奧宸集團戰(zhàn)略規(guī)劃

奧宸集團五年戰(zhàn)略規(guī)劃(綱要)

2011-20151區(qū)域深耕產(chǎn)品溢價高效管理金融創(chuàng)新2011年10月11日本報告思路認識現(xiàn)狀提出目標行動方案解決了哪些問題外部機遇和挑戰(zhàn)的分析內(nèi)部優(yōu)勢和劣勢的分析核心問題的識別使命愿景價值觀業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略目標四個戰(zhàn)略主題10項戰(zhàn)略舉措34項關(guān)鍵工作如何進行區(qū)域擴展?去哪些城市?用什么策略?做什么產(chǎn)品?怎么做?建立什么樣的優(yōu)勢?如何集團化?如何管控業(yè)務(wù)?如何提升能支撐業(yè)務(wù)發(fā)展的管理體系?如何應(yīng)對資本市場的變化？2目錄3奧宸面臨的形勢集團總體戰(zhàn)略規(guī)劃外部形勢4長期向好結(jié)構(gòu)性（發(fā)展）多樣性（消費）具體表現(xiàn)未來十年商品房市場需求依然巨大，波動頻繁（重在把握開發(fā)節(jié)奏）城市化梯度發(fā)展帶來巨大機會（結(jié)構(gòu)化特征將更加明顯）行業(yè)發(fā)展專業(yè)化，綜合體、地產(chǎn)金融、主題地產(chǎn)等專業(yè)領(lǐng)域蓬勃發(fā)展市場需求升級，改善性需求、特殊需求（養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)）、投資需求推動市場持續(xù)增長從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資，房企競爭以土地為核心向以房地產(chǎn)金融為核心過渡宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性調(diào)整，經(jīng)營環(huán)境顯著變化，行業(yè)利潤率整體降低住房雙軌制對商品住宅需求產(chǎn)生分流作用行業(yè)整合加速、競爭加劇，核心城市盈利點由價值鏈前端后移，產(chǎn)品能力重要性提升企業(yè)發(fā)展由速度和規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樽優(yōu)橘Y產(chǎn)和能力制勝，“成長靠資源，收入靠行情”的時代逐漸隱退短期調(diào)控力度不改，微觀經(jīng)營環(huán)境繼續(xù)惡化，融資成本處于高位5機會威脅內(nèi)部形勢云南區(qū)域龍頭地位已儲備項目為跨越式發(fā)展帶來很好基礎(chǔ)舊改和旅游地產(chǎn)能力初具具有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)經(jīng)驗，形成具有南加州風格的特色住宅產(chǎn)品已具備集團化管理雛形6優(yōu)勢劣勢已進入?yún)^(qū)域除云南外均未形成銷售，銷售收入過于集中產(chǎn)品競爭力不突出，獨特競爭優(yōu)勢不明顯一級開發(fā)項目過多，項目周轉(zhuǎn)率低，開發(fā)進度風險大融資渠道單一，持有物業(yè)面臨巨大資金壓力公司管理體系規(guī)范建設(shè)不足，集團總部目前背負較大的業(yè)務(wù)操作包袱，效率較低但是但是但是但是但是內(nèi)外部總結(jié)7奧宸目前尚處于集團化初級階段業(yè)務(wù)上，要把握房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機會，擴大規(guī)模，建立競爭優(yōu)勢：單一開發(fā)向復合開發(fā)轉(zhuǎn)型新興市場高速發(fā)展機會：綜合體、旅游地產(chǎn)、地產(chǎn)基金高增長區(qū)域管理上，要將業(yè)務(wù)操作職能轉(zhuǎn)移至成熟地區(qū)公司，并建立全面的集團化管理體系：成熟穩(wěn)定的管理機制集團和地區(qū)公司高效能的職能分配人治向法治全面轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略思考（1/2）8奧宸的獨特性：穩(wěn)健增長、綜合發(fā)展、國際標準傳承歷史完美轉(zhuǎn)型國際背景、國際視野住宅+城市綜合體+旅游一二級聯(lián)動開發(fā)云南基地符合國際標準的產(chǎn)品和服務(wù)（創(chuàng)造新型生活方式）領(lǐng)先的戰(zhàn)略布局：區(qū)域和業(yè)務(wù)發(fā)展符合行業(yè)趨勢高效能管理：簡單、規(guī)范、陽光、高效戰(zhàn)略思考（2/2）9均衡發(fā)展優(yōu)勢突出綜合類型物業(yè)的開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化

銷售型與持有經(jīng)營并重管理提升與業(yè)務(wù)發(fā)展兼顧能力上持續(xù)發(fā)揮資源控制優(yōu)勢業(yè)務(wù)方面重點進入房地產(chǎn)行業(yè)新興領(lǐng)域管理方面突出靈活管理決策機制和強有力戰(zhàn)略管控目錄奧宸面臨的形勢集團總體戰(zhàn)略規(guī)劃10使命為社會創(chuàng)造全系統(tǒng)的的城市生活體體系，增加社社會財富為員工提供人本、積積極、平等、、尊重、簡單單的創(chuàng)造夢想想的平臺為客戶提供具有最佳佳居住價值、、國際水準的的創(chuàng)新型產(chǎn)品品和服務(wù)成就世界人居居夢想為合作伙伴建立雙贏的、、互相尊重的的合作關(guān)系11愿景中國領(lǐng)先的綜綜合地產(chǎn)運營營商12中國領(lǐng)先符合國際理念念和國際標準準的產(chǎn)品和服服務(wù)領(lǐng)先于競爭對對手的綜合型型產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)、進入一線線開發(fā)商行列列，具備規(guī)模模和效益優(yōu)勢勢綜合地產(chǎn)運營營具備從投融資資到開發(fā)運營營的全產(chǎn)業(yè)鏈鏈運作能力覆蓋住宅、綜綜合體、旅游游地產(chǎn)的系列列化產(chǎn)品滿足各類物業(yè)業(yè)運營的綜合合服務(wù)、打造造高端地產(chǎn)金金融平臺核心價值觀（（經(jīng)營管理理理念）：四個個“導向”13客戶導向均衡導向結(jié)果導向效率導向核心價值觀房地產(chǎn)行業(yè)從從賣方市場向向買方市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，客戶需需求多樣性特特征越來越明明顯房地產(chǎn)市場行行情在政策影影響下短期波波動，需動態(tài)態(tài)把握客戶需需求關(guān)注客戶價值，任何人任何時間任何地點，始終關(guān)注如何提升客戶價值關(guān)注內(nèi)部客戶，我們的顧客不僅包括外部客戶，也包括內(nèi)部客戶客戶滿意度和忠誠度，是工作效果的最終衡量標準客戶導向為什么？如何做？14核心價值觀為什么？如何做？房地產(chǎn)開發(fā)專專業(yè)復雜、分分工細致，大大量職能外包包，開發(fā)商既既負擔業(yè)務(wù)操操作又需開展展體系管理以以整合資源開發(fā)流程中各各項工作是耦耦合的，互為為前置條件，，必須以結(jié)果果作為唯一考考量標準，杜杜絕互相推諉諉

簡明的結(jié)果標準，以走完審批流程和客戶滿意作為工作成果完成的界定標志

前置工作責任明確，由督辦上游部門負責完成前置條件的責任

全過程管理，結(jié)果導向不等于只關(guān)注結(jié)果，要同等重視過程、態(tài)度和能力結(jié)果導向15核心價值觀房地產(chǎn)行業(yè)是是資金密集型型行業(yè)，效率率是投資回報報率的關(guān)鍵因因子之一。效率能夠規(guī)避避風險快速周轉(zhuǎn)，最大化ROE和IRR組織扁平、流程簡單、文化開放注重人工效能和復合型人才效率導向為什么？如何做？16核心價值觀17為什么？如何做？行業(yè)發(fā)展已步步入成熟期房地產(chǎn)不僅僅僅涉及經(jīng)濟領(lǐng)領(lǐng)域，還涉及及社會和民生生等領(lǐng)域業(yè)績均衡，通過多業(yè)態(tài)多區(qū)域布局抵御風險，保持規(guī)模和利潤均衡增長責任均衡，除公司業(yè)績外，高度關(guān)注客戶、員工、政府城市化需求、關(guān)注社會公益，做好企業(yè)公民應(yīng)盡的責任均衡導向業(yè)務(wù)組合（做做什么）奧宸集團房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)綜合服服務(wù)房地產(chǎn)金融住宅地產(chǎn)：別墅、洋房、、高層系列城市綜合體：：商務(wù)主題綜合合體、商業(yè)、、公寓、辦公公旅游地產(chǎn)：酒店、養(yǎng)老地地產(chǎn)、高爾夫夫、旅游景點點、休閑娛樂樂項目、度假假式住宅物業(yè)管理商業(yè)運營酒店管理（酒酒店式服務(wù)））房地產(chǎn)基金18未來五年逐步步形成集房地地產(chǎn)開發(fā)、房房地產(chǎn)綜合服服務(wù)、房地產(chǎn)產(chǎn)金融于一體體的綜合地產(chǎn)產(chǎn)運營商業(yè)務(wù)協(xié)同：充充分發(fā)揮業(yè)業(yè)務(wù)單元間的的財務(wù)杠桿和資源支持效應(yīng)19住宅開發(fā)綜合體開發(fā)物業(yè)管理房地產(chǎn)金融物業(yè)經(jīng)營/酒店管理財務(wù)杠桿資源與支持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合合客戶資源客戶資源長短期現(xiàn)金滾滾動現(xiàn)金流資金注入資金注入\概念圖\項目項目旅游地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金注入運營增值/現(xiàn)金流平臺與資源運營增值/現(xiàn)金流平臺與資源項目客戶資源行業(yè)形勢劇變變，要求奧宸宸必須更快速速發(fā)展、規(guī)模模效益并重20游戲規(guī)則受政政策因素驅(qū)動動已然更改百億企業(yè)數(shù)量量陡增上市房企戰(zhàn)略略逐漸升級奧宸必須趕上上行業(yè)發(fā)展節(jié)節(jié)奏，加快業(yè)業(yè)務(wù)布局排名企業(yè)銷售額（億）1萬科10262保利6603綠地6504中海5785恒大5276綠城5227萬達3698龍湖3369碧桂園33010富力321…30金隅1102010年排行榜2007年第10名為龍湖102億2009年第10名為碧桂園212億逆水行舟不不進則退發(fā)展節(jié)奏：通通過全國化、、規(guī)?；⑿б婊?，逐步步實現(xiàn)綜合領(lǐng)領(lǐng)先地位21海外云南集團化全國化規(guī)模化效益化綜合領(lǐng)先在美國洛杉磯磯開發(fā)了Single-familyHouse、Greenapple、TownHouse等總建建筑面面積60萬平方方米的的居住住社區(qū)區(qū)和酒酒店在開發(fā)發(fā)規(guī)模模、銷銷售收收入及及業(yè)界界影響響力已已成為為云南南省第第一名名，成成為云云南知知名地地產(chǎn)品品牌在深圳圳成立立總部部連續(xù)三三年進進入全全國房房地產(chǎn)產(chǎn)百強強(09-11)集團化化管理理架構(gòu)構(gòu)19962006199420112015全國布布局，，進入入核心心區(qū)域域核心心城市市總部向向管理理和風風控中中心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型地區(qū)公公司多多項目目運作作，多多業(yè)態(tài)態(tài)平衡衡發(fā)展展核心城城市建建立領(lǐng)領(lǐng)先地地位并并向周周邊城城市擴擴張發(fā)揮規(guī)規(guī)模效效應(yīng)提高管管理效效能提高項項目周周轉(zhuǎn)速速度平衡發(fā)發(fā)展各各項業(yè)業(yè)務(wù)，，綜合合競爭爭力強強獲得資資本市市場認認可，，成功功上市市2016戰(zhàn)略目目標:ROE，是經(jīng)經(jīng)營績績效最最佳衡衡量指指標銷售凈凈利率率＝凈凈利潤潤/銷售收收入總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率＝＝銷售售收入入/總資產(chǎn)產(chǎn)杠桿比比率＝＝總資資產(chǎn)/負債總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率杠杠比比率銷售凈利率率ROE＝銷售售凈利利率×總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率×杠桿比比率ROE綜合反反應(yīng)了了企業(yè)業(yè)的盈利能能力（（凈利利率））運營效效率（（周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率））融資能能力（（杠桿桿比率率））指導目目標ROE:20%銷售凈凈利率率：15%總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率：：50%杠桿比比率：：2.7522戰(zhàn)略目目標23規(guī)模優(yōu)優(yōu)先簽約收收入達達到150億完成西西南、、珠三三角和和環(huán)渤渤海核核心城城市布布局和和領(lǐng)先先十年““一百百億””凈利利三年““一百百五十十億””收入入2013年2020年效益優(yōu)優(yōu)先結(jié)轉(zhuǎn)凈凈利潤潤達到到100億完成四四大區(qū)區(qū)域深深耕成為中中國綜綜合地地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)跑者者之一一銷售增增速先先高后后低（（年均均約30%）凈利潤潤率先先低后后高（（從12%提升至至15%）注：2012年數(shù)據(jù)據(jù)根據(jù)據(jù)三年年開發(fā)發(fā)銷售售計劃劃進行行估計計億元24基于ROE的戰(zhàn)略略分析析25ROE=凈利率率周轉(zhuǎn)率率桿杠比比率××土地溢溢價產(chǎn)品溢溢價規(guī)模效率風險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移多元化化融資資營銷設(shè)計成本工程服務(wù)產(chǎn)品標標準高效運運營奧宸現(xiàn)現(xiàn)狀舉措前瞻性性投資資一二級級聯(lián)動動以精品品化為為核心心全方方位提提高產(chǎn)產(chǎn)品能能力打造城城市綜綜合體體和旅旅游地地產(chǎn)競競爭優(yōu)優(yōu)勢聚焦式式擴張張產(chǎn)品標標準化化組織扁扁平、、流流程簡簡化人工效效能和和復合合型人人才上市房地產(chǎn)產(chǎn)基金金注：最最佳品牌一方面面，我我們要要打破破傳統(tǒng)統(tǒng)的““自行行車””模式式另一方方面，，我們們要抓抓住關(guān)關(guān)鍵實實現(xiàn)““彎道道超車車”房價上漲房地產(chǎn)企業(yè)利潤增長擴大規(guī)模資本市場融資規(guī)避““自行行車增增長模模式””如何““彎道道超車車”兩個輪輪子，，必須須不停停地踩踩，車車才不不會倒倒必須不不斷融融資、、買地地、擴擴大規(guī)規(guī)模、、永遠遠停不不下來來，例例如萬萬科業(yè)務(wù)均均衡、、綜合合發(fā)展展重點突突出城城市綜綜合體體、旅旅游地地產(chǎn)、、房地地產(chǎn)基基金等等區(qū)域擴擴張集團化化管理理產(chǎn)品標標準化化上市融融資常見的的四大大戰(zhàn)略略舉措措越來來越常常規(guī)化化只有抓抓住房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的新新興機機遇，，才能能機會會打破破現(xiàn)有有的競競爭格格局26因此，，我們們明確確奧宸宸集團團的四四大戰(zhàn)戰(zhàn)略主主題、、10項戰(zhàn)略略舉措措27聚焦式式擴張張前瞻性性投資資一二級級聯(lián)動動開發(fā)發(fā)以精品品化為為核心心全方方位提提高產(chǎn)產(chǎn)品能能力打造城城市綜綜合體體和旅旅游地地產(chǎn)競競爭優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)品標標準化化組織扁扁平、、流流程簡簡化人工效效能和和復合合型人人才上市房地產(chǎn)產(chǎn)基金金一、區(qū)區(qū)域深深耕三、高高效管管理四、金金融創(chuàng)創(chuàng)新二、產(chǎn)產(chǎn)品溢溢價28從“中中國故故事””到““城市市故事事”過去十十年所所有城城市都都在做做增量量，城城市間間差異異較小小，開開發(fā)商商“出出生””在中中國大大都能能賺錢錢未來十十年，，一線線城市市進入入存量量改造造升級級時代代，而而二三三四線線城市市需求求爆發(fā)發(fā)，城城市間間需求求差異異越來來越大大，必必須選選對城城市才才能搶搶到發(fā)發(fā)展機機會城市群群崛起起城際軌軌道交交通縮縮小城城市群群時空空半徑徑，市市場規(guī)規(guī)模效效應(yīng)突突破了了物理理距離離的限限制產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、、人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)、自自然資資源、、經(jīng)濟濟水平平、居居住習習慣等等導致致城市市群間間差異異巨大大，而而城市市群內(nèi)內(nèi)則是是一個個相對對差異異小可可規(guī)模模化復復制的的市場場城市群群龍頭頭城市市崛起起：龍龍頭城城市基基礎(chǔ)好好、增增長快快、輻輻射強強一、區(qū)區(qū)域深深耕1.聚焦式式擴張張–必要性性聚焦式式擴張張以核心心城市市為支支點，，在城城市群群落內(nèi)內(nèi)集聚聚發(fā)展展一、、區(qū)區(qū)域域深深耕耕1.聚焦焦式式擴擴張張–擴張張路路徑徑29長三角深圳昆明北京深圳東莞核心城市布局滲透周邊二三線城市(深圳為例)中山惠州12珠三角環(huán)渤海云南30珠三角環(huán)渤海云南1個老根據(jù)地4大核心經(jīng)濟區(qū)域良好投資機遇的X城市精耕細作各地市縣州中西部長三角以深圳為核心進入周邊潛力城市以南京為核心進入周邊潛力城市以北京為核心進入周邊潛力城市重點擴張高增長高GDP高輻射力的龍頭城市1+4+X一、、區(qū)區(qū)域域深深耕耕1.聚焦焦式式擴擴張張–遠期期目目標標311.核心心城城市市深深耕耕（（昆昆明明、、深深圳圳、、北北京京）），，昆明明：：合合同同簽簽約約收收入入排排名名保保持持前前三三深圳圳：：把把握握潛潛力力巨巨大大的的舊舊改改機機會會，，近近期期優(yōu)優(yōu)先先實實現(xiàn)現(xiàn)短短平平快快項項目目開開發(fā)發(fā)銷銷售售北京京：：現(xiàn)現(xiàn)有有項項目目高高舉舉高高打打，，樹樹立立標標桿桿示示范范效效應(yīng)應(yīng)3.擇機機拓拓展展新新區(qū)區(qū)域域以南南京京為為中中心心，，挺挺進進江江浙浙三三線線城城市市，，優(yōu)優(yōu)先先蘇蘇州州、、無無錫錫、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江、、南南通通等等合理理拓拓展展中中西西部部城城市市，，優(yōu)優(yōu)先先成成都都、、重重慶慶、、西西安安、、武武漢漢，，密密切切關(guān)關(guān)注注貴貴陽陽、、長長沙沙、、合合肥肥、、南南昌昌一、、區(qū)區(qū)域域深深耕耕1.聚焦焦式式擴擴張張–關(guān)鍵鍵工工作作2.拓展展周周邊邊城城市市以深深圳圳為為中中心心，，進進入入東東莞莞、、惠惠州州、、佛佛山山等等地地云南南地地區(qū)區(qū)立立足足于于現(xiàn)現(xiàn)有有項項目目開開發(fā)發(fā)和和銷銷售售，，昆昆明明以以外外優(yōu)優(yōu)先先選選擇擇騰騰沖沖、、芒芒市市、、西西雙雙版版納納等等旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)潛潛力力較較大大的的城城市市拓展展北北京京郊郊縣縣項項目目，，周周邊邊城城市市優(yōu)優(yōu)先先考考慮慮河河北北近近京京城城市市、、天天津津等等32不同同區(qū)區(qū)域域、、不不同同產(chǎn)產(chǎn)品品的的價價格格增增長長差差距距越越來來越越大大，，因因此此要要去去研研究究判判斷斷投投資資回回報報領(lǐng)領(lǐng)先先的的機機會會行業(yè)業(yè)周周期期波波動動，，需需要要通通過過合合理理搭搭配配項項目目結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)獲獲得得現(xiàn)現(xiàn)金金流流平平衡衡能能力力一、、區(qū)區(qū)域域深深耕耕2.前瞻瞻性性投投資資–必要要性性通過過趨趨勢勢研研判判，，把把握握市市場場周周期期，，合合理理搭搭配配投投資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，做做出出精精準準的的決決策策前瞻瞻性性投投資資1.加強強趨趨勢勢研研判判建立立并并應(yīng)應(yīng)用用城城市市評評估估體體系系，，開開展展城城市市群群和和單單城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的長長短短期期分分析析新進進入入城城市市、、新新業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、、重重大大新新項項目目的的策策略略研研究究研判判土土地地市市場場節(jié)節(jié)奏奏，，制制定定滾滾動動的的土土地地投投資資策策略略2.1+2投資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)原原則則：：一個個長長期期項項目目搭搭配配兩兩個個短短平平快快項項目目在一一線線和和核核心心二二線線等等市市場場成成熟熟度度較較高高的的城城市市，，多多配配置置短短平平快快項項目目在成成熟熟度度較較低低的的城城市市，，可可多多儲儲備備拿拿地地成成本本低低、、土土地地增增值值潛潛力力大大的的長長期期項項目目3.IRR≥≥20%投資資收收益益原原則則：：項目目整整體體IRR必須須在在20%以上上33一、、區(qū)區(qū)域域深深耕耕2.前瞻瞻性性投投資資–關(guān)鍵鍵工工作作34一、、區(qū)區(qū)域域深深耕耕3.一二二級級聯(lián)聯(lián)動動開開發(fā)發(fā)–必要要性性二三三四四線線城城市市：：市市場場爆爆發(fā)發(fā)一線、、核心心二線線城市市：舊舊改機機遇價格基基數(shù)小小，但但是土土地快快速升升值土地升升值緩緩慢，，但價價格基基數(shù)大大主要依依靠土地營營運能能力獲獲取利利潤主要依依靠產(chǎn)品和和市場場運作作能力力獲取取利潤潤以產(chǎn)品品溢價價為主主以土地地溢價價為主主特征盈利點點開發(fā)策策略一二級級聯(lián)動動開發(fā)發(fā)兼顧土土地溢溢價和和產(chǎn)品品溢價價1.以二三三四線線城市市的一一二級級聯(lián)動動開發(fā)發(fā)為主主對極具具資源源優(yōu)勢勢的旅旅游地地產(chǎn)項項目和和核心心城區(qū)區(qū)舊改改項目目實行行一二二級聯(lián)聯(lián)動開開發(fā)，，通過過土地地運營營爭取取最大大溢價價2.以一線線城市市的一一二級級聯(lián)動動開發(fā)發(fā)為輔輔，專專注于于城市市舊改改的綜綜合體體項目目3.以IRR作為項項目投投資收收益全全過程程評估估的核核心依依據(jù)，當不不滿足足IRR條件時時，必必須靈靈活轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變土土地經(jīng)經(jīng)營方方式，，包括括合作作開發(fā)發(fā)、股股權(quán)出出售等等4.提高土土地運運營能能力在人才才、組組織、、績效效薪酬酬、流流程制制度方方面支支撐土土地運運營的的發(fā)展展一、區(qū)區(qū)域深深耕3.一二級級聯(lián)動動開發(fā)發(fā)–關(guān)鍵工工作注：必必須遵遵守1+2原則和和IRR≥20%原則36二、產(chǎn)產(chǎn)品溢溢價4.以精品品化為為核心心全方方位提提升產(chǎn)產(chǎn)品能能力–必要性性需求升升級，，如改改善需需求、、主題題地產(chǎn)產(chǎn)需求求等，，要求求產(chǎn)品品專業(yè)業(yè)化標桿企企業(yè)精精品化化龍湖、、恒大大、綠綠城、、世茂茂等標標桿企企業(yè)紛紛紛采采取精精品化化定位位，實實現(xiàn)豪豪宅規(guī)規(guī)模化化復制制并取取得成成功，，開發(fā)發(fā)普通通主流流住宅宅的萬萬科采采取了了精裝裝修戰(zhàn)戰(zhàn)略產(chǎn)品能能力提提升是是贏得得競爭爭的基基礎(chǔ)條條件精品路路線不不是要要不要要走，，而是是不得得不走走房企競競爭模模式逐逐漸從從土地地資源源控制制力延延伸到到產(chǎn)品品運作作能力力，精精品溢溢價凸凸顯盈利點點由價價值鏈鏈的前前端后后移精品化化371.只做精精品關(guān)鍵是是做好好一頭頭一尾尾：即即項目目定位位和物物業(yè)管管理、、客戶戶服務(wù)務(wù)強化市市場研研究，，產(chǎn)品品定位位中必必須以以精準準的客客戶需需求分分析為為基礎(chǔ)礎(chǔ)提煉和和明確確產(chǎn)品品利益益發(fā)力力點，，加大關(guān)關(guān)鍵模模塊的的投入入和系系統(tǒng)研研究及及其應(yīng)應(yīng)用，，加強強不同同品類類產(chǎn)品品利益益要點點的成成本特特征分分析加強業(yè)業(yè)態(tài)組組合研研發(fā)設(shè)設(shè)計能能力，，通過過業(yè)態(tài)態(tài)組合合實現(xiàn)現(xiàn)項目目價值值最大大化優(yōu)先對對以南南加州州風格格為代代表的的現(xiàn)有有產(chǎn)品品進行行升級級換代代，做做出精精品2.新項目目優(yōu)先先應(yīng)用用標桿桿項目目的標標準做做法3.工作前前置：：在項目目定位位和設(shè)設(shè)計中中加強強營銷銷、客客服、、物業(yè)業(yè)、商商業(yè)、、酒店店等工工作的的前置置4.精裝修修逐步步推行行，三三年內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn)80%以上住住宅精精裝修修5.建立工工程質(zhì)質(zhì)量保保證體體系，，提高高工程程品質(zhì)質(zhì)二、產(chǎn)產(chǎn)品溢溢價4.以精品品化為為核心心全方方位提提升產(chǎn)產(chǎn)品能能力–關(guān)鍵工工作須關(guān)注注不同同產(chǎn)品品的差差異化化定位位，側(cè)側(cè)重相相應(yīng)能能力的的發(fā)展展38中高端端住宅宅城市綜綜合體體旅游地地產(chǎn)高利潤潤率項項目高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)或高高利潤潤率項項目高利潤潤率低低周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)項目目具有發(fā)發(fā)展?jié)摑摿^(qū)區(qū)域中中端剛剛性需需求住住宅樓樓盤、、別墅墅及稀稀缺景景觀豪豪宅一線與與二線線核心心城市市中心心和次次中心心綜合合體項項目適宜城城市開開發(fā)旅旅游地地產(chǎn)項項目，，以產(chǎn)產(chǎn)品復復制為為主二、產(chǎn)產(chǎn)品溢溢價4.以精品品化為為核心心全方方位提提升產(chǎn)產(chǎn)品能能力–差異定定位39二、產(chǎn)產(chǎn)品溢溢價5.打造城城市綜綜合體體和旅旅游地地產(chǎn)競競爭優(yōu)優(yōu)勢–必要性性坐在旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)車車輪上上的旅旅游地地產(chǎn)：：旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨巨大前前景帶帶動旅旅游地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展旅游地地產(chǎn)是是房地地產(chǎn)中中的藍藍海旅游消消費不不斷升升級：：需求從從觀光光旅游游發(fā)展展到娛娛樂體體驗和和休閑閑度假假旅游+地產(chǎn)的的模式式為低低價獲獲取土土地創(chuàng)創(chuàng)造了了機會會中國城城市化化進入入新階階段，，復合合型物物業(yè)需需求涌涌現(xiàn)越來越多的的地塊以綜綜合開發(fā)的的方式推向向市場，要要求具備多多業(yè)態(tài)運作作能力打造城市綜綜合體競爭爭優(yōu)勢旅游地產(chǎn)將將成為房地地產(chǎn)消費主主流之一，，所占份額額將大幅上上升跟進城市化化新進程的的要求打造旅游地地產(chǎn)競爭優(yōu)優(yōu)勢復合地產(chǎn)時時代401.城市綜合體體：重點發(fā)發(fā)展以商業(yè)業(yè)為主題的的城市綜合合體項目主推奧特萊萊斯等系列列，加強商商業(yè)品牌建建設(shè)以商業(yè)資源源整合能力力作為商業(yè)業(yè)運營能力力提升的核核心，加強強和沃爾瑪瑪?shù)戎髁Φ甑旰鸵痪€品品牌的戰(zhàn)略略合作關(guān)系系提升綜合體體多業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和綜合合開發(fā)能力力2.旅游地產(chǎn)：：強化發(fā)展展具有景觀觀資源優(yōu)勢勢和文化特特色的旅游游地產(chǎn)品牌牌加強趨勢研研判和模式式研究，充充分借鑒標標桿項目的的成功經(jīng)驗驗，明確奧奧宸旅游地地產(chǎn)戰(zhàn)略定定位和運作作模式加強旅游地地產(chǎn)中商業(yè)業(yè)和酒店的的前期規(guī)劃劃，積極籌籌備和發(fā)展展旅游地產(chǎn)產(chǎn)項目的酒酒店運營或或酒店式服服務(wù)能力，，引進管理理與自主經(jīng)經(jīng)營雙軌制制并行發(fā)展展積極發(fā)展養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)項項目，培養(yǎng)養(yǎng)出成熟的的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)合作經(jīng)營營方式3.持有核心優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，，重點包括括集中商業(yè)業(yè)、酒店等等，以IRR作為租售決決策關(guān)鍵指指標二、產(chǎn)品溢溢價5.打造城市綜綜合體和旅旅游地產(chǎn)競競爭優(yōu)勢–關(guān)鍵工作41二、產(chǎn)品溢溢價6.產(chǎn)品標準化化–必要性快速異地擴擴張必須以以可移植的的產(chǎn)品作為為關(guān)鍵支撐撐提高項目周周轉(zhuǎn)速度需需要以標準準化操作為為基礎(chǔ)規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)品標準化化實現(xiàn)規(guī)?；瘡椭?2二、產(chǎn)品品溢價6.產(chǎn)品標準準化–關(guān)鍵工作作品類規(guī)劃劃：各品類類建立土土地、產(chǎn)產(chǎn)品、客客戶的聯(lián)聯(lián)動模型型，并確確定每一一個品類類的定位位、發(fā)展展目標和和舉措2.首先實現(xiàn)現(xiàn)會所、、售樓處處和樣板板區(qū)景觀觀的標準準化，關(guān)關(guān)鍵部品品部件的的標準化化，以及及南加州州低密度度住宅產(chǎn)產(chǎn)品標準準化3.以研發(fā)設(shè)設(shè)計和營營銷管理理核心模模塊為起起點，逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)全價值值鏈的標標準化4.設(shè)計與成成本聯(lián)動動，要求求從產(chǎn)品品設(shè)計標標準落實實到成本本標準43三、高效效管理在組織管管控方面面，一般般會經(jīng)歷歷三個發(fā)發(fā)展階段段項目公司司單一開發(fā)發(fā)公司集團化公公司業(yè)務(wù)特點點以項目為為中心，，協(xié)調(diào)各各專業(yè)項目、職職能平衡衡發(fā)展，，建立企企業(yè)核心心競爭力力以集團整整體價值值最大化化為中心心總部關(guān)注注中長期期發(fā)展和和體系管管理管理重心心核心技能能要求單項目串串行多項目并并行區(qū)域跨度度小產(chǎn)品線簡簡單區(qū)域跨度度大多業(yè)態(tài)運運作單一城市市多項目目產(chǎn)品能力力公司管理理能力集團管控控能力：：總部要要求具備備中長期期規(guī)劃、、投資決決策、體體系管理理、品牌牌運作、、產(chǎn)品研研發(fā)、運運營管理理、計劃劃預算、、風險監(jiān)監(jiān)控等技技能44現(xiàn)狀未來體系變革革授權(quán)放大大有條件的的逐步過過渡戰(zhàn)略、投投資及重重大經(jīng)營營決策的的制定，，標準輸輸出與技技術(shù)支持持中心運營中心心，承擔擔項目過過程管控控職能項目操作作執(zhí)行城市：項項目操作作執(zhí)行區(qū)域：統(tǒng)統(tǒng)籌運營營集團：戰(zhàn)略管控控集團：項項目過程程管控地區(qū)/項目：項目操作作集團總部部在參與與業(yè)務(wù)操操作的同同時又試試圖進行行體系管管理，導導致涉入入短期出出業(yè)績的的業(yè)務(wù)操操過多，，而長期期才能出出效益的的體系管管理沒有有突破進進展對總部人人員的要要求：工作升級級：從親親自做業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變變到做管管理知識結(jié)構(gòu)構(gòu)要求：：從單一一型到復復合型，，既懂業(yè)業(yè)務(wù)又管管理三、高效效管理考慮到奧奧宸管控控現(xiàn)狀和和未來理理想模式式差距較較大……45舉措：1.梳理和優(yōu)優(yōu)化集團團總部和和地區(qū)公公司定位位、確定定職能邊邊界2.根據(jù)職能能分工優(yōu)優(yōu)化組織織結(jié)構(gòu)，，建立簡簡潔清晰晰的層級級匯報關(guān)關(guān)系和部部門間分分工協(xié)作作關(guān)系3.建立規(guī)范范流程制制度、完完善計劃劃和考核核，強化化執(zhí)行舉措：4.建立集團團總部、、地區(qū)公公司、項項目公司司三級管管控體系系，權(quán)限限層層下下放5.建立可操操作的授授權(quán)系統(tǒng)統(tǒng)并固化化到信息息化系統(tǒng)統(tǒng)中6.總部提升升體系管管理能力力、地區(qū)區(qū)公司提提升運營營管理、、產(chǎn)品運運作能力力舉措：7.總部定位位為規(guī)范范、指導導、支持持、監(jiān)控控，對各各業(yè)務(wù)單單元進行行戰(zhàn)略管管控和能能力資源源支持8.地區(qū)公司司重點通通過流程程優(yōu)化提提高標準準化管理理能力、、改善運運營管理理體系，，支撐多多項目多多城市多多業(yè)態(tài)開開發(fā)，通通過精細細化管理理支撐業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展架構(gòu)簡化化、加強強規(guī)范適當放權(quán)權(quán)、能力力提升戰(zhàn)略管控控、職能能升級20112012-20132014-2016第一階段段第二階段段第三階段段三、高效效管理……應(yīng)分成三三個階段段逐步完完善集團團化管控控46職能分工工原則：動態(tài)調(diào)整整總部直接接負責有有規(guī)模效效應(yīng)的職職能避免總部部和地區(qū)區(qū)公司職職能交叉叉重合防止總部部組織膨膨脹和官官僚主義義集團層級級不能超超過4級，地區(qū)區(qū)公司層層級不能能超過3級總部：體體系管理理、項目目前期地區(qū)公司司：業(yè)務(wù)務(wù)操作、、項目后后期戰(zhàn)略、目目標/計劃/預算土地收購購、融資資、進入入新區(qū)域域集團品牌牌管理產(chǎn)品研發(fā)發(fā)體系、、成本體體系管理理流程制度度標準、、信息化化人力資源源政策財務(wù)管控控內(nèi)部控制制及審核核執(zhí)行土地地收購決決策報批報建建設(shè)計管理理成本評估估及采購購工程進度度與質(zhì)量量銷售及營營銷物業(yè)管理理、客服服商業(yè)運營營大方向把把握：：集團越管管越少，，越管越越大（大大的決策策）；不能倒退退難免風險險，要加加強項目目營運管管理，重重點在進進度計劃劃和階段段性成果果注：建建議在此此基礎(chǔ)上上進行組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化化三、高效效管理其中，必必須在把把握5大原則和和3大方向的的基礎(chǔ)上上實現(xiàn)總總部和地地區(qū)公司司的職能能分工47行業(yè)環(huán)境境多變而而復雜，，要求快快速反應(yīng)應(yīng)地區(qū)公司司需要靈靈活機動動的決策策授權(quán)，，由操作作型公司司向經(jīng)營營型公司司轉(zhuǎn)變通過組織織扁平化化和流程程簡潔化化提高組組織績效效三、高效效管理7.組織扁平平、流程程簡潔–必要性在集團化化管理中中，總部部管控要要求需要要迅速下下達房地產(chǎn)開開發(fā)需要要多專業(yè)業(yè)配合，，工作交交接復雜雜度大組織扁平平、流程程簡潔48控制層級級：集團總部部不超過過4層：從一線員員工到集集團總裁裁的匯報報路線不不超過4個層級地區(qū)公司司不超過過3層：從一線員員工到地地區(qū)公司司總經(jīng)理理的匯報報路線不不超過3個層級2.控制部門門數(shù)量，，盡量““大部制制”3.跨部門工工作流程程接口清清晰明確確，常規(guī)規(guī)工作不不需要部部門間會會議或部部門負責責人批示示就能完完成協(xié)作作三、高效效管理7.組織扁平平、流程程簡潔–關(guān)鍵工作作提高人工工效能，，首先是是提高效效率，其其次是人人的發(fā)展展，最后后才是降降低管理理費用人越多效效率越低低人數(shù)增加加、工作作配合的的復雜度度提高，，同時信信息接口口增加導導致信息息傳遞失失真，最最終引發(fā)發(fā)效率低低下房地產(chǎn)是是資源集集約型而而非勞動動密集型型房地產(chǎn)企企業(yè)專業(yè)業(yè)外包的的工作模模式要求求配備““具有專專業(yè)能力力的管理理人員””，人人數(shù)增加加堆不出出質(zhì)量和和效率，，而是要要求通過過行業(yè)資資源整合合推進工工作發(fā)展展三、高效效管理8.人工效能能和復合合型人才才–必要性以復合型型人才為為基礎(chǔ)，，不斷提提升人工工效能人工效能能和復合合型人才才501.提高人工工效能：：小專業(yè)業(yè)集中、、少配置置專職管管理崗、、人均效效能量化化、調(diào)整整人才結(jié)結(jié)構(gòu)小專業(yè)崗位（如室內(nèi)設(shè)計計師、水電工工程師、合同同專員等）盡盡量配置在上上一層組織（（集團總部或或者區(qū)域公司司）甚至是外外包單位單項目城市公公司原則上不設(shè)置置專職管理崗崗，部門管理理人員由專業(yè)業(yè)人員兼任三年內(nèi)要達到到人均凈利潤250萬元、人均開開發(fā)面積4200平方米、人工工效能（凈利利潤/人力總成本））達到8.5調(diào)整人才結(jié)構(gòu)構(gòu)，向管理要要效益2.引進和培養(yǎng)復復合型人才以“復合型””作為人才招招聘的核心原原則之一建立輪崗機制制，著重設(shè)計計與成本、營營銷的輪崗、、總部和分公公司和項目部部的輪崗三、高效管理理8.人工效能和復復合型人才–關(guān)鍵工作注：四類復合合人才包括，，一是大專專業(yè)下的小專專業(yè)知識經(jīng)驗驗的復合（比比如設(shè)計師盡盡可能掌握建建筑、結(jié)構(gòu)、、景觀、室內(nèi)內(nèi)等）；二是是不同專業(yè)知知識經(jīng)驗的復復合（比如既既懂設(shè)計又懂懂營銷）；三三是掌握甲、、乙方工作方方法的復合（（比如具有設(shè)設(shè)計院和開發(fā)發(fā)商設(shè)計部的的經(jīng)驗）；四四是一線操作作經(jīng)驗和集團團管理工作經(jīng)經(jīng)驗的復合511.公司人員擴張張幅度小于公公司規(guī)模擴張張幅度，效益益明顯2.會議數(shù)量、加加班時間、出出差頻次減半半3.流程決策速度度和質(zhì)量明顯顯改善4.溝通順暢，不不抱怨、不指指責、不推諉諉5.員工收入行業(yè)業(yè)領(lǐng)先，穩(wěn)定定性高三、高效管理理力爭1-2年后實現(xiàn)如下下期望52債權(quán)融資要求求承擔固定的的本息清償義義務(wù)，具有不不可更改的現(xiàn)現(xiàn)金流壓力因此，企業(yè)一一般表現(xiàn)為：：機會型土地地投資、產(chǎn)品品積淀少、聚聚焦短期營銷銷、戰(zhàn)略務(wù)虛虛等等，營業(yè)業(yè)收入跟隨行行業(yè)波動起伏伏巨大快進快出，關(guān)關(guān)注短期績效效－>隨行就市戰(zhàn)略投資，關(guān)關(guān)注長期收益益－>價值最大化股權(quán)融資模式式下，投資者者是基于企業(yè)業(yè)未來中長期期現(xiàn)金流創(chuàng)造造能力而作出出投資決策因此，企業(yè)一一般表現(xiàn)為：：戰(zhàn)略型土地地儲備、產(chǎn)品品系列化、聚聚焦品牌營銷銷、戰(zhàn)略與經(jīng)經(jīng)營結(jié)合度高高等，營業(yè)收收入穩(wěn)健增長長債權(quán)融資股權(quán)融資思路一：做價價格思路二：做價價值股權(quán)合作股權(quán)信托買殼上市IPOREITSPE典當融資民間貸款信托貸款銀行貸款金融租賃企業(yè)債券國外貸款四、金融創(chuàng)新新融資模式是決決定企業(yè)經(jīng)營營思路的關(guān)鍵鍵，在股權(quán)融融資模式上有有突破，才可可能做大做強強僧多粥少傳統(tǒng)信貸渠道道難以滿足快快速發(fā)展的開開發(fā)商們對資資金的渴求上市方面，最最近幾年以來來上市公司的的市盈率越來來越低，開發(fā)發(fā)商在資本市市場上的議價價能力越來越越低上市已經(jīng)不是是要不要上的的問題，而是是必須上、盡盡快上的問題題四、金融創(chuàng)新新9.上市–必要性上市541.成立上市籌備備小組，準備備上市前期工工作2.根據(jù)資本市場場偏好進行項項目儲備、資資產(chǎn)配置和業(yè)業(yè)績成長控制制，力爭融資資溢價最大化化3.根據(jù)上市要求，對對經(jīng)營業(yè)績和和內(nèi)部管理作作出指引，逐逐步調(diào)整到位位四、金融創(chuàng)新新9.上市–關(guān)鍵工作通過房地產(chǎn)基基金可在房地地產(chǎn)價值鏈前前端建立核心心競爭力通過房地產(chǎn)基基金獲取優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目、整合合行業(yè)資源中國房地產(chǎn)基基金已經(jīng)具備備一定基礎(chǔ)，，需及時跟進進形勢，不可可失去最佳時時機建立房地產(chǎn)基基金，實現(xiàn)開開發(fā)能力和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、資本的的高效整合四、金融創(chuàng)新新10.房地產(chǎn)基金–必要性房地產(chǎn)基金56/案例：嘉德置置地/項目出售給上上市信托基金金獲得股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓溢價例子具體方式管理費收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價價私募基金收益益銷售收入私募：嘉德商商用中國孵化基金金西直門嘉茂購物中心2006年5月物業(yè)改造租賃運作2009年2月公募：嘉茂中中國信托基金金商業(yè)地產(chǎn)作為基金管理理人，收取管管理費用項目出售獲得得收益嘉德商用西直門西環(huán)廣廣場住宅地產(chǎn)：股權(quán)收購購后由嘉德置置地子公司進進行開發(fā)并銷銷售管理費公募基金收益益分紅通過REITs旗下商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)穩(wěn)定的租金金收入長期穩(wěn)穩(wěn)定地獲取分分紅作為基金管理理人，收取管管理費用通過房地產(chǎn)基基金，不僅開開拓了融資渠渠道，而且能能通過金融服服務(wù)創(chuàng)造新的的盈利模式，，能夠獲得更更多的優(yōu)質(zhì)項項目機會四、金融創(chuàng)新新10.房地產(chǎn)基金–必要性571.選擇和包裝儲儲備項目2.設(shè)計基金方案案，包括法律律結(jié)構(gòu)、投資資策略等，盡盡快與合作方方確定初始的的基金發(fā)行辦辦法3.設(shè)立基金管理理公司，建立立基金管理團團隊，負責基基金路演、募募集和基金事事務(wù)執(zhí)行4.優(yōu)先在云南區(qū)區(qū)域試點，力力爭2012年發(fā)起基金四、金融創(chuàng)新新10.房地產(chǎn)基金–關(guān)鍵工作總結(jié)：奧宸成成長之路58奧宸未來的發(fā)發(fā)展，首先要規(guī)避自自行車發(fā)展模模式，同時要在戰(zhàn)略略手段越來越越常規(guī)化的今今天實現(xiàn)彎道道超車，必須采取“區(qū)區(qū)域深耕、產(chǎn)產(chǎn)品溢價、高高效管理、金金融創(chuàng)新”四四大戰(zhàn)略主題題，重點突出城市市綜合體、旅旅游地產(chǎn)和房房地產(chǎn)基金，，共同發(fā)力，，才能逐步成為為集房地產(chǎn)開開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)綜合服務(wù)、、房地產(chǎn)金融融于一體的中中國領(lǐng)先的綜綜合地產(chǎn)運營營商愿景：中國領(lǐng)先的綜綜合地產(chǎn)運營營商集房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、房地產(chǎn)綜綜合服務(wù)、房房地產(chǎn)金融于于一體區(qū)域深耕產(chǎn)品溢價高效管理金融創(chuàng)新戰(zhàn)略路徑全景景謝謝！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:10:1321:10:1321:1012/23/20229:10:13PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2221:10:1321:10Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。21:10:1321:10:1321:10Friday,December23,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2221:10:13