物業(yè)管理承接查驗(yàn)辦法講座課件

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》講座深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院專職教授深圳物業(yè)管理研究所副所長前言前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止）階段是物業(yè)管理過程中的一個(gè)特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評估項(xiàng)目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進(jìn)日常物業(yè)管理階段各項(xiàng)服務(wù)工作順利開展的重要因素。

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已制定了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，并于2011年1月1日起施行。該辦法進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)承接查驗(yàn)行為，將有效促進(jìn)前期物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

為使房地產(chǎn)主管單位、物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項(xiàng)工作的業(yè)務(wù)技能，提升項(xiàng)目前期運(yùn)作能力，特設(shè)置本課程。第一部分解讀《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的七大基本制度之一?！段飿I(yè)承接查驗(yàn)辦法》（以下簡稱《辦法》）將《條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，進(jìn)一步明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性。本解讀分為一個(gè)背景、五個(gè)明確、一個(gè)適用以及若干案例。立法背景長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個(gè)方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)不清晰，或者說是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。2006年，在做原國家建設(shè)部有關(guān)承接查驗(yàn)課題時(shí)，我的設(shè)想是基本不撼動(dòng)原有的制度設(shè)計(jì)框架，在業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會(huì)移交時(shí)，增加建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時(shí)過五年，終于被人們所關(guān)注與認(rèn)識(shí)。北京市以制定《北京市物業(yè)管理辦法》為契機(jī)，首次明確了前期物業(yè)管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)，這個(gè)制度設(shè)計(jì)把建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點(diǎn)延長到業(yè)主大會(huì)成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對等的問題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會(huì)這個(gè)真正為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的主體來進(jìn)行承接查驗(yàn)。交付應(yīng)該有兩種情況其一，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；其二，是委托管理。那么前期物業(yè)管理，開發(fā)商交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)是前者，還是后者呢？如果是前者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有接受業(yè)主的委托授權(quán)，而且還可能得出業(yè)主交給業(yè)主的悖論；如果是后者，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒有權(quán)利要開發(fā)商交付什么，交付的數(shù)量和質(zhì)量上提出如何要求！(在簡易交付場合下，往往合同的成立與生效，交付的完成，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移等四個(gè)法律現(xiàn)象，是一并發(fā)生的。)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任?！谑畻l業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接,撤出物業(yè)管理區(qū)域,并移交下列資料:……

《辦法》在沒有撼動(dòng)原有的制度框架的前提下，通過強(qiáng)化建設(shè)單位在承接查驗(yàn)工作中的權(quán)利和責(zé)任，通過加強(qiáng)對企業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動(dòng)創(chuàng)造有利條件，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。五個(gè)明確1、明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件《辦法》通過第十一條詳細(xì)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的七個(gè)基本條件，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議。第十一條實(shí)實(shí)施承接接查驗(yàn)的物物業(yè)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備以下下條件：（一）建設(shè)設(shè)工程竣工工驗(yàn)收合格格，取得規(guī)規(guī)劃、消防防、環(huán)保等等主管部門門出具的認(rèn)認(rèn)可或者準(zhǔn)準(zhǔn)許使用文文件，并經(jīng)經(jīng)建設(shè)行政政主管部門門備案；（二）供水水、排水、、供電、供供氣、供熱熱、通信、、公共照明明、有線電電視等市政政公用設(shè)施施設(shè)備按規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)要要求建成，，供水、供供電、供氣氣、供熱已已安裝獨(dú)立立計(jì)量表具具；（三）教育育、郵政、、醫(yī)療衛(wèi)生生、文化體體育、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、社區(qū)服服務(wù)等公共共服務(wù)設(shè)施施已按規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要求求建成；（四）道路路、綠地和和物業(yè)服務(wù)務(wù)用房等公公共配套設(shè)設(shè)施按規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要求求建成，并并滿足使用用功能要求求；（五）電梯梯、二次供供水、高壓壓供電、消消防設(shè)施、、壓力容器器、電子監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)等等共用設(shè)施施設(shè)備取得得使用合格格證書；（六）物業(yè)業(yè)使用、維維護(hù)和管理理的相關(guān)技技術(shù)資料完完整齊全；；（七）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他條件。。為什么要要設(shè)置七七個(gè)條件件？由于建設(shè)設(shè)單位交交予物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的物物業(yè)的性性質(zhì)難以以確定，，是產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)關(guān)系呢，，還是委委托管理理關(guān)系呢呢？為了了防止建建設(shè)單位位有什么么、交什什么，形形成后患患。此外，《《辦法》》第三十十八條還還規(guī)定了了“建設(shè)設(shè)單位不不得以物物業(yè)交付付期限屆屆滿為由由，要求求物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)承接不不符合交交用條件件或者未未經(jīng)查驗(yàn)驗(yàn)的物業(yè)業(yè)。”另一方面面，在前前期物業(yè)業(yè)管理階階段業(yè)主主大會(huì)缺缺位的情情況下，，為保障障物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)實(shí)施承承接查驗(yàn)驗(yàn)工作有有約可依依和有據(jù)據(jù)可查，，《辦法法》明確確規(guī)定建建設(shè)單位位在三個(gè)個(gè)契約性性文件中中必須約約定物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)的相相關(guān)內(nèi)容容。第六條建建設(shè)單單位與物物業(yè)買受受人簽訂訂的物業(yè)業(yè)買賣合合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)約定定其所交交付物業(yè)業(yè)的共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的配置置和建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。。第七條建建設(shè)單單位制定定的臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對全全體業(yè)主主同意授授權(quán)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)代為為查驗(yàn)物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的事項(xiàng)項(xiàng)作出約約定。第八條建建設(shè)單單位與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂的前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)包含含物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)的內(nèi)容容。五個(gè)明確確2、明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)協(xié)議議的核心心作用在物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)全過程程中，簽簽訂物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)協(xié)議議是最為為關(guān)鍵的的核心環(huán)環(huán)節(jié)?！丁掇k法》》中關(guān)于于物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)協(xié)議的的規(guī)定有有五個(gè)條條款之多多，凸顯顯其核心心作用。?！掇k法法》明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)協(xié)議議的內(nèi)容容、效力力和違約約責(zé)任。。第二十一一條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)委委派專業(yè)業(yè)人員參參與現(xiàn)場場查驗(yàn)，，與物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)共同同確認(rèn)現(xiàn)現(xiàn)場查驗(yàn)驗(yàn)的結(jié)果果，簽訂訂物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)協(xié)議。。第二十二二條物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議應(yīng)當(dāng)當(dāng)對物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)基本本情況、、存在問問題、解解決方法法及其時(shí)時(shí)限、雙雙方權(quán)利利義務(wù)、、違約責(zé)責(zé)任等事事項(xiàng)作出出明確約約定。第二十三三條物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議作為為前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的補(bǔ)充協(xié)協(xié)議，與與前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同具具有同等等法律效效力。第二十四四條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)協(xié)議簽簽訂后10日內(nèi)內(nèi)辦理物物業(yè)交接接手續(xù)，，向物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)移交交物業(yè)服服務(wù)用房房以及其其他物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備。。第二十五五條物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議生效效后，當(dāng)當(dāng)事人一一方不履履行協(xié)議議約定的的交接義義務(wù)，導(dǎo)導(dǎo)致前期期物業(yè)服服務(wù)合同同無法履履行的，，應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約約責(zé)任。。為什么要要設(shè)置物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議？承接查驗(yàn)驗(yàn)的前提提條件保保證了，，但承接接查驗(yàn)的的結(jié)果沒沒有保障障，最終終也會(huì)使使承接查查驗(yàn)功虧虧一簣。。如何使使承接查查驗(yàn)的結(jié)結(jié)果具有有法律效效力，在在承接查查驗(yàn)的法法律關(guān)系系無法理理順的情情況下，，只有重重新建立立一個(gè)合合同關(guān)系系來達(dá)到到制約雙雙方的行行為，即即簽訂物物業(yè)承接接查驗(yàn)協(xié)協(xié)議。五個(gè)明確確3、明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)雙方方的共同同責(zé)任《辦法》》對《條條例》第第二十八八條規(guī)定定的相關(guān)關(guān)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行了必必要的補(bǔ)補(bǔ)充和完完善。（《條例例》第二十八八條物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)承承接物業(yè)業(yè)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備進(jìn)行查查驗(yàn)。））⑴在物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)的定定義中，，《辦法法》明確確規(guī)定物物業(yè)承接接查驗(yàn)的的主體為為物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)和建設(shè)設(shè)單位。。(第二條本本辦法法所稱物物業(yè)承接接查驗(yàn)，，是指承承接新建建物業(yè)前前，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)和建建設(shè)單位位按照國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定和和前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定，，共同對對物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備進(jìn)行行檢查和和驗(yàn)收的的活動(dòng)。。)⑵對于查查驗(yàn)記錄錄和交接接記錄，，《辦法法》要求求建設(shè)單單位和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)共共同簽字字確認(rèn)。。（第十九條條現(xiàn)場場查驗(yàn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)形成成書面記記錄。查查驗(yàn)記錄錄應(yīng)當(dāng)由由建設(shè)單單位和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)參參加查驗(yàn)驗(yàn)的人員員簽字確確認(rèn)。第二十六六條交交接工作作應(yīng)當(dāng)形形成書面面記錄。。交接記記錄應(yīng)當(dāng)當(dāng)由建設(shè)設(shè)單位和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)共同簽簽章確認(rèn)認(rèn)。）⑶對于惡惡意串通通、弄虛虛作假，，共同侵侵犯業(yè)主主利益的的行為，，《辦法法》規(guī)定定建設(shè)單單位和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)共同同承擔(dān)責(zé)責(zé)任。（（第四十條條建設(shè)設(shè)單位與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)惡意串串通、弄弄虛作假假，在物物業(yè)承接接查驗(yàn)活活動(dòng)中共共同侵害害業(yè)主利利益的，，雙方應(yīng)應(yīng)當(dāng)共同同承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。）為什么要要明確承承接查驗(yàn)驗(yàn)雙方的的共同責(zé)責(zé)任？一是物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)在其其中屬于于弱勢地地位，建建設(shè)單位位說交什什么，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)就就接什么么，以后后出了問問題很難難追究清清是誰的的責(zé)任，，例如消消防設(shè)施施的交接接；二是是建設(shè)單單位與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)活動(dòng)中中共同侵侵害業(yè)主主利益的的，如何何厘清雙雙方的責(zé)責(zé)任也是是一大難難題。明確雙方方的共同同責(zé)任，，是確保保承接查查驗(yàn)過程程中雙方方相互推推諉、相相互扯皮皮或者共共同推卸卸責(zé)任的的有效法法寶。五個(gè)明確確4、明確確了行政政部門對對物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)的監(jiān)管管責(zé)任制定《辦辦法》的的主導(dǎo)思思想之一一，就是是要通過過公權(quán)力力的適度度干預(yù)，，平衡物物業(yè)承接接查驗(yàn)雙雙方的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)，保護(hù)護(hù)處于弱弱勢地位位的業(yè)主主和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。⑴辦理備備案手續(xù)續(xù)。（第二十九九條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自物物業(yè)交接接后30日內(nèi)，，持下列列文件向向物業(yè)所所在地的的區(qū)、縣縣（市））房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門辦理備備案手續(xù)續(xù)：）⑵責(zé)令限限期改正正。（第四十二二條建建設(shè)單位位、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)未按按本辦法法履行承承接查驗(yàn)驗(yàn)義務(wù)的的，由物物業(yè)所在在地房地地產(chǎn)行政政主管部部門責(zé)令令限期改改正；逾逾期仍不不改正的的，作為為不良經(jīng)經(jīng)營行為為記入企企業(yè)信用用檔案，，并予以以通報(bào)。）⑶行使處處罰權(quán)。。（第四十三三條建建設(shè)單位位不移交交有關(guān)承承接查驗(yàn)驗(yàn)資料的的，由物物業(yè)所在在地房地地產(chǎn)行政政主管部部門責(zé)令令限期改改正；逾逾期仍不不移交的的，對建建設(shè)單位位予以通通報(bào)，并并按照《《物業(yè)管管理?xiàng)l例例》第五五十九條條的規(guī)定定處罰。?！段飿I(yè)管管理?xiàng)l例例》第五十九九條違反本條條例的規(guī)規(guī)定，不不移交有有關(guān)資料料的，由由縣級(jí)以以上地方方人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門責(zé)令令限期改改正；逾逾期仍不不移交有有關(guān)資料料的，對對建設(shè)單單位、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)予予以通報(bào)報(bào)，處1萬元以以上10萬元以以下的罰罰款。））明確監(jiān)管管職責(zé)的的目的是是什么？？其一是督督促物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)在物物業(yè)承接接查驗(yàn)中中切實(shí)做做到“客客觀公正正”；其其二是保保證前期期物業(yè)服服務(wù)合同同雙方在在物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)之切實(shí)實(shí)做到““權(quán)責(zé)分分明。五個(gè)明確確5、明確確了物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)的內(nèi)內(nèi)容和重重點(diǎn)⑴內(nèi)容。（第十六條條（一）共共用部位位：一般般包括建建筑物的的基礎(chǔ)、、承重墻墻體、柱柱、梁、、樓板、、屋頂以以及外墻墻、門廳廳、樓梯梯間、走走廊、樓樓道、扶扶手、護(hù)護(hù)欄、電電梯井道道、架空空層及設(shè)設(shè)備間等等；（二）共共用設(shè)備備：一般般包括電電梯、水水泵、水水箱、避避雷設(shè)施施、消防防設(shè)備、、樓道燈燈、電視視天線、、發(fā)電機(jī)機(jī)、變配配電設(shè)備備、給排排水管線線、電線線、供暖暖及空調(diào)調(diào)設(shè)備等等；（三）共共用設(shè)施施：一般般包括道道路、綠綠地、人人造景觀觀、圍墻墻、大門門、信報(bào)報(bào)箱、宣宣傳欄、、路燈、、排水溝溝、渠、、池、污污水井、、化糞池池、垃圾圾容器、、污水處處理設(shè)施施、機(jī)動(dòng)動(dòng)車（非非機(jī)動(dòng)車車）停車車設(shè)施、、休閑娛娛樂設(shè)施施、消防防設(shè)施、、安防監(jiān)監(jiān)控設(shè)施施、人防防設(shè)施、、垃圾轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施施以及物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房等等。）⑵不作為為內(nèi)容。。（第十七條條建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法移交有有關(guān)單位位的供水水、供電電、供氣氣、供熱熱、通信信和有線線電視等等共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備，不作作為物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)現(xiàn)場場檢查和和驗(yàn)收的的內(nèi)容。）⑶重點(diǎn)。。（第十八條條現(xiàn)場場查驗(yàn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)綜合合運(yùn)用核核對、觀觀察、使使用、檢檢測和試試驗(yàn)等方方法，重重點(diǎn)查驗(yàn)驗(yàn)物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的配配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、外觀觀質(zhì)量和和使用功功能。）而非非其內(nèi)在在質(zhì)量和和安全性性能。明確承接接查驗(yàn)重重點(diǎn)的作作用是什什么？強(qiáng)化物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)工作作的針對對性和實(shí)實(shí)用性，，根據(jù)以以往物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)中存存在的問問題，有有針對性性進(jìn)行相相關(guān)制度度的設(shè)計(jì)計(jì)。定位與適適用⑴定位。。作為《《條例》》的配套套性政策策和物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)制度度的細(xì)化化和補(bǔ)充充?！掇k辦法》既既不同于于“物業(yè)業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”，也也不同于于“物業(yè)業(yè)服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目交接接辦法””。與技技術(shù)性強(qiáng)強(qiáng)的“物物業(yè)接管管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”相相比，更更偏重于于制度性性和程序序性，與與綜合性性整體項(xiàng)項(xiàng)目的““物業(yè)服服務(wù)項(xiàng)目目交接辦辦法”相相比，《《辦法》》涉及交交接的內(nèi)內(nèi)容僅為為物業(yè)共共用部位位和共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備。定位與適適用⑵《辦法法》的適適用范圍圍，應(yīng)明明確限定定為前期期物業(yè)管管理階段段的新建建物業(yè)，，雖然《《辦法》》規(guī)定前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同終止止后，業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)之之間的承承接查驗(yàn)驗(yàn)可以參參照，但但僅限于于其中部部分程序序性和技技術(shù)性條條款，《《辦法》》中大量量關(guān)于建建設(shè)單位位和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的權(quán)權(quán)利、義義務(wù)及法法律責(zé)任任的實(shí)體體規(guī)定具具有主體體的相對對性和內(nèi)內(nèi)容的時(shí)時(shí)效性。。物業(yè)先查查驗(yàn)責(zé)任任可明確確【案例】】市民姚姚女士所所在的小小區(qū)，自自開發(fā)商商撤出后后，物業(yè)業(yè)公司沒沒有真正正履行管管理義務(wù)務(wù)。小區(qū)區(qū)路燈等等公共設(shè)設(shè)施受損損得不到到及時(shí)解解決，居居民怨聲聲載道，，開發(fā)商商卻與物物業(yè)單位位相互推推諉。由由于大多多數(shù)小區(qū)區(qū)業(yè)主入入住前沒沒有查驗(yàn)驗(yàn)小區(qū)公公共部位位及設(shè)施施的質(zhì)量量達(dá)標(biāo)情情況，以以至于存存在質(zhì)量量問題的的部分無無法被發(fā)發(fā)現(xiàn)并及及時(shí)得到到維修。。作為責(zé)責(zé)任主體體的開發(fā)發(fā)商及物物業(yè)管理理公司遺遺留下來來的問題題，成了了小區(qū)全全體業(yè)主主的頭疼疼事。物業(yè)先查查驗(yàn)責(zé)任任可明確確【政策解解讀】在在商品房房交房過過程中，，絕大多多數(shù)業(yè)主主只對自自己購買買的房屋屋內(nèi)部進(jìn)進(jìn)行檢查查驗(yàn)收，，而對小小區(qū)公共共部位、、公共設(shè)設(shè)施不進(jìn)進(jìn)行查驗(yàn)驗(yàn)。因此此，這些些未被查查驗(yàn)的部部分若存存在質(zhì)量量問題，，并不能能被發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并要求求開發(fā)商商維修。。一旦在在房屋保保質(zhì)期外外出現(xiàn)故故障，就就得使用用公共維維修資金金維修，，損害了了業(yè)主的的利益。?！掇k法法》的出出臺(tái)，類類似姚女女士所在在小區(qū)的的遭遇可可得到有有效規(guī)避避。物業(yè)先查查驗(yàn)責(zé)任任可明確確《辦法》》規(guī)定，，開發(fā)商商必須在在確保物物業(yè)不存存在質(zhì)量量問題的的情況下下才能撤撤出。交交接后發(fā)發(fā)現(xiàn)隱蔽蔽工程質(zhì)質(zhì)量問題題、影響響房屋結(jié)結(jié)構(gòu)安全全和正常常使用以以及給業(yè)業(yè)主造成成經(jīng)濟(jì)損損失的，，由開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位負(fù)責(zé)責(zé)維修及及依法承承擔(dān)賠償償責(zé)任。。物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)擅自承承接未經(jīng)經(jīng)查驗(yàn)的的物業(yè)，，因物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備缺缺陷給業(yè)業(yè)主造成成損害的的，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)也要要承擔(dān)相相應(yīng)的賠賠償責(zé)任任。《辦辦法》的的實(shí)施，，可以幫幫助業(yè)主主第一時(shí)時(shí)間發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，，明確維維修責(zé)任任，也就就意味著著最終交交到全體體業(yè)主手手中的是是合格的的物業(yè)。。物業(yè)檔案案歸全體體業(yè)主所所有【案例】】市民梁梁先生住住的小區(qū)區(qū)，前期期物業(yè)管管理公司司即將期期滿。小小區(qū)業(yè)委委會(huì)籌備備小組征征求業(yè)主主意見后后，準(zhǔn)備備聘請新新的物業(yè)業(yè)管理公公司。此此事備受受小區(qū)業(yè)業(yè)主關(guān)注注。梁先先生說，，自入住住以來，，業(yè)主不不知道小小區(qū)內(nèi)具具體的物物業(yè)檔案案包括什什么內(nèi)容容。這次次更換物物業(yè)，很很多業(yè)主主希望能能詳細(xì)地地了解小小區(qū)路燈燈、建筑筑物的基基礎(chǔ)等小小區(qū)公共共部分、、設(shè)施的的資料。。物業(yè)檔案案歸全體體業(yè)主所所有【政策解解讀】不不只是梁梁先生，，很多小小區(qū)業(yè)主主都不了了解，或或者很少少關(guān)心小小區(qū)物業(yè)業(yè)的檔案案。業(yè)主主入住后后，一旦旦小區(qū)的的公共設(shè)設(shè)施、部部位等出出了問題題，因維維修不及及時(shí)導(dǎo)致致的物業(yè)業(yè)管理糾糾紛時(shí)有有發(fā)生，，遭遇開開發(fā)商和和物業(yè)管管理公司司“扯皮皮”的事事也就不不可避免免。《辦辦法》的的實(shí)施，，則可避避免開發(fā)發(fā)商和物物業(yè)踢皮皮球。按按規(guī)定，，物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)檔案屬屬于全體體業(yè)主所所有，業(yè)業(yè)主享有有知情權(quán)權(quán)和監(jiān)督督權(quán)。前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同終止止，新舊舊物業(yè)企企業(yè)更替替時(shí)，業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)選聘新新的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，，原物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在前期期物業(yè)服服務(wù)合同同終止之之日起10日內(nèi)內(nèi)，向業(yè)業(yè)主委員員會(huì)移交交物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)檔案。。物業(yè)檔案案歸全體體業(yè)主所所有開發(fā)商要要在物業(yè)業(yè)交付使使用15日前，，和物業(yè)業(yè)企業(yè)完完成承接接查驗(yàn)。。在查驗(yàn)驗(yàn)工作開開始之前前20天天，開發(fā)發(fā)商就得得把竣工工驗(yàn)收材材料、設(shè)設(shè)備清單單、保修修文件等等資料移移交給物物業(yè)企業(yè)業(yè)。物業(yè)業(yè)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)對物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場檢查查和驗(yàn)收收。同時(shí)時(shí)雙方要要簽訂協(xié)協(xié)議，對對基本情情況、存存在問題題、解決決方法及及其時(shí)限限、雙方方權(quán)利義義務(wù)、違違約責(zé)任任等事項(xiàng)項(xiàng)作出明明確約定定。交接接產(chǎn)生的的費(fèi)用，，由開發(fā)發(fā)商和物物業(yè)企業(yè)業(yè)在前期期物業(yè)服服務(wù)合同同中約定定，沒有有約定或或者約定定不明確確的，由由建設(shè)單單位承擔(dān)擔(dān)。業(yè)主代表表可參加加現(xiàn)場查查驗(yàn)【案例】】市民梁梁先生還還有疑問問，進(jìn)行行現(xiàn)場查查驗(yàn)如果果沒有第第三方監(jiān)監(jiān)督，只只有開發(fā)發(fā)商、物物業(yè)公司司兩方，，則很難難避免開開發(fā)商和和物業(yè)公公司串通通一氣作作假。能能否由小小區(qū)的業(yè)業(yè)主本人人或者業(yè)業(yè)主聘請請的第三三方參加加現(xiàn)場查查驗(yàn)？業(yè)主代表表可參加加現(xiàn)場查查驗(yàn)【政策解解讀】為為了保障障業(yè)主利利益，《《辦法》》規(guī)定，，物業(yè)承承接查驗(yàn)驗(yàn)可以邀邀請業(yè)主主代表以以及物業(yè)業(yè)所在地地房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門參加，，也可以以聘請相相關(guān)專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)協(xié)助進(jìn)行行，物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)的過過程和結(jié)結(jié)果可以以公證。。在物業(yè)業(yè)交付使使用15日前，，建設(shè)單單位或開開發(fā)商與與選聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)完成物物業(yè)共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的承接接查驗(yàn)，，并將物物業(yè)承接接查驗(yàn)備備案情況況書面告告知業(yè)主主。業(yè)主代表表可參加加現(xiàn)場查查驗(yàn)物業(yè)查驗(yàn)驗(yàn)記錄包包括房屋屋質(zhì)量查查驗(yàn)記錄錄、設(shè)施施設(shè)備查查驗(yàn)記錄錄和環(huán)境境工程查查驗(yàn)記錄錄，雙方方可以根根據(jù)物業(yè)業(yè)的具體體情況設(shè)設(shè)計(jì)查驗(yàn)驗(yàn)記錄表表。業(yè)主主代表如如果在查查驗(yàn)時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)不合合格的項(xiàng)項(xiàng)目，可可要求開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)進(jìn)行返