新世界珠江新城項(xiàng)目

開(kāi)創(chuàng)新世界新世界珠江新城項(xiàng)目分析目錄剖析珠江新城周邊樓盤(pán)分析項(xiàng)目分析目標(biāo)消費(fèi)者分析品牌規(guī)劃推廣策略剖析珠江新城定位：中央商務(wù)社區(qū)最近，珠江新城重新定位為中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)簡(jiǎn)稱CBD，英文全稱為CenterBusinessDistrict。中央商務(wù)區(qū)的最大特點(diǎn)在于其以辦公為主，兼具會(huì)展、專業(yè)服務(wù)、酒店、居住功能，往往為集團(tuán)公司的總部所在。

規(guī)劃藍(lán)圖占地6.19平方公里，是政府有史以來(lái)成片開(kāi)發(fā)最大的土地項(xiàng)目未來(lái)將建成一個(gè)集商貿(mào)、金融、外事、行政、居住、康樂(lè)和文化旅游于一體的新城市中心共分15個(gè)功能區(qū)，402個(gè)地塊，總投資預(yù)計(jì)需120億元人民幣，現(xiàn)已投入30多億元規(guī)劃藍(lán)圖西區(qū)以商務(wù)辦公為主要功能，與北部天河中心區(qū)內(nèi)的商務(wù)辦公區(qū)一起構(gòu)成廣州市的新中央商務(wù)區(qū)；東區(qū)則以居住、康樂(lè)為主要功能；中心區(qū)將設(shè)置金融中心、商業(yè)中心、會(huì)議中心、行政管理中心、高級(jí)辦公中心、貿(mào)易展覽中心、旅游服務(wù)中心、文化娛樂(lè)中心、涉外辦公區(qū)等。規(guī)劃藍(lán)圖原規(guī)劃寫(xiě)字樓與住宅的比例為7:3，現(xiàn)建筑面積減少150萬(wàn)平方米每500半徑范圍建一塊公共綠地，綠化率達(dá)到30%東有占地27.69萬(wàn)平方米的珠江公園，南有15.21萬(wàn)平方米的海心沙市民廣場(chǎng)，以及中心廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)以″三橫四縱″形成幅射型的的交通網(wǎng)絡(luò)建立中央商務(wù)社區(qū)的意義對(duì)于市政府：國(guó)際大都市的重要標(biāo)志未來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，高度聚集焦國(guó)際、區(qū)域資本的經(jīng)濟(jì)形態(tài)只有珠江新城和天河中心區(qū)才能將城市地理中心與CBD如此完美組合建立中央商務(wù)社區(qū)的意義對(duì)于發(fā)展商：重新定位給發(fā)展商重拾信心，商機(jī)無(wú)限政府的大力扶持，令這個(gè)板塊具廣闊的發(fā)展前景社會(huì)效益（品牌形象、知名度）和經(jīng)濟(jì)效益（高回報(bào)率）雙贏建立中央商務(wù)社區(qū)的意義對(duì)于市民（潛在消費(fèi)者）：驕傲（身為廣州人）向往（城中之城）擁有（身份象征）享受（優(yōu)越生活）

這里將是21世紀(jì)的住住宅典范作為未來(lái)新城城市中心，珠珠江新城必將將成為二十一一世紀(jì)住宅新新典范八十年代：五五羊新城九十年代：天天河北，二沙沙島二十一世紀(jì)：：珠江新城總結(jié)地段，地段，，還是地段??！珠江新城是是目前廣州市市內(nèi)最優(yōu)秀的的地段，換言言之，擁有這這一地段的樓樓盤(pán)已經(jīng)勝人人一籌然而在同一地地段內(nèi)（擁有有同一觀境））的樓盤(pán)，意意味著很難找找到其差異性性，個(gè)性更難難突顯總結(jié)政府只考慮經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益（賣賣地），各發(fā)發(fā)展商的實(shí)力力參差不齊，，勢(shì)必影響整整個(gè)珠江新城城的總體質(zhì)素素可以說(shuō)，要在在珠江新城的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中中脫穎而出，，必然是－－－品牌、品質(zhì)之之爭(zhēng)！周邊樓盤(pán)分析析定位：珠江新新城至大型標(biāo)標(biāo)志性社區(qū)標(biāo)志性規(guī)劃：：占地30萬(wàn)萬(wàn)平方米，12幢高層，，2幢6層花花園洋房組成成標(biāo)志性居住環(huán)環(huán)境：珠江公公園、賽馬場(chǎng)場(chǎng)、4.6萬(wàn)萬(wàn)平方米城市市公園，自擁?yè)?萬(wàn)平方米米綠化園林，，“城中之園園，園中之城城”標(biāo)志性建配套套：與華師聯(lián)聯(lián)合辦“南國(guó)國(guó)精英教育系系統(tǒng)；六層15000萬(wàn)萬(wàn)平方米名豪豪天下俱樂(lè)部部，“廣州第第一會(huì)所”標(biāo)志性智能建建設(shè)：全城首首創(chuàng)Estock股票證證券即時(shí)易系系統(tǒng)，小區(qū)生生活全面智能能化；標(biāo)志性小區(qū)管管理：世邦魏魏理仕管理，，提供十一種種人性化的服服務(wù)。南國(guó)花園概念展延：南國(guó)花園標(biāo)志性社區(qū)精英教育系統(tǒng)統(tǒng)都市新貴新聚聚落南國(guó)花園總結(jié)：號(hào)稱珠江新城城的標(biāo)志性社社區(qū)，以指標(biāo)標(biāo)性數(shù)據(jù)作為為理性賣點(diǎn)，，迎合消費(fèi)者者心理只一味強(qiáng)調(diào)社社區(qū)的賣點(diǎn)，，忽略了目標(biāo)標(biāo)群的心理訴訴求其市場(chǎng)定位″″廣州第一花花園″是一個(gè)個(gè)以偏概全的的定位是目前板塊內(nèi)內(nèi)最大型的小小區(qū)之一，銷銷售業(yè)績(jī)良好好：達(dá)67%星匯園月亮之城未未來(lái)之城月亮型設(shè)計(jì)：：占地面積２２８．９２７７平方米，總總建筑面積約２２１萬(wàn)平方米米，由８棟３３３層的高級(jí)級(jí)住宅圍繞半圓圓的中心花園園組成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手：由由廣州市城市市建設(shè)開(kāi)發(fā)集集團(tuán)有限公司司和越秀投資地地產(chǎn)集團(tuán)有限限公司聯(lián)合開(kāi)開(kāi)發(fā)。主要賣點(diǎn)：１、智能化系系統(tǒng)，是目前前廣州地區(qū)唯唯—通過(guò)建設(shè)設(shè)部科技委“全國(guó)智能化化住宅小區(qū)試試示范工程””２、系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)現(xiàn)“以人為本本”的原則，，總體分為三三大部分：家居居智能化系統(tǒng)統(tǒng)、社區(qū)服務(wù)務(wù)系統(tǒng)、管理理中心。功能齊全、先先進(jìn)，居國(guó)內(nèi)內(nèi)領(lǐng)先水平。。３、推出″三三項(xiàng)承諾、四四項(xiàng)服務(wù)″星匯園廣告策略：（前期）：主要訴求點(diǎn)點(diǎn)為未來(lái)生活活模式：重視視居住文化氛圍；重重視居住的自自然環(huán)境；重重視夜晚生活活質(zhì)量；在居住上上回歸自然（近期）：未來(lái)，就是自自由的空間（（主推230平米大戶型“自由空空間”）（近期）：六.一期間主主題是“未來(lái)來(lái)之路我們同同行”星匯園總結(jié)：１、充分發(fā)揮揮開(kāi)發(fā)商的品品牌力２、標(biāo)榜示范范性智能化小小區(qū)３、率先打出出天長(zhǎng)地久的的服務(wù)品牌４、將未來(lái)的的生活模式作作為主要訴求求５、銷售業(yè)績(jī)績(jī)良好星匯園定位：國(guó)際大大都市標(biāo)志性性豪宅——超超現(xiàn)代豪情主主義，賣點(diǎn)：每戶戶一個(gè)私家空空中大花園一梯一戶，戶戶戶座北朝南南全面改寫(xiě)傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅標(biāo)準(zhǔn)貝高林園林設(shè)設(shè)計(jì)金碧華府廣告表現(xiàn)：廣告主題：豪豪宅領(lǐng)袖宣言言不同設(shè)計(jì)的私私家空中花園園為主要元素素列明小區(qū)的各各項(xiàng)優(yōu)特點(diǎn)即即豪宅標(biāo)準(zhǔn)金碧華府總結(jié)：一味強(qiáng)調(diào)豪宅宅和硬件，率率先提出豪宅宅競(jìng)爭(zhēng)就是豪豪氣競(jìng)爭(zhēng)的論論點(diǎn)勿視了人性化化的一面，其其實(shí)消費(fèi)者更更注重的人性性化和個(gè)性化化發(fā)展商一如采采取以往的宣宣傳策略：高高性叫賣越過(guò)分強(qiáng)調(diào)豪豪華，越容易易嚇跑消費(fèi)者者金碧華府定位：珠江新新城超大型一一線臨江小區(qū)區(qū)賣點(diǎn)：戶戶都是佳景景看臺(tái)；層高3.2米米,一梯五戶戶,南北對(duì)流流,全區(qū)6米架空空層、綠化近近100%；；;點(diǎn)點(diǎn)狀設(shè)計(jì);容容積率2.9,建筑密度度22%推廣：打價(jià)格牌：臨臨江未必豪價(jià)價(jià)，一線江景景二、三線樓價(jià)價(jià)，強(qiáng)調(diào)質(zhì)價(jià)價(jià)比新城海濱花園園新城海濱花園園總結(jié)：廣告輸出量較較少，沒(méi)有主主題及品牌形形象推廣手法單一一以價(jià)格取勝，，對(duì)于珠江新新城豪宅來(lái)說(shuō)說(shuō)并不是一件好事在同一板塊內(nèi)內(nèi)難與其他樓樓盤(pán)抗衡總結(jié)營(yíng)銷方面：珠江新城早期期以單體樓盤(pán)盤(pán)居多，近期期熱銷多為小小區(qū)型每個(gè)樓盤(pán)的定定位參差不同同，造成各個(gè)個(gè)樓盤(pán)之間相相互呆板的關(guān)關(guān)系，影響了了珠江新城的的整體形象面積大的單位位比細(xì)單位好好賣、有景觀觀的單位最受受歡迎由于珠江新城城的提早炒作作，這只“概概念股”成了了一只“次新新股”，其市市民關(guān)注度和和火爆現(xiàn)象均均不及番禺樓樓盤(pán)總結(jié)推廣方面：各個(gè)樓盤(pán)只強(qiáng)強(qiáng)調(diào)共性（大大環(huán)境）的炒炒作，忽視了了個(gè)性（質(zhì)素素）的訴求小區(qū)型注重于于品牌規(guī)劃（（星匯園、南南國(guó)花園），，而單體樓盤(pán)盤(pán)即偏重于促促銷（新大廈廈、匯豪大廈廈等）推廣手法較為為單一，樓盤(pán)盤(pán)各自為政，，難以形成整整個(gè)板塊的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)和熱點(diǎn)總結(jié)至今還未有一一個(gè)具有國(guó)際際知名度和極極具號(hào)召力的的發(fā)展商入市市同樣，一個(gè)極極具指標(biāo)性的的、高品質(zhì)、、高質(zhì)素的″″經(jīng)典″小區(qū)還未出現(xiàn)現(xiàn)珠江新城期待待″領(lǐng)頭羊″″的出現(xiàn)，消消費(fèi)者呼喚″″領(lǐng)頭羊″的的出現(xiàn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析地理位置：位于珠江新城城南部的Ｌ４４、Ｌ８、ＬＬ１３地塊，，是珠江新城城規(guī)模最大的的高尚住宅區(qū)區(qū)北臨６０米寬寬的花城大道道，與珠江公公園一路之隔隔，東面為３３０米寬的海海風(fēng)路、海清清路，南面隔隔著６０米寬寬的沿江林蔭蔭大道正對(duì)珠珠江項(xiàng)目分析建筑風(fēng)格揉合現(xiàn)代建筑筑設(shè)計(jì)語(yǔ)言與與中外傳統(tǒng)建建筑之精華，，既有中式四四合院之內(nèi)儉儉，自成一體體，隔絕外界界塵囂；又有有西方建筑之之雄偉壯闊，，昂然聳立，，一派大將之之風(fēng)配合空中花園園之設(shè)計(jì)概念念及極富現(xiàn)代代色彩之庭園園景觀，必將將成為未來(lái)珠珠江新城的重重要標(biāo)志，并并作為現(xiàn)代綠綠色建筑的新新典范項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位：一個(gè)智能化、、人性化、集集休閑、文化化、娛樂(lè)于一一體的高質(zhì)素素大型生活社社區(qū)具體支持：１、智能化方方面：直飲水水、寬頻上網(wǎng)網(wǎng)、智能防盜盜、停車智能能一卡通等等等。２、人性化方方面：主要體體現(xiàn)在高水平平的物業(yè)管理理，處處以人人為本，服務(wù)務(wù)細(xì)微，周到到到家。項(xiàng)目分分析３、集集休閑閑、文文化、、娛樂(lè)樂(lè)于一一身：：珠江新新城絕絕無(wú)僅僅有具具香港港蘭桂桂坊特特色的的酒吧吧街，，獨(dú)具具一格格高檔檔次、、高品品味的的文化化氛圍圍街內(nèi)有有茶藝藝館、、壽司司店、、網(wǎng)吧吧、書(shū)書(shū)吧、、氫吧吧、露露天吧吧、咖咖啡吧吧、酒酒巴等等迎合了了享受受生活活、品品味生生活，，追求求浪漫漫的，，文化化層次次較高高的都都市人人和國(guó)國(guó)內(nèi)外外游客客慕名名到此此休閑閑消費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目分分析４、大大型會(huì)會(huì)所會(huì)所功功能主主要?jiǎng)潉澐譃闉椋涸O(shè)設(shè)壁球球室、、保齡齡球、、商務(wù)務(wù)中心心、家家政服服務(wù)中中心、、美容容中心心、醫(yī)醫(yī)務(wù)室室等，，健身身室、、桑拿拿室、、兵乓乓球室室、棋棋牌室室、桌桌球室室、閱閱覽室室、商商務(wù)旅旅館、、空中中網(wǎng)球球場(chǎng)等等。項(xiàng)目的的SWOT分析析優(yōu)勢(shì)：：地理：：位于于珠江江新城城東部部住宅宅區(qū)的的黃金金位置置品牌：：發(fā)展展商為為香港港地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的翹楚楚，在在國(guó)內(nèi)內(nèi)外具具有相相當(dāng)高的的知名名度口碑：：省、、港、、澳三三地一一致認(rèn)認(rèn)同其其發(fā)展展物業(yè)業(yè)的品品質(zhì)管理；；以人人為本本的理理念設(shè)施；；智能能化模模式風(fēng)格：：現(xiàn)代代綠色色建筑筑的新新典范范項(xiàng)目的的SWOT分析析劣勢(shì)項(xiàng)目為為期樓樓，對(duì)對(duì)急于于入市市的買(mǎi)買(mǎi)家不不利受市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)和配配套設(shè)設(shè)施尚尚未完完善的的影響響價(jià)格因因素，，目標(biāo)標(biāo)群層層面較較為狹狹窄機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)板塊內(nèi)內(nèi)并未未出現(xiàn)現(xiàn)占有有絕對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的樓樓盤(pán)，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境境尚屬屬良好好早先推推出的的樓盤(pán)盤(pán)銷售售均已已過(guò)半半（南南國(guó)花花園、、星匯匯園））政府將將加大大珠江江新城城開(kāi)發(fā)發(fā)力度度中國(guó)將將加入入WTO屬屬于利利好因因素項(xiàng)目的的SWOT分析析項(xiàng)目的的SWOT分析析威脅點(diǎn)點(diǎn)一橋之之隔的的番禺禺高質(zhì)質(zhì)素樓樓盤(pán)不不斷涌涌現(xiàn)，，分流流了部部分目目標(biāo)消消費(fèi)群群廣州樓樓市供供大于于求，，對(duì)高高價(jià)樓樓盤(pán)壓壓力猶猶大目標(biāo)消消費(fèi)群群分析析目標(biāo)消消費(fèi)群群的界界定商務(wù)精精英：：年齡：：30-4５歲歲左右右月收入入7000-10000元左左右從事貿(mào)貿(mào)易、、IT、電電信、、房地地產(chǎn)、、設(shè)計(jì)計(jì)裝修修以及及廣告告業(yè)為為主工作地地點(diǎn)主主要在在天河河、東東山彰顯身身份的的商務(wù)務(wù)精英英：是國(guó)內(nèi)內(nèi)外知知名企企業(yè)管管理層層的″″金領(lǐng)領(lǐng)人士士″，，受過(guò)高高等教教育，，學(xué)識(shí)識(shí)廣博博，在在企業(yè)業(yè)中身身居要要職注重身身份和和地位位，注注重文文化、、社交交、商商務(wù)圈圈子的的認(rèn)同同和歸歸屬注重樓樓盤(pán)綜綜合素素質(zhì)，，價(jià)格格并非非最重重要的的因素素。目標(biāo)消消費(fèi)群群描述述目標(biāo)消消費(fèi)群群的界界定二、三三次置置業(yè)的的投資資人士士：35-50歲左左右的的有產(chǎn)產(chǎn)階層層收入：：擁有有一定定的資資本和和資產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)主主或賺賺取了了第一一桶金金的人人二次、、三置置業(yè)的的投資資人士士：他們擁?yè)碛幸灰欢ǖ牡馁Y本本和資資產(chǎn)，，多為為賺取取了第第一桶桶金的的人士士他們對(duì)對(duì)中國(guó)國(guó)加入入WTO的的前景景看好好，對(duì)對(duì)珠江江新城城板塊塊的投投資前前景更更加看看好他們熟熟悉房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)，眼眼光敏敏銳，，消費(fèi)費(fèi)理性性目標(biāo)消消費(fèi)群群的描描述目標(biāo)消消費(fèi)群群的界界定港、澳澳、臺(tái)臺(tái)及華華僑在在廣州州投資資、工工作的的人士士：高級(jí)白白領(lǐng)人人士：：這兩類類人也也是珠珠江新新城的的目標(biāo)標(biāo)群，，他們們以自自住為為主，，大多多為首首次購(gòu)購(gòu)買(mǎi)主要考考慮樓樓盤(pán)的的質(zhì)素素及發(fā)發(fā)展商商的實(shí)實(shí)力目標(biāo)消消費(fèi)者者心理理分析析消費(fèi)者者的需需要珠江新新城給給予他他們的的文化認(rèn)認(rèn)同感感精精英人人士居居住的的圈子子身份象象征中中央央商務(wù)務(wù)社區(qū)區(qū)都市魅魅力未未來(lái)來(lái)新城城市中中心目標(biāo)消消費(fèi)者者心理理分析析消費(fèi)者者的需需要珠江新新城給給予他他們的的優(yōu)越環(huán)環(huán)境珠珠江公公園、、海心心沙公公園交通方方便″″三三橫四四縱″″交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)品味生生活享享受各各種都都市生生活之之優(yōu)越越目標(biāo)消消費(fèi)者者心理理分析析消費(fèi)者者的需需要珠江新新城給給予他他們的的文化與與教育育名名校校云集集于旁旁?shī)蕵?lè)與與康體體娛娛樂(lè)樂(lè)體育育設(shè)施施林立立升值潛潛力目目前房房?jī)r(jià)較較低新世界界項(xiàng)目目對(duì)于于消費(fèi)費(fèi)者意意味著著國(guó)際知知名度度有有信信心企業(yè)品品牌力力有有實(shí)實(shí)力高質(zhì)素素值值得得信賴賴智能化化領(lǐng)領(lǐng)先先的人性化化溫溫情情的個(gè)性化化時(shí)時(shí)尚尚的高品質(zhì)質(zhì)高品位位產(chǎn)品的的核心心利益益點(diǎn)消費(fèi)者者的核核心愿愿望新世界界項(xiàng)目目對(duì)于于消費(fèi)費(fèi)者意意味著著高品質(zhì)質(zhì)、高高品位位做未來(lái)來(lái)生活活的先先嘗者者品牌定定位對(duì)于商務(wù)精精英及及其他他置業(yè)業(yè)人士士來(lái)說(shuō)，，（目目標(biāo)消