合同范本之租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范

租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范【篇一：淺析訂立租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范】淺析訂立租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范租賃合同以特定的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，在訂立和履行中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，特別是長(zhǎng)期的租賃，風(fēng)險(xiǎn)更大。如何防范其中風(fēng)險(xiǎn)是值得認(rèn)真對(duì)待的。一、租賃合同的概念和特征(一)租賃合同的概念租賃合同中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。(二)租賃合同的特征1．租賃合同是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同租賃合同以承租人使用、收益租賃物為直接目的，承租人所取得的僅是對(duì)租賃物的使用、收益權(quán)，而非租賃物的所有權(quán)。這是買賣合同與租賃合同的根本區(qū)別。由于租賃合同轉(zhuǎn)移的僅是租賃物的使用權(quán)，該權(quán)利屬物權(quán)化的債權(quán)，因而承租人并不享有對(duì)租賃物的處分權(quán)，這是租賃合同區(qū)別于消費(fèi)借貸合同的重要一點(diǎn)。2．租賃合同為有償合同租賃合同中，出租人所負(fù)擔(dān)的交付租賃物供承租人使用、收益的義務(wù)與承租人所負(fù)擔(dān)的交付租金的義務(wù)互為對(duì)價(jià)，因此，租賃合同為有償合同。在這點(diǎn)上，租賃合同與借用合同有所不同。借用合同中，盡管在出借人負(fù)擔(dān)交付借用物供借用人使用、收益義務(wù)的同時(shí)，借用人也要負(fù)擔(dān)按期返還借用物的義務(wù)，但雙方當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的義務(wù)不具有對(duì)價(jià)性，所以借用合同為雙務(wù)無(wú)償合同。3．租賃合同為諾成合同租賃合同中，出租人與承租人雙方意思表示達(dá)成一致，合同即成立，所以租賃合同為諾成合同。4．租賃合同具有臨時(shí)性租賃合同具有臨時(shí)性的特征，不適用于財(cái)產(chǎn)的永久性使用。在許多國(guó)家和地區(qū)的立法上都規(guī)定了租賃合同的最長(zhǎng)存續(xù)期限。我國(guó)《合同法》第214條規(guī)定租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。二、租賃合同常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)1．對(duì)合同主體資格審查不夠在租賃合同中易被對(duì)方利用合同漏洞進(jìn)行欺詐的多為出租人。主要因?yàn)樵谟喠⒑贤拔磳?duì)承租人的主體資格及資信能力進(jìn)行審查致使租賃物無(wú)法收回或無(wú)法按期收回租金。2．代理人超越代理權(quán)限，以被代理人名義簽訂租賃合同在租賃合同的簽訂中，經(jīng)常有代理人以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)，代理人所簽訂合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由被代理人承受。但代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)授權(quán)期限已屆滿后所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，由行為人承擔(dān)。根據(jù)民法通則有關(guān)規(guī)定有可能會(huì)給合同另一方當(dāng)事人造成損失。3．租賃合同內(nèi)容中易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)具體包括對(duì)標(biāo)的物約定不明確，尤其是對(duì)租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛；對(duì)標(biāo)的物的使用約定不明確，承租人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性使用，致使租期屆滿后租賃物已無(wú)法繼續(xù)使用；租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。4．租賃合同履行中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)具體包括出租人不按合同規(guī)定交付租賃物，實(shí)踐中主要是遲延履行；出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)；承租人不按合同支付租金，主要是遲延交付；承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀；承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人；承租人逾期不返還租賃物。5．承租人被出租人利用租賃物套取押金的風(fēng)險(xiǎn)在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，而?dāng)租賃期屆滿時(shí)，承租人卻找不到出租人，出租人實(shí)際已經(jīng)席卷大筆押金潛逃。承租人實(shí)際可能花費(fèi)了較高金額“購(gòu)買”了并不想購(gòu)買的物品。三、如何預(yù)防租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)(一)租賃合同簽訂中的風(fēng)險(xiǎn)防范1．當(dāng)事人主體資格方面的風(fēng)險(xiǎn)防范租賃合同當(dāng)事人的主體資格及確認(rèn)。租賃合同的主體主要有法人以及個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶等。合同一方當(dāng)事人在簽約前一定要認(rèn)真審查對(duì)方當(dāng)事人的主體資格。如果合同的對(duì)方當(dāng)事人是企業(yè)，可以審查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照或到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去尋求幫助。租賃合同當(dāng)事人的履約能力、資信狀況及確認(rèn)。對(duì)方當(dāng)事人的履約能力及資信狀況對(duì)租賃合同的履行是至關(guān)重要的。如果對(duì)方無(wú)履約能力，對(duì)另一方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，不但不會(huì)帶來(lái)任何經(jīng)濟(jì)利益，反而會(huì)造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。如果對(duì)方具有履約能力，還要看其商業(yè)信譽(yù)如何。只有確信對(duì)方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實(shí)踐中，要搞清對(duì)方的資信情況，主要是看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，了解注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。另外，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢，或通過(guò)對(duì)方的老客戶，從側(cè)面了解對(duì)方的資信狀況。(3)代訂租賃合同的代理人資格方面的問(wèn)題及防范。代訂租賃合同應(yīng)其備以下三個(gè)條件：①代理人必須事先取得委托單位的委托證明。《民法通則》第六十五條規(guī)定：“書面委托的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。”②代理人必須在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂租賃合同，如超出此范圍，需經(jīng)委托人追認(rèn)，否則，將由代理人自行承擔(dān)責(zé)任。③代理人必須以被代理人的名義簽訂合同，否則，就不可能對(duì)委托人產(chǎn)生法律效力。租賃合同雙方當(dāng)事人意思表示方面的風(fēng)險(xiǎn)防范意思表示是把內(nèi)心旨在發(fā)生一定效果的意愿對(duì)外表示出來(lái)的行為。合同雙方當(dāng)事人在訂立租賃合同時(shí)，其意思表示一定要真實(shí)，即當(dāng)事人在意志自由，能認(rèn)識(shí)到自己的意思表示之法律效果的前提下，內(nèi)心意思與外部表達(dá)相一致。意思表示不真實(shí)情況下訂立的租賃合同無(wú)效。實(shí)踐中，如果一方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)自己簽訂合同時(shí)對(duì)合同的主要事實(shí)有重大誤解，這種誤解將導(dǎo)致自己在合同中的利益受到極大損害，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)提請(qǐng)法院或仲裁機(jī)關(guān)對(duì)此合同予以撤銷，這是維護(hù)自已正當(dāng)利益的有效方法之一。但是，法律關(guān)于某些民事行為可以撤銷的規(guī)定并不能被當(dāng)事人濫用。當(dāng)事人對(duì)應(yīng)當(dāng)知道或根據(jù)各種情況推斷其已經(jīng)了解的事實(shí)不能聲稱有誤解，由此簽訂的合同無(wú)權(quán)要求有關(guān)機(jī)關(guān)予以撤銷。3．租賃合同內(nèi)容合法性方面的風(fēng)險(xiǎn)防范要使租賃合同成立并生效，合同的內(nèi)容必須合法。合同內(nèi)容合法是指租賃合同的全部條款都符合法律規(guī)定。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，審查合同內(nèi)容是否合法，主要審查以下幾個(gè)方面：審查合同的標(biāo)的是否屬于法律、法規(guī)、政策禁止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的范圍。例如，租賃合同不能以國(guó)家禁止的流通物為標(biāo)的，如果將國(guó)有重要礦藏出租，顯然是內(nèi)容不合法。(2)審查合同中有關(guān)標(biāo)的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款和違約責(zé)任等規(guī)定是否違反國(guó)家法律、法規(guī)和政策。審查合同的內(nèi)容是否違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益，有無(wú)規(guī)避法律的行為。租賃合同某些重要條款無(wú)效將導(dǎo)致整個(gè)合同無(wú)效。例如，標(biāo)的不合法，該租賃合同無(wú)效。另外一些條款無(wú)效，只導(dǎo)致部分無(wú)效，將無(wú)效條款取消或改為有效后，租賃合同仍可履行。4．租賃合同形式方面的風(fēng)險(xiǎn)防范租賃合同應(yīng)以書面形式簽訂。合同法規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。在租賃合同中，通常不能即時(shí)清結(jié)，且涉及雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜。因此，只有以書面形式簽訂合同，才能明確雙方當(dāng)事人的具體權(quán)利、義務(wù)關(guān)系；一旦發(fā)生糾紛，也容易判明是非、劃分責(zé)任。在履行合同過(guò)程中，有關(guān)修改合同的信函、電報(bào)等都是租賃合同的組成部分。所以，租賃合同應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂。對(duì)于無(wú)需審批的租賃合同，自當(dāng)事人在合同書上簽字蓋章后生效；法律、法規(guī)規(guī)定必須經(jīng)過(guò)有關(guān)主管部門審核批準(zhǔn)的合同，批準(zhǔn)之后生效；合同當(dāng)事人約定公證、鑒證生效的，經(jīng)公證、鑒證后生效；涉外租賃合同中，要求確認(rèn)書的，于確認(rèn)書簽字蓋章之日起生效。5．租賃合同主要條款方面的風(fēng)險(xiǎn)防范在協(xié)商簽訂租賃合同的主要條款時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)注意合同的條款一定要全面，特別是主要條款，更不得遺漏，否則，便會(huì)引起糾紛。在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真細(xì)致、字斟句酌，絕不可粗心大意，出現(xiàn)差錯(cuò)。文字表述要清晰、具體，要避免那些模棱兩可、含意不清的詞語(yǔ)出現(xiàn)。(二)租賃合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范 1．認(rèn)真履行合同義務(wù)租賃合同一經(jīng)簽訂，就具有法律約束力，雙方當(dāng)事人必須嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，認(rèn)真、切實(shí)、全面地履行合同義務(wù)，也就是說(shuō)，雙方都應(yīng)該做到“重合同、守信用?！边@樣，才能從根本上避免合同在履行中產(chǎn)生糾紛。一般情況下，出租人的主要義務(wù)有：按合同規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、方式等將租賃物交付承租方使用。按合同規(guī)定對(duì)租賃物進(jìn)行維修，保持出租物的正常使用狀態(tài)。為出租財(cái)產(chǎn)不受第三人主張權(quán)利而負(fù)擔(dān)保義務(wù)。由承租人提供擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)租賃合同，在合同終止時(shí)，應(yīng)及時(shí)返還擔(dān)保物。承租人的主要義務(wù)有：承租人必須按照合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、日期、方式向出租人支付租金。承租人必須合理使用、善意保管出租物。承租人不經(jīng)出租人同意，不得擅自將出租物轉(zhuǎn)租他人。未經(jīng)出租人同意，不得擅自拆改、更換租賃物。租賃合同到期或終止時(shí)，及時(shí)返還租賃物。合同規(guī)定的其他義務(wù)。2．了解違約責(zé)任形式，以便及時(shí)主張、保護(hù)自己的合法權(quán)益根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：支付違約金、支付賠償金、繼續(xù)履行以及采取其他補(bǔ)救措施等形式，當(dāng)事人可以根據(jù)對(duì)方的違約情形，主張其違約責(zé)任。3．了解租賃合同的特點(diǎn)，掌握租賃合同的一些特殊原則“例如承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、“買賣不破租賃原則”以及有關(guān)轉(zhuǎn)租的規(guī)定等，正確主張和維護(hù)自己的權(quán)益。4．為了保證合同的履行，當(dāng)事人要規(guī)定擔(dān)保措施擔(dān)保的形式主要有：保證、抵押、質(zhì)押等，當(dāng)事人可協(xié)商確定擔(dān)保的形式。(三)租賃合同糾紛解決中的風(fēng)險(xiǎn)防范租賃合同糾紛，是指出租人與承租人相互之間對(duì)租賃合同的履行情況以及不履行的后果所產(chǎn)生的爭(zhēng)議。對(duì)履行的情況產(chǎn)生爭(zhēng)議，一般是指對(duì)租賃合同是否履行以及其履行與合同規(guī)定是否相符而發(fā)生的爭(zhēng)議；對(duì)不履行合同的后果產(chǎn)生爭(zhēng)議，一般是指對(duì)沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行租賃合同的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由哪一方承擔(dān)、承擔(dān)多少等發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)。當(dāng)事人合同意識(shí)淡薄，不嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，是發(fā)生糾紛的主要原因。合同糾紛發(fā)生后，要積極采取措施予以解決。這個(gè)過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題有：1．選擇適當(dāng)?shù)慕鉀Q糾紛的方式根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃合同發(fā)生糾紛時(shí)，可通過(guò)四種途徑來(lái)解決：協(xié)商。協(xié)商是租賃合同雙方當(dāng)事人解決糾紛常用的一種方法。它因程序簡(jiǎn)單，只需雙方當(dāng)事人會(huì)面磋商，時(shí)間、地點(diǎn)都可隨意選擇。雙方當(dāng)事人對(duì)糾紛的及時(shí)協(xié)商可以消除對(duì)立情緒，使問(wèn)題得到及時(shí)處理，避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)可以節(jié)省訴訟而帶來(lái)的訴訟費(fèi)用和其他費(fèi)用的開(kāi)支。調(diào)解。調(diào)解應(yīng)當(dāng)遵循自愿、合法的原則。在實(shí)踐中，國(guó)內(nèi)租賃合同糾紛的調(diào)解有的由有關(guān)組織主持，有的由行政機(jī)關(guān)主持，有的由仲裁機(jī)構(gòu)和人民法院主持。前兩種方式達(dá)成的調(diào)解協(xié)議書不具有法律效力，而后兩種方式達(dá)成的調(diào)解協(xié)議書則具有法律效力，雙方必須執(zhí)行。涉外租賃合同的調(diào)解，應(yīng)當(dāng)符合我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定，堅(jiān)持平等互利原則，參照國(guó)際上的習(xí)慣作法。調(diào)解在涉外租賃合同糾紛的處理中不是法定程序，但由于我國(guó)一貫堅(jiān)持以調(diào)解為主，多調(diào)解少仲裁、先調(diào)解后仲裁的原則，對(duì)發(fā)展我國(guó)的對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易關(guān)系發(fā)揮了良好的作用，這一作法已經(jīng)引起了國(guó)際上的普遍重視。聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法律委員會(huì)繼制定仲裁規(guī)則后，又制定了調(diào)解規(guī)則，各國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)紛紛表示愿意采用調(diào)解方式來(lái)解決合同糾紛。仲裁。以仲裁的方式解決租賃合同的糾紛，具有形式靈活、程序簡(jiǎn)便、解決爭(zhēng)議時(shí)間短、費(fèi)用低等優(yōu)點(diǎn)，在涉外租賃合同糾紛解決中被普遍采用，在解決國(guó)內(nèi)租賃合同的糾紛中也越來(lái)越受歡迎。仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)租賃合同糾紛案件的管轄權(quán)以雙方當(dāng)事人的書面仲裁協(xié)議或合同中的仲裁條款為依據(jù)。仲裁程序的特點(diǎn)是當(dāng)事人可就仲裁員、仲裁機(jī)構(gòu)等進(jìn)行選擇，更多地體現(xiàn)了意思自治原則，仲裁裁決也易于被當(dāng)事人所接受。訴訟。訴訟雖有程序復(fù)雜、費(fèi)用較高、時(shí)間較長(zhǎng)的缺點(diǎn)，但作為最具有強(qiáng)制性的解決糾紛的方式，仍不失為解決租賃合同糾紛的重要方式。2．解決租賃合同糾紛要堅(jiān)持合法性原則通過(guò)上述幾種方式解決租賃合同糾紛時(shí)，特別是以協(xié)商、調(diào)解方式解決合同糾紛時(shí)，要注意，解決糾紛的結(jié)果應(yīng)不得違反國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)和政策，不得違反社會(huì)公共利益，不得損害國(guó)家或他人的利益，否則，此種解決結(jié)果是無(wú)效的。3．解決租賃合同糾紛時(shí)要注意時(shí)效根據(jù)《民法通則》第135條和第137條的規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間是2年，法律另有規(guī)定的除外，訴訟時(shí)效從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)算起。就租賃合同來(lái)說(shuō)，當(dāng)出現(xiàn)糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)在訴訟時(shí)效期間2年內(nèi)向人民法院提起訴訟并主張權(quán)利，否則，法院將不再予以保護(hù)。但需特別注意，根據(jù)《民法通則》第136條之規(guī)定，延付或拒付租金的，適用特別的訴訟時(shí)效l年的規(guī)定?！酒悍课葑赓U合同風(fēng)險(xiǎn)防范 (500字)】房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范【引言】我們?cè)谔峁┓康禺a(chǎn)租賃領(lǐng)域的訴訟及日常法律服務(wù)過(guò)程中，反復(fù)地會(huì)遇到一些同樣的問(wèn)題、同樣的爭(zhēng)議，這些問(wèn)題和爭(zhēng)議映射到房地產(chǎn)租賃合同上，就是我們所關(guān)注的審查要點(diǎn)。針對(duì)這些審查要點(diǎn)，如果能夠習(xí)慣性地以訴訟思維即風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)去為客戶設(shè)計(jì)核心條款，無(wú)疑將達(dá)到訴與非訴的潛在和諧。下文，我們將拋磚引玉，嘗試這一“基礎(chǔ)工程”建設(shè)?！窘庾x】一、出租物業(yè)的面積對(duì)于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測(cè)量報(bào)告的(常見(jiàn)于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測(cè)量報(bào)告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測(cè)量報(bào)告作為合同附件?！纪扑]條款 1〗對(duì)于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測(cè)量報(bào)告的(常見(jiàn)于商場(chǎng)、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請(qǐng)一家中介測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)租賃面積進(jìn)行測(cè)量，并共同派代表參與測(cè)量的過(guò)程。在測(cè)量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就測(cè)量結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并將測(cè)量報(bào)告、測(cè)量圖表作為合同附件?！纪扑]條款2〗〖推薦條款1〗甲方將座落在本市 _______【區(qū)】【縣】_________路_____【棟】【新村】______【號(hào)】【幢】______室(部位)________的房屋(簡(jiǎn)稱該房屋)出租給乙方。該房屋【建筑面積】【使用面積】為 ________平方米，房屋類型為_(kāi)_______，結(jié)構(gòu)為_(kāi)_______，房屋用途為_(kāi)_______。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示【房地產(chǎn)權(quán)證，編號(hào)： ________________ 】，并已告知乙方該房屋【已】【未】設(shè)定抵押。(詳見(jiàn)附件【房地產(chǎn)權(quán)證】)〖推薦條款2〗租賃面積：以雙方共同指定的【中介測(cè)量機(jī)構(gòu)名稱】實(shí)地測(cè)量的面積為最終確認(rèn)的租賃面積，為 ___________平方米(詳見(jiàn)附件【測(cè)量報(bào)告】)，包括租賃物業(yè)的玻璃門、店面、租賃物業(yè)范圍內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施所占面積，以及租賃物業(yè)與其他承租人租區(qū)的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與公共區(qū)域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認(rèn)，本合同涉及需要以面積計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用 (如租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)等)金額的，均按租賃面積計(jì)算，任何一方不得以建筑面積及/或套內(nèi)建筑面積對(duì)租賃面積提出異議。二、出租物業(yè)的用途對(duì)出租物業(yè)的使用要符合法定用途，這看似簡(jiǎn)單的法律常識(shí)在實(shí)踐中偶爾也會(huì)被忽視，這與主管部門疏于監(jiān)管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實(shí)踐中，我們?cè)鲇腥缦虑樾危簭S房變商鋪。近日，曾有一些來(lái)自深圳市蛇口工業(yè)區(qū)的客戶向我們進(jìn)行法律咨詢，其告知出租人以工業(yè)廠房進(jìn)行餐飲招商，并公然宣稱不會(huì)遭到政府有關(guān)部門的查處，客戶為此按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)支付了租金、保證金及裝修費(fèi)用，后由于無(wú)法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們注意到客戶提供的租賃合同中，已經(jīng)明確寫明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。工業(yè)變辦公。業(yè)內(nèi)皆知，深圳市保稅區(qū)的主要規(guī)劃用地是工業(yè)類用地，根據(jù)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》(國(guó)土資發(fā)[2004]232號(hào))的相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。但我們?cè)跒榭蛻暨M(jìn)行盡職調(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)已經(jīng)租用了保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價(jià)格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)在躍躍欲試。高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來(lái)，國(guó)家鼓勵(lì)高科技產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，各地的保稅區(qū)、高新區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶風(fēng)起云涌，與此相對(duì)應(yīng)，我們會(huì)看到“高科技工業(yè)rdquo;出現(xiàn)在一些用地規(guī)劃許可證或房地產(chǎn)權(quán)證上。根據(jù)深圳市的相關(guān)法律規(guī)定及政策，使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)需提供高科技項(xiàng)目或高科技企業(yè)認(rèn)證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)真正已經(jīng)取得上述認(rèn)證文件的為數(shù)甚少，非高科技項(xiàng)目或非高科技企業(yè)進(jìn)駐此類廠房的案例屢見(jiàn)不鮮。作為律師，在發(fā)現(xiàn)客戶承租出租物業(yè)的用途不符合法定用途的時(shí)候，應(yīng)作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，可以簡(jiǎn)單歸結(jié)為兩個(gè)方面：一方面系民事責(zé)任的提示，用途違法將導(dǎo)致租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過(guò)錯(cuò)的情況分擔(dān)合同解除的后果;另一方面屬行政責(zé)任的提示，應(yīng)告知客戶用途違法將會(huì)導(dǎo)致政府有關(guān)部門的查處，合同雙方均有可能承擔(dān)該等不利后果。三、出租物業(yè)的交付條件在租賃合同中簡(jiǎn)單地約定出租物業(yè)的交付時(shí)間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以定分止?fàn)幍?，在租賃合同的交付條款中，出租物業(yè)的交付條件應(yīng)屬核心條款，其衍生出來(lái)的問(wèn)題不僅涉及實(shí)際交付的時(shí)間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項(xiàng)押金的返還等問(wèn)題。在出租物業(yè)的交付條件中，合同雙方都需滿足一定的要求。對(duì)承租人而言，承租人應(yīng)付清租賃合同約定的在交付前應(yīng)支付的所有款項(xiàng)，包括但不限于保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修押金?！纪扑]條款3〗對(duì)出租人而言，出租人應(yīng)確保出租物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、物品處于正常運(yùn)行狀態(tài)，如有損壞，應(yīng)在約定期限內(nèi)修復(fù)或更換?！纪扑]條款4〗在合同雙方各自滿足上述交付條件后，我們通常會(huì)建議合同雙方簽署《交付確認(rèn)書》，以作為出租物業(yè)實(shí)際交付日期的確認(rèn)，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項(xiàng)押金的確認(rèn)，該等事實(shí)的確認(rèn)有助于避免合同雙方將來(lái)對(duì)租賃期限的起算、維修責(zé)任的分配等問(wèn)題出現(xiàn)爭(zhēng)議?！纪扑]條款3〗在辦理出租物業(yè)的交接手續(xù)之前，乙方應(yīng)付清根據(jù)本協(xié)議規(guī)定乙方于出租物業(yè)實(shí)際交付日或此前應(yīng)支付的所有款項(xiàng)，否則甲方無(wú)義務(wù)將出租物業(yè)交付給乙方。甲方在全額收到該等支付后應(yīng)向乙方交付出租物業(yè)，雙方簽署出租物業(yè)交付確認(rèn)書，即視為甲方已按照本協(xié)議規(guī)定條件履行了將出租物業(yè)交付給乙方的義務(wù)?！纪扑]條款4〗甲方向乙方交付出租物業(yè)時(shí)，乙方與甲方(包括甲方所委托之本大廈物業(yè)管理人員)清查出租房屋及其附屬設(shè)施、裝飾材料、其它物品及大廈的公共設(shè)施，甲方保證大廈的電梯、消防保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、自來(lái)水系統(tǒng)、泵房等應(yīng)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。如有損壞，甲方應(yīng)在3日或乙方同意的其他期限內(nèi)積極通知和督促物業(yè)管理處維修完畢，在此基礎(chǔ)上雙方共同簽署交付確認(rèn)書。四、扣率租金/提成租金在商鋪或商場(chǎng)的租賃合同中，出租人往往不滿足于定期收取固定數(shù)額的租金，因此，所謂“扣率租金”或稱“提成租金”應(yīng)運(yùn)而生。在實(shí)踐中，根據(jù)出租人對(duì)承租人銷售情況的了解程度，可以有兩種條款設(shè)計(jì)：對(duì)于出租人不了解承租人銷售情況的場(chǎng)合，出租人可要求承租人定期提供財(cái)務(wù)報(bào)表，并有權(quán)保留對(duì)承租人查賬及審計(jì)的權(quán)利。〖推薦條款5〗對(duì)于出租人了解承租人銷售情況的場(chǎng)合，如出租人負(fù)責(zé)商場(chǎng)的統(tǒng)一收銀，出租人與承租人應(yīng)定期對(duì)銷售情況進(jìn)行核對(duì)和確認(rèn)，以免對(duì)提成租金的收取發(fā)生爭(zhēng)議。〖推薦條款 6〗〖推薦條款5〗乙方須在每月五號(hào)前支付當(dāng)月基本租金、管理費(fèi)和推廣費(fèi)。若按每月的月?tīng)I(yíng)業(yè)額計(jì)算的扣率租金高于基本租金的，則乙方須于下月支付基本租金時(shí)向甲方交納該月基本租金與扣率租金的差額部分。乙方同時(shí)向甲方作出如下承諾：乙方應(yīng)在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方確認(rèn)正確記載乙方上個(gè)月在承租場(chǎng)所內(nèi)整個(gè)月的營(yíng)業(yè)額的書面財(cái)務(wù)報(bào)表;若乙方不提供或不實(shí)提供書面財(cái)務(wù)報(bào)表，甲方有權(quán)估算乙方上個(gè)月的營(yíng)業(yè)額，乙方須按甲方估算的月?tīng)I(yíng)業(yè)額繳納扣率租金;乙方在其上一個(gè)財(cái)政年度完結(jié)及租賃期滿后三十天內(nèi)應(yīng)向甲方提供具備資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)租賃店鋪進(jìn)行審計(jì)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表(該年度財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)真實(shí)及詳細(xì)地列出該店鋪在本財(cái)務(wù)年度內(nèi)各個(gè)月的財(cái)務(wù)資料及明細(xì))，費(fèi)用由乙方自行支付。在甲方收到并確認(rèn)上述年度財(cái)務(wù)報(bào)表后的十日內(nèi)，甲乙雙方須以現(xiàn)金付款的方式，對(duì)該財(cái)政年度的扣率租金，做出基于上述年度財(cái)務(wù)報(bào)表中所列的最終數(shù)字而需要做出的調(diào)整。相應(yīng)財(cái)政年度的月報(bào)表須以經(jīng)甲方收到并確認(rèn)的該財(cái)政年度的年度財(cái)務(wù)報(bào)表為準(zhǔn)，并做出相應(yīng)調(diào)整;任何情況下，甲方仍保留對(duì)乙方查賬的權(quán)利，包括甲方自行或聘請(qǐng)有資格的會(huì)計(jì)師、審計(jì)師對(duì)乙方經(jīng)營(yíng)租賃物業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬薄、記賬憑證、原始憑證等進(jìn)行審查，費(fèi)用由甲方支付。但是，若查賬發(fā)現(xiàn)賬目不實(shí)，則費(fèi)用由乙方承擔(dān)，并按實(shí)際查賬的結(jié)果計(jì)算扣率租金。乙方應(yīng)就甲方或甲方聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師、審計(jì)師查賬事宜提供充分的協(xié)助和合作?！纪扑]條款6〗承租人應(yīng)自開(kāi)業(yè)日期或裝修期結(jié)束后第二天(以兩者中較晚的日期為準(zhǔn))起支付場(chǎng)地上這一家店鋪的凈銷售額的____%作為提成租金。出租人與承租人應(yīng)當(dāng)于每月【※】日對(duì)店鋪上一個(gè)月的銷售情況進(jìn)行核對(duì)和確認(rèn)。承租人應(yīng)基于前一季的財(cái)務(wù)報(bào)表(該財(cái)務(wù)報(bào)表由承租人根據(jù)其會(huì)計(jì)慣例制作)，于當(dāng)季的第一個(gè)月的第十五(15)日或之前交納前一季的提成租金。出租人應(yīng)于收到提成租金后二 (2)個(gè)工作日內(nèi)向承租人提供合法房屋租賃發(fā)票。提成租金的年度調(diào)整應(yīng)當(dāng)在每個(gè)財(cái)政年度終結(jié)后的一百三十(130)日內(nèi)完成，且各方不需為此支付利息。提成租金的年度調(diào)整后，如承租人在該年度中收到的發(fā)票金額少于實(shí)際繳納的提成租金，則出租人應(yīng)補(bǔ)發(fā)發(fā)票。五、維修程序的設(shè)定在出租物業(yè)的使用過(guò)程中，最容易發(fā)生糾紛的當(dāng)屬出租物業(yè)的維修問(wèn)題，且主要集中于因出租人未予維修及未及時(shí)維修而導(dǎo)致承租人無(wú)法使用出租物業(yè)或遭受損失的問(wèn)題上。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，除了在結(jié)果上通過(guò)違約責(zé)任條款追究違約方的違約責(zé)任之外，我們更傾向于從程序上防止該等風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?！纪扑]條款7〗從另一個(gè)角度上看，這種程序上的條款設(shè)計(jì)，實(shí)際上是為了促使合同雙方在問(wèn)題發(fā)生時(shí)進(jìn)行充分的溝通，以避免不必要的誤解以及糾紛和損失的擴(kuò)大?！纪扑]條款7〗乙方在使用租賃房地產(chǎn)過(guò)程中，如非因乙方過(guò)錯(cuò)，租賃房地產(chǎn)或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的進(jìn)一步擴(kuò)大;如為緊急報(bào)修(指影響乙方工作、營(yíng)運(yùn)安全的故障，如房屋大面積漏雨等情況)，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出緊急報(bào)修通知后四(4)小時(shí)內(nèi)前來(lái)維修;如為緊急報(bào)修以外的一般報(bào)修，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出報(bào)修通知后三(3)日內(nèi)前來(lái)維修。如甲方未在上述時(shí)間內(nèi)進(jìn)行處理，乙方有權(quán)自行或委托第三人進(jìn)行維修，相應(yīng)維修費(fèi)用和款項(xiàng)由甲方承擔(dān)，并由乙方從應(yīng)支付給甲方的租金中扣除。六、優(yōu)先承租權(quán)我們常見(jiàn)“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”條款，卻不常見(jiàn)“優(yōu)先承租權(quán)”條款?！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)租賃合同書》第22條有類似“優(yōu)先承租權(quán)”條款，但對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的行使程序卻沒(méi)有進(jìn)行約定，這使得該等“優(yōu)先承租權(quán)”欠缺可操作性。從優(yōu)先承租權(quán)的可操作性上講，我們建議設(shè)計(jì)相關(guān)條款約定：在有第三人愿意以一定條件承租出租物業(yè)的時(shí)候，作為出租人，應(yīng)當(dāng)將該等條件書面通知承租人，并給予承租人合理的考慮期限;作為承租人，則應(yīng)當(dāng)在出租人指定期限內(nèi)對(duì)其是否行使優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)?！纪扑]條款8〗〖推薦條款8〗本合同約定之租賃期間屆滿，乙方需繼續(xù)租用租賃房地產(chǎn)的，應(yīng)于租賃期屆滿之日前【※】個(gè)月向甲方提出續(xù)租要求;在同等條件下，乙方對(duì)租賃房地產(chǎn)有優(yōu)先承租權(quán)。在有第三人愿意以一定條件承租租賃房地產(chǎn)的時(shí)候，甲方應(yīng)當(dāng)將該等條件書面通知乙方;乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方通知后三日內(nèi)對(duì)其是否行使優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)。七、向潛在承租人或買方展示出租物業(yè)租期將至，若承租人不再繼續(xù)承租物業(yè)，則出租人為節(jié)約成本，很可能要求在租賃期限屆滿前一定時(shí)間內(nèi)，攜帶潛在的承租人參觀出租物業(yè)。另外，在出租人意欲出售出租物業(yè)的時(shí)候，往往也需要向潛在的買方展示出租物業(yè)。對(duì)于上述兩種情形，我們認(rèn)為出租人的要求是合理的，承租人應(yīng)給予一定的配合，但出租人應(yīng)事先通知承租人，并不得影響承租人的正常使用?！纪扑]條款9、10〗〖推薦條款9〗在租賃期限屆滿前6個(gè)月內(nèi)，如果乙方尚未與甲方就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的，則甲方只要向乙方提前發(fā)出書面通知，甲方有權(quán)陪同潛在的承租人或者買方參觀出租物業(yè)，但不得影響乙方的正常辦公。〖推薦條款10〗在租賃期滿前三個(gè)月內(nèi)，甲方有權(quán)進(jìn)行重新招租的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括向未來(lái)的承租人展示租賃物業(yè)以及對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行合理和必要的檢查與維修等。乙方應(yīng)在租期屆滿前三個(gè)月內(nèi)，在獲事先通知的任何合理時(shí)間內(nèi)，無(wú)條件允許將在租期屆滿后承租或使用租賃物業(yè)的新的承租人或使用人勘察租賃物業(yè)及其各部分，甲方亦有權(quán)在租賃物業(yè)張貼招租告示。八、承租人的自動(dòng)變更我們接觸到的很多客戶，其作為承租人租賃出租物業(yè)的目的是設(shè)立公司或分支機(jī)構(gòu)并將出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的注冊(cè)地址。在這種情況下，我們通常會(huì)將該實(shí)際情況據(jù)實(shí)告訴出租人，并幫助客戶在租賃合同中設(shè)計(jì) “承租人的自動(dòng)變更 ”條款，以免出租人屆時(shí)反口，不履行協(xié)助變更承租人的義務(wù)。如果沒(méi)有該等“承租人的自動(dòng)變更”條款，將來(lái)能否變更承租人則是出租人的權(quán)利，出租人往往會(huì)感覺(jué)增加其負(fù)擔(dān)而不愿提供協(xié)助。這勢(shì)必影響客戶租賃目的的實(shí)現(xiàn)，并增加客戶的負(fù)累?！纪扑]條款 11〗〖推薦條款11〗鑒于乙方或其關(guān)聯(lián)公司擬在中國(guó)境內(nèi)新設(shè)公司 (下稱“新公司”)，新公司英文名稱暫定為 “【※】”;甲方同意：自新公司在中國(guó)合法設(shè)立之日，乙方在租賃合同及本協(xié)議項(xiàng)下的全部權(quán)利和義務(wù)均自動(dòng)轉(zhuǎn)由新公司享有及承擔(dān)，新公司自然成為租賃合同及本協(xié)議的主體(即“乙方”)及實(shí)際承租人，【※】與甲方的租賃關(guān)系同時(shí)終止，而無(wú)需另行簽訂協(xié)議。但新公司應(yīng)書面向甲方出具確認(rèn)函，確認(rèn)合約中所有約定同樣對(duì)新公司有效。如有關(guān)主管機(jī)關(guān)需要或新公司要求，甲方承諾將按合約的相同約定及同等條件，按剩余的租期與新公司重新簽訂合約，并辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)。如甲方違反本條約定，視為違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還乙方租賃保證金，在甲方解除合約的情況下，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付相當(dāng)于所余租期(即初始租期或續(xù)租后的續(xù)租總期限中尚未履行的租期，不含免租期，下同)租金的違約金，并賠償乙方的裝修損失。九、租賃合同的提前解除在租賃期限較長(zhǎng)的租賃合同中，客戶往往難以把握未來(lái)幾年后的市場(chǎng)變化，故而在租賃合同履行了一定時(shí)期之后，客戶很可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化改變經(jīng)營(yíng)模式，為此，客戶寧愿支付一定的成本用以解除租賃合同的長(zhǎng)期束縛。在這種情況下，如果沒(méi)有相應(yīng)的條款設(shè)計(jì)，就只有在事后依賴于合同雙方的談判，如果我們幫助客戶在租賃合同中作了相應(yīng)的條款設(shè)計(jì)，將來(lái)一旦發(fā)生客戶希望提前解除租賃合同的情形，該等條款會(huì)起到意想不到的效果。其結(jié)果即使不是最有效的，但至少是可預(yù)期的?！纪扑]條款12〗〖推薦條款12〗在租賃期限內(nèi)，原則上雙方均不得要求提前解除本合同。但在本合同簽訂之日起【※】年之后，如乙方要求提前解除合同的，需提前【※】個(gè)月以書面形式通知甲方，但應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于【※】倍的租賃期限最后一年的租金作為補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)履行本合同約定的合同終止后的相關(guān)義務(wù);如甲方要求提前解除合同的，需提前【※】個(gè)月以書面形式通知乙方，但應(yīng)退還承租保證金，并對(duì)乙方的裝修損失予以補(bǔ)償。十、保證金的退還條件一般而言，租賃合同解除后，承租人結(jié)清租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他應(yīng)付費(fèi)用后，出租人即可將保證金退還給承租人。但在某些特定的情況下，保證金的退還條件可相應(yīng)地予以增加。實(shí)踐中出現(xiàn)較多的情形為，承租人租賃出租物業(yè)的目的在于設(shè)立公司或分支機(jī)構(gòu)并將出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的注冊(cè)地址，一旦租賃合同解除，承租人必定要尋找新的辦公場(chǎng)所，并辦理新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的工商變更登記手續(xù)。那么，在這種情況下，合同雙方可以公平、合理地約定：將承租人辦理不再以出租物業(yè)為注冊(cè)地址的變更登記手續(xù)作為保證金的退還條件。〖推薦條款 13〗〖推薦條款13〗本協(xié)議終止后，如果(1)乙方在整個(gè)租賃期限和免租期內(nèi)遵守本協(xié)議(為避免疑問(wèn)，應(yīng)包括thefifthsquare租戶裝修指南和thefifthsquare租戶手冊(cè))以及其他由甲方和/或物業(yè)管理公司不時(shí)制訂或修改的與公共區(qū)域、公共設(shè)施使用有關(guān)的規(guī)定，特別是已將出租物業(yè)恢復(fù)原狀并已交還，并(2)支付了一切應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費(fèi)和任何其他應(yīng)付費(fèi)用、違約金、損害賠償金，并完成不再以出租物業(yè)為注冊(cè)地址的變更登記手續(xù)，甲方應(yīng)在上述 (1)(2)事項(xiàng)完成后的30】工作日內(nèi)無(wú)息退還乙方所支付的保證金。十一、承租人逾期歸還出租物業(yè)的違約責(zé)任在租賃期限屆滿或租賃合同提前終止后，承租人除了結(jié)清租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用之外，還負(fù)有按時(shí)歸還(包括清空)出租物業(yè)的義務(wù)。若承租人逾期歸還或逾期清空出租物業(yè)，則勢(shì)必影響出租人繼續(xù)向他人招租的目的實(shí)現(xiàn)。此種情況下，即使租賃合同約定出租人有收回出租物業(yè)的權(quán)利，但對(duì)于出租物業(yè)內(nèi)屬于承租人所有的物品、設(shè)備，若無(wú)明確約定如何處置，對(duì)出租人而言則十分棘手。為此，我們?cè)诖沓鲎馊藢彶樽赓U合同的時(shí)候，通常會(huì)建議客戶在租賃合同中針對(duì)上述問(wèn)題明確進(jìn)行約定，即在承租人逾期歸還出租物業(yè)的情況下，將被視為自動(dòng)放棄出租物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備和物品的所有權(quán)或使用權(quán)，出租人有權(quán)自行處置?！纪扑]條款 14〗〖推薦條款14〗如果乙方未能在租賃期限屆滿或提前終止本協(xié)議之日起三(3)日內(nèi)根據(jù)本協(xié)議第15.1條和第15.2條的規(guī)定歸還出租物業(yè)，甲方有權(quán)立即進(jìn)入出租物業(yè)，更換出租物業(yè)的鑰匙和/或采取其它措施收回出租物業(yè);甲方和/或物業(yè)管理公司也有權(quán)切斷對(duì)出租物業(yè)的水、電和空調(diào)供應(yīng)等(在上述切斷期間，乙方仍應(yīng)按照本條承擔(dān)支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及本協(xié)議約定的其他費(fèi)用的義務(wù))。甲方無(wú)論因租賃期限屆滿或提前終止而收回出租物業(yè)后，乙方留在出租物業(yè)內(nèi)的任何物品、設(shè)施及設(shè)備(如有)的所有權(quán)或使用權(quán)將視為被乙方放棄，甲方可自由處置。在此情形下，乙方和/或任何其他第三方均不得對(duì)甲方提出任何追索，且就甲方因其處理前述物品、設(shè)施及設(shè)備被任何其他第三方提起任何索賠，乙方應(yīng)向甲方補(bǔ)償并使甲方保持足額受償。此外，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付其在租賃期限屆滿或本協(xié)議提前終止后因處置乙方的上【篇三：如何防范租賃合同風(fēng)險(xiǎn)】如何防范租賃合同風(fēng)險(xiǎn)我們經(jīng)常遇到的一類合同就是租賃合同，比如：出租房屋、租汽車、租機(jī)械設(shè)備等等，您會(huì)簽這些合同嗎。有家租賃公司與一家建筑工程公司簽訂一份租賃合同，向建筑公司出租一種整體定型大模板，租期6個(gè)月，可建筑公司支付了兩個(gè)月租金之后就借口資金沒(méi)到位，一直拖著。合同期滿后，建筑公司又以模板質(zhì)量有問(wèn)題拒付剩余租金，這家租賃公司只好訴至法院，浪費(fèi)了大量人力物力才追回租金。到底這租賃合同里會(huì)遇到什么樣的陷井，我們?cè)趺慈シ婪端??首先，在租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞一般有：1、對(duì)標(biāo)的物約定不明確，尤其是對(duì)租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛；2、對(duì)標(biāo)的物的使用約定不明確，承租人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性使用，致使租期屆滿后租賃物已無(wú)法繼續(xù)使用；3、租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。4、租賃合同履行中出現(xiàn)的欺詐。其次，在合同履行過(guò)程中常見(jiàn)的欺詐主要有：1、.出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實(shí)踐中主要是遲延履行。2、.出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故障不是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)所引起為條件。3、承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。4、承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。5、承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人。6、承租人逾期不返還租賃物。7、出租人利用租賃物套取押金。在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價(jià)值相