珠江恒昌-廣州南沙東部花園小區(qū)發(fā)展策劃研究最終匯課件

南沙住宅小區(qū)

發(fā)展策劃研究2006年11月南沙住宅小區(qū)

發(fā)展策劃研究2006年11月研究思路整合內(nèi)部資源近期（首期）：485畝中遠(yuǎn)期：215畝遠(yuǎn)期：東部新城22平方公里內(nèi)其他住宅用地開發(fā)本次以首期485畝為研究目標(biāo)，同時考慮700畝的總體發(fā)展戰(zhàn)略研究思路整合內(nèi)部資源本次以首期485畝為研究目標(biāo)，同時考慮7研究思路南沙區(qū)域處于迅速發(fā)展、成熟變化時期處于快速發(fā)展成熟時期，區(qū)域內(nèi)消費人群具有結(jié)構(gòu)上的動態(tài)變化性區(qū)域間融合發(fā)展：經(jīng)濟(jì)交流頻繁、交通日益完善——外來消費人群區(qū)域內(nèi)迅速成熟：產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展、配套日益完善——區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)就業(yè)/創(chuàng)業(yè)消費人群700畝規(guī)模較大，預(yù)計需要7年的開發(fā)周期，需拓寬客戶層面和尋求足夠消費量來支持如此長時間的開發(fā)將項目開發(fā)與南沙區(qū)域成熟進(jìn)度相契合在不同發(fā)展時期，選取不同核心客戶，采取不同市場策略研究思路南沙區(qū)域處于迅速發(fā)展、成熟變化時期將項目開發(fā)與南沙區(qū)我們的目標(biāo)消費者……？我們的目標(biāo)消費者……？兩階段的目標(biāo)客戶近期：南沙發(fā)展變化期2006-2010年中遠(yuǎn)期：南沙成熟發(fā)展期2010年后廣州中心城區(qū)（天河區(qū)、琶洲、大學(xué)城）就業(yè)人群番禺居住、就業(yè)人群南沙本地較高收入人群(公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層）南沙區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)人口和創(chuàng)業(yè)人士核心客戶判斷依據(jù)南沙已售/在售樓盤的購房客戶南沙產(chǎn)業(yè)發(fā)展對購房者的影響南沙對外交通發(fā)展對購房者的影響兩階段的目標(biāo)客戶近期：南沙發(fā)展變化期中遠(yuǎn)期：南沙成熟發(fā)展期目前核心購房者：

廣州市區(qū)度假投資客、番禺二次置業(yè)者占主流進(jìn)港大道環(huán)島北路環(huán)島南路港前路環(huán)島西路逸濤城南沙濱?；▓@南沙碧桂園南沙奧園南沙境界本項目南沙濱?；▓@一、二期，濱?；▓@客戶中廣州、番禺、南沙客戶（公務(wù)員）各占三分之一，香港和深圳客戶不足10%（香港客戶主要為早期中原在港作展）濱海半島已售客戶中廣州客戶占二分之一南沙碧桂園一期洋房購房者多以南沙本地原居民和周邊鎮(zhèn)區(qū)居民為主，別墅消費者主要來自廣州和番禺地區(qū)認(rèn)同碧桂園品牌的客戶在南沙碧桂園咨詢客戶中（星期日一天訪客數(shù)約為20臺），其中7成以上來自廣州中心城區(qū)和番禺地區(qū)南沙境界和南沙奧園樓盤登記的客戶中大部分為廣州市區(qū)、番禺人群。在售樓盤購房者訪談個案GO目前核心購房者：

廣州市區(qū)度假投資客、番禺二次置業(yè)者占主流進(jìn)廣州、番禺的消費需求趨向舒適性

南沙本地居民購房強(qiáng)調(diào)實用和經(jīng)濟(jì)性濱海花園一、二期碧桂園一期廣州、番禺占2/3南沙公務(wù)員等1/3洋房南沙本地居民為主別墅以廣州、番禺為主別墅成交集中在120-200平方米洋房成交集中在100-150平方米別墅成交集中在150-220平方米洋房成交集中在80-120平方米廣州、番禺的消費需求趨向舒適性

南沙本地居民購房強(qiáng)調(diào)實用和經(jīng)南沙本地消費有限

大量產(chǎn)業(yè)人群購房預(yù)計在3-5年后南沙本地人口僅24萬人，市場容量有限南沙大規(guī)模產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口和創(chuàng)業(yè)人群成為本區(qū)購房主力預(yù)計出現(xiàn)在2010年后A區(qū)已投產(chǎn)國際汽車產(chǎn)業(yè)園2005年豐田汽車2006年東方重機(jī)2006年上半年中海大型集裝箱2007年下半年中船集團(tuán)造船2006年廣鋼2006.7簽約科威特?zé)捰鸵黄?004年二期2007年南沙港首期已完成南沙資訊科技園投產(chǎn)年份項目名稱預(yù)熱期2006年前2006年-2010年投產(chǎn)期2010年以后成熟期企業(yè)高級員工進(jìn)入南沙，同時部分中低級工人也隨之而來除了企業(yè)高級員工外，大量的低級工人相繼進(jìn)入產(chǎn)業(yè)人群收入積累，購買力增強(qiáng)，在當(dāng)?shù)芈ň酉聛碜赓U和園區(qū)宿舍購買商品房常住財富原始積累南沙本地消費有限

大量產(chǎn)業(yè)人群購房預(yù)計在3-5年后南沙本地人交通發(fā)展構(gòu)成1小時通達(dá)圈向北：南沙—廣州/番禺5條對外交通（40分鐘-1小時）和1條軌道交通（30-60分鐘）拉近了南沙-番禺-廣州的時間距離，聯(lián)系便捷目前兩地之間過路費約7-25元，地鐵開通后車費約在8-10元（體育中心-南沙），屬于基本可接受交通成本向東：南沙—東莞—深圳廣深高速-虎門大橋-京珠高速目前虎門大橋的過橋費為50元，相對于東莞和深圳消費群來講通勤成本太高（東莞房價與南沙相近，深圳投資客可選擇區(qū)域較廣），一定程度上抑制了兩地消費群近期來南沙購房需求深圳、東莞客戶可作為本項目的偶得性客戶向西：南沙—順德—中山順德、中山主要為專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，對外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系相對較弱，且兩地房價與南沙相當(dāng)，價格優(yōu)勢不明顯，但南沙的投資前景對其可能具有一定的投資吸引力中山、順德客戶也可作為本項目的偶得性客戶交通發(fā)展構(gòu)成1小時通達(dá)圈向北：南沙—廣州/番禺向東：南沙—東價格梯度構(gòu)成市場推力

廣州、番禺消費者仍為近期外來購房主力軍虎門長安區(qū)南山區(qū)順德中山廣州番禺物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：3000－4000別墅：4000－5000總體價格與南沙相當(dāng)物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：3500－4500別墅：5000－7000總體價格與南沙相當(dāng)物業(yè)類型：以高層洋房為主單價范圍：整體均價：5800高層：5500－7500別墅：25000比南沙貴1500-13000寶安區(qū)物業(yè)類型：以高層和超高層洋房為主單價范圍：整體均價：8700高層：7000－12000別墅：20000比南沙貴4000-8000物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：6000-10000比南沙貴2000-6000物業(yè)類型：以高層、別墅為主單價范圍：高層：4500-8000別墅：8000-15000比南沙貴1500-3000物業(yè)類型：以小高層為主單價范圍：小高層：2500-3900比南沙稍微便宜物業(yè)類型：以小高層為主單價范圍：小高層：2900-3500比南沙便宜500-1000南沙物業(yè)類型以別墅為主，有少量洋房單價范圍：洋房：3000－4000；別墅：7000－12000南沙價格梯度構(gòu)成市場推力

廣州、番禺消費者仍為近期外來購房主力軍目標(biāo)客戶分階段發(fā)展——資源差異性分析面積：215畝成熟性和稀缺性景觀資源地塊條件：緊臨南沙中心商務(wù)區(qū)，東面可遠(yuǎn)眺蒲州公園和珠江入?？冢ê＞百Y源）面積：485畝獨立性和遍在性景觀資源地塊條件：東面緊靠英東中學(xué)，向南面山，西部臨近鹿頸村，整個地塊以山景為主。外部差異性分析項目所在區(qū)域規(guī)劃為商務(wù)和居住區(qū)其他區(qū)域就業(yè)區(qū)和居住區(qū)相對混雜相比競爭對手本項目的資源環(huán)境特質(zhì)配套資源的階段多元性中遠(yuǎn)期基本配套成熟近期休閑娛樂豐富性景觀資源的復(fù)合均好性東面海景、山頂公園南面大角山山景內(nèi)部差異性分析目標(biāo)客戶分階段發(fā)展——資源差異性分析面積：215畝面積：48目標(biāo)客戶分階段發(fā)展中遠(yuǎn)期核心客戶南沙區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人口在南沙的創(chuàng)業(yè)人士和生意人

近期核心目標(biāo)客戶廣州中心城區(qū)（天河區(qū)、琶洲、大學(xué)城）就業(yè)人群番禺居住、就業(yè)人群南沙本地較高收入人群（公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理層）目標(biāo)客戶分階段發(fā)展中遠(yuǎn)期核心客戶近期核心目標(biāo)客戶項目面臨的市場競爭環(huán)境……？項目面臨的市場競爭環(huán)境……？內(nèi)南沙區(qū)域內(nèi)競爭市場環(huán)境內(nèi)南沙區(qū)域內(nèi)競爭市場環(huán)境競爭對手分布于主干道沿線

周邊區(qū)域成熟度較本項目高樓盤主要分布在環(huán)島路和進(jìn)港大道等主干道沿線進(jìn)港大道環(huán)島北路環(huán)島南路港前路環(huán)島西路逸濤城南沙濱?；▓@南沙碧桂園南沙奧園南沙境界本項目在建樓盤在售樓盤待建樓盤競爭對手分布于主干道沿線

周邊區(qū)域成熟度較本項目高樓盤主要分競爭對手占地規(guī)模較大、開發(fā)強(qiáng)度低樓盤名稱規(guī)模容積率開盤時間物業(yè)類型南沙濱?；▓@共四期總占地280多萬m2，總建150多萬m2一期0.48二期0.4三期0.782003年5月別墅、9層帶電梯洋房南沙碧桂園共兩期總占地18萬m2，一期總建6.5萬m2一期約0.82005年12月別墅、3-6層無電梯洋房南沙境界共四期總占地21萬m2，總建20萬m20.932005年11月別墅、4-5層無電梯洋房、小高層洋房逸濤城共十大組團(tuán)，總占地6000多畝一、二期0.751998年別墅、5-6層無電梯洋房資料來源：珠江恒昌資訊中心競爭對手占地規(guī)模較大、開發(fā)強(qiáng)度低樓盤名稱規(guī)模容積率開盤時間物競爭對手產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)狀特征樓盤名稱洋房聯(lián)排別墅獨立別墅供應(yīng)量主力戶型面積供應(yīng)量主力戶型面積供應(yīng)量主力戶型面積濱海水晶灣首期未推未推————58套220－260m2濱海半島首期未推未推103套200m2左右————南沙境界一期128120－150m218套200m2左右12套210－270m2南沙碧桂園一期39980－150m232套165－210m226套210－310m2逸濤半島三期————————377套250－300m2供應(yīng)量合計527套153套473套戶數(shù)比例45％55％資料來源：珠江恒昌資訊中心在售樓盤產(chǎn)品以多層、小高層洋房和別墅物業(yè)為主洋房供應(yīng)量約527套，別墅供應(yīng)量約625套洋房的主力戶型面積為80－150m2、聯(lián)排別墅150－200m2、獨立別墅200－300m2競爭對手產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)狀特征樓盤名稱洋房聯(lián)排別墅獨立別墅供應(yīng)量主競爭對手的價格供應(yīng)特征洋房總價30-70萬，聯(lián)排別墅總價140-180萬，獨立別墅160-310萬水晶灣定位高端別墅，售價在250萬/套以上，銷售速度相對較慢濱海半島和南沙境界定位中高檔，150萬/套的聯(lián)排別墅較受市場歡迎碧桂園和逸濤半島走“大眾化”路線，總價低、銷售速度快樓盤名稱物業(yè)類型銷售均價（元/m2）主力戶型銷售總價銷售率銷售速度濱海水晶灣首期獨立別墅12000（帶3000元/m2裝修）260－310萬86.2％4套/月濱海半島首期聯(lián)排別墅7500（帶1200元/m2裝修）140-180萬78.6％80套/月南沙境界一期合院別墅8000（毛坯、估價）170－220萬未售——聯(lián)排別墅7000（毛坯、估價）140萬左右未售——疊拼復(fù)式6000（毛坯、估價）120－130萬未售——疊拼洋房4500（毛坯、估價）50－70萬未售——南沙碧桂園一期多層洋房3400（帶500元/m2裝修）30－50萬100％100套/月聯(lián)排別墅4700（帶500元/m2裝修）80－100萬100％15套月獨立別墅7500（帶500元/m2裝修）160－230萬100％逸濤半島三期獨立別墅4500（地價＋建筑成本）110－135萬91.2％14套/月資料來源：珠江恒昌資訊中心競爭對手的價格供應(yīng)特征洋房總價30-70萬，聯(lián)排別墅總價14區(qū)域價格檔次處于快速調(diào)整變化期濱海半島濱海水晶灣藍(lán)鉆組團(tuán)陽光半島組團(tuán)三期二期一期一期2006年10月開盤聯(lián)排別墅：均價7500元/m2，總價150-190萬/套2005年10月開盤獨立別墅：220-520m2，均價12000元/m2，總價260-620萬/套2003年5月開盤洋房：均價3500元/m2，總價36-57萬/套別墅：聯(lián)排均價4000元/m2，總價50-75萬/套，獨立均價7000元/m2，總價135-205萬/套

2004年10月開盤洋房：均價3800元/m2，總價36-73萬/套別墅：聯(lián)排均價5600元/m2，總價75-110萬/套，獨立均價8500元/m2，總價175-260萬/套四期全洋房濱?；▓@別墅每年價格增幅20-25%廣州市區(qū)住宅市場價格增幅10-18%區(qū)域價格檔次處于快速調(diào)整變化期濱海半島濱海水晶灣藍(lán)鉆組團(tuán)陽光珠江恒昌-廣州南沙東部花園小區(qū)發(fā)展策劃研究最終匯課件濱海水晶灣面積（M2）供應(yīng)套數(shù)總價220-25054264-300萬26054312萬410-43032492-516萬490-52034588-624萬合計174套一期：獨立別墅占地38萬m2，總建15.2萬m2獨立別墅共174套，已開發(fā)58套220-520m2，均價12000元/m2，總價260-620萬/套后期以小高層洋房供應(yīng)為主，估計建筑面積約12萬二期：小高層洋房濱海水晶灣面積（M2）供應(yīng)套數(shù)總價220-25054264-濱海半島占地17萬m2，總建13萬m2容積率0.76產(chǎn)品特征以聯(lián)排別墅、高層洋房為主一期在售：聯(lián)排別墅共103套，面積197-253m2小高層洋房（140套）疊加復(fù)式洋房（68套）多聯(lián)排別墅（149套）雙聯(lián)排別墅（62套）獨立別墅（49套）濱海半島占地17萬m2，總建13萬m2小高層洋房（140套）南沙境界：產(chǎn)品趨向多元化，出現(xiàn)低密度洋房；

后期產(chǎn)品集中供應(yīng)高層/小高層洋房疊拼別墅（疊加復(fù)式洋房）聯(lián)排別墅疊拼庭院（情景洋房）合院別墅整體規(guī)劃圖半山景觀公寓山景公寓陽光公寓三、四期南沙境界：產(chǎn)品趨向多元化，出現(xiàn)低密度洋房；

南沙奧園規(guī)模占地66.7萬m2一期：預(yù)計2007.5推出環(huán)湖聯(lián)排別墅二期：山地獨立別墅三、四期高層洋房山地獨立別墅區(qū)環(huán)湖聯(lián)排別墅區(qū)五星級假日酒店高層洋房區(qū)高層洋房區(qū)高層洋房區(qū)南沙奧園規(guī)模山地獨立別墅區(qū)環(huán)湖聯(lián)排別墅區(qū)五星級假日酒店高層洋競爭對手產(chǎn)品供應(yīng)及開發(fā)策略與本項目發(fā)展濱?；▓@南沙境界南沙奧園本項目資源條件景觀資源眺望區(qū)外水景（蕉門水道）80米寬濱海綠化公園坐擁5萬平米大山乸森林公園坐擁金奧山（南沙最大最高的山體）與競爭對手相比：本項目具有相對幽靜和均好性較強(qiáng)的居住環(huán)境近期配套成熟度難以與濱海、南沙境界抗衡單純的水景、山景已難以刺激消費興趣點，物業(yè)類型的差異化和小區(qū)均好性可能成為突破點可采用不同開發(fā)模式，與競爭對手形成差異配套資源小區(qū)自身配套區(qū)域外成熟配套靠近產(chǎn)業(yè)區(qū)距離地鐵出口約750米區(qū)內(nèi)大型配套（酒店、數(shù)碼城、商業(yè)中心）產(chǎn)品營造利用“水系”劃分7大組團(tuán)依山而建、隨坡造勢、將山景延伸至整個社區(qū)依山而建、獨享森林公園景觀自造4.8萬平米湖景開發(fā)策略先低后高別墅+高層洋房先低后高別墅+高層洋房先低后高別墅+高層洋房競爭對手產(chǎn)品供應(yīng)及開發(fā)策略與本項目發(fā)展濱?；▓@南沙境界南沙奧區(qū)域內(nèi)后續(xù)供應(yīng)量大，潛在競爭激烈可獲知的后續(xù)住宅土地開發(fā)規(guī)模約為445萬m2（約6670畝）中心城區(qū)供地減少帶動南沙等近郊區(qū)域供地升溫，南沙未來住宅供應(yīng)量將繼續(xù)擴(kuò)張

后續(xù)土地規(guī)模產(chǎn)品在售樓盤125萬m2濱海水晶灣后期30萬m2獨立別墅、小高層洋房濱海半島后期11萬m2獨立、聯(lián)排別墅，疊加復(fù)式洋房、小高層洋房南沙境界后期13萬m2合院、聯(lián)排別墅，疊加復(fù)式洋房、小高層洋房、酒店式公寓南沙碧桂園二期10萬m2別墅逸濤城四、五期50萬m2小高層洋房、公寓濱?；▓@四期16萬m2小高層洋房未開發(fā)樓盤315萬m2南沙奧園66.7萬m2別墅、洋房、公寓、酒店、商業(yè)富力地產(chǎn)33萬m2洋房、公寓合生創(chuàng)展133萬m2別墅、洋房、公寓碧桂園其他地塊82萬m2別墅、洋房合計445萬m2資料來源：珠江恒昌資訊中心注：部分樓盤后續(xù)土地規(guī)模為估算面積區(qū)域內(nèi)后續(xù)供應(yīng)量大，潛在競爭激烈可獲知的后續(xù)住宅土地開發(fā)規(guī)模別墅和小高層洋房是未來2-3年供應(yīng)的主力2007-2008年上市的別墅產(chǎn)品將達(dá)到700多套樓盤名稱后續(xù)產(chǎn)品規(guī)模預(yù)計上市時間濱海水晶灣獨立別墅116套2007-2008年濱海半島獨立別墅49套2007年3-5月聯(lián)排別墅108套南沙境界合院別墅20套2007年初聯(lián)排別墅30套南沙奧園聯(lián)排別墅158套2007年5月獨立別墅131套2007年底南沙碧桂園別墅約100套2007年合計700多套2008-2009年部分樓盤將主推小高層洋房濱海半島將于2007年底推售7棟10層洋房（約140套），濱海水晶灣后期有約12萬小高層洋房供應(yīng)濱?；▓@四期和逸濤城四、五期組團(tuán)全將是小高層洋房產(chǎn)品南沙境界三、四期主打高層/小高層山景公寓，預(yù)計2007-2008年上市資料來源：珠江恒昌資訊中心別墅和小高層洋房是未來2-3年供應(yīng)的主力2007-2008年區(qū)域內(nèi)競爭市場環(huán)境小結(jié)區(qū)域市場處于快速成長、發(fā)展變化時期產(chǎn)品類型開始多元化：多層洋房（情景洋房等特色物業(yè)）、高層和別墅等多種物業(yè)類型價格檔次處于快速調(diào)整變化期：逐步形成濱海半島、南沙境界為代表的區(qū)域中高檔次價格，以碧桂園為代表的區(qū)域中檔價格區(qū)域價格檔次體系處于調(diào)整變化期與競爭對手相比，本項目不具備壓倒性景觀優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢以及品牌優(yōu)勢區(qū)域高端物業(yè)（獨立別墅）難以與濱海水晶灣、奧園山頂別墅競爭區(qū)域內(nèi)競爭對手在供應(yīng)產(chǎn)品以及開發(fā)模式上具一定的同質(zhì)性大多采用別墅+高層洋房的產(chǎn)品組合本項目可在產(chǎn)品及開發(fā)模式上與競爭對手形成差異區(qū)域后續(xù)潛在競爭激烈，別墅和高層物業(yè)是供應(yīng)主力本項目應(yīng)盡快入市，以差異化的產(chǎn)品和項目形象奠定市場地位，樹立項目品牌，以實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展區(qū)域內(nèi)競爭市場環(huán)境小結(jié)區(qū)域市場處于快速成長、發(fā)展變化時期外區(qū)域間競爭市場環(huán)境外區(qū)域間競爭市場環(huán)境截流性競爭對手華南板塊番禺市橋廣州1小時通達(dá)圈內(nèi)的其他可替代競爭對手東部板塊花都板塊競爭板塊的確定1小時可替代競爭對手花都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊截流性競爭對手競爭板塊的確定1小時可替代競爭對手花都東部南截流性競爭對手華南板塊番禺市橋廣州1小時通達(dá)圈內(nèi)的其他可替代競爭對手東部板塊花都板塊競爭板塊——華南板塊1小時可替代競爭對手花都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊截流性競爭對手競爭板塊——華南板塊1小時可替代競爭對手花都樓盤組團(tuán)規(guī)模容積率物業(yè)類型面積m2均價（元/m2）總價（萬）華南碧桂園花園陽光別墅占地26.5萬總建66.7萬2.51聯(lián)排別墅250－2918000200－233翠云山二期洋房107－153448048－69錦繡銀灣一期占地10萬總建27.5萬2.75聯(lián)排別墅150－22011000165－242錦繡香江山水華府占地4萬

高層（30層）2709500（精裝修）257廣州雅居樂花園天域——0.87高層（22層）125－212700088－148峰會————獨立別墅199－39915000（精裝修）299－599聯(lián)排別墅193－2038500164－173四聯(lián)別墅140－172119－146華南新城江山帝景

占地16萬總建21.76萬1.36高層（33層）278－31313000（精裝修）334－376聯(lián)排別墅23214000325祈福新邨倚湖灣二期————高層200－2608500（裝修）170－220星河灣星座

3.07高層320-60012000（裝修）384-720珊瑚灣畔

占地49.10萬總建50萬1.02高層

7300

別墅

13000

海龍灣海云軒星云軒占地12.70萬總建25.00萬1.96高層（9-12層）76-1366200（裝修）47-84資料來源：珠江恒昌資訊中心華南板塊在售樓盤代表性樓盤樓盤組團(tuán)規(guī)模容積率物業(yè)類型面積m2均價（元/m2）總價（萬）成熟大盤的后續(xù)供應(yīng)趨向高檔高層洋房開發(fā)

代表：華南新城—江山帝景規(guī)模占地16萬m2，總建21.8萬m2，容積率1.36物業(yè)類型7棟高層洋房448套，聯(lián)排別墅38套價格洋房：均價12000元/m2（帶精裝修），總價334-376萬/套別墅：均價14000元/m2（毛坯），總價410萬/套戶型及面積洋房：4房、5房3廳，278-313m2別墅：3層，4房2廳，232m2（外加60m2商鋪）開盤時間：2006年5月BACK成熟大盤的后續(xù)供應(yīng)趨向高檔高層洋房開發(fā)

代表：華南新城—江山新增樓盤采用別墅+高層的開發(fā)模式

代表：錦繡銀灣規(guī)模占地10萬m2，總建27.5萬m2，容積率2.75物業(yè)類型一期：聯(lián)排別墅153套，獨立別墅4套二期：3棟18-28層高層洋房價格別墅：均價11000元/m2（毛坯），總價167-244萬/套戶型面積別墅：3層，4房2廳，152-222m2開盤時間：2006年9月BACK新增樓盤采用別墅+高層的開發(fā)模式

代表：錦繡銀灣規(guī)模BACK華南板塊：成熟發(fā)展、產(chǎn)品價值升級階段板塊特征經(jīng)過10年發(fā)展，華南板塊已成為廣州近郊成熟居住板塊，市場價值日益增高購房者變化：市區(qū)買家度假——年輕白領(lǐng)居住——二次置業(yè)者/大學(xué)城教師、公務(wù)員、外籍高管等置業(yè)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變：開發(fā)商經(jīng)過高性價比開發(fā)階段，以走向成熟、規(guī)?；拈_發(fā)，后期產(chǎn)品多以高檔高層洋房為主產(chǎn)品升級換代：以中大戶型為主，產(chǎn)品朝舒適型方向發(fā)展物業(yè)類型：以高層洋房為主，少量別墅物業(yè)價格范圍：高層洋房：均價7000－12000元/m2（帶裝修），總價150-350萬/套聯(lián)排別墅：均價8000－14000元/m2，總價200-300萬/套獨立別墅：均價15000元/m2左右，總價300-600萬/套華南板塊：成熟發(fā)展、產(chǎn)品價值升級階段板塊特征截流性競爭對手華南板塊番禺市橋廣州1小時通達(dá)圈內(nèi)的可替代競爭對手東部板塊花都板塊競爭板塊——番禺市橋1小時可替代競爭對手花都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊截流性競爭對手競爭板塊——番禺市橋1小時可替代競爭對手花都樓盤組團(tuán)規(guī)模容積率物業(yè)類型面積m2均價（元/m2）總價（萬）花樣年華二期占地22萬總建60萬2.73高層100-130平層180-200復(fù)式580060-75平層100-120復(fù)式東晟明珠

總建12.9萬

高層98-144平層380復(fù)式650065-95平層250復(fù)式灝景軒觀瀾雅舍總建11萬

高層130-180550072-100康城水郡

占地6.8萬總建7.9萬1.16聯(lián)排別墅178-2668000142-213金沙麗水一期占地23.3萬總建18萬0.78聯(lián)排別墅2487500186獨立別墅399-626300-470資料來源：珠江恒昌資訊中心市橋板塊在售代表性樓盤樓盤組團(tuán)規(guī)模容積率物業(yè)類型面積m2均價總價（萬）花樣年華占地花樣年華規(guī)模占地22萬m2，總建60萬m2，容積率2.73物業(yè)類型24棟11-17層高層洋房，共2400多套戶型及面積平層：3房2廳，100-130m2復(fù)式：4房2廳，送天臺花園，180-200m2價格均價5800元/m2（毛坯），總價60-120萬/套開盤時間：2005年12月BACK花樣年華規(guī)模BACK市橋板塊：區(qū)域性消費極強(qiáng)板塊特征買家以番禺市橋及周邊鎮(zhèn)區(qū)常住居民為主，以二次置業(yè)人群為主產(chǎn)品開發(fā)趨向于以中大戶型的高層洋房為主物業(yè)類型：以高層/小高層洋房為主價格范圍：高層：均價5500－6500元/m2，總價60-100萬/套聯(lián)排別墅：均價7000元/m2，總價130-190萬/套獨立別墅：均價7500元/m2，總價300-470萬/套市橋板塊：區(qū)域性消費極強(qiáng)板塊特征截流性競爭對手華南板塊番禺市橋廣州1小時通達(dá)圈內(nèi)的其他可替代競爭對手東部板塊花都板塊競爭板塊——東部板塊1小時可替代競爭對手花都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊截流性競爭對手競爭板塊——東部板塊1小時可替代競爭對手花都資料來源：珠江恒昌資訊中心樓盤組團(tuán)規(guī)模容積率物業(yè)類型面積m2均價（元/m2）總價（萬）萬科城一期占地22萬總建15萬0.7聯(lián)排別墅170-25018000－20000306－450多層洋房130-2209000104－176保利林語山莊二期占地37萬總建23萬0.62高層洋房86-137620053-85山景獨立別墅343-40815000515-612鳳凰城桐林人家

獨立別墅187-50311000206－553翡翠綠洲森林半島莊園占地6萬

5-8層多層洋房218-5788000－10000174-462帝景山莊二期占地22萬總建11萬0.5獨立別墅310－37018000558－666半山溪谷E墅一期占地7萬總建7萬1多層洋房（5－8層）121－16411000133－180雍翠雅園

占地5200建筑3萬5.77高層洋房（22-26層）85-136450038-61泰景花園文軒閣占地21萬建筑27萬1.28高層（11層）

4500（裝修）

東部板塊在售樓盤代表樓盤資料來源：珠江恒昌資訊中心樓盤組團(tuán)規(guī)模容積率物業(yè)類型面積m2東部板塊：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶動地產(chǎn)“循勢而行”板塊特征包括廣園東、科學(xué)城、奧體中心、羅崗等區(qū)域原始生態(tài)環(huán)境保護(hù)完好，大量山體、湖泊、草地和樹木提升居住品質(zhì)借勢“東進(jìn)”規(guī)劃，靠工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展交通體系發(fā)達(dá)，廣園東快速干線、廣深高速、廣惠高速等主干道形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)郊區(qū)大盤為主，吸引天河北中高檔次消費群物業(yè)類型：以別墅為主價格范圍：高層洋房：均價4500-6000元/m2，總價50-80萬/套多層洋房：均價9000－11000元/m2，總價100-180萬/套別墅：均價18000元/m2，總價200-450萬/套東部板塊：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶動地產(chǎn)“循勢而行”板塊特征競爭板塊——花都板塊1小時可替代競爭對手花都東部板塊南沙中心城區(qū)市橋板塊華南板塊板塊特征區(qū)域環(huán)境好、房價低，高性價比成為花都樓盤最大價值點新機(jī)場遷至花都，交通改善，與廣州的聯(lián)系增強(qiáng)低密度郊區(qū)大盤，樓盤自身配套完善大部分買家為廣州市區(qū)客戶購買作為第二居所和度假用途，部分來自區(qū)域周邊在售樓盤代表：碧桂園假日半島、雅居樂雍逸豪廷等物業(yè)類型：以經(jīng)濟(jì)型別墅為主價格范圍：聯(lián)排別墅：均價4000元/m2左右，總價60-80萬/套獨立別墅：均價5000-7000元/m2，總價90-350萬/套競爭板塊——花都板塊1小時可替代競爭對手花都東部南沙中心城我們項目的市場機(jī)會……我們項目的市場機(jī)會……多層物業(yè)市場稀缺性強(qiáng)

存在均價5000-7000元/m2的價格空間獨立別墅單價高層/小高層聯(lián)排別墅40006000800010000120001400016000錦繡銀灣碧桂園假日半島多層鳳凰城翡翠綠洲廣州雅居樂華南碧桂園錦繡香江華南碧桂園東晟明珠廣州雅居樂廣州雅居樂江山帝景江山帝景祈福倚湖灣海倫堡花樣年華萬科城萬科城保利林語山莊保利林語山莊18000帝景山莊半山溪谷E墅雍逸豪廷雍逸豪廷雍逸豪廷碧桂園假日半島碧桂園假日半島濱海水晶灣濱海半島南沙境界南沙境界南沙碧桂園南沙碧桂園南沙碧桂園逸濤半島空缺華南板塊東部板塊市橋板塊花都板塊南沙板塊灝景軒康城水郡金沙麗水華南板塊東部板塊市橋板塊花都板塊多層物業(yè)市場稀缺性強(qiáng)

存在均價5000-7000元/m2的價華南板塊東部板塊市橋板塊花都板塊南沙板塊150100804030060200250400500600700獨立別墅高層/小高層聯(lián)排別墅多層總價碧桂園假日半島萬科城錦繡銀灣雅居樂峰會康城水郡濱海半島江山帝景祈福倚湖灣雅居樂天域保利林語山莊海倫堡花樣年華南沙碧桂園東晟明珠華南碧桂園萬科城南沙境界半山溪谷南沙碧桂園碧桂園假日半島南沙境界碧桂園假日半島鳳凰城桐林人家雅居樂峰會保利林語山莊帝景山莊金沙麗水濱海水晶灣南沙碧桂園多層洋房的市場整體供應(yīng)量少，且70-100萬/套總價檔次存在市場機(jī)會70-100萬多層物業(yè)70-100萬檔次空間華南板塊東部板塊市橋板塊花都板塊南沙板塊1501008040項目發(fā)展定位策略……項目發(fā)展定位策略……競爭策略區(qū)域間競爭：

多層物業(yè)供應(yīng)稀缺，存在均價5000-7000，總價70-100萬的產(chǎn)品/價格檔次空間華南板塊發(fā)展成熟，以高層洋房開發(fā)為主，市橋板塊區(qū)域性較強(qiáng)東部板塊、花都板塊大多采用別墅+高層洋房的開發(fā)模式，預(yù)計在項目開發(fā)期內(nèi)，板塊間別墅物業(yè)競爭較為激烈消費者特征：

近期：在廣州天河、番禺、大學(xué)城就業(yè)及居住的二次置業(yè)者和南沙較高收入人群（公務(wù)員等）差異化居住環(huán)境居住的舒適性和品質(zhì)性中遠(yuǎn)期：拓展南沙產(chǎn)業(yè)人口本項目區(qū)域內(nèi)競爭：

南沙后續(xù)土地開發(fā)規(guī)模約1.4萬畝，潛在供求競爭激烈區(qū)域市場處于快速發(fā)展變化期，消費人群有結(jié)構(gòu)上的變化，預(yù)計近期仍以廣州、番禺外來消費群為主，3-5年后本地產(chǎn)業(yè)客戶需求集中放量

別墅和高層物業(yè)競爭相對激烈以差異化、高性價比的產(chǎn)品策略快速進(jìn)入?yún)^(qū)域市場，并樹立較高的市場地位注重產(chǎn)品整體均好性，保持持續(xù)發(fā)展的競爭地位競爭策略區(qū)域間競爭：消費者特征：本項目區(qū)域內(nèi)競爭：以差異化產(chǎn)品差異化策略——物業(yè)類型差異化選擇市場上供求競爭較小的多層洋房為主導(dǎo)物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計差異化介于洋房和別墅之間的“類別墅洋房”，兼具實用性和休閑性，具有較高性價比洋房4-5層別墅2-3層情景洋房(退臺洋房)疊加復(fù)式錯拼洋房合院洋房疊拼庭院聯(lián)排別墅合院別墅雙聯(lián)別墅兼具實用性和休閑性洋房普通多層（6層）產(chǎn)品差異化策略——物業(yè)類型差異化選擇市場上供求競爭較小的多層多層洋房為主的物業(yè)類型多層洋房：情景洋房將情景洋房圍合成院落空間合院洋房建筑密度較高，可集約利用土地資源，創(chuàng)造更多的庭院空間多層洋房為主的物業(yè)類型多層洋房：情景洋房多層洋房為主的物業(yè)類型多層洋房：疊加復(fù)式將疊加復(fù)式通過不同的立體組合，創(chuàng)造豐富、有天有地的空間多層洋房為主的物業(yè)類型多層洋房：疊加復(fù)式700畝項目整體定位近期開發(fā)：485畝用地中遠(yuǎn)期開發(fā)：215畝用地目標(biāo)客戶核心客戶

客戶來源：以廣州市區(qū)（天河區(qū)、琶洲、大學(xué)城）和番禺地區(qū)的客戶為主

購買目的：近期休閑度假或投資，中遠(yuǎn)期發(fā)展為常住型第二居所

拓展客戶南沙本區(qū)域的二次置業(yè)者以及中高級就業(yè)人口（包括中高級公務(wù)員和企事業(yè)單位管理層目標(biāo)客戶核心客戶

客戶來源：以南沙本區(qū)域內(nèi)大規(guī)模產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口和創(chuàng)業(yè)人口為主

購買目的：常住定居型差異化細(xì)分市場物業(yè)類型以低密度多層洋房為主

總價范圍60-90萬/套均價水平5000-6000元/平方米規(guī)?；?xì)分市場物業(yè)類型全部24層以上高層洋房充分利用海景資源

總價范圍40-60萬/套均價水平4000-5000元/平方米700畝項目整體定位近期開發(fā)：中遠(yuǎn)期開發(fā)：目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶差定位實施計劃開發(fā)節(jié)奏規(guī)劃建議定位實施計劃開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏2008.12007.12006.12009.12010.1濱海半島、南沙境界南沙奧園別墅集中供應(yīng)期濱海半島、南沙境界高層集中供應(yīng)期2011.1

豐田汽車投產(chǎn)南沙港投產(chǎn)中海大型集裝箱投產(chǎn)廣鋼投產(chǎn)東方機(jī)重投產(chǎn)國際汽車產(chǎn)業(yè)園投產(chǎn)科威特?zé)捰秃灱s南沙投產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)大規(guī)模發(fā)展，區(qū)域建設(shè)、發(fā)展成熟大量中層產(chǎn)業(yè)人群實現(xiàn)原始積累成為購房人群競爭對手情況區(qū)域成熟進(jìn)度本項目（485畝）開發(fā)多層洋房以高差異性和性價比吸引廣州、番禺外來購房者215畝針對區(qū)域成熟帶來的本區(qū)域購房者實現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)開發(fā)節(jié)奏2008.12007.12006.12009.120開發(fā)節(jié)奏預(yù)計每年開發(fā)7-8萬平方米設(shè)定依據(jù)：參考南沙在售樓盤的年銷售情況由此推算出本項目年消化量約在7-8萬平方米參考樓盤物業(yè)檔次及主力套價年均銷售量濱?；▓@（首期）2003-2005年聯(lián)排別墅，70-100萬/套4萬M2/年，約280套/年濱海花園半島聯(lián)排別墅，150-200萬/套2006.10開盤售1.6萬M2/月，約80套/月（估測7萬M2/年）南沙碧桂園別墅，80-230萬/套洋房：30-50萬/套2006開盤2個月售完6萬M2本項目低密度洋房，60-90萬/套估測，7-8萬M2/年開發(fā)節(jié)奏預(yù)計每年開發(fā)7-8萬平方米參考樓盤物業(yè)檔次及主力套價規(guī)劃建議（針對近期開發(fā)485畝）開發(fā)強(qiáng)度（容積率）的選擇物業(yè)類型的選擇與組合不同容積率/物業(yè)類型組合方案的對比分析（市場競爭和經(jīng)濟(jì)效益）戶型面積配比其他建議規(guī)劃建議（針對近期開發(fā)485畝）開發(fā)強(qiáng)度（容積率）的選擇方案一：原方案容積率1.0物業(yè)類型多層洋房低層別墅高層層數(shù)4-6層3-4層12-19建筑面積比例39%16%45%建筑面積9.5萬4萬11萬用地面積9.5萬13萬4.5萬用地面積比例36%48%16%原方案評價高層物業(yè)建筑面積比例較大，面臨銷售期高層需求不足，后期競爭激烈的問題別墅物業(yè)規(guī)模小，但占用土地資源較大，達(dá)總用地的1/2整體均好性較差按占地面積27萬計算，不包含生態(tài)教育基地和綠地B方案一：原方案容積率1.0物業(yè)類型多層洋房低層別墅高層層數(shù)4方案二：容積率1.2方案二評價：完全差異化物業(yè)類型：全部多層物業(yè)避開與區(qū)域內(nèi)高層和別墅物業(yè)進(jìn)行直接競爭項目整體均好性較好物業(yè)類型多層物業(yè)層數(shù)：4-6層平均4.5層用地面積27萬容積率1.2建筑面積32萬按占地面積27萬計算，不包含生態(tài)教育基地和綠地B方案二：容積率1.2方案二評價：物業(yè)類型多層物業(yè)層數(shù)：4-6方案三：容積率0.8方案三評價：考慮到別墅物業(yè)日后的稀缺性和增值性，在項目后期開發(fā)部分別墅物業(yè)避開2007-2009年區(qū)域內(nèi)別墅集中供應(yīng)期，實現(xiàn)開發(fā)階段錯位發(fā)展低層洋房物業(yè)別墅物業(yè)物業(yè)類型多層洋房低層別墅物業(yè)層數(shù)4-6層平均4.5層2-3層建筑面積比例70%30%建筑面積15.12萬5.04萬用地面積13.7萬13.3萬用地面積比例51%49%按占地面積27萬計算，不包含生態(tài)教育基地和綠地B方案三：容積率0.8方案三評價：低層洋房物業(yè)別墅物業(yè)物業(yè)類型三方案對比分析——市場角度方案一（原方案）方案二方案三容積率1.01.20.8物業(yè)類型總建筑面積27萬32.4萬21.6萬開發(fā)周期5年（銷售期4年）5年（銷售期4年）4年（銷售期3.5年）競爭對手2006-2009別墅集中供應(yīng)期，預(yù)計2008-2011年高層集中供應(yīng)期南沙潛在后續(xù)土地供應(yīng)440萬平方米，供求競爭激烈市場進(jìn)入狀況高層物業(yè)前期需求不足和后期供求競爭激烈市場進(jìn)入門檻較低別墅市場進(jìn)入門檻較高市場差異化差異化程度較小完全差異化局部差異化、錯位競爭市場競爭力多層別墅高層多層多層別墅三方案對比分析——市場角度方案一（原方案）方案二方案三容積率三方案對比分析——收入與支出序號項目容積率1.0容積率1.2容積率0.81項目總收入149,021萬元184,761萬元135,507萬元2項目投資(不含土地費用)90,898萬元100,847萬元75,548萬元3銷售營業(yè)稅及附加8,554萬元10,605萬元7,778萬元4土地增值稅1,490萬元1,848萬元1,355萬元5收入與支出差額48,079萬元71,461萬元50,825萬元

差額與投資比率52.89%70.86%67.28%由于在估算時不含土地費用，因此無法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的對比，但是從表中可以看出，收入與支出差額同投資額相比，方案2最高。當(dāng)然投資期會影響項目的動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益，但預(yù)計方案2的經(jīng)濟(jì)效益仍然會高于其它的兩種方案。三方案對比分析——收入與支出序號項目容積率1.0容積率1.2建議選擇方案二（容積率1.2，純多層物業(yè)）建議選擇方案二（容積率1.2，純多層物業(yè)）戶型配比建議（容積率1.2）戶型面積1期2期3期4期整體套數(shù)比例（占總套數(shù)）建筑面積比例（占總建）套數(shù)比例（占當(dāng)期）2房約90————15%22%10%6%3房約12020%25%30%42%30%26%3房約14420%20%25%15%20%21%4房約14430%25%20%8%20%21%復(fù)式約18030%30%10%13%20%26%合計（占總套數(shù)）23%23%26%28%100%100%總戶數(shù)520套533套593套640套2286套戶均面積153150135125140建筑面積8萬8萬8萬8萬32萬150平方米以上另外設(shè)置工人房整體面積趨向舒適性，戶均面積為140平方米，以3房、4房為主從分期角度講，隨著區(qū)域不斷成熟和消費結(jié)構(gòu)的變動，戶型面積由較奢侈的空間向相對緊湊舒適性轉(zhuǎn)變，在3-4期可推出部分2房投資型戶型戶型配比建議（容積率1.2）戶型面積1期2期3期4期整體套數(shù)首期戶型配比建議戶型戶型面積（㎡）戶型比例（套數(shù)）建筑面積比例戶數(shù)戶型面積合計3房2廳2衛(wèi)約12020%16%1041.2萬3房2廳3衛(wèi)（雙套房+工人房）約14420%20%1041.6萬4房2廳3衛(wèi)（雙套房+工人房）約14430%29%1562.3萬復(fù)式約18030%35%1562.9萬合計100%520套8萬前期不考慮2房多層洋房前期主要吸引廣州、番禺的二次置業(yè)者，購買為第二居所、第三居所，追求戶型的舒適性前期以純粹的高舒適度中高檔社區(qū)樹立項目形象首期戶型配比建議戶型戶型面積戶型比例建筑面積戶數(shù)戶型面積合計其他規(guī)劃建議——規(guī)劃分區(qū)與開發(fā)時序配合開發(fā)順序：由天后路——港前大道方向開發(fā)利用已有道路天后路，便于項目形象展示和銷售路線的設(shè)計便于將前期已入住小區(qū)與后期施工相區(qū)隔，便于后期開發(fā)和小區(qū)管理組團(tuán)劃分與規(guī)劃分區(qū)相結(jié)合組團(tuán)劃分的均勻性采用大組團(tuán)內(nèi)部由多個小組團(tuán)的組成規(guī)劃，便于分批推售123\4開發(fā)時序示意圖其他規(guī)劃建議——規(guī)劃分區(qū)與開發(fā)時序配合開發(fā)順序：由天后路——其他規(guī)劃建議——規(guī)劃形態(tài)與周邊環(huán)境融合山體生態(tài)教育基地藍(lán)軸水系景觀軸帶，營造小區(qū)自然的生態(tài)環(huán)境園林綠化中軸帶，與區(qū)外的山體景觀相呼應(yīng)綠軸綠軸綠軸多層高層商務(wù)區(qū)其他規(guī)劃建議——規(guī)劃形態(tài)與周邊環(huán)境融合山體生態(tài)教育基地藍(lán)軸水其他規(guī)劃建議——共享周邊配套設(shè)施共享設(shè)施商業(yè)配套充分利用南沙國際商貿(mào)廣場休閑娛樂設(shè)施與南沙大酒店康樂中心聯(lián)盟世貿(mào)中心大廈與英東中學(xué)的文體設(shè)施的共享自行配套室外泳池文體中心（以提供休閑交流空間為主）兒童游戲室閱覽室棋牌室中心商務(wù)區(qū)休閑旅游區(qū)餐飲區(qū)其他規(guī)劃建議——共享周邊配套設(shè)施共享設(shè)施中心商務(wù)區(qū)餐飲區(qū)投資效益分析（收入與支出）投資效益分析（收入與支出）各物業(yè)類型價格設(shè)定——多層洋房多層洋房，均價5500元（帶裝修），總價60-90萬與市場上同類物業(yè)類型相比較本項目相比南沙境界具有較好的外部環(huán)境，且在產(chǎn)品品質(zhì)上較南沙境界高本項目與萬科系列情景洋房比，具有較強(qiáng)的價格優(yōu)勢多層洋房的市場稀缺度較高，價格成長速度較快物業(yè)類型景觀環(huán)境容積率距中心城區(qū)車程時間交通便捷度周邊環(huán)境價格水平參考系數(shù)本項目情景洋房山景1.21小時高速路通達(dá)性好休閑氛圍較濃厚，較幽靜比較對象南沙境界疊加庭院大山乸公園0.9850分鐘位于兩地鐵站中間周邊環(huán)境較吵雜4500（毛坯）0.4疊加復(fù)式6000（毛坯）0.4萬科城情景洋房山景0.740分鐘城市道路堵車較嚴(yán)重周邊環(huán)境較幽靜9000（毛坯）0.3翡翠綠州5-7層電梯多層山景和自造景觀40分鐘城市道路堵車較嚴(yán)重周邊環(huán)境較幽靜9000（毛坯）0.2各物業(yè)類型價格設(shè)定——多層洋房多層洋房，均價5500元（帶裝各物業(yè)類型價格設(shè)定——聯(lián)排別墅物業(yè)類型景觀環(huán)境容積率距中心城區(qū)車程時間交通便捷度周邊環(huán)境價格水平參考系數(shù)本項目聯(lián)排別墅山景1.2（0.5）1小時高速路通達(dá)性休閑氛圍較濃厚，較幽靜比較對象南沙境界合院別墅大山乸公園0.9850分鐘位于兩地鐵站中間相比本項目高周邊環(huán)境較吵雜8000（毛坯）0.4聯(lián)排別墅7000（毛坯）0.4濱海半島聯(lián)排別墅水景0.7650分鐘相比本項目高7500（帶裝修）0.2聯(lián)排別墅，均價7500-8000元（帶裝修），總價140-180萬本項目品牌優(yōu)勢弱于城建總、奧園等成熟住宅開發(fā)商成熟度略低于南沙境界，但周邊環(huán)境較優(yōu)于它，售價相近各物業(yè)類型價格設(shè)定——聯(lián)排別墅物業(yè)類型景觀環(huán)境容積率距中心城各物業(yè)類型價格設(shè)定——小高層物業(yè)高層洋房，均價5000元（帶裝修），總價40-60萬小高層物業(yè)預(yù)計銷售時間在2010年，屆時南沙針對本區(qū)域產(chǎn)業(yè)或就業(yè)人口的常住型洋房發(fā)展較為成熟本項目小高層在后期開發(fā)，隨著項目品牌的樹立和發(fā)展成熟，項目發(fā)展小高層物業(yè)的價格水平應(yīng)可保持在區(qū)域的中高檔水平物業(yè)類型容積率交通便捷度周邊配套價格水平參考系數(shù)本項目高層洋房1.2高速路休閑氛圍較濃厚，較幽靜比較對象濱?；▓@一期9層電梯洋房0.4環(huán)島路毗鄰未來商業(yè)中心，配套較成熟4300（帶裝修）0.2南沙碧桂園3-6層普通多層洋房0.8進(jìn)港大道靠近南沙原鎮(zhèn)區(qū)，配套相對成熟3500（帶裝修）0.1各物業(yè)類型價格設(shè)定——小高層物業(yè)高層洋房，均價5000元（帶三方案對比分析——收入與支出序號項目容積率1.0容積率1.2容積率0.81項目總收入149,021萬元184,761萬元135,507萬元2項目投資(不含土地費用)90,898萬元100,847萬元75,548萬元3銷售營業(yè)稅及附加8,554萬元10,605萬元7,778萬元4土地增值稅1,490萬元1,848萬元1,355萬元5收入與支出差額48,079萬元71,461萬元50,825萬元

差額與投資比率52.89%70.86%67.28%由于在估算時不含土地費用，因此無法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的對比，但是從表中可以看出，收入與支出差額同投資額相比，方案2最高。當(dāng)然投資期會影響項目的動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益，但預(yù)計方案2的經(jīng)濟(jì)效益仍然會高于其它的兩種方案。三方案對比分析——收入與支出序號項目容積率1.0容積率1.2方案1（原方案）銷售收入類別建筑面積銷售單價銷售額別墅40,150平方米9,500元/平方米38,143萬元多層93,160平方米5,500元/平方米51,238萬元高層107,720平方米5,000元/平方米53,860萬元停車場1,156個50,000元/個5,781萬元合計

149,021萬元方案1（原方案）銷售收入類別建筑面積銷售單價銷售額別墅40,投資估算說明關(guān)于土地費用：由于土地費用未確定，因此暫不考慮土地費用。關(guān)于建安成本：由于本項目的土地未進(jìn)行詳細(xì)勘察，因此在估算基礎(chǔ)及地下室的投資成本時，比正常情況下增加約20%-30%的成本。其他費用估算說明：由于本項目地勢較低，設(shè)計方案未確定，估算在排水、防水方面會增加投資，包括可能增加蓄水池、水泵、架空層（部分可利用作為停車場）、填土增高（如別墅因避免建架空層，因此需要填土增高）等方面。但整體影響不高。關(guān)于財務(wù)費用：暫不考慮資金的來源，即暫不考慮財務(wù)費用。其它方案相同。投資估算說明關(guān)于土地費用：由于土地費用未確定，因此暫不考慮土方案1投資成本估算序號項目投資額可售單方成本地上總建單方成本一開發(fā)成本83,6102,9703,2471土地費用---2前期工程費1,92168753建筑安裝工程費57,9382,0582,2503.1其中:土建35,8631,2741,3933.2安裝費8,0152853113.3裝飾費14,0594995464基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費13,6244845295公共配套設(shè)施建設(shè)費3,9911421556開發(fā)期間稅費2,8531011117不可預(yù)見費3,283117128二開發(fā)費用7,2882592831管理費用2,8181001092銷售費用4,4711591743財務(wù)費用（建設(shè)期）---三項目總投資90,8983,2293,530方案1投資成本估算序號項目投資額可售單方成本地上總建單方成本方案2（容積率1.2)銷售收入類別建筑面積銷售單價銷售額多層324,580平方米5,500元/平方米178,519萬元停車場1,248個50,000元/個6,242萬元合計

184,761萬元方案2（容積率1.2)銷售收入類別建筑面積銷售單價銷售額多層方案2投資成本估算序號項目投資額可售單方成本地上總建單方成本一開發(fā)成本92,2702,5052,7061土地費用---2前期工程費2,85077843建筑安裝工程費63,9551,7371,8753.1其中:土建38,2011,0371,1203.2安裝費9,5252592793.3裝飾費16,2294414764基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費14,8224024355公共配套設(shè)施建設(shè)費3,9911081176開發(fā)期間稅費3,11885917不可預(yù)見費3,53596104二開發(fā)費用8,5772332521管理費用3,03482892銷售費用5,5431511633財務(wù)費用（建設(shè)期）---三項目總投資100,8472,7382,957方案2投資成本估算序號項目投資額可售單方成本地上總建單方成本方案3(容積率0.8)銷售收入類別建筑面積銷售單價銷售額聯(lián)排別墅51,777平方米8,000元/平方米41,421萬元獨棟別墅10,355平方米11,000元/平方米11,391萬元多層144,974平方米5,500元/平方米79,736萬元車位592個50,000元/個2,959萬元合計207,106平方米

135,507萬元方案3(容積率0.8)銷售收入類別建筑面積銷售單價銷售額聯(lián)排方案3投資估算序號項目投資額可售單方成本地上總建單方成本一開發(fā)成本69,029.693,0303,0881土地費用---2前期工程費917.6340413建筑安裝工程費46,288.282,0322,0713.1其中:土建26,820.281,1771,2003.2安裝費6,006.092642693.3裝飾費13,461.925916024基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費12,883.505665765公共配套設(shè)施建設(shè)費3,990.851751796開發(fā)期間稅費2,091.1792947不可預(yù)見費2,858.26125128二開發(fā)費用6,518.542862921管理費用2,453.341081102銷售費用4,065.201781823財務(wù)費用（建設(shè)期）

--三項目總投資75,548.233,3163,380方案3投資估算序號項目投資額可售單方成本地上總建單方成本一開附件附件消費者個案個案訪談地：南沙碧桂園三口之家，來自廣州，30-40歲，有車覺得南沙潛力大，投資前景較好，房價又不貴，不出租也可以保值。40歲，男，來自深圳南沙宜投資不宜居住，居住環(huán)境不如惠州、鳳凰城等地方。打算出租給大型企業(yè)中高級管理人員碧桂園工作人員來自廣州、番禺的客人比較多大部分人都有車，自住較多，部分給老年人住以后地鐵通了交通會更方便消費者個案個案訪談地：南沙碧桂園消費者個案個案訪談地：濱?；▓@男，30多歲（購買濱?；▓@一期獨立別墅）不定期與父母一起到南沙度假認(rèn)為南沙的環(huán)境比較好生活配套不完善，暫時不考慮常住一家三口，30-40歲，在廣州工作，打算來南沙定居并在附近尋找創(chuàng)業(yè)機(jī)會看中南沙的居住環(huán)境和就業(yè)環(huán)境，覺得與花都和廣園東，南沙區(qū)域后勁強(qiáng)，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展后就業(yè)機(jī)會多看過濱?；▓@和碧桂園，覺得南沙這邊房價比較便宜交通方面覺得有車不是大問題，而且如果準(zhǔn)備在南沙定居的話就不會回廣州消費者個案個案訪談地：濱?；▓@消費者個案個案訪談地：男，約40歲（南沙境界看樓）廣州市區(qū)人，居住在廣州在南沙有工作聯(lián)系，比較了解南沙的情況，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展會帶來大量產(chǎn)業(yè)人口，居住需求增加有購買小戶型公寓進(jìn)行投資的意向，不會常住希望帶裝修認(rèn)為地鐵開通后房價一定會漲BACK消費者個案個案訪談地：BACK案名建議思路一：南沙區(qū)位優(yōu)勢珠三角地理幾何中心，廣州南拓重點發(fā)展區(qū)域多家大型企業(yè)和重大項目進(jìn)駐珠江入?？陬I(lǐng)：領(lǐng)先、引領(lǐng)；海、域：地域概念象征南沙區(qū)域最好的、最領(lǐng)先的樓盤；寓意專屬領(lǐng)地，代表私有和自主的生活。領(lǐng)海領(lǐng)域尚郡南郡南：南沙、廣州城南；尚：尊貴、高尚郡：古代諸侯的封地，貴族的居所。代表幽靜私密的庭園，嫻雅尊貴的生活，彰顯主人的顯赫與威望。案名建議思路一：南沙區(qū)位優(yōu)勢領(lǐng)：領(lǐng)先、引領(lǐng)；海、域：地域概念思路二：景觀資源大區(qū)位具備濱海、港灣景觀優(yōu)勢項目地塊屬于濕地，天然水系景觀地塊南靠大角山，山景及自然植被資源案名建議山海觀觀山閱海水映山居優(yōu)山美域麓港突出優(yōu)越的山景及海景資源，盡顯大盤氣勢集山體、水域于一體，蘊涵文化氣質(zhì)仁山智水——麓：山麓，鹿頸諧音；港：南沙港思路二：景觀資源案名建議山海觀水映山居優(yōu)山美域麓港突出優(yōu)越的案名建議思路三：物業(yè)類型及建筑風(fēng)格多層洋房為主，低密度社區(qū)，注重居住的舒適性嶺南建筑文化的現(xiàn)代演繹，中式園林粵府·臻品粵韻傾城粵府：傳統(tǒng)嶺南民居建筑代表之一；臻品：非常名貴、珍貴、稀有或者工藝技藝非凡藝術(shù)品。寓意嶺南風(fēng)格建筑中的現(xiàn)代藝術(shù)佳品。表達(dá)嶺南文化神韻，彰顯山水傾城美景案名建議思路三：物業(yè)類型及建筑風(fēng)格粵府·臻品粵韻傾城粵府：傳珠江恒昌-廣州南沙東部花園小區(qū)發(fā)展策劃研究最終匯課件珠江恒昌-廣州南沙東部花園小區(qū)發(fā)展策劃研究最終匯課件珠江恒昌-廣州南沙東部花園小區(qū)發(fā)展策劃研究最終匯課件南沙住宅小區(qū)

發(fā)展策劃研究2006年11月南沙住宅小區(qū)

發(fā)展策劃研究2006年11月研究思路整合內(nèi)部資源近期（首期）：485畝中遠(yuǎn)期：215畝遠(yuǎn)期：東部新城22平方公里內(nèi)其他住宅用地開發(fā)本次以首期485畝為研究目標(biāo)，同時考慮700畝的總體發(fā)展戰(zhàn)略研究思路整合內(nèi)部資源本次以首期485畝為研究目標(biāo)，同時考慮7研究思路南沙區(qū)域處于迅速發(fā)展、成熟變化時期處于快速發(fā)展成熟時期，區(qū)域內(nèi)消費人群具有結(jié)構(gòu)上的動態(tài)變化性區(qū)域間融合發(fā)展：經(jīng)濟(jì)交流頻繁、交通日益完善——外來消費人群區(qū)域內(nèi)迅速成熟：產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展、配套日益完善——區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)就業(yè)/創(chuàng)業(yè)消費人群700畝規(guī)模較大，預(yù)計需要7年的開發(fā)周期，需拓寬客戶層面和尋求足夠消費量來支持如此長時間的開發(fā)將項目開發(fā)與南沙區(qū)域成熟進(jìn)度相契合在不同發(fā)展時期，選取不同核心客戶，采取不同市場策略研究思路南沙區(qū)域處于迅速發(fā)展、成熟變化時期將項目開發(fā)與南沙區(qū)我們的目標(biāo)消費者……？我們的目標(biāo)消費者……？兩階段的目標(biāo)客戶近期：南沙發(fā)展變化期2006-2010年中遠(yuǎn)期：南沙成熟發(fā)展期2010年后廣州中心城區(qū)（天河區(qū)、琶洲、大學(xué)城）就業(yè)人群番禺居住、就業(yè)人群南沙本地較高收入人群(公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層）南沙區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)人口和創(chuàng)業(yè)人士核心客戶判斷依據(jù)南沙已售/在售樓盤的購房客戶南沙產(chǎn)業(yè)發(fā)展對購房者的影響南沙對外交通發(fā)展對購房者的影響兩階段的目標(biāo)客戶近期：南沙發(fā)展變化期中遠(yuǎn)期：南沙成熟發(fā)展期目前核心購房者：

廣州市區(qū)度假投資客、番禺二次置業(yè)者占主流進(jìn)港大道環(huán)島北路環(huán)島南路港前路環(huán)島西路逸濤城南沙濱海花園南沙碧桂園南沙奧園南沙境界本項目南沙濱?；▓@一、二期，濱?；▓@客戶中廣州、番禺、南沙客戶（公務(wù)員）各占三分之一，香港和深圳客戶不足10%（香港客戶主要為早期中原在港作展）濱海半島已售客戶中廣州客戶占二分之一南沙碧桂園一期洋房購房者多以南沙本地原居民和周邊鎮(zhèn)區(qū)居民為主，別墅消費者主要來自廣州和番禺地區(qū)認(rèn)同碧桂園品牌的客戶在南沙碧桂園咨詢客戶中（星期日一天訪客數(shù)約為20臺），其中7成以上來自廣州中心城區(qū)和番禺地區(qū)南沙境界和南沙奧園樓盤登記的客戶中大部分為廣州市區(qū)、番禺人群。在售樓盤購房者訪談個案GO目前核心購房者：

廣州市區(qū)度假投資客、番禺二次置業(yè)者占主流進(jìn)廣州、番禺的消費需求趨向舒適性

南沙本地居民購房強(qiáng)調(diào)實用和經(jīng)濟(jì)性濱?；▓@一、二期碧桂園一期廣州、番禺占2/3南沙公務(wù)員等1/3洋房南沙本地居民為主別墅以廣州、番禺為主別墅成交集中在120-200平方米洋房成交集中在100-150平方米別墅成交集中在150-220平方米洋房成交集中在80-120平方米廣州、番禺的消費需求趨向舒適性

南沙本地居民購房強(qiáng)調(diào)實用和經(jīng)南沙本地消費有限

大量產(chǎn)業(yè)人群購房預(yù)計在3-5年后南沙本地人口僅24萬人，市場容量有限南沙大規(guī)模產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口和創(chuàng)業(yè)人群成為本區(qū)購房主力預(yù)計出現(xiàn)在2010年后A區(qū)已投產(chǎn)國際汽車產(chǎn)業(yè)園2005年豐田汽車2006年東方重機(jī)2006年上半年中海大型集裝箱2007年下半年中船集團(tuán)造船2006年廣鋼2006.7簽約科威特?zé)捰鸵黄?004年二期2007年南沙港首期已完成南沙資訊科技園投產(chǎn)年份項目名稱預(yù)熱期2006年前2006年-2010年投產(chǎn)期2010年以后成熟期企業(yè)高級員工進(jìn)入南沙，同時部分中低級工人也隨之而來除了企業(yè)高級員工外，大量的低級工人相繼進(jìn)入產(chǎn)業(yè)人群收入積累，購買力增強(qiáng)，在當(dāng)?shù)芈ň酉聛碜赓U和園區(qū)宿舍購買商品房常住財富原始積累南沙本地消費有限

大量產(chǎn)業(yè)人群購房預(yù)計在3-5年后南沙本地人交通發(fā)展構(gòu)成1小時通達(dá)圈向北：南沙—廣州/番禺5條對外交通（40分鐘-1小時）和1條軌道交通（30-60分鐘）拉近了南沙-番禺-廣州的時間距離，聯(lián)系便捷目前兩地之間過路費約7-25元，地鐵開通后車費約在8-10元（體育中心-南沙），屬于基本可接受交通成本向東：南沙—東莞—深圳廣深高速-虎門大橋-京珠高速目前虎門大橋的過橋費為50元，相對于東莞和深圳消費群來講通勤成本太高（東莞房價與南沙相近，深圳投資客可選擇區(qū)域較廣），一定程度上抑制了兩地消費群近期來南沙購房需求深圳、東莞客戶可作為本項目的偶得性客戶向西：南沙—順德—中山順德、中山主要為專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，對外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系相對較弱，且兩地房價與南沙相當(dāng)，價格優(yōu)勢不明顯，但南沙的投資前景對其可能具有一定的投資吸引力中山、順德客戶也可作為本項目的偶得性客戶交通發(fā)展構(gòu)成1小時通達(dá)圈向北：南沙—廣州/番禺向東：南沙—東價格梯度構(gòu)成市場推力

廣州、番禺消費者仍為近期外來購房主力軍虎門長安區(qū)南山區(qū)順德中山廣州番禺物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：3000－4000別墅：4000－5000總體價格與南沙相當(dāng)物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：3500－4500別墅：5000－7000總體價格與南沙相當(dāng)物業(yè)類型：以高層洋房為主單價范圍：整體均價：5800高層：5500－7500別墅：25000比南沙貴1500-13000寶安區(qū)物業(yè)類型：以高層和超高層洋房為主單價范圍：整體均價：8700高層：7000－12000別墅：20000比南沙貴4000-8000物業(yè)類型：以高層為主單價范圍：高層：6000-10000比南沙貴2000-6000物業(yè)類型：以高層、別墅為主單價范圍：高層：4500-8000別墅：8000-15000比南沙貴1500-3000物業(yè)類型：以小高層為主單價范圍：小高層：2500-3900比南沙稍微便宜物業(yè)類型：以小高層為主單價范圍：小高層：2900-3500比南沙便宜500-1000南沙物業(yè)類型以別墅為主，有少量洋房單價范圍：洋房：3000