陜西咸陽商業(yè)市場分析暨華城國際商業(yè)廣場發(fā)展建議

咸陽華城國際商業(yè)廣場發(fā)展建議2013年9月規(guī)模升級業(yè)態(tài)升級觀念升級序言

站在未來5年的視角，去看待當下的開發(fā)觀點！

著眼未來5年的市場，去打造當下的規(guī)劃理念！

預(yù)測未來5年的變化，去盤點當下的營銷思路！

升級，是商業(yè)發(fā)展的趨勢，也是消費市場的必然選擇。第一商圈本案本案處于咸陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新舊更替之處，成熟商圈與未成熟商圈的過渡地帶。未來發(fā)展前景巨大，黃金雙十字地段（人民東路與樂育南路、樂育南路與西寧街），未來吸金的新商圈。項目位置區(qū)域潛力項目位于城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向上城市規(guī)劃與發(fā)展方向:“

強化中心

、優(yōu)先南擴、穩(wěn)步西拓、適當東延、抑制向北

”發(fā)展現(xiàn)狀基于咸陽市發(fā)展及商業(yè)現(xiàn)狀的研判：城南、城西、以及城中的改造是咸陽市未來發(fā)展重點，為本項目打造新中心提供了支撐。咸陽市目前大力推進城市化進程，隨著西咸一體化進程的深入，商業(yè)物業(yè)規(guī)模及需求必將進一步提升，未來幾年將迎來快速發(fā)展。保值、投資客戶為目前主要購買力。投資、高端客戶群引領(lǐng)未來方向。市場量價穩(wěn)步提升，商業(yè)價值迅速拔升，城內(nèi)區(qū)土地稀缺性日益體現(xiàn)。人民路商圈作為咸陽市第一核心商圈，其業(yè)態(tài)過低，規(guī)模過小，不能滿足咸陽未來的需求，必須升級。未來趨勢隨著城市化進程的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)及消費都面臨從初級向中級過渡，尤其在城市中心地段，因為土地的稀缺性，將使得綜合體成為開發(fā)的必然選擇。站在西咸一體化角度看待，咸陽市的商業(yè)中心將逐步升級，人民路商業(yè)迎來換代時代。依托于周邊現(xiàn)有商業(yè)及未來商業(yè)的投入使用，日漸成熟的商圈氛圍，本項目周邊將成為未來咸陽人流最集中的商業(yè)中心區(qū)。發(fā)展空間

商業(yè)市場分析商業(yè)市場回顧競品項目分析未來區(qū)域商業(yè)探討商業(yè)市場回顧中華路

商業(yè)的規(guī)劃：“一主”：人民路城市商業(yè)中心

“三副”：玉泉路區(qū)域商業(yè)中心、中華路區(qū)域商

業(yè)中心、東風路區(qū)域商業(yè)中心；“六街”：人民中路綜合商業(yè)街、團結(jié)路電子通訊專業(yè)街、中

山街特色養(yǎng)生仿古街、秦隆仕女休閑步行街、新興路特色風味美食街、濱河路酒吧風情街。東風路中山街團結(jié)路秦隆新興濱河路商業(yè)布局——

一主，三副，六街

路

三副玉泉路六街一主市場商圈格局回顧秦皇新興路一核心一橫三縱布局骨架樂育路

路

三節(jié)點布局骨架：構(gòu)建“一橫三縱”城市中心骨架，重點打造“一核心三節(jié)點”?！耙粰M”指人民路，“三縱”指秦皇路、樂育路、新興路與北大街，“一核心”指城市商業(yè)中心核心商圈，“三節(jié)點”指在七廠什字、電影院什字和北門口什字形成的三大商業(yè)節(jié)點；“一橫三縱”&

“一核心三節(jié)點商業(yè)市場回顧

現(xiàn)狀

寶安廣場主要業(yè)態(tài)：1F：金銀首飾，鐘表玩具，手機賣場2F3F4F：百貨、服裝，鞋、內(nèi)衣、箱包、童裝、體育用品租金：一層：120—150、二層：90—110

三層：60—80、四層：50元/月/平面積：20—80平客源層次：以收入中檔次客源為主寶安廣場內(nèi)營五金電料、文化用品、日用百貨、服裝鞋帽、床上用品、鐘表玩具等，以日常百貨為主，品牌檔次性較低。代表咸陽90年代最高端購物場所商業(yè)市場回顧

世紀金花

主要業(yè)態(tài)：

B1：運動品牌（耐克，阿迪等），戶外品牌（駱駝，

探路者等）

1F：珠寶首飾

（周大福等）、化妝品（歐萊雅等）

2F：鞋（花花公子等），皮具（凱撒）

3F：品牌男裝（九牧王，皮爾卡丹等）

4F：時尚女裝（Eland等），

5F：時尚女裝（云裳等）

租金：以月銷售額反點形式抽取租金（15%—25%）

商業(yè)體量：約1.5萬平，商鋪規(guī)格：40—100平

客源層次：咸陽高檔次消費商業(yè)場所，以收入較高客

源為主

位于咸陽市人民路中段，人民廣場對面，商場內(nèi)

主營品牌服裝，珠寶首飾。以中高檔為主。

為咸陽最高端購物場所。

盛世銀泰購物廣場主要業(yè)態(tài)：1F：金銀首飾（百泰），服裝（真維斯、以

純等），化妝品（歐萊雅），皮具（啄

木鳥），鞋（紅蜻蜓），運動品牌（喬

丹、361度）等。2F：品牌服裝（恒源祥、波司登等）租金：一層：170—200元/月/平

二層：80—120元/月/平面積：35—80平客源層次：以普通收入者為主為主

位于咸陽市人民路中段，人民廣場對面，商場一層外部以底商商鋪為主，主營服裝（真維

斯，以純等），商場內(nèi)部以珠寶首飾，品牌服裝，皮具，鞋，化妝品等。

面向普通收入者。代表咸陽市中端購物場所，目前人氣一般?，F(xiàn)狀商業(yè)市場回顧

現(xiàn)狀

新天地步行街主要業(yè)態(tài)：以時尚學生裝為主面積：10-20平租金：80-150元/月/平面向客群：以學生為主。

——咸陽的小寨商業(yè)市場回顧

嘉惠步行街

主要業(yè)態(tài)：以服裝，鞋，為主

面積：10—20平

租金：150-200元/月/平

面向客群：周邊郊縣人群，學生

——咸陽的康復(fù)路?商業(yè)主要集中在人民路廣場周邊，包括大百貨，服飾專賣店，電器專賣、綜合超市，小商品步行街，附帶少量的娛樂休閑功能。?人民路沿街的商業(yè)占據(jù)著黃金地段，但多以小網(wǎng)點居多，沒有發(fā)揮大型商業(yè)網(wǎng)點集居的特質(zhì)，其次就是商業(yè)業(yè)態(tài)模式雷同、重復(fù)建設(shè)比較嚴重。?目前，沿人民路兩側(cè)的建筑大多為廠區(qū)家屬樓的底商，多數(shù)為低層、多層磚混結(jié)構(gòu)，建筑立面呆板，色調(diào)陳舊。小結(jié)：業(yè)態(tài)低端、重復(fù)，外立面陳舊，品牌檔次不高缺少大體量、綜合性的商業(yè)體商業(yè)市場回顧商圈名稱人民路商圈輻射范圍咸陽市區(qū)、周邊郊縣消費人群本市消費者、周邊郊縣人群檔次中檔、低檔主要業(yè)態(tài)百貨、服裝、飾品、餐飲主要租戶世紀金花、開元商城、漢唐書城、國美電器、蘇寧電器等現(xiàn)有營業(yè)面積(㎡)不含辦公類約65萬㎡租賃情況出租率達95%租金45-250元/㎡未來主要供應(yīng)人民路周邊、世貿(mào)中心未來供應(yīng)面積約30萬㎡交通狀況咸陽主干道、地鐵延伸線人流量約25萬人次/天總體評價咸陽市唯一的商圈，已不能滿足咸陽人消費的需要商業(yè)市場回顧人民路商圈商業(yè)形態(tài)多以10-100平左右的1層臨街門面為主，20000平米大型商超僅1處，主力商業(yè)大部分為大百貨業(yè)態(tài)，綜合型商業(yè)幾乎為零；咸陽市人均商業(yè)面積約為0.3平米，較西安人均0.8平米以及發(fā)達城市人均1.2存在很大差距，除去人均收入水平限制，考慮到人民路商圈為咸陽市唯一的商圈，市場至少存在90萬人×（0.8-0.3）=45萬平的市場空間。2012年咸陽人均可支配收入約為25758元，略高于全國平均水平（24565元），人均消費性支出18094元，遠低于同水平城市。消費恩格爾系數(shù)約為34.6%，遠低于36.2%的省內(nèi)水平，消費潛力巨大；人民路商圈商業(yè)絕大部分的商場缺乏主題包裝，商場內(nèi)的經(jīng)營無明顯區(qū)分，經(jīng)營商品無特色，檔次均以中檔為主。正因為現(xiàn)有的商業(yè)消費環(huán)境無法滿足消費者日新月異的消費需求，因此導(dǎo)致了消費額大量外流的現(xiàn)狀；商業(yè)市場回顧

人民路商圈商業(yè)研究結(jié)論：項目名稱占地建面商業(yè)面積開盤日期售價底商層數(shù)財富中心33350㎡350000㎡11萬平米2013-1-192-3.5萬元/平米5-7層世茂中心23165㎡160000㎡4.6萬平米2010-71-5萬元/平米6層競品項目分析財富中心世茂中心項目名稱：咸陽國際財富中心地址：人民路與西蘭路十字東南角所在區(qū)域：城中所在板塊：人民路開盤日期：2013-1（商業(yè)）交房日期：未定銷售狀態(tài)：在售占地規(guī)模:：3.3萬平米開發(fā)商：陜西裕都置業(yè)有限公司建筑形態(tài)：高層建筑面積：35萬平米商業(yè)價格：2-3.5萬元/平米財富中心咸陽該區(qū)域前地標性建筑凌云樓改造項目，區(qū)域內(nèi)少有的綜合體，該片區(qū)未來的地標性建筑，地塊較長，臨街商業(yè)優(yōu)勢明顯。競品項目分析建筑面積32萬平米，分一、二期建設(shè)，一期建筑面積約19萬平方米，地上30層，地下2層，其中地上4層為商業(yè)部分，5層以上為住宅；二期建筑面積約13萬平方米，地上30層，地下2層，其中地上7層為商業(yè)部分，8層以上為星級酒店及公寓，框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)，外墻采用幕墻、瓷磚、玻璃幕墻裝飾。競品項目分析商業(yè)總建面約11萬平米，劃分為東、西兩大體塊。東半部商業(yè)由地上4層和地下1層組成，地上1-2層和地下1層：264米長的室內(nèi)步行街。3層：數(shù)碼和小家電的專業(yè)賣場，4層：綜合性餐飲。西半部分商業(yè)由地上7層和地下1層組成，地上1-3層與地下1層：大型中高檔百貨和生活超市兩大主力店，4-6層：數(shù)碼電影院和大型室內(nèi)娛樂城，7層：商務(wù)多功能廳和綜合性會議室。整體地下2層為大型停車場。競品項目分析

財富中心沿街長達500米，是集商務(wù)、商業(yè)、住宅、美食、娛樂等的城市綜合體。

注：圖例為意向圖商業(yè)體量占總體量34%。為目前咸陽市最大體量的商業(yè)體。建成后將拉動七廠十字成為人民路乃至咸陽市新的商業(yè)中心。主力店——中影院線項目名稱:世茂中心地址:人民廣場所在區(qū)域:城中所在板塊：人民路開盤日期:2010-7交房日期:2014（部分營業(yè)）銷售狀態(tài):在售建筑形態(tài):高層開發(fā)商:咸陽世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積:16萬占地規(guī)模:23165商業(yè)價格：1-5萬元/平米競品項目分析世茂中心世茂地產(chǎn)品牌，人民廣場核心絕版地段項目規(guī)劃為咸陽市現(xiàn)代城市綜合體，地標性建筑，商業(yè)占比為40%4.6萬平世茂購物廣場、人民廣場地下約1.8萬平米的商業(yè)，3.9萬平的世茂中心公館、約5.3萬的國際酒店。項目地理優(yōu)勢明顯，大體量商業(yè)規(guī)劃，特色性鮮明，未來市中心的標志性建筑世貿(mào)中心目前并未將旗下眾多商業(yè)資源引入，而是采取了化整為零，分拆銷售的方式，前期產(chǎn)品去化速度較快，世貿(mào)品牌以及核心地段的吸引效力明顯。但由于商業(yè)規(guī)劃不夠完善，商業(yè)廣場未能完工，對項目發(fā)展帶來很大弊端，截流人民路客戶，對本案商業(yè)部分影響。競品項目分析競品項目分析小結(jié)：

競品多為國際化立面，都市、時尚感強；

競品商業(yè)占比均較高，為20%-40%；

競品商業(yè)體量較大，但均無較大體量主力店；

競品多為分割型小鋪面，以銷售為主，帶來業(yè)態(tài)不可控；

競品前期銷售情況均較樂觀，但招商情況非常差；

競品多為復(fù)合型商業(yè)，符合咸陽發(fā)展趨勢；競品項目分析區(qū)域競品對本項目開發(fā)的借鑒：

區(qū)域兩大競品項目均為綜合體開發(fā)模式；

商業(yè)采取集中式商業(yè)體；

商業(yè)鋪位多以小面積劃分進行出售，少部分商業(yè)自持。未來區(qū)域商業(yè)探討未來區(qū)域商業(yè)前景

隨著西咸一體化及城市化進程發(fā)展，咸陽缺乏的集中式商業(yè)現(xiàn)狀將進一步得到改善。

人民路與樂育路十字地理位置絕佳，無論從交通條件還是人流量來說，足以支持大型商業(yè)中心的運營。

周邊世貿(mào)中心等項目的開發(fā)，已經(jīng)說明該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥硐剃栃碌纳虡I(yè)核心圈。未來區(qū)域商業(yè)探討

研究思路

以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力

區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間

商業(yè)空間發(fā)展趨勢

商業(yè)發(fā)展方向判斷

商業(yè)整體定位

初步產(chǎn)品定位

規(guī)劃概念

營銷戰(zhàn)略非期望結(jié)果

——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果項目僅依人民路商圈，輻射區(qū)域達到10平方公里；西咸一體化將給項目地塊帶來大量的商貿(mào)客流；在人民路商圈之外，城市商業(yè)多為社區(qū)配套而建的街鋪；區(qū)域商業(yè)檔次層級以中低檔為主，區(qū)域缺乏高端商業(yè)；區(qū)域內(nèi)交通便利，路網(wǎng)發(fā)達；區(qū)域商業(yè)消費熱度以人民中路為核心呈梯級輻射態(tài)勢，距離越遠商業(yè)價值越低。未來區(qū)域商業(yè)探討期望結(jié)果

——我們期望的滿意結(jié)果（實現(xiàn)目標）

依附于“人民路商圈”和“西咸一體化”的發(fā)展帶動效應(yīng)，立足“世

貿(mào)中心”“人民廣場”“小鐘樓”之鄰區(qū)位，把本項目打造成為咸陽

人民路商圈中具有影響力的城市綜合體，并以此帶動區(qū)域的發(fā)展，形

成新的商圈；

實現(xiàn)商業(yè)、住宅的有機結(jié)合，體現(xiàn)商業(yè)價值和宜居價值；

高調(diào)的市場定位，有效的營銷策略，成功的經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)濟效益

和社會效益相結(jié)合的滿意結(jié)果；

突破傳統(tǒng)市場，提升市場，超越市場。未來區(qū)域商業(yè)探討

人民路商圈

宏觀來看，商圈效應(yīng)能量是巨大的，可以為本項目提供源源不斷的客流，如何在商

圈邊緣打造出特色和差異化項目，這是項目用好“市”的關(guān)鍵。

財富中心

微觀來看，與咸陽世貿(mào)中心—未來的人民路地標一路之隔，這一獨特條件未來將為

本區(qū)域創(chuàng)造濃厚的商業(yè)氛圍，借市效應(yīng)明顯。未來區(qū)域商業(yè)探討

借市：極致發(fā)揮區(qū)位可于我所用之“市”

借市人民路商圈優(yōu)先南擴地標性世貿(mào)中心購物

居住

娛樂休閑

本項目人民路商圈

咸陽的商業(yè)體，多數(shù)功能單一，

往往僅能提供消費者購物、休閑

的業(yè)態(tài)享受。

而本項目，除了能提供具有都市

綜合本身所涵蓋的購物、休閑、

居住等功能外，其門前的鐘樓廣

場將為咸陽市民打造舒適的室外

活動空間；

多業(yè)態(tài)綜合，適中體量未來將形

成新的商圈中心，促使人民路商

圈南擴，城市向南發(fā)展；未來區(qū)域商業(yè)探討

造

市未來區(qū)域商業(yè)探討產(chǎn)品定位的思考點

依托區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價銷售的規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ);

與咸陽的人民路商圈的發(fā)展形成呼應(yīng)，項目開

發(fā)在借勢基礎(chǔ)上，結(jié)合本案特點，使項目成為

商圈的核心；項目開發(fā)滿足經(jīng)濟效益和社會效益的最大化；在深度挖掘內(nèi)外部價值的同時，盡可能地降低

開發(fā)風險；未來區(qū)域商業(yè)探討——模式一（租售結(jié)合）案例借鑒萬達廣場眾所周知：萬達廣場是國內(nèi)比較成功的綜合體成功發(fā)展案例，雖然其體量與本案有差異，但其開發(fā)模式及規(guī)劃形式均對本案有一定的借鑒。

“萬達廣場已經(jīng)發(fā)展了三代。2005年之前是一、二代產(chǎn)品，2005年之后是三代產(chǎn)品。一、二代萬達廣場還要更多的依靠于城市‘眼珠子’地帶，借助商圈的力量來發(fā)展。但發(fā)展到第三代，萬達廣場已經(jīng)能夠依靠自己的商業(yè)模式，獨立創(chuàng)造出城市新中心、新的商圈?！薄f達集團董事長王健林對萬達的三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品做出簡單而明晰的描述。從借“心”到造“心”第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品選址在城市的最核心商圈。2005年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心。萬達廣場項目選址未來區(qū)域商業(yè)探討——模式一（租售結(jié)合）借“心”到造“心”本案——借市與造市未來區(qū)域商業(yè)探討——模式一（租售結(jié)合）訂單地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營未來區(qū)域商業(yè)探討——模式一（租售結(jié)合）訂單地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)展：也叫共同選址。即萬達集團和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。與萬達簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。平均租金：不就單個項目的租金水平進行談判，節(jié)約談判時間，從而保證了快速擴張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會城市；三等是其他城市。先租后建：招商在前，建設(shè)在后，或者叫“做對程序”。招商在前的原因是：一個購物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時提高所有商家的效益。主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手，這些問題在建設(shè)前先處理好，具有很大的優(yōu)勢；可以降低風險。

由于萬達廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的第

91

天起開始計租，因此租戶不管進沒進場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金

。限制條件：廣闊的渠道及全國的分店，為其帶來大量的戰(zhàn)略合作伙伴，捆綁式租賃強制商戶必須與項目共同發(fā)展。小結(jié)：因此該種模式必須建立在上述基礎(chǔ)上才能完成。未來區(qū)域商業(yè)探討——模式一（租售結(jié)合）資金來源資金來源：自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營性物業(yè)中長期抵押貸款等。在分期滾動開發(fā)下，前期銷售收入對持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大?！耙允垧B(yǎng)租”、“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營”：通過項目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬達的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競爭力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約

20%

由萬達直接投資——“銷售利潤

+

內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約

60%

投資向項目當?shù)劂y行貸款；另

20%

左右由主力店企業(yè)自己投資——如沃爾瑪，前臺、后臺、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計投資。未來區(qū)域商業(yè)探討——模式一（租售結(jié)合）萬達訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營以售養(yǎng)租平衡投資現(xiàn)金流招商在前，建設(shè)在后因此未來區(qū)域商業(yè)探討——模式一（租售結(jié)合）本案借鑒出售臨街部分一層或一二層復(fù)式商鋪，快速回籠資金，保留主通道位置商鋪，確保動線的完整性，所有商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一進行招商租賃，優(yōu)先引進主力店，確保商業(yè)定位的完整性和品質(zhì)性，達到收支平衡。未來區(qū)域商業(yè)探討——模式二（租賃）案例借鑒凱德廣場凱德集團于1994年進入中國，目前在40余座城市運營超過130個項目，開發(fā)規(guī)模逾2,200萬平方米。集團在中國的三大業(yè)務(wù)單位，包括凱德中國、凱德商用中國和雅詩閣中國，核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅、辦公樓、購物中心、服務(wù)公寓、綜合房產(chǎn)及房地產(chǎn)金融，總管理資產(chǎn)超過2,000億元人民幣。其雄厚的資本運作，為其持有物業(yè)帶來堅實的基礎(chǔ)。

憑借房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識和優(yōu)質(zhì)運營管理經(jīng)驗打造綜合性地標項目是凱德的優(yōu)勢所在。以來福士旗艦品牌為例，“城中之城”不僅是城市地標，也是城市化進程的重要符號，完美融合住宅、商場、辦公樓、服務(wù)公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)，在城市樞紐打造經(jīng)濟綜合體，提升所在區(qū)域的生活與商務(wù)價值并優(yōu)化城市商業(yè)結(jié)構(gòu)。

而相對于凱德廣場則更顯單純，其單一商業(yè)體更愿意在城市副中心或新區(qū)的中心發(fā)展，通過其獨特性吸引廣大消費者趨之若鶩前來，達到造勢效果，帶動整個區(qū)域的發(fā)展。從借“勢”到造“勢”

旗下產(chǎn)品包括來福士廣場、凱德廣場，其中來福士廣場主打高端商業(yè)，趨向于城市核心地帶或交通便利地區(qū)，而中端品牌凱德廣場則更加趨向于城市未來發(fā)展的副中心或新區(qū)的中心。凱德廣場選址未來區(qū)域商業(yè)探討——模式二（租賃）借“勢”到造“勢”本案——借市與造市未來區(qū)域商業(yè)探討——模式二（租賃）租賃地產(chǎn)開發(fā)商與商戶共同培育市場未來區(qū)域商業(yè)探討——模式二（租賃）租賃地產(chǎn)租金形式：在凱德廣場選址后，即與眾多主力店商家簽訂租賃協(xié)議，隨即進行招商宣傳，通過自身品牌號召力及主力店號召力，吸引中小品牌落戶項目，通過中小品牌的高租金，去彌補主力店租金的虧空，以達到收支平衡。店中店：所有商戶進場自行負責設(shè)計裝修，業(yè)主僅負責公共區(qū)域的裝修。品牌調(diào)整：每年對商戶進行營業(yè)業(yè)績考核，在租賃期限滿后，進行末位淘汰，篩選新品牌進入商場，同時上調(diào)租金。附加值：純租賃形式，由于其物業(yè)產(chǎn)權(quán)未售出，因此業(yè)主可進行銀行資產(chǎn)抵押，達到多項受益（租金、貸款、物業(yè)增值）限制條件：純租賃形式的商業(yè)，在前期不會有較為快速的收益，需要雙方共同培育市場，但在市場氛圍形成后，后期發(fā)展勢頭將會成良性循環(huán)發(fā)展。小結(jié)：因此該種模式必須建立在擁有較強經(jīng)濟實力的基礎(chǔ)上才能完成。未來區(qū)域商業(yè)探討——模式二（租賃）凱德租賃式商業(yè)地產(chǎn)模式開發(fā)商與商戶共同培育市場以抵押貸款平衡投資現(xiàn)金流建設(shè)在前，主力店招商在中，中小品牌招商在后因此本案借鑒優(yōu)先確定2-3家主力店品牌，形成品牌效應(yīng)，然后提高租金，進行中小品牌招商，保證租金收益的平衡性，通過統(tǒng)一的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)布局劃分，提升項目品質(zhì)和形象，形成良性循環(huán)，以期達到經(jīng)濟收益及品牌收益。未來區(qū)域商業(yè)探討——模式二（租賃）未來區(qū)域商業(yè)探討——模式三（銷售）1操作方式——客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。典型案例——曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報產(chǎn)權(quán)返租模式

開發(fā)商代理招商出租物業(yè)

商家

購買

物業(yè)小業(yè)主銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化

提供物業(yè)小業(yè)主

商家

支付租金

小業(yè)主和商家不能承擔解決

矛盾的角色，也不具備解決

矛盾的能力。解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。建設(shè)部《房地產(chǎn)銷售管理辦法》規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。

產(chǎn)權(quán)返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：2店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益購買產(chǎn)品操作方式——發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營和管理約束。典型案例——賽格電子市場緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾未來區(qū)域商業(yè)探討——模式三（銷售）店中店銷售模式基金整售模式3操作方式——基金/大客戶直接收購商場，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。典型案例——嘉德置地的“中國商業(yè)地產(chǎn)基金”計劃。投資者基金經(jīng)營者使用者消費者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)獲取投資收益

承租物業(yè)獲取經(jīng)營收益

承租物業(yè)獲取銷售利潤

購買產(chǎn)品基金整售銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：

開發(fā)商獲取投資收益

獲取現(xiàn)金未來區(qū)域商業(yè)探討——模式三（銷售）未來區(qū)域商業(yè)探討——模式三（銷售）

整售的適用條件

1、已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè)

2、目前在國內(nèi)對于那些還沒有經(jīng)營成熟，但是招商租約

已經(jīng)簽訂、主打的品牌商戶已經(jīng)簽訂租約的項目，基金也

有信心購買

3、對于散售的商業(yè)，基金購買的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回購，達到國外基金的租金回報率要求的，基金也會考慮購買4、租約年限的基本要求是該商場大的租戶租期5年以上，小的租戶租期2年以上。5、新加坡來的基金主要是要求項目的穩(wěn)定經(jīng)營，對租金回報率的要求較低一般在6％左右就可以了，而歐美的基金要求租金回報率一般在10％以上。緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾嘉德置地的“中國商業(yè)地產(chǎn)基金”計劃2004年底，嘉德置地開始大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目的收購。嘉德置地的策略是與沃爾瑪三大中國合資企業(yè)之一深圳國際信托投資結(jié)成戰(zhàn)略同盟，最終涉及的購物中心將達到28家，然后把這些項目打包成“中國商業(yè)地產(chǎn)基金”計劃在新加坡上市。進展情況：2004年12月23日，與深國投合作，以9.98億元人民幣收購了6家商場，嘉德占股份51%，深國投占股份49%；2005年1月4日，嘉德斥資17.46億元人民幣100%收購了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望景華聯(lián)商廈；2005年2月，凱德置地以５.５億元拿下北京東直門１.４７萬平方米的綜合用地地塊；2005年3月，凱德置地又以１８.３７億元買下中環(huán)世貿(mào)中心Ａ、Ｂ兩棟甲級寫字樓。未來區(qū)域商業(yè)探討——模式三（銷售）四種銷售模式適用條件業(yè)主風險前期銷售速度銷