一位房產(chǎn)銷售人員的心得

一位房產(chǎn)銷售人員的心得一位房產(chǎn)銷售人員的心得

其實銷售并沒有什么“絕技”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個人的共性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個剛踏進地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學習別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出適宜自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習，每個人都可以具備自己獨特的銷售技巧，有自己的“絕技”。所以說，銷售技巧更多的是專心學習、專心體會、專心做事。

[專心學習]

從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應致力于個人及事業(yè)的進展，由于生活只會隨著自我轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，唯有不斷地學習，才能穩(wěn)固地立足于這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必需學習的是如何保持一種積極向上的心態(tài)。

[學習積極的心態(tài)]進入房地產(chǎn)行業(yè)之前，我在棉紡廠做了6年的擋車女工，后來通過考成人高考在廣西大學脫產(chǎn)讀了2年大學。記得1992年大學畢業(yè)時我去廣西萬通房地產(chǎn)公司應聘，當時廣西萬通地產(chǎn)剛剛組建，聘請廣告上寫著只招一名營銷人員，要求本科畢業(yè)以上，26歲以下。當時我已28歲了，也只有?？飘厴I(yè)的文憑，這兩項要求我都不符合。但我特別自信，我認為我行，不管什么條件，先應聘再說。進入萬通公司以后，當時面試我的房地產(chǎn)公司老總說，當時聘請，有許多人的根底條件比我好，正由于我表現(xiàn)得很自信，也很自然，所以，打算錄用我一個人，許多人都覺得我很幸運。其實我個人認為，時機是靠你自己去爭取的，它對于每個人來說都是公正的，關鍵是你有沒有自信去抓住它而已。

在工作的過程當中，我發(fā)覺地產(chǎn)這個行業(yè)所涉及的面是特別的廣，很有挑戰(zhàn)性。我給自己設定了一個目標，用5年時間打根底，5年以后，我不會再做銷售人員。有了目標以后，我就通過再考成人高考，讀了3年房地產(chǎn)經(jīng)營治理函授班來加強自己的專業(yè)學問和理論學問。

我銷售的第一個樓盤“萬通空中花園”工程是在南寧市的舊城區(qū)內(nèi)，這個區(qū)域是南寧市三教九流最為集中的一個地方，在那個地方建住宅小區(qū)，許多業(yè)內(nèi)人士都不看好。為了能更精確的給工程定位，我們前期做了大量的市場調(diào)查，包括競爭對手調(diào)查和客戶調(diào)查。當時，我們老總叫我去做競爭對手調(diào)查的時候，并沒有告知我怎么做，不象今日，叫銷售人員去采盤，有固定的調(diào)查表格，知道要了解什么內(nèi)容，采盤前還給他們培訓講解。老總只是告知我，你去看看我們工程四周有什么樓盤，10天后把調(diào)查報告給我。當時房地產(chǎn)公司只有我一個兵，沒人教我，兩天過去了，我還不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，讓他教我。他跟我說，他也不懂，并建議我每天到別的樓盤售樓部去呆呆看。我想誰都幫不了我，哭了也沒用，第三天，我就去一個叫“錦明大廈”工程的售樓部里足足呆了一天。通過一天的觀看，我看到了售樓小姐是如何賣樓的，還看到了是什么樣的人來買樓，還了解到樓盤的戶型、價格、規(guī)模等資料，很有收獲。通過與售樓人員的溝通還交上了同行朋友，讓我受益匪淺。其實，采盤并不是去每個樓盤拿一些售樓資料那么簡潔，更多的是要專心去觀看，這樣你才能詳細真正地了解到每個盤的優(yōu)勢、劣勢，對競爭對手有一個深入的了解。在做客戶調(diào)查的過程中，我一戶一戶地去訪問，積極地與客戶溝通，對于有意向購房的客戶，就用本子記錄下來，并每個月保持與客戶聯(lián)系一次?？蛻粽{(diào)查雖然辛苦，但讓我積存了不少潛在客戶。我當時的個人銷售業(yè)績占整個工程總銷售額的2/3。并只用了三年的時間就達成了我的目標，當上了萬通房地產(chǎn)公司的銷售部經(jīng)理和物業(yè)部經(jīng)理。

所以，一個積極的心態(tài)，是對自我的一個期望和承諾，打算你的人生方向，確定自己的工作目標，正確對待和評價你所擁有的力量。你認為自己是一個什么樣的人很重要。比方像我，我認為自己是一個積極的、樂觀的、友善的、特別熱忱、有沖勁的一個人。這就是自我的形象。

一個有著積極態(tài)度的銷售人員，信任他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說?！敖袢瘴倚那楹芎?，我很快樂，今日會跟許多客戶聯(lián)系，我信任能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”；“只要我努力，信任今日我肯定能成交，我的銷售業(yè)績是最棒的”；這就是他對自己的一種確定。[培育你的親和力]所謂親和力，就是銷售人員和客戶溝通溝通的力量。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必需通過標準你的言行舉止來實現(xiàn)。

在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應當是一門應酬與交往的藝術(shù)，不僅要留意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順當?shù)竭_交往效果的“潤滑劑”。

在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“其次語言”來傳達的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展現(xiàn)的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在表達個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會說，美麗的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規(guī)訓練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿勢習慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達。這樣訓練出來的銷售人員才具有親和力。

[提高你的專業(yè)性水準]

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特別性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品學問與專業(yè)學問。產(chǎn)品學問和專業(yè)學問是銷售人員自信的根底，也是銷售技巧的保證。

樓盤產(chǎn)品學問的把握是正式進入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信念，可對樓盤的產(chǎn)品學問一無所知，客戶向你詢問樓盤特點、戶型、價格、裝修標準等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推舉的樓盤。

我們都知道樓盤的銷售規(guī)律，新盤開盤上市的時候，由于地域需求、新盤上市、從眾心理、升值期望、炫耀需求、投資獲益等等消費需求，是新盤上市快速進入銷售的高速增長時期，這一階段通常持續(xù)三個月左右，三個月以后，樓盤銷售進入平穩(wěn)時期，約半年后銷售進入逐步下降時期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的，樓盤銷售進入平穩(wěn)時期的三、五個月，應當完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業(yè)績應在八個月內(nèi)完成，一年內(nèi)完成整個樓盤90%以上的銷售量。當樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供應，售樓人員卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，特別惋惜也特別被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比擬高，往往許多客戶是用一生的積蓄來購置的大宗買賣。因此反復比擬、遲疑不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能發(fā)覺的使用價值作了反復比擬依舊拿不定辦法時，假如售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，勝利率就會很高。

我原來“萬通空中花園”的一個老客戶由于兒子就快到上小學的年齡了，打電話詢問我哪里有好的學校？并想在學校四周買一套50萬左右的房子。當時，我正在銷售的“秀山花園”工程旁邊正好有個新建的雙語教學幼兒園和小學，四周又有南寧市最出名的中學三中，很適宜他的需求，但是，同一片區(qū)又有三個樓盤可供選擇，而我們秀山花園是距離小學最近、距離中學最遠的一個樓盤。我沒有急于把自己銷售的樓盤介紹給他，而是陪客戶一個盤一個盤地去看，每個盤都給他做分析。到了秀山花園四周的時候，我告知他，我現(xiàn)在在秀山花園工作，今日，他也看了不少樓盤，怎么樣，到我那休息一下吧？在經(jīng)過學校的工地時，我重點給他介紹了在建的雙語教學幼兒園和小學?？蛻舢敃r就問我，你為什么不直接給我介紹你銷售的樓盤。我告知他，其實，我不是不想介紹我銷售的樓盤給你，你是我的老客戶了。我只是想讓你買了房子以后不要再懊悔，所以讓你多比擬，而且我們秀山花園雖然離小學是最近的，但是離菜市場比擬遠，離三中又沒有其它工程近，所以我不想騙你買，讓你自己選擇?？蛻舢敃r覺得我很懇切，當場就在秀山花園交了定金。其實在這個過程當中，我除了真心實意地為他著想以外，主要的是針對他是“為兒子而購房”的需求。在介紹的過程中重點突出的是雙語教學幼兒園和小學，來抓住客戶的購置心理，我才能爭取到顧客的認可，實現(xiàn)銷售。

擴展閱讀：房地產(chǎn)銷售員年終個人工作總結(jié)1

xx房地產(chǎn)置業(yè)參謀公司銷售人員個人工作總結(jié)

本年度是公司開拓進取的一年,是公司創(chuàng)新改革的一年,我作為xx有限公司的銷售人員在公司領導的帶著和關心下,經(jīng)過上半年的艱難努力,克制了重重困難,雖然取得了一些成績,也依舊存在些許問題,下面就我個人上半年的工作狀況進展匯報。

剛到xx公司xx工程時，對房地產(chǎn)銷售方面的學問不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比擬生疏。在公司領導的幫忙下，很快對公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場有了肯定的了解。作為銷售部中的一員，我深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以平常本人重點留意提高自身的素養(yǎng)，高標準的要求自己。在高素養(yǎng)的根底上更要加強自己的專業(yè)學問和專業(yè)技能。

此外，在做好本職工作的同時，還要廣泛了解整個xx乃至全國的房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，力爭盡快成為一名合格的銷售人員。

針對已經(jīng)過去半年的201*年的銷售工作，從公司銷售部門以及個人兩個方面進展總結(jié)：

一.本人對于在xx地產(chǎn)參謀有限公司xx銷售部工作的一點感想和回憶

本人所處的xx工程的營銷部銷售人員比擬年青，工作上雖然布滿干勁、有激情和肯定的親和力，但在閱歷上存在缺乏，尤其在處理突發(fā)大事和一些新問題上我覺得存在著較大的欠缺。通過前期的工程運作，作為我們銷售人員從力量和對工程的理解上都有了很大的提高，今后我將會通過參與公司組織的銷售人員的培訓和內(nèi)部的人員的調(diào)整會更進一步地來努力提升自己。由于作為xx地產(chǎn)的開發(fā)商在企業(yè)品牌和樓盤品牌的運作思路上與我公司存在磨合，導致營銷部的資源配置未能充分到位，通過前段工作緊鑼密鼓的開展和雙方不斷的溝通和溝通，這一問題已得到了解決。

我認為，假如協(xié)調(diào)不暢或溝通不暢都會導致工作方向上大小不全都，久而久之雙方會在思路和工作目標上產(chǎn)生很大的分歧，這讓我頗有些積重難返的感覺，似乎有時候有一些建議或意見，但卻無從述說，現(xiàn)在知道了問題的嚴峻性，我將會努力改正，力求工作中目標全都、簡潔高效。但在營銷部工作的責、權(quán)方面仍存在著不明確的問題，我認為營銷部的工作要有肯定的權(quán)限，只履行銷售程序，問題無論大小都要請示開發(fā)商方面，勢必會造成效率低，對一些問題的把控上也會對銷售帶來負面影響，這樣營銷部工作就會很被動，建立一種責權(quán)

明確、工作程序清楚的制度，對我們銷售人員來說，無疑是利大于弊。

會議是一項很重要的工作環(huán)節(jié)和內(nèi)容，但是就我覺得，我們公司銷售部的內(nèi)部會議效果感覺不是特殊抱負，就此，我在想這是否與我們公司在會議內(nèi)容和會議的形式以及參與人員的安排上是不是不明確有關系？在這里我誠意建議公司各級領導能積極與開發(fā)公司在高層會議上能夠溝通好，這樣會更有利于我們下游銷售人員對于本職工作問題的了解與對問題的的解決。

二．對于這一年來的銷售狀況和體會以及個人銷售中發(fā)覺的問題

客戶心里在想什么？他們有著怎樣的需求？他們對你的產(chǎn)品及你個人有哪些看法，這些都是我在xx半年來作為銷售人員所需要考慮的問題，不僅要在溝通之前對客戶的這些心理進展分析,而且在每一次溝通完畢之后我也盡量對這些問題綻開后續(xù)分析，我覺得只有這樣才能在接下來的溝通活動中更精確地把握客戶的內(nèi)心需求,從而到達令雙方都滿足的溝通效果.在每一次與客戶進展溝通之后,我覺得自己進展各方面審查的目的就是為了能在今后的溝通過程中取長補短,連續(xù)發(fā)揮自己的優(yōu)勢,不斷使自己的銷售技能得到改善.對此，我深有感受，比方，在銷售過程中，我覺得把我客戶心理動態(tài)是打算銷售質(zhì)量的一個至關重要的因素，銷售工作實際上也是要特殊講究技巧的一門學問，一下就我在銷售過程中遇到的一種銷售狀況作為一個例子綻開說明：某日，銷售處。

客戶：“這個戶型的二十樓的一平方多少錢呀?“我：“這個戶型現(xiàn)在是xxxx元一平方。“客戶：“太貴了!能不能廉價一點?“

我：“沒方法的，這個戶型你看它的朝向以及所處整個樓盤的位置，就知道這個價格肯定是物超所值，而且，再加上現(xiàn)在是xx節(jié)日，這已經(jīng)是最優(yōu)待的實在價格了，不能廉價了?！?/p>

客戶：“那我還是再看看吧?！?/p>

我覺得這樣答復是錯誤的。在遇到客戶直接問價格的時候，第一反響應當是確認客戶了解這個產(chǎn)品之后才可以談價格、直接問價的就是價格導向的客戶在答復價格以后，客戶必定的規(guī)律答復就是太貴了。這樣，銷售人員沒有任何解釋的空間，客戶也不給銷售人員時機來解釋產(chǎn)品的技術(shù)或獨到的領先之處。依據(jù)我的工作閱歷，我覺得應當答復如下：

我：“您真是好視力，您看中這個戶型是獨一無二的，而且這套房子在整個樓盤中的位置可以說是最好的，不過，價格可不廉價，挺貴的!“

此時，要暫停，將緘默留給客戶?？蛻魰庇谝穯枴熬烤苟嗌馘X呀?“

我：“要不說您視力好呢，這個戶型，xxxx元一平?！按藭r，客戶的答復肯定是這樣的兩種。

a客戶：“是不廉價。那么為什么這么貴呢?“

b客戶：“您這3480元就叫貴了?真是開玩笑，這不算貴?！?/p>

對于其次種，我已經(jīng)贏得了這個客戶，而對于第一種的答復正好給我一個解釋產(chǎn)品性能的時機，順理成章。

略微總結(jié)一下要點，我發(fā)覺：客戶直接問價后的答復要知難而上，先說貴，等客戶連續(xù)問貴是多少的時候，再答復詳細的價格。

同時，在詳細工作中，我必需檢討自己，我有時缺乏急躁，對于一些問題