guī)劃構(gòu)思外城定位——時尚創(chuàng)意集散居地產(chǎn)品：5-6萬公寓型產(chǎn)品+商業(yè)內(nèi)城——高新尊居地標(biāo)，絕對舒居生活地產(chǎn)品：80-180平米中大戶型產(chǎn)品規(guī)劃構(gòu)思外城定位——時尚創(chuàng)意集散居地內(nèi)城——高新尊居地標(biāo)，絕65項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定開發(fā)模式項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定66高新路商圈土門商圈項(xiàng)目北面與東南面有兩大集中商圈，分別是土門商圈和高新路商圈。兩大商圈與本項(xiàng)目有10-15分鐘車程。土門商圈整體檔次較低，主要由一些舊樓的臨街商鋪和少部分大賣場組成；高新路商圈檔次較高，由世紀(jì)金花和金鷹等大商場構(gòu)成，形象較好。高新路商圈的業(yè)態(tài)以高檔娛樂場所、高檔商場為主；土門商圈以臨街的服飾、飯店等基本配套為主。項(xiàng)目周邊兩大核心成熟商圈土門商圈+高新商圈高新路商圈項(xiàng)目北面與東南面有兩大集中商圈，分別是土門商圈和高67南街道：波司登、好利來等土門商圈主要沿豐鎬西路分布；兩端為集中商業(yè)，中間為沿路的臨街商鋪。臨街商業(yè)檔次較低，形象差，多為基本生活配套；但市場繁華，人流量大，是西郊發(fā)展較成熟的低檔商業(yè)片區(qū)。臨街商鋪嚴(yán)重供不應(yīng)求?；緹o出售街鋪，極少量出租，租金在50－60元/平米。西端：土門服裝市場北街道：低檔門店集中商業(yè)一：土門商圈東端：愛家、國美、蘇寧街鋪集中商業(yè)集中商業(yè)屬于傳統(tǒng)商圈，臨街商業(yè)檔次較低，但供不應(yīng)求南街道：波司登、好利來等土門商圈主要沿豐鎬西路分布；兩端為集68高新路商圈高新路商圈主要位于科技路與高新路的交匯處；高新路北端為高檔臨街商業(yè)，南端為大型商場。北端臨街商業(yè)以高檔娛樂休閑為主，南端為世紀(jì)金花、金鷹大型高檔服飾、電器商場。高新路商圈為發(fā)展較為成熟的高檔商圈。商圈內(nèi)供給量較少，出售價格在2.5-3萬/m2區(qū)間，租金為150－200元/m2

。世紀(jì)金花KFC等快餐底商花神咖啡、天福茗茶等商鋪金鷹國際集中商業(yè)二：高新路商圈臨街商業(yè)檔次較高，人流量高，但商鋪供給量較少，出租、出售實(shí)現(xiàn)價格高高新路商圈高新路商圈主要位于科技路與高新路的交匯處；高新路北69楓韻藍(lán)灣唐延國際都市印象唐南香榭梧桐朗座米羅藍(lán)山新西藍(lán)一期新西藍(lán)二期科技路中海華庭科技路南二環(huán)路唐延路項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模經(jīng)營形式商鋪面積形態(tài)價格租金銷售情況其他楓韻藍(lán)灣——出售80－322㎡，主力140㎡兩層臨街商業(yè)，層高4米一層：1.3萬/㎡一層：80－100元30％左右不能做餐飲都市印象——出售6—200㎡，主力30—60㎡三棟四層商業(yè)，一棟三層商業(yè)；一層5.6米，二層3.9米一層2.6萬/㎡，二層0.9萬/㎡，三、四層6000—7000元/㎡三四層：40元35%-40%部分商鋪不能做餐飲唐南香榭6000㎡出售1000㎡三層臨街商鋪，一層4.5米，二三層3.9米三層平均價格18000/㎡——0%不能做明火餐飲米羅藍(lán)山——出售220－1000㎡兩層臨街商鋪一層2.3萬/㎡0%——梧桐朗座——出售400－600㎡四層臨街商業(yè)早期售完，目前無價格一層：110元；二層：60元100％不能做明火餐飲唐延國際14250㎡出售780—2850㎡寫字樓下1－5層為商業(yè)一層2-3萬/㎡；二層1.8萬/㎡;三層1.6萬/㎡——0％不能做KTV，洗浴中心，足療等新西藍(lán)二期5000㎡出售180－1000㎡一二層臨街商鋪；框架與剪力墻拼合，高度3.9或4.5米暫無價格一期商鋪：一層150－200元未售——中海華庭——出售臨群賢路30－500㎡；臨二環(huán)270－1200㎡一二層臨街商鋪，一二層連通打包賣臨二環(huán)1.6萬/㎡；臨群賢路1萬/㎡一層：60－70元100％無限制項(xiàng)目周邊的商業(yè)主要是住宅小區(qū)的商業(yè)配套－－臨街商鋪。臨街商業(yè)主要沿科技路、唐延路、高新四路、二環(huán)路分布，科技路西端最為集中。臨街商業(yè)目前多數(shù)正在銷售中，開業(yè)經(jīng)營的較少，商業(yè)氛圍冷淡，市場不成熟。飯店、銀行、超市、美容店等基本生活配套是其主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。目前項(xiàng)目周邊在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研周邊項(xiàng)目均以臨街商業(yè)為主，以滿足社區(qū)及小區(qū)域消費(fèi)需求，商鋪實(shí)現(xiàn)價格較高，1層達(dá)2-3萬元/平米楓韻藍(lán)灣唐延國際都市印象唐南香榭梧桐朗座米羅藍(lán)山新西藍(lán)一期新70名稱業(yè)態(tài)檔次形象經(jīng)營狀況土門服裝市場服裝鞋帽環(huán)境較差，檔次低人流量大，市場繁華國美電器家用電器周邊環(huán)境一般人流適中愛家購物廣場百貨服裝，五金交電，通訊器材，家具裝飾，皮件燈具廚具，陶瓷等周邊環(huán)境一般，中等檔次，西安當(dāng)?shù)仄放迫肆髁看?，?jīng)營較好蘇寧電器家用電器周邊環(huán)境一般人流適中華潤萬家食品，服裝，百貨等日用品形象好，中等檔次裝修中易初蓮花飲食，食品，服裝，百貨等日用品形象好，中等檔次人流量大，經(jīng)營較好金鷹國際世界知名品牌服裝鞋帽，化妝品，珠寶等檔次較高，高新核心商業(yè)廣場人流量適中，經(jīng)營較好世紀(jì)金花世界頂級知名品牌及休閑、娛樂、餐飲、影院為一體西安知名商場，高新核心商場人流量適中，經(jīng)營較好項(xiàng)目周邊大型購物廣場國美電器愛家購物廣場蘇寧電器金鷹國際易初蓮花世紀(jì)金花國美電器土門服裝市場華潤萬家大型購物廣場主要集中在項(xiàng)目北、南向，項(xiàng)目周邊大型購物廣場較少，且人流量較大，拉升區(qū)域商業(yè)形象空檔名稱業(yè)態(tài)檔次形象經(jīng)營狀況土門服裝市場服裝鞋帽環(huán)境較差，檔次低71商業(yè)發(fā)展方向底商分割出售+引進(jìn)大型品牌商業(yè)1、現(xiàn)有兩大商圈無法滿足區(qū)域消費(fèi)，供不應(yīng)求；2、周邊項(xiàng)目底商突破實(shí)現(xiàn)價格2-3萬/平米3、大型購物廣場人流量較大，提升區(qū)域商業(yè)形象底商分割出售：實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化；引進(jìn)大型品牌商業(yè)：沃爾瑪?shù)却笮唾徫飶V場租金10-20元/平米/月，無法實(shí)現(xiàn)高價值回現(xiàn)，但有利于拉升土地價值，提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)住宅及商鋪銷售。前部分結(jié)論回顧：本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向：商業(yè)發(fā)展方向底商分割出售+引進(jìn)大型品牌商業(yè)1、現(xiàn)有兩大商圈無72西安_福田建設(shè)高新項(xiàng)目_初步定位報告西安_福田建設(shè)高新項(xiàng)目_初步定位報告項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定開發(fā)模式城市經(jīng)濟(jì)背景房地產(chǎn)發(fā)展概況政策對市場的影響項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃構(gòu)思商業(yè)定位大勢研判市場解析本項(xiàng)目屬性界定74城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力和基礎(chǔ)資料來源西安統(tǒng)計局西安GDP近五年保持了14%以上的增長速度，特別是07年增長速度明顯，達(dá)17.24%；2007年西安GDP達(dá)到1700億元，在經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈?guī)酉?，西安房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展階段。西安1997-2007年GDP與增速

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系城市經(jīng)濟(jì)背景城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力和基礎(chǔ)75統(tǒng)計指標(biāo)（2006年）西安成都重慶武漢合肥GDP（億元）1450.022750.53486.225901073.86人均GDP（美元）23413281300041622900全社會固定資產(chǎn)投資(億元)1066.621899.582451.841325.29824.8房地產(chǎn)投資(億元)285.76619.17629.63366.15280.64全市戶籍人口（萬人）753.1111033169.16818.84469.85城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）10905127891157012359.98110132006年西安市人均GDP與國內(nèi)同級別城市（中西部重要二線城市）相比，均處于相近水平；2006年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與同類城市相比，同樣處于相近水平；西安的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)處于二線城市水平。西安經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到二線區(qū)域中心城市標(biāo)準(zhǔn)城市經(jīng)濟(jì)背景統(tǒng)計指標(biāo)（2006年）西安成都重慶武漢合肥GDP（億元）1476西安近五年GDP平均增長率為14.8%，明顯高于武漢、成都等城市，已接近一線城市的增長水平。西安近五年人均可支配收入平均增長率為10.24%，高于成都、上海、廣州等城市，處于全國中上水平。西安的經(jīng)濟(jì)增長速度接近一線城市水平城市經(jīng)濟(jì)背景西安近五年GDP平均增長率為14.8%，明顯高于武漢、成都等77西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級重點(diǎn)建設(shè)的高技術(shù)園區(qū)，是首批27個國家級開發(fā)區(qū)之一。園區(qū)內(nèi)有經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)1833家，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居全國53個高新區(qū)前5位，成為西安對外開放和高新技術(shù)轉(zhuǎn)化的窗口；西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已成為西安經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。被譽(yù)為“中國西部的硅谷，黃土高原上的深圳”。高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)居全國前5位現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁截至目前，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)2300多家,已有美國可口可樂、德國西門子、法國阿爾斯通、日本三菱電機(jī)、挪威海德魯、瑞士ABB等23家世界500強(qiáng)企業(yè)及中國中鋼、中國臺灣頂新集團(tuán)、廣東樂百氏、西電公司、西航公司、陜西重型汽車公司、山東得利斯集團(tuán)等多家大型知名企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資建廠，初步形成商用汽車、機(jī)械電子、食品飲料和新材料為支柱，以高新技術(shù)產(chǎn)品為主導(dǎo)的工業(yè)體系。兵馬俑大雁塔法士特公司生產(chǎn)線陜西鼓風(fēng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司天然的歷史博物館——全省境內(nèi)有重點(diǎn)文物保護(hù)單位554處，其中陜西省國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位89處。擁有世界聞名的古跡遺址，如秦始皇兵馬俑、大雁塔、華清池等；旅游產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展——全市旅游總收入占全市GDP的15.7%，西安市首批獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，旅游設(shè)施不斷完善——共擁有國際旅行社29家，國內(nèi)旅行社259家；旅游星級賓館飯店83家，客房總數(shù)1萬5千余間，年接待海外旅游者住宿能力達(dá)300萬人次。旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)增長領(lǐng)先全國三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)保障經(jīng)濟(jì)騰飛城市經(jīng)濟(jì)背景西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級重點(diǎn)建設(shè)的高技術(shù)園區(qū)，是首批27個78房地產(chǎn)發(fā)展概況2001年至2006年，經(jīng)各項(xiàng)核心指標(biāo)評價，西安房地產(chǎn)市場一直呈持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，整體市場表現(xiàn)健康；2004年之后房地產(chǎn)各項(xiàng)核心指標(biāo)均有明顯增長，市場呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢，由最初的啟動期逐漸進(jìn)入快速發(fā)展的階段。2004年后西安房地產(chǎn)市場進(jìn)入“起飛程序”房地產(chǎn)發(fā)展概況2001年至2006年，經(jīng)各項(xiàng)核心指標(biāo)評價，西792002年至2006年，西安房價增幅連續(xù)五年顯著低于人均可支配收入增幅，即房價收入比持續(xù)下降；市場量價齊增，價格承受能力有增無減表現(xiàn)一：房地產(chǎn)發(fā)展概況2002年至2006年，西安房價增幅連續(xù)五年顯著低于人均可支80住宅成交均價199920002001200220032004200520062007住宅銷售面積及增幅2001年至2006年，西安商品住宅銷售面積大幅攀升，即市場需求量顯著增加；西安房地產(chǎn)市場已初步呈現(xiàn)“量價齊增”的良好發(fā)展態(tài)勢。表現(xiàn)二：市場量價齊增，價格承受能力有增無減房地產(chǎn)發(fā)展概況住宅成交均價199920002001200281金地地產(chǎn)中海地產(chǎn)富力地產(chǎn)和記黃埔地產(chǎn)綠地地產(chǎn)中新地產(chǎn)融僑地產(chǎn)2003年2006年2004年時間軸異地品牌開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐對于西安房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極大影響：1.產(chǎn)品品質(zhì)的提升與創(chuàng)新；2.競爭激烈的同時促使市場進(jìn)一步規(guī)范化；3.加速市場發(fā)展，促使進(jìn)一步成熟。異地品牌開發(fā)商“催化”西安市場2005年珠江地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展概況金地地產(chǎn)中海地產(chǎn)富力地產(chǎn)和記黃埔地產(chǎn)綠地地產(chǎn)中新地產(chǎn)融僑地產(chǎn)82政策對市場的影響政府宏觀調(diào)控下，未來西安市場大勢研判中國地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)？不同的宏觀政策對市場影響的程度？政策對西安市場影響將會怎樣？政策對市場的影響政府宏觀調(diào)控下，未來西安市場大勢研判中國地產(chǎn)83人口紅利：中國人口紅利帶來大量新增住宅的剛性需求，將支撐未來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)上升發(fā)展社會穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長城市化率人口紅利就業(yè)增加1.經(jīng)濟(jì)增長期持續(xù)支撐——年均10%以上的GDP增長率，經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低3.城市化進(jìn)程加快的剛性支撐——人口快速城市化，新增居住持續(xù)放大2.人口紅利剛性需求支撐——人口自然增長的首次置業(yè)，換房等剛性居住需求居高不下長期來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)總體將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢目前的市場低迷，只是處于短期調(diào)整中國房地產(chǎn)行業(yè)將在政治經(jīng)濟(jì)、人口紅利等一系列利好因素的作用下繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢人口紅利：中國人口紅利帶來大量新增住宅的剛性需求，將支撐未來宏觀政策回顧：

07年之前：政策頻出，年內(nèi)基本消化，市場反饋，房價不降反升05年年初住房上調(diào)按揭利率“舊八條”開征土地增值稅《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價、禁止價格欺詐的通知》“關(guān)于抑制房價過快上漲勢頭”的四點(diǎn)要求“新八條”個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營業(yè)稅開始實(shí)施七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)05年年中05年年底六大舉措調(diào)控市場，嚴(yán)懲哄抬房價擬定4月1日起征收3%契稅政府金融6部門合力，8招調(diào)控深圳房價國六條出臺深圳國土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》06年年初06年年中06年年底售樓須有信息公示系統(tǒng)，起房賣多少現(xiàn)場可查啟用新版售房合同<深圳住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010>5-8月觀望氣氛濃厚1_一手房銷售面積持續(xù)下降,全市日成交量下降2/3,到100套/月;2_工薪大盤與強(qiáng)勢資源毫宅受影響較小,開盤當(dāng)天銷售率均較高(剛性需求);3_新推中高檔毫宅(A貨,如鴻景翠峰\淺水灣等)受影響較大,開盤當(dāng)天銷售率不足20%;8月以后市場回暖1_新政后,一級市場土地拍賣,片區(qū)土地價格新高,樹立市場信心;2_新出項(xiàng)目銷售業(yè)績回升,星河丹堤的成功開盤，當(dāng)天成交7個億，,作為發(fā)動機(jī)啟動市場;3_熱點(diǎn)片區(qū)開始新推出項(xiàng)目,成功開盤銷售,及原新政受挫項(xiàng)目,重新走熱,整個市場開始回暖;07年年初國稅總局通知從2月份起對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算宏觀政策回顧：

07年之前：政策頻出，年內(nèi)基本消化，市場反饋宏觀政策回顧：

07年1-10月：國家、地方政策同步進(jìn)行，堅決打擊房價暴漲，市場成交受挫嚴(yán)重2007.4.5中國人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局、深圳市城市管理局發(fā)布了《關(guān)于開展違反