某地產(chǎn)項目定位及發(fā)展策略報告

本次溝通的主要內(nèi)容如下…背景分析宏觀形勢分析沈陽市場研判戰(zhàn)略方向選擇蘇家屯地塊定位傳統(tǒng)市內(nèi)五區(qū)，均位于二環(huán)線內(nèi)蘇家屯地塊:總體占地面積超過600萬平米，首開期占地也達37萬平米，全部為居住用地。整體容積率不超過1.2；沈北地塊：項目整體占地面積501.37萬㎡，整體容積率不超過1.2；居住用地面積：146.05萬㎡京御挾城市郊區(qū)大盤強勢進駐沈陽市場，并實現(xiàn)多盤聯(lián)動【企業(yè)戰(zhàn)略】目前沈陽城市發(fā)展呈現(xiàn)出四面開花的局面，“東西南北中”的功能定位各有自身特色，沈北為生態(tài)新城東－旅游度假區(qū)沈陽山水旅游的精華區(qū)，也是城市重要生態(tài)基質(zhì)，選擇優(yōu)化發(fā)展，并強調(diào)與撫順進行一體化發(fā)展，成為沈陽具有代表性的生態(tài)旅游度假區(qū)西－鐵西產(chǎn)業(yè)新城以裝備制造業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，建設(shè)以現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)為延伸現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城，成為遼中城市群、東北地區(qū)乃至全國意義上的裝備制造業(yè)基地南－大渾南片區(qū)以2001年1月在高新區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)渾南新區(qū)為起點渾南片區(qū)將成為沈陽新的核心拓展區(qū)，形成新的經(jīng)濟增長極中－沈陽中心區(qū)城市傳統(tǒng)的商貿(mào)中心、文化中心、行政中心、信息中心，是人口、經(jīng)濟最集中的區(qū)域北－沈北地區(qū)于2006年11月成立，規(guī)劃面積1098平方公里，以在沈陽北部“再造一座生態(tài)沈陽城”為目標，以生態(tài)和農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)再造一個沈陽生態(tài)新城【地塊區(qū)域?qū)傩浴?開盤必須形成熱銷2前期標桿物業(yè)樹立項目口碑3產(chǎn)品入市時間遵循區(qū)位發(fā)展的條件4前期規(guī)避風險，中后期獲取利潤——兩項目前期必須制造足夠的影響力以保證后續(xù)開發(fā)的持續(xù)動力——項目的形象亦是形成口碑的重要因素，因此前期推出產(chǎn)品一定有一定的展示作用——大盤內(nèi)的復(fù)合物業(yè)形態(tài)一定與區(qū)域發(fā)展程度相復(fù)合——前期投入較大，風險大，因此需注重風險的規(guī)避，待區(qū)域價值有所提升，可實現(xiàn)更大程度的利潤世聯(lián)的理解快速撬動沈陽市場，實現(xiàn)品牌的軟著陸，是當前的重要使命【目標理解】根據(jù)核心發(fā)展條件，及其需要分析的核心問題如何看待沈陽市場？如何看待區(qū)域市場？找尋切合沈陽市場及地塊區(qū)域的啟動模式【核心問題】理清各項目整體開發(fā)思路本次溝通的主要內(nèi)容如下…背景分析宏觀形勢分析沈陽市場研判戰(zhàn)略方向選擇蘇家屯地塊定位房地產(chǎn)黃金十年背景：全球貿(mào)易、信用、工業(yè)、中國城市化行業(yè)形勢的轉(zhuǎn)變，除調(diào)整政策另外重要的原因是影響中國房地產(chǎn)黃金十年的基本背景因素發(fā)生變化【行業(yè)形勢】住建部日前表態(tài)，要求2012年6月底前，全國40個主要城市的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)。住建部部長姜偉新在部署2012年工作的過程中，個人住房征收房地產(chǎn)稅已被作為“注重房地產(chǎn)領(lǐng)域長效機制建設(shè)”工作任務(wù)的一部分。2011年12月26日，國務(wù)院副總理李克強表示，2012年要積極有序推進財稅改革，繼續(xù)清費立稅，全面改革資源稅制度，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點，研究制定環(huán)境保護稅費改革方案。2011年1月27日，上海重慶宣布次日開始試點房產(chǎn)稅。上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔別墅，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。上海、重慶：房產(chǎn)稅試點開始住建部：首次提出加快推進房產(chǎn)稅，試點范圍擴大國務(wù)院：加快推進房產(chǎn)稅改革試點并逐步擴至全國，收入將用于保障性住房建設(shè)合理調(diào)節(jié)收入分配改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)通過推進住房信息系統(tǒng)建設(shè)、擴大房產(chǎn)稅試點范圍、加快房產(chǎn)稅實施、加強稅收等手段鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控作用【政策方向】溫家寶總理兩會表態(tài)：將實施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設(shè)保障性住房和商品房建設(shè)兩者不可偏廢。將實施穩(wěn)健貨幣政策，支持保障性安居工程建設(shè)?！笆濉睍r期的主要目標和任務(wù)：全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達到20%左右。------2012.3十一屆全國人大五次會議隨著數(shù)目巨大的保障房進入市場，宣告著房地產(chǎn)市場正式進入到“雙軌制”時代。地方政府由賣地轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的推動者，開發(fā)商由地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)商。房地產(chǎn)市場重新進入上行周期，但在行業(yè)調(diào)整和行業(yè)規(guī)則轉(zhuǎn)變的大背景下，房地產(chǎn)市場也不會像2009年至2010年一樣，出現(xiàn)較為極端的報復(fù)性反彈。房地產(chǎn)行業(yè)將進入依靠資本、產(chǎn)品、專業(yè)能力賺取利潤的時代。而過去那種，依靠土地升值賺取暴利的時代將一去不復(fù)返。大量保障性住房與商品房同期入市，房地產(chǎn)“雙軌制”促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場【政策方向】央行年內(nèi)第二次降存準率，旨在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定而非“救樓市”，對房地產(chǎn)剛需市場有一定利好，但并不意味著春天的真正來臨降存準旨在調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟“流動性”，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，并非單純“救樓市”。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月份工業(yè)生產(chǎn)、消費增速回落明顯，目前內(nèi)需和外需均較疲軟，經(jīng)濟下行壓力較大。為釋放更多流動性，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，5月12日，央行決定下調(diào)存準率。今年3月兩會期間，央行行長周小川曾公開表示：“存款準備金率調(diào)整主要是調(diào)節(jié)市場上的流動性，不代表貨幣松緊。下調(diào)存款準備金率釋放出的資金廣泛分布在國民經(jīng)濟各個方向，沒有典型的方向。”樓市方面，中央多次強調(diào)要加強房地產(chǎn)調(diào)控不放松，促進房價合理回歸，抑制投資投機性需求依然是調(diào)控的重點，商品房市場銷售在低位運行，開發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的局面不會因為本次“降準”而改觀?！菊叻较颉?2年年是是房房企企的的償償債債高高峰峰年年，，其其中中信信托托需需償償還還的的規(guī)規(guī)模模就就已已達達約約2500億億數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)集集團團總總經(jīng)經(jīng)辦辦—市場場研研究究中中心心【房企企局局面面】房企企資資產(chǎn)產(chǎn)負負債債率率處處于于歷歷史史高高位位，，償償付付能能力力堪堪憂憂開發(fā)發(fā)商商的的資資金金來來源源:1.銀行行貸貸款款：：份份額額較較大大即即將將到到期期2.信托托：：將將會會在在2012年開開始始逐逐步步到到期期3.民間間借借貸貸：：短短周周期期近兩兩年年的的調(diào)調(diào)控控之之所所以以未未能能出出現(xiàn)現(xiàn)向向非非常常明明顯顯的的大大幅幅降降價價是是因因為為開開發(fā)發(fā)商商資資金金還還在在，，但但2012年開開始始多多數(shù)數(shù)開開發(fā)發(fā)商商進進入入還還債債期期數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)集集團團總總經(jīng)經(jīng)辦辦—市場場研研究究中中心心【房企企局局面面】開發(fā)發(fā)商商庫庫存存增增長長迅迅猛猛同同比比增增長長42.7%，去去庫庫存存成成為為房房企企共共同同的的選選擇擇數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)集集團團總總經(jīng)經(jīng)辦辦—市場場研研究究中中心心【房企企局局面面】世聯(lián)聯(lián)認認為為：：未來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場政政策策調(diào)調(diào)控控延延續(xù)續(xù)11年政政策策基基調(diào)調(diào)，，堅定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)控控不不動動搖搖，，基基于于前前期期調(diào)調(diào)控控矯矯枉枉過過正正，，目目前前在在按按揭揭貸貸款款、、利利率率等等金金融融政政策策上上進進行行““微微調(diào)調(diào)””，，房房產(chǎn)產(chǎn)政政策策轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向保保障障剛剛需需，從從而而保保證證整整體體房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場健健康康穩(wěn)穩(wěn)定定運運行行。。整整個個局局面面不不會會被被打打破破；；“兩兩會會””之之后后，，大大量量保保障障房房與與商商品品房房同同期期納納入入市市場場體體系系，，“雙雙軌軌制制””時時代代的的到到來來將將促促使使行行業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)則則發(fā)發(fā)生生重重大大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變；；2012年房企企負負債債較較高高，，庫庫存存較較大大。。房企企整整體體流流動動性性持持續(xù)續(xù)惡惡劣劣，，接接下下來來房房企企仍仍需需努努力力賣賣房房，，避避免免過過高高的的存存貨貨擠擠壓壓現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，造造成成流流動動性性危危機機。。價格格下下行行壓壓力力明明顯顯，，沈沈陽陽市市場場將將跟跟隨隨整整體體市市場場形形勢勢震震蕩蕩；；本次次溝溝通通的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容如如下下…背景景分分析析宏觀觀形形勢勢分分析析沈陽陽市市場場研研判判戰(zhàn)略略方方向向選選擇擇蘇家家屯屯地地塊塊定定位位【住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)去去化化】】2006-08年年市市場場供供大大于于求求，，2009-10年年由由買買方方市市場場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向賣賣方方市市場場，，需需求求明明顯顯釋釋放放，，2011年年至至今今由由于于政政策策調(diào)調(diào)控控的的影影響響，，成成交交量量稍稍有有下下滑滑【沈陽陽市市場場宏宏觀觀形形勢勢】沈陽陽2009-2011年土土地地市市場場商商品品住住宅宅地地塊塊交交易易活活躍躍，，按按1-3年的的啟啟動動周周期期計計算算，，2012-2013年沈沈陽陽商商品品住住宅宅市市場場放放量量將將全全面面啟啟動動，，競競爭爭激激烈烈2012-2013年市市場場商商品品房房供供應(yīng)應(yīng)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)沈沈陽陽公公司司數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫【沈陽陽市市場場宏宏觀觀形形勢勢】2012年1-4月的的消消化化量量為為276萬㎡㎡，，橫橫向向比比較較基基本本與與其其他他年年份份（（除除2010年））1-4月消消化化量量持持平平；；2012年1-4月整整體體供供銷銷比比高高于于近近5年1-4月平平均均水水平平，，市市場場供供過過于于求求的的趨趨勢勢越越加加明明顯顯；；歷年年沈沈陽陽市市場場1-4月成成交交量量占占全全年年成成交交量量的的21-26%上下下2012年1-4月沈沈陽陽商商品品住住宅宅消消化化量量保保持持正正常常水水平平但供供銷銷比比遠遠大大于于近近5年平平均均水水平平，，2012年市市場場總總消消化化量量存存在在接接近近底底線線的的風風險險金融融杠杠桿桿的的調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)與與明明年年全全運運會會的的利利好好，，將將對對2012年下下半半年年市市場場消消化化量量的的提提升升有有一一定定促促進進能能力力按沈沈陽陽市市場場2012年，，1-4月消消化化面面積積判判斷斷及及供供銷銷強強度度判判斷斷，，整整年年消消化化面面積積將將較較2011年有有所所萎萎縮縮，，2013年下下半半年年利利好好釋釋放放后后，，市市場場會會整整體體回回落落，，其其總總供供應(yīng)應(yīng)量量將將與與2012年趨趨同同2011年11月至至今今，，三三次次下下調(diào)調(diào)存存款款準準備備金金率率2012年下下半半年年，，沈沈陽陽正正式式進進入入全全運運會會時時間間數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)沈沈陽陽公公司司數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫【沈陽陽市市場場宏宏觀觀形形勢勢】【住住宅宅價價格格】】從從2006年年開開始始，，市市場場成成交交均均價價穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升，，2009-10年年成成交交均均價價快快速速上上漲漲，，2011年年至至今今由由于于受受宏宏觀觀政政策策的的影影響響，，上上漲漲勢勢頭頭有有所所減減緩緩，，2012年年至至今今成成交交均均價價首首次次回回落落19【沈陽陽市市場場宏宏觀觀形形勢勢】【別別墅墅市市場場】】別別墅墅市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量充充足足且且每每年年穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升，，2011年年達達到到庫庫存存高高峰峰，，目目前前市市場場別別墅墅成成交交量量下下行行明明顯顯20【沈陽陽市市場場宏宏觀觀形形勢勢】【別別墅墅價價格格】】別別墅墅市市場場價價格格一一直直穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長，，增增幅幅較較大大，，2010年年別別墅墅市市場場均均價價破破萬萬，，隨隨后后價價格格無無大大幅幅度度變變化化出出現(xiàn)現(xiàn)上上漲漲瓶瓶頸頸【沈陽陽市市場場宏宏觀觀形形勢勢】世聯(lián)聯(lián)認認為為：：2012-2013年貨貨幣幣政政策策出出現(xiàn)現(xiàn)放放松松跡跡象象，，且且沈沈陽陽有有利利好好驅(qū)驅(qū)動動，，但但就就當當前前市市場場供供需需情情況況判判斷斷，，沈陽2012-2013年商品品房消消化量量依然然會保保持平平均水水平不不會有有大的的突破破，保守估估計會會在1100-1300萬平米米左右右；2012-2013年市場場放量量較大大，競競爭激激烈，，普通住住宅市市場量量價萎萎縮，，別墅墅市場場整體體疲軟軟，下下行壓壓力明明顯；；沈陽郊郊區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)已經(jīng)經(jīng)全面面進入入大盤盤時代代且競競爭激激烈【沈陽城城郊大大盤市市場】沈陽郊郊區(qū)大大盤集集中分分布在在五大大板塊塊：蘇蘇家屯屯、東東陵、、沈北北新區(qū)區(qū)、棋棋盤山山和渾渾南片片區(qū)每每個板板塊都都依托托自身身優(yōu)勢勢打造造大盤盤競爭爭力【沈陽城城郊大大盤市市場】【現(xiàn)象象1】】低密密度產(chǎn)產(chǎn)品中中產(chǎn)化化———沈陽陽城市市的類類中產(chǎn)產(chǎn)階級級已經(jīng)經(jīng)成為為遠郊郊低密密度產(chǎn)產(chǎn)品的的主力力置業(yè)業(yè)客戶戶聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品中中，沈沈陽碧碧桂園園和碧碧桂園園項目目以160～190萬元的的低總總價，，獲得得了較較強的的去化化速度度目前市市場上上僅龍龍湖艷艷瀾山山有疊疊院別別墅產(chǎn)產(chǎn)品，，開盤盤均價價9000，主力面面積小小，總總價低低，消消化速速度快快沈陽的的產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成成帶來來大量量的中中高層層管理理者、、中小小型企企業(yè)主主，這這個龐龐大的的階層層已經(jīng)經(jīng)成為為郊區(qū)區(qū)化置置業(yè)的的主力力客戶戶沈陽是是全國國最大大的綜綜合性性重工工業(yè)基基地，，將形形成全全國裝備制制造、、東北北地區(qū)區(qū)商貿(mào)貿(mào)物流流和金金融三大中中心，，成為為振興興東北北地區(qū)區(qū)等老老工業(yè)業(yè)基地地的龍龍頭城市產(chǎn)業(yè)核心裝備制造商貿(mào)物流金融【沈陽城城郊大大盤市市場】【現(xiàn)象象2】】度假假大盤盤多數(shù)數(shù)只停停留在在物業(yè)業(yè)形式式拉動動，生生活方方式的的傳遞遞不足足現(xiàn)有度度假大大盤的的內(nèi)部部配套套設(shè)施施簡單單，與與普通通項目目差異異化不不大，，無法法充分分滿足足度假假客戶戶的消消費需需求【沈陽城城郊大大盤市市場】萬科、、保利利都有有強勢勢的品品牌、、區(qū)域域銷售售較好好的時時候為為2009和2010大獨棟棟容積積率很很低，，難以以保證證本項項目持持續(xù)銷銷售大大獨棟棟產(chǎn)品品產(chǎn)品長長期處處于供供過于于求的的境況況，年年去化化難以以突破破1.6萬㎡【獨棟產(chǎn)產(chǎn)品】總銷金金額在在2億以內(nèi)內(nèi)，不不屬于于快速速銷售售型產(chǎn)產(chǎn)品，，單盤盤年去去化速速度接接近1.6萬㎡【沈陽城城郊大大盤品品類分分析】單價棋盤山山獨棟棟別墅墅價格格在2萬元/㎡以上其它區(qū)區(qū)域獨獨棟價價格低低于2萬元，，在1.5-2萬元之之間面積主力面面積在在300-500㎡市場在在售大大獨棟棟面積積在280㎡以上，，700㎡以內(nèi)總價市場在在售大大獨棟棟總價價最低低在395萬，最最高1500萬主力總總價在在500萬以上上產(chǎn)品單單價以以1.5～2萬為主主，面面積在在300-500㎡，總價價在500萬以上上【沈陽城城郊大大盤品品類分分析】銷售額額僅保利利雙拼拼可以以突破破年銷銷額2.4億其余項項目雙雙拼銷銷售額額基本本都在在1.5億以內(nèi)內(nèi)去化速速度僅低總總價的的碧桂桂園雙雙拼別別墅年年去化化可突突破2.4萬㎡較好年年去化化在1.2萬㎡左左右【雙拼產(chǎn)產(chǎn)品】雙拼銷銷售額額基本本都在在1.5億以內(nèi)內(nèi)，整整體趨趨化速速度一一般，，除碧碧桂園園外，，普遍遍項目目較好好年去去化在在1.2萬㎡左左右【沈陽城城郊大大盤品品類分分析】單價整體價價格低低于2萬元棋盤山山以外外產(chǎn)品品價格格低于于1.5萬元，，均價價1萬元左左右面積雙拼面面積在在230-330㎡主力面面積在在250-330㎡總價總價在在160-630萬主力總總價在在300-450萬單價實實現(xiàn)能能力低低于獨獨棟，，整體體價格格低于于2萬元，，主力力面積積在250-330㎡左右，，主力力總價價在300-450萬【沈陽城城郊大大盤品品類分分析】銷售額額萬科可可突破破3.8億較好聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品也也可突突破3億去化速速度供大關(guān)關(guān)系較較平衡衡，供供求量量大較多項項目年年去化化可達達2萬㎡保利可可實現(xiàn)現(xiàn)年去去化突突破3.1萬㎡【聯(lián)排產(chǎn)品】銷售額可突突破3億，供求關(guān)關(guān)系較為平平衡，大部部分項目可可以實現(xiàn)2萬㎡以上的的年去化【沈陽城郊大大盤品類分分析】單價產(chǎn)品單價在在10000元左右面積聯(lián)排面積在在190-316㎡主力面積在在190-270㎡總價聯(lián)排總價在在162-471萬主力總價在在170-300萬產(chǎn)品單價在在10000元左右，棋棋盤山聯(lián)排排基本在10000元以上，主主力面積在在190-270㎡以內(nèi)；總價價普遍在170-300萬【沈陽城郊大大盤品類分分析】供應(yīng)量遠郊洋房相相對比較稀稀缺遠郊洋房整整體供應(yīng)量量不大，僅僅中旅國際際小鎮(zhèn)有超超過10萬㎡的洋房房供應(yīng)去化速度中旅國際小小鎮(zhèn)最好年年去化接近近6萬㎡其余項目可可達2萬㎡左右【洋房產(chǎn)品】遠郊項目中中中旅國際際小鎮(zhèn)年去去化可達6萬㎡左右，，其余項目目由于供應(yīng)應(yīng)量有限，，消化速度度遠低于中中旅國際小小鎮(zhèn)【沈陽城郊大大盤品類分分析】單價產(chǎn)品單價在在6000元以上面積洋房面積在在120-170㎡主力面積在在90-130㎡總價洋房總價在在10-150萬主力總價在在50-100萬，50萬以內(nèi)洋房房產(chǎn)品匱乏乏產(chǎn)品單價基基本在6000元/㎡以上，價格格增長能力力較強；主主力面積在在90-130㎡，90㎡以下洋房匱匱乏；總價價在50-100萬，總價50萬以內(nèi)產(chǎn)品品缺乏【沈陽城郊大大盤品類分分析】【高層產(chǎn)品】客戶受限購購影響，外外地客戶比比較多，但但絕大部分分是在沈陽陽有工作或或生活，以以撫順和鐵鐵嶺居多，，大溪地項項目學區(qū)優(yōu)優(yōu)勢明顯【沈陽城郊大大盤品類分分析】恒大、金地地去化較好的的恒大、金金地都占據(jù)據(jù)一定的地地段和配套套優(yōu)勢，周周邊居住氛氛圍較強碧桂園鳳凰凰城碧桂園鳳凰凰城地段和和配套比金金地和恒大大稍差，但但碧桂園利利用低價和和自身一定定的配套實實現(xiàn)了快銷銷主流高層總總價集中在在60-80萬，恒大名名都因地段段優(yōu)勢快銷銷，碧桂園園鳳凰城以以40-50萬相對低總總價實現(xiàn)快快銷【沈陽城郊大大盤品類分分析】面積和去化化速度主力面積在在90平以上恒大50平以下、70－90去化近100%，無50－70平產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)碧桂園50－90平去化近85%，無50平以下產(chǎn)品品供應(yīng)；90以下總價30－40萬暢銷單價均價集中分分布在4000-6500金地檀郡和和金地長青青灣項目憑憑借區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢單價高高于其它項項目高層主力面面積都在90平以下，均均價集中分分布在4000-6500元【沈陽城郊大大盤品類分分析】【別墅價格格分析】獨獨棟比雙拼拼價格高出出20%-40%左左右、獨棟棟比聯(lián)排價價格高出40%-60%左右右；獨棟產(chǎn)產(chǎn)品溢價能能力強38獨棟別墅單單價雙拼別墅單單價聯(lián)排別墅單單價獨棟比雙拼拼價格高出出：20%-40%左右獨棟比聯(lián)排排價格高出出：40%-60%左右【沈陽城郊大大盤品類分分析】【普通住宅宅價格分析析】遠郊項項目多層均均價為5000-6000元元，較偏遠遠的小高或或高層均價價在4500元以內(nèi)內(nèi)，多層價價格明顯高高于小高或或高層遠郊項目中中多層價格格普遍在5000-6000元/㎡與本項目區(qū)區(qū)位相似的的項目中無無小高或高高層產(chǎn)品，，具有一定定可比性的的僅綠地大大溪地及碧碧桂園鳳凰凰城，其小小高層或高高層的價格格在4500元以內(nèi)在同一個項項目中，金金地檀郡中中多層價格格是高層1.5倍多層項目價價格會明顯顯高于小高高或高層【沈陽城郊大大盤品類分分析】低密度產(chǎn)品品除獨棟外外，都能實實現(xiàn)2萬平米的消消化速度洋房產(chǎn)品銷銷售貢獻突突出，較好好樓盤年消消化速度在在5萬平米左右右高層產(chǎn)品以以純價格拉拉動為主，，主要消化化區(qū)域周邊邊的客戶，，消化速度度取決于區(qū)區(qū)域既有的的客戶存量量【總結(jié)】各類物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品在市場場的表現(xiàn)如如下：市場分析核核心結(jié)論：：在條件具備備的前提下下，低密度度產(chǎn)品、洋洋房等中密密度產(chǎn)品都都可以成為為大盤的快快速銷售物物業(yè)類型，，但項目的物物業(yè)類型選選擇范圍可可以不局限限于低密度度產(chǎn)品1沈陽類中產(chǎn)產(chǎn)客戶的郊郊區(qū)置業(yè)增增長潛力巨巨大，建議本項目目抓住此類類客戶作為為主力置業(yè)業(yè)客戶2沈陽大盤基基本處于““只有低密密度的房子子，沒有生生活氛圍的的營造”狀狀態(tài)，生活方式的的滲透和產(chǎn)產(chǎn)品打造的的創(chuàng)新可以以成為本項項目創(chuàng)造競競爭力的切切入點3【類型選擇擇】當前遠遠郊市場聯(lián)聯(lián)排與洋房房產(chǎn)品更利利于順利撬撬動市場，，小高+高高層產(chǎn)品適適于在后期期出現(xiàn)聯(lián)排去化速度較較快，利潤潤一般，未未來競爭激激烈，應(yīng)作作為別墅中中的補缺產(chǎn)產(chǎn)品洋房去化速度較較快，利潤潤較高，但但未來競爭爭會相對激激烈應(yīng)作為為現(xiàn)金流主主力產(chǎn)品，，迅速突破破市場小高層+高層區(qū)域發(fā)展到到一定成熟熟后，去化化速度較快快，利潤也也較高，但但項目開發(fā)發(fā)周期內(nèi)客客戶接受度度較低但項目入市市初期，區(qū)區(qū)域發(fā)展不不夠成熟的的條件下，，不應(yīng)以小小高層和高高層為主獨棟利潤高但整整體去化速速度較慢，，對容積率率貢獻較小小，小獨棟棟產(chǎn)品可以以點綴出現(xiàn)現(xiàn)，大獨棟棟產(chǎn)品不建建議選取【沈陽城郊大大盤品類分分析】本次溝通的的主要內(nèi)容容如下…背景分析宏觀形勢分分析沈陽市場研研判戰(zhàn)略方向選選擇蘇家屯地塊塊定位沈陽郊區(qū)大大盤戰(zhàn)略經(jīng)經(jīng)歷了三個個階段的發(fā)發(fā)展同等產(chǎn)品的的性價比提提升競爭方式同片區(qū)同類類產(chǎn)品選擇擇顛覆市場比比價體系追隨市場，，實現(xiàn)產(chǎn)品品的平臺化化水平通過嚴格的的成本控制制，以利潤潤換周轉(zhuǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，，實現(xiàn)二等等價格購買買一等產(chǎn)品品物業(yè)典型樓盤發(fā)展特征首創(chuàng)琥珀灣灣、富力塞塞戈維拉等等沈陽碧桂園園、中旅國國際小鎮(zhèn)龍湖滟瀾山山提高品質(zhì)嚴嚴控成本實現(xiàn)明顯性性價比低利潤、高高周轉(zhuǎn)創(chuàng)新實現(xiàn)物物業(yè)形式的的突變顛覆產(chǎn)品形形式的比價價體系一流產(chǎn)品二二流的價格格做市場追隨隨者看齊市場水水平直面激烈競競爭在利潤、周周轉(zhuǎn)之間平平衡抉擇郊區(qū)大盤戰(zhàn)戰(zhàn)略方向【戰(zhàn)略定向】【龍湖滟瀾瀾山】顛覆覆了沈陽郊郊區(qū)大盤的的產(chǎn)品認知知，通過產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新實實現(xiàn)低密度度產(chǎn)品熱銷銷類獨棟以雙拼的面面積、總價價，聯(lián)排的的單價、容容積率以及及獨棟的形形式，超過過所有傳統(tǒng)統(tǒng)獨棟、雙雙拼和聯(lián)排排產(chǎn)品銷售售力成功要點：雙拼獨獨棟化，，實現(xiàn)了了量價雙雙突破疊院別墅墅市場僅龍龍湖滟瀾瀾山有部部分在售售疊拼產(chǎn)產(chǎn)品在淡市中中表現(xiàn)出出來很好好的去化化能力，，溢價能能力和抗抗風險能能力成功要點點：洋房別別墅化，，吸引別別墅夢客客戶，【市場啟示示】【龍湖滟滟瀾山】】小獨棟棟產(chǎn)品，，以雙拼拼的總價價、聯(lián)排排的單價價購買獨獨棟形式式的物業(yè)業(yè)達成雙拼拼類獨棟棟化設(shè)計計：利用連廊廊將兩戶戶連接，，錯置開開窗位置置避免對對視以雙拼的的面積、、總價，，聯(lián)排的的單價、、容積率率以及獨獨棟的形形式，成成功獲得得市場的的認可三層戶型圖二層戶型圖首層戶型圖考慮居住住者的舒舒適度與與私密性性，下沉沉庭院環(huán)環(huán)護寬適方正正的起居居空間，，南北朗朗闊采光光極佳；；客廳與與餐廳相相連，廚廚衛(wèi)全明明；客廳廳及臥房房皆能雙雙向觀景景；入戶戶柱廊，，儀式感感強烈【市場啟示示】【龍湖滟滟瀾山】】疊院別別墅，以以市內(nèi)高高層和洋洋房的總總價，購購買別墅墅的物業(yè)業(yè)形式獨立入戶戶，首層層贈送入入戶庭院院二層6米挑空，，餐廚獨獨占一層層；陽臺臺可俯瞰瞰一層花花園三層涵蓋蓋臥室、、書房、、客廳、、露臺等等功能，，客廳一一側(cè)連通通露臺、、一側(cè)俯俯瞰二層層空間；；南向大大面積露露臺贈送送大面積地地下空間間贈送；；下沉式式花園，，讓地下下室采光光更充分分一層起居居空間全全明設(shè)計計；客廳廳與餐廳廳相連，，增大室室內(nèi)空間間感受；；南向花花園贈送送，與下下沉花園園錯落【市場啟示示】在低價策策略的基基礎(chǔ)上建建議兩種種大盤戰(zhàn)戰(zhàn)略方向向選擇跟隨型戰(zhàn)戰(zhàn)略：操作策略略：跟隨龍湖湖的市場場比價體體系顛覆覆策略，，選取通通過市場場驗證可可以實現(xiàn)現(xiàn)快速消消化的產(chǎn)產(chǎn)品選取物業(yè)業(yè)類型：小獨棟棟、疊院院別墅、、洋房超越型戰(zhàn)戰(zhàn)略：操作策略略：超越現(xiàn)有有最新的的大盤戰(zhàn)戰(zhàn)略，通通過異地地產(chǎn)品復(fù)復(fù)制、自自身研發(fā)發(fā)、主題題植入等等方式選取物業(yè)業(yè)類型：小獨棟棟、疊院院別墅、、洋房及及其他創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品實現(xiàn)遠郊郊陌生區(qū)區(qū)度假大大盤，快快速去化化目標京御進入入沈陽市市場，需需要撬動動市場，，確立企企業(yè)開發(fā)發(fā)姿態(tài)【啟動區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇擇】本次溝通通的主要要內(nèi)容如如下…背景分析析宏觀形勢勢分析沈陽市場場研判戰(zhàn)略方向向選擇蘇家屯地地塊定位位沈陽引領(lǐng)領(lǐng)的遼中中城市群群，全面面進入同同城化發(fā)發(fā)展階段段，蘇家家屯位于于城市群群的中心心位置，，具有獨獨一無二二的發(fā)展展優(yōu)勢南部城市市群沈陽市整整體發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃制定定了““北依南南拓”的的發(fā)展原原則，向向南發(fā)展展，融入入遼中城城市群是是城市發(fā)發(fā)展的大大方向。。項目位于于沈本之之間，沈沈本一體體化進程程將推動動大渾南南區(qū)域與與本溪和和沈陽之之間的聯(lián)聯(lián)系，沈沈本大道道的開通通使蘇家家屯與沈沈陽和本本溪的距距離進一一步拉近近蘇家屯地地區(qū)是沈沈陽、撫撫順和本本溪的交交界地帶帶，一方方面承接接沈陽城城市的向向南擴展展；另一一方面作作為遼中中城市群群的地理理中心，，在未來來遼中城城市群的的發(fā)展中中擁有獨獨一無二二的發(fā)展展優(yōu)勢。。沈陽發(fā)展展戰(zhàn)略蘇家屯在在城市群群中的位位置沈陽城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃圖鞍山：中國重要要的鋼鐵鐵工業(yè)基基地，是是遼寧省省中南部部地區(qū)重重要的中中心城市市盤錦：重點建設(shè)設(shè)石油化化工、石石油天然然氣及海海洋工程程裝備制制造、新新材料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)三個個產(chǎn)業(yè)基基地營口：東北重要要的港口口城市和和先進制制造業(yè)基基地遼陽：新興的現(xiàn)現(xiàn)代石化化輕紡工工業(yè)基地地本溪：以發(fā)展鋼鋼鐵、生生物與醫(yī)醫(yī)藥和旅旅游為主主的綜合合性工業(yè)業(yè)城市【蘇家屯區(qū)區(qū)域掃描描】大渾南在在十二五五期間，，是沈陽陽重點發(fā)發(fā)展區(qū)域域之一，，承載了了沈陽重重心轉(zhuǎn)移移，是城城市空間間和功能能完善的的拓展區(qū)區(qū)十二五期期間重點點發(fā)展區(qū)區(qū)域大渾南有有著坐擁擁太陽能能、風能能的新能能源區(qū)位位優(yōu)勢，，自身規(guī)規(guī)劃將自自身打造造成為新新能源時時代生態(tài)態(tài)城市建建設(shè)的旗旗幟；沈沈陽市十十二五規(guī)規(guī)劃大渾渾南區(qū)將將力爭建建設(shè)成為為第三代代城市典典范。規(guī)劃成為為第三代代城市典典范大渾南區(qū)區(qū)域是沈沈陽城市市功能完完善與升升級區(qū)域域，是十十二五期期間重點點發(fā)展區(qū)區(qū)域沈陽十二二五期間間重點發(fā)發(fā)展片區(qū)區(qū)之一，，承載了了沈陽發(fā)發(fā)展重心心的轉(zhuǎn)移移，是沈沈陽城市市空間和和功能完完善拓展展區(qū)。是以渾南南新區(qū)和和蘇家屯屯區(qū)為載載體，圍圍繞承接接城市重重心南移移，建設(shè)設(shè)城市空空間和功功能完善善拓展區(qū)區(qū)，全面面推進現(xiàn)現(xiàn)代化、、國際化化和生態(tài)態(tài)化建設(shè)設(shè)步伐，，加快發(fā)發(fā)展服務(wù)務(wù)業(yè),不斷拓展展綜合功功能。推進大渾渾南建設(shè)設(shè)，逐步步建成高高新技術(shù)術(shù)和新興興產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)、、城市空空間和功功能完善善拓展區(qū)區(qū)、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌首首善區(qū)和和科學發(fā)發(fā)展示范范區(qū)，全全面塑造造和提升升大渾南南地區(qū)的的形象和和品位，，打造和和諧渾南南、綠色色渾南、、創(chuàng)新渾渾南。——《沈陽市十十二五發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃》創(chuàng)新開發(fā)發(fā)建設(shè)體體制機制制，以生生態(tài)、低低碳、環(huán)環(huán)保為理理念，全全面啟動動渾南新新城建設(shè)設(shè)，重點點加強重重大基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，完完善現(xiàn)代代交通體體系，力力爭建設(shè)設(shè)成為第第三代城城市的典典范，成成為沈陽陽未來的的行政中中心、國國際交流流中心、、博覽會會展中心心、文化化體育中中心、康康體休閑閑中心和和體現(xiàn)國國際大都都市風貌貌的門戶戶區(qū)域.——《沈陽市十十二五發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃》【蘇家屯區(qū)區(qū)域掃描描】由于全運運會的賽賽事拉動動、市政政府搬遷遷預(yù)期、、臨空經(jīng)經(jīng)濟概念念的打造造等各種種利好，，大渾南南片區(qū)將將成為沈沈陽的新新都心全運會將將帶來新新一輪建建設(shè)高潮潮市政府搬搬遷將使使渾南成成為新的的行政中中心臨空經(jīng)濟濟區(qū)引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟騰飛飛沈陽作為為2013年第十二二屆全運運會舉辦辦城市，，全運村村座落于于大渾南南核心區(qū)區(qū)，不僅僅使渾南南迎來新新一輪城城市建設(shè)設(shè)高潮，，且將極極大推動動大渾南南基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)的大提提速和經(jīng)經(jīng)濟社會會的大發(fā)發(fā)展沈陽市政政府預(yù)期期遷往渾渾南新區(qū)區(qū)，位于于全運村村旁邊。。這一舉舉措將帶帶動沈陽陽南部經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展，使渾渾南新區(qū)區(qū)成為沈沈陽新的的市政中中心、商商貿(mào)中心心和國際際門戶中中心利用東北北最大的的空港桃桃仙國際際機場與與便捷的的海陸空空立體交交通網(wǎng)，，打造東東北亞臨臨空經(jīng)濟濟區(qū)。根據(jù)國際際經(jīng)驗，，一個航航空項目目發(fā)展10年后，給當?shù)氐貛淼男б嬉娈a(chǎn)出比為1∶80，技術(shù)轉(zhuǎn)移比比為1∶16，就業(yè)帶動比比為1∶12，更有其他相相關(guān)產(chǎn)業(yè)、配配套的發(fā)展。。中心城區(qū)渾南新區(qū)行政中心向南南轉(zhuǎn)移【蘇家屯區(qū)域掃掃描】渾河商務(wù)城臨港國際城本項目位置臨空都市農(nóng)業(yè)區(qū)臨空會展物流區(qū)臨空旅游休閑區(qū)蘇家屯規(guī)劃示示意圖大渾南以臨空空經(jīng)濟、高新新技術(shù)和生物物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為為主，且擁有有體育、農(nóng)業(yè)業(yè)旅游的優(yōu)勢勢條件，將帶帶來大量產(chǎn)業(yè)業(yè)和旅游人群群渾南新區(qū)蘇家屯本項目位置本項目位置渾南新城沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)新加坡工業(yè)園沈撫新城出口加工區(qū)航高基地大學科技城市政府廣場全運村渾南新區(qū)規(guī)劃劃示意圖大渾南地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以臨臨空經(jīng)濟（飛飛機研發(fā)、培培訓、航運和和倉儲物流））、高新技術(shù)術(shù)及生物醫(yī)藥藥產(chǎn)業(yè)為主，，并配有商務(wù)務(wù)、會展、體體育旅游、休休閑農(nóng)業(yè)旅游游等各種現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)為一一體的區(qū)域，，將在本區(qū)域域集中大量的的高端研發(fā)人人群、產(chǎn)業(yè)人人群和商務(wù)以以及休閑旅游游人群，形成成一個類中產(chǎn)產(chǎn)人群的集聚聚區(qū)【蘇家屯區(qū)域掃掃描】蘇家屯依托交交通要道發(fā)展展廊道經(jīng)濟，，廊道的發(fā)展展將為項目帶帶來大量本溪溪、遼陽等地地的旅游、商商貿(mào)及置業(yè)客客戶等經(jīng)濟廊道的建建設(shè)將通過交交通等為項目目帶來大量本本溪、遼陽、、等地方的旅旅游、商貿(mào)、、消費群體及及置業(yè)客戶等等擁有東北最大大的空港桃仙國際際機場；擁有東北最大的鐵鐵路貨運編組組站；距離營口港不不足100公里，是沈陽陽直達大連港、、錦州港、丹丹東港最近地地沈大、沈丹高高速公路穿越全境，更更有沈營、沈本產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大道南北貫通交通條件廊道發(fā)展都市濱水走廊國際都市走廊雙港經(jīng)濟走廊新型工業(yè)走廊生態(tài)休閑走廊本項目位置南部五市2010年總?cè)丝诒壤喜课迨?010年GDP排名城市群南部城城市經(jīng)濟狀況況按照交通要道道建設(shè)五條發(fā)發(fā)展廊道，項項目所在廊道道為生態(tài)休閑閑走廊生態(tài)休閑走廊廊：依托沈丹高速速，借勢旅游游產(chǎn)業(yè)大道，，依托現(xiàn)有設(shè)設(shè)施和資源特特點，構(gòu)建蘇蘇家屯東部以以體驗為核心心的旅游度假假片區(qū)【蘇家屯區(qū)域掃掃描】2010年，遼寧省GDP排名中，南部部五市有3個城市排名前前五，GDP占到遼寧省GDP總量的28％2010年，南部五市市人口占到遼遼寧省的25％，且每個城城市的人口都都超過百萬該項目位于三三環(huán)外圍,屬于蘇家屯主主城區(qū)的郊區(qū)區(qū)位置，與城城市核心區(qū)距距離較近，但但當前城市認認知較差，屬屬城市斷裂帶帶三環(huán)路（繞城高速））本案蘇家屯主城區(qū)區(qū)蘇家屯區(qū)域圖圖會展板塊沈大高速公路路蘇家屯、會展展中心板塊近近幾年發(fā)展迅迅速，蘇家屯屯的“會展經(jīng)經(jīng)濟軸”和以以渾河商務(wù)城城和臨空國際際城組成的““雙核心引擎擎”正在引導導著這個板塊塊的蛻變?！咎K家屯區(qū)域掃掃描】該項目雖然臨臨近三環(huán)與沈沈大高速公路路，但實際的的道路尚未成成型，通達性性極差項目周圍交通通狀況欠佳。。暫時只有雪雪松路能夠與與城市中心銜銜接，沿途必必須經(jīng)過會展展和蘇家屯板板塊。但項目距離渾渾南開發(fā)區(qū)、、滿榮開發(fā)區(qū)區(qū)、蘇家屯會會展中心板塊塊的直線車程程均不超過25分鐘。三環(huán)路（繞城高速））本案沈大高速公路路蘇家屯區(qū)域圖圖雪松路渾南板塊蘇家屯會展板塊與周邊成熟板板塊距離【蘇家屯區(qū)域掃掃描】項目周邊缺乏乏生活配套，，未來生活、、休閑、娛樂樂配套依賴于于渾南區(qū)域發(fā)發(fā)展，以及蘇蘇家屯區(qū)域已已成熟的配套套本案區(qū)域尚處處于耕地狀態(tài)態(tài)，極度匱乏乏城市配套。。但是項目距距離附近各配配套集中區(qū)域域直線距離尚尚在可接受范范圍內(nèi)，屬于于未來即將被被城市輻射到到的區(qū)域。項目距離渾南南開發(fā)區(qū)、滿滿榮開發(fā)區(qū)、、蘇家屯會展展中心板塊的的直線車程均均不超過25分鐘。蘇家屯區(qū)政府府會展中心奧體中心長白島【蘇家屯區(qū)域掃掃描】奧體中心板塊塊板塊特征：在在奧體中心、、地鐵支持下下逐漸向二類類城市中心聚聚焦市場認知：中中高端持續(xù)發(fā)發(fā)展的住宅區(qū)區(qū)域產(chǎn)品形式：高高密度城市綜綜合體客戶特征：基基于沈河與和和平的改善型型客源價格平臺：7500（高層）8800-10000（洋房）長白島板塊板塊特征：地地處和平區(qū)，，緊鄰渾河南南岸是發(fā)展渾渾河以南的首首要中心區(qū)域域市場認知：中中高端改善型型市場產(chǎn)品形式：低低密度中高層層河岸景房客戶特征：城城市中心改善善客源價格平臺：9000-10000會展中心板塊塊板塊特征：建建設(shè)渾南新城城，政府輔佐佐發(fā)展迅速市場認知：依依托市區(qū)的中中低端市場產(chǎn)品形式：高高密度中端品品質(zhì)，復(fù)合型型住宅客戶特征：基基于市中心剛剛需客源價格平臺：5500蘇家屯板塊板塊特征：獨獨立待開發(fā)的的區(qū)域型板塊塊市場認知：內(nèi)內(nèi)象封閉的中中低端市場產(chǎn)品形式：低低密度實用型型、別墅建筑筑客戶特征：區(qū)區(qū)域內(nèi)的剛需需客源價格平臺：4500（高層）6500（洋房）高層：7500元/㎡洋房：8800-10000元/㎡9000-10000元/㎡5500元/㎡高層：4500元/㎡洋房：6500元/㎡項目位于板塊塊斷裂帶，一一段時間內(nèi)將將使孤軍奮戰(zhàn)戰(zhàn)【蘇家屯市場掃掃描】【長白島板塊塊】高價高品品質(zhì)居住區(qū)，，沈陽新的高高端項目聚集集地板塊范圍：長白島板塊范范圍：東至新新科街，西至至勝利大街，，南至美園路路，北至渾河河。區(qū)域認知：總體上看，長長白板塊是依依托于母城和和平區(qū)，受強強勢經(jīng)濟文化化的影響，區(qū)區(qū)域文化、景景觀、交通、、基礎(chǔ)配套得得到了不同程程度的快速發(fā)發(fā)展。渾河的的治理、長白白島的規(guī)劃使使長白板塊成成為沈陽市中中心最優(yōu)質(zhì)宜宜居區(qū)域。在在未來發(fā)展建建設(shè)中，區(qū)域域的價值空間間會更大得到到提升，同時時居民對區(qū)域域的滿意度也也會越來越高高。板塊特點：良好的居住環(huán)環(huán)境、高品質(zhì)質(zhì)的住宅項目目板塊配套：交通條件方面面：區(qū)域內(nèi)的的交通線路比比較少，交通通條件不是很很便利，同時時有規(guī)劃的地地鐵線路在區(qū)區(qū)域內(nèi)，會便便利居民的出出行，隨著區(qū)區(qū)域居住氛圍圍的形成，未未來區(qū)域的交交通會有所改改善。教育、醫(yī)療、、商業(yè)方面：：因板塊為新新規(guī)劃發(fā)展的的區(qū)域，教育育、醫(yī)療、商商業(yè)等配套設(shè)設(shè)施不完善，，學校、醫(yī)院院、商場較少少，居民對區(qū)區(qū)域配套設(shè)施施服務(wù)的前景景還是很有信信心的。板塊典型樓盤盤萬科城長島壹號九洲灣景匯遠洋岦宮格林觀堂中海國際社區(qū)區(qū)長河灣和鴻國際【蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)區(qū)域市場掃描描】【渾南新城板板塊】沈陽南南拓前沿，資資源與規(guī)劃雙雙重利好，高高端項目林立立，價值上升升速度最快。。渾南新城板塊塊范圍：渾南新城北起起沈陽三環(huán)路路，南至機場場北路，西至至規(guī)劃路，東東至機場高速速路。區(qū)域認知：2010年2月，沈陽市東東陵區(qū)、渾南南新區(qū)、航高高基地“三區(qū)區(qū)”合署辦公公，正式作出出建設(shè)大渾南南的重大戰(zhàn)略略決策，渾南南新區(qū)積極發(fā)發(fā)揮體制與資資源的綜合優(yōu)優(yōu)勢，以迎接接全運會為契契機建設(shè)好渾渾南新城；2010年8月，沈陽大渾渾南建設(shè)全面面啟動新聞發(fā)發(fā)布會的召開開，標志著大大渾南的建設(shè)設(shè)工作在世人人矚目當中開開始；同年9月，渾南新城城核心區(qū)57平方公里建設(shè)設(shè)啟動。板塊特點：未來的大渾南南是沈陽新的的行政中心、、科技中心、、文化中心和和交通樞紐，，將打造成國國家中心城市市的橋頭堡板板塊。配套：目前隨著全運運村等一系列列建設(shè)項目的的展開，渾南南新城建設(shè)從從標準上、規(guī)規(guī)模上、速度度上、質(zhì)量上上都已經(jīng)邁上上新的臺階，，正在為沈陽陽經(jīng)濟社會發(fā)發(fā)展打造新的的空間，提供供新的動力。。一座集科技技、文化、體體育、休閑等等多功能于一一體的新城正正在渾南崛起起。2012第一季度區(qū)域域銷冠【蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)區(qū)域市場掃描描】【于洪新城板板塊】銜接鐵鐵西滑翔老城城區(qū)，渾河北北岸新宜居地地，具有一定定的城市感，，項目多為剛剛改類項目，，客戶多是被被迫外溢客戶戶板塊概況：于洪新城位于于沈陽市區(qū)西西南，城市二二、三環(huán)之間間，規(guī)劃面積積25.18平方公里，南南臨渾河，仙仙女河貫穿東東西，以水環(huán)環(huán)境為主的生生態(tài)要素極為為豐富，是沈沈陽渾河“銀銀帶”的重要要區(qū)域。仙女女河兩岸117公頃生態(tài)綠地地和渾河境內(nèi)內(nèi)500多公頃的灘地地資源構(gòu)成特特色鮮明的城城市生態(tài)景觀觀。緊鄰沈陽陽渾河。區(qū)域鳥瞰：區(qū)域競爭：于洪新城在售售樓盤10家，均價5812元/平米2012第一季度區(qū)域域銷冠滑翔于洪新城新豐·新未來永盛·水調(diào)歌頭宏發(fā)·英里碧桂園·銀河城恒大綠洲【蘇家屯關(guān)聯(lián)區(qū)區(qū)域市場掃描描】【蘇家屯、會會展板塊】區(qū)區(qū)域配套趨于于完善，區(qū)域域性價比吸引引大量客戶區(qū)域綜述：蘇家屯、會展展中心板塊近近幾年發(fā)展迅迅速，蘇家屯屯的“會展經(jīng)經(jīng)濟軸”和以以渾河商務(wù)城城和臨空國際際城組成的““雙核心引擎擎”正在引導導著這個板塊塊的蛻變。南京南街將將重點圍繞繞在沈陽國國際展覽中中心發(fā)展國國際展覽、、國際貿(mào)易易、商務(wù)會會議、酒店店餐飲、高高端居住等等高端會展展經(jīng)濟。如如今以沈陽陽國際會展展中心為核核心的會展展商務(wù)經(jīng)濟濟已初見雛雛形，會展展經(jīng)濟前景景無限看好好。而蘇家屯作作為沈陽經(jīng)經(jīng)濟區(qū)新型型城鎮(zhèn)化示示范區(qū)，更更是在蓄勢勢騰飛該板塊內(nèi)項項目多是主主打性價比比的項目，，借勢大渾渾南規(guī)劃利利好，達成成銷量領(lǐng)跑跑。2012第一季度區(qū)區(qū)域銷冠【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】蘇家屯區(qū)域域商品房成成交量占沈沈陽整體的的成交份額額逐年穩(wěn)步步走高，證證明目前區(qū)區(qū)域市場穩(wěn)穩(wěn)步上升期期【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】蘇家屯區(qū)域域商品房成成交價格穩(wěn)穩(wěn)步上升，，2011年達到4900元/平米，但在在沈陽仍屬屬價值洼地地【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】蘇家屯區(qū)域域市場2011年和2008年一樣，區(qū)區(qū)域受到整整個行業(yè)不不利因素影影響，供銷銷比過大，，市場存量量放大。2007-2011年蘇家屯區(qū)區(qū)與商品房房供銷預(yù)計蘇家屯屯未來市場場走勢較為為平穩(wěn)，其其成交量所所占沈陽整整體市場份份額會穩(wěn)步步提升，價價格會在5000元左右，而而2012、2013年，區(qū)域市市場可能再再次迎來供供銷比值為為1的時代.【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】區(qū)域內(nèi)板塊塊細分：會會展板塊、、蘇家屯城城區(qū)板塊會展板塊蘇家屯城區(qū)區(qū)板塊【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】會展板塊項項目眾多，，規(guī)模體量量均屬中上上等，物業(yè)業(yè)類別覆蓋蓋全面，產(chǎn)產(chǎn)品線覆蓋蓋范圍較廣廣郡原美村華府丹郡奧園國際城北國奧林匹克花園泰盈十里錦城未來域恒大名都慶大香格經(jīng)典葡醍十二院長堤灣米拉經(jīng)典香醇波爾多奧園會展廣場唯美尚品【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】板塊內(nèi)80%項目占地面面積超過10萬平米，物物業(yè)類別含含蓋多層、、小高、高高層、洋房房、別墅，，產(chǎn)品線面面積32-380平米，范圍圍大，受眾眾客戶廣【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】目前各項目目銷售情況況較好，去去化量和速速度均有一一定的保證證，2011年會展板塊塊單體項目目月平均去去化0.4萬平米【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】蘇家屯城區(qū)區(qū)板塊內(nèi)，，目前主要要在售項目目為碧桂園園鳳凰城，，體量大，，產(chǎn)品類型型豐富，但但由于入市市時間較早早，故現(xiàn)階階段主要為為小高、高高層產(chǎn)品，，2011為區(qū)域內(nèi)銷銷售面積冠冠軍，月平平均成交量量1.7萬平米碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰凰城：2010年銷售面積積37035平米，均價價4193元/平米；2011年208886平米，均價價4111元/平米；2012年銷售30210平米，均價價4689元/平米【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】區(qū)域內(nèi)售項項目中，奧奧園國際城城為總價標標桿項目，，該區(qū)域內(nèi)內(nèi)多層洋房房總價多集集中在60-100萬之間，高高層類產(chǎn)品品則多集中中在40萬以下，兩兩個總價區(qū)區(qū)間是主流流競爭，別別墅總價整整體偏低150-220萬，聯(lián)排別別墅米拉晶典220-250萬，聯(lián)排別別墅碧桂園鳳凰凰城260-280萬，聯(lián)排別別墅奧園國際際城別墅總價60萬以下滿榮國際新新城、郡原原美村、未未來域、碧碧桂園鳳凰凰城60-100萬長堤灣、米米拉晶典、、唯美尚品品、泰盈十十里錦城、、北國奧林林匹克花園園、香醇波波爾多100萬以上慶大香格經(jīng)經(jīng)典多層洋房總總價40萬以下長堤灣、郡郡原美村、、未來域、、奧園會展展廣場、慶慶大香格經(jīng)經(jīng)典、華府府丹郡、香香醇波爾多多40-60萬唯美尚品、、恒大名都都、泰盈十十里錦城、、60-90萬奧園國際城城、北國奧林林匹克花園園小高、高層層總價【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】北國奧林匹匹克花園恒大名都奧園國際城城華府丹郡園區(qū)品質(zhì)物業(yè)類型低價格蘇家屯區(qū)域域內(nèi)的兩個個板塊項目目主要的營營銷訴求點點集中在性性價比與物物業(yè)形式上上【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】各項目按各各自平均年年消化速度度推算，區(qū)區(qū)域內(nèi)部將將形成長期期的競爭，，其中2011-2015年為競爭最最為激烈，，2016-2018年競爭才會會相對弱化化去化速度推推算依據(jù)：：項目開盤以以來總銷售售面積與開開盤時間的的比例?！咎K家屯區(qū)域域市場掃描描】項目數(shù)量項目規(guī)模產(chǎn)品類型營銷訴求總價競爭強度最最低競爭強度最最高區(qū)域內(nèi)競爭爭強度分析析，目前仍仍屬于區(qū)域域內(nèi)競爭激激烈時期，，較為薄弱弱的突破點點在總價約約產(chǎn)品類型型及項目規(guī)規(guī)模上【蘇家屯區(qū)域域市場掃描描】75高層客戶來來源地分析析【奧園會展廣廣場】洋房客戶來來源地分析析【郡原美村】現(xiàn)階段客戶戶主要來源于于蘇家屯區(qū)區(qū)域，大約占到45%的比例，地緣性客客戶的比例例一直在上上升；多層洋房客客戶主要來自于于市內(nèi)，其其中和平區(qū)區(qū)、沈河占占比較高，，渾南、蘇蘇家屯客戶戶其次200920102011區(qū)域市場量量價逐年遞遞增，開放放性增強，，目前高層層產(chǎn)品以蘇蘇家屯和外外地客戶為為主，多層層洋房產(chǎn)品品以市內(nèi)的的外溢客戶戶為主【蘇家屯市場場掃描】個案客戶分分析——【【郡原·美美村】重點了解的的信息1、項目客戶戶基本情況況2、客戶的關(guān)關(guān)注點3、配套和物物業(yè)服務(wù)4、有效營銷銷訴求蘇家屯板塊塊典型項目目項目客戶基本情況客戶的關(guān)注點有效的營銷訴求配套和物業(yè)服務(wù)性價比——低于同區(qū)域其他同質(zhì)產(chǎn)品的價格

更高的升值潛力周圍的環(huán)境三大中心圍繞，會展中心、白塔商圈、長白商圈白塔公園蘇家屯血栓醫(yī)院沈陽體育學院、綠島小學、白塔小學

327、188、333、334、地鐵4號線、地鐵8號線、哈大高鐵、新沈陽南站等客戶年齡在40歲以上和平、渾南的客戶為主力，小部分客戶來自蘇家屯區(qū)企業(yè)中層、高級白領(lǐng)、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師等，均有一定的財富積累，絕大部分客戶擁有私家車悅景現(xiàn)房唯此入境高度還原世界級大師手筆的居住志趣搶占南京南街第一門戶，超百萬生活住區(qū)【蘇家屯客戶戶分析】重點了解的的信息1、項目客戶戶基本情況況2、客戶的關(guān)關(guān)注點3、配套和物物業(yè)服務(wù)4、有效營銷銷訴求蘇家屯板塊塊典型項目目項目客戶基本情況客戶的關(guān)注點有效的營銷訴求配套和物業(yè)服務(wù)區(qū)域發(fā)展科技硬件——恒溫恒濕恒氧價格沃爾瑪、居然之家、奧體中心、新沈陽展覽中心五里河公園、勞動公園多路公交線途經(jīng)本項目(333路、327路)，規(guī)劃中的地鐵4號線以40-50歲的中年人為主現(xiàn)階段客戶主要來源于蘇家屯區(qū)域，大約占到45%的比例，另外有32%的客戶來自市內(nèi)五區(qū)，大部分為城市被迫外溢別墅客戶中政府官員占很大比例，普宅產(chǎn)品中客戶多為個體2011再一次改變沈陽你知道別墅也可以恒溫恒濕恒氧嗎?奧園地產(chǎn)第二代綠色科技住宅重裝上陣在我之后、誰言舒適!個案客戶分分析——【奧園·國際城】【蘇家屯客戶戶分析】重點了解的的信息1、項目客戶戶基本情況況2、客戶的關(guān)關(guān)注點3、配套和物物業(yè)服務(wù)4、有效營銷銷訴求蘇家屯板塊塊典型項目目項目客戶基本情況客戶的關(guān)注點有效的營銷訴求配套和物業(yè)服務(wù)環(huán)境配套區(qū)域發(fā)展價格新市政府、市民廣場、美術(shù)館、音樂廳、圖書館、新沈陽南站、國際展覽中心、公交汽車總站、名京廣場盛京醫(yī)大二院、陸軍總院渾南分院333路、334路、337路、165路、地鐵4號線、地鐵十號線

華府丹郡屬于小高層、高層的產(chǎn)品線。相對低檔次的產(chǎn)品線吸引了城市被迫外溢的客戶群體。蘇家屯區(qū)域及周邊城市的客戶受到沈陽城市吸附力的影響，也帶來了一定成交，此類客戶多為剛需客戶，更在乎區(qū)域配套與園區(qū)環(huán)境。北派精工完美翼起一路向南進駐新中心，經(jīng)驗首選城南首品生活重鎮(zhèn)大湖奢境，比肩者不過二三向南，走向時代的中心個案客戶分分析——【華府丹郡】【蘇家屯客戶戶分析】重點了解的的信息1、項目客戶戶基本情況況2、客戶的關(guān)關(guān)注點3、配套和物物業(yè)服務(wù)4、有效營銷銷訴求蘇家屯板塊塊典型項目目項目客戶基本情況客戶的關(guān)注點配套和物業(yè)服務(wù)配套戶型展示力——現(xiàn)房沈陽商業(yè)城超市，華苑商圈、會展中心渾河景觀帶區(qū)中心醫(yī)院、血栓病醫(yī)院、遼寧中醫(yī)院、區(qū)婦嬰醫(yī)院165、333、324、327北起蒲河新城，南至蘇家屯的地鐵4號線京沈、哈大高鐵等絕大部分客戶為地緣性客戶。蘇家屯本地居民由于房屋動遷或子女結(jié)婚所構(gòu)成了項目成交客戶的一大部分。這部分客戶群體已經(jīng)接受蘇家屯區(qū)成熟的配套與人際網(wǎng)絡(luò)，愿意在不改變目前配套條件下選擇產(chǎn)品。燦爛五月濃情綻放，大渾南首席低密度花園洋房園林體驗區(qū)實景呈現(xiàn)品質(zhì)升級低密度花園洋房8.8折震撼大渾南個案客戶分分析——【北國·奧林匹克花花園】【蘇家屯客戶戶分析】80高層產(chǎn)品客客戶關(guān)注點點排序洋房/別墅產(chǎn)品客客戶關(guān)注點點排序該區(qū)域別墅墅產(chǎn)品可以以作為第一一居所，已已經(jīng)被廣泛泛認可，客客戶注重其其低總價，，高附加的的優(yōu)勢【蘇家屯客戶戶分析】本區(qū)域與周周邊板塊比比較城市認認知差，屬屬于市場陌陌生區(qū)域；；周邊項目以以低價高層層產(chǎn)品為主主，主要吸吸引區(qū)域內(nèi)內(nèi)剛性客戶戶；周邊邊項項目目多多為為““城城市市化化””路路線線，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)客客戶戶對對洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品有有相相當當?shù)牡恼J認知知度度，，且且整整體體大大渾渾南南區(qū)區(qū)域域低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品稀稀缺缺，，項項目目具具備備一一定定發(fā)發(fā)力力空空間間；；市場場及及客客戶戶結(jié)結(jié)論論：：2.多物物業(yè)業(yè)復(fù)復(fù)合合的的產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合構(gòu)構(gòu)成成勻勻質(zhì)質(zhì)的的社社區(qū)區(qū)居居住住群群落落1.市鎮(zhèn)鎮(zhèn)模模式式““自自我我中中心心化化””并并加加強強在在與與外外部部連連接接3.注重重內(nèi)內(nèi)部部景景觀觀和和配配套套循循環(huán)環(huán)體體系系打打造造深圳圳萬萬科科四四季季花花城城————城城郊郊結(jié)結(jié)合合部部大大盤盤開開發(fā)發(fā)項目目概概況況：：區(qū)位位：：位位