臺州三區(qū)樓盤調(diào)查報告

臺州三區(qū)樓盤調(diào)查報告2021年4月報告框架1、臺州區(qū)域環(huán)境情況區(qū)域環(huán)境調(diào)研區(qū)域產(chǎn)品調(diào)研區(qū)域需求調(diào)研2、臺州三區(qū)樓盤剖析椒江樓盤分析路橋樓盤分析黃巖樓盤分析三區(qū)樓盤開展情況3、未來市場走向分析臺州區(qū)域環(huán)境情況區(qū)域環(huán)境區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域需求1臺州房地產(chǎn)政策：房產(chǎn)政策力度不斷加大，制度日趨完善。調(diào)控政策：2021年臺州市新建商品住房價格上漲幅度要控制在當年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi)，切實將新建住房價格控制在合理水平。貸款政策：一、職工家庭〔包括借款人、配偶及未成年子女，下同〕使用住房公積金貸款購置首套普通住房，套型建筑面積在90平方米〔含〕以下的，貸款首付比例不低于20%；套型建筑面積90平方米以上的，貸款首付比例不低于30%。二、職工家庭現(xiàn)有人均住房建筑面積低于臺州市統(tǒng)計部門公布的2021年度人均住房建筑面積42.91平方米，為改善居住條件購置第二套普通自住住房的，可申請第二套住房公積金貸款。三、第二套住房公積金貸款首付比例不低于60%，貸款利率按同期首套住房公積金貸款利率1.1倍執(zhí)行。四、暫停向購置第三套及以上住房的家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。根據(jù)全市各縣區(qū)國土資源局資料統(tǒng)計，2007年，土地出讓成交金額為51.15億元；2021年，土地出讓成交金額為53.07億元；2021年，土地出讓成交金額為109.06億元；2021年土地出讓成交金額為153.94億元。由此可見，2021年，土地出讓面積有了一定下滑，但是成交金額卻高于2021年，說明2021年這一年，臺州的土地價格上漲了很多，也由于漲價，導致2021年開發(fā)商拿地的面積并不多，2021年臺州房地產(chǎn)市場供不應求，開盤樓盤較少。土地出讓情況：土地價格在不斷上漲，導致房價偏高樓盤銷售情況：2021年臺州樓市依然穩(wěn)步上升，保障房建設力度加大。2021年臺州房價總體上持穩(wěn)步上升水平，從臺州市房地產(chǎn)管理處的數(shù)據(jù)上看，今年臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)144㎡〔含〕以上的商品房銷售均價是14647.29元/平方米。臺州新盤依然供不應求，出現(xiàn)“有錢難為無房可買〞的為難局面。造成臺州房源緊張的原因，很大程度上和2021年的“房票門〞事件有關(guān)。臺州市不少銀行因為貸款額度緊張，拉長貸款發(fā)放的周期，貸款購房已日益走進困局。2021年全國擬建保障性住房規(guī)模高達1000萬套，中國的保障房建設將進入黃金期。據(jù)?臺州市區(qū)住房保障建設規(guī)劃?說明，到2021年底，本市將住房保障覆蓋到當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入80％以下的住房困難家庭，根本解決10463戶城市低收入住房困難家庭的根本居住問題。

臺州樓市概況臺州目前樓市呈現(xiàn)以下特征：1、臺州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的開展，已經(jīng)從前幾年的高速開展期向成熟期過度，從土地成交到商品房銷售等一系列的流程制度日趨完善，行業(yè)也穩(wěn)步開展。2、臺州在一、二線城市樓市限購嚴厲的政策下，臺州樓市根據(jù)實際的趨勢出臺了相應的政策，但房價依然沒有動搖，觀望勢態(tài)濃厚，隨著時間的推移，短期限購政策的調(diào)整，樓市可能會形成恢復性反彈。3、臺州樓市從剛性需求向投資型轉(zhuǎn)變，隨著樓盤的開發(fā)的加快，樓房市場都趨于成熟，并逐漸趨于正規(guī)化。臺州三區(qū)樓盤剖析椒江區(qū)路橋區(qū)黃巖區(qū)2行政商務區(qū)老城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市政府ACDEFBGHIJKPOMLN椒江區(qū)樓盤概況編號樓盤名地理位置占地總建容積率用途綠化率%開盤時間A香格里拉行政文化區(qū)，市政府中心地帶522671385072.65住宅402005-12-1B云頂佳苑------C萬家華庭33867897472.65住宅402006-3-15D玉蘭廣場西商務區(qū)1406662886002.01商業(yè)，住宅302009年5月E東泰華庭320001180002.97住宅182006-11-1F鉑晶國際花園西商務區(qū)以西591811476872.53普通住宅商住32.411年4月G頤景名苑1644374254161.96普通住宅商鋪30.811年1月H新明半島2396484336281.7公寓別墅3307年I臺州中央花園葭芷大轉(zhuǎn)盤712931568002.2商業(yè)住宅3012年J同人陽光35333820002.32普通住宅公寓3511年4月K瑞景名苑867001700002.0住宅3309年7月L白云山壹號新老城區(qū)交匯點1200002800001.92住宅3510年7月M景元南苑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)92096260002.0普通住宅別墅3010年9月N香墅灣1387672045421.7住宅公寓別墅3011年9月O名豪公館東商務區(qū)10843326052.49住宅商業(yè)2511年5月P棕櫚陽光22549789213.5住宅2511年下半年頤景名苑源自英倫，貴脈傳承，城市未來核心項目規(guī)模及規(guī)劃占地18.7萬㎡，總建42.7萬㎡，容積率1.96綠化率30.8%，建筑密度27.1%一批：288套，三房105㎡，78套，27.1%；三房142㎡，66套，22.9%；四房174-193㎡，129套，44.8%；躍層四房231㎡，15套，5.2%二批：372套，三房105-142㎡，290套，77.9%；四房174-196㎡，52套，14.0%；六房235㎡，30套，8.1%；三批：310套，二房89㎡，55套，17.7%，三房105-141㎡，192套，61.9%；四房174㎡，38套，12.2%；六房209-229㎡，25套，8.06%四批：296套，三房105㎡，72套，24.3%；三房131-144㎡，198套，66.9%；四房177-180㎡，26套，8.8%；二房已售46套，可售9套，銷售率83.6%三房已售681套，可售215套，銷售率76.0%四-六房已售274套，可售41套，銷售率87.0%目前狀態(tài)11年1月9日開盤，預計工期10年9月20日-12年7月11日，目前主體在建。評價區(qū)位：行政商務區(qū)以西5分鐘內(nèi)車程，離老城區(qū)較遠配套：靠近碧海明珠小區(qū)，配套較為齊全。環(huán)境：周邊新明半島，鉑晶國際花園等多個樓盤開發(fā)，未開發(fā)地區(qū)環(huán)境較差優(yōu)勢：遠離市中心污染，噪聲，空氣等污染較少劣勢：樓盤內(nèi)層建筑和別墅區(qū)靠近小區(qū)，樓盤品質(zhì)會有所下降。本案白云山西路臺州大道小區(qū)頤景名苑在售本案白云山西路學院路鉑晶國際花園20萬方傳世筑品，創(chuàng)建國家康居示范住宅項目規(guī)模及規(guī)劃占地5.9萬㎡，總建14.7萬㎡，容積率2.53，綠化率32%一期：328套，60套保留。剩余268套，195套參加搖號，二房57㎡，24套，8.9%；三房119-140㎡242套，90.3%；四房230㎡，2套，0.7%預計二期：總248套，二房84㎡，30套，12.1%；三房119-176㎡，216套，87.1%；四房243㎡，2套，0.8%預計三期：總72套，二房84㎡，34套，47.2%；三房176㎡，34套，47.2%；四房243㎡，4套，5.5%一期：二房已售23套，可售1套，銷售率95.8%三房已售148套，可售94套，銷售率61.1%四-六房已售2套，可售0套，銷售率100.0%目前狀態(tài)11年4月23日一期開盤，預計工期11年12月30日，目前主體在建。評價區(qū)位：行政商務區(qū)以西5分鐘內(nèi)車程，離老城區(qū)較遠。配套：靠近碧海明珠小區(qū)，配套較為齊全。環(huán)境：周邊民房和未開發(fā)地段很多，環(huán)境欠佳。優(yōu)勢：較頤景名苑和新明半島，離市中心較近，右側(cè)學院路小學在建，區(qū)位優(yōu)勢明顯。劣勢：樓盤本身容積較高，樓層品質(zhì)不如頤景名苑和新明半島。鉑晶國際花園在售新明半島新明半島法式園林全景洋房，打造地產(chǎn)的勞斯萊斯項目規(guī)模及規(guī)劃占地23.96萬㎡，總建43.4萬㎡，容積率1.697，綠化率33.8%，建筑密度22.15%一期：共18幢小高層和高層，涵碧軒4幢，映荷軒10幢，林語軒4幢，已全部售罄。二期：排屋36-53號235-311㎡，共81套，63套參加實名制搖號；高層共406套，三房116㎡，91套，22.4%；三房133㎡，87套，21.4%；四房162-174㎡，151套，37.2%；四房233-261㎡，77套，18.9%三期未開盤。一期：全部售罄。二期：基本已經(jīng)售罄，余230㎡排屋2套，250㎡四居3套。目前狀態(tài)11年3月2日二期開盤，一期已經(jīng)交房，二期主體在建。評價區(qū)位：行政商務區(qū)以西5分鐘內(nèi)車程，離老城區(qū)較遠。配套：附近低端民房小區(qū)，高端配套無法短期跟進。環(huán)境：毗鄰永寧河，樓盤西面環(huán)境較好，東面民房小區(qū)眾多且松散，感官較差。優(yōu)勢：樓盤自身品質(zhì)較高，容積率低，環(huán)境較好，是遠離市中心的安靜住所。劣勢：周邊配套低端，底層商鋪去化難度大，自身配套跟進較慢。本案白云山西路臺州大道售罄名豪公館名豪公館新古典主義風尚公館，城市中央，上層峰會項目規(guī)模及規(guī)劃占地1.08萬㎡，總建3.26萬㎡，容積率2.49，綠化率25%，建筑密度34.5%預計開盤推出：總166套，一房44-60㎡，72套，三房88㎡，72套，一房和三房可組合成四房133㎡，三房138㎡，14套，躍層二房109㎡，6套，躍層五居220㎡，2套。目前狀態(tài)11年5月開盤，目前主體在建。評價區(qū)位：位于東商務區(qū)，行政文化區(qū)南側(cè)，在城市的繁華地段。配套：周邊配套齊全，娛樂服務等設施完善。環(huán)境：周邊眾多小區(qū)環(huán)繞，商業(yè)繁華。優(yōu)勢：位于城市市中心，地段條件好，辦公便捷。劣勢：城市中心污染較為嚴重，生活舒適度欠佳，樓盤本身房型面積較小，樓盤較小導致品質(zhì)降低。本案市府大道東海大道白云山南路中心大道未開盤棕櫚陽光本案市府大道東海大道白云山南路中心大道棕櫚陽光立體化園林體系，領銜新都市生活項目規(guī)模及規(guī)劃占地2.2萬㎡，總建4.8萬㎡，容積率2.4，綠化率25%，建筑密度35%規(guī)劃房型：全部為三房，1,2號樓11層，單層118㎡+86㎡+85㎡+125㎡；3、4、5、6、7、8號樓6層，單層134㎡+133㎡；

9、10號樓11層，單層112㎡*10+93㎡*8目前狀態(tài)11年5月開盤，目前主體在建。評價區(qū)位：位于東商務區(qū)，行政文化區(qū)南側(cè)，在城市的繁華地段。配套：周邊配套齊全，娛樂服務等設施完善。環(huán)境：東商務區(qū)以北，周邊環(huán)境感觀較差。優(yōu)勢：本身三房戶型多樣，靠近商務區(qū)，行政文化區(qū)。劣勢：城市中心污染較為嚴重，生活舒適度欠佳，地段較名豪公館相對較遠。未開盤景隆公館景隆公館立體化園林體系，領銜新都市生活項目規(guī)模及規(guī)劃占地5.49萬㎡，總建12.08萬㎡，容積2.2，綠化率30%規(guī)劃房型：130-140㎡三房，170-198㎡四房目前狀態(tài)11年下半年開盤評價區(qū)位：位于未來中心商務區(qū)南側(cè)配套：目前周邊配套設施較差環(huán)境：體育中心東側(cè)，未開發(fā)地段較多。優(yōu)勢：未來中心商務區(qū)以南，升值潛力巨大。劣勢：近期無法形成商業(yè)氛圍，發(fā)展較為緩慢。未開盤本案中心大道東海大道臺州大道白云山西路椒江樓盤未來功能分區(qū)環(huán)白云山的生態(tài)高端居住地段外環(huán)成熟城市圈的實用性，精致型住宅中央商務區(qū)未來城市中心的高端科技型，標志性建筑城區(qū)以西追求高端，生態(tài)，科技，舒適性的養(yǎng)生住宅東南面集中式公寓小區(qū)板塊

中心經(jīng)濟區(qū)轉(zhuǎn)移椒江樓盤概況1、椒江樓盤由于中心商務區(qū)的規(guī)劃建成，在商務區(qū)周邊會形成新的經(jīng)濟區(qū)，以后的開發(fā)潛力非常巨大，將來規(guī)劃中的樓盤大局部集中在商務區(qū)周邊一帶。該地塊樓盤房型面積普遍偏大，在樓盤的整體包裝上，表達高端、生態(tài)、舒適的特點，在推廣策略上也表達未來升值潛力的理念。2、老城區(qū)和已開發(fā)的東商務區(qū)更多是依托于已經(jīng)有的周邊商業(yè)配套，樓盤戶型面積相對較小，在設計上追求實用性和精致性。在這類住房的各戶中，投資性客戶的吸引力不大，主要以剛需為主。在樓盤推廣策略上，很多表達樓盤的實用價值，周邊的配套完善，在升值潛力和生態(tài)概念上設計較少。3、未來椒江總體的樓盤走勢往中心商務區(qū)和南面經(jīng)濟開發(fā)區(qū)靠攏，在樓盤的整體設計中，表達科技性，舒適性，生態(tài)性的高品質(zhì)住宅。椒江樓市在未來將呈現(xiàn)較快穩(wěn)定開展。行政商務區(qū)城南老城區(qū)城西住宅區(qū)城北開發(fā)區(qū)DBCGHJFEKILAA編號樓盤名地理位置占地總建容積率用途綠化率%開盤時間A碧波家園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)76312302641.97安置住宅31.211年1月25日B剛泰尚品25505929003.18商住3011年5月9日C臺州世貿(mào)中心-100000-公寓,寫字樓,商鋪,商住-12年D剛泰一品行政商務區(qū)1097402683292.0普通住宅,公寓,商鋪,商住-待定E御景灣19417466002.40住宅592010年10月F幸福人50普通住宅,商鋪,商住-2010年8月13日G璽墅經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以東54339824382.00普通住宅,公寓,商住3011年下半年H城市港灣-7500002.00普通住宅4008年5月I秀水銘苑城南老城區(qū)712931568002.2商業(yè)住宅3012年J方林苑8581.3723889.782.80普通住宅,商鋪,商住2511年上半年K香樟湖畔新老城區(qū)交匯點972001900002.3普通住宅,別墅4206年9年28日L玫瑰園2900003000001.09普通住宅,別墅-10年3月28日剛泰尚品本案雙水路騰達路靈山街剛泰尚品潛力地段，品質(zhì)領跑居住價值項目規(guī)模及規(guī)劃占地2.5萬㎡，總建9.2萬㎡，容積3.18，綠化率30%規(guī)劃房型：163-185㎡三房為主，配置少量四房。目前狀態(tài)11年5月9號開盤，目前主體在造。評價區(qū)位：城北開發(fā)區(qū)以西配套：目前周邊配套設施較差環(huán)境：碧波家園安置小區(qū)附近，未開發(fā)地段很多。優(yōu)勢：未來政府行政中心規(guī)劃地段，潛力巨大劣勢：近期無法形成商業(yè)氛圍，居住條件不佳。在售御景灣御景灣新古典主義建筑風格與現(xiàn)代造型手法相結(jié)合項目規(guī)模及規(guī)劃占地1.9萬㎡，總建4.6萬㎡，容積3.18，綠化率30%整個小區(qū)由3幢18層板式建筑、1幢點式10層LOFT公寓式酒店和西側(cè)沿街一層高檔休閑商業(yè)建筑組成。目前狀態(tài)11年5月9號開盤，目前主體在造。評價區(qū)位：位于商業(yè)中心地段，區(qū)位條件較好配套：周邊較多銀行，處于區(qū)政府附近，周邊配套齊全環(huán)境：位于城市的成熟地段，周邊環(huán)境嘈雜。優(yōu)勢：配套完善，設施齊全，離行政商務區(qū)很近劣勢：周邊環(huán)境成熟，發(fā)展空間有限。本案路橋大道新安街南官大道在售秀水銘苑二期秀水銘苑都會生態(tài)庭院悠享品質(zhì)生活項目規(guī)模及規(guī)劃占地12.4萬㎡，總建32.7萬㎡，容積2.15，綠化率30%由9幢多層住宅，41幢小高層與高層住宅組成。二期由二房，三房，四房組成。目前狀態(tài)10年7月20日開盤，目前主體在造。評價區(qū)位：位于老城區(qū)以東配套：周邊配套不佳，中高檔設施欠缺。環(huán)境：處于老城區(qū)，建筑較為古老，周邊環(huán)境較差優(yōu)勢：價格便宜，交通方便劣勢：周邊環(huán)境差，離市中心遠，本身建筑形態(tài)較差。本案西迎賓大道G104吉利大道在售方林苑四期本案西迎賓大道G104吉利大道方林苑項目規(guī)模及規(guī)劃占地0.8萬㎡，總建2.3萬㎡，容積2.8，綠化率25%方林苑是臺州市路橋區(qū)路南街道方林村的新型農(nóng)民居住小區(qū)，它位于路橋城區(qū)的南大門，是全省新農(nóng)村建設典型。建成100套組團式布置的別墅式樓房和影劇院、網(wǎng)球場、游泳池、幼兒園、電腦監(jiān)控報警中心等一系列公共設施，以及配套的綠化建設。目前狀態(tài)三期已經(jīng)完工，四期11年上半年開盤評價區(qū)位：位于路橋城南老城區(qū)配套：周邊老城區(qū)配套完善，缺乏中高端配套環(huán)境：處于老城區(qū)，周邊區(qū)位感觀較差優(yōu)勢：自身環(huán)境幽靜，適合休閑養(yǎng)生。劣勢：周邊環(huán)境差，離市中心遠，不利于上班一族。未開盤城市港灣本案雙水路中心大道城市港灣新加坡式生活社區(qū)項目規(guī)模及規(guī)劃占地31.7萬㎡，總建75萬㎡，容積2.3，綠化率40%目前狀態(tài)開盤時間：2008年5月入住時間：2010年7月31日評價區(qū)位：位于城北開發(fā)區(qū)東側(cè)配套：周邊都為未開發(fā)地段，璽墅未動工，配套缺乏。環(huán)境：除本身樓盤外，周邊幾乎無其他樓盤，環(huán)境較差。優(yōu)勢：樓面價很低。劣勢：交通不便，離市中心遠，配套缺乏，環(huán)境較差。售罄路橋樓盤未來功能分布

中心經(jīng)濟區(qū)轉(zhuǎn)移城西集中型住宅小區(qū)板塊城南環(huán)山生態(tài)區(qū)規(guī)劃板塊城西環(huán)山生態(tài)高端別墅住宅區(qū)城東老城新農(nóng)村建設生態(tài)村城市中心實用性住宅未來路橋規(guī)劃的中心城市板塊路橋樓市概況1、路橋城市中心地段土地較少，未來的樓市勢必會向周邊輻射，整體的開展進度上偏向平穩(wěn)。2、城西住宅區(qū)將是未來樓盤開發(fā)的主力，但由于商業(yè)配套跟進緩慢，無法短期形成大型商圈。在將來的規(guī)劃中，城西客運站的建設會帶動周邊經(jīng)濟的開展。來源客群將是剛需和投資型混合。3、城南傍山，規(guī)劃大面積綠地和休閑旅游區(qū)域，在該地塊開發(fā)大量樓盤的可能性不大，可能會開發(fā)少量樓盤，以休閑養(yǎng)生，旅游生態(tài)的高端臨山別墅為主。4、城東老城區(qū)依托于完善的配套和商業(yè)，開發(fā)樓盤以剛需為主。5、城北開發(fā)區(qū)地段將是未來路橋的核心，世貿(mào)大樓等地標式建筑的建立，將會帶動周邊商業(yè)的快速開展。城西工業(yè)區(qū)老城區(qū)城南經(jīng)濟區(qū)BDECFA編號樓盤名地理位置占地總建容積率用途綠化率%開盤時間A東方花園城南經(jīng)濟區(qū)---普通住宅,公寓-08年6月B中鋼世紀花園老城區(qū)459361134642.15普通住宅,公寓,商住3010年6月5日C西江華80普通住宅,商住-08年6月2日D書香園35000-1.8普通住宅,商住4511年4月8日E玫瑰灣老城區(qū)以南-450001.0住宅，別墅7007年6月F港灣名府3213363151.041.97普通住宅,商住4009年3月16日中鋼世紀花園中鋼世紀花園開啟全新國際化生活模式項目規(guī)模及規(guī)劃占地4.6萬㎡，總建11萬㎡，容積2.15，綠化率30%目前狀態(tài)10年6月5日開盤，已經(jīng)結(jié)頂，預計交房12月6月評價區(qū)位：位于世紀大道北側(cè)，交通方便配套：周邊小區(qū)眾多，樂購超市等在其附近，配套較為完善環(huán)境：西邊有許多模具廠，大型貨運車輛運輸經(jīng)過，噪音污染嚴重。優(yōu)勢：位于黃巖老城區(qū)西側(cè)的成熟板塊，配套齊全，交通便利。劣勢：周邊環(huán)境因素不佳，空氣聲音污染嚴重。本案世紀大道G104書香園書香園黃巖首席學府官邸項目規(guī)模及規(guī)劃占地3.5萬㎡，容積1.8，綠化率45%目前狀態(tài)11年4月8日開盤，目前主體在造，預計交房13年評價區(qū)位：位于老城區(qū)中心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯。配套：商業(yè)，娛樂等配套齊全。環(huán)境：西邊有許多模具廠，大型貨運車輛運輸經(jīng)過，噪音污染嚴重。優(yōu)勢：位于黃巖老城區(qū)西側(cè)的成熟板塊，配套齊全，交通便利。劣勢：周邊環(huán)境因素不佳，空氣聲音污染嚴重。本案橫街東路青年東路天長南路勞動南路玫瑰灣玫瑰灣項目規(guī)模及規(guī)劃總建4.5萬㎡，容積1.0，綠化率70%目前狀態(tài)07年6月開盤，目前三期推出。評價區(qū)位：位于老城區(qū)以南。配套：周邊配套較為齊全，靠近西客站，交通方便。環(huán)境：環(huán)境較好，周邊為新開發(fā)地段，整體觀感較好。優(yōu)勢：未來發(fā)展?jié)摿薮?，是未來新城市的中心區(qū)域。劣勢：近期人流不多，短期內(nèi)提升較難。環(huán)城南路二環(huán)南路天元路本案勞動南路嘉麗陽光廣場本案勞動南路引泉路高陽路G104嘉麗陽光廣場現(xiàn)代休閑式風尚購物街區(qū)項目規(guī)模及規(guī)劃占地4.45萬㎡，總建49.6萬㎡，容積2.15，綠化率52%目前狀態(tài)09年08月01日開盤評價區(qū)位：位于老城區(qū)以南。配套：周邊配套較好，即將形成較大商圈。環(huán)境：環(huán)境較好，周邊為新開發(fā)地段，整體觀感較好。優(yōu)勢：地段優(yōu)勢明顯，本身商業(yè)氣息濃厚，吸引客流。劣勢：發(fā)展成熟需要一段時間。黃巖樓盤未來功能分布