南京新城科技園企業(yè)孵化器策劃方案

智領天下

欲速必達南京新城科技園推廣運營策劃案01加速器：項目分析1.1項目地塊解析項目技術指標現(xiàn)狀分析1項目總用地面積：45090平米規(guī)劃容積率：4.0規(guī)劃建筑面積約為22萬平米東至青山路，西至香山路，南至嘉陵江東街，北至白龍江東街用地面積4萬平方米前期已形成相關業(yè)態(tài)：新城科技園目前已有美國德爾塔動力設備中國總部、南京雨潤集團總部進駐。適于發(fā)展與產(chǎn)業(yè)相關的嵌入式高科技及研發(fā)中心。市區(qū)邊緣優(yōu)勢：與南京市中心距離僅二十分鐘車程，利于吸引南京市區(qū)內(nèi)發(fā)展壯大的研發(fā)類企業(yè)外移。南京的重點發(fā)展區(qū)域：作為南京市核心區(qū)域大門，新城科技園應具備吸引國內(nèi)外知名研發(fā)企業(yè)的入駐條件。項目區(qū)位特征2現(xiàn)狀分析交通條件臨近312國道、繞城公路，快速通達南京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)。地鐵，縮短與市中心區(qū)的相對距離，有利于市區(qū)內(nèi)研發(fā)企業(yè)的遷入。通過繞城公路-機場高速至機場僅需20分鐘車程3現(xiàn)狀分析SWOT分析(S)優(yōu)勢-----區(qū)域優(yōu)勢：——交通優(yōu)勢：陸空交通極為方便，依繞城公路，距離市中心20分鐘路程。南連地鐵1號線，距南京祿口國際機場只有20分鐘車程?！瞬艃?yōu)勢：提供的強大的人才和智力支持1(W)劣勢SWOT分析——周邊商業(yè)配套尚不成熟本項目周邊配套設施尚不成熟。目前周邊還沒有單身公寓、商業(yè)等配套服務設施，需進一步完善。----項目地塊較大，推廣周期較長；2——國內(nèi)外大中型研發(fā)企業(yè)看好南京的研發(fā)環(huán)境南京是六朝古都，有濃厚的歷史沉淀和文化底蘊，擁有眾多的高校和科研院所及大量的圖書館、博物館、美術館、寫字樓等文化設施及配套設施，研發(fā)環(huán)境極佳，是國內(nèi)外企業(yè)設立研發(fā)基地的首選之地。隨著國內(nèi)外研發(fā)企業(yè)的入駐南京，為本項目提供了廣闊的市場前景?！暇┥袩o加速器概念研發(fā)產(chǎn)業(yè)園目前，跨國公司及國內(nèi)大企業(yè)紛紛在南京設立研發(fā)基地，但現(xiàn)代高成長企業(yè)相對分布零散，南京現(xiàn)在尚無專業(yè)的加速器研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。這為本項目提供了有利的市場空隙。(O)機會SWOT分析3——鼓樓區(qū)產(chǎn)業(yè)主題園區(qū)的規(guī)劃建設依托南京工業(yè)大學、國電南自、南瑞、十四所、720廠等科研院所，投資30億元興建的軟件產(chǎn)業(yè)主題園區(qū)，已經(jīng)吸引了世界500強企業(yè)美國朗訊科技、艾默生電器，國內(nèi)軟件企業(yè)聯(lián)創(chuàng)科技、日恒信息、移軟科技的進駐，對本項目造成了一定的威脅?！昊▍^(qū)研發(fā)基地已顯現(xiàn)集聚效應目前已有中興通訊（南京）研發(fā)中心、舜天研發(fā)中心、東軟以及華為科技等落戶寧南新區(qū)，在集聚效應的作用下，寧南新區(qū)已經(jīng)成為南京的首選研發(fā)基地，南京雨花軟件園也成為軟件企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂園?！獊碜越瓕巺^(qū)研發(fā)物業(yè)的競爭經(jīng)過十多年的建設，江寧開發(fā)區(qū)已成為國內(nèi)外企業(yè)競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地，吸引了眾多以制造業(yè)為主的跨國公司和國內(nèi)大型企業(yè)的落戶。摩托羅拉、愛立信、西門子、南瑞繼保電氣、通用磨坊、信息產(chǎn)業(yè)部14所、自動化研究院的研發(fā)中心和研發(fā)機構(gòu)也紛紛落戶江寧，使江寧的研發(fā)物業(yè)日趨成熟，研發(fā)環(huán)境得到極大的改善，對本項目會造成一定的威脅。(T)威脅SWOT分析4(S)優(yōu)勢SWOT分析(W)劣勢(T)威脅(O)機會–雨花區(qū)研發(fā)基地已現(xiàn)集聚效應–以世界之窗為主的鼓樓區(qū)軟件園的規(guī)劃建設–其它市區(qū)內(nèi)科技園、創(chuàng)意園、寫字數(shù)競爭–南京尚無加速器概念產(chǎn)業(yè)園–國內(nèi)外大型研發(fā)企業(yè)看好-南京的研發(fā)環(huán)境–周邊配套尚不成熟–重點研發(fā)企業(yè)入駐少-重點區(qū)域優(yōu)勢：河西新城重點區(qū)域-交通優(yōu)勢：、312國道、繞城公路、地鐵、機場-人才優(yōu)勢加速器器：核核心價價值體體系思思考02企業(yè)歷歷程孵化器器和現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)加加速器器，在在服務務模式式和服服務內(nèi)內(nèi)容上上存在在一定定的相相似之之處，，但在在服務務對象象上又又有著著根本本的不不同。。孵化化器所所服務務對象象以種種子期期企業(yè)業(yè)為主主，幫幫助其其順利利生存存；現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)加加速器器所服服務對對象以以成長長期企企業(yè)為為主，，幫助助其快快速壯壯大。。高成成長企企業(yè)在在其發(fā)發(fā)展過過程中中對于于環(huán)境境具有有高度度的依依賴性性。這這些企企業(yè)從從孵化化器畢畢業(yè)之之后，，迫切切需要要一個個能夠夠提供供更優(yōu)優(yōu)質(zhì)服服務的的發(fā)展展環(huán)境境和更更靈活活舒展展的物物理空空間等等外部部條件件，才才能適適應其其快速速擴張張的需需求，，度過過企業(yè)業(yè)發(fā)展展中最最為關關鍵的的階段段。企業(yè)空空間選選擇企業(yè)生生命周周期種子期期初創(chuàng)期期成長期期孵化器器辦公樓樓專業(yè)園園探索區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的的未來來也就就必須須透視視高成成長企企業(yè)的的特點點和需需求。。雖然不不同研研究對對高成成長企企業(yè)有有不同同評價價標準準和側(cè)側(cè)重點點，但但評價價對象象基本本集中中在創(chuàng)創(chuàng)新活活力極極強的的中小小企業(yè)業(yè)，評評價焦焦點是是發(fā)展展迅速速。德勤標標準：：將經(jīng)營營至少少3年，在在最近近三個個年度度中，，第一一年營營業(yè)收收入不不少于于5萬美元元高科科技企企業(yè)定定義為為高成成長企企業(yè)。。中關村村標準準：企業(yè)業(yè)技工工貿(mào)總總收入入規(guī)模模在2000萬元―5億元之之間，，其中中：總總收入入在2000萬元―5000萬元之之間，，收入入增長長率達達到20%或利潤潤增長長率達達到10%；總收收入在在5000萬元―1億元之之間，，收入入增長長率達達到10%或利潤潤增長長率達達到10%；總收收入在在1億元―5億元之之間，，收入入增長長率達達到5%或利潤潤增長長率達達到10%?？傮w體來看看，高高成長長企業(yè)業(yè)具有有成長長速度度快、、創(chuàng)新新能力力強、、發(fā)展展模式式新、、專注注細分分領域域等特特點。。高成長長企業(yè)業(yè)對于于外部部環(huán)境境具有有獨特特的需需求，，主要要體現(xiàn)現(xiàn)在對對于服服務質(zhì)質(zhì)量的的要求求更高高、服服務內(nèi)內(nèi)容更更加豐豐富、、服務務能力力更強強、服服務方方式更更加個個性化化。高成長長企業(yè)業(yè)標準準項目名名稱：：永豐豐e-factory城市：：北京京項目類類型：：在建建物業(yè)類類別：：研發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)業(yè)園裝修狀狀況：：公共共部分分精裝裝修物業(yè)地地址：：海淀淀區(qū)永永捷北北路3號開發(fā)商商：北北京中中關村村產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地發(fā)展展有限限公司司案例借借鑒入駐企企業(yè)情情況隨著安安泰科科技、、用友友軟件件、大大唐電電信、、中國國航天天時代代電子子、中中科納納米等等130余家企企業(yè)的的入駐駐，基基地形形成了了“以以新材材料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為基礎礎，以以電子子信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)為龍龍頭，，充充分實實現(xiàn)電電子信信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與與新材材料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)互互動發(fā)發(fā)展””的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢。。截至至2008年底，，基地地入駐駐企業(yè)業(yè)累計計開復復工面面積82萬平方方米，，竣工工52萬平方方米。。2008年基地地入駐駐企業(yè)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值約約52億元，，上繳繳稅費費約3.5億元。。案例借借鑒永豐現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)加加速器器：滿滿足高高成長長性企企業(yè)的的多種種需求求而提提出的的，并并且在在實踐踐中不不斷探探索和和完善善為企企業(yè)服服務的的功能能。永永豐現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)加加速器器為企企業(yè)提提供具具有專專業(yè)化化研發(fā)發(fā)、投投融資資、人人力資資源等等其它它公共共平臺臺服務務。同同時，，入駐駐永豐豐的企企業(yè)可可以享享受在在中關關村園園區(qū)辦辦公的的企業(yè)業(yè)所享享受的的優(yōu)惠惠，隨隨著永永豐加加速器器的進進一步步發(fā)展展和完完善，，永豐豐將有有可能能申請請到更更加適適合加加速器器發(fā)展展和高高成長長企業(yè)業(yè)發(fā)展展的配配套政政策，，給入入駐企企業(yè)帶帶來一一定的的實惠惠，實實現(xiàn)區(qū)區(qū)域價價值的的升值值。永豐現(xiàn)代企企業(yè)加加速器器模式式Keywords：專業(yè)化化研發(fā)發(fā)、投投融資資、人人力資資源公公共平平臺服服務企業(yè)優(yōu)優(yōu)惠政政策。。案例借借鑒政策優(yōu)優(yōu)惠高新技技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)區(qū)域價格成本物理空間和和配套設施施人才聚集服務管理其他加速服服務入住企業(yè)看看重什么基礎服務附加服務增值服務案例借鑒基礎型三大大保障發(fā)展型四大大平臺延伸型五類類服務政策環(huán)境配配套套設施物物理空空間研發(fā)平臺融融資資平臺HR平臺網(wǎng)網(wǎng)絡平平臺信息服務展展會服務法法律律服務咨咨詢詢服務商務務服務核心價值體體系高成長企業(yè)業(yè)對于辦公公場所，特特別是對標標準生產(chǎn)廠廠房要求具具有很大的的擴容性，，即現(xiàn)代企企業(yè)加速器器的空間要要足夠大，，設施要求求標準化，，保障高成成長企業(yè)在在一定時間間內(nèi)能夠有有比目前廠廠房面積大大一倍甚或或兩倍的空空間，并且且能立刻投投入使用。。這就要求求現(xiàn)代企業(yè)業(yè)加速器能能夠快速反反應，綜合合協(xié)調(diào)，做做出適當預預期，進行行科學規(guī)劃劃和引導，，滿足高成成長企業(yè)客客戶的空間間需求。五類服務四大平臺三大保障高成長企業(yè)業(yè)對于政策策環(huán)境具有有更高的敏敏感性，特特別是更更加關注產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相相關政策。?，F(xiàn)代企業(yè)業(yè)加速器可可以通過為為企業(yè)提供供政策信息息服務、政政策咨詢與與指導服務務等，使高高成長企業(yè)業(yè)能夠充分分利用到相相關政策所所帶來的便便利。通過過建立政府府相關部門門的“一站站式”服務務窗口等形形式，提供供快捷高效效的政策服服務，樹立立服務型政政府形象。。制定與高高成長企業(yè)業(yè)發(fā)展特點點相協(xié)調(diào)的的關于知識識產(chǎn)權(quán)、標標準等具有有戰(zhàn)略性的的政策。高成長企業(yè)對對滿足員工人人性化生活需需求的宜居環(huán)環(huán)境、高品質(zhì)質(zhì)生活設施、、獨特濃厚的的文化氛圍等等高附加值服服務具有更高高的要求，現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)加速速器的周邊環(huán)環(huán)境要基本滿滿足宜居要求求，能夠提供供更為豐富的的商業(yè)活動場場所、娛樂活活動場所等，，同時在創(chuàng)新新創(chuàng)業(yè)氛圍之之外，逐步形形成時尚生活活的濃厚氛圍圍，吸引更多多的高成長企企業(yè)向現(xiàn)代企企業(yè)加速器集集聚。優(yōu)惠的政策服服務配套設施服務務可快速拓展的的物理空間核心價值體系系高成長企業(yè)在在上市之前，，銀行貸款仍仍然是融資的的最主要渠道道，但銀行給給予高成長企企業(yè)貸款的風風險性很大，，由現(xiàn)代企業(yè)業(yè)加速器作為為法人單位聯(lián)聯(lián)合擔保公司司、信用評價價機構(gòu)、銀行行等機構(gòu)，在在現(xiàn)有支持高高成長企業(yè)融融資政策的基基礎上，建立立低成本、高高效率的擔保保貸款通道，，為那些具有有高成長性、、信用良好的的企業(yè)提供符符合企業(yè)發(fā)展展特點的融資資解決方案。。五類服務四大平臺三大保障：人力資源是高高成長企業(yè)承承載未來發(fā)展展的核心資源源，高成長企企業(yè)在人才招招聘、人才規(guī)規(guī)劃、預防人人才流失等方方面較為敏感感。加速器通通過與人才服服務中心、人人才市場等進進行協(xié)調(diào)，建建立若干個針針對不同產(chǎn)業(yè)業(yè)需求的人才才招聘網(wǎng)絡接接口，為高成成長企業(yè)提供供會員制服務務。同時針對對高成長企業(yè)業(yè)人才流動頻頻繁的現(xiàn)象，，為企業(yè)設計計全面的人才才規(guī)劃和個人人職業(yè)生涯規(guī)規(guī)劃。技術研發(fā)與創(chuàng)創(chuàng)新在企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略中占占有極其重要要的位置，也也是企業(yè)經(jīng)營營者最為關注注的領域之一一。但是仍然然面臨著一系系列如技術壁壁壘、設備價價格較高、測測試服務不完完備等限制企企業(yè)研發(fā)的問問題。加速器器通過整合資資資源，并從從中協(xié)調(diào)，應應用現(xiàn)有的研研發(fā)、設計、、測試等服務務機構(gòu)，建立立相應的服務務中心或服務務平臺，為高高成長企業(yè)提提供實驗室租租賃服務、中中試服務、加加工服務、測測試服務、標標準和專利服服務等，降低低企業(yè)研發(fā)成成本，實現(xiàn)研研發(fā)資源共享享。研發(fā)平臺HR平臺市場拓展是高高成長企業(yè)發(fā)發(fā)展的重中之之重，對于市市場空間的開開拓能力與技技術研發(fā)能力力成為企業(yè)成成長壯大的““兩翼”。通通過加速器組組織本身的影影響力，爭取取市場的關注注，并與一些些規(guī)模采購商商建立合作關關系，整合政政府、區(qū)域和和企業(yè)各方面面資源，搭建建服務平臺，，為企業(yè)及其其客戶建立聯(lián)聯(lián)系渠道。融資平臺網(wǎng)絡平臺核心價值體系系五類服務四大平臺三大保障五類服務展會服務針對高成長企企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)權(quán)、首次公開開招股（IPO）、貸款融資資、產(chǎn)品或技技術代理經(jīng)營營及市場流通通渠道等，提提供貴賓式服服務，提供企企業(yè)不同個體體所需的商務務服務系列解解決方案，并并納入企業(yè)數(shù)數(shù)據(jù)庫進行后后續(xù)跟蹤和支支持。商務服務法律服務法律服務信息服務高成長企業(yè)在在財務管理上上具有一定的的基礎，對審審計業(yè)務有更更高的要求。。同時也面臨臨更多法律風風險，如知識識產(chǎn)權(quán)問題、、投融資合法法性問題，跨跨國投資問題題、上市企業(yè)業(yè)交易、公司司內(nèi)部財務等等問題。現(xiàn)代代企業(yè)加速器器為企業(yè)提供供全面的財務務規(guī)劃和管理理服務，提供供全盤性合理理避稅服務、、全面法律服服務等。借助參與國際際性或全國性性展覽活動進進行入住企業(yè)業(yè)產(chǎn)品和品牌牌宣傳，是是高成長企業(yè)業(yè)建立品牌影影響力的重要要手段。與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合合組織企業(yè)參參與不同規(guī)格格的展覽展會會，是現(xiàn)代企企業(yè)加速器在在品牌宣傳和和市場推廣方方面提供的服服務之一?，F(xiàn)代企業(yè)加速速器針對不同同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)業(yè)提供時效性性信息定制服服務，并通過過展示板、快快報、手機短短信、郵件等等多種形式快快速送達。這這種經(jīng)過信息息甄別和加工工的“一對一一”信息服務務更加具有針針對性，也有有利于節(jié)約企企業(yè)瀏覽大量量信息的時間間。在現(xiàn)代企企業(yè)加速器網(wǎng)網(wǎng)絡平臺上，，以虛擬沙龍龍的形式加強強不同企業(yè)員員工之間的相相互交流和聯(lián)聯(lián)系以降低高高成長企業(yè)員員工的工作壓壓力。會員可可以探討管理理問題、交流流生活信息、、組織集體活活動等。高成長企業(yè)對對于咨詢服務務的認可程度度明顯高于其其它類型企業(yè)業(yè)。高成長型型企業(yè)往往難難以對咨詢需需求進行準確確定位，咨詢詢需求比較全全面，不以咨咨詢報告為依依托，主要體體現(xiàn)在直面互互動、篇幅不不長但可執(zhí)行行的公司執(zhí)行行性文件，現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)加速速器通過建立立專家咨詢委委員會的方式式，甄選出不不同產(chǎn)業(yè)的技技術專家、管管理專家和戰(zhàn)戰(zhàn)略專家，建建立專家聯(lián)系系庫?，F(xiàn)代企企業(yè)加速器通通過促成企業(yè)業(yè)與專家的相相互交流與合合作，聯(lián)合為為高成長企業(yè)業(yè)發(fā)展提供智智力支持。核心價值體系系五大服務四大平臺三大保障新城科技園加加速器核心價值體系系加速器：招商商推廣發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略03三位一體發(fā)展展策略推廣傳播招商策略運營管理概念推廣價值體系推廣廣逐步分點推廣廣重點企業(yè)招商商跟隨企業(yè)招商商次重點企業(yè)招招商平臺搭建配套搭建物管商管搭建建各階段推廣計計劃1時期推廣階段6個月籌備期6個月概念宣導期價值體系推廣廣期10個月10個月重點企業(yè)推廣廣招商階段各階段招商計計劃1時期5個月籌備期10個月全面推廣期強力推廣期12個月12個月快速發(fā)展期重點客戶次重點推廣跟隨企業(yè)推廣廣商管物管時期各階段運營計計劃1配套搭建平臺搭建物管搭建政策搭建推廣策略：次次第推廣有有條不不紊從籌備開始，，先導入加速速器概念，在在市場上引起起關注，之后后對加速器進進行價值體系系解讀，在解解讀中，讓企企業(yè)決策人充充分了解新城城科技園的種種種USP體系。在引入入重點企業(yè)后后，對重點企企業(yè)進行宣導導，從而讓跟跟隨企業(yè)逐步步進駐加速器器園區(qū)。推廣執(zhí)行細細案2推廣執(zhí)行細細案2廣告核心：：企業(yè)加加速器隨著“孵化化企業(yè)”成成長為“高高成長企業(yè)業(yè)”，孵化化器的功能能也面臨升升級。企業(yè)業(yè)加速器體體現(xiàn)出園區(qū)區(qū)未來的一一種增長方方式，即以以土地為依依托，通過過向企業(yè)提提供優(yōu)質(zhì)、、有償?shù)姆?，收收回服務成成本，?yōu)化化投入產(chǎn)出出比，實現(xiàn)現(xiàn)盈利和長長遠發(fā)展。。Slogan：智領天下欲速必達推廣執(zhí)行細細案2Slogan：企/業(yè)/加/速/引/擎推廣執(zhí)行細細案2推廣執(zhí)行細細案2推廣執(zhí)行細細案2推廣執(zhí)行細細案2南京媒介為為主國內(nèi)財經(jīng)媒媒體輔助修正整合媒媒介分布準備階段預熱市場重要推廣節(jié)節(jié)點重點入住企企業(yè)宣傳大眾傳播形形象、小眾眾媒介傳達達、會議推推介、渠道道營銷EMBA結(jié)業(yè)等可能能的公關機機會開園活動暨暨經(jīng)貿(mào)洽談談會公關目標企業(yè)顧顧客開始新新財年規(guī)劃劃推廣執(zhí)行細細案2概念推廣價值體系推推廣入住企業(yè)推推廣南京首個高高速成長企企業(yè)加速器器科技園區(qū)區(qū)智領天下欲欲速速必達三大基礎四四大大平臺五五大服務務根據(jù)媒介特特征、目標標受眾的關關注特點具具體設定廣告標題Slogan（推廣語））USP（獨特賣點點）項目定位傳播概念衍衍生的方向向目標受眾認認知接受的的方向從概念訴求求到價值體體系描述，，再到入住住企業(yè)宣傳傳一系列體體系。推廣執(zhí)行細細案2推廣執(zhí)行細細案2目標受眾報紙廣告網(wǎng)絡廣告戶外廣告雜志廣告實地考察展板視頻樓書對企業(yè)需求求和投資需需求的理解解或潛在意意識被廣告標題題或項目slogan引起強烈興興趣對項目USP的具體理解解對項目的體體驗和具體體感受報紙廣告：：激發(fā)企業(yè)業(yè)家更換辦辦公場所動動機，注重重對眼球吸吸引，形成成對的興興趣，簡單單了解賣點點。網(wǎng)絡廣告：：吸引眼球球、推廣品品牌形象象，更廣的的輻射地域域。戶外廣告：：激發(fā)企業(yè)業(yè)家更換辦辦公場所的的動機，注注重對眼球球吸引雜志廣告：：吸引眼球球，特定閱閱讀環(huán)境和和氛圍下激激發(fā)企業(yè)家家對企業(yè)發(fā)發(fā)展的思考考和對產(chǎn)產(chǎn)品的理解解展板、視頻頻（包括多多媒體）：：現(xiàn)場調(diào)動動企業(yè)家的的激情和興興奮度，促促進企業(yè)家家參觀現(xiàn)場場和進一步步洽談。樓書：進一一步的完整整介紹，并并且利于傳傳閱，應有有利于企業(yè)業(yè)家向決策策層其他人人士轉(zhuǎn)介紹紹使用。從受眾接受受信息和認認知發(fā)展過過程看媒介介效用關系系推廣執(zhí)行細細案2報紙媒介的的目標效用用分析類別媒介目標受眾相關說明報媒金陵晚報南京地區(qū)公眾主力媒介：本地紙媒應貫穿營銷推廣始終，盡管受眾復雜，但廣告訴求恰當?shù)脑?，則此類媒介對于吸引顧客來訪的效率較高，且時效較好南京紙媒有5家，讀者存在階段偏好并有部分交叉，但為考慮節(jié)約推廣成本，建議考慮部分投放投放，但南京紙媒存在“利益均分”和“尋租”潛規(guī)則，需要在執(zhí)行中穩(wěn)健處理媒介公關現(xiàn)代快報南京及江蘇地區(qū)公眾南京日報南京的政府機關中國經(jīng)營報國內(nèi)經(jīng)貿(mào)界人士階段性主力媒介：對于提升項目在國內(nèi)的形象和知曉度具有重要價值，宜在經(jīng)洽會和項目開園期間集中使用，屆時利于倍增本地媒介的傳播效力，也有利于網(wǎng)絡媒介受眾的進一步了解項目21世紀經(jīng)濟導報國內(nèi)財經(jīng)和經(jīng)貿(mào)界人士雜志媒介的的目標效用用分析推廣執(zhí)行細細案2類別媒介目標受眾相關說明雜志銀燕國內(nèi)高端人群階段性輔助媒介：可以在羅列的2個媒介當中選擇某1個發(fā)布。由于完全處于消極閱讀狀態(tài)，對于來電來訪的直接效用不大，但形象高端，有利于提高本地紙媒的傳播效力，宜在各個集中推廣階段使用鳳凰世界經(jīng)理人國內(nèi)企業(yè)中高管理者國內(nèi)財經(jīng)和經(jīng)貿(mào)界人士階段性輔助媒介：可以在羅列的3個媒介當中選擇某1-1-2個發(fā)布。利于重復閱讀、傳閱以及深度閱讀，對于提升項目在國內(nèi)的形象和知曉度具有重要價值，宜在經(jīng)洽會和項目開園期間集中使用，屆時利于倍增其他媒介的傳播效力，尤其有利于網(wǎng)絡媒介受眾的再了解。CFO財富類別媒介目標受眾相關說明網(wǎng)絡新浪國內(nèi)的中高階管理層輔助性媒介：受眾復雜，但對于項目品牌知曉度具有貢獻力，同時有利于不斷地及時提示對項目的注意，有利于節(jié)約各種報紙媒介的投入；宜在整合推廣開始時發(fā)布南京365房產(chǎn)網(wǎng)關注南京相關資訊人士主力媒介：對于希望在南京搜尋商務辦公用房的受眾具有良好效力，且有利于深度閱讀和復制下載相關資訊進行傳閱研判，宜在本地紙媒發(fā)布前后使用

項目網(wǎng)站主動搜尋的人群基本媒介：對于已經(jīng)知曉項目的意向顧客具有非常重要的價值，并且有利于完整包裝和推介項目形象，且有利于深度閱讀和復制下載相關資訊進行傳閱研判，應至少在經(jīng)洽會之前，以及全國性紙媒發(fā)布前開通政府網(wǎng)站關注南京投資環(huán)境的異地企業(yè)對于希望了解南京投資環(huán)境的企業(yè)界人士具有一定效率，并且有利于完整包裝和推介項目形象，且有利于深度閱讀和復制下載相關資訊進行傳閱研判，應至少在經(jīng)洽會之前，以及全國性紙媒發(fā)布前使用網(wǎng)絡媒介的的目標效用用分析推廣執(zhí)行細細案2類別媒介目標受眾相關說明戶外市區(qū)大牌南京相關受眾主力媒介：從經(jīng)驗上來看，對于來訪顧客具有一定貢獻，有利于將形象嵌入南京的都市形象當中，對項目形象具有提升作用，且對于時效較短的報紙媒介所發(fā)布的信息進行反復提示，宜提前于報紙媒介使用道旗駕車考察現(xiàn)場的人士基本媒介：提升項目形象，并且減緩了來訪者對路程的敏感，且能夠良好指示路徑，宜盡快使用圍墻機場高速滬寧高速高炮往返滬寧線的相關人士階段性輔助媒介：利于在項目推廣的第二個階段，即經(jīng)洽會前后發(fā)布6個月左右，有利于中后期積累滬寧線企業(yè)顧客戶外媒介的的目標效用用分析推廣執(zhí)行細細案2公關活動是是營銷推推廣當中必必須采用的的有效手段段，需要選選擇目標行行業(yè)和區(qū)域域，針對性性舉辦活動動。有的公公關活動屬屬于政府和和行業(yè)固有有，這類的的活動我們們不能全局局掌控，但但我們可以以借助；有有的是需要要通過一些些渠道手段段自行組織織，這類活活動目的性性強，全局局易控制。。國內(nèi)內(nèi)層層面面經(jīng)洽洽會會會會展展城市市發(fā)發(fā)展展論論壇壇參參展展、、組組織織考考察察產(chǎn)業(yè)業(yè)論論壇壇加速速器器解解析析異地地推推廣廣政府府推介介行業(yè)業(yè)地方方層層面面經(jīng)洽洽會會城市市發(fā)發(fā)展展論論壇壇參參展展組織織考考察察渠道道營營銷銷會議議營營銷銷企業(yè)業(yè)CEO考察察資源源互互通通共共贏贏酒酒會會南京京產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園論論壇壇南京京EMBA同學學會會政府府推介介行業(yè)業(yè)公共共關關系系活活動動推推廣廣的的方方向向和和范范疇疇推廣廣執(zhí)執(zhí)行行細細案案2公共共關關系系活活動動形形式式的的次次第第設設計計企業(yè)業(yè)顧顧客客，，主主要要的的購購買買決決策策人人，，企企業(yè)業(yè)家家或或企企業(yè)業(yè)決決策策高高層層的的時時間間成成本本相相對對比比較較高高，，往往往往樂樂于于各各自自圈圈層層的的活活動動，，并并且且注注重重公公關關活活動動參參與與者者身身份份的的對對等等性性，，因因此此，，有有效效的的公公共共關關系系活活動動組組織織，，需需要要有有的的放放矢矢地地具具體體設設計計，，否否則則或或者者應應者者寥寥寥寥，，或或者者毫毫無無效效用用。。破冰冰接接近近搜尋尋名名錄錄篩選選對對象象發(fā)現(xiàn)現(xiàn)需需求求推介介項項目目組織織活活動動擴大大影影響響設計計方方案案以潛潛在在顧顧客客為為中中心心以其其他他相相關關者者為為環(huán)環(huán)境境以特特定定事事件件為為背背景景推廣廣執(zhí)執(zhí)行行細細案案2注重重可可感感知知體體驗驗的細細節(jié)節(jié)包包裝裝：：接待待中中心心包包裝裝、、項目目現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝、、銷售售物物料料準準備備。。修正正整整合合項項目目形形象象和和推推廣廣訴訴求求重點點集集中中于于本本地地的的大大眾眾媒媒介介推推廣廣結(jié)合合本本地地公公關關活活動動建建立立圈圈層層聯(lián)聯(lián)系系以清清晰晰的的產(chǎn)產(chǎn)品品訴訴求求吸吸引引潛潛在在顧顧客客以快快速速吸吸引引本本地地區(qū)區(qū)顧顧客客為為當當期期目目標標初步步將將大大眾眾傳傳媒媒、、小小眾眾傳傳播播與與公關關活活動動、、會會議議營營銷銷結(jié)結(jié)合合起起來來推廣廣策略略信息息擴擴散散至至全全國國財財經(jīng)經(jīng)媒媒介介和和網(wǎng)網(wǎng)絡絡抓住住經(jīng)經(jīng)洽洽會會契契機機、、開開園園事事件件和和政政府公公關關利利用用意意向向顧顧客客簽簽約約儀儀式式公公開造造勢勢適適時時配配合合企企業(yè)業(yè)顧顧客客的的形形象象宣傳傳以以吸吸引引更更大大范范圍圍內(nèi)內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)顧顧客客為延延伸伸目目標標將將大大眾眾傳傳媒媒和和小小眾眾媒媒介轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉橄认葘Яαα苛恳砸愿鞲鞣N種類類型型的的定向向顧顧客客圈圈層層推推介介會會為為主主企業(yè)業(yè)顧顧客客的的財財年年規(guī)規(guī)劃劃即即將將臨臨近近之之際際推廣廣前前景景和和概念念提提升升項項目目形形象象和和價價值遠遠景景以以國國內(nèi)內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)顧顧客客商商洽洽拉拉動動本本地地顧客客利利用用各各種種公公關關機機會會的的出出現(xiàn)現(xiàn)深深入入渠道道利利用用年年終終的的各各種種年年會會機機會會參參觀觀體驗驗項項目目將將推推廣廣的的““走走出出去去””于于““請進進來來結(jié)結(jié)合合起起來來””媒介介組合合媒介介的的購購買買發(fā)布布稿稿制制作作報媒媒：：金金陵陵晚晚報報、、現(xiàn)現(xiàn)代代、、南南京京日日報報雜志志：：銀銀燕燕網(wǎng)絡絡：：新新浪浪、、南南京京365房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)戶外外：：市市區(qū)區(qū)大大牌牌、、道道旗旗、、圍圍墻墻，，高高炮炮等等其他媒介：：分眾廣告告DM:蘇商俱樂部部報媒：金陵陵晚報、現(xiàn)現(xiàn)代快報、、南京日報、、中國經(jīng)營營報網(wǎng)絡：新浪浪、南京365房產(chǎn)網(wǎng)、項目網(wǎng)站、、政府網(wǎng)站站雜志：銀燕燕、鳳凰、、世界經(jīng)理理人戶外：市區(qū)區(qū)大牌、道道旗、高炮炮等DM：銀行百萬萬VIP用戶報媒：金陵陵晚報、現(xiàn)現(xiàn)代、南京京日報網(wǎng)絡：新浪浪、南京365房產(chǎn)網(wǎng)、項目網(wǎng)站、、政府網(wǎng)站站雜志：銀燕燕、鳳凰、、財富戶外：市區(qū)區(qū)大牌、道道旗、高炮炮等DM：蘇商俱樂樂部樓書增加愿愿景訴求三維視頻配配解說報紙雜志：：吸引企業(yè)家家眼球的訴訴求和產(chǎn)品品USP網(wǎng)絡廣告：：定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品USP、slogan戶外外及及分分眾眾廣廣告告吸引引企企業(yè)業(yè)家家眼眼球球的的訴訴求求、、產(chǎn)產(chǎn)品品USPDM廣告告：：定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品USP、項項目目愿愿景景核心心訴求求報紙紙雜雜志志：：產(chǎn)品品USP、發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢、、簽約約和和論論壇壇等等公公關關事事件件宣宣傳傳網(wǎng)絡絡廣廣告告：：定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品USP、slogan、發(fā)展展趨趨勢勢、、公公關關事事件件宣宣傳傳戶外外、、分分眾眾、、定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品USP、DM廣告告：：定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品USP、發(fā)展展趨趨勢勢、、公公關關事事件件宣宣傳傳報紙紙雜雜志志：：吸引引企企業(yè)業(yè)家家眼眼球球的的訴訴求求、、產(chǎn)品品USP、公公關關事事件件宣宣傳傳網(wǎng)絡絡廣廣告告：：定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品USP、slogan、發(fā)展展趨趨勢勢、、公公關關事事件件宣宣傳傳戶外外、、分分眾眾廣廣告告定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品USP、DM廣告告：：定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品USP、發(fā)展展趨趨勢勢、、公公關關活活動動邀邀約約招商商執(zhí)執(zhí)行行細細案案3時間間時期期招商商階階段段2010年10月2011年4月2012年4月2013年4月2014年4月5個月月1年1年1年籌備備期期全面面推推廣廣期期強力力招招商商期期快速速招招商商期期以2014年青青奧奧會會為為項項目目節(jié)節(jié)點點倒倒推推，，我我們們可可以以得得知知項項目目必必須須從從2010年10、11月開開始始籌籌備備招商商執(zhí)執(zhí)行行細細案案3重點點企業(yè)業(yè)招商商預期期目目標標招商商籌籌備備期期（（2010年10月開開始始））賣點點整整合合招商商執(zhí)執(zhí)行行細細案案3重點點次重重點點企業(yè)業(yè)招商商預期目目標全面招招商期期賣點整整合主要動動作（2011年4月開始始）招商執(zhí)執(zhí)行細細案3重點次重點點跟隨企業(yè)招商預期目目標強力招招商期期賣點整整合主要動動作（2012年4月開始始）招商執(zhí)執(zhí)行細細案3重點次重點點跟隨企業(yè)招商預期目目標快速發(fā)發(fā)展期期賣點整整合主要動動作（2013年4月開始始）加速器器：租租售方方式03本公司司對高高科技技企業(yè)業(yè)客戶戶需求求調(diào)研研結(jié)果果顯示示：大大多數(shù)數(shù)的高高科技技企業(yè)業(yè)需求求面積積都在在1000平方米米以上上，實實力較較強的的大型型客戶戶需求求面積積大部部分在在3000平方米米以上上。本項目目將來來面對對的客客戶租租賃需需求特特點預預期如如下：：3000M2以上(整層或或以上上)————————————核心租租戶，，重點點引進進；1000～3000M2（標準準單元元或以以上））————主體租租戶，，大量量引進進；500～1000M2（一半半標準準單元元）———————輔助租租戶，，部分分引進進；500M2以下（（需分分割單單元面面積））--------------少數(shù)租租戶，，適量量引進進。單位需需求1三種運運營模模式目前房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的運運營普普遍存存在三三種方方式：：只租租不售售模式式，如如蘇州州科技技園；；只售售投資資與工工業(yè)部部121投資分分析不不租模模式，，如總總部基基地；；租售售結(jié)合合模式式，大大連軟軟件園園。這這三種種模式式各有有優(yōu)缺缺點。。租售模模式選選擇2運營模模式建建議租售結(jié)結(jié)合以以租代代售靈靈活組組合綜合考考慮，，建議議本項項目采采用單單一產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與與分散散產(chǎn)權(quán)權(quán)相結(jié)結(jié)合的的租售售結(jié)合合模式式，并并保持持產(chǎn)權(quán)權(quán)的相相對單單一性性。租租賃部部分保保證發(fā)發(fā)展商商獲得得穩(wěn)定定的現(xiàn)現(xiàn)金流流，出出售部部分保保證發(fā)發(fā)展商商收回回部分分投資資，降降低招招商風風險對對投資資回報報的影影響。。以租租代售售更可可以促促進招招商重重點企企業(yè)的的鎖定定。模式選選擇3本項目目的租租賃不不僅為為獲得得穩(wěn)定定的現(xiàn)現(xiàn)金流流收入入，更更重要要的是是未來來的整整體帶帶租約約出售售的收收益，，實現(xiàn)現(xiàn)本項項目的的價值值增值值。本項目目的租租賃建建議有有：-客戶質(zhì)質(zhì)量：：以知知名研研發(fā)企企業(yè)或或有潛潛力的的中型型研發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)為主主體客客戶。。-客戶租租賃面面積結(jié)結(jié)構(gòu)：：根據(jù)據(jù)“二二八定定律””，如如果80%的面積積被20%的客戶戶占有有，物物業(yè)的的投資資風險險就會會增加加，因因此在在客戶戶租賃賃面積積結(jié)構(gòu)構(gòu)上應應注意意控制制風險險。模式選選擇3客戶租租約結(jié)結(jié)構(gòu)：知名名企業(yè)業(yè)一般般租約約為三三-五年，，相對對長期期穩(wěn)定定的租租約可可以提提升本本項目目價值值。-租金遞遞增率率：至至少每每三年年遞增增8%以上。。-租期結(jié)結(jié)構(gòu)：：如果果短期期租約約比例例過高高，會會增加加項目目的投投資風風險，，因此此小于于二年年的短短期租租約比比例可可低于于40%。-客戶行行業(yè)構(gòu)構(gòu)成：：行業(yè)業(yè)相對對分散散，以以避免免由于于行業(yè)業(yè)衰退退而造造成的的租金金回報報風險險。-投資回報報率：稅稅前10%左右-優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)管理理:園區(qū)物業(yè)業(yè)保養(yǎng)完完好如初初、客戶戶反饋良良好、品品牌物業(yè)業(yè)管理，，均為提提升園區(qū)區(qū)價值的的重要物物業(yè)管理理因素。。租戶結(jié)構(gòu)構(gòu)49、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。17:34:1017:34:1017:3412/21/20225:34:10PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2217:34:1017:34Dec-2221-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。17:34:1017:34:1017:34Wednesday,December21,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2217:34:1117:34:11December21,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。21十二二月20225:34:11下下午17:34:1112月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月225:34下下午12月-2217:34December21,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/2117:34:1117:34:1121Dece