大盤社區(qū)商業(yè)與商業(yè)步行街開發(fā)與經(jīng)營

1社區(qū)商業(yè)與商業(yè)步行街開發(fā)及運(yùn)營培訓(xùn)講義鹿茵翠地規(guī)劃創(chuàng)新—可體驗(yàn)環(huán)境根據(jù)項(xiàng)目理念設(shè)計(jì)要求，為了突出度假氛圍，鹿茵翠地的園林構(gòu)思重點(diǎn)考慮東南亞巴厘島風(fēng)格。為了體現(xiàn)巴厘島的神韻，在有限空間內(nèi)設(shè)計(jì)出精品園林，新世界地產(chǎn)委托泰國greenarchitects公司設(shè)計(jì)整個(gè)園林。理想居住社區(qū)整體營造理論及其在千畝大盤中的應(yīng)用1000畝體驗(yàn)式生態(tài)文化型大型居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑策劃創(chuàng)新課題課題研究人員：楊寶民、李敏、羅展帆、鄭東明、張立建課題研究的創(chuàng)新1、房地產(chǎn)開發(fā)、景觀、建筑、旅游、醫(yī)療保健、社區(qū)體育多學(xué)科專家協(xié)同。2、以華南板塊作為重要研究目標(biāo)，提取華南板塊與深圳板塊重要經(jīng)驗(yàn)。理想居住社區(qū)整體營造理論理想居住社區(qū)整體營造是指強(qiáng)化居住社區(qū)各構(gòu)成要素及其相互關(guān)系，完善居住社區(qū)的各層次結(jié)構(gòu)（地域社會(huì)結(jié)構(gòu)、生活活動(dòng)結(jié)構(gòu)、歸屬感與凝聚力強(qiáng)的居住生活空間，力圖實(shí)現(xiàn)社區(qū)社會(huì)文化環(huán)境合自然環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展的連續(xù)創(chuàng)作與實(shí)踐過程。理想居住社區(qū)整體營造的研究內(nèi)容

（1）與社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)文化及居民生活、行為心理需求的發(fā)展與特征相適應(yīng)、有利于促進(jìn)社區(qū)主體間交往的物質(zhì)形態(tài)空間建構(gòu)的研究；（2）體現(xiàn)社會(huì)公平與民主參與的、科學(xué)的社區(qū)組織管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)的機(jī)制建構(gòu)研究;（3）有利于居住空間環(huán)境生態(tài)化、可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)與資源利用研究等;（4）知識(shí)型社區(qū)服務(wù)理論的研究與應(yīng)用，社區(qū)文化的建立與完善。千畝大盤規(guī)劃理念的創(chuàng)新

傳統(tǒng)的規(guī)劃方法，對于居住的基本功能考慮較多，已經(jīng)形成比較成熟的規(guī)劃理論。面對生態(tài)居住社區(qū)的新要求，面對人們在居住社區(qū)平衡身心和商業(yè)等功能的迫切要求，旅游規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃方法受到重視，將生態(tài)旅游規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃相結(jié)合，設(shè)計(jì)新型大社區(qū)已經(jīng)成為新的方法。社區(qū)商業(yè)業(yè)分類劃分為5萬平方米米以上區(qū)區(qū)域型社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心和和社區(qū)型型商業(yè)中中心（鄰鄰里中心心）1.酒店和商商業(yè)街區(qū)區(qū)及集中中商業(yè)結(jié)結(jié)合區(qū)區(qū)域型能能夠形成成綜合體體。2.與批發(fā)商商圈相鄰鄰的社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心（以以長春1500畝大盤與與家居商商圈相鄰鄰為例））3.與零售商商圈相鄰鄰的社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心4.相對獨(dú)立立社區(qū)大大盤社區(qū)區(qū)商業(yè)（（北京世世紀(jì)城，，深圳華華僑城純純水岸））案例類型型1社區(qū)商業(yè)業(yè)街區(qū)和和五星級級酒店組組合１．深化化千畝大大盤研究究，提升升居住文文明水平平，形成成品牌連連鎖開發(fā)發(fā)新格局局。２．體驗(yàn)驗(yàn)式社區(qū)區(qū)商業(yè)步步行街與與會(huì)所一一體化運(yùn)運(yùn)作，形形成社區(qū)區(qū)商業(yè)與與文化中中心。３．引進(jìn)進(jìn)深圳物物業(yè)管理理顧問，，通過將將星河灣灣物業(yè)管管理體系系和酒店店管理結(jié)結(jié)合，麗麗江物業(yè)業(yè)管理可可以達(dá)到到新的高高度，新新摩爾擁擁有高品品質(zhì)大盤盤物業(yè)管管理體系系知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，達(dá)達(dá)到深圳圳物業(yè)管管理水平平。楊寶民與與李敏先先生千畝大盤和商商業(yè)街區(qū)案例例之一

長沙沙碧桂園威尼尼斯城位于長沙縣城城,總占地近萬畝畝商業(yè)規(guī)劃五五星級酒店與與社區(qū)商業(yè)街街區(qū)五星級酒店碧桂園設(shè)立很很多別墅,擁有高消費(fèi)群群體,同時(shí)設(shè)立縣城城非常高檔的的五星級酒店店,帶動(dòng)大盤檔次次提升。商業(yè)規(guī)劃與招招商存在的問問題商業(yè)規(guī)劃不理理想,項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值值下降導(dǎo)致施工中改改建的浪費(fèi)案例類型2普通社區(qū)商業(yè)業(yè)的經(jīng)營模式式500-1000平方米社區(qū)超超市+社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)一般人口在2000-5000人之間案例類型3上海松江泰晤晤士小鎮(zhèn)—餐飲休閑商業(yè)業(yè)旅游結(jié)合泰晤士小鎮(zhèn)位位于松江新城城開發(fā)區(qū)西區(qū)區(qū)居住區(qū)組群群以及新城市市商務(wù)中心區(qū)區(qū)之間.文誠路與濱湖湖路交際口,并通過文誠路路、思賢路和和嘉松公路與與市區(qū)貫通.總占地面積面面積33萬平方米.(1平方公里),于2002年10月20日由上海市市市長韓正和英英國商務(wù)部部部長休伊特女女士剪彩開始始建造。大盤規(guī)劃思想想的創(chuàng)新-小鎮(zhèn)生活—阿特金斯--李劍波先生項(xiàng)目總體規(guī)劃劃泰晤士小鎮(zhèn)作作為松江新城城核心區(qū)之一一，由英國阿阿特金斯公司司規(guī)劃設(shè)計(jì)，，定位于典型型英國風(fēng)格小小鎮(zhèn),有取舍地移植植了英國泰晤晤士河邊小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的規(guī)劃理念念與建筑風(fēng)貌貌，追求“人人與自然和諧諧共存”的美美好場景。項(xiàng)目建筑風(fēng)格格—英式建筑風(fēng)貌貌泰晤士小鎮(zhèn)設(shè)設(shè)計(jì)充分發(fā)揮揮松江良好的的生態(tài)環(huán)境基基礎(chǔ)，引入英英國泰晤士河河邊小鎮(zhèn)風(fēng)情情和住宅特征征，體現(xiàn)松江江新城濃烈的的現(xiàn)代化、國國際性、生態(tài)態(tài)型以及旅游游文化氣息。。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃劃英國泰晤士主主題文化大盤盤.配備10萬平方米左右右賓館、超市市、餐廳、電電影院等綜合合設(shè)施1平方公里的小小鎮(zhèn)，除了教教堂、市政廳廳、中學(xué)、商商業(yè)街等功能能性社區(qū)公建建設(shè)施外，還還建有會(huì)所、、幼兒園、影影院、超市等等社區(qū)配套設(shè)設(shè)施，配套設(shè)設(shè)施在點(diǎn)綴之之整體風(fēng)格的的同時(shí)，亦滿滿足和豐富了了民居的日常常生活。公建建設(shè)施和商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)施占占總建筑面積積的２８．６６％。項(xiàng)目生活配套套泰晤士小鎮(zhèn)商商業(yè)區(qū)6萬平方米，將將鎖定“婚慶慶服務(wù)產(chǎn)業(yè)””、“情景會(huì)會(huì)展產(chǎn)業(yè)”、、“文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)”三大大產(chǎn)業(yè)，以及及輔助這些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“餐飲飲、酒吧、娛娛樂、住宿””等配套服務(wù)務(wù)業(yè)。公共設(shè)施圖片片松江美術(shù)館和和電影院典型商業(yè)業(yè)示例超市休閑餐飲飲—大型餐廳廳全湖景球球形翠晶晶餐廳位位于扇形形中央綠綠化帶東東側(cè)的人人工島上上，緊靠靠游艇碼碼頭，與與面積約約400畝的華亭亭湖相鄰鄰，環(huán)境境優(yōu)美，，秀色可可餐。餐餐廳以半半球形的的玻璃結(jié)結(jié)構(gòu)建成成，顧客客可以在在用餐的的同時(shí)，，透過玻玻璃窗欣欣賞華亭亭湖和松松江新城城區(qū)的美美景。餐廳總占占地面積積：716m2總建筑面面積：1243m2。有地上上建筑2層。2樓有4個(gè)包房，，可容納納80人左右，，一層是是可容納納約125人左右的的大廳。。預(yù)計(jì)五月月一日前前正式開開業(yè).目前只是是內(nèi)部營營業(yè)接待待政府官官員.營業(yè)后人人均消費(fèi)費(fèi):一層大廳80元,二樓包房100元案例類型4專業(yè)MALL與社區(qū)商業(yè)業(yè)結(jié)合北京中國皮皮革城與社社區(qū)商業(yè)結(jié)結(jié)合項(xiàng)目占地600畝開發(fā)面面積100萬平方米物業(yè)類型五星級酒店店與快捷酒酒店、專業(yè)業(yè)皮革城，，寫字樓，，社區(qū)大盤盤與社區(qū)商商業(yè)結(jié)合新摩爾公司司2007年底論證，，2008年初由深深圳中匯建建筑設(shè)計(jì)事事務(wù)所設(shè)計(jì)計(jì)區(qū)域型購物物中心與綜綜合體的研研究方法市場調(diào)查與與可行性研研究：1.對社區(qū)人口口結(jié)構(gòu)與周周邊3公里半徑人人員狀況進(jìn)進(jìn)行細(xì)致研研究。2.研究當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣與與消費(fèi)文化化。3.調(diào)研當(dāng)?shù)亟ńㄖ幕靥攸c(diǎn)與風(fēng)俗俗習(xí)慣商業(yè)與房地地產(chǎn)的結(jié)合合點(diǎn)—購物物中心與步步行街購物中心投投資巨大，，投資回收收期長，財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較較大，發(fā)展展商作大型型購物中心心決策必須須進(jìn)行周密密的市場調(diào)調(diào)研，對社社會(huì)購買力力與城市商商業(yè)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真論論證，超越越社會(huì)購買買力要求，，建設(shè)過多多的商業(yè)中中心勢必導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目失失敗?？尚行匝芯烤堪ㄈ缦孪聝?nèi)容：1.1用地選擇（一）用地地區(qū)位和交交通人口狀狀況（二）用地地經(jīng)濟(jì)狀況況，此外對競競爭對手需需要進(jìn)行詳詳細(xì)分析。。（三）用地地物理狀況況重點(diǎn)考慮用用地形狀，，用地的完完整性，用用地的可進(jìn)進(jìn)入性。1.2類型型和規(guī)模確確定根據(jù)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平和未來來發(fā)展趨勢勢，競爭對對手情況，，而后明確確市場定位位，最后考考慮輻射半半徑與社會(huì)會(huì)購買力1.3承租租戶與制定定承租政策策青島頤和星星苑項(xiàng)目周周邊有大型型購物中心心，因此只只是設(shè)置社社區(qū)商業(yè)街街區(qū)購物中心與與步行街可可行性研究究1.4金融融支持與財(cái)財(cái)務(wù)分析（１）購物中心的的位置能否否獲得足夠夠的商業(yè)銷銷售和利潤潤，在市場場上是否有有競爭力。。（２）購物中心是是否能夠租租出去，有有足夠的承承租戶交納納足夠的租租金。（３）對資本投入入、遠(yuǎn)期收收益、經(jīng)營營成本、稅稅收、管理理費(fèi)和更新新裝修費(fèi)用用的評價(jià)。。1.5購購物中心人人才需求分分析與人才才經(jīng)營建議議培育高級購購物中心管管理人才是是貫徹企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略的根本保保證，由于于商業(yè)競爭爭日趨激烈烈，商業(yè)人人材普遍出出現(xiàn)短缺。。１.6購購物中心發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略建建議購物中心發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)關(guān)系企業(yè)成成敗，購物物中心必須須從戰(zhàn)略上上回答，如如何為客戶戶提供滿意意服務(wù)，如如何與商戶戶建立長期期共贏關(guān)系系，不僅要要在招商上上取得成功功，更重要要在運(yùn)營上上能夠長期期吸引客戶戶光顧，走走可持續(xù)發(fā)發(fā)展之路，，而不是開開業(yè)轟動(dòng)一一時(shí)，采取取種種騙術(shù)術(shù)套取商戶戶保證金，，然后迅速速倒閉引起起和商戶種種種糾紛。。如何進(jìn)行社社區(qū)商業(yè)定定位？如何何科學(xué)確定定社區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模？根據(jù)市場調(diào)調(diào)查情況和和企業(yè)資源源整合能力力確定社區(qū)區(qū)商業(yè)規(guī)模模一般區(qū)域型型購物中心心10萬平方米以以內(nèi)社區(qū)商業(yè)中中心4萬人規(guī)模社社區(qū)商業(yè)總總規(guī)模在5萬平方米以以內(nèi)其中中集中零售售面積在1.5萬平方米米以內(nèi)普通1萬人規(guī)模模社區(qū)在在2萬平方米米以內(nèi)，，其中集集中；零零售面積積5000平方米左左右北京蘋果果社區(qū)—臨近CBD北京蘋果果社區(qū)，，位于北北京東南南三環(huán)，，這個(gè)區(qū)區(qū)域在北北京的城城市功能能很大程程度上可可以說是是中央商商務(wù)區(qū)的的后花園園，聚集集了多個(gè)個(gè)大規(guī)模模住宅項(xiàng)項(xiàng)目。蘋蘋果社區(qū)區(qū)總占地地16萬平方米米，建筑筑總規(guī)模模是70萬平方米米，住宅宅的售價(jià)價(jià)在7000元/平方米以以上。蘋蘋果街由由“蘋果果商業(yè)街街”和““蘋果二二十二院院街”組組成，是是北京著著名房地地產(chǎn)項(xiàng)目目4萬平米蘋蘋果商街街位于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)基因蘋蘋果南側(cè)側(cè)，是由由2萬平米獨(dú)獨(dú)立的蘋蘋果二十十二院街街和北側(cè)側(cè)底商商商業(yè)街與與組成的的一條體體驗(yàn)式現(xiàn)現(xiàn)代商街街，充充分詮釋釋“自然然、人文文、現(xiàn)代代”的特特質(zhì)，為為CBD帶來了獨(dú)獨(dú)特的人人文氛圍圍。街區(qū)介紹紹2萬平米獨(dú)獨(dú)立的蘋蘋果二十十二院街街，其商商業(yè)形態(tài)態(tài)是一種種特定的的商業(yè)形形態(tài)，是是以休閑閑和文化化產(chǎn)業(yè)為為主的特特定商業(yè)業(yè)形態(tài)，，可以有有畫廊、、美術(shù)館館、書吧吧、酒吧吧、餐吧吧、茶吧吧、咖啡啡吧等，，這些商商業(yè)形態(tài)態(tài)需要這這樣的具具有人文文氣質(zhì)的的院落空空間來完完成。同同時(shí)，街街北底商商商業(yè)規(guī)規(guī)劃有銀銀行、中中小西餐餐廳、大大型中餐餐廳、蘋蘋果數(shù)字字多廳影影城、大大型KTV娛樂城、、名品店店、精品品超市、、連鎖型型洗衣店店、冰淇淇淋店、、、美容容中心、、健身會(huì)會(huì)所、郵郵局等，，對院街街商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行行補(bǔ)充，，街南南街北互互為對應(yīng)應(yīng)，商業(yè)業(yè)價(jià)值成成倍提升升。底商地下下一層：：2000平米運(yùn)動(dòng)動(dòng)超市、、3000平米生活活超市、、500平米會(huì)所所、游泳泳池等配配套設(shè)施施規(guī)劃院院街地地下一層層：主要要為物流流通道和和庫房，，院街商商鋪的功功能用房房。購物中中心和和步行街街招商商計(jì)劃劃購物中中心或或步行行街業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃與與經(jīng)營計(jì)計(jì)劃，，后做做招商商營銷銷宣傳傳計(jì)劃劃，為為保障障大商商家及及供應(yīng)應(yīng)商利利益，，發(fā)展展商要要做好好細(xì)致致的準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作。。商業(yè)運(yùn)營公公司要要確定定招商商時(shí)間間安排排、主主要招招商場場所、、主要要招商商骨干干、主主要招招商活活動(dòng)、、招商商費(fèi)用用，并并得到到發(fā)展展商的的支持持。開開展實(shí)實(shí)際招招商工工作之之前，，首先先確定定招商商條件件，然然后確確定商商家檔檔次、、規(guī)模模。招商專專家青青山正正人招商工工作1、招商商工作作流程程是什什么2、如何何制定定招商商工作作進(jìn)度度表3、招商商工作作中各各種表表格匯匯總分分析4、招商商部崗崗位責(zé)責(zé)任制制5、如何何強(qiáng)化化培訓(xùn)訓(xùn)招商商部員員工招商工工作流流程1.制定招招商計(jì)計(jì)劃2.確定招招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)3.主力店店招商商【提前準(zhǔn)準(zhǔn)備】4.分散品品牌商商戶招招商(需要把把握好好招商商時(shí)機(jī)機(jī)，根根據(jù)入入口人人口情情況進(jìn)進(jìn)行集集中宣宣傳】招商進(jìn)度表根據(jù)開業(yè)時(shí)間間采用倒推方方法做好進(jìn)度度表一般開業(yè)前預(yù)預(yù)留三個(gè)月裝裝修時(shí)間一般開業(yè)前半半年作為品牌牌商戶集中招招商時(shí)間，可可以集中開展展相關(guān)招商活活動(dòng)長沙奧林匹克克購物中心項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度度建議科目內(nèi)容和時(shí)間具體業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位和商業(yè)布局業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)策劃一個(gè)月提交初步方案二個(gè)月2007年９月－１０月商業(yè)建筑策劃三個(gè)月兩個(gè)月內(nèi)提交初步方案12月結(jié)束招商摸底與主力店招商四個(gè)月主力商家招商工作提前啟動(dòng)，根據(jù)商家要求完善商業(yè)設(shè)施及方案10—12月商業(yè)視覺形象VMD與初步裝飾方案一年2008年3月－６月建筑方案設(shè)計(jì)階段六個(gè)月12月—2008年４月招商工作展開一年半施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)月４月—8月工程開工8月施工準(zhǔn)備一個(gè)月時(shí)間2008年3月開工具體品牌招商工作啟動(dòng)大量品牌商家招商工作2008年９月裝飾方案設(shè)計(jì)八個(gè)月２００９年１－８月工程封頂９月2008年12月裝修及景觀施工五個(gè)月2009年1月-2009年5月內(nèi)部裝修工作三個(gè)月5月—7月試營業(yè)一個(gè)月８-9月正式開業(yè)5月主力店可以先開業(yè)2009年10月集中招商招商活動(dòng)策劃劃是招商策劃劃核心，應(yīng)該該注重日常供供應(yīng)商資源整整合與集中開開展活動(dòng)相結(jié)結(jié)合的原則，，優(yōu)化供應(yīng)鏈鏈效率，通過過商業(yè)信息與與零售知識(shí)共共享與聯(lián)合營營銷，實(shí)現(xiàn)雙雙贏。社區(qū)商業(yè)的主主力店1.區(qū)域型商業(yè)中中心主力店店可能包括百百貨、大賣場場（8000平方米以上）），品牌酒店店（例如如家家、假日快捷捷），大型餐餐飲名店2.社區(qū)型主力店店包括超市市，餐飲店社區(qū)主力店在在相對獨(dú)立社社區(qū)可以采用用加盟自營方方式，一般可可以由社區(qū)業(yè)業(yè)主委員會(huì)參參與，吸納社社區(qū)人群就業(yè)業(yè)。10萬平方米區(qū)區(qū)域性購物物中心的主主力店引進(jìn)進(jìn)問題核心主力百百貨店可能能有兩個(gè)或或兩個(gè)以上上，因此，，在招商策策劃中，我我們建議發(fā)發(fā)展商最好好委托MALL運(yùn)營顧問公公司自營一一個(gè)主力店店，由運(yùn)營營顧問公司司負(fù)責(zé)主力力店招商任任務(wù)，統(tǒng)籌籌考慮零售售經(jīng)營業(yè)戶戶與主力店店的業(yè)態(tài)關(guān)關(guān)系，加強(qiáng)強(qiáng)對業(yè)態(tài)的的調(diào)控能力力。為什么說招招商不專業(yè)業(yè)招了也白白招？◆◆1.結(jié)合社區(qū)特特點(diǎn)根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)方案招招商避免免好高騖遠(yuǎn)遠(yuǎn)2.招商與經(jīng)營營需要統(tǒng)籌籌考慮，對對于不適合合社區(qū)商業(yè)業(yè)的商戶或或經(jīng)營能力力不佳的商商戶，今后后還是需要要淘汰。對對商戶信譽(yù)譽(yù)需要提前前了解。案例分析>社區(qū)品牌商商戶資源從從那里來？？1.本市購物中中心的現(xiàn)有有商戶，例例如大賣場場的商戶是是社區(qū)商業(yè)業(yè)重要來源源，例如大大潤發(fā)等大大賣場。2.本社區(qū)經(jīng)營營者加盟或或自己經(jīng)營營自創(chuàng)品牌牌。3.自營少量社社區(qū)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容租賃原則租賃經(jīng)營采采用放水養(yǎng)養(yǎng)魚的原則則。因?yàn)橘徺徫镏行慕?jīng)經(jīng)營具有長長期性特點(diǎn)點(diǎn)，采用基本租金＋＋浮動(dòng)租金金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)做法，浮動(dòng)租金與與銷售額掛掛鉤，將整個(gè)購物物中心真正正作旺。這這樣，發(fā)展展商與商戶戶才能一同同成長。放放水養(yǎng)魚的的原則可以以理解為“先做人氣，，再做生意意，一起分分享成長空空間"的原則。業(yè)態(tài)與租金金關(guān)系在上述工作作中，我們們運(yùn)用建筑筑策劃與NEWMALL購物中心策策劃流程發(fā)發(fā)現(xiàn)了如下下缺陷：發(fā)展商委托托了一般的的市場調(diào)查查公司對成成都商業(yè)進(jìn)進(jìn)行調(diào)查缺缺乏針對性性，委托的的調(diào)查公司司缺乏商業(yè)業(yè)經(jīng)營專家家，無法對對成都商業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢進(jìn)行準(zhǔn)確確預(yù)測，對對消費(fèi)者分分析不夠深深入，例如如白領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)者的深入入調(diào)查和分分析不夠。。通過我們們的調(diào)查分分析，成都都是四川省省會(huì)，西南南一些大公公司總部或或分布多設(shè)設(shè)在成都，，白領(lǐng)人群群多。成都都自古就是是四川文化化中心，大大專院校科科研院所眾眾多，成都都高新區(qū)也也集中了白白領(lǐng)人群。。成都是著名名的旅游休休閑城市，，吸引外地地游客眾多多，而這些些游客中都都是經(jīng)濟(jì)收收入較高的的白領(lǐng)人群群。投資回報(bào)是是商業(yè)建筑筑策劃的核核心，由于于SM集團(tuán)前期要要求整個(gè)購購物中心能能夠吸引高高中低全部部人群，事事實(shí)上存在在困難。從從長期可持持續(xù)經(jīng)營和和提升租金金角度，我我們認(rèn)為沃沃爾瑪大賣賣場適合各各類人流，，但是百貨貨等主力業(yè)業(yè)態(tài)必須能能夠吸引白白領(lǐng)人群，，周邊消費(fèi)費(fèi)人群難以以支撐13萬多平方方米的大大型購物物中心規(guī)規(guī)模，因因此我們們建議要要重點(diǎn)吸吸引白領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)者者，所以以SM城市廣場場整個(gè)建建筑風(fēng)格格需要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)新，具具備較高高建筑文文化品味味，而不不是照搬搬SM廈門城市市廣場的的建筑風(fēng)風(fēng)格。業(yè)態(tài)理念念

設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新不僅住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)存在在戰(zhàn)略的的創(chuàng)新問問題，而而且大型型商業(yè)房房地產(chǎn)更更存在戰(zhàn)戰(zhàn)略創(chuàng)新新問題。。尋求項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式的的突破，，就是要要打破房房地產(chǎn)就就是建筑筑與環(huán)境境的局限限，跳出出房地產(chǎn)產(chǎn)狹小的的專業(yè)范范疇，把把握新世世紀(jì)客戶戶的精神神追求，，挖掘區(qū)區(qū)域文化化的精華華，將商商業(yè)、旅旅游、體體育、文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)等與房房地產(chǎn)大大膽嫁接接。開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)創(chuàng)新是根根本目標(biāo)標(biāo)，專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)創(chuàng)新是實(shí)實(shí)施的手手段，客客戶的滿滿意才是是成功的的檢驗(yàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。東方時(shí)代代廣場作作為大型型MALL購物中心心，面對對全球的的顧客開開放，不不僅接納納購物休休閑人群群，也面面向世界界接納旅旅游群體體，不斷斷吸收國國外商業(yè)業(yè)文化精精華，為為我所用用。我們們以深圳圳人的熱熱情笑迎迎天下客客，將儒儒家文化化的人文文關(guān)懷落落實(shí)到服服務(wù)細(xì)節(jié)節(jié)。深圳社區(qū)區(qū)購物中中心理念念設(shè)計(jì)購物中心心與步行行街的休休閑娛樂樂策劃21世紀(jì)紀(jì)是海洋洋的世紀(jì)紀(jì)，大海海是人類類的故鄉(xiāng)鄉(xiāng)。海洋洋不僅有有無窮無無盡的保保障，而而且遠(yuǎn)古古人類就就知道海海水具有有保健功功能，不不論是海海水沐浴浴，還是是利用深深層海水水開發(fā)健健康食品品，人類類對海洋洋的合理理利用與與開發(fā)剛剛剛開始始，海水水療法是是人類提提煉總結(jié)結(jié)出來的的有效健健康保健健方法。。挖掘我國國古老的的海洋文文化，提提煉海洋洋保健的的精華，，運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代科學(xué)學(xué)技術(shù)設(shè)設(shè)備與手手段，策策劃獨(dú)具具特色的的海洋活活水健康康保養(yǎng)中中心，讓讓“生命命加油站站，健康康儲(chǔ)蓄所所”成為為現(xiàn)實(shí)。。我們的策劃是是以海洋保養(yǎng)養(yǎng)中心和娛樂樂項(xiàng)目吸引人人流，形成購購物、旅游、、休閑一體化化的新型購物物中心。業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)計(jì)樓層經(jīng)營內(nèi)容９層家居生活用品８層兒童服裝及用品７層運(yùn)動(dòng)世界６層休閑裝與皮具５層男裝與紳士用品３、４層女裝與女性用品2層青春少女裝1層璀璨時(shí)尚館（珠寶、精品、化妝品）負(fù)1層家電、超市東方時(shí)代廣場場購物中心業(yè)業(yè)態(tài)布局國際先進(jìn)水平平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)方法根據(jù)經(jīng)營管理理的預(yù)測與模模擬分析進(jìn)行行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)預(yù)測方法：商商業(yè)經(jīng)營的實(shí)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與知知識(shí)，市場調(diào)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，根據(jù)消消費(fèi)人口變化化與特征，商商業(yè)發(fā)展趨勢勢預(yù)測因此，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)需需要豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)專家與零售售業(yè)專家設(shè)計(jì)計(jì)楊寶民＋青山山正人＋許載載寧模式業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)波浪型全接觸觸式動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)通過立體空中中購物走廊設(shè)設(shè)計(jì)，合理利利用垂直電梯梯與扶梯，讓讓顧客進(jìn)入二二層以上商場場象進(jìn)入一層層商場一樣方方便。讓顧客與商鋪鋪全接觸，提高商鋪的商商業(yè)價(jià)值平面動(dòng)線立體動(dòng)線地下空間業(yè)態(tài)態(tài)的合理規(guī)劃劃華夏城地下室室業(yè)態(tài)規(guī)劃深深入黃石石與北京參考考同類項(xiàng)目，，運(yùn)用自身經(jīng)經(jīng)驗(yàn)獨(dú)創(chuàng)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)案例例——長春1500畝項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)表明明，2007年，長春商鋪鋪市場的供應(yīng)應(yīng)量將超過70萬平方米。這這樣的開發(fā)量量，對于長春春這樣規(guī)模的的城市，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)面積與需求求量將趨近失失衡。據(jù)不完完全統(tǒng)計(jì)，長長春市現(xiàn)有商商圈的總體商商業(yè)商鋪總面面積大約為120萬平方米，加加上其他社區(qū)區(qū)商鋪和專業(yè)業(yè)賣場及部分分潛在的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，保守守估計(jì)將達(dá)到到300多萬平方米。。遠(yuǎn)達(dá)大街、東東榮大路、東東環(huán)城路周邊邊的商業(yè)分布布（1）遠(yuǎn)達(dá)大街是是本區(qū)域主要要干道，集中中了本區(qū)域經(jīng)經(jīng)營狀態(tài)較好好的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，但類型分分布不均，多多以汽修類為為主，這也是是影響區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一一個(gè)遺留問題題。（2）東榮大路同同樣是本區(qū)域域主要商業(yè)經(jīng)經(jīng)營街路，與與中東瑞家隔隔街相望，但但商業(yè)分布無無序，主要是是物流為主的的商鋪，配以以餐飲和小型型商品供應(yīng)商商鋪，這樣的的布局現(xiàn)在來來看，非常不不科學(xué)、不合合理。此類商商業(yè)若是想發(fā)發(fā)展，必須要要進(jìn)行集中管管理，才能得得以發(fā)展和進(jìn)進(jìn)步。（3）東環(huán)城路屬屬于城市主要要交通道路，，臨近便利的的交通道路卻卻很少有商業(yè)業(yè)類型存在，，其原因是原原有的工廠圍圍墻占據(jù)商業(yè)業(yè)位置，使臨臨街商業(yè)沒有有得到發(fā)展。。2、內(nèi)商業(yè)街的的商業(yè)布局本區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)街現(xiàn)有布局局以南北為軸軸，呈現(xiàn)兩橫橫一縱商業(yè)趨趨勢。分別以以同康路、乾乾安路為橫向向，縱向以太太有街為主。。商業(yè)分布較較為集中，但但規(guī)模不大，，屬于初始化化發(fā)展?fàn)顟B(tài)。。家居批批發(fā)商商圈現(xiàn)現(xiàn)狀及及本項(xiàng)項(xiàng)目對對策東榮大大路臨臨近本本項(xiàng)目目，因因此本本項(xiàng)目目一方方面可可以服服務(wù)該該商圈圈，另另外可可以設(shè)設(shè)置相相關(guān)業(yè)業(yè)態(tài)與與該商商圈融融合，，提升升項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)價(jià)值值。社區(qū)商商業(yè)的的實(shí)際際判斷斷方法法與診診斷結(jié)結(jié)果現(xiàn)場診診斷方方法1.觀察社社區(qū)區(qū)特點(diǎn)點(diǎn)2.假設(shè)業(yè)業(yè)態(tài)3.論證業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)與與商業(yè)業(yè)建筑筑策劃劃結(jié)合合4.尋找到到最佳佳方案案長春千千畝大大盤規(guī)規(guī)劃的的完善善與修修改社區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)依依據(jù)是是什么么？1.商圈情況2.周邊人口3.本社區(qū)情況況建筑策劃意意見社區(qū)商業(yè)建建筑策劃百聯(lián)西郊購購物中心位位于上海西西郊的長寧寧區(qū)新涇地地區(qū)，是百百聯(lián)集團(tuán)旗旗下一家全全新的商業(yè)業(yè)中心和社社區(qū)中心。。占地面積積3.4萬平方米，，建筑面積積達(dá)到11萬平方方米，，經(jīng)營營面積積為6.25萬平方方米。。購物物中心心公共共活動(dòng)動(dòng)區(qū)域域面積積1.7萬平方方米，，停車車面積積1.9萬平方方米。。擁有有免費(fèi)費(fèi)機(jī)動(dòng)動(dòng)車停停車位位550個(gè)、非非機(jī)動(dòng)動(dòng)車停停車位位2500個(gè)。建筑設(shè)設(shè)計(jì)特特點(diǎn)百聯(lián)西西郊購購物中中心由由百聯(lián)聯(lián)集團(tuán)團(tuán)投資資5.6億人民民幣，，聘請請美國國著名名購物物中心心專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)公司司—JEDER國際建建筑事事務(wù)所所，和和上海?，F(xiàn)代代建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)集團(tuán)團(tuán)江歡歡成設(shè)設(shè)計(jì)事事務(wù)所所共同同設(shè)計(jì)計(jì)完成成。捷捷得將將百聯(lián)聯(lián)購物物中心心設(shè)計(jì)計(jì)成一一個(gè)現(xiàn)現(xiàn)代村村落風(fēng)風(fēng)格的的社區(qū)區(qū)中心心。這這里的的中心心廣場場為大大家提提供了了音樂樂會(huì)、、展覽覽、節(jié)節(jié)日慶慶典、、餐飲飲、購購物等等一系系列活活動(dòng)的的理想想場所所。整整個(gè)建建筑物物分地地下二二層和和地上上四層層。購購物中中心采采用開開放式式建筑筑風(fēng)格格，體體現(xiàn)人人性化化設(shè)計(jì)計(jì)理念念，通通過貫貫穿東東西兩兩側(cè)出出入口口的步步行街街、室室外與與室內(nèi)內(nèi)交替替的環(huán)環(huán)型走走廊和和天橋橋、開開敞的的園林林景觀觀中心心廣場場，將將三個(gè)個(gè)區(qū)域域的建建筑有有機(jī)地地組合合成一一個(gè)整整體。。業(yè)態(tài)特特點(diǎn)其中：：4.4萬平方方米為為國際際國內(nèi)內(nèi)連鎖鎖業(yè)態(tài)態(tài)；餐餐飲業(yè)業(yè)1.2萬平方方米，，娛樂樂休閑閑業(yè)5500平方米米，便便民服服務(wù)業(yè)業(yè)2000平方米米左右右。大大型生生活超超市1家、百百貨公公司1家、專專業(yè)賣賣場4家、主主題餐餐飲29家、專專賣店店62家、娛娛樂健健身5家、社社區(qū)服服務(wù)14家。目目前有有包括括友誼誼百貨貨、世世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華、、HOLA特力屋屋、迪迪卡儂儂、永永樂家家電在在內(nèi)的的共116家商家家入駐駐。招商中中的亮亮點(diǎn)運(yùn)動(dòng)專專賣店店與家家居招招商餐餐飲飲引進(jìn)進(jìn)星巴巴克社區(qū)商商業(yè)建建筑設(shè)設(shè)計(jì)思思想的的創(chuàng)新新基于社社區(qū)購購物中中心特特點(diǎn)突突出參參與性性，目目的地地，好好奇心心，具具有較較好便便利性性。購物中中心與與步行行街的的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)分割割圖１１商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)分分割割流流程程消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動(dòng)線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例不同分割方案銷售預(yù)測初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案通過合同委托測繪部門實(shí)際測繪確定分割方案商鋪鋪分分割割原原則則a)根據(jù)據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)b)

根據(jù)消費(fèi)者購買力與投資能力、愿望，對商鋪進(jìn)行多種規(guī)格、面積的分割,參考已經(jīng)購買商鋪面積要求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。c)

合理確定公共分?jǐn)偯娣e，確保用戶商鋪較高實(shí)用率，通過流線的合理設(shè)計(jì)最大限度分割出商鋪面積。d)

合理確定動(dòng)態(tài)流線，有利于開業(yè)后實(shí)際運(yùn)營工作。對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購買多套組合。

在煙銷售售比比例例銷售售部部分分面面積積＝＝（（項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資額額＋＋30%收益益））%每平平方方米米單單價(jià)價(jià)發(fā)展商要要有能力力開發(fā)下下一期項(xiàng)項(xiàng)目。具體銷售售要詳細(xì)細(xì)根據(jù)市市場情況況進(jìn)行商商鋪分割割，詳細(xì)細(xì)計(jì)算銷銷售哪些些部分，，制定價(jià)價(jià)值策略略，這是是我們操操作過的的商鋪銷銷售策劃劃方案要要系統(tǒng)回回答的問問題。社區(qū)商業(yè)業(yè)的銷售售模式通過經(jīng)營營提升商商鋪銷售售價(jià)值融資創(chuàng)新新信托融資資：以項(xiàng)目為為杠桿招商主力力店成功功以后進(jìn)進(jìn)行信托托融資香蜜湖水水榭花都都項(xiàng)目是是深圳信信托融資資最成功功的一個(gè)個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)代商業(yè)業(yè)步行街街現(xiàn)代商業(yè)業(yè)步行街街的策劃劃是購物物、商業(yè)業(yè)文化與與休閑娛娛樂多種種策劃的的集成。。運(yùn)用海洋洋的洋流流理論對對現(xiàn)代商商業(yè)步行行街布局局進(jìn)行理理性策劃劃，確保保商業(yè)步步行街的的繁榮。。法國巴黎黎國際一流流的商業(yè)業(yè)步行街街具有特特征：1、硬件設(shè)施施一流，，包括市市政、交交通和商商場乃至至購物環(huán)環(huán)境的硬硬件設(shè)施施。2、它應(yīng)該是是多功能能的，比比如購物物、休閑閑、文化化、娛樂樂、餐飲飲、旅游游六個(gè)方方面。3、商業(yè)步行行街管理理水平應(yīng)應(yīng)該是一一流的，，不僅要要具備普普通的商商業(yè)物業(yè)業(yè)管理功功能，而而且在步步行街整整體形象象宣傳方方面，公公共服務(wù)務(wù)與商業(yè)業(yè)服務(wù)水水準(zhǔn)方面面也應(yīng)該該使一流流的。世界著名步步行街具有有較高的文文化內(nèi)涵與與藝術(shù)品味味。銀座商業(yè)街街區(qū)在日本人的的心目中，，銀座是高高級、名牌牌、流行、、信用、品品味、貨真真價(jià)實(shí)、憧憧憬、時(shí)尚尚以及日本本新潮購物物中心的代代名詞。銀座業(yè)態(tài)特特征擁有日本最最多的商業(yè)業(yè)老字號(hào)例例如歷史史悠久文明明全國的木木村屋世界最大的的畫廊街日本最大的的展覽設(shè)施施街日本地方大大眾媒體的的中心銀行密度最最高的商業(yè)業(yè)中心國內(nèi)商業(yè)步步行街普遍遍存在如下下問題：1、經(jīng)營序列矛矛盾。2、商業(yè)利潤下下滑。3、商業(yè)功能單單一，文化化休閑功能能不強(qiáng)?？臻g序列和和尺度與消消費(fèi)者心理理行為存在在差異。王府井商業(yè)業(yè)街將實(shí)施施功能、結(jié)結(jié)構(gòu)、檔次次、形象的的全面調(diào)整整與提升。。－－完善功功能。從單單一購物的的初級化市市場，向購購物、旅游游、休閑、、娛樂、會(huì)會(huì)展、文化化等多樣性性的高級化化市場功能能轉(zhuǎn)變。－－調(diào)整結(jié)結(jié)構(gòu)。將傳傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)現(xiàn)代化、國國際化商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變變。按照國國際通行的的中心商業(yè)業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和和業(yè)態(tài)分布布進(jìn)行調(diào)整整，商業(yè)占占３０－３３５％，餐餐飲企業(yè)占占２０－２２５％，休休閑、娛樂樂、酒店、、服務(wù)等占占３０－４４０％。－－提升檔檔次。－－營造環(huán)環(huán)境。－－加快發(fā)發(fā)展數(shù)字王王府井。東門步行街街改造措施施：1、改造交通通設(shè)施，設(shè)設(shè)置步行通通道，禁止止機(jī)動(dòng)車輛輛通行，交交通改造分分兩期，一一期主要包包括風(fēng)貌街街、老街廣廣場、解放放路等162、拆除除違法法建筑筑，改改造部部分建建筑設(shè)設(shè)施3、注重重文化化設(shè)施施建設(shè)設(shè)深圳東東門步步行街街未來來發(fā)展展戰(zhàn)略略的意意見1、決心心拆除除全部部違法法建筑筑，流流出空空地，，增加加綠地地。2、運(yùn)用用城市市經(jīng)營營理論論，不不僅將將東門門市政政建設(shè)設(shè)相關(guān)關(guān)內(nèi)容容向企企業(yè)開開放，，而且且通過過政府府政策策調(diào)節(jié)節(jié)，鼓鼓勵(lì)企企業(yè)拆拆除成成片低低矮老老式建建筑，，集中中建設(shè)設(shè)高層層建筑筑，多多流出出綠地地，增增加通通透性性。3、改革革完善善步行行街管管理體體系，，提高高準(zhǔn)入入門欄欄，將將低素素質(zhì)經(jīng)經(jīng)營者者淘汰汰出東東門，，讓優(yōu)優(yōu)秀的的經(jīng)營營者近近來，，提升升東門門形象象。4、加大大交通通治理理力度度與道道路改改造力力度，，拓寬寬美化化周邊邊道路路。理念設(shè)設(shè)計(jì)、、文化化定位位、發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃理念設(shè)設(shè)計(jì)是是商業(yè)業(yè)步行行街策策劃的的靈魂魂，理理念設(shè)設(shè)計(jì)的的提出出建立立在充充分的的調(diào)查查研究究基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，步行行街策策劃要要考慮慮步行行街的的商圈圈特征征、消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣、、區(qū)域域歷史史文化化、建建筑與與商業(yè)業(yè)文化化。理理念的的設(shè)計(jì)計(jì)要在在商業(yè)業(yè)街歷歷史基基礎(chǔ)上上創(chuàng)新新，兼兼顧歷歷史特特點(diǎn)，，更重重要的的是有有利于于未來來發(fā)展展。洋流學(xué)說與商商業(yè)步行街布布局洋流的形成有有許多原因，，主要原因是是由于長期定定向風(fēng)的推動(dòng)動(dòng)。世界各大大洋的主要洋洋流分布與風(fēng)風(fēng)帶有著密切切的關(guān)系，但但洋流流動(dòng)的的方向和風(fēng)向向一致，在北北半球向右偏偏，南半球向向左偏。世界四大漁場場均分布在洋洋流回旋地帶帶。從經(jīng)濟(jì)地地理角度分析析1、洋流流暢區(qū)資資源流通過速速，難以停留留累積，成為為魚類遷徙的的路徑，無其其它特殊條件件很難形成資資源聚集，如如果有沙塵暴暴等帶來大量量浮游生物資資源，那么會(huì)會(huì)吸引魚類聚聚集。2、反之，洋流回回旋使大量生生物滯留，回回旋區(qū)內(nèi)食物物豐富，吸引引魚類；由此此產(chǎn)生食物鏈鏈，對各種物物種產(chǎn)生吸引引，從而形成成資源富饒區(qū)區(qū)域如：漁場場、海底礦藏藏?？梢娀匦官Y資源和生物聚聚集。精品百貨店中檔購物中心文化娛樂休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購物中心中低檔百貨店購物、娛樂、餐飲理想的商業(yè)步步行街與購物物中心布局模模型由于我國近五五年來重新規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的商商業(yè)步行街較較多，許多設(shè)設(shè)計(jì)單位都在在探索商業(yè)步步行街的設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新，許多多國外一流設(shè)設(shè)計(jì)公司開始始服務(wù)中國商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目，例如，美美國JERDE建筑設(shè)計(jì)公司司就為中國商商業(yè)地產(chǎn)客戶戶提供服務(wù)，，該公司設(shè)計(jì)計(jì)的美國環(huán)球球影城商業(yè)步步行街項(xiàng)目就就是一個(gè)典型型的設(shè)計(jì)項(xiàng)目目，其設(shè)計(jì)思思想對于我國國設(shè)計(jì)商業(yè)步步行街具有啟啟示。商業(yè)步行街設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新美美國環(huán)球影影城商業(yè)步行行街為例美國環(huán)球影城城商業(yè)步行街街總體效果照照片JERDE公司設(shè)計(jì)這個(gè)個(gè)項(xiàng)目的思路路是將環(huán)球影影城商業(yè)步行行街設(shè)計(jì)成為為顧客的目的的地，通過豐豐富的畫面引引導(dǎo)顧客愿意意向步行街的的內(nèi)部走去，，通過設(shè)計(jì)可可參與性的業(yè)業(yè)態(tài)，讓顧客客停留更長的的時(shí)間。美國環(huán)球影城城商業(yè)步行街街美國環(huán)球影城城商業(yè)步行街街總體效果照照片美國環(huán)球影城城平面圖環(huán)球影城步行行街立面目的地參參與性好好奇心MALL＋商業(yè)步行行街的招招商策劃劃與代理理鑒于目前前商品品品牌雷同同現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重，建建議在差差異化招招商，不不同品牌牌組合設(shè)設(shè)計(jì)方面面下功夫夫，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)招商創(chuàng)創(chuàng)新，與與商業(yè)文文化主題題相對應(yīng)應(yīng)，加大大進(jìn)口品品牌引進(jìn)進(jìn)的比例例，與韓韓國日本本及香港港地區(qū)密密切合作作。招商代表表收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)—一個(gè)月租租金商業(yè)步行行街的經(jīng)經(jīng)營管理理商業(yè)步行行街管理理機(jī)構(gòu)的的最重要要職責(zé)是是提出發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，制定定好發(fā)展展規(guī)劃，，規(guī)劃好好整個(gè)步步行街的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局局，根據(jù)據(jù)功能定定位合理理組織商商業(yè)、旅旅游、文文化休閑閑等不同同功能的的分布比比例，運(yùn)運(yùn)用城市市經(jīng)營理理論，運(yùn)運(yùn)用市場場手段，，執(zhí)行建建筑規(guī)劃劃，組織織社會(huì)力力量建設(shè)設(shè)商業(yè)步步行街。。商業(yè)街的的具體管管理工作作如下：：物業(yè)服務(wù)務(wù)(2)交通秩序序(3)步行街的的外立面面、整個(gè)個(gè)建筑風(fēng)風(fēng)格的把把握(4)業(yè)態(tài)方面面根據(jù)顧顧客需求求進(jìn)行整整體比例例調(diào)整。。魚米河商業(yè)步行行街開發(fā)發(fā)策劃１、魚米米河商業(yè)業(yè)步行街街運(yùn)用洋洋流理論論布局，，盡量構(gòu)構(gòu)成環(huán)形形人流循循環(huán)體系系。２．通過過不同業(yè)業(yè)態(tài)劃分分，縮短短顧客心心理距離離，劃小小核算單單位，按按照不同同業(yè)態(tài)組組織針對對性經(jīng)營營。３．提取取營銷基基金，根根據(jù)銷售售額１％％提取，，２億元元銷售額額投入２２００萬萬元經(jīng)費(fèi)費(fèi)。麗江商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃研究究區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)特點(diǎn)的的把握城市規(guī)劃劃和商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃研究究同步根據(jù)城市市化進(jìn)程程特色，，研究在在旅游特特色城市市合理商商業(yè)布局局，完善善城市功功能，加加快新城城區(qū)的城城市化建建設(shè)步伐伐，提高高城市生生活質(zhì)量量。業(yè)態(tài)創(chuàng)新新的思考考－吸引引白領(lǐng)顧顧客參考案例例１美國奧特特萊斯種種類多，，很多創(chuàng)創(chuàng)新的商商店也是是從美國國開始，，通過比比較研究究美國多多個(gè)奧特特萊斯商商店，作作者認(rèn)為為fashionoutlet是美國非非常有特特色的品品牌折扣扣店，它它將流行行文化和和商業(yè)展展示完美美結(jié)合。。fashionoutlet位于美國國拉斯維維加斯，，擁有１１００多多個(gè)一流流設(shè)計(jì)師師推出的的最新款款式時(shí)裝裝精品，，號(hào)稱精精品時(shí)尚尚總匯，，折扣達(dá)達(dá)到７５５％。準(zhǔn)確細(xì)分分市場參考案例例２韓韓國東大大門市場場（1）批發(fā)市市場的經(jīng)經(jīng)營可以以吸取百百貨經(jīng)營營的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，特別別是陳列列方面批批發(fā)市場場有自己己特點(diǎn)，，要充分分重視設(shè)設(shè)計(jì)作品品展示。。（2）中國也應(yīng)該該有面向亞洲洲顧客群體的的服裝批發(fā)市市場，通過考考察，我們架架設(shè)了韓國服服裝直接進(jìn)入入中國批發(fā)市市場和購物中中心以及百貨貨的橋梁，韓韓國的服飾也也非常適合中中國顧客。（3）韓國的商業(yè)業(yè)經(jīng)營與韓國國文化傳播密密切結(jié)合，““韓流”對中中國的服飾潮潮流影響會(huì)加加大。韓國東大門服服裝批發(fā)視覺覺形象批發(fā)與視覺形形象匹配，方方便批發(fā)商采采購及品牌選選擇。從1000個(gè)品牌降低到到500個(gè)品牌以顧客的真實(shí)實(shí)消費(fèi)為導(dǎo)向向確定商業(yè)規(guī)規(guī)劃商業(yè)布局與業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是商商業(yè)步行街開開發(fā)盈利與否否的關(guān)鍵內(nèi)容容。魚米河商業(yè)街街開發(fā)戰(zhàn)略與與盈利模式創(chuàng)創(chuàng)新二期政府舊址址開發(fā)高品質(zhì)質(zhì)城市綜合體體（具有麗江江地域建筑特特色），購物物中心、酒店店式公寓、辦辦公樓，空中中花園結(jié)合，，假定實(shí)現(xiàn)６６０００萬元元以上利潤。。強(qiáng)化魚米河商商業(yè)街管理公公司力量，投投資３００００萬元招商運(yùn)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)，形成商業(yè)業(yè)經(jīng)營品牌。。建議引進(jìn)一一流商業(yè)管理理公司，實(shí)施施專業(yè)化開發(fā)發(fā)和管理，保保證投資者利利益，追求項(xiàng)項(xiàng)目全勝。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)高高級級人人才才培培養(yǎng)養(yǎng)的的一一點(diǎn)點(diǎn)思思考考1.智商商與與情情商商2.國際際化化視視野野3.理論論聯(lián)聯(lián)系系實(shí)實(shí)際際從2007年上上海海培培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)學(xué)員員跟跟蹤蹤調(diào)調(diào)查查反反映映出出來來的的成成長長問問題題步行行街街經(jīng)經(jīng)營營管管理理人人才才的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)經(jīng)營營總總經(jīng)經(jīng)理理招商商營銷銷財(cái)務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)方方向向員員工工個(gè)個(gè)人人的的學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)1.尋尋訪訪名名師師，，名名師師出出高高徒徒，，學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)站站在在巨巨人人的的肩肩膀膀上上。。2.根據(jù)崗位位的需要進(jìn)行行自學(xué)，對于于崗位知識(shí)求求精。3.從事商業(yè)業(yè)地產(chǎn)工作需需要廣博的知知識(shí)面。認(rèn)真閱讀本領(lǐng)領(lǐng)域?qū)W術(shù)期刊刊和博士論文文，進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)的了解。與倪光南院士士在省級技術(shù)術(shù)成果鑒定會(huì)會(huì)后留影地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營人才的知知識(shí)結(jié)構(gòu)地產(chǎn)高級經(jīng)營營人材應(yīng)該具具備的知識(shí)結(jié)結(jié)構(gòu)1.人材經(jīng)營營與組織創(chuàng)新新知識(shí)2地地產(chǎn)規(guī)劃、建建筑設(shè)計(jì)與環(huán)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)知識(shí)3.智能建筑與與IT運(yùn)用知識(shí)4.地產(chǎn)融資資與財(cái)務(wù)管理理知識(shí)5..建筑項(xiàng)目目管理知識(shí)6.地產(chǎn)營營銷知識(shí)除了知識(shí)以外外，具備企業(yè)業(yè)家精神也是是選拔的重要要條件。其中具備戰(zhàn)戰(zhàn)略創(chuàng)新意識(shí)識(shí)與能力是關(guān)關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)人材材的培養(yǎng)方法法1.從商業(yè)建建筑規(guī)劃與營營銷課程學(xué)習(xí)習(xí)起步，圍繞繞商業(yè)地產(chǎn)價(jià)價(jià)值挖掘，集集中參觀解剖剖重點(diǎn)項(xiàng)目，，請專家講解解。2.有計(jì)劃設(shè)設(shè)定研究課題題，例如Shoppingmall以及1000畝大盤社區(qū)區(qū)商業(yè)策劃課課題。3.注重多學(xué)學(xué)科交叉學(xué)習(xí)習(xí)，不同崗位位鍛煉與實(shí)踐踐。4.建立完整整培訓(xùn)體系，，減少摸索時(shí)時(shí)間，善于團(tuán)團(tuán)結(jié)同行專家家，合理配置置資源。美國地產(chǎn)業(yè)博博士的培養(yǎng)MIT經(jīng)濟(jì)系城市與區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)聯(lián)邦、洲與地地方政府高級金融經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)I高級金融經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)II高級金融經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)III斯隆管理學(xué)院院金融理論投資市場與金金融研究資本投資決策策地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)業(yè)金融與與投資地產(chǎn)業(yè)企業(yè)管管理開發(fā)過程的法法律監(jiān)管MIT城市規(guī)劃與研研究系城市設(shè)計(jì)與開開發(fā)，城市設(shè)設(shè)計(jì)政策城市開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)，明天的城城市地理位置與開開發(fā)原型環(huán)境設(shè)計(jì)政策策與影響，土土地使用法律律與政策城市交通規(guī)劃劃，住宅與鄰鄰居規(guī)劃住宅與通信服服務(wù)市區(qū)規(guī)劃方法法，地理信息息系統(tǒng)零售業(yè)人才的的培養(yǎng)商業(yè)零零售專專業(yè)人人才知名零零售企企業(yè)工工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)積積累研究生生課程程：零售管管理BarryBermanRetailingManagement/MichaelLevyBartonA.weitz超市管管理，，顧國國建市場營營銷，，科特特勒市場營營銷管管理——定位位、聯(lián)聯(lián)盟，，芮明明杰，，復(fù)旦旦大學(xué)學(xué)出版版社企業(yè)文文化第第四版版，劉劉光明明商業(yè)建建筑規(guī)規(guī)劃，，曾堅(jiān)堅(jiān)購物中中心開開發(fā)手手冊,美國國土地地利用用學(xué)會(huì)會(huì).提倡復(fù)復(fù)合型型知識(shí)識(shí)結(jié)構(gòu)構(gòu)熱帶雨雨林主主題中中庭如何學(xué)學(xué)習(xí)地地產(chǎn)與與開發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)運(yùn)營營專著著1.理理論聯(lián)聯(lián)系自自己的的實(shí)際際.2.注注重動(dòng)動(dòng)手能能力,設(shè)計(jì)計(jì)業(yè)態(tài)態(tài)方案案,參參與商商業(yè)建建筑規(guī)規(guī)劃.3.對外授授權(quán)講課,獲取較高高投入產(chǎn)出出.1000:10000麗江街的思思考１．聚集人人氣２．商業(yè)街街區(qū)的準(zhǔn)確確定位1.室外商業(yè)步步行街-南京路的優(yōu)優(yōu)勢1.高知名度例如南京路路有好八連連2.人氣旺3.營業(yè)額高支撐南京路路優(yōu)勢的條條件第一，悠久久的歷史第二，獨(dú)特特的風(fēng)景第三，有多多種業(yè)態(tài)，，同種業(yè)態(tài)態(tài)不多，避避免惡性同同質(zhì)化競爭爭第四，有知知名的品牌牌第五，有完完善的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施第六，有一一個(gè)科學(xué)的的管理機(jī)構(gòu)構(gòu)大型購物中中心內(nèi)部的的室內(nèi)商業(yè)業(yè)步行街(1)室內(nèi)步行街街能夠提供供良好而舒舒適的小環(huán)環(huán)境，使消消費(fèi)者不再再受自然氣氣候的困擾擾，隨時(shí)享享受舒適的的消費(fèi)過程程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)淡季，室室內(nèi)步行街街對消費(fèi)者者具有強(qiáng)大大吸引力。。(3)室內(nèi)步行行街?jǐn)U展展了步行行街的商商業(yè)空間間，在一一定程度度上滿足足步行街街對體量量的要求求。以深圳海海岸購物物廣場室室內(nèi)步行行街為例例，進(jìn)行行創(chuàng)新策策劃1.室內(nèi)步行行街中間間地帶設(shè)設(shè)立健康康加油站站，讓顧顧客得到到充分休休息。2.以巴黎步步行街風(fēng)風(fēng)情設(shè)置置5個(gè)主題區(qū)區(qū)域。3.設(shè)置大小小中庭作作為共享享空間，，方便不不同業(yè)態(tài)態(tài)之間的的轉(zhuǎn)換社區(qū)商