不動產(chǎn)估價習題(一)

第一章房地產(chǎn)估價概論、單項選擇題1、從科學且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（）。A、估價對象的真實價格B、估價對象的實際成交價格G估價對象的重置價格D、合格估價師的重新估價結果【正確答案】D【答案解析】判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。參見教材P9o2、關于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）。（2011年真題）A、判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實值進行比較B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準G所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值D估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍【正確答案】B【答案解析】估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。參見教材P9o3、下列房地產(chǎn)估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）。（2010年試題）A、高層建筑地價分攤B、房地產(chǎn)投資價值評估G因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估D、城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務（即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估），通常還從事房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢業(yè)務，如價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、價值提升評估業(yè)務、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務。參見教材P4。4、用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各單元、各套型之間進行分配，屬于（）業(yè)務。A、價值分配B、提升評估C、價值減損評估D、相關經(jīng)濟損失評估【正確答案】A【答案解析】用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進行分配屬于房地產(chǎn)價值分配業(yè)務。參見教材P4o5、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價值。A、發(fā)明B、發(fā)現(xiàn)C、創(chuàng)造D、確定【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)估價師基于房地產(chǎn)價值本來就存在，估價師只是運用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。參見教材P7。6、下列說法正確的是（）。A、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，估價師和估價機構可以不負任何責任

B、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構可以不負任何責任G估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，對于咨詢性或參考性估價專業(yè)意見，估價師和估價機構可以不負任何責任，但對于鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構要承擔責任D對于咨詢性或參考性的估價專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價專業(yè)意見，估價師和估價機構都要承擔一定的法律責任【正確答案】D【答案解析】根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以把估價分為兩種不同的性質：一是鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）二是咨詢性估價（或參考性估價）。在這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任。參見教材P7。7、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價誤差范圍是（）%有時誤差范圍放寬到15%A5B、10C、15D、25【正確答案】B【答案解析】法官使用的誤差范圍是10%有時誤差范圍放寬到15%對于難度很大的估價業(yè)務，誤差范圍放寬到20%參見教材P9。8、下列（）特性是鑒證性估價可以不遵循的。A、獨立B、客觀C、公正D、爭取最大權益【正確答案】D【答案解析】鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”。參見教材P8。9、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）和價值量大的特性。A、獨一無二B、供給有限C、流動性差D、不可移動【正確答案】A【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。參見教材P11。10、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A、獨一無二和供給有限B、流動性差和價值最大G獨一無二和價值量大D、不可移動和用途多樣【正確答案】C【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。參見教材P11。11、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（）。A、了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權等在內的企業(yè)價值B、了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化G了解某宗房地產(chǎn)的抵押的價值D了解某宗房地產(chǎn)的應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅額【正確答案】D【答案解析】前三個都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應的納稅稅率計算的，不需要進行房地產(chǎn)估價。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因為計稅依據(jù)和房地產(chǎn)價值有關。本題的綜合性較強。參見教材P14?27。

12、在貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價服務是（）。A、房地產(chǎn)抵押價值評估B、抵押成數(shù)測算G抵押房地產(chǎn)價值動態(tài)評估D、房地產(chǎn)貸款項目評價【正確答案】C【答案解析】ABDO屬于貸款前期的估價服務項目。參見教材P1513、關于征收和征用，下列說法正確的是（）。A、征收的實質主要是所有權的改變，不存在返還的問題B、征用的實質只是使用權的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應當返還被征用人，可以不予補償G征用的實質是一種臨時使用房地產(chǎn)的行為D征收是無償?shù)?，征用是有償?shù)摹菊_答案】A【答案解析】征收征用都應給予補償BD錯，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯。參見教材P16。14、在投保時，房地產(chǎn)保險產(chǎn)生的對房地產(chǎn)估價的需求是（）。A、確定保險標的的價值和保險金額B、確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額G確定保險事故發(fā)生后的保險標的的價值D、確定保險期間保險標的的價值【正確答案】A【答案解析】TOC\o"1-5"\h\zBC是保險事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價需求。D是保險期間出現(xiàn)的估價需求。參見教材P18。15、目前，我國土地使用權出讓不正確的方式是（）。A、招標B、拍賣C、掛牌和協(xié)議D、自由買賣【正確答案】D【答案解析】目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P20o16、王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%若月報酬率為0.5%,則室內空氣質量不符合國家標準給王某造成的損失為（）元。A、12650B、5000C、13911D、12574【正確答案】D【答案解析】損失之和=污染治理費用十損失的租金凈收益的現(xiàn)值租金凈收益現(xiàn)值=3000X（1—15%/0.5%X[1—（1+0.5%）-3]=7574損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。17、估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構和估價委托人，其中（）是估價主體。A、估價報告的使用者B、估價服務的需求者C、估價委托人D、房地產(chǎn)估價師和估價機構【正確答案】D【答案解析】估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。其中，估價人員和估價機構是估價服務的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務的直接需求者，是估價服務的直接對象。參見教材P28。18、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。

A、估價師B、估價機構C、估價報告使用者D、估價委托人的估價需要【正確答案】D【答案解析】估價目的來源于委托人的估價需要。參見教材P29。19、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應（）。A、視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價B、視房地產(chǎn)的具體情況來估價G考慮房屋租賃者的意見D、視其租約租金與市場租金的差異大小而定【正確答案】A【答案解析】如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。參見教材P30o20、有關價值類型下列說法正確的是（）。A、同一估價對象的價值并不是唯一的B、同一估價對象的價值是唯一的D、D、AB明不正確【正確答案】A【答案解析】同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。參見教材P32。21、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不互相替代。A、路線價法B、成本估價法C、長期趨勢法D、假設開發(fā)法【正確答案】B【答案解析】商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本估價法估計，以相互驗證，但不互相替代。參見教材P3522、下列關于房地產(chǎn)估價師應遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有（）。A、應做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)B、通過努力學習，可以接受部分超過自己專業(yè)能力的估價項目G未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章【正確答案】B【答案解析】估價師對于感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評彳出合理的價值的，不應當承接。參見教材P3&23、以下哪項法律、法規(guī)、規(guī)章、范中的明確規(guī)定使房地產(chǎn)估價成為國家的法定制度（）。A、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》B、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》G中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》D、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》【正確答案】B【答案解析】《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的明確規(guī)定使房地產(chǎn)估價成為國家的法定制度。參見教材P37。24、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的主要工作不包括（）。A、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊和繼續(xù)教育B、建立房地產(chǎn)估價機構信用檔案G擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關政策法規(guī)D、對會員的執(zhí)業(yè)行為進行日常監(jiān)管【正確答案】C【答案解析】應為擬定并推行房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀技術標準和執(zhí)業(yè)規(guī)則。參見教材P39o二、多項選擇題

1、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（A、放棄這個項目B、努力學習，邊學邊干C、埋頭苦干，克服困難完成項目D、找別人完成項目，簽自己的名E、對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助【正確答案】AE【答案解析】BCDTB是違反職業(yè)道德中“具備專業(yè)勝任能力”要求的。參見教材P3&2、房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括（）三個方面。A、職業(yè)品德B、職業(yè)情感C、職業(yè)行為習慣D、職業(yè)素質E、法律素質【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習慣三個方面。參見教材P36。3、對房地產(chǎn)估價機構，依法從事房地產(chǎn)估價活動的規(guī)定是（）。A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制B、應當在其資質等級許可的業(yè)務范圍內從事估價活動G房地產(chǎn)估價報告應由房地產(chǎn)估價機構出具D在限定的政區(qū)域、行業(yè)內依法從事房地產(chǎn)估價活動E、資質一、二級不受行政區(qū)域、行業(yè)限制【正確答案】ABC【答案解析】參見教材P28?29。4、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用在于（）。A、體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力B、反映估價師的職業(yè)道德C、保護估價師和估價機構D保護估價報告使用人E、規(guī)避估價風險【正確答案】CDE【答案解析】合理且有依據(jù)地說明估價假設反映了估價師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風險防范與控制參見教材P33。5、房地產(chǎn)估價原則包括（）。A、獨立B、客觀C、公正D、守法E、自律【正確答案】ABC【答案解析】在評估市場價值時，應遵循的估價原則主要有：獨立、客觀、公正原則；合法原則；估價時點原則；替代原則；最高最佳利用原則。參見教材P33。6、關于估價基本估價方法，美國體系分為（）等。A、比較法B、投資法C、剩余法D、成本法E、收益法【正確答案】DE【答案解析】美國體系評估方法為：成本大、市場比較法、收益法。參見教材P34-35o7、在評估市場價值時，應遵循的估價原則主要有（）。A、獨立、客觀、公正B、誠實信用原則C、替代原則D最高最佳利用原則E、合法原則【正確答案】ACDE【答案解析】

估價原則除ACDE外，還有價值時點原則。參見教材P338、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（）。A、增加抵押貸款B、抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測G抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D、處置抵押房地產(chǎn)E、租賃抵押房地產(chǎn)【正確答案】ABC【答案解析】前三者都是需要的，租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。參見P14?15。9、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（）。A、增加抵押貸款B、抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測G抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D處置抵押房地產(chǎn)E、租賃抵押房地產(chǎn)【正確答案】ABC【答案解析】前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進行評估抵押價值。參見教材P14【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】10、關于房地產(chǎn)征收、征用，下列描述正確的是（）。A、征收的實質是強制收買，所有權的改變，不返還；B、征用的實質是強制使用，是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為；G征收的實質是強制收買，是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為；D征用的實質是強制使用，所有權的改變，不返還；E、征收、征用都是無償?shù)?，不給予補償?！菊_答案】AB【答案解析】TOC\o"1-5"\h\z征收、征用都不能是無償?shù)?，必須依法給予補償。參見教材P16?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】11、房地產(chǎn)租賃包括（）。A、房屋租賃B、土地租賃C、土地使用權租賃D、動產(chǎn)租賃E、土地所有權租賃【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權租賃。參見教材P19。【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】12、估價當事人包括（）。A、估價師；B、估價機構；C、估價委托人；D、估價人員和估價委托人，但不包括估價機構；E、ABC^都包括?！菊_答案】ABCE【答案解析】估價當事人包括估價委托人、估價機構和估價師。參見教材P27?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】13、專業(yè)估價的特點主要有（）。A、由取得相關資格的專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力D有償或者無償服務E、承擔法律責任【正確答案】ABCE

【答案解析】P2o概括起來，專業(yè)估價主要有以下5個特點：①由專業(yè)人員完成一一專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關資格的專業(yè)人員來完成的；②是一種專業(yè)意見一一專業(yè)估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經(jīng)過嚴謹?shù)姆治?、測算和判斷得出的；③具有社會公信力一一專業(yè)估價的結果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力；④實行有償服務一一專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務；⑤承擔法律責任一一專業(yè)估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。參見教材P2o【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】14、可以用于判斷房地產(chǎn)估價是否存在估價誤差的方法有（）A、與實際成交價格相比B、與合格估價師的重新估價結果相比G考察估價程序是否嚴謹D、考察估價過程方法有無失誤E、制定估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范【正確答案】BCD【答案解析】判斷估價誤差：一般不與實際成交價格相比，而是與合格估價師對同一估價對象在同一目的、同一估價時點下的重新估價結果進行比較。一般不會重復評估來確定誤差，而是通過考察估價程序是否嚴謹，估價過程方法中有無失誤，間接對其估價結果肯定或否定。制定估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。參見教材P9o【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】15、下列關于房地產(chǎn)估價的表述中，正確的是（）。A、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證G房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格E、根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用不同可以分為鑒證性估價和咨詢性估價【正確答案】ABDE【答案解析】估價的誤差要適度，應有合理的范圍，C錯。參見教材P5?10?！驹擃}針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】16、下列關于房地產(chǎn)估價本質的說法，正確的有（）。A、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B、房地產(chǎn)估價是替代相關當事人為房地產(chǎn)定價G房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D房地產(chǎn)估價是會有誤差，但誤差應在合理范圍內E、房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術【正確答案】ADE【答案解析】房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤；房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。參見教材P5?10?！驹擃}針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】17、房地產(chǎn)市場作為不完全市場是因為房地產(chǎn)作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合（）。A、同質商品，買者不在乎從誰的手里購買

B、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格G商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動D買者和賣者都有進出市場的自由E、買者和賣者的人數(shù)眾多【正確答案】ABC【答案解析】經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買；②買者和賣者的人數(shù)眾多；③買者和賣者都有進出市場的自由；④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。參見教材P11。【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】18、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體，原因不包括（）。A國家法律規(guī)定B、房地產(chǎn)是所有需要估價的資產(chǎn)中價值最大的G房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少D房地產(chǎn)需要估價的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價的情形較少E、房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身【正確答案】AB【答案解析】主要原因是：地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少；房地產(chǎn)需要估價的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價的情形較少；房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身,參見教材P12?13?！驹擃}針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】三、判斷題1、某注冊房地產(chǎn)估價師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師請該所另兩名注冊房地產(chǎn)估價師對該套住房進行了估價，并出具了估價報告。王某以優(yōu)惠價格取得該報告，并最終取得銀行的抵押貸款。則對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（）【正確答案】對【答案解析】王某請其所在估價機構的其他估價師進行評估，在這兩名估價師保持中立的情況下，可以給出專業(yè)估價的客觀意見。參見教材P2o【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z2、專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員完成的。（）【正確答案】錯【答案解析】專業(yè)估價師專業(yè)機構和專業(yè)估價人員完成的。參見教材P2o【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】3、房地產(chǎn)評估包括房地產(chǎn)估價。（）

【正確答案】對【答案解析】房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋使用功能評估、房屋完損等級評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估，等等。房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價值評估，過去多稱為房地產(chǎn)價格評估，有時人們還把它稱為房地產(chǎn)評估。參見教材P3?4?！驹擃}針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z4、房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價格。（）【正確答案】錯【答案解析】房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。參見教材P5。【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】5、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較高或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估?！保ǎ菊_答案】錯【答案解析】《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”參見教材P11。【該題針對“對房地產(chǎn)估價的基本認識”知識點進行考核】6、總損失額=修復必要費用+修復后的價值減損額【正確答案】對【答案解析】【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】7、某宗為100萬元貸款抵押房地產(chǎn)。在抵押期間，對其進行抵押期間估價。已知抵押期間估價為90萬元，則要求借款方為10萬元增加新的擔保。（）【正確答案】對【答案解析】抵押期間估價，即對抵押房地產(chǎn)價值進行監(jiān)測，及時掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)價值進行的評估。包括向抵押權人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價值減少的，要求抵押人停止其行為；抵押房地產(chǎn)價值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保；抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。參見教材P15o【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】8、《中華人民共和國擔保法》第35條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”（）【正確答案】對【答案解析】參見教材P15?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】9、房地產(chǎn)分割一般不宜采取實物分割的方法。（）【正確答案】對【答案解析】參見教材P20。

【該題針對“房地產(chǎn)估價的各種需要”知識點進行考核】10、由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同。（）【正確答案】錯【答案解析】不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應該在于掌握的有關信息不同。但是委托人不同，不能成為評估價值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見教材P28?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z11、任何一個估價項目都有估價目的（）。【正確答案】對【答案解析】注意：本題中也有“任何”字眼，但是確是正確的。所以前面總結的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對的。如果不清楚，需要猜測時，才能采用那種方法。參見教材P29?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】12、如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。（）【正確答案】錯【答案解析】如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。參見教材P30o【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】13、在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。（）【正確答案】錯【答案解析】也包含無形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營權等。P31最后一段?P32第一段內容。【該題針對“房地產(chǎn)估價的要素”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z14、房地產(chǎn)估價師只需具有扎實的估價理論知識，豐富的估價經(jīng)驗就可以保證估價結果的合理性。（）【正確答案】錯【答案解析】還需具有良好的職業(yè)道德。參見教材P36?！驹擃}針對“房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德”知識點進行考核】15、2006年12月25日國務院發(fā)布了《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》。（）【正確答案】錯【答案解析】是建設部頒發(fā)的。參見教材P40o第二章房地產(chǎn)及其描述一、單項選擇題1、建筑密度等于（）/建筑用地面積。A、總建筑面積B、土地總面積C、建筑頂層面積D、建筑基底總面積

【正確答案】D【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材iP50o【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z2、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權又有債權的，應優(yōu)先保護（）。A、債權B、物權C、二者皆可D、二者皆不【正確答案】Bi【答案解析】在特定的房地產(chǎn)上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權。參見教材P52?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】3、對房地產(chǎn)估價來說，土地是（）。A、平面的B、三維立體的C、陸地表面D、地下空間P【正確答案】B:【答案解析】從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是一個空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的。參見教材P47【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】4、在房地產(chǎn)估價中，建筑物（）。A、包括房屋和構筑物兩大類B、僅包括房屋，不包括構筑物G僅包括構筑物，不包括房屋D、僅僅指房屋!【正確答案】A「【答案解析】在房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解，建筑物的定義是：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。參見教材P48?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】5、房地產(chǎn)實物不包括（）。A、土地B、建筑物C、地上其他定著物D、權益【正確答案】D|【答案解析】「房地產(chǎn)的實物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、平TOC\o"1-5"\h\z整程度，建筑物的外觀、結構、設備、裝飾裝修。權益是摸不到，看不著的。參見教材P49?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】6、屬于房地產(chǎn)額外利益的權益的是（）。A、土地使用權B、地役權C、租賃權D、將屋頂出租給廣告公司做廣告獲得收入【正確答案】Di,【答案解析】;房地產(chǎn)權益以房地產(chǎn)權利為基礎，包括：I①房地產(chǎn)的各種權利，例如所有權、土地使用權、地役權、抵押權、租賃權等。i②受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利。同一宗房地產(chǎn)上可以同時存在著多種房地產(chǎn)權利，例如設立了抵押權、租賃權的房屋所有權或土地使用權。③受到房地產(chǎn)權利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權利，例如城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封而使其處分受到限制。

④房地產(chǎn)的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。參見教材P50o【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】7、某宗土地面積為2000m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3,建筑密度30%,在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（）。A建筑物地面一層建筑面積為800mt總建筑面積為5000m2B、建筑物地面一層建筑面積為1400吊，總建筑面積為5000mG建筑物地面一層建筑面積為600mt總建筑面積為5500miD建筑物地面一層建筑面積為600mt總建筑面積為2500mi【正確答案】C【答案解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P50o【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z8、房地產(chǎn)所有權有單獨所有、共有和（）三種。3A、建筑物區(qū)分所有權B、建筑物共同共有權C、建筑物按份共有權D、私有權【正確答案】A【答案解析】房地產(chǎn)所有權有單獨所有、共有、建筑物區(qū)分所有權三種。參見教材P50o【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】9、房地產(chǎn)權利的種類中，屬于用益物權的是（）?！窤、所有權B、土地承包經(jīng)營權C、抵押權D、質權【正確答案】Bj-［答案解析］用益物權包括建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、地役權。參見教材P52?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】10、房地產(chǎn)權利的種類中，屬于債權的是（）。A、地役權B、土地使用權C、抵押權D、租賃權j【正確答案】D!【答案解析】租賃權屬于債權。參見教材P52?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】11、下列房地產(chǎn)的權利的種類中，（）屬于擔保物權。A、地役權B、典權C、抵押權D、租賃權「【正確答案】C【答案解析】\.參見教材P52,圖2-2?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】12、一般的無形資產(chǎn)主要是權益的價值。不包括下列中的（）。A、專利權B、專有技術C、商標權D、房地產(chǎn)【正確答案】D

【答案解析】I,一般的無形資產(chǎn)主要是權益的價值。如著作權（版權）、專利權、專有技術、商標專用權、特許權、商譽、!有價證券（股票、債券）等。參見教材P53。I【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】13、以下不屬于房地產(chǎn)存在形態(tài)的是（）。A土地B、建筑物C、房地D、權益【正確答案】Dil【答案解析】房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。參見教材P56。【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】14、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。A、不可移動B、供給有限C、價值量大D、用途多樣【正確答案】A1【答案解析】不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。I!參見教材P59?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】15、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A、不可移動B、用途多樣C、相互影響D、易受限制「【正確答案】Cj【答案解析】房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。參見教材P63?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】16、形成每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分是因為房地產(chǎn)（）特性。A、不可移動B、獨一無二C、流動性差D、用途多樣「【正確答案】A【答案解析】由于不可移動，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方（如市中心）的距離、對外交通、外部配套設施等，均處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不同房地［產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。參見教材P59。【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】17、房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場的根本原因是房地產(chǎn)的（）特性。A、獨一無二B、不可移動C、流動性差D、用途多樣i【正確答案】b【答案解析】房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境。由于人們無法把房地產(chǎn)價格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場不是一

個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場。參見教材P59?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】18、按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為（）年。A70B、60C、50D、40，【正確答案】A【答案解析】;居住用地為70年。參見教材P60o【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】19、某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了10年后，決定土地變性（變更土地使用性質），出讓該土地使用權并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。問：該土地受讓人的使用期限不得超過（）年。A70B、30C、40D、60'【正確答案】C「【答案解析】以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期|限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。應該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質改變，成為商業(yè)用地，而上也用地的最高土地年限是40年。參見教材P60?61。【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】20、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A、不可移動B、用途多樣C、相互影響D、易受限制!【正確答案】C「【答案解析】房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。參見教材P63。【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】21、由于房地產(chǎn)的不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A、不可移動性B、用途多樣C、相互影響D、易受限制【正確答案】Di【答案解析】;房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政「策等變化的影響。參見教材P64。I【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】22、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是（）。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升G外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升

房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所;引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P66?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】23、引起房地產(chǎn)價格上升的原因不包括（）。A、內部經(jīng)營管理B、通貨膨脹C、需求增加導致稀缺性增加D、外部經(jīng)濟【正確答案】Aj"【答案解析】引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良；②外部經(jīng)濟；|③需求增加導致稀缺性增加；④房地產(chǎn)使用管制改變；⑤通貨膨脹。參見教材P66。【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】24、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)屬于將房地產(chǎn)按（）進行分類中的一類。A、權益狀況B、用途C、立法用語D、實物形態(tài)「【正確答案】A【答案解析】［將房地產(chǎn)按權益狀況進行分類可以分為20類，包括有房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。參見教材P71?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的種類”知識點進行考核】25、處分共有的房地產(chǎn)，應當經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。A1/2B、1/3C、2/3D、2/5【正確答案】Ci【答案解析】處分共有的房地產(chǎn)，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約i定。參見教材P71?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的種類”知識點進行考核】26、現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中公共服務設施屬于（）方面的制約。A、建筑技術B、土地權利設置C、相鄰關系D、土地使用管制【正確答案】D【答案解析】i土地使用管制情況其他要求如配套建設保障性住房、公共服務設施等要求。參見教材P77?！驹擃}針對“房地產(chǎn)狀況描述”知識點進行考核】二、多項選擇題1、下列不屬于土地使用管制的事項有（）。A、甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B、建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通G取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施D某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E、某宗土地使用權中，要求容積率為2.0

【正確答案】AC:【答案解析】土地使用管制情況：說明是建設用地還是農用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，i包括土地用途；容積率或建筑控制規(guī)模；建筑高度；建筑密度；綠地率；其他要求，如配套建設保障性住:房、公共服務設施等要求。參見教材P77?！驹擃}針對“房地產(chǎn)狀況描述”知識點進行考核】2、房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為（）。A、自由的房地產(chǎn)B、生地C、毛地D、熟地E、現(xiàn)房【正確答案】BCDE「【答案解析】|按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。參見教材P6869?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的種類”知識點進行考核】3、從權益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象不包括（）等。A、共有的房地產(chǎn)B、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地的房地產(chǎn)G未來狀況下的房地產(chǎn)D、有租約限制的房地產(chǎn)E、“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權【正確答案】BC立了抵押權的房地產(chǎn)；有拖欠建設工程價款的房地產(chǎn)；已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)；手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；房屋所有權、建設用地使用II權不明確或歸屬有爭議的房地產(chǎn)；臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)；違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的租賃權、即承租人權益，如承租的公有住宅；地役權；房地產(chǎn)的抵押權；房地產(chǎn)的空間利用權；房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。參見教材P70o【該題針對“房地產(chǎn)的種類”知識點進行考核】4、房地產(chǎn)的特性主要有（）。A、不可移動、獨一無二B、壽命長久、供給有限C、價值量大、保值增值D用途多樣、相互影響E、易受限制、容易變現(xiàn)「【正確答案】ABCD【答案解析】i從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個特性。參見教材P59【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】5、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化是因為房地產(chǎn)的（）會發(fā)生變化。A、環(huán)境景觀狀況B、對外交通C、外部配套設施D、市場E、用途【正確答案】ABC【答案解析】

參見教材P63?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】6、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。（2011年真題）A、對房地產(chǎn)本身進行投資改良B、房地產(chǎn)需求增加導致其稀缺性增加G通貨膨脹D、外部經(jīng)濟性E、建造成本提高【正確答案】BDil【答案解析】通脹是保值，建造成本提高，實際上也是通脹因素造成的結果。參見教材P66。【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】7、下列屬于房地產(chǎn)自然升值的是（）。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升G外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升D房地產(chǎn)市場泡沫所引起的房地產(chǎn)價格上升E、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升「【正確答案】CE］二【答案解析】房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所;引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P66?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】8、房地產(chǎn)是（）的結合體。A、實物B、權益C、區(qū)位D、擁有者E、房地產(chǎn)市場\【正確答案】ABC【答案解析】房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的結合體。參見教材P46?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】9、有關其他地上定著物，下列描述正確的是（）。A、屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物B、與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟的物或者實體G與土地分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害的物或者實體D放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者實體E、僅僅與土地、建筑物毗連的物或者實體i【正確答案】ABC【答案解析】其他地上定著物：是建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物。其他地上定

著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟的，或者分:離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害。僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上i定著物。參見教材P49?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】10、下列屬于其他地上定著物的是（）。A、擺放在房屋內的家具B、擺放在房屋內的電器，掛在墻上的畫G在地上臨時搭建的帳篷、戲臺D、埋設在地下的管線、設施E、建造在地上的圍墻、假山、水池『【正確答案】DEL【答案解析】僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他|地上定著物，例如擺放在房屋內的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等。參見教材P49?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】11、屬于受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利是（）。A、設立了抵押權的房屋所有權B、設立了租賃權的房屋所有權G設立了抵押權的建設用地使用權D、設立了租賃權的建設用地使用權E、被人民法院查封的房地產(chǎn)所有權[【正確答案】ABCD【答案解析】受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利。同一宗房地產(chǎn)上可以同時存在著多種房地產(chǎn)權利，例如設立了抵押權、租賃權的房屋所有權或土地使用權。參見教材P50o【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】12、權益是房地產(chǎn)中無形的部分，包括（）。A、權利B、權力C、利益D、質量E、好處【正確答案】ACE!【答案解析】:房地產(chǎn)權益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和好處。參見教材P50oI【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】13、下列房地產(chǎn)權利的種類中，屬于物權的有（）。A、所有權B、建設用地使用權C、地役權D、抵押權一E、租賃權【正確答案】ABCD11【答案解析】參見教材P52,圖2-2。【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】14、下列屬于一宗房地產(chǎn)的位置因素的是（）。A、方位B、坐落C、樓層D、臨街狀況

E、交通條件【正確答案】ABCD【答案解析】TOC\o"1-5"\h\zE是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因素。參見教材P53【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】三、判斷題1、在房地產(chǎn)估價中，廣義的建筑物通常包括房屋和構筑物兩大類。（）【正確答案】對【答案解析】i廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。參見教材P48。［該題針對“房地產(chǎn)的含義"知識點進行考核】2、房地產(chǎn)的實物可以進一步分為有形的實體、該實體的質量以及相應配套的基礎設施。（）【正確答案】錯「【答案解析】房地產(chǎn)的實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。參見教材P49【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】3、房地產(chǎn)所有權可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。（）【正確答案】對「【答案解析】這是對房地產(chǎn)權益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權是個重要的概念，也是個反復考的內容。參見教材P50o【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】4、地役權是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。（）i【正確答案】對【答案解析】地役權是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權利。參見教材P51?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】5、在出讓土地時，不允許將同一塊土地地下10米至地上80米的建設用地使用權出讓給甲公司建造寫字樓，地下20米至地下40米的建設用地使用權出讓給乙公司建造商場。（）【正確答案】錯【答案解析】，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。比如同一塊土地地下10米至地上80米的建設用地使用權出讓

給甲公司建造寫字樓，地下20米至地下40米的建設用地使用權出讓給乙公司建造商場。參見教材P51?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】6、房地產(chǎn)權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。（）【正確答案】對【答案解析】參見教材P52。【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】7、房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。（）【正確答案】對TOC\o"1-5"\h\z!!【答案解析】參見教材P56。【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】一8、房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。（）一【正確答案】對【答案解析】房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。參見教材P57。【該題針對“房地產(chǎn)的含義”知識點進行考核】19、房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。（）二|【正確答案】對【答案解析】I]參見教材P59?！驹擃}針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】10、因為房地產(chǎn)具有獨一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（）【正確答案】對【答案解析】房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代。參見教材P60。【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z111、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質上在于土地的總量有限和面積不能增加。（）]【正確答案】錯【答案解析】房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質上還不在于土地的總量不能增加。參見教材P61。|j【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】12、中國現(xiàn)行的土地價格是有使用期限的建設用地使用權價格，具體一宗有土地使用二年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的。（）【正確答案】對[【答案解析】對于一宗使用期限較長的土地來說，在其使用期限的前若干年，價格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地剩余使用期限會降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價格從長遠看是趨于下降的。參見教材P66。

【該題針對“房地產(chǎn)的特性”知識點進行考核】13、“五通一平”一般是指具備了道路、給水、燃氣、熱力、供電等基礎設施或條件TOC\o"1-5"\h\z以及場地平整。（）【正確答案】錯【答案解析】五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎設施條件及場地平整。參見教材P68。【該題針對“房地產(chǎn)的種類”知識點進行考核】14、從實物的角度來看，現(xiàn)實中房地產(chǎn)估價對象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權和拖欠工程款的房地產(chǎn)。（）【正確答案】錯【答案解析】這是從權益狀況的角度來劃分的。參見教材P70oII【該題針對“房地產(chǎn)的種類”知識點進行考核】h15、房地產(chǎn)用途描述要說明房地產(chǎn)的規(guī)劃用途、設計用途、登記用途、實際用途。（）【正確答案】對【答案解析】參見教材P74。【該題針對“房地產(chǎn)狀況描述”知識點進行考核】16、對于房地產(chǎn)物業(yè)管理情況的描述屬于房地產(chǎn)實物狀況描述。（）【正確答案】錯【答案解析】屬于房地產(chǎn)權益狀況描述。參見教材P76。第三章房地產(chǎn)價格和價值一、單項選擇題1、（）是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。A、市場價格B、成交價格C、理論價格D、清算價格【正確答案】C【答案解析】理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。參見教材P96?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】2、市場價格圍繞著（）而上下波動。A、理論價格B、成交價格C、清算價格D、原始價格【正確答案】A【答案解析】一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。參見教材P96?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】3、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的（）。A、社會一般報酬率B、最低期望收益率G特定投資者所要求的最低期望收益率D、特定投資者所要求的最低報酬率【正確答案】A【答案解析】

評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率。參見教材P99【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】4、真正的房租構成因素不包括（）。A、地租B、管理費C、環(huán)境保護費D、教育費附加【正確答案】C【答案解析】真正的房租構成因素包括地租、房屋折舊費、房屋維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、利潤。參見教材P101。【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】5、在為房地產(chǎn)投保火災險服務的估價中，理論上評估的應是（）。（2011年真題）A、建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失G建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失D建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失【正確答案】B【答案解析】火災不能損害土地使用權，為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。參見教材P103?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z6、現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額是（）。A、原始成本B、重置成本C、可變成本D、公允價值【正確答案】B【答案解析】重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額。參見教材P107?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】7、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/itf,乙單價為600元/itf,其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買（）。A、甲B、乙C、甲、乙一樣D、無法判斷【正確答案】A【答案解析】開發(fā)商主要會比較甲乙的樓面地價，甲的樓面地價=900+6=150（元/m2）,乙的樓面地價=600+3=200（元/m2）,甲〈乙，所以開發(fā)商會選甲地。參見教材P112?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】8、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%勺折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款自成交日期起一年內一次性付清；（在一年內分兩期支付,每隔半年支付20萬元。上述情況中,存在名義價格和實際價格的差A、在一年內分兩期支付,每隔半年支付20萬元。上述情況中,存在名義價格和實際價格的差A、第（1）、G第（2）、【正確答案】D種情況種情況、第（3）、（4）、第（2）、（4）、（5）種情況、（5）種情況【答案解析】1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。參見教材P113。【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】9、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/nf,出租的年末凈收益為500元//。假設年折現(xiàn)率為8%風險補償為現(xiàn)房價格的3%該期房目前的價格為（）元/itf?！?011年真題】A3439B、3473C、3508D、3608【正確答案】B【答案解析】期房價格=4500-500/1.08-500/1.082-4500X3%=3473元/m,參見教材P115?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】TOC\o"1-5"\h\z10、在房地產(chǎn)價格中，理論價格是（）。A、穩(wěn)定均衡價格B、不穩(wěn)定均衡價格C、短期均衡價格D、長期均衡價格【正確答案】D【答案解析】理論價格是長期均衡價格。參見教材P96?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】11、收益法測算的價值趨向于（）。A、成交價格B、市場價格C、理論價格D、最高賣價【正確答案】C【答案解析】收益法測算出的價值趨向于理論價格。參見教材P97。【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】12、某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為5000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款1000萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價值為（）萬元。A、2000B、3000C、3500D、4000【正確答案】A【答案解析】5000—1000—1000/50%=2000。要扣除拖欠工程款和已抵押擔保的債權數(shù)額（初次抵押貸款余額）。參見教材P102。【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】13、基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地（）。A、最低價格B、最高價格C、平均價格D、成交價格【正確答案】C【答案解析】基準地價是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。參見教材P110。【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】14、當拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的（）。A10%B、20%C、30%D、50%【正確答案】B

【答案解析】如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。參見教材P11&【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】15、房地產(chǎn)價格的主要特征不包括（）。A、房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大B、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響G房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長D房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格【正確答案】A【答案解析】房地產(chǎn)價格與區(qū)位關系密切，一般物品的價格與區(qū)位關系不大；房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格，一般物品的價格主要是物品本身的價格；房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格；房地產(chǎn)容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右；房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。參見教材P84?86?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】16、需求量與價格負相關的關系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有（）。A、炫耀性物品B、急需商品C、低檔商品D、高檔商品【正確答案】A【答案解析】需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。參見教材P87?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】17、房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括（）。A、消費者的收入水平B、消費者的預期C、周圍情況D、相關物品的價格水平【正確答案】C【答案解析】房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素包括：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平，③消費者的偏好；④相關物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。參見教材P86?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】18、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定【正確答案】A【答案解析】在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見教材P87。【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】19、在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當其開發(fā)成本下降，會使該種房地產(chǎn)的供給（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定【正確答案】A【答案解析】在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當其開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種

房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。參見教材P89?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】20、房地產(chǎn)的供給曲線表示（）。A、房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系B、房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系G房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系D、房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關系【正確答案】C【答案解析】供給曲線就是供給量和其價格之間的關系。參見教材P90o【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】21、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是（）。A、均衡價格增加，均衡數(shù)量減少B、均衡價格減少，均衡數(shù)量增加G均衡價格增加，均衡數(shù)量不變D、均衡價格不變，均衡數(shù)量減少【正確答案】B【答案解析】由于市場因素變化，供給量增加，供給曲線右移，由于需求量減小，需求曲線左移，故均衡點對應的均衡價格減小，均衡數(shù)量增加。參見教材P91圖3-3?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】22、下列情形中不會導致房地產(chǎn)當前需求增加的是（）。A、消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升B、消費者預期其未來的收入增加G作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D、消費者的收入增加【正確答案】C【答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平、消費者的收入水平、消費者的偏好、相關物品的價格水平、消費者對未來的預期。其中ABD項會導致房地產(chǎn)當前需求增加。參見教材P87。【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】23、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求會（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定【正確答案】A【答案解析】當一種房地產(chǎn)的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加。參見教材P88?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】24、房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。A、增加，增加B、減少，增加C、增加，減少D、減少，減少【正確答案】C【答案解析】預期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當前供給。參見教材P90o【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】25、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成（）相關，與房地產(chǎn)供給（）相關。A、正，正B、正，負C、負，負D、負，正

【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求成正相關，與房地產(chǎn)供給負相關。參見教材P92?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】26、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。（2011）A、掛牌底價B、正常市場價格C、競買人可承受的最高價D、最可能的成交價【正確答案】C【答案解析】因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價；而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。參見教材P95?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】27、一套建筑面積為100m2,單價為3000元//、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為（）元/itf。（年折現(xiàn)率為5%A3000B、2850C、2857D、2928【正確答案】D【答案解析】實際總價為10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28萬元。參見教材P114?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】28、“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有；反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有?！边@說明了（）對價值的作用是很大的。A、價格B、有用性C、稀缺性D、有效需求【正確答案】C【答案解析】稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P83?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】29、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有（）。A、供給、需求、利用狀況B、價值、使用價值、供求G有用性、稀缺性、有效需求D、權利、租金、利率【正確答案】C【答案解析】房地產(chǎn)價格的形成條件為三個：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。參見教材P83?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】30、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是（）。A、都是價格用貨幣來表示B、都有波動，受供求因素的影響G都是按質論價D、都受區(qū)位因素的影響【正確答案】D【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價。參見教材P84。【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】二、多項選擇題1二、多項選擇題1、房地產(chǎn)價格的特征主要包括（A、房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大G房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長E、房地產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格【正確答案】CDE）。B 、房地產(chǎn)價格不受交易者的個別情況影響D 、房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格【答案解析】房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處：房地產(chǎn)價格與區(qū)位關系密切，一般物品的價格與區(qū)位關系不大；房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格，一般物品的價格主要是物品本身的價格；房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格；房地產(chǎn)容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右；房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。參見教材P84?86。【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】2、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，共同之處是（）。A、有波動B、生產(chǎn)成本C、用貨幣表示D、按質論價E、受供求因素的影響【正確答案】ACDE【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價。參見教材P84。【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】3、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件不包括（）。A、消費者有購買房地產(chǎn)的意愿B、城市經(jīng)濟高速發(fā)展C、人口急劇增長D消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求【正確答案】BCE【答案解析】有效需求=意愿十支付能力。參見教材P83。【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點進行考核】4、下列不是互補品的是（）。A、住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間B、賓館與寫字樓之間G大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費D、廠房與住宅之間E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間【正確答案】BD【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn),大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。參見教材P88?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】5、下列不存在替代關系的有（5、下列不存在替代關系的有（A、普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間G經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間E、賓館與寫字樓之間【正確答案】ACD【答案解析】B 、經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間D 、普通住宅與商業(yè)用房之間某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通P87。P87?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】6、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。A、供給計劃B、供給決策C、供給意愿D、供給能力E、供給行為【正確答案】CD【答案解析】供給的形成條件有兩個：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給；②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。參見教材P89?！驹擃}針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】7、下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，正確的是（）。A、現(xiàn)狀價值可能高于市場價值B、投資價值高于市場價值G謹慎價值低于市場價值D、快速變現(xiàn)價值低于市場價值E、殘余價值等于市場價值【正確答案】ACD【答案解析】投資價值可能是樂觀估計，或是保守估計，而市場價值是一種客觀估計；殘余價值一般低于市場價值。參見教材P99?100?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】8、賬面價值是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去已計提折舊后的余額。它又可稱為（）。A、歷史成本B、賬面凈值C、折余價值D、實際價值E、原始購置成本【正確答案】BC【答案解析】賬面價值也稱為賬面凈值、折余價值。參見教材P108?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】9、在實際交易中，當買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易可能成功。A、高于B、低于C、等于D、不等于E、無法確定【正確答案】AC【答案解析】在實際交易中，只有當買方最高出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。參見教材P94?！驹擃}針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點進行考核】10、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。A、開發(fā)成本B、經(jīng)營費用C、納稅狀況D、對未來的信心E、市場利率【正確答案】ABCD【答案解析】同一房地產(chǎn)之所以對