房地產開發(fā)項目中的質量問題及對策

房地產開發(fā)項目中的質量問題及對策【摘要】本文通過對我國房地產開發(fā)項目中出現(xiàn)的質量問題進行分析并提出一些措施，期望能更好的促進房地產開發(fā)項目的質量控制?！娟P鍵詞】房地產開發(fā)；質量問題；管理對策引言房地產開發(fā)工程項目管理最終是以高效率的實現(xiàn)項目目標為根本目的而且其項目管理的水平高低，也直接影響著房地產建筑的工期、質量以及后期服務。因此，在當前房地產激烈的環(huán)境及競爭下，房地產開發(fā)企業(yè)必須要制定科學、有效、規(guī)范的管理模式，加強對于房地產建設工程開發(fā)項目管理工作，從根本上建筑工程質量得到確保，在要求的工期內保證其高效完成，使房地產開發(fā)企業(yè)獲得最大的經濟效益。一、房地產開發(fā)項目質量的概念房地產項目是工程項目的一個分類。在房地產開發(fā)中，管理者通過專業(yè)、實用的理論知識對房地產的開發(fā)進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意。其中，房地產開發(fā)項目質量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過設定相關的質量監(jiān)測方案，構建相應的質量管理條件和內容，嚴格依據這些內容來確保項目質量這一環(huán)節(jié)，最終讓每一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質量的好壞決定著企業(yè)在市場競爭中的地位，好的房地產開發(fā)項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化打下夯實的基礎。二、房地產開發(fā)項目質量問題一）項目分析不合理，經濟環(huán)境難把握在房地產開發(fā)之前，企業(yè)往往會對開發(fā)項目進行全方位的分析，明確開發(fā)的內容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產企業(yè)沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產開發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預見房地產開發(fā)中可能出現(xiàn)的問題，造成房地產開發(fā)工作中的風險增加。此外，未對經濟環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產開發(fā)風險的原因之一。（二）管理體制缺陷由于管理不科學，國內土地競拍、開發(fā)審批、建設銷售一系列流程持續(xù)不斷，但并未仔細考慮其內在的真正價值，而且制度也不清晰，導致地價、房價居高不下。人民買不起房，使得房屋空置率增加，大量商品房積壓，又影響到開發(fā)商的利益及國家經濟發(fā)展。目前國內的房地產開發(fā)還不成熟，管理體制不健全。在實際開發(fā)中，不少開發(fā)商缺乏理性思考，完全照搬其他企業(yè)的成功經驗，不知變通創(chuàng)新，致使自身狀況與市場嚴重脫節(jié)。甚至某些開發(fā)商還秉承著傳統(tǒng)的管理理念，太過陳舊，與當前瞬息萬變的時代不相符。權限職責的不明確嚴重影響到施工進度和資金控制。（三）房產質量不達標，安全管理不到位房地產開發(fā)最主要的問題就是保障房屋建筑的質量。因此，質量問題是房地產開發(fā)公司關注的重點之一。與房屋工程質量有關的包括工程的設計及工程的施工，其中，工程設計不合理、不科學會導致整個房屋建筑工程質量的下降。而房屋建筑工程施工質量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產生影響，致使劣質房屋的出現(xiàn)。安全問題是工程施工中的關鍵問題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會對房地產開發(fā)企業(yè)帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產開發(fā)中所存在的一大風險。（四）項目開發(fā)盲目無序與后續(xù)經營管理失控一些地產開發(fā)商出于自身利益的需要，不斷追求新的投資盈利模式，結果引發(fā)了大型的建設熱潮，其中絕大多數(shù)項目論證都不充分，導致建設開發(fā)盲目無序，結果造成了項目的損失巨大，而且成為新一輪投訴熱點，有的還導致了就業(yè)、擾民、破壞環(huán)境等一系列問題。近年來，項目開發(fā)的盲目無序也是我國地產空置率急升的一個重要原因。由于原來很多地產開發(fā)商都是從事住宅開發(fā)發(fā)展起來的，有很多把住宅開發(fā)的習慣操作方式和思路照搬到商業(yè)地產開發(fā)，簡單的抱著“賣完就走”的經營思路，光注重前期開發(fā)，這樣導致了很多開發(fā)商功成身退，但是投資人則被深度套牢的情況。有的開發(fā)商雖然考慮了后續(xù)經營問題，但是將項目全部或部分出租給投資者后，往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位以及對整個商業(yè)項目的影響。三、房地產開發(fā)存在的風險類型和風險的方法（一）重視可行性研究可行性重視是房地產開發(fā)者通過科學的評級分析，明確房地產項目的具體風險系數(shù)，它是房地產開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。房地產開發(fā)項目評價是否具有可行性，開發(fā)商要宏觀經濟發(fā)展形式產生研究根據當?shù)胤康禺a市場的供求需要，，在國家相關政策、法律等條例的許可范圍內，開發(fā)項目的成本的預測、售價、需求量等，從而計劃投資項目的類型銷售渠道、規(guī)模確定。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。二）建立具有可操作性的預警機制動態(tài)成本在目標成本之下5%的范圍內波動最為理想，一旦超支，若不能及時預警并消化超支成本，動態(tài)成本的管理就失去其意義了。結合成本管理系統(tǒng)，各業(yè)務部門定期通過成本系統(tǒng)回顧會議的形式，回顧當月成本變化、預判之后一段時期內（例如每月回顧，滾動三個月）即將發(fā)生的成本及合約規(guī)劃，及時發(fā)現(xiàn)成本超支的可能性，及時預警。預警的意義更多體現(xiàn)在成本超支未發(fā)生時，此時對超支成本的處理效率要遠遠高于成本已經超支后的預警。（三）改善經營理念，革新營銷手段隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展，在進行經營的過程中逐漸對企業(yè)的營銷手段引起重視。因此，在規(guī)避及防范房地產開發(fā)風險中，企業(yè)應就經營理念以及營銷手段等予以調整。首先，房地產開發(fā)企業(yè)應改善經營理念，對傳統(tǒng)經營理念中的一些弊端進行完善，保持經營理念的先進性。其次，要革新營銷手段。營銷手段可以對房地產開發(fā)企業(yè)的經營活動起到一定的促進作用，對經濟進行一定的提升。房地產開發(fā)企業(yè)應在經營手段的多元化、科學化上狠下工夫，合理的調整好房地產開發(fā)風險。（四）制定明確的房地產項目成本控制目標體系成本控制目標體系的建立，要基于一定的科學性、全面性、比較性與可持續(xù)性。科學性強調成本的估算要反映客觀事實，不能過高也不能過低全面性要求房地產項目的成本控制體系要包含整體的土地建設費用、配套費用以及物業(yè)管理費用；比較性則要求房地產項目的目標成本與實際成本企業(yè)與企業(yè)間的成本、同一企業(yè)的房地產項目中不同階段的成本能夠做到相互對比；可持續(xù)性指對項目成本的估算與控制要始終保持，便于企業(yè)成本支出的規(guī)律總結。五）加強企業(yè)人員管理，轉變企業(yè)管理模式推動企業(yè)管理模式的精細化與系統(tǒng)化，推行績效制度，將員工能力與酬勞相掛鉤，最大限度地激發(fā)員工工作積極性。此外，房地產企業(yè)應該重視員工的質量而非數(shù)量，在保證公司正常運轉的基礎上精簡人員，對一些重點崗位人員進行職業(yè)技能培訓，提倡對非重點崗位的兼任，將有限的人力資源作用發(fā)揮到最大化。（六）加強項目成本精細化管理隨著我國對房地產行業(yè)不斷加大的宏觀調控和建筑市場的發(fā)展和成熟依靠土地的增值來獲取高額利潤的時代已經成為歷史，要想在激烈的市場競爭中勝出，在成本管理上必須要做到精打細算。對于品質相同的樓盤，毫無疑問建設成本低的樓盤將得到更大的競爭優(yōu)勢。而對于大多數(shù)房地產企業(yè)來說，其對工程造價的管理還只是停留在工程招投標管理階段和工程竣工項目的財務核算和竣工結算上，對工程項目的其他階段缺乏足夠的重視。事實上在整個工程項目質量管理中，土地的購買、產品的策劃定位和工程設計階段的成本控制在工程成本控制中占據絕大部分。以工程設計為例，占工程成本控制的80%左右。因此，建立起一套完整的項目質量成本控系統(tǒng)，實現(xiàn)對建筑工程全過程的管控。（七）要盡量減少甲方進行分包的項目、合理確定甲方的責任在整個項目中由甲方分包出去的項目的所有內容不僅要細化更要深化有關合同中的條件，進行系統(tǒng)化、的全面的合同建設管理。在編制招投標文件以及制定工程建設的承包合同時，能讓總承包單位去施工的就要盡最大可能的讓總包單位去組織工作，開發(fā)商可以有選擇的同意總包單位的分包，總包單位在選擇分包單位時一定要保障分包單位在技術層面上的專業(yè)性，對于那些由開發(fā)商進行主持分包招投標各項事宜，并最終確認的分包單位，如果開發(fā)商同意的話，可以允許分包單位和總承包單位對分包工程的各項內容簽訂合同。這樣就會給甲方以及監(jiān)理方的協(xié)調和管理提供了方便，這樣可以有效的規(guī)避質量、安全、保修責任以及工期等風險。對于那些總承包單位不能組織分包的內容，就必須對發(fā)包工程的招標合同條件進行深化和細化，減少甲方必須在現(xiàn)場進行協(xié)調的工作量，讓合同在實際的操作中體現(xiàn)