休閑商業(yè)步行街整體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案講義課件

松嵐休閑商業(yè)步行街整體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案松嵐休閑商業(yè)步行街目錄：第一部分：黃城商鋪及商業(yè)情況市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)第二部分：松嵐商業(yè)步行街銷(xiāo)售形式分析及結(jié)論

第三部分：松嵐商業(yè)步行街招商形式分析及結(jié)論第四部分：招商營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第五部分：銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第六部分：其它事宜第七部分：實(shí)施障礙分析目錄：第一部分黃城商鋪及商業(yè)情況市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)第一部分第二部分松嵐商業(yè)步行街銷(xiāo)售方式分析及結(jié)論第二部分一、黃縣商鋪所呈現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象及規(guī)律1、重規(guī)劃、看前景。

通過(guò)前段市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)有這樣的規(guī)律：在西二環(huán)路兩側(cè)銷(xiāo)售的商鋪情況很樂(lè)觀，尤其是接近利群規(guī)劃的周?chē)?，銷(xiāo)售率基本超過(guò)90%。此外，更有最高價(jià)值接近10000元每平米的商鋪也銷(xiāo)售一空。主要有：龍門(mén)花園、龍族峰景、紫荊香輝苑等。一、黃縣商鋪所呈現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象及規(guī)律但離利群規(guī)劃漸遠(yuǎn)的商鋪銷(xiāo)售情況也漸差。這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：黃縣人非常注重前景規(guī)劃和預(yù)期，在購(gòu)買(mǎi)商鋪方面，有一定的前瞻思維模式。這點(diǎn)對(duì)我們有利。當(dāng)然，政府在對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了周全的規(guī)劃，西二環(huán)路被定位為龍口新區(qū)的商業(yè)主街，利群的進(jìn)駐自然是錦上添花。但離利群規(guī)劃漸遠(yuǎn)的商鋪銷(xiāo)售情況也漸差。小結(jié)：提示我們?cè)诓僮魑覀兊捻?xiàng)目時(shí)，如何營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域規(guī)劃和前景極為重要，也是重要的銷(xiāo)售推廣松嵐商業(yè)步行街的原則之一。小結(jié)：提示我們?cè)诓僮魑覀兊捻?xiàng)目時(shí)，如何營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域規(guī)劃2、買(mǎi)房貴，回報(bào)低。

我們所說(shuō)“貴”，在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中體現(xiàn)的也是相對(duì)的。比如說(shuō)在黃縣位置不好、氣氛差的商鋪價(jià)格只在3500元左右，這樣的銷(xiāo)售價(jià)格從商業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境看是較低的。但最高房?jī)r(jià)能突破10000元與地級(jí)市商鋪平均價(jià)格相比也不相上下。事實(shí)上我們所說(shuō)的“貴”，應(yīng)該指龍口投資置業(yè)者購(gòu)房總投入與租金回報(bào)相比十分不相應(yīng)。（加例子、數(shù)據(jù)）。2、買(mǎi)房貴，回報(bào)低。值得我們探討的是：是不在意回報(bào)率還是無(wú)法體現(xiàn)回報(bào)率，還是大家習(xí)慣于等待推遲的回報(bào)率？如果體現(xiàn)回報(bào)率，在市場(chǎng)上是否會(huì)形成一種興趣？這是值得我們嘗試的。在諸多在售商業(yè)項(xiàng)目中，我們還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售中坦言過(guò)回報(bào)率的問(wèn)題，大多以未來(lái)前景作為最大的賣(mài)點(diǎn)，為客戶(hù)勾勒。值得我們探討的是：是不在意回報(bào)率還是無(wú)3、市場(chǎng)現(xiàn)況，投資人也很無(wú)奈。

調(diào)查中我們?cè)敿?xì)觀察了各項(xiàng)目在銷(xiāo)售后的租賃情況，大多不盡人意。不是大家不想租——租也租不出去、租不上價(jià)值，這很無(wú)奈！置業(yè)者和經(jīng)營(yíng)者都在等待商業(yè)氛圍的形成。3、市場(chǎng)現(xiàn)況，投資人也很無(wú)奈。二、幾種商鋪銷(xiāo)售形式分析1、賣(mài)規(guī)劃、賣(mài)前景。這類(lèi)項(xiàng)目多處于政府大的規(guī)劃前提下，靠政府拉動(dòng)而成型，大多數(shù)投資置業(yè)者也比較認(rèn)可。銷(xiāo)售商多是在未來(lái)規(guī)劃和前景上對(duì)置業(yè)者進(jìn)行渲染。價(jià)格的體現(xiàn)一般會(huì)表現(xiàn)出中又偏高的特點(diǎn)，例如：煙臺(tái)萊山區(qū)迎春大街、黃縣西二環(huán)路、煙臺(tái)上夼西路等。二、幾種商鋪銷(xiāo)售形式分析2、不看前景，賣(mài)回報(bào)。這類(lèi)項(xiàng)目大多地處不倫不類(lèi)的地段，很難形成的商業(yè)氛圍。又無(wú)政府規(guī)劃，故此將項(xiàng)目銷(xiāo)售給一些只圖眼前利益而乏深謀遠(yuǎn)慮的客戶(hù)。幾年之前這類(lèi)項(xiàng)目頗多。主要體現(xiàn)在：于開(kāi)發(fā)商承諾的多年限的高額回報(bào)，但最終多以數(shù)之不清的法律訴訟告終。從另一方面講，這種方式也能解決一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題?，F(xiàn)如今，這種銷(xiāo)售模式已被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士定為房地產(chǎn)界最大的黑洞和陷阱，百姓也略為知曉。2、不看前景，賣(mài)回報(bào)。3、先不賣(mài)，造氣氛。對(duì)于有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，先不賣(mài)造氣氛是財(cái)力的體現(xiàn)。最大的特點(diǎn)就是運(yùn)作流程中的次要性。體現(xiàn)為：整體項(xiàng)目規(guī)劃當(dāng)中，住宅及其他形式產(chǎn)品占絕大多數(shù)，商業(yè)只是很小體積；或是企業(yè)有考慮自留固定資產(chǎn)的想法，才以此方式運(yùn)作。成功項(xiàng)目也較多，例：威海大屋建材裝潢市場(chǎng)。這種方式的操作前提是：必須要壓資金，條件成熟后再銷(xiāo)售。3、先不賣(mài)，造氣氛。4、有氣氛，高價(jià)賣(mài)。

這類(lèi)項(xiàng)目通常對(duì)于任何一方都不用做太多的考慮。多處在老城區(qū)穩(wěn)定商圈的黃金地段，高租金、龐大的租賃市場(chǎng)流、高房?jī)r(jià)是這類(lèi)項(xiàng)目的集中特點(diǎn)。例如：煙臺(tái)陽(yáng)光1004、有氣氛，高價(jià)賣(mài)。5、邊造勢(shì)，邊銷(xiāo)售。事實(shí)上這是第一種方式與第三種方式的結(jié)合。就是先招商后銷(xiāo)售。市場(chǎng)上的成熟運(yùn)作并不多見(jiàn)。這主要原因就在于達(dá)不到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)預(yù)期，一旦簽定租賃協(xié)議，此房無(wú)法銷(xiāo)售；另一方面，想賣(mài)出商業(yè)價(jià)值不造商業(yè)氛圍也不可，這本自身就是一種矛盾。關(guān)鍵是項(xiàng)目當(dāng)中會(huì)有近50%體量的商業(yè)為了形成商業(yè)氛圍只能在等待兩年后才有銷(xiāo)售。如此也同樣存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：兩年后這部分商家經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)退場(chǎng)，會(huì)給項(xiàng)目銷(xiāo)售形成致命的打擊。5、邊造勢(shì)，邊銷(xiāo)售。三、適合松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式及結(jié)論1、松嵐商業(yè)步行街在銷(xiāo)售方面現(xiàn)今所表現(xiàn)出來(lái)的嚴(yán)峻形式（1）松嵐商業(yè)步行街現(xiàn)今還不具備政府給予的直接有影響的規(guī)劃和前景。地處黃縣新老商圈中段，商業(yè)氛圍稀薄地帶。這樣一來(lái)，單純想采用“賣(mài)規(guī)劃賣(mài)前景”的方式可能性幾乎為零，采用“不賣(mài)前景賣(mài)回報(bào)”，但這種方式可操作卻不負(fù)責(zé)任。此外，我們也不能再行考慮“先不賣(mài)造氣氛”的方式。三、適合松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式及結(jié)論（2）客戶(hù)根本不認(rèn)為這里能形成商業(yè)氛圍。大社區(qū)周?chē)纳虡I(yè)體積太大，量太多，而且沒(méi)有集中只有分體。好在我們是一條商業(yè)街，有一定的集中性，多少還能和某一類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)、風(fēng)格市場(chǎng)、品質(zhì)市場(chǎng)相掛靠。但前提也必須是先形成商業(yè)氛圍?；谶@一點(diǎn)，我們可以選擇兩種方式：“先不賣(mài)造氣氛”在之前已經(jīng)被否定?！斑呍靹?shì)邊銷(xiāo)售”同樣會(huì)出現(xiàn)后期經(jīng)營(yíng)不善可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的嚴(yán)重創(chuàng)傷，單純運(yùn)用也不周全。（2）客戶(hù)根本不認(rèn)為這里能形成商業(yè)氛圍。（3）價(jià)格無(wú)法定位對(duì)銷(xiāo)售的影響?，F(xiàn)今，做松嵐商業(yè)街的銷(xiāo)售，價(jià)格高，不會(huì)被置業(yè)者所接受；價(jià)格低，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)少，“越低越賣(mài)不出去”。這種矛盾是我們要在銷(xiāo)售中重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，也就是說(shuō)怎樣能形成合適的價(jià)格又能被市場(chǎng)所接受。（3）價(jià)格無(wú)法定位對(duì)銷(xiāo)售的影響。2、適合松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式及結(jié)論

綜上所述，單純言及松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式，我們采用：先招商，后銷(xiāo)售

但并不等于“先不賣(mài)，造氣氛”。2、適合松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式及結(jié)論定中價(jià)、給回報(bào)、拿政策、說(shuō)前景、建氛圍——這是結(jié)合幾種商鋪銷(xiāo)售形式的優(yōu)點(diǎn)組合而成的新形式。定中價(jià)、給回報(bào)、拿政策、說(shuō)前景、建氛圍3、松嵐商業(yè)步行街銷(xiāo)售政策的說(shuō)明（1）買(mǎi)房既簽訂五年委托租賃協(xié)議，并即得兩年租金回報(bào)，回報(bào)比例執(zhí)行7.5%。（2）分解：執(zhí)行7.5%是考慮到現(xiàn)今市場(chǎng)各類(lèi)投資回報(bào)情況而制定的，它的原則不宜過(guò)高，也不宜過(guò)低。羊毛出在羊身上。我們的銷(xiāo)售必須保底，支出要在底價(jià)上累加。起步階段價(jià)格取中，不高不低，后期按市場(chǎng)情況變動(dòng)。3、松嵐商業(yè)步行街銷(xiāo)售政策的說(shuō)明計(jì)算部分：*商業(yè)步行街現(xiàn)在報(bào)價(jià)核算，平均底價(jià)為3320元每平米。*簽五年協(xié)議，按最壞程度打算，要按補(bǔ)貼總房款37.5%考慮。7.5%×5=37.5%*代理公司底價(jià)內(nèi)結(jié)點(diǎn)部分3320×5%應(yīng)累加至底價(jià)之上約166元，3320+166=3486作為運(yùn)算基數(shù)。*其他未見(jiàn)支出或補(bǔ)貼按1%計(jì)算。計(jì)算結(jié)果：（3320+166）÷（1-38.5%）=5668計(jì)算部分：（3）結(jié)論：5668元即成為松嵐商業(yè)步行街總體報(bào)價(jià)的平均值?，F(xiàn)今最高底價(jià)為3580元，其報(bào)價(jià)應(yīng)為：（3580+3580×5%）÷（1-38.5%）=6112元最低底價(jià)為2880元，其報(bào)價(jià)應(yīng)為：（2880+2880×5%）÷(1-38.5%)=4917元（3）結(jié)論：5668元即成為松嵐商業(yè)步行街總體報(bào)價(jià)的平均值。第三部分松嵐商業(yè)步行街招商形勢(shì)分析及結(jié)論第三部分一、黃縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)所呈現(xiàn)出的市場(chǎng)現(xiàn)象和特點(diǎn)1、商業(yè)集中區(qū)域較少，主要存在于老區(qū)域。如：花木蘭街、南大街、東市場(chǎng)街所形成的方塊區(qū)域內(nèi)，這是現(xiàn)今百姓和商家意識(shí)當(dāng)中公認(rèn)的商業(yè)繁華區(qū)。除此之外別無(wú)它處。所以，大部分形式的經(jīng)營(yíng)者對(duì)進(jìn)駐此處都較有興趣。一、黃縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)所呈現(xiàn)出的市場(chǎng)現(xiàn)象和特點(diǎn)2、業(yè)態(tài)分散、不規(guī)整，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)查過(guò)程中，無(wú)意識(shí)地發(fā)現(xiàn)了行業(yè)集中區(qū)，如：通信器材大都集中在港城大道兩側(cè)；五金、勞保、小商品集中在北大街；電腦、電子大都集中在港城大道兩側(cè)；休閑服飾主要集中在花木蘭街區(qū)域和南大街區(qū)域；婚紗攝影大多集中在絳水河?xùn)|路。這些商業(yè)業(yè)態(tài)雖在同一區(qū)域內(nèi)占的比例較多，但多為無(wú)規(guī)律分散的、穿插性的營(yíng)業(yè)。這一點(diǎn)和地級(jí)市相比有所不同，缺少像專(zhuān)業(yè)的電腦市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)小商品批發(fā)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)服裝市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)的通訊器材市場(chǎng)等。黃縣大多以獨(dú)立店面存在。2、業(yè)態(tài)分散、不規(guī)整，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。3、知名品牌普及性不高，品質(zhì)中層。街邊店是黃縣主要的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，能看到的品質(zhì)上層、規(guī)劃超前、服務(wù)絕佳的這樣的店面并不多。這與一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)、習(xí)慣、定位是有一定關(guān)系的。自然黃縣商業(yè)的品質(zhì)性也無(wú)法和地級(jí)城市相比較。3、知名品牌普及性不高，品質(zhì)中層。4、品質(zhì)與品牌的支撐依然依靠振華和博商。在市調(diào)過(guò)程中我們準(zhǔn)備想考察的一些品牌，但這些品牌大多集中在兩家規(guī)模性的購(gòu)物商城內(nèi)，在外無(wú)獨(dú)立店面所以博商和振華現(xiàn)在所形成的就是對(duì)黃縣高端消費(fèi)人群的壟斷。4、品質(zhì)與品牌的支撐依然依靠振華和博商。5、品牌店面的成立大多是三線加盟或自創(chuàng)、自行發(fā)展的較不錯(cuò)的當(dāng)?shù)仄放?。受地方消費(fèi)能力和消費(fèi)總量的影響，往往一些品牌只允許黃縣有一家店面。所以這樣的拉動(dòng)難度很大。同時(shí)高檔品牌進(jìn)駐商場(chǎng)并被扣除很大的利潤(rùn)點(diǎn)也只能是無(wú)奈的選擇。5、品牌店面的成立大多是三線加盟或自創(chuàng)、自行發(fā)展的較不錯(cuò)的當(dāng)6、好地段售價(jià)高但租金回報(bào)也相對(duì)低，不好的地段售價(jià)低租金回報(bào)更低。我們做過(guò)一些市場(chǎng)問(wèn)卷，其中最讓我們驚訝的有這么個(gè)案例。地處旺街三層樓200平米租金每年十萬(wàn)當(dāng)時(shí)購(gòu)房6000/平米，按十萬(wàn)租金確實(shí)大到8%多是非常好投資，但再行轉(zhuǎn)讓后，房主要價(jià)1.5萬(wàn)/平米。在投資者回報(bào)率只能拿到3%左右。另外市場(chǎng)上現(xiàn)在出現(xiàn)最低售價(jià)的商鋪3500元/平米左右，但租金大多體現(xiàn)為不超過(guò)20000元，回報(bào)率4%左右。這種情況也只出現(xiàn)在個(gè)別商鋪上，大多數(shù)出租困難，仍未找到合適商家。6、好地段售價(jià)高但租金回報(bào)也相對(duì)低，不好的地段售價(jià)低租金回報(bào)二、松嵐商業(yè)步行街招商面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)及具體問(wèn)題1、市場(chǎng)上形成已久的、根深蒂固的片面理論調(diào)查當(dāng)中不管是商家還是普通消費(fèi)者在讓其展望松嵐商業(yè)步行街前景時(shí)大多持反對(duì)意見(jiàn)，認(rèn)為這里不可能形成有規(guī)模的商業(yè)氛圍，即使形成了那也是幾年以后的事情。大家公認(rèn)的商業(yè)繁華區(qū)就只可能是在老城區(qū)，新城區(qū)要想形成也欠很長(zhǎng)時(shí)間，我們?cè)谡猩踢^(guò)程中要攻克這種主流意識(shí)難度極大。二、松嵐商業(yè)步行街招商面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)及具體問(wèn)題2、超低的租金現(xiàn)階段我們的商業(yè)店鋪及周?chē)牡赇仯瑒e說(shuō)收租金，就算免租大多數(shù)人都持懷疑態(tài)度，何況這種情況下的租金在銷(xiāo)售時(shí)根本形成不了任何說(shuō)服力。2、超低的租金2、無(wú)人愿意先吃“螃蟹”大家擔(dān)心的是先進(jìn)，到底是能吃“螃蟹”，還是要“倒大霉”。因此大多數(shù)人都持觀望態(tài)度，說(shuō)詞上基本一致：“等某某進(jìn)了我再進(jìn)”。2、無(wú)人愿意先吃“螃蟹”4、建筑結(jié)構(gòu)、大環(huán)境和業(yè)態(tài)的沖突

我們的建筑是現(xiàn)房，主結(jié)構(gòu)無(wú)法變更。

如果這里是一條個(gè)性化的美食一條街，從市場(chǎng)操作而言我們完全可以做到，但結(jié)構(gòu)和區(qū)域特點(diǎn)又不能完全滿(mǎn)足。比如說(shuō)進(jìn)深小、停車(chē)不便、無(wú)法解決油煙排放，營(yíng)業(yè)本身的雜亂對(duì)周邊社區(qū)的影響等。我們也可以把它定位成龍口首個(gè)燈紅酒綠的休閑區(qū)。市場(chǎng)上也可以操作，但影響很壞。4、建筑結(jié)構(gòu)、大環(huán)境和業(yè)態(tài)的沖突5、業(yè)態(tài)單一引進(jìn)的的矛盾

如果考慮其他專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)，松嵐商業(yè)步行街總體商業(yè)體積超出了區(qū)域經(jīng)濟(jì)所能承受的能力，供需可能失調(diào)。6、品牌店面招商的難度

正因?yàn)辇埧谑惺强h級(jí)市，品牌商家大多為三線加盟，往往這類(lèi)品牌對(duì)這樣的城市只做一個(gè)店面的定位和加盟。我們?nèi)绻猩踢@類(lèi)品牌就相當(dāng)與現(xiàn)今的老商圈搶市場(chǎng)，是相當(dāng)有難度的。5、業(yè)態(tài)單一引進(jìn)的的矛盾二、適合松嵐商業(yè)步行街的招商形式及結(jié)論1、結(jié)合市場(chǎng)上現(xiàn)存的業(yè)態(tài)及松嵐商業(yè)步行街實(shí)際情況提出我們的招商原則：要休閑、講品牌、創(chuàng)特色、細(xì)劃分、應(yīng)需求二、適合松嵐商業(yè)步行街的招商形式及結(jié)論*項(xiàng)目案名正式確定為——松嵐休閑商業(yè)步行街*功能表現(xiàn)：集休閑、餐飲、娛樂(lè)、服裝飾品、生活配套、多種功能為一體的商業(yè)步行街*服裝飾品、餐飲重點(diǎn)招商為休閑類(lèi)品牌*項(xiàng)目案名正式確定為——松嵐休閑商業(yè)步行街*只選品牌，不選雜牌。國(guó)家知名品牌、區(qū)域知名品牌、地方知名品牌三種*所謂細(xì)劃分是在業(yè)態(tài)規(guī)劃當(dāng)中從人性化因素考慮，主要業(yè)態(tài)要集中、配套型業(yè)態(tài)要接近社區(qū)。中間要穿插可供人們休息和放松的休閑性餐飲配套機(jī)構(gòu)。*創(chuàng)特色就是要做成講休閑、有品質(zhì)、品牌化購(gòu)物和休閑相結(jié)合的龍口第一特色商業(yè)步行街*只選品牌，不選雜牌。國(guó)家知名品牌、區(qū)域知名品牌、地方知名品2、招商政策詳解先“免”再“低”給“支持”2、招商政策詳解1）具體說(shuō)來(lái)：硬性政策：我們執(zhí)行簽五年合約免兩年租金的招商政策適合時(shí)宜的制定創(chuàng)業(yè)開(kāi)辦基金的支持政策對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的劃分，并按規(guī)劃進(jìn)駐對(duì)特殊行業(yè)招商，采用成品店面裝修招商政策實(shí)施政府對(duì)松嵐商業(yè)步行街的特殊政策1）具體說(shuō)來(lái)：軟性政策：成立經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)業(yè)態(tài)、物業(yè)做有效管理提供經(jīng)營(yíng)策劃及推廣思路適合時(shí)宜的對(duì)商業(yè)街進(jìn)行整體宣傳適合時(shí)宜的為進(jìn)駐商家統(tǒng)一組織促銷(xiāo)活動(dòng)設(shè)立公交路線，拉動(dòng)區(qū)域人流軟性政策：2）分解例：兩層共130㎡，租五免二

即執(zhí)行每年2萬(wàn)元租金，五年共計(jì)十萬(wàn)元。但由于執(zhí)行租五免二，頭兩年不用交租金，后三年每年付3.33萬(wàn)元。這樣算來(lái)承租者五年平均每年租金事實(shí)上承擔(dān)了1.2萬(wàn)元2）分解***（20000*5-20000*2）÷5=12000元（五年平均每年房租為12000元）***100000÷3=33333元（五免二執(zhí)行前兩年不交租金，后三年每年約為3.4萬(wàn)元）有必要執(zhí)行基金政策的話，我們可適當(dāng)給租賃者總房款1％-3％的錢(qián)數(shù)作為啟動(dòng)資金休閑商業(yè)步行街整體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案講義課件三層（230㎡）租金暫定為每年35000元***（35000*5-35000*2）÷5=21000元（五年平均每年房租為21000元）***35000*5÷3=58333.333（五免二執(zhí)行前兩年不交租金，后三年每年約為5.8萬(wàn)元）備注：根據(jù)各房源位置及規(guī)劃情況單獨(dú)制定租金政策三層（230㎡）租金暫定為每年35000元3）租賃政策和銷(xiāo)售政策相結(jié)合后的計(jì)算例：租賃商家按我們的政策租賃一套兩層130平方米的房子，其明細(xì)如下：租賃商家方面：租金為10萬(wàn)元。后三年每年約3.33萬(wàn)元假設(shè)給予2％啟動(dòng)基金應(yīng)為15233元3）租賃政策和銷(xiāo)售政策相結(jié)合后的計(jì)算投資購(gòu)房者：房?jī)r(jià)售價(jià)為每平方米5859元，二層面積為130平方米，總投入為761670元共五年每年可拿到總房款7.5％租金回報(bào)，這部分等于285626元開(kāi)發(fā)商：我們要拿到的底價(jià)均價(jià)為3320元每平方米保守確定返還貼補(bǔ)租金為285626元給予商家啟動(dòng)基金為15233元代理公司底價(jià)拐點(diǎn)為21580元預(yù)計(jì)無(wú)形支出按總房款1％算7617元投資購(gòu)房者：公式：（3320+3320*0.05）÷（1-0.375-0.1-0.2）≈5859元這即為這種招商方式情況下底價(jià)平均價(jià)房源對(duì)外銷(xiāo)售的報(bào)價(jià)公式：3、業(yè)態(tài)劃分

3、業(yè)態(tài)劃分4、業(yè)態(tài)劃分考慮美容美體：不一定選擇繁華地段，適宜選擇環(huán)境幽雅的地方。規(guī)劃2—3家在步行街的兩頭各一家，中間一家。松嵐的結(jié)構(gòu)適合做美容：安排在三層商鋪，一樓做休息廳，二、三樓做美容單間步行街周?chē)懈叨讼M(fèi)人群，大多是公務(wù)員、商人等有錢(qián)人。品牌選知名連鎖品牌，目標(biāo)指向周邊社區(qū)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中青年女性入駐數(shù)量定位三家，包括現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)業(yè)的一家。如果數(shù)量少可能無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)人群。因?yàn)槊廊菰旱漠a(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)理念不同，同時(shí)消費(fèi)者的愛(ài)好不同，單獨(dú)一家難以對(duì)消費(fèi)者形成吸引力，無(wú)法形成選擇性。4、業(yè)態(tài)劃分考慮美發(fā)美發(fā)應(yīng)選擇在繁華、人多、熱鬧的地段。步行街應(yīng)設(shè)高檔美發(fā)店比如標(biāo)榜、西雅圖、倪靜。高檔美發(fā)店主要是針對(duì)逛街時(shí)尚年輕人和周?chē)邫n消費(fèi)人群。步行街結(jié)構(gòu)適合做美發(fā)，一層剪發(fā)，有衛(wèi)生間可設(shè)洗頭區(qū)，二層做頭。將現(xiàn)有不合理的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，如改大面積落地窗，門(mén)頭小門(mén)改成寬敞明亮的大門(mén)。美發(fā)店目標(biāo)指向中青年、時(shí)尚年輕人群。入駐數(shù)量安排為三家，因?yàn)楦鞯觑L(fēng)格不一樣。應(yīng)當(dāng)分布在熱鬧區(qū)，如音像店、流行飾品店周?chē)?。美發(fā)健身黃城人健身消費(fèi)意識(shí)淡薄、無(wú)大的健身場(chǎng)所，規(guī)模較小，大約三百平米，而且不在花木蘭街等繁華街道，地段偏僻,無(wú)知名連鎖品牌，大多為私人開(kāi)的健身會(huì)所。步行街里面不適合經(jīng)營(yíng)健身會(huì)所，在靠近北大街的商鋪比較合適，主要是可以做大氣的門(mén)頭，有個(gè)好的宣傳效果。消費(fèi)的目標(biāo)人群為公務(wù)員、白領(lǐng)等高端人群。步行街規(guī)劃數(shù)量為一家，面積不小于1000平米左右。健身醫(yī)療設(shè)施配套周邊社區(qū)必備配套:診所、藥房合適適合單層商鋪，二層利用率不大。診所一樓可做觀察區(qū)。二樓做輸液區(qū)。目前周邊區(qū)只有藥房、牙科門(mén)診，沒(méi)有普通門(mén)診。目標(biāo)指向?yàn)橹苓吶巳骸２叫薪忠?guī)劃診所、藥房各一家，安排在靜一些的商家周?chē)?，于松嵐、松青大門(mén)區(qū)域，便于居民進(jìn)出方便。醫(yī)療設(shè)施配套餐飲應(yīng)以餐飲為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，方便快捷。特色餐飲目標(biāo)人群是逛街人群和周?chē)舷掳鄷r(shí)間緊張的居民、步行街的商家老板、營(yíng)業(yè)員等?？觳蛿?shù)量為一家（三層），特色火鍋為一家（三層）位置定在日寶中間門(mén)洞位置，便于逛街者就近就餐，不必步行街兩頭來(lái)回奔波。餐飲娛樂(lè)：網(wǎng)吧、電玩、兒童娛樂(lè)、桌球選擇面積需大，如：一層桌球，二層電玩，三層兒童娛樂(lè)（間數(shù)可以通開(kāi)，立體經(jīng)營(yíng)，各層可為不同經(jīng)營(yíng)老板）對(duì)于桌球：進(jìn)深太短，晚上噪聲太大擾民，多層不易于管理。指向人群：為逛街年輕人，周邊年輕人。網(wǎng)吧定為3家（一個(gè)三層，兩個(gè)兩層）數(shù)量稍多，兩家較為合適，面積應(yīng)差不多?？膳c快餐等臨近，于步行街中間位置。娛樂(lè)：網(wǎng)吧、電玩、兒童娛樂(lè)、桌球影樓：大型影樓一般位于市中心繁華地段，都提供鮮花、婚慶方面的服務(wù)。如：巴黎春天、夢(mèng)巴黎（三層1000平米）一樓可以擺放婚紗模特，樓上化妝或存一些物品。指向人群為準(zhǔn)備結(jié)婚青年，時(shí)尚青年（拍寫(xiě)真）在繁華地段人流量大，做宣傳可提高知名度。入駐數(shù)為3家，均為3層，單獨(dú)一家不好做，適合集中經(jīng)營(yíng)（放在三層集中區(qū)），周?chē)皩?duì)面商鋪為休閑服飾。影樓：花店：步行街適合兩層大型特色花店。一層擺放鮮花盆景，二樓擺放絹花或做花藝加工。目標(biāo)指向高雅有品位的消費(fèi)群，步行街規(guī)劃為一家，與音像店、影樓臨近，與步行街的兩側(cè)。花店：日常用品：包括干洗店、音像店、西點(diǎn)作為周邊生活配套（賽維干洗、愛(ài)書(shū)人音像、巧媳婦西點(diǎn)）規(guī)劃音像、西點(diǎn)各兩家，干洗店一家備用兩家，西點(diǎn)兩層、音像兩層商鋪，干洗店兩層，一層接待臺(tái)二層擺機(jī)器日常用品：女性?xún)和闷钒▋?nèi)衣，飾品，兒童玩具流行飾品（吉百利等）二層利用率低面積單層約90平，消費(fèi)人為年輕人兒童玩具（奧特曼，藍(lán)貓）大人帶兒童來(lái)消費(fèi)女性用品3家。兒童游樂(lè)一家，可選三層商鋪根據(jù)調(diào)查黃縣暫時(shí)無(wú)兒童游樂(lè)園飾品，游樂(lè)應(yīng)安排在鬧區(qū)，可與娛樂(lè)相鄰女性?xún)和闷贩棿笃放?，連鎖，加盟，以休閑服飾為主，針對(duì)年輕人，學(xué)生一層利用率大，二層可做倉(cāng)庫(kù)三層基本用不上步行街規(guī)劃入駐26家（二層的商鋪規(guī)劃21家，三層的規(guī)劃有5家）即將建成的麥購(gòu)經(jīng)營(yíng)模式比較有特點(diǎn)，其一層為男裝，二層為女裝，三層為牛仔服飾自助銀行在商業(yè)街兩頭各設(shè)一處自助銀行服飾5、對(duì)于特殊商業(yè)業(yè)態(tài)制定特殊招商政策品牌服裝店的招商除以上政策外再增加每平方米300——400元的裝潢支持，當(dāng)然工程實(shí)施盡量控制在甲方管轄范圍內(nèi)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)商鋪的人群售價(jià)自然上漲300——400元，兩者應(yīng)互相對(duì)應(yīng)。如有特殊商業(yè)業(yè)態(tài)可能要出現(xiàn)的特殊情況，我們?nèi)钥梢圆捎猛瑯拥姆椒ㄟ\(yùn)作。這類(lèi)商鋪在銷(xiāo)售報(bào)價(jià)當(dāng)中充其量也不會(huì)超過(guò)每平方米6500元價(jià)格，是可以形成銷(xiāo)售說(shuō)服力的。5、對(duì)于特殊商業(yè)業(yè)態(tài)制定特殊招商政策第四部分招商營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第四部分招商營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、營(yíng)銷(xiāo)推廣的主線及原則1、主動(dòng)出擊，尋找招商源進(jìn)行實(shí)際推薦和談判。

一旦我們招商政策確定，不管采用何種宣傳方式，我們都必須做到主動(dòng)出擊。前期所造成的影響仍然使很多經(jīng)營(yíng)者對(duì)這里將信將疑，在這種前提下，商家主動(dòng)登門(mén)洽談幾率很低。一、營(yíng)銷(xiāo)推廣的主線及原則2、招商人員要充分說(shuō)明松嵐商業(yè)步行街對(duì)外招商的軟硬政策，要面面俱到，要表明政府及開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)商業(yè)街的決心和力度。3、迎合商家的心理需求，大力宣傳政府區(qū)域的規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展的前景。4、將我們的業(yè)態(tài)劃分視為最科學(xué)的劃分，并捆綁商業(yè)運(yùn)行公司對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行了細(xì)致指導(dǎo)。為此，在招商態(tài)度上要堅(jiān)定，位置選定嚴(yán)格執(zhí)行招商業(yè)態(tài)劃分圖表所示，不得更改。5、處處體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)形象，大張旗鼓。6、善用各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)策略變相造勢(shì)。2、招商人員要充分說(shuō)明松嵐商業(yè)步行街對(duì)外招商的軟硬政策，要面二、招商源取得及接洽方式招商源取得方式：DM直銷(xiāo)，走訪。報(bào)紙廣告客戶(hù)反介紹政策拉動(dòng)（比如：在你進(jìn)入后如果再拉動(dòng)其他品牌或朋友加入，在他的原招商硬政策之上再給予一定的優(yōu)惠政策）主動(dòng)聯(lián)系在煙臺(tái)有，但在龍口沒(méi)有的品牌，與二級(jí)品牌代理商直接進(jìn)行聯(lián)系。在時(shí)機(jī)成熟時(shí)策劃舉行松嵐商業(yè)街招商政策推廣說(shuō)明會(huì)。二、招商源取得及接洽方式招商源接洽方式：?jiǎn)为?dú)會(huì)面接洽，運(yùn)用在重點(diǎn)品牌商家。時(shí)段劃分同業(yè)態(tài)集中邀請(qǐng)接洽，例：3月2日——3月3日松嵐商業(yè)步行街對(duì)外進(jìn)行餐飲單位招商，過(guò)期不候。有意識(shí)地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)手段形成搶鋪局面。確定統(tǒng)一招商結(jié)束時(shí)間，確定統(tǒng)一的裝潢裝修時(shí)段。招商源接洽方式：二、材料制作及現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)材料制作：1、DM宣傳海報(bào)或冊(cè)2、人員統(tǒng)一服飾及標(biāo)識(shí)3、人員統(tǒng)一招商說(shuō)辭及培訓(xùn)4、招商談判模擬對(duì)練二、材料制作及現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)：重新布置售樓處，門(mén)頭在銷(xiāo)售處基礎(chǔ)上體現(xiàn)“招商處”。售樓處內(nèi)制作看板、背景墻及其它附屬項(xiàng)目。售樓處內(nèi)部招商處與售樓處分離，一層作銷(xiāo)售接待處，二層作招商接待處。增加招商銷(xiāo)售處內(nèi)背景音樂(lè)系統(tǒng)及銷(xiāo)售喊話音響系統(tǒng)。現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)：*步行街兩頭懸掛大幅廣告噴繪面，形成對(duì)外視覺(jué)沖擊。*項(xiàng)目正式操作之前對(duì)商業(yè)街進(jìn)行封閉。目的有二：第一，讓所有人知道商業(yè)街有新的動(dòng)作，引起市場(chǎng)好奇心理。第二，制造懸念，讓大眾看不到街區(qū)內(nèi)部的具體動(dòng)作。*街區(qū)雙側(cè)入口制作巨大Logo標(biāo)識(shí)，成為商業(yè)街區(qū)位的最明顯標(biāo)識(shí)。*街區(qū)入口大量拱門(mén)、條幅、彩旗造勢(shì)，北大街和實(shí)驗(yàn)路做燈桿旗造勢(shì)。*待部分商業(yè)進(jìn)入后，力求公交線路開(kāi)通，拉動(dòng)老城區(qū)消費(fèi)源。*確定統(tǒng)一的裝潢改造開(kāi)始日期。*步行街兩頭懸掛大幅廣告噴繪面，形成對(duì)外視覺(jué)沖擊。簽約程序聘用或成立經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。由經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)進(jìn)入商家進(jìn)行簽約。執(zhí)行簽約及保證金同時(shí)到位后再實(shí)施工程改造及裝修。簽約程序四、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)安排統(tǒng)一招商推薦會(huì)首批商家入駐開(kāi)業(yè)典禮休閑服飾樂(lè)購(gòu)周活動(dòng)策劃及實(shí)施廣場(chǎng)美食節(jié)活動(dòng)策劃及實(shí)施以上兩活動(dòng)主要為了：為了拉動(dòng)消費(fèi)源給商業(yè)街造勢(shì)，促進(jìn)商業(yè)街店家成交。初步設(shè)想：以消費(fèi)者在各商家消費(fèi)單據(jù)為憑證進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品要大、要足、要實(shí)惠。如具備相應(yīng)條件，類(lèi)似活動(dòng)亦可多次進(jìn)行，主要采取以多方合作及幫其宣傳為主思路操作。四、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)安排第五部分銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第五部分銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、營(yíng)銷(xiāo)推廣的主線及原則1、低開(kāi)高走基于對(duì)松嵐商業(yè)步行街之前及現(xiàn)今銷(xiāo)售困難的考慮，重新啟動(dòng)后的商業(yè)步行街售價(jià)不宜太高，應(yīng)以低價(jià)位進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行試探，時(shí)機(jī)成熟可把售價(jià)逐步提高，這本身也是表現(xiàn)項(xiàng)目升值的最有效手段。對(duì)前期購(gòu)房客戶(hù)具有積極的作用。一、營(yíng)銷(xiāo)推廣的主線及原則2、先租后售招商情況不達(dá)到預(yù)期狀況絕不放手銷(xiāo)售。3、形成爆破式銷(xiāo)售的可能性，不做續(xù)點(diǎn)銷(xiāo)售。4、有銷(xiāo)售才有投入。對(duì)于重點(diǎn)商家要有特殊的支出，我們?cè)诰邆湟押灦ㄗ赓U合同后再對(duì)其進(jìn)行投入，形成銷(xiāo)售資金再投入的良性循環(huán)。2、先租后售5、羊毛出在羊身上的原則。如果有額外投入，我們必須在銷(xiāo)售價(jià)格中找回，我們的實(shí)際收入決不透底。6、重規(guī)劃、講前景7、報(bào)價(jià)一旦制定，銷(xiāo)售上堅(jiān)決不給予任何折扣，做原價(jià)銷(xiāo)售。5、羊毛出在羊身上的原則。二、銷(xiāo)售定價(jià)1、根據(jù)業(yè)態(tài)劃分及商鋪位置相結(jié)合制定項(xiàng)目報(bào)價(jià)。單純從房源位置上看自然是兩頭居高，中間偏低。但從業(yè)態(tài)劃分上講即會(huì)出現(xiàn)中間偏高與兩頭可能持平的局面。原因是，中間部分多定為餐飲及品牌服飾休閑店，這部分店鋪招商可能要增加招商支出，自然價(jià)格要拉高，但這種局面對(duì)我們恰恰有利，就是把原來(lái)的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)。二、銷(xiāo)售定價(jià)2、根據(jù)現(xiàn)今雙方合作底價(jià)表制定市場(chǎng)報(bào)價(jià)單。報(bào)價(jià)的計(jì)算模式應(yīng)如下：（已確定的單套房子底價(jià)﹢代理公司點(diǎn)內(nèi)收益）÷（1－返還費(fèi)用投入之和的比率）＝單套房市場(chǎng)報(bào)價(jià)3、制定詳細(xì)的項(xiàng)目底價(jià)表和對(duì)外銷(xiāo)售報(bào)價(jià)表。2、根據(jù)現(xiàn)今雙方合作底價(jià)表制定市場(chǎng)報(bào)價(jià)單。三、銷(xiāo)售實(shí)施策略1、活動(dòng)集中銷(xiāo)售對(duì)已招商成功的部分商鋪進(jìn)行針對(duì)性銷(xiāo)售。例如：生活配套方面商鋪招商完成后我們進(jìn)行針對(duì)性策劃，只對(duì)這部分房源進(jìn)行銷(xiāo)售，其他房源可做認(rèn)購(gòu)和登記。三、銷(xiāo)售實(shí)施策略2、認(rèn)購(gòu)、登記客戶(hù)采取搖號(hào)式銷(xiāo)售方式。購(gòu)房客戶(hù)可根據(jù)商鋪的性質(zhì)及自身喜好選擇投資某一類(lèi)業(yè)態(tài)商鋪，但因我們執(zhí)行階段性商鋪銷(xiāo)售，在這部分商鋪沒(méi)正式銷(xiāo)售之前，我們只接受這類(lèi)人群的對(duì)意向商鋪的登記及認(rèn)購(gòu)。在發(fā)售時(shí)可采用搖號(hào)方式最終確定購(gòu)房客戶(hù)。2、認(rèn)購(gòu)、登記客戶(hù)采取搖號(hào)式銷(xiāo)售方式。3、制定客戶(hù)反介紹政策3、制定客戶(hù)反介紹政策四、材料制作及銷(xiāo)售造勢(shì)材料制作：1、宣傳海報(bào)及樓書(shū)2、區(qū)域發(fā)展總體規(guī)劃圖3、業(yè)態(tài)劃分表及統(tǒng)一報(bào)價(jià)、看板4、人員統(tǒng)一服飾及標(biāo)識(shí)5、答客問(wèn)及銷(xiāo)售同一說(shuō)辭6、銷(xiāo)售談判及模擬對(duì)練銷(xiāo)售造勢(shì)：大體與招商造勢(shì)方式方法相同。四、材料制作及銷(xiāo)售造勢(shì)五、簽約程序1、逼定銷(xiāo)售客戶(hù)只要有60%—70%的成交意向即馬上簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，首次付款不限底額。如500元小定金即可簽定合同，但要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足。2、流暢實(shí)施財(cái)務(wù)收款第一時(shí)間內(nèi)任何人，任何部門(mén)客戶(hù)不管采用何種方式付款，都必須遵守迅速收款開(kāi)票的原則3、項(xiàng)目在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中制定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《商品房委托租賃協(xié)議》4、置業(yè)顧問(wèn)要與購(gòu)房客戶(hù)分別鑒定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《商品房委托租賃協(xié)議》同期操作。五、簽約程序六、活動(dòng)安排1、開(kāi)盤(pán)儀式在招商達(dá)到一定條件后，我們舉辦項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)儀式，向市場(chǎng)傳達(dá)松嵐商業(yè)步行街可以對(duì)外銷(xiāo)售的訊息2、某類(lèi)業(yè)態(tài)商鋪的發(fā)售日確定3、招商活動(dòng)實(shí)施對(duì)商鋪銷(xiāo)售的促進(jìn)性作用4、某一局點(diǎn)上的特價(jià)銷(xiāo)售或有獎(jiǎng)銷(xiāo)售六、活動(dòng)安排第六部分其他事項(xiàng)一、工程改造工程改造是我們注定要涉及的一個(gè)環(huán)節(jié)、主要改造內(nèi)容有：×店面拆墻合并×可能會(huì)出現(xiàn)的部分樓梯拆除和樓板鏤空的鋼結(jié)構(gòu)填補(bǔ)×部分房源樓梯的加裝×可能實(shí)行的大面積墻體拆除×部分窗改墻×部分窗做大第六部分其他事項(xiàng)二、裝潢裝修

為了迎合重點(diǎn)難點(diǎn)商家的招商工作，個(gè)別業(yè)態(tài)會(huì)存在成品店面租賃的情況。如：服裝店、影樓等××這類(lèi)商家可根據(jù)總公司要求設(shè)計(jì)門(mén)面裝潢方案，方案經(jīng)審定后由我方人員或合作伙伴進(jìn)行工程實(shí)施××對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)考察后，制定可行合理的裝潢填補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)××裝潢工程承包可以實(shí)行頂房政策，也是變相的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售二、裝潢裝修三、商業(yè)步行街形象改造×街區(qū)景觀視覺(jué)系統(tǒng)，主要包括燈光、綠化、標(biāo)識(shí)等×在商業(yè)街內(nèi)分段加裝實(shí)木鐵藝靠背休閑椅，突出商業(yè)街的休閑特色×增加適量的獨(dú)立實(shí)木板房，對(duì)外進(jìn)行招商。可經(jīng)營(yíng)報(bào)刊雜志、即時(shí)小吃、特色食品、福利彩票等能符合休閑購(gòu)物的配置。×增加一定數(shù)量的托盤(pán)式小型花池，營(yíng)造街區(qū)的浪漫與溫馨×完善商業(yè)街區(qū)及松青北側(cè)商鋪各項(xiàng)配套設(shè)施包括：電、給水、排水、有線電視、寬帶、電話線等三、商業(yè)步行街形象改造四、成立、聘請(qǐng)或借掛物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司**建立健全商業(yè)物業(yè)管理體系，應(yīng)考慮到街區(qū)監(jiān)控，街區(qū)治安、保安，街區(qū)衛(wèi)生，物業(yè)收費(fèi)等因素。**在商業(yè)街兩頭雙側(cè)健全停車(chē)管理系統(tǒng)，包括車(chē)位畫(huà)線、管理、收費(fèi)等。五、盡一切可能快速爭(zhēng)取及落實(shí)政府給街區(qū)的特殊政策。四、成立、聘請(qǐng)或借掛物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司第七部分實(shí)施障礙分析一、經(jīng)營(yíng)商家對(duì)于我們的招商政策不予接受這種問(wèn)題的出現(xiàn)，我們分析會(huì)產(chǎn)生在部分業(yè)態(tài)，并不所指全部業(yè)態(tài)。受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)圈形式、經(jīng)濟(jì)狀況、發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)習(xí)慣等方面影響，個(gè)別業(yè)態(tài)在黃縣市場(chǎng)只做一家的，對(duì)我們?cè)斐傻恼猩屉y度很大。一旦有這類(lèi)情況出現(xiàn)，我們必須考慮重新劃分可執(zhí)行的業(yè)態(tài)，銷(xiāo)售方式上采取邊招商邊銷(xiāo)售方式。第七部分實(shí)施障礙分析二、街區(qū)內(nèi)各開(kāi)發(fā)商政策無(wú)法統(tǒng)一首先政策不統(tǒng)一就無(wú)法建立一個(gè)有規(guī)則、有序的商業(yè)步行街，招商政策和業(yè)態(tài)會(huì)雜亂，后續(xù)發(fā)展也無(wú)法預(yù)計(jì)，這對(duì)我們現(xiàn)有項(xiàng)目的銷(xiāo)售是最大的潛在危機(jī)。此外，銷(xiāo)售價(jià)格不統(tǒng)一會(huì)形成同一客源的不同比較，銷(xiāo)售上易造成跑戶(hù)。建議：如果我們的方案可行，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，逐一回收其他開(kāi)發(fā)商房源，使之最終統(tǒng)一，劃為己有。二、街區(qū)內(nèi)各開(kāi)發(fā)商政策無(wú)法統(tǒng)一三、項(xiàng)目的成敗離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的全力支持和快速執(zhí)行在之前我公司所操作鹿鳴商業(yè)項(xiàng)目過(guò)程當(dāng)中就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)政策的疑慮和擔(dān)心，待解決問(wèn)題我方多次上報(bào)后遲遲不辦，最終導(dǎo)致的銷(xiāo)售拖延。這方面還算次要，關(guān)鍵在于這類(lèi)項(xiàng)目的操作要點(diǎn)就在于：短、平、快。再次啟動(dòng)和運(yùn)作的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，影響的是全體投資者和經(jīng)營(yíng)者的操作信心和熱情，會(huì)使項(xiàng)目銷(xiāo)售難上加難。我方殷切希望這類(lèi)情況決不出現(xiàn)在松嵐商業(yè)步行街這個(gè)項(xiàng)目的合作上，不管探及的問(wèn)題正確、錯(cuò)誤與否都要在最快的時(shí)間之內(nèi)給予答復(fù)、落實(shí)或執(zhí)行。三、項(xiàng)目的成敗離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的全力支持和快速執(zhí)行四、銷(xiāo)售價(jià)格尺度的把控及價(jià)格上漲可能造成的危機(jī)松嵐商業(yè)步行街再啟動(dòng)銷(xiāo)售，必然要與社會(huì)上的不良輿論進(jìn)行直接的對(duì)抗，價(jià)格是我們與其應(yīng)戰(zhàn)最有效也是唯一的武器。起點(diǎn)過(guò)高難于接受，增長(zhǎng)過(guò)快難于適應(yīng)。好的銷(xiāo)售策略，銷(xiāo)控才是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，而不在于突發(fā)的價(jià)格上漲。對(duì)待價(jià)格的態(tài)度，我們應(yīng)該極其慎重。

煙臺(tái)博納房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

2008-3-5四、銷(xiāo)售價(jià)格尺度的把控及價(jià)格上漲可能造成的危機(jī)

1、最孤獨(dú)的時(shí)光，會(huì)塑造最堅(jiān)強(qiáng)的自己。

2、把臉一直向著陽(yáng)光，這樣就不會(huì)見(jiàn)到陰影。

3、永遠(yuǎn)不要埋怨你已經(jīng)發(fā)生的事情，要么就改變它，要么就安靜的接受它。

4、不論你在什么時(shí)候開(kāi)始，重要的是開(kāi)始之后就不要停止。

5、通往光明的道路是平坦的，為了成功，為了奮斗的渴望，我們不得不努力。

6、付出了不一定有回報(bào)，但不付出永遠(yuǎn)沒(méi)有回報(bào)。

7、成功就是你被擊落到失望的深淵之后反彈得有多高。

8、為了照亮夜空，星星才站在天空的高處。

9、我們的人生必須勵(lì)志，不勵(lì)志就仿佛沒(méi)有靈魂。

10、拼盡全力，逼自己優(yōu)秀一把，青春已所剩不多。

11、一個(gè)人如果不能從內(nèi)心去原諒別人，那他就永遠(yuǎn)不會(huì)心安理得。

12、每個(gè)人心里都有一段傷痕，時(shí)間才是最好的療劑。

13、如果我不堅(jiān)強(qiáng)，那就等著別人來(lái)嘲笑。

14、早晨給自己一個(gè)微笑，種下一天旳陽(yáng)光。

15、沒(méi)有愛(ài)不會(huì)死，不過(guò)有了愛(ài)會(huì)活過(guò)來(lái)。

16、失敗的定義：什么都要做，什么都在做，卻從未做完過(guò)，也未做好過(guò)。

17、當(dāng)我微笑著說(shuō)我很好的時(shí)候，你應(yīng)該對(duì)我說(shuō)，安好就好。

18、人不僅要做好事，更要以準(zhǔn)確的方式做好事。

19、我們并不需要用太華麗的語(yǔ)言來(lái)包裹自己，因?yàn)槲覀円鲎钫鎸?shí)的自己。

20、一個(gè)人除非自己有信心，否則無(wú)法帶給別人信心。

21、為別人鼓掌的人也是在給自己的生命加油。

22、失去金錢(qián)的人損失甚少，失去健康的人損失極多，失去勇氣的人損失一切。

23、相信就是強(qiáng)大，懷疑只會(huì)抑制能力，而信仰就是力量。

24、那些嘗試去做某事卻失敗的人，比那些什么也不嘗試做卻成功的人不知要好上多少。

25、自己打敗自己是最可悲的失敗，自己戰(zhàn)勝自己是最可貴的勝利。

26、沒(méi)有熱忱，世間便無(wú)進(jìn)步。

27、失敗并不意味你浪費(fèi)了時(shí)間和生命，失敗表明你有理由重新開(kāi)始。

28、青春如此華美，卻在煙火在散場(chǎng)。

29、生命的道路上永遠(yuǎn)沒(méi)有捷徑可言，只有腳踏實(shí)地走下去。

30、只要還有明天，今天就永遠(yuǎn)是起跑線。

31、認(rèn)真可以把事情做對(duì)，而用心卻可以做到完美。

32、如果上帝沒(méi)有幫助你那他一定相信你可以。

33、只要有信心，人永遠(yuǎn)不會(huì)挫敗。

34、珍惜今天的美好就是為了讓明天的回憶更美好。

35、只要你在路上，就不要放棄前進(jìn)的勇氣，走走停停的生活會(huì)一直繼續(xù)。

36、大起大落誰(shuí)都有拍拍灰塵繼續(xù)走。

37、孤獨(dú)并不可怕，每個(gè)人都是孤獨(dú)的，可怕的是害怕孤獨(dú)。

38、寧可失敗在你喜歡的事情上，也不要成功在你所憎惡的事情上。

39、我很平凡，但骨子里的我卻很勇敢。

40、眼中閃爍的淚光，也將化作永不妥協(xié)的堅(jiān)強(qiáng)。

41、我不去想是否能夠成功，既然選了遠(yuǎn)方，便只顧風(fēng)雨兼程。

42、寧可自己去原諒別人，莫等別人來(lái)原諒自己。

43、踩著垃圾到達(dá)的高度和踩著金子到達(dá)的高度是一樣的。

44、每天告訴自己一次：我真的很不錯(cuò)。

45、人生最大的挑戰(zhàn)沒(méi)過(guò)于戰(zhàn)勝自己！

46、愚癡的人，一直想要?jiǎng)e人了解他。有智慧的人，卻努力的了解自己。

47、現(xiàn)實(shí)的壓力壓的我們喘不過(guò)氣也壓的我們走向成功。

48、心若有陽(yáng)光，你便會(huì)看見(jiàn)這個(gè)世界有那么多美好值得期待和向往。

49、相信自己，你能作繭自縛，就能破繭成蝶。

50、不能強(qiáng)迫別人來(lái)愛(ài)自己，只能努力讓自己成為值得愛(ài)的人。

51、不要拿過(guò)去的記憶，來(lái)折磨現(xiàn)在的自己。

52、汗水是成功的潤(rùn)滑劑。

53、人必須有自信，這是成功的秘密。

54、成功的秘密在于始終如一地忠于目標(biāo)。

55、只有一條路不能選擇――那就是放棄。

56、最后的措手不及是因?yàn)楫?dāng)初游刃有余的自己

57、現(xiàn)實(shí)很近又很冷，夢(mèng)想很遠(yuǎn)卻很溫暖。

58、沒(méi)有人能替你承受痛苦，也沒(méi)有人能搶走你的堅(jiān)強(qiáng)。

59、不要拿我跟任何人比，我不是誰(shuí)的影子，更不是誰(shuí)的替代品，我不知道年少輕狂，我只懂得勝者為。

60、如果你看到面前的陰影，別怕，那是因?yàn)槟愕谋澈笥嘘?yáng)光。

61、寧可笑著流淚，絕不哭著后悔。

62、覺(jué)得自己做得到和做不到，只在一念之間。

63、跌倒，撞墻，一敗涂地，都不用害怕，年輕叫你勇敢。

64、做最好的今天，回顧最好的昨天，迎接最美好的明天。

65、每件事情都必須有一個(gè)期限，否則，大多數(shù)人都會(huì)有多少時(shí)間就花掉多少時(shí)間。

66、當(dāng)你被壓力壓得透不過(guò)氣來(lái)的時(shí)候，記住，碳正是因?yàn)閴毫Χ兂砷W耀的鉆石。

67、現(xiàn)實(shí)會(huì)告訴你，不努力就會(huì)被生活給踩死。無(wú)需找什么借口，一無(wú)所有，就是拼的理由。

68、人生道路，絕大多數(shù)人，絕大多數(shù)時(shí)候，人都只能靠自己。

69、不是某人使你煩惱，而是你拿某人的言行來(lái)煩惱自己。

70、當(dāng)一個(gè)人真正覺(jué)悟的一刻，他放棄追尋外在世界的財(cái)富，而開(kāi)始追尋他內(nèi)心世界的真正財(cái)富。

71、失敗并不意味你浪費(fèi)了時(shí)間和生命，失敗表明你有理由重新開(kāi)始。

72、人生應(yīng)該樹(shù)立目標(biāo)，否則你的精力會(huì)白白浪費(fèi)。

73、山澗的泉水經(jīng)過(guò)一路曲折，才唱出一支美妙的歌。

74、時(shí)間告訴我，無(wú)理取鬧的年齡過(guò)了，該懂事了。

75、命運(yùn)是不存在的，它不過(guò)是失敗者拿來(lái)逃避現(xiàn)實(shí)的借口。

76、人總是在失去了才知道珍惜！

77、要銘記在心：每天都是一年中最美好的日子。

78、生活遠(yuǎn)沒(méi)有咖啡那么苦澀，關(guān)鍵是喝它的人怎么品味！每個(gè)人都喜歡和向往隨心所欲的生活，殊不知隨心所欲根本不是生活。

79、別拿自己的無(wú)知說(shuō)成是別人的愚昧！

80、天空的高度是鳥(niǎo)兒飛出來(lái)的，水無(wú)論有多深是魚(yú)兒游出來(lái)的。

81、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。

82、如果我堅(jiān)持什么，就是用大炮也不能打倒我。

83、我們要以今天為坐標(biāo)，暢想未來(lái)幾年后的自己。

84、日出時(shí)，努力使每一天都開(kāi)心而有意義，不為別人，為自己。

85、有夢(mèng)就去追，沒(méi)死就別停。

86、今天不為學(xué)習(xí)買(mǎi)單，未來(lái)就為貧窮買(mǎi)單。

87、因?yàn)橐粺o(wú)所有這才是拼下去的理由。

88、只要我還有夢(mèng)，就會(huì)看到彩虹!

89、你既認(rèn)準(zhǔn)這條路，又何必在意要走多久。

90、盡管社會(huì)是這樣的現(xiàn)實(shí)和殘酷，但我們還是必須往下走。

91、能把在面前行走的機(jī)會(huì)抓住的人，十有八九都會(huì)成功。

92、你能夠先知先覺(jué)地領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，后知后覺(jué)地苦苦追趕，或不知不覺(jué)地被淘汰。

93、強(qiáng)烈的信仰會(huì)贏取堅(jiān)強(qiáng)的人，然后又使他們更堅(jiān)強(qiáng)。

94、人生，不可能一帆風(fēng)順，有得就有失，有愛(ài)就有恨，有快樂(lè)就會(huì)有苦惱，有生就有死，生活就是這樣。

95、好習(xí)慣的養(yǎng)成，在于不受壞習(xí)慣的誘惑。

96、凡過(guò)于把幸運(yùn)之事歸功于自我的聰明和智謀的人多半是結(jié)局很不幸的。

97、如果我們一直告誡自己要開(kāi)心過(guò)每一天，就是說(shuō)我們并不開(kāi)心。

98、天氣影響身體，身體決定思想，思想左右心情。

99、不論你在什么時(shí)候結(jié)束，重要的是結(jié)束之后就不要悔恨。

100、只要還有明天，今天就永遠(yuǎn)是起跑線。1、最孤獨(dú)的時(shí)光，會(huì)塑造最堅(jiān)強(qiáng)的自己。91松嵐休閑商業(yè)步行街整體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案松嵐休閑商業(yè)步行街目錄：第一部分：黃城商鋪及商業(yè)情況市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)第二部分：松嵐商業(yè)步行街銷(xiāo)售形式分析及結(jié)論

第三部分：松嵐商業(yè)步行街招商形式分析及結(jié)論第四部分：招商營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第五部分：銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第六部分：其它事宜第七部分：實(shí)施障礙分析目錄：第一部分黃城商鋪及商業(yè)情況市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)第一部分第二部分松嵐商業(yè)步行街銷(xiāo)售方式分析及結(jié)論第二部分一、黃縣商鋪所呈現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象及規(guī)律1、重規(guī)劃、看前景。

通過(guò)前段市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)有這樣的規(guī)律：在西二環(huán)路兩側(cè)銷(xiāo)售的商鋪情況很樂(lè)觀，尤其是接近利群規(guī)劃的周?chē)?，銷(xiāo)售率基本超過(guò)90%。此外，更有最高價(jià)值接近10000元每平米的商鋪也銷(xiāo)售一空。主要有：龍門(mén)花園、龍族峰景、紫荊香輝苑等。一、黃縣商鋪所呈現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象及規(guī)律但離利群規(guī)劃漸遠(yuǎn)的商鋪銷(xiāo)售情況也漸差。這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：黃縣人非常注重前景規(guī)劃和預(yù)期，在購(gòu)買(mǎi)商鋪方面，有一定的前瞻思維模式。這點(diǎn)對(duì)我們有利。當(dāng)然，政府在對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了周全的規(guī)劃，西二環(huán)路被定位為龍口新區(qū)的商業(yè)主街，利群的進(jìn)駐自然是錦上添花。但離利群規(guī)劃漸遠(yuǎn)的商鋪銷(xiāo)售情況也漸差。小結(jié)：提示我們?cè)诓僮魑覀兊捻?xiàng)目時(shí)，如何營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域規(guī)劃和前景極為重要，也是重要的銷(xiāo)售推廣松嵐商業(yè)步行街的原則之一。小結(jié)：提示我們?cè)诓僮魑覀兊捻?xiàng)目時(shí)，如何營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域規(guī)劃2、買(mǎi)房貴，回報(bào)低。

我們所說(shuō)“貴”，在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中體現(xiàn)的也是相對(duì)的。比如說(shuō)在黃縣位置不好、氣氛差的商鋪價(jià)格只在3500元左右，這樣的銷(xiāo)售價(jià)格從商業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境看是較低的。但最高房?jī)r(jià)能突破10000元與地級(jí)市商鋪平均價(jià)格相比也不相上下。事實(shí)上我們所說(shuō)的“貴”，應(yīng)該指龍口投資置業(yè)者購(gòu)房總投入與租金回報(bào)相比十分不相應(yīng)。（加例子、數(shù)據(jù)）。2、買(mǎi)房貴，回報(bào)低。值得我們探討的是：是不在意回報(bào)率還是無(wú)法體現(xiàn)回報(bào)率，還是大家習(xí)慣于等待推遲的回報(bào)率？如果體現(xiàn)回報(bào)率，在市場(chǎng)上是否會(huì)形成一種興趣？這是值得我們嘗試的。在諸多在售商業(yè)項(xiàng)目中，我們還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售中坦言過(guò)回報(bào)率的問(wèn)題，大多以未來(lái)前景作為最大的賣(mài)點(diǎn)，為客戶(hù)勾勒。值得我們探討的是：是不在意回報(bào)率還是無(wú)3、市場(chǎng)現(xiàn)況，投資人也很無(wú)奈。

調(diào)查中我們?cè)敿?xì)觀察了各項(xiàng)目在銷(xiāo)售后的租賃情況，大多不盡人意。不是大家不想租——租也租不出去、租不上價(jià)值，這很無(wú)奈！置業(yè)者和經(jīng)營(yíng)者都在等待商業(yè)氛圍的形成。3、市場(chǎng)現(xiàn)況，投資人也很無(wú)奈。二、幾種商鋪銷(xiāo)售形式分析1、賣(mài)規(guī)劃、賣(mài)前景。這類(lèi)項(xiàng)目多處于政府大的規(guī)劃前提下，靠政府拉動(dòng)而成型，大多數(shù)投資置業(yè)者也比較認(rèn)可。銷(xiāo)售商多是在未來(lái)規(guī)劃和前景上對(duì)置業(yè)者進(jìn)行渲染。價(jià)格的體現(xiàn)一般會(huì)表現(xiàn)出中又偏高的特點(diǎn)，例如：煙臺(tái)萊山區(qū)迎春大街、黃縣西二環(huán)路、煙臺(tái)上夼西路等。二、幾種商鋪銷(xiāo)售形式分析2、不看前景，賣(mài)回報(bào)。這類(lèi)項(xiàng)目大多地處不倫不類(lèi)的地段，很難形成的商業(yè)氛圍。又無(wú)政府規(guī)劃，故此將項(xiàng)目銷(xiāo)售給一些只圖眼前利益而乏深謀遠(yuǎn)慮的客戶(hù)。幾年之前這類(lèi)項(xiàng)目頗多。主要體現(xiàn)在：于開(kāi)發(fā)商承諾的多年限的高額回報(bào)，但最終多以數(shù)之不清的法律訴訟告終。從另一方面講，這種方式也能解決一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題。現(xiàn)如今，這種銷(xiāo)售模式已被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士定為房地產(chǎn)界最大的黑洞和陷阱，百姓也略為知曉。2、不看前景，賣(mài)回報(bào)。3、先不賣(mài)，造氣氛。對(duì)于有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，先不賣(mài)造氣氛是財(cái)力的體現(xiàn)。最大的特點(diǎn)就是運(yùn)作流程中的次要性。體現(xiàn)為：整體項(xiàng)目規(guī)劃當(dāng)中，住宅及其他形式產(chǎn)品占絕大多數(shù)，商業(yè)只是很小體積；或是企業(yè)有考慮自留固定資產(chǎn)的想法，才以此方式運(yùn)作。成功項(xiàng)目也較多，例：威海大屋建材裝潢市場(chǎng)。這種方式的操作前提是：必須要壓資金，條件成熟后再銷(xiāo)售。3、先不賣(mài)，造氣氛。4、有氣氛，高價(jià)賣(mài)。

這類(lèi)項(xiàng)目通常對(duì)于任何一方都不用做太多的考慮。多處在老城區(qū)穩(wěn)定商圈的黃金地段，高租金、龐大的租賃市場(chǎng)流、高房?jī)r(jià)是這類(lèi)項(xiàng)目的集中特點(diǎn)。例如：煙臺(tái)陽(yáng)光1004、有氣氛，高價(jià)賣(mài)。5、邊造勢(shì)，邊銷(xiāo)售。事實(shí)上這是第一種方式與第三種方式的結(jié)合。就是先招商后銷(xiāo)售。市場(chǎng)上的成熟運(yùn)作并不多見(jiàn)。這主要原因就在于達(dá)不到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)預(yù)期，一旦簽定租賃協(xié)議，此房無(wú)法銷(xiāo)售；另一方面，想賣(mài)出商業(yè)價(jià)值不造商業(yè)氛圍也不可，這本自身就是一種矛盾。關(guān)鍵是項(xiàng)目當(dāng)中會(huì)有近50%體量的商業(yè)為了形成商業(yè)氛圍只能在等待兩年后才有銷(xiāo)售。如此也同樣存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：兩年后這部分商家經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)退場(chǎng)，會(huì)給項(xiàng)目銷(xiāo)售形成致命的打擊。5、邊造勢(shì)，邊銷(xiāo)售。三、適合松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式及結(jié)論1、松嵐商業(yè)步行街在銷(xiāo)售方面現(xiàn)今所表現(xiàn)出來(lái)的嚴(yán)峻形式（1）松嵐商業(yè)步行街現(xiàn)今還不具備政府給予的直接有影響的規(guī)劃和前景。地處黃縣新老商圈中段，商業(yè)氛圍稀薄地帶。這樣一來(lái)，單純想采用“賣(mài)規(guī)劃賣(mài)前景”的方式可能性幾乎為零，采用“不賣(mài)前景賣(mài)回報(bào)”，但這種方式可操作卻不負(fù)責(zé)任。此外，我們也不能再行考慮“先不賣(mài)造氣氛”的方式。三、適合松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式及結(jié)論（2）客戶(hù)根本不認(rèn)為這里能形成商業(yè)氛圍。大社區(qū)周?chē)纳虡I(yè)體積太大，量太多，而且沒(méi)有集中只有分體。好在我們是一條商業(yè)街，有一定的集中性，多少還能和某一類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)、風(fēng)格市場(chǎng)、品質(zhì)市場(chǎng)相掛靠。但前提也必須是先形成商業(yè)氛圍?；谶@一點(diǎn)，我們可以選擇兩種方式：“先不賣(mài)造氣氛”在之前已經(jīng)被否定。“邊造勢(shì)邊銷(xiāo)售”同樣會(huì)出現(xiàn)后期經(jīng)營(yíng)不善可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的嚴(yán)重創(chuàng)傷，單純運(yùn)用也不周全。（2）客戶(hù)根本不認(rèn)為這里能形成商業(yè)氛圍。（3）價(jià)格無(wú)法定位對(duì)銷(xiāo)售的影響。現(xiàn)今，做松嵐商業(yè)街的銷(xiāo)售，價(jià)格高，不會(huì)被置業(yè)者所接受；價(jià)格低，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)少，“越低越賣(mài)不出去”。這種矛盾是我們要在銷(xiāo)售中重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，也就是說(shuō)怎樣能形成合適的價(jià)格又能被市場(chǎng)所接受。（3）價(jià)格無(wú)法定位對(duì)銷(xiāo)售的影響。2、適合松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式及結(jié)論

綜上所述，單純言及松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式，我們采用：先招商，后銷(xiāo)售

但并不等于“先不賣(mài)，造氣氛”。2、適合松嵐商業(yè)步行街的銷(xiāo)售形式及結(jié)論定中價(jià)、給回報(bào)、拿政策、說(shuō)前景、建氛圍——這是結(jié)合幾種商鋪銷(xiāo)售形式的優(yōu)點(diǎn)組合而成的新形式。定中價(jià)、給回報(bào)、拿政策、說(shuō)前景、建氛圍3、松嵐商業(yè)步行街銷(xiāo)售政策的說(shuō)明（1）買(mǎi)房既簽訂五年委托租賃協(xié)議，并即得兩年租金回報(bào)，回報(bào)比例執(zhí)行7.5%。（2）分解：執(zhí)行7.5%是考慮到現(xiàn)今市場(chǎng)各類(lèi)投資回報(bào)情況而制定的，它的原則不宜過(guò)高，也不宜過(guò)低。羊毛出在羊身上。我們的銷(xiāo)售必須保底，支出要在底價(jià)上累加。起步階段價(jià)格取中，不高不低，后期按市場(chǎng)情況變動(dòng)。3、松嵐商業(yè)步行街銷(xiāo)售政策的說(shuō)明計(jì)算部分：*商業(yè)步行街現(xiàn)在報(bào)價(jià)核算，平均底價(jià)為3320元每平米。*簽五年協(xié)議，按最壞程度打算，要按補(bǔ)貼總房款37.5%考慮。7.5%×5=37.5%*代理公司底價(jià)內(nèi)結(jié)點(diǎn)部分3320×5%應(yīng)累加至底價(jià)之上約166元，3320+166=3486作為運(yùn)算基數(shù)。*其他未見(jiàn)支出或補(bǔ)貼按1%計(jì)算。計(jì)算結(jié)果：（3320+166）÷（1-38.5%）=5668計(jì)算部分：（3）結(jié)論：5668元即成為松嵐商業(yè)步行街總體報(bào)價(jià)的平均值。現(xiàn)今最高底價(jià)為3580元，其報(bào)價(jià)應(yīng)為：（3580+3580×5%）÷（1-38.5%）=6112元最低底價(jià)為2880元，其報(bào)價(jià)應(yīng)為：（2880+2880×5%）÷(1-38.5%)=4917元（3）結(jié)論：5668元即成為松嵐商業(yè)步行街總體報(bào)價(jià)的平均值。第三部分松嵐商業(yè)步行街招商形勢(shì)分析及結(jié)論第三部分一、黃縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)所呈現(xiàn)出的市場(chǎng)現(xiàn)象和特點(diǎn)1、商業(yè)集中區(qū)域較少，主要存在于老區(qū)域。如：花木蘭街、南大街、東市場(chǎng)街所形成的方塊區(qū)域內(nèi)，這是現(xiàn)今百姓和商家意識(shí)當(dāng)中公認(rèn)的商業(yè)繁華區(qū)。除此之外別無(wú)它處。所以，大部分形式的經(jīng)營(yíng)者對(duì)進(jìn)駐此處都較有興趣。一、黃縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)所呈現(xiàn)出的市場(chǎng)現(xiàn)象和特點(diǎn)2、業(yè)態(tài)分散、不規(guī)整，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。我們?cè)谑袌?chǎng)調(diào)查過(guò)程中，無(wú)意識(shí)地發(fā)現(xiàn)了行業(yè)集中區(qū)，如：通信器材大都集中在港城大道兩側(cè)；五金、勞保、小商品集中在北大街；電腦、電子大都集中在港城大道兩側(cè)；休閑服飾主要集中在花木蘭街區(qū)域和南大街區(qū)域；婚紗攝影大多集中在絳水河?xùn)|路。這些商業(yè)業(yè)態(tài)雖在同一區(qū)域內(nèi)占的比例較多，但多為無(wú)規(guī)律分散的、穿插性的營(yíng)業(yè)。這一點(diǎn)和地級(jí)市相比有所不同，缺少像專(zhuān)業(yè)的電腦市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)小商品批發(fā)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)服裝市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)的通訊器材市場(chǎng)等。黃縣大多以獨(dú)立店面存在。2、業(yè)態(tài)分散、不規(guī)整，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。3、知名品牌普及性不高，品質(zhì)中層。街邊店是黃縣主要的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，能看到的品質(zhì)上層、規(guī)劃超前、服務(wù)絕佳的這樣的店面并不多。這與一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)、習(xí)慣、定位是有一定關(guān)系的。自然黃縣商業(yè)的品質(zhì)性也無(wú)法和地級(jí)城市相比較。3、知名品牌普及性不高，品質(zhì)中層。4、品質(zhì)與品牌的支撐依然依靠振華和博商。在市調(diào)過(guò)程中我們準(zhǔn)備想考察的一些品牌，但這些品牌大多集中在兩家規(guī)模性的購(gòu)物商城內(nèi)，在外無(wú)獨(dú)立店面所以博商和振華現(xiàn)在所形成的就是對(duì)黃縣高端消費(fèi)人群的壟斷。4、品質(zhì)與品牌的支撐依然依靠振華和博商。5、品牌店面的成立大多是三線加盟或自創(chuàng)、自行發(fā)展的較不錯(cuò)的當(dāng)?shù)仄放啤Ｊ艿胤较M(fèi)能力和消費(fèi)總量的影響，往往一些品牌只允許黃縣有一家店面。所以這樣的拉動(dòng)難度很大。同時(shí)高檔品牌進(jìn)駐商場(chǎng)并被扣除很大的利潤(rùn)點(diǎn)也只能是無(wú)奈的選擇。5、品牌店面的成立大多是三線加盟或自創(chuàng)、自行發(fā)展的較不錯(cuò)的當(dāng)6、好地段售價(jià)高但租金回報(bào)也相對(duì)低，不好的地段售價(jià)低租金回報(bào)更低。我們做過(guò)一些市場(chǎng)問(wèn)卷，其中最讓我們驚訝的有這么個(gè)案例。地處旺街三層樓200平米租金每年十萬(wàn)當(dāng)時(shí)購(gòu)房6000/平米，按十萬(wàn)租金確實(shí)大到8%多是非常好投資，但再行轉(zhuǎn)讓后，房主要價(jià)1.5萬(wàn)/平米。在投資者回報(bào)率只能拿到3%左右。另外市場(chǎng)上現(xiàn)在出現(xiàn)最低售價(jià)的商鋪3500元/平米左右，但租金大多體現(xiàn)為不超過(guò)20000元，回報(bào)率4%左右。這種情況也只出現(xiàn)在個(gè)別商鋪上，大多數(shù)出租困難，仍未找到合適商家。6、好地段售價(jià)高但租金回報(bào)也相對(duì)低，不好的地段售價(jià)低租金回報(bào)二、松嵐商業(yè)步行街招商面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)及具體問(wèn)題1、市場(chǎng)上形成已久的、根深蒂固的片面理論調(diào)查當(dāng)中不管是商家還是普通消費(fèi)者在讓其展望松嵐商業(yè)步行街前景時(shí)大多持反對(duì)意見(jiàn)，認(rèn)為這里不可能形成有規(guī)模的商業(yè)氛圍，即使形成了那也是幾年以后的事情。大家公認(rèn)的商業(yè)繁華區(qū)就只可能是在老城區(qū)，新城區(qū)要想形成也欠很長(zhǎng)時(shí)間，我們?cè)谡猩踢^(guò)程中要攻克這種主流意識(shí)難度極大。二、松嵐商業(yè)步行街招商面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)及具體問(wèn)題2、超低的租金現(xiàn)階段我們的商業(yè)店鋪及周?chē)牡赇仯瑒e說(shuō)收租金，就算免租大多數(shù)人都持懷疑態(tài)度，何況這種情況下的租金在銷(xiāo)售時(shí)根本形成不了任何說(shuō)服力。2、超低的租金2、無(wú)人愿意先吃“螃蟹”大家擔(dān)心的是先進(jìn)，到底是能吃“螃蟹”，還是要“倒大霉”。因此大多數(shù)人都持觀望態(tài)度，說(shuō)詞上基本一致：“等某某進(jìn)了我再進(jìn)”。2、無(wú)人愿意先吃“螃蟹”4、建筑結(jié)構(gòu)、大環(huán)境和業(yè)態(tài)的沖突

我們的建筑是現(xiàn)房，主結(jié)構(gòu)無(wú)法變更。

如果這里是一條個(gè)性化的美食一條街，從市場(chǎng)操作而言我們完全可以做到，但結(jié)構(gòu)和區(qū)域特點(diǎn)又不能完全滿(mǎn)足。比如說(shuō)進(jìn)深小、停車(chē)不便、無(wú)法解決油煙排放，營(yíng)業(yè)本身的雜亂對(duì)周邊社區(qū)的影響等。我們也可以把它定位成龍口首個(gè)燈紅酒綠的休閑區(qū)。市場(chǎng)上也可以操作，但影響很壞。4、建筑結(jié)構(gòu)、大環(huán)境和業(yè)態(tài)的沖突5、業(yè)態(tài)單一引進(jìn)的的矛盾

如果考慮其他專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)，松嵐商業(yè)步行街總體商業(yè)體積超出了區(qū)域經(jīng)濟(jì)所能承受的能力，供需可能失調(diào)。6、品牌店面招商的難度

正因?yàn)辇埧谑惺强h級(jí)市，品牌商家大多為三線加盟，往往這類(lèi)品牌對(duì)這樣的城市只做一個(gè)店面的定位和加盟。我們?nèi)绻猩踢@類(lèi)品牌就相當(dāng)與現(xiàn)今的老商圈搶市場(chǎng)，是相當(dāng)有難度的。5、業(yè)態(tài)單一引進(jìn)的的矛盾二、適合松嵐商業(yè)步行街的招商形式及結(jié)論1、結(jié)合市場(chǎng)上現(xiàn)存的業(yè)態(tài)及松嵐商業(yè)步行街實(shí)際情況提出我們的招商原則：要休閑、講品牌、創(chuàng)特色、細(xì)劃分、應(yīng)需求二、適合松嵐商業(yè)步行街的招商形式及結(jié)論*項(xiàng)目案名正式確定為——松嵐休閑商業(yè)步行街*功能表現(xiàn)：集休閑、餐飲、娛樂(lè)、服裝飾品、生活配套、多種功能為一體的商業(yè)步行街*服裝飾品、餐飲重點(diǎn)招商為休閑類(lèi)品牌*項(xiàng)目案名正式確定為——松嵐休閑商業(yè)步行街*只選品牌，不選雜牌。國(guó)家知名品牌、區(qū)域知名品牌、地方知名品牌三種*所謂細(xì)劃分是在業(yè)態(tài)規(guī)劃當(dāng)中從人性化因素考慮，主要業(yè)態(tài)要集中、配套型業(yè)態(tài)要接近社區(qū)。中間要穿插可供人們休息和放松的休閑性餐飲配套機(jī)構(gòu)。*創(chuàng)特色就是要做成講休閑、有品質(zhì)、品牌化購(gòu)物和休閑相結(jié)合的龍口第一特色商業(yè)步行街*只選品牌，不選雜牌。國(guó)家知名品牌、區(qū)域知名品牌、地方知名品2、招商政策詳解先“免”再“低”給“支持”2、招商政策詳解1）具體說(shuō)來(lái)：硬性政策：我們執(zhí)行簽五年合約免兩年租金的招商政策適合時(shí)宜的制定創(chuàng)業(yè)開(kāi)辦基金的支持政策對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的劃分，并按規(guī)劃進(jìn)駐對(duì)特殊行業(yè)招商，采用成品店面裝修招商政策實(shí)施政府對(duì)松嵐商業(yè)步行街的特殊政策1）具體說(shuō)來(lái)：軟性政策：成立經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)業(yè)態(tài)、物業(yè)做有效管理提供經(jīng)營(yíng)策劃及推廣思路適合時(shí)宜的對(duì)商業(yè)街進(jìn)行整體宣傳適合時(shí)宜的為進(jìn)駐商家統(tǒng)一組織促銷(xiāo)活動(dòng)設(shè)立公交路線，拉動(dòng)區(qū)域人流軟性政策：2）分解例：兩層共130㎡，租五免二

即執(zhí)行每年2萬(wàn)元租金，五年共計(jì)十萬(wàn)元。但由于執(zhí)行租五免二，頭兩年不用交租金，后三年每年付3.33萬(wàn)元。這樣算來(lái)承租者五年平均每年租金事實(shí)上承擔(dān)了1.2萬(wàn)元2）分解***（20000*5-20000*2）÷5=12000元（五年平均每年房租為12000元）***100000÷3=33333元（五免二執(zhí)行前兩年不交租金，后三年每年約為3.4萬(wàn)元）有必要執(zhí)行基金政策的話，我們可適當(dāng)給租賃者總房款1％-3％的錢(qián)數(shù)作為啟動(dòng)資金休閑商業(yè)步行街整體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案講義課件三層（230㎡）租金暫定為每年35000元***（35000*5-35000*2）÷5=21000元（五年平均每年房租為21000元）***35000*5÷3=58333.333（五免二執(zhí)行前兩年不交租金，后三年每年約為5.8萬(wàn)元）備注：根據(jù)各房源位置及規(guī)劃情況單獨(dú)制定租金政策三層（230㎡）租金暫定為每年35000元3）租賃政策和銷(xiāo)售政策相結(jié)合后的計(jì)算例：租賃商家按我們的政策租賃一套兩層130平方米的房子，其明細(xì)如下：租賃商家方面：租金為10萬(wàn)元。后三年每年約3.33萬(wàn)元假設(shè)給予2％啟動(dòng)基金應(yīng)為15233元3）租賃政策和銷(xiāo)售政策相結(jié)合后的計(jì)算投資購(gòu)房者：房?jī)r(jià)售價(jià)為每平方米5859元，二層面積為130平方米，總投入為761670元共五年每年可拿到總房款7.5％租金回報(bào)，這部分等于285626元開(kāi)發(fā)商：我們要拿到的底價(jià)均價(jià)為3320元每平方米保守確定返還貼補(bǔ)租金為285626元給予商家啟動(dòng)基金為15233元代理公司底價(jià)拐點(diǎn)為21580元預(yù)計(jì)無(wú)形支出按總房款1％算7617元投資購(gòu)房者：公式：（3320+3320*0.05）÷（1-0.375-0.1-0.2）≈5859元這即為這種招商方式情況下底價(jià)平均價(jià)房源對(duì)外銷(xiāo)售的報(bào)價(jià)公式：3、業(yè)態(tài)劃分

3、業(yè)態(tài)劃分4、業(yè)態(tài)劃分考慮美容美體：不一定選擇繁華地段，適宜選擇環(huán)境幽雅的地方。規(guī)劃2—3家在步行街的兩頭各一家，中間一家。松嵐的結(jié)構(gòu)適合做美容：安排在三層商鋪，一樓做休息廳，二、三樓做美容單間步行街周?chē)懈叨讼M(fèi)人群，大多是公務(wù)員、商人等有錢(qián)人。品牌選知名連鎖品牌，目標(biāo)指向周邊社區(qū)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中青年女性入駐數(shù)量定位三家，包括現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)業(yè)的一家。如果數(shù)量少可能無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)人群。因?yàn)槊廊菰旱漠a(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)理念不同，同時(shí)消費(fèi)者的愛(ài)好不同，單獨(dú)一家難以對(duì)消費(fèi)者形成吸引力，無(wú)法形成選擇性。4、業(yè)態(tài)劃分考慮美發(fā)美發(fā)應(yīng)選擇在繁華、人多、熱鬧的地段。步行街應(yīng)設(shè)高檔美發(fā)店比如標(biāo)榜、西雅圖、倪靜。高檔美發(fā)店主要是針對(duì)逛街時(shí)尚年輕人和周?chē)邫n消費(fèi)人群。步行街結(jié)構(gòu)適合做美發(fā)，一層剪發(fā)，有衛(wèi)生間可設(shè)洗頭區(qū)，二層做頭。將現(xiàn)有不合理的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，如改大面積落地窗，門(mén)頭小門(mén)改成寬敞明亮的大門(mén)。美發(fā)店目標(biāo)指向中青年、時(shí)尚年輕人群。入駐數(shù)量安排為三家，因?yàn)楦鞯觑L(fēng)格不一樣。應(yīng)當(dāng)分布在熱鬧區(qū)，如音像店、流行飾品店周?chē)?。美發(fā)健身黃城人健身消費(fèi)意識(shí)淡薄、無(wú)大的健身場(chǎng)所，規(guī)模較小，大約三百平米，而且不在花木蘭街等繁華街道，地段偏僻,無(wú)知名連鎖品牌，大多為私人開(kāi)的健身會(huì)所。步行街里面不適合經(jīng)營(yíng)健身會(huì)所，在靠近北大街的商鋪比較合適，主要是可以做大氣的門(mén)頭，有個(gè)好的宣傳效果。消費(fèi)的目標(biāo)人群為公務(wù)員、白領(lǐng)等高端人群。步行街規(guī)劃數(shù)量為一家，面積不小于1000平米左右。健身醫(yī)療設(shè)施配套周邊社區(qū)必備配套:診所、藥房合適適合單層商鋪，二層利用率不大。診所一樓可做觀察區(qū)。二樓做輸液區(qū)。目前周邊區(qū)只有藥房、牙科門(mén)診，沒(méi)有普通門(mén)診。目標(biāo)指向?yàn)橹苓吶巳?。步行街?guī)劃診所、藥房各一家，安排在靜一些的商家周?chē)谒蓫?、松青大門(mén)區(qū)域，便于居民進(jìn)出方便。醫(yī)療設(shè)施配套餐飲應(yīng)以餐飲為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，方便快捷。特色餐飲目標(biāo)人群是逛街人群和周?chē)舷掳鄷r(shí)間緊張的居民、步行街的商家老板、營(yíng)業(yè)員等。快餐數(shù)量為一家（三層），特色火鍋為一家（三層）位置定在日寶中間門(mén)洞位置，便于逛街者就近就餐，不必步行街兩頭來(lái)回奔波。餐飲娛樂(lè)：網(wǎng)吧、電玩、兒童娛樂(lè)、桌球選擇面積需大，如：一層桌球，二層電玩，三層兒童娛樂(lè)（間數(shù)可以通開(kāi)，立體經(jīng)營(yíng)，各層可為不同經(jīng)營(yíng)老板）對(duì)于桌球：進(jìn)深太短，晚上噪聲太大擾民，多層不易于管理。指向人群：為逛街年輕人，周邊年輕人。網(wǎng)吧定為3家（一個(gè)三層，兩個(gè)兩層）數(shù)量稍多，兩家較為合適，面積應(yīng)差不多?？膳c快餐等臨近，于步行街中間位置。娛樂(lè)：網(wǎng)吧、電玩、兒童娛樂(lè)、桌球影樓：大型影樓一般位于市中心繁華地段，都提供鮮花、婚慶方面的服務(wù)。如：巴黎春天、夢(mèng)巴黎（三層1000平米）一樓可以擺放婚紗模特，樓上化妝或存一些物品。指向人群為準(zhǔn)備結(jié)婚青年，時(shí)尚青年（拍寫(xiě)真）在繁華地段人流量大，做宣傳可提高知名度。入駐數(shù)為3家，均為3層，單獨(dú)一家不好做，適合集中經(jīng)營(yíng)（放在三層集中區(qū)），周?chē)皩?duì)面商鋪為休閑服飾。影樓：花店：步行街適合兩層大型特色花店。一層擺放鮮花盆景，二樓擺放絹花或做花藝加工。目標(biāo)指向高雅有品位的消費(fèi)群，步行街規(guī)劃為一家，與音像店、影樓臨近，與步行街的兩側(cè)。花店：日常用品：包括干洗店、音像店、西點(diǎn)作為周邊生活配套（賽維干洗、愛(ài)書(shū)人音像、巧媳婦西點(diǎn)）規(guī)劃音像、西點(diǎn)各兩家，干洗店一家備用兩家，西點(diǎn)兩層、音像兩層商鋪，干洗店兩層，一層接待臺(tái)二層擺機(jī)器日常用品：女性?xún)和闷钒▋?nèi)衣，飾品，兒童玩具流行飾品（吉百利等）二層利用率低面積單層約90平，消費(fèi)人為年輕人兒童玩具（奧特曼，藍(lán)貓）大人帶兒童來(lái)消費(fèi)女性用品3家。兒童游樂(lè)一家，可選三層商鋪根據(jù)調(diào)查黃縣暫時(shí)無(wú)兒童游樂(lè)園飾品，游樂(lè)應(yīng)安排在鬧區(qū)，可與娛樂(lè)相鄰女性?xún)和闷贩棿笃放疲B鎖，加盟，以休閑服飾為主，針對(duì)年輕人，學(xué)生一層利用率大，二層可做倉(cāng)庫(kù)三層基本用不上步行街規(guī)劃入駐26家（二層的商鋪規(guī)劃21家，三層的規(guī)劃有5家）即將建成的麥購(gòu)經(jīng)營(yíng)模式比較有特點(diǎn)，其一層為男裝，二層為女裝，三層為牛仔服飾自助銀行在商業(yè)街兩頭各設(shè)一處自助銀行服飾5、對(duì)于特殊商業(yè)業(yè)態(tài)制定特殊招商政策品牌服裝店的招商除以上政策外再增加每平方米300——400元的裝潢支持，當(dāng)然工程實(shí)施盡量控制在甲方管轄范圍內(nèi)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)商鋪的人群售價(jià)自然上漲300——400元，兩者應(yīng)互相對(duì)應(yīng)。如有特殊商業(yè)業(yè)態(tài)可能要出現(xiàn)的特殊情況，我們?nèi)钥梢圆捎猛瑯拥姆椒ㄟ\(yùn)作。這類(lèi)商鋪在銷(xiāo)售報(bào)價(jià)當(dāng)中充其量也不會(huì)超過(guò)每平方米6500元價(jià)格，是可以形成銷(xiāo)售說(shuō)服力的。5、對(duì)于特殊商業(yè)業(yè)態(tài)制定特殊招商政策第四部分招商營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第四部分招商營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、營(yíng)銷(xiāo)推廣的主線及原則1、主動(dòng)出擊，尋找招商源進(jìn)行實(shí)際推薦和談判。

一旦我們招商政策確定，不管采用何種宣傳方式，我們都必須做到主動(dòng)出擊。前期所造成的影響仍然使很多經(jīng)營(yíng)者對(duì)這里將信將疑，在這種前提下，商家主動(dòng)登門(mén)洽談幾率很低。一、營(yíng)銷(xiāo)推廣的主線及原則2、招商人員要充分說(shuō)明松嵐商業(yè)步行街對(duì)外招商的軟硬政策，要面面俱到，要表明政府及開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)商業(yè)街的決心和力度。3、迎合商家的心理需求，大力宣傳政府區(qū)域的規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展的前景。4、將我們的業(yè)態(tài)劃分視為最科學(xué)的劃分，并捆綁商業(yè)運(yùn)行公司對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行了細(xì)致指導(dǎo)。為此，在招商態(tài)度上要堅(jiān)定，位置選定嚴(yán)格執(zhí)行招商業(yè)態(tài)劃分圖表所示，不得更改。5、處處體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)形象，大張旗鼓。6、善用各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)策略變相造勢(shì)。2、招商人員要充分說(shuō)明松嵐商業(yè)步行街對(duì)外招商的軟硬政策，要面二、招商源取得及接洽方式招商源取得方式：DM直銷(xiāo)，走訪。報(bào)紙廣告客戶(hù)反介紹政策拉動(dòng)（比如：在你進(jìn)入后如果再拉動(dòng)其他品牌或朋友加入，在他的原招商硬政策